賃貸不動産の必要諸経費は、賃料収入を得るために必要とする費用である。減価償却費もあるが、キャッシュフローで考える場合は、減価償却費は考えない。家賃評価の場合には、減価償却費は必要諸経費に含まれる。丸ビルの賃料の必要諸経費はどの位か分析してみる。丸ビルの所有者である三菱地所の平成27年3月期の決算書によれば、ビル事業の売上高は、587,660百万円である。その内訳は、下記である。587,660ビル事業のうちの建物賃貸の売上高は、416,631百万円である。平成27年3月期の有価証券報告書によるビル事業費用の明細書は、以下である。114,479である。416,631百万円27.5%である。上記割合は、三菱地所の賃貸建物の平均必要諸経費率であるが、丸ビルの必要諸経費もこの割合相当とする。丸ビルの賃料収入に対する必要諸経費率を27.5%と分析する。これは私の勝手な分析によるものであり、実際の丸ビルの必要諸経費率が27.5%であるかどうか私には分からない。それ故、実際の丸ビルの必要諸経費率が27.5%であると云うものではないということを、お断りしておく。減価償却費を必要諸経費に含めない場合の率である。減価償却費を必要諸経費に含めた場合の率は、如何ほどであろうか。減価償却費は、40,275百万円である。これを必要諸経費に加える。154,754百万円この求められた必要諸経費を賃料収入で除す。416,631百万円37.1%である。鑑定コラム684)「貸事務所ビル経費率」の記事で、必要諸経費の中に減価償却費を含めた必要諸経費率の平均は、36.4%である。丸ビルの必要諸経費37.1%は妥当な経費率と判断できる。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。