物流業界以外での反響が大きいのが話題です。業者など、間接的に倉庫を見ていた業界が「何となく大型物流施設の活況」をうらやんでいたところの出版だったので、タイミングが良かったんでしょう。動産事業として捉え直すという思想です。いうように、市場ニーズに合わせた都市開発や大型商業施設の開発が最近特に注目されています。スカイツリー近辺は、古い街並みの住宅や商店でしたが、タワーと共に巨大な商業施設が誕生しました。人の流れが変わって、浅草と合わせて観光名所になりました。売買は高額資産の流通なので、最近は下火傾向にあるし、土地神話というのも消えましたので、取引のブームはすでに終わっています。不動産にどんなニーズがあるのか。円で法人所有は471兆円(土地382,建物89)もあります。誰が所有しているかというと、一番は工場に使われる製造業で105兆、次には不動産会社の64兆、そして倉庫運輸業の43兆円と続きます。法人所有の10%が正に物流に使われている不動産であって、かつてのバブルのように「値上がり目的で保有」をしているわけではありません。不動産は資産であって、同時に借入金の担保としての負債という面も持っています。●不動産は財産なので保有には税金がかかり、たとえ自社物件や土地であっても実際には「コストゼロ」ではありません。調達した時代に比べれば値下がりしていますから、「見えないコストで、保有の損」などが生じています。デフレ、ということでもあるのですが、そのために自社物件を手放してそのまま借りる、という「セルアンドリース」方式は、NECの田町本社ビルから始まりました。今でのひっそりと話題に挙がっています。引が活発化した頃もありました。取引は法人所有から、法人所有へ。自家利用から賃貸物件への開発業者の購入が増えたのです。それは、低金利時代の鬼っ子であって、保有の(値下がり)リスクを、運用による(実利収益)への転換だったのです。不動産購入の資金調達金利と、賃貸運用に伴う投資収益金利の差が大きく、大型倉庫は収益事業として見直されています。実質2%の低金利が続く限り、この事業モデルは安泰でしょう。同時に銀行の準備率0.1%というのが、企業保有資金の1000倍の潜在的な投資余力となっています。●では実際に、倉庫や物流施設を利用している法人とその大家さんにとってはどう環境が変わってきているのでしょうか。一つは倉庫や施設が、実際の物流運営コストに影響していることに気づかねば成りません。高い住宅はそれなりのステータスやブランド、立地の良さが影響しますよね。実際の使い勝手や立地の違いが明らかです。地や古くからの倉庫では料金差があまりありません。●物流マンはいつも『ワンウェイ、ワンフロア』という直行率を口にします。エレベータのある倉庫よりは、広いワンフロアが大好きです。高速コンベアのある施設より、広々として人海戦術が使いやすい倉庫を好みます。それで古い倉庫から大型倉庫へのラッシュが続いているのです。どっちが物流をしやすいのかは明らかで、これからは旧型倉庫の再開発というか立て直しや作り替えがブームになるでしょう。なれば、建設や設備事業者の出番ですから、物流不動産はそれだけでも魅力的に写っているのです。●方やすでに所有している43兆円の大家さんにとって、資産を持てあましていることがありそうです。倉庫が狭い、臨時在庫の手配先がない、大口商談を受入できない、・・・・持っていても十分に使いこなしているとは言い難い。保有のリスクが年々高じてきているといえるでしょう。動産事業の組み込みが必要になります。自社資産がありますから、仮に賃貸物件を利用しようとしても、十分な信用能力があります。そこで、自社物件の数十倍の賃借物件を運用するような、新手の倉庫業者さんが登場しているのです。●持っていなくても、持っていても、不動産業は成り立ちます。保有の優位性は借用の劣位ではなく、運用の腕次第と言えるでしょう。そのあたりに物流不動産をビジネスモデルと呼ぶ秘訣があるのです。設のおかげで旧型倉庫に契約の空きが増えました。当然だけれども、その空きを埋めるには営業力が必要です。従来のような物流営業では自社物件しか扱いませんので、すぐさま見込み客リストが足りなくなります。そこで不動産免許を持った物流営業が必要となり、自社物件以外にも他社の倉庫を営業対象とする技が使えるようになるのです。宅建予備校が満員なのも頷けます。●お客様の物流コストを下げるために、値下げしていたのでは事業が細るばかり。来年もその次も同じ事を繰り返すなら、物流の仕事は長くは続きません。全体の事業規模を上げるためにコストダウンを図るという、トータルアプローチが重要となってきます。費を募集経費から下げるために大型施設への移転を図ったりと、複合的な方法を駆使して物流コスト総額を抑制する方法が必ずあります。そのための、物流施設を不動産事業として組み込むことが必要となってきたのです。所有するだけでなく、物量変動や時流に合わせて自在に拡張できる倉庫を持つことができれば、それは利用するという視点から不動産を売買と賃貸の両面から使い分ける手法があれば可能です。●物流業界が3PL事業と呼んでマーケティング色を強めていますが、成功しているのは大手だけとも言われています。大が小を押さえ込んでいくのは、自然の流れでしょうが、逆転するための秘訣がこのビジネスモデルにあるのです。Hanabusa★★★このメルマガをあなたが気に掛けてくれて、誰かに伝える。読んでくれて、また気に掛けてくれて、誰かに伝える。そんなことを繰り返すと100の4乗は1億人だから国民が読むことに。