資産運用・投資Tweetちょっと前に日経にも掲載され、AIと不動産投資を組み合わせた会社の話を聞いてきました。話題のつかみというか、とっかかりは、不動産投資のリスクの低さをアピールするためなのか、個人年金保険と比較してどうかというものでした。30年間で2200万円の年金保険を貯めるのに、だいたい総投資額はいくら必要でしょうか?とのこと。だいたい2100万円は自己資金として入れる必要があるそうです。月に換算するとだいたい6万ちょっとです。ここまではそりゃそうですよねって感じです。違和感を覚えたのがここからです。なんと個人年金保険を比較対象として不動産投資を語り始めたのです。豚もおだてりゃ木に登るとはよくいったもので、私も「へぇーそれはすごいですね」とかいうもんだから、ますますヒートアップしてくるわけです。「不動産所得を得れば色々なものを経費算入できるので、節税にもなりますよ!例えば飲み会のお金とかもね!みんなやってますよ!」とか言っちゃう始末。リスクの説明は?気になってはいるが、リスクがあるんじゃないか・・・という態度を取り始めてみました。→言うまでもないことですが、保険会社の総資産に占める不動産の割合なんぞは5%もあればいい方です。基本は金利性資産での運用です。ALMって言葉知ってるのかな?「空き室リスクは当然ありますが、それは当たり前ですよ。→それは何のアセットでも一緒です。出口となる売却価格でいくらでも操作できる不動産の収益還元法による鑑定評価ほどあてにならないものはありません。そもそも収益還元法の意味わかってる?ちなみに分母の割引率はどういう数字になってるのかな?そもそも何がいけなかったのかこの会社の説明方法の何がいけなかったのか?言うまでもないですが、個人年金保険を比較対象に持ち出していることです。リターンの源泉となるリスクが全く異なる二つの資産を比較して、利回りだけ見てこっちの方が有利ですよねと言っても何の意味はありません。そもそも個人年金と異なり、不動産は様々なリスクをもっているわけですからその分リターンが高くなって当然です。いたずらに不動産投資が有利になるような説明は本当に辞めた方がいいのになぁと強く感じた次第です。それだけで投資用不動産会社の品位が落ちるというものです。そもそも彼らに品位なんぞないのかもしれませんが・・・ちなみに例によって例の如く、説明に来ていただいた営業の方はイケイケのツーブロックの若い方でした。最後に事前に私の素性(金融機関勤務で資産運用部門に所属)を明かしていたにも関わらず、突っ込みどころ満載の説明は非常にいまいちでした。上の書き方だと営業の方は一人のように見えますが、実は途中から上司の方も合流して2人から説明を受けてます。ちなみに収益還元法云々いったのは上司の方でした。こんな説明をする会社はろくでもない会社だと思いますが、唯一いいなと思ったのは管理費用が格安だったことです。賃貸管理面での説明については一定程度納得のいく説明だったので、ここが物件販売と物件管理を切り離してサービスを提供してくれるのであれば、物件管理についてはお願いしたいなと思った次第です。2018年がスタートして、2か月経過してしまいました。遅ればせながら2018年の投資計画を記事にいしていきたく思います。じぶんの積立という保険を見つけました。2017年6月の配当金NISA口座で保有している優先株式ETFのPFFから2017年6月分の配当金が出ておりますので、ご紹介です。確定申告の時期が終わりました。追加での納税があった人も、還付金があった人もお疲れさまでした。ちなみに私は早いうちに済ませていたので早々に還付...記事を読む米国優先株式ETFのPFFを追加取得(2017年3月)NISA口座で毎月定期取得している米国優先株式ETFのPFFを2017年3月も購入しましたのでそのご報告です。3月は雇用統計が利上げを支援で...記事を読むマネックス証券が米国ETFでゼロETFをスタート!米国株に強いマネックス証券で米国ETFの売買手数料を実質無料にするキャンペーン(?)をスタートさせています。今年が始まって早2週間が経ちましたが、ふと気になったことが一つありました。「そういえばクレジットカードで年間どれぐらい支払っているのだろうか...記事を読む住信SBI銀行の米ドル買付手数料がただいま無料!海外株を買う際に必要になる外貨。円から外貨に買える際には為替コストがつきものでいかに安く抑えることができるかは誰もが気にするところだと思いま...記事を読む日本の資産運用業界への期待2017年4月7日に、証券アナリスト協会が主催するセミナーにおいて金融庁の森長官が講演会をされました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。1988年生まれで、京都の大学に進学後、金融機関に就職。異動し、今に至ります。