Images)不動産投資に対するリターンは通常、ネットオペレーティングインカム(NOI)で語られる。このNOI利回りが高ければ通常、投資リターンの高い不動産投資と判断できる。ネットオペレーティングインカムは営業利益などと訳されることも多いが、不動産投資の世界ではこのNOIは会計上の営業利益とは意味合いが少し異なる。会計上の営業利益は売上から売上原価を控除し、販売費及び一般管理費を控除して営業利益を算出する。会計上では販売費及び一般管理費の中に減価償却費を含むが、不動産投資のNOIとは減価償却費が控除される前の営業利益なのだ。NOI利回りが5%の物件や4%の物件というのは、会計的な表現をすれば、「(営業利益+減価償却費)÷不動産投資額」を表した数字だ。減価償却費は運用後の節税効果を生むため、重要な経費となる。そこで、今回はこの減価償却費に関して節税の観点から今一度見直してみたい。減価償却費とは何かまず、そもそも減価償却費とは何なのか、定義を確認してみよう。減価償却とは有形固定資産の取得原価を、使用できる各会計期間に、あらかじめ定められた一定の計画に基づいて、計画的・規則的に配分するとともに、同額だけ資産の価額を減少させていく手続きをいう。減価償却費は実際にキャッシュアウトする訳ではなく、非資金支出費用に該当する。この減価償却費は企業だけでなく、個人事業主が行う不動産事業にも認められる。法人や個人も売上から費用を引いた最終利益額に対して税金が課されるが、減価償却費はその期にキャッシュアウトしていないにも関わらず、その期の費用として認められる。そのため、利益が少なくなり、課税される税金も少なくなる。不動産の減価償却費の場合、土地は減価償却費が発生しないというのもポイントだ。底地のような土地だけから構成される収益物件を購入したなら、減価償却費は発生しない。一方で借地物件のように建物だけから構成させる収益物件を購入した場合、購入資産のすべてが減価償却の対象となる。このように考えると、購入資産の建物割合が大きいほど減価償却費が高くなる。