確かに全体を見る必要はあるが、不動産の場合は「木を見て森を見る」のではなく「森を見て木を見ろ」と沢さんは言う。「投資とはいえ、株とかと違って不動産は個別事業なので。森の中の1本の木だけは買い時っていう場合もあります。この値段でこの利回りで、この立地だったら事業として採算が取れる、という数字になればそれは『買い』です」。不動産投資のことを「目の前にお金があるのに拾わないのはおかしいよね、という感覚」だと語る。今はその確率が低くなってしまったというが、相続等で安く・早く売ってしまいたいような案件は必ずある。常にアンテナを立てて情報を精査することが重要なのだ。中古のマンションやアパートを買い進めてきたが、10年前、新築RCマンション投資にチェンジした。ロットが大きな案件も手掛けられるステージにきたからだ。「ただ最近、静岡では新築の単身者向けの物件は飽和状態になっています。計算上で利回りは取れますが、危ない状態。投資額が大きく利回りがあまり望めない案件の場合、地主がやるか、投資家でも多くの自己資金を入れてやるかの二つしかない。するとできる人は限られ、ライバルが少なく「勝てる」のだという。利回りが低い点は問題視しないのだろうか。「例えば、2億で利回り6%の物件があったとして、私の年間のCF5000万円をその投資の自己資金にすれば、借入金に対する利回りは6%ではなく8%になる。それを30年返済にしてしまえば、返済比率は50%以下なので、キャッシュは回るでしょう。6%の利回りは低いですが、限られた人達しかできない投資で限られた立地であれば参入障壁が高くなります。すると資産価値の目減りは少ない。「できる投資の幅が広がってきたのに、今までと同じことをやってたら意味ないよね」と笑う。次に狙う投資法はあるのだろうか。「ロードサイド店舗をやってみたいですね。店舗が抜けた時に、そこにマンションやアパートが建てられるのであれば価値がある。1億円の土地があったとして、年間家賃収入が800万円、税引後の手残りが600万円だとすると、1億円の土地の原価が毎年600万円ずつ減っていくわけですよ。それが10年後には6000万円になるから、自分の中での土地の価値は4000万円でしかない。店舗が抜けてくれれば、4000万円の土地に上物を建てられるのと同じことです。それは効率のいい投資になるので、その土地が次に使えるような土地であれば面白いかなと」いろいろな投資法がある中で、そこに囚われすぎないこと。周りが「うーん」と言っている時に、しっかり自分で判断することが重要だという。「リスクとリターンのバランスを見て、リターンの方が多いなっていうのは、自分で考えるわけです。それは難しいことじゃなくて、ただ単に数字なんですよね。私が5年前に地面設置の分譲太陽光に投資した始めた時、周りの人達は半信半疑でしたが、計算したら2000万円投資すれば20年間で4000万円返ってくる。今後の目標は「自分探し」もう十分に成功を掴んでいるようにみえるが、今後の目標はあるのだろうか。「どうしたら人生もっと楽しめるかを考えたいですね。投資してれば時間は潰れるけど、それを生きがいにしちゃいけないよな~と思ってます。金・金・金の人生を逃れたいためにやってたのに、それが目的化しちゃったら意味ないので」サラリーマンを続ける理由を尋ねると「目標決まってないし、時間空いちゃうから辞めるのが怖い」という意外な答え。周囲に何と言われようと、自分のペースは崩さない。この自然体の姿勢こそが、成功を掴んだ理由なのかもしれない。プロフィール1959年12月10日生まれ、57歳。1億2000万円、税引後のCFは5000万円に上る。静岡県を中心に10棟150室(平均築年数3年)を所有している。稼働率は取材時点では100%、空室があっても1~2カ月ですぐに埋まる状態をキープしている。著書に『「お宝不動産」で金持ちになる!』(筑摩書房)など。ぶっちゃけ本音トーク不動産のファーストインプレッションで「いい」って思ったのは結構追っかけます。逆に数字が合ってても、ちょっとピンとこねーなとか、あんまり連絡が上手くいかなかったりすると、ダメかなってなる。収益物件だけじゃなく、マイホームでもしっかり交渉しましたよ。持ち家(奥様の家)なんですが、もともとヘーベルハウスの2階建てで、増築して3階にして。この間、隣の土地も少しだけ買って。お隣さんは事務所だったんですけど、潰して駐車場にするって小耳に挟んですぐ連絡しました。「駐車場にするって聞いたけど向き合わせで必要な間口は15~16m、でも、この土地の間口は20m、4m余るから売ってくれない?」って。おかげさまで、車が2台しか置けなかったのが、4台置けるようになりました!こんなこと聞いてみましたQ.1日のタイムスケジュールを教えてください。帰ってくるのが6時だもんね。あとはグダグダして、録画した海外ドラマを見て...。最近はKindleで将棋のソフトをダウンロードしてやってます。小学校の頃やってて、中学くらいでやらなくなったなーと思って始めたけど、あまりにコンピューターが強すぎてまだ一勝もできてない。手抜いてくれてもいいじゃないかよ、みたいな(笑)不動産にかける時間は、1週間で3~4時間くらいかな。Q.サラリーマンを辞めたら何がしたいですか?A.うーん...。その人のところに弟子入りしようかなと思ってる。この前Facebookで『弟子入りしていい?』って聞いたら『いい』って言ってたから。エロフィギュアじゃないよ、まずゴジラのしっぽから、みたいな。昔プラモデル作るの好きだったし、これで週2日は潰れるかな(笑)Q.好きな本は何ですか?A.昔は星新一が好きだったけどね。実は高校3年のとき、週刊プレイボーイの「ショートショート大賞」で入選しました。「あなたにおススメ」とか出てくるじゃないですか。1巻買って面白いとずーっと一晩中ダウンロードしてる。最近読んだのは、星野之宣の宗像教授シリーズ、あれは結構好きだったね~。1,581最新の不動産投資トピックスや賃貸経営のノウハウ、業界の裏事情まで、編集部が独自に取材したオリジナル記事を発信します。動画コンテンツも定期的に公開。さまざまな切り口で不動産投資に役立つ情報を提供していきます。一級建築士が教える、地震や風に「弱い」構造プレスリリース・情報受付中!楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。