諸々たてこみ現地調査が遅れましたが、『iias(イーアス)高尾』の現調のご報告です。写真は建設中の『iias(イーアス)高尾』の前面道路です。注目すべきは、片側一車線道路であることです。これは、駐車場が満車になると道路上に溢れた自動車が並ぶことを意味します。施設に用のない車は対向車線を通過せざるを得ません。広域から集客すればするほど渋滞の可能性は高まります。この前面道路に入るための町田街道も同じく片側一車線で、圏央道の高尾山インターチェンジに通じる道であることもあって、普段から小規模の渋滞が起こりやすい状況にあります。写真にありませんが、周辺には集合住宅や戸建て住宅が隣接しており、小学校もおなじ道路に面しています。施設の裏手はJRの線路に沿って細い道路がありますが、裏手は裏手であり、写真の前面道路を利用しない限り施設に着くことはできません。詳しくは、この記事の下に掲載した周辺地図をご参照ください。高尾駅から当施設へ行くために継続的に人は歩くか?これも、周辺住民以外は疑問です。重い買い物袋を抱えて、高尾駅まで7分もかけて歩いて人が帰る姿は想像し難いです。日常的な使われ方を想定したテナント構成の施設にしては、訪れるのに想像以上の労力を要することが容易に想像できます。山梨まで商圏が広がるでしょうか?地図上はそうかもしれませんが、物理的にはそれは極めて困難と予想せざるを得ません。”近くまで来てもなかなかたどり着かない...、着いても帰るのにまた一苦労”。そんな施設になるかもしれません。近年、大企業の工場や遊休地が商業施設に転用され、周辺の道路環境により、商業施設が想定通り売れないケースが少なからずありました。それに対して、業績不振をテナントミックスなどの商業施設内の要因に求めようとする論調が多いように思いますが、そうではなく、商業施設”外”の要因が影響していることもあるのです。最新ブログ記事やお知らせをTwitterで日々配信中。き下ろし公式テキスト(新刊)付。)の内容を1回で速習する1日集中コースを大阪で開催します。公式テキスト(新刊)付。詳細・お申込みはこちら。