adadadブリシア西新井の3098~4698万円は割高?割安?TwitterFacebookはてブLINEPocketブリシア西新井の販売価格は、48.8m2~70.32m2の面積に対して、3098万円~4698万円です。この販売価格は高いのでしょうか?それとも安いのでしょうか?路線価を基準としたときの価格設定の妥当性検証、建設エリアの中古マンション市場相場と販売価格の比較検証の2つの検証を実施しております。路線価とは不動産の価値や売却査定時の参考になる公的価格の一つです。国税庁によって毎年7月1日に公表されている指標で、国が土地の値段を市場変動を加味しながら毎年更新している指標とお考えください。それでは、ブリシア西新井の建設地の路線価を確認してみましょう。1-1113-1(地番)です。場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。上記前提で考えると、ブリシア西新井の路線価は200,000円ということになります。路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の原価を推計してみましょう。物件概要によれば、ブリシア西新井の専有面積は48.8m2~70.32m2ですので、土地の原価は9,760,000円~14,064,000円と計算できます。ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。次に建物の原価、つまりマンション建設のために要する工事費用を推計します。物件概要によれば、ブリシア西新井の構造は、鉄筋コンクリート造です。ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1m2当たり324,214円の費用が発生します。ブリシア西新井の専有面積は48.8m2~70.32m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。土地と建物の原価が計算できましたので、実際の販売価格と比べてデベロッパーがどの程度利益を乗せているか、確認しておきましょう。ここで注意すべき事項があります。それは、販売価格と原価の差額すべてがデベロッパーの利益ではないということです。実際に比較してみましょう。ブリシア西新井の土地の原価は12,200,000円~17,580,000円、工事費の推計値は15,821,643円~22,798,728円ですので、合計すると28,021,643円~40,378,728円となります。実際の販売価格は3098万円~4698万円です。販売価格と原価の差額、つまり経費と利益の上乗せは、2,958,357円~6,601,272円であることが予想されます。次に、路線価に市場相場が適切に反映されているという仮定のもと、ブリシア西新井の販売価格の設定が妥当なのか確認します。下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション280棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。右肩上がりの赤いラインが平均線になります。路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。赤いラインより上側にあれば路線価の割に強気な販売価格が設定されている(割高)、下側にあれば路線価の割に弱気な販売価格が設定されている(割安)と判断できます。ここで、ブリシア西新井の坪単価の中央値は216万円、路線価は200,000円で、オレンジの点がそれに該当します。検証結果1オレンジの点は赤いラインの下側にありますので、ブリシア西新井は他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想される。中古マンション市場相場との比較ブリシア西新井の建設エリアの中古マンション市場相場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。(駅まで徒歩10分~15分の立地)で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格(坪単価)、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができますので、ブリシア西新井の適正販売価格は183万円/坪ということになります。将来的な売却を見据えると、この金額よりも高い金額で販売されていれば損するリスクが高く、低い金額で販売されていれば損するリスクが低いと考えることができます。検証結果2ブリシア西新井の坪単価の中央値は216万円、中古マンション市場相場の適正販売価格は183万円/坪であることを考えると、中古マンション市場相場と照らして割高な水準で販売されていると考えられる。まとめさいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。他のマンションとの比較:他のマンションに比べると路線価の割に弱気な販売価格が設定されている。中古マンション市場相場との比較:ブリシア西新井の坪単価の中央値は216万円、中古マンション市場における新築時適正価格は183万円/坪。したがって、中古マンション市場相場と比較すると割高と考えることができる。以上から、他のマンションと比較すると路線価の割に低く抑えられた販売価格が設定されているように感じますが、中古マンション市場相場と比較すると割高感が感じられる販売価格となっております。したがって、購入を検討しているのであれば慎重な検討が必要かもしれません。千住ザ・タワーの3400~1億7900万円台は割高?割安?足立区ブリシア西新井ルピアコート篠崎の3998~4878万円は割高?割安?アスコットパーク五反野ベッセルの2870~4140万円は割高?割安?RECOMMENDこちらの記事も人気です。