残される家族の生活を維持できるのか?が近年の最大の懸念事項でした。総額2.3億円を銀行融資を受けて購入しました。不動産投資というよりも生命保険替わり、しかも可及的速やかに購入したい!という自分の希望により、今回の購入に至りました。不動産投資に関する知識が全くないわけではありませんでした。「新築区分マンションは儲からない!」と書かれていますし、これはこれで最もだと私自身も思います。買った途端に評価額が値下がりします。出口戦略として売却益を得ることは難しくなってきます。結果的には手元の収支がマイナスになるケースがほとんどのようですしね。※中には融資期間を40年、更には優遇金利で月々のキャッシュフローを強制的にプラス状態にして提案してきた業者もありましたが、これは例外中の例外。医師という属性があってこその強引な技でしょう。不動産投資という面で考えれば紛れもない事実なのでしょう。加えて、「今すぐに」購入したいと考えたからですね。これには私の個人的な背景があります。それが、職場の同僚の突然死、です。この記事を書いているのが2017年8月ですが、2年前の2015年に職場の同僚が突然死しました。年齢は60代前半でしたが、既往歴の全く無い男性が、ある夜、致死性不整脈で突然死してしまったのです。一緒に仕事をしていたのです。その時は全く普段と変わらずお元気でした。すぎて信じられませんでしたね。衝撃が大きすぎるとどう感情を表現していいのか分からなくなる、そんな感覚でした。してなら「新築区分マンション」購入は検討価値あり自分には妻と3人の子供たちがいます。自分が健康で生きているうちには何の問題もないでしょう。不自由ない生活ができる。3人目の子供が生まれた後に自分が抱えていた漠然とした不安でした。生命保険には入っています。自分が死亡した時には、7000万円以上のお金が入ってきます。そんなお金は直ぐに無くなってしまいます。毎月の安定した収入源が途絶えてしまう。3人目の子供が大学生活を終えるまで、あと20年以上もかかる。そんな家族の生活を維持していく方策が取れていない。それが自分の課題でしたし、不安の根源でした。自分が万が一死亡した際には、残債の無い物件が家族の元に残ります。これで月々のCF約70万円が確保されることになります。月々70万円の収入があれば、残された家族4人の生活も維持していくことは可能でしょう。不動産投資としては「儲からない」とする書籍が大半です。以後もマイナスになることはないと予想されます。加えて所有している法人を活用することで、よりCFをプラスにしていくことが可能になっています。新築区分マンションでも十分に投資としても利益を出すことは可能です。これはどのような業者と組むか、どのようなスタンスの税理士にお願いするか、でかなり変化の出てくる部分だと思います。最悪月々のローン返済額を自腹で出せるぐらいの余裕は必要だと思います。私はそのつもりで購入しました。購入後はむしろお金の管理に厳しくなり、また更にお金を稼ごう、頑張って働こうという意欲も湧いてきており、私にとってはデメリットよりもメリットが遥かに上回っていると感じています。節税になるといっても効果に期限があり、月々のCFがマイナスになる物件を購入して何の意味があるんだ?と否定的な立場でした。実際にとある業者には正直にも「今は紹介できる物件が無い」と言われました。物件購入により顧客・業者共にWin-Winの関係性を築いていく、その為に適切な仕事をしていくというスタンスが実践されていると感じられて好感が持てました。※一方で、強引な電話営業を仕掛けてくる業者もいました。センチュリー21という不動産業者です。「お話聞いてもらえませんか?」と。若い男性の声でしたね。「気に入ったら物件買ってくれますか?」といきなり電話口で言われ、そんなつもりで会いに来られても困る、と断りを入れました。成果を上げたいにしても、順番はきっちり守らないとね・・・という残念な営業でした。一方で私自身は可能な限り早期に物件を購入したいと考えていました。ここにギャップが生じました。スルガ銀行を利用するなら別ですが、大手銀行にて好条件な低金利にて融資を受けるには、やはりある程度の自己資金を要求される場合が多いようです。中古とはいえ一棟物のマンションを購入するとなれば、1億、2億、3億、という価格帯になります。自己資金を1割~2割準備するとなると、1000万円~6000万円の現金が必要になります。現実的に2億の物件購入には2000万円~4000万円は必要。私にはそんな潤沢な自己資金はありませんでした。新築区分なら低金利で融資を受けられ、自己資金もほとんど必要なし一方、新築区分マンションであれば、自己資金が不足していても銀行の融資が受けやすい。金利は1%台から、自己資金も1区分あたり10万円で事足りました。属性もあって優遇金利で低金利にて融資を受けることができました。それでも月々のCFはわずかにマイナスになります。8区分トータルで月々のCFとしてはマイナス8万円弱。月10万円までの手出しは許容範囲と考えて購入を考えていたので、これぐらいは想定内です。※別記事で書きますが、海外不動産(アユタヤのコンドミニアム)購入で2017年4月まで月々8万円のローンを支払っていましたが、この支払いがなくなったので、ちょうどその分をこちらの国内不動産に割り当てた格好になります。年間トータルでのキャッシュフローとしては実はプラス。一般的な書籍では節税効果も最初の数年だけ、と書いているものが多いですが、これは実際に業者に話を聞いてみないと分からないグレーゾーンの部分があります。書籍には書ききれない部分で、かなり実際の数字は変わってきます。どの業者から購入するか、税理士はどんなスタンスか、でも変わりますから。私に関して言えば、正直節税効果が大きいですし、その他プラスアルファの部分もあって、メリットの方が遥かに勝ると判断して購入を決断しました。書籍の情報が全てじゃない~実際に様々な業者の話を聞いてみるのも大切これですね。非常に痛感した部分です。書籍に書かれている情報が全てではありません。書けない部分もあるのです。それは、実際に会って話を聞いてみないと分からない部分です。恩恵に与れる話を聞きそびれる可能性もあります。人を信用し過ぎるのは問題ですが、食わず嫌いにもデメリットはあります。様々な業者の話を実際に聞いてみる、ピンと来なかったらスルー。これを繰り返す事で有益な情報が得られることもあります。自分としてはそれを実体験できました。平均的にはこれくらい勤務医「佐伯マオ」のプロフィールRECOMMENDこちらの記事も人気です。2000万円以上、借金3億弱。それでも将来の不安はありません。奥さんが病気していた時期もあり、育児もかなりやってきました。今も仕事と育児に明け暮れる毎日。元気なうちはどんどん働きたい。月に休みは2日くらいしかありませんが、全く気になりません。3人の子供を育てるには現実お金がかかりますし、お金で行動を制限されるのは御免ですから。実はメディウェルやエムスリー、リクルートドクターズなどの他業者では無く、ここじゃないとダメなんです。ここを使っているから、軽負担のアルバイトを見つけられるんです。