コメント目的と手段を混同させないためにはどうしたらいいのか。二つアドバイスしてくれた。一つは、率で考えること。「不動産投資の目的は、利益を上げることです。規模を大きくすれば確かに利益の額は大きくなるかもしれません。利益率はごくわずかだったりします。手残りが4%残れば良しとする人と、2%でも複数買えば金額としては大きい、と考える人がいるが、後者は「危険だ」と断言する。「人間ってやっぱり、金額に惑わされるんですよ。金額の大きさだけで成功した・していないを判断するべきではない。規模を拡大するほど、総投資額に対するリターンの比率がどれだけあるかを見ないと怖いですよね」もう一つのアドバイスは、自分が負えるリスクを知ること。「例えば、家賃が1割下落したとしても、総投資額が数千万の人と数十億の人では損害の大きさが違う。本当にそのリスクを負えるか、自問自答してほしいと思います」また、「規模を大きくすることが善だと勘違いさせるコンサルも良くない」と憤りを見せる。「『セミナーの先生が言ってたからいい』とか『書籍の著者だからいい』というのは、ある種の洗脳です。「ネットマーケティング」や「ブランディング」のワードがはびこる昨今、プロモーションに長けている人が不動産業界で物件を紹介するケースが増えているという。「まさに先生面をしているブローカー」という厳しい言葉が飛び出した。「不動産会社が『この物件いいですよ』と勧めるのは、まぁそれほど罪もない。『手数料入るんだから、いいこと言うのが当たり前』って投資家はわかるからです。サルという名のブローカーは『あなたのために考えてます』と言って、投資家はそれを信じる可能性がある。座右の銘は「全てを疑え」。出身校である法政大学の総長が卒業式で贈った言葉で、初心に返るきっかけになっているという。「全てを疑えというのは、つまり自分で考えろということです。「売り時」を間違えた経験も物事を冷静に捉え、何事にも動じない印象だが、実は「儲け損ねた」と後悔していることがある。6年前に1億9800万円、利回り12%で購入した築17年のRC。「2年所有したところで『利回り10%で買う』という人が現れたんです。利回り10%ということは、約2億4000万円で買ってくれるということ。2年間の家賃+4000万円儲かるのが、いい条件だと思ったんです」その物件が地方都市にあり、遠くて管理が面倒だという状況も後押しし、売却に至った。当時から6年所有していたら、その分の家賃も入っていて、加えて今なら2億8000万円~3億円で売れたはず。売るなら今だった、と嘆くが、現在はやはり売り時なのだろうか。「明らかに『売り時』です。現況だと「いい物件はなかなか出てこない」というのが手ごたえ。物件購入を止めているわけではなく、いい案件があれば着実にモノにしている。「『他の人に融資が付かなかったけど、いい物件だから買わない?』みたいな特殊案件が流れてくるんで、一種の駆け込み寺ですね。大手のハウスメーカーの新築、駅徒歩6分、利回り6%のファミリー向け物件とか。利回り低いって思うだろうけど、それは今だから低いわけじゃなく、5年前もそうだったんですよ。