中古住宅は新築と比べて、やはり価格が安いところに魅力があります。中古一戸建ての不動産市場では、築25年でほぼ建物価値がゼロと評価されてしまいますが、物件によってはまだまだ使用可能なお得な建物も存在します。その反面、無理なリフォームによって耐震性を失ってしまった建物や地盤の悪さから建物が傾いていて、長くは使用できないものも多く存在します。物件調査のプロの視点から見た中古住宅の注意点を解説していきます。まとめまずは物件の立地を検討ほとんどの方は今お住まいの地域で住宅を検討されるかと思います。一般的に、お子様の学区、通勤、買い物、病院などの要因で立地を検討されますよね?一戸建て住宅にとっては、非常に大切な「建物の安全性」という観点からも立地を考えなければならないのです。地震に対してはエリアとしてのゆれやすさ、水害については河川の有無や土地の高低など、建物や生活の安全性には立地が非常に大きく影響するのです。パーセントと推定されている。」と内閣府が発表していますし、断層帯は日本のいたるところに存在しているため、地震を考慮した土地選びは大変重要です。地震の影響は物件の建つ土地の地盤だけではなく、そのエリアが全体的に軟弱地盤であることが被害の大きさにつながります。現在、各自治体がホームページで災害時の影響、危険度などいろいろな情報を公開していますので確認してみましょう。海の近くは地盤が悪く、ゆれやすいエリアとなっていることがわかると思います。よる浸水予測、河川の決壊時の浸水予測が記載されたものが洪水ハザードマップです。河川の近くではなくても豪雨時の浸水予測がある地域は、下水道の整備が整っていない理由により低い土地が浸水する場所です。過去の浸水履歴も役所で作成しているケースがありますので確認してください。洪水ハザードマップ、ゆれやすさマップのほかに地域危険度マップ、地震防災マップ、液状化マップなど各自治体のホームページで確認して立地を検討する材料としてください。住宅を建設できる地域として都市計画法で定められた用途地域というものがあります。建ぺい率40%、容積率80%というエリアもあり、敷地に対して小さな面積しか許可されていませんので、敷地にゆとりのある建物の高さも低い住宅街というエリアです。商業地域では、建ぺい率80%、容積率1000%というエリアもあります。鉄道の駅に近いエリアで土地を有効利用しようという地域です。物件は住居地域に建っていても、商業地域に隣接する場合はマンションなど大型の建築物が経つおそれもありますので注意が必要です。用途地域には以下のように建てられる建物の制限もあります。クリックして拡大たとえば、商業地域が近ければ、カラオケボックス、バッティングセンター、馬券販売所、キャバレーなどの建築も可能となっています。小さいお子様がいる場合には気を付けたいところですので、どのようなエリアで生活するのか、用途制限を参考にイメージしていただければと思います。建物個別の要因を確認する立地の特性を知った後にいよいよ不動産会社から物件情報を紹介してもらいましょう。ここからは物件個別の要因を判断していくことなります。大きく分けると、「建物」と「敷地」の2種類をそれぞれ確認していきましょう。築年数によって大きく異なるのが耐震基準です。昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を行った建物は新耐震基準となります。ここで大切なことは「建築確認申請を行った日」です。6月1日以降に完成した建物でも建築確認申請日がそれ以前の場合は、旧耐震基準ということもありますので建築確認申請書を確認するようにしましょう。旧耐震の建物でも耐震改修工事を行っている場合があります。図面などが残されていれば確認することも可能ですので合わせて確認しましょう。平成12年(2000年)以降の住宅ではさらに建築基準法の改正により、より耐震基準が高くなりました。お話をしましたが、新耐震基準でも耐震診断の際には、築後10年経過した建物の耐震性は、経年劣化により70%まで低減して計算すると規定されています。建築基準法をクリアするギリギリで設計されていた建物は10年経てば現行法の耐震基準は有していないことになります。旧耐震の住宅は各自治体で耐震診断の助成金や耐震補強工事の助成金もありますので利用されることをお勧めします。リフォーム工事により新築時から大きな間取り変更を行った建物も要注意です。耐震設計の知識のないリフォーム業者によって行われた工事は、耐力壁を取り払ってしまうことがよくあり、大きく耐震性が損なわれているケースをよく見かけます。少なくとも建築確認申請時と間取りが違う建物は耐震診断を行って、現状の耐震性能を確認することをお勧めします。発行してもらうことができます。耐震基準に適合していない場合でも、引渡しを受けてから6か月以内に耐震補強工事を行って検査に合格すれば適合証明を受けられます。適合した物件であれば、築20年を超えた木造住宅でも住宅ローン控除を受けることができます。所得税から10年間一定基準の控除を受けられますのでかなりお得な控除といえます。瑕疵保険にも加入できますのでこの耐震基準適合証明をぜひ受けてください。内覧時にはなるべく長く時間を取るようにしてください。間取りや日当たりなども大切ですが、雨漏り、水漏れ、建物の傾きがないか、今後生活していく上で思いもよらない出費となる可能性もあります。(保証)をつけないまたは2か月くらいの短い期間の保証であるケースがほとんどとなります。引渡し後に不具合があったとしても売主に請求できないケースが多いと認識してください。各ドア、サッシの開閉に問題がないか。外壁や基礎、室内のクロスにひび割れなどがないか。補修跡はないかなども注意が必要です。室内の天井や壁にシミ、黒ずみがないか?キッチン、洗面所下に水漏れ跡はないか?浴室がユニットバスではない場合、多くの住宅で水漏れが起こっていますので、築15年以上の建物はお風呂の交換工事を視野に入れなければなりません。床下点検口や天井点検口があれば、必ず覗いてみることをお勧めします。異様な湿気、シミ、臭いなど、問題のある住宅には必ずなにかサインがあるものです。リフォームトータルプラン」にてリフォーム価格の参考資料が発表されていますので、下記リンクよりPDFファイルをダウンロードして参考にされてください。不動産の価格は、敷地と道路の関係によって大きく左右されます。公道で道路幅員が広く、間口も広い敷地が高く評価されます。個人所有の私道を通らなければ自分の家に入れないとなると注意が必要です。上下水道、ガス管の工事の際には私道の所有者に承諾を得なければならず、工事費用も個人負担となります。建築基準法上の道路に接していなければ再建築不可(建て替え不可)となり、価値は大きく下落します。「再建築不可」の場合、広告に表示しなければなりませんので、小さな文字で書かれた物件概要をよく見るようにしてください。売買契約前に重要事項説明書を作成して説明することになっていますが、売買契約の当日に説明されることが多いので、よく理解せずに契約してしまうと後々後悔することになります。少なくとも契約の数日前には業者から重要事項説明を受けて、疑問に思ったことはクリアできるまで質問するなり、専門家に相談することをお勧めします。住宅の購入にあたって、住宅ローンの返済額は大きなポイントになりますが、控除が利用できるか(プラスの要因)ということと、その他の出費(マイナスポイント)をよく理解して長期的な視野で資金計画を考えなければなりません。住宅ローンシミュレーション住宅ローンの返済額シミュレーションを行えるサイトをご紹介します。個人情報などを入力するサイトではありませんので安心してご利用できます。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、一定の要件を満たしていれば所得税より税金を控除してもらえます。中古住宅の場合、まずは以下の要件を最低限クリアしているか確認してください。「耐火建築物」とは、建物登記簿に記載された家屋の構造のうち、建物の主たる部分の構成材料が、石造、れんが造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造は含みません。)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造のものをいいます。前述しましたが、築20年を超える建物であっても耐震基準に適合していれば控除を受けられます。耐震基準に適合しない建物であっても、取得後6か月以内に耐震補強工事を行い検査に合格すれば控除を受けられます。耐震補強の助成金等と控除も合わせれば、耐震性をクリアした住宅に安心してお住まいになれますので良い制度といえます。各市町村が個別に評価して金額を決定します。公示地価の約70%といわれていますのでこれを参考として利用します。土地の税額合計は49,665円となります。建物の評価額は売買価格ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準となりますが、建材一つ一つに評点を付けているため、再建築評点を算出するのは非常に難しいです。一般的な住宅は新築時の建築費の5割~7割が再建築費の目安となります。建物の税額合計は66,300円となります。※上記金額はあくまで目安です。税金の支払いは一括払いか年4回の分割払いとなります。分譲マンションの場合は修繕積立金という共用部分のメンテナンス、修繕にかかる費用を強制的に積み立てますが、一戸建て住宅では所有者個人がメンテナンスや修繕費用を計画的に準備しなければなりません。建材には一定期間の耐用年数があり、屋根や外壁は15年前後で補修工事が必要となります。水回りの設備(キッチンやお風呂、トイレ)も長くて20年程で交換や補修工事が必要になってきます。その他にお金のかかる設備で交換が必要になるものとしては給湯器があります。10年~15年で15万円ほどの出費となりますので準備が必要です。住宅設備以外にもエアコンや冷蔵庫、洗濯機などの家電も10年程度で交換が必要になる出費の大きなものとなります。購入した後も税金や修繕費用が掛かることに注意が必要です。資金計画が破たんして住宅購入が重荷にならないように肝に銘じておきましょう。まとめ中古一戸建て購入時の注意点としてご案内してきましたがいかがでしたでしょうか?とくに中古一戸建ての場合には、建物ごとに大きな差があり、一概に築何年だから良い悪いといえるものではありません。定期的なメンテナンスを行ってきた住宅はまだまだ利用できる建物もたくさんあります。地震による災害も多くみられるようになり、地震に強いエリア、地震に強い建物の見極めも大変重要なポイントとなりますのでその参考になれば幸いです。コンサルティングマスター、JSHI公認ホームインスペクターで構成されています。マンション、一戸建て住宅の購入時、今お住まいの住宅の疑問や不安を一つでも解消して、安心して快適にお住まいになれる事にお役にたてれば幸いです。】物件調査のプロが解説します!about家プロは住宅に関するお悩み、知って得する知識を一級建築士や不動産コンサルタント、宅地建物取引士の資格を持ったプロが分かりやすく解説する情報サイトです。