29/01/2020市況を学ぶ5番目のメッセージは「市況を学ぶ」です。1番目のメッセージのなかで「購入環境」を取り上げましたが、まさにそれです。繰り返しわざわざ強調するのかというと、1番目で解説した3つのカテゴリーのうちの他の2つ「お金」と「物件選び」は数式やノウハウなどある程度決まったフォーマットがあるのに対して、「市場環境=市況」は複雑かつ変化する、つまり難解だからです。「パークハウス多摩川」(2010年11月撮影)本文とは関係ありません市況は、多くの要素が入り組みそれらが変化すると同時に、各要素の重み付けさえ変わります。宅建業法では従事者に「守秘義務」が課されているので、「マーケットの実際・詳細」をすべて把握するのは無理です。その前提でデータを見ます。断片的な情報をつなぎ合わせて、自分の頭の中で「今、マーケットで何が起きているか?」を体系化していきます。ここではごく基本的なことを取り上げたいと思います。日本は持家推進国であることを認識しましょう。これは税制を知れば明らかなので、あらためて論じる必要はないと思います(もちろん個人の指向は別です)。よって、人口や世帯数の増減に合わせてマイホーム需要の強弱を読むことが出来ます。土地は増殖しません(埋立地を除く)。したがって、地価は人口や世帯数が増える場所が高まる傾向にあります。下記リンクの記事で解説していますのでぜひご覧ください。参考サイト:公示地価「6年連続5%超上昇」は港区のみ需給のバランスに応じて相場が変化する。これはマンションにも当てはまります。中古マンション市場では、在庫(供給)の波にあわせて相場が上下します。よって、今後の相場を予測するには、在庫トレンドのチェックが欠かせません。(棒グラフ)と成約単価(折れ線グラフ)推移」。グラフの左半分は在庫が増えれば(減れば)単価が下がる(上がる)相関がきれいに出ているのがわかります。次に、金利と税制が市場に大きな影響を及ぼすことを認識します。金融は、90年代のバブル、2000年初頭のファンドバブル、そしてアベノミクス(第一の矢:異次元の金融緩和)いずれも不動産市場に多大なる影響を及ぼしました。マンション市場を活性化させました。「成約単価」もともに上昇基調を崩していないのはこれが主たる要因になっています。下記リンク記事では、より鮮明に相続税改正の影響が見て取れます。金利と税制以外で、今後の不動産市場に影響を与えそうな気になる要素がひとつあります。「2022年問題」として関心を集めている「生産緑地法」です。30年間の優遇期限が2022年で切れ、宅地向け用地として市場に大量に出回り、価格の暴落を招くというものです。これに関しても記事にまとめていますのでご覧ください。