コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が運営。宇都宮市の不動産売買・投資について皆様へお伝えしたいホンネのお話!街の動向も含め、独自の視点でお伝えします。2018不動産投資で成功する秘訣は意外と簡単で、、それは!!地域の相場を熟知することです!投資する物件の地域によって、相場はまちまち。その物件が高いのか、安いのかを、自分で判断できなくては、不動産投資で成功することは難しいでしょう。相場のことをや、長期トレンドについて、不動産業者にきいているようでは、不動産投資でだまされる危険性も高くなるのは当然です。逆に、不動産業者より相場に詳しくなれば、不動産投資での成功はほぼ保証されたようなものです。実際に、そんなことは可能なのでしょうか?私がこのブログで書いている内容の多くは都市開発の行方や、将来的な街の展望の考察ですが、それらはすべて将来の不動産相場に影響をあたえる重要な情報となります。当たり前ですが、相場絶えず変化します。地域のミクロの影響や人口の流れ、はたまたリーマン・ショックのような世界中に影響のある出来事によっても、相場大きく動くことになります。世界的な金融情勢の変化はランダム性が高く、予測するのは非常に困難です。日本国内の不動産に影響する人口動態や金利の行方、地域の相場に与えるような都市開発の動きは、非常にゆっくりで、誰でも簡単に予測がつくことが多いです。これから行われることが決まっている都市開発の動きなどは、事前に誰でも知ることができますし、個別の不動産の相場に与える影響は非常に大きいので特に注目してください。予測可能な長期の地域情勢から、ミクロな地点での大まかなトレンドの行方が予測できるかと思います。日々のマーケットの情報を収集することになります!今はインターネットで簡単に物件の情報を収集できる時代です。毎日、ネットで相場を確認していれば、そのうち正確な時価がつかめてくるものです。リサーチするのに、重要なことは、エリアを絞ることです。不動産の情報を日々チェックすると言っても、日本だけでも膨大な物件数があるため、とても細かくチェックしきれません。自分が投資したい、有望なエリアを絞って、そこを集中的にリサーチするのが成功への近道でしょう。不動産投資の場合は、物件の価格の動向はもちろん、賃貸の空き状況や、家賃の動向にも注目する必要があります。いった、日々の情報収集を自分でできる範囲のエリアに絞って行っていく。宇都宮市なんかの地方中核都市くらいなら、自分一人で相場を追っかけていくのに、最良の範囲だと思います。毎日リサーチを積み重ねていけば、動きの良いミクロな地域や、値下がりし続けている物件なんかに自然と気づいていきます。有望なエリアで、値下げし続けてる物件なんかを見つけられれば、交渉の余地ありで、大幅な指値で勝負できそうだとかわかってきます。いったチャンスは一瞬です!タイミングがすべてて、そこをうまく付ければ、相場より格安での物件の取得が可能となります。大半の投資家は、相場すらわかっていないので、相場を熟知し、なおかつ相場より格安で物件を仕入れることができれば、その時点で成功したと言えます!つまり、不動産投資では物件を仕入れた時に、すでに勝敗はついているのです。経験の浅い投資家ほど、インカムの家賃収入ばかりに目がいき、出口戦略が見えてません。経験豊富な投資家ほど、すばやくバイアウトして利益を確定していきます。売却損がでるような物件を仕込んだら、多少インカムで家賃収入が入ったところで、出口の段階で簡単に利益が吹っ飛んでしまいます。昨今流行りの太陽光発電の投資なんかは、出口の見えにくい投資なので、私はパスしました。ここは投資家様々で、考えがあるでしょうが、重要なのは不動産投資においても、自分自身でぶれない軸としての【投資哲学】が必要だということです。投資哲学がないと、人の意見に簡単に左右されて、投資方針もばらばらで、長期的なパフォーマンスが安定しません。不動産投資をするなら、まずはしっかりとしたブレない投資哲学をもつことをオススメします。その上で、毎日ネットで不動産情報をチェックして、相場を熟知していくことが良いでしょうね。はいっても、専業の投資家でもないかぎり、毎日物件の情報を細かくチェックするのは面倒だ。(-_-;)なんて方々がほとんどだと思います。あれば、時間をお金で買うしかありません。信頼できる不動産エージェントに、お金を支払い、プロからフレッシュな不動産情報を取得するのも一つのやり方です。パートナーとして信頼できるエージェントを探すのは一苦労です。仕事のできるエージェントほど、すでに優良なお客さんを多く抱えているので、忙しいからです。あなたがよほどお金持ちで、優秀なエージェントに高額のフィーを支払えるならともかく、そんな余裕がないなら、地道に自分でエリアをミクロに絞って、日々の情報収集を行うことをオススメします。不動産投資家として、大きな成功を求めるなら、いずれ優秀な参謀が必要なることでしょう。いずれにしても、不動産投資が好きでなければ始まりません。不動産投資が大好きなら、『三度の飯より、ネットで不動産チェック!』が常になるはずです。何事も、好きこそものの上手なれ、なのでしょうね。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。【JR宇都宮駅東口!整備事業の優先交渉権者が決まる!】LRTと一体の駅前開発はどうなるのか!?一流大手デベロッパーの営業エリア圏外となる、北関東3県では初の【プラウド】ブランドが進出するケースとなるもようです!!再開発事業の一環の20階建ての高層分譲マンションで、街の顔とも言える駅前に、ブランド力のある【プラウド】シリーズが進出することになったのは非常に良いニュースですね♪(*^^*)私個人としても欲しい一押しの分譲マンションになりそうです!!投資用としても良さそうです。メリットは、即完売した中心市街地のタワーマンション『宇都宮PEAKS』と同様に行政が絡む駅前再開発案件なので、いろいろ補助が入ることになるでしょうから、コスパで見ると、かなりお買い得になりそうだということです!!なにせ、高度専門病院もあるような再開発計画のなかの駅前ブランドマンションですからね~。高齢化がますます進展するなかで将来も安定的な価値を生み出す鉄板の物件となることでしょう。ブランドの付く中古物件は末永く価値を維持しやいですしね。今回ご紹介している、野村不動産の【プラウド】シリーズの物件もそうですし、中古戸建てしたって、積水ハウスやダイワやパナなんかのブランド住宅は中古になっても買い手に安心感を与えられる効果は絶大です。逆に、飯田産業なんかの木造パワービルダーが大量に供給する、低価格帯の新築戸建なんかは、20年経たないうちに建物価値は、ほぼ0と市場ではみなされてしまいます。買うサイドが欲しがらない、、需要がないんです!!!言い方は悪いかもしれませんが、パワービルダーの新築戸建は、マイホームの資産性から考えれば、『安物買いの銭失い』となりやすいのです(-_-;)逆に今回ご紹介している、駅前再開発のブランドマンションなんかは鉄板ですから、20年経ったところで、価値の減価は限定的でしょうね。2020LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に予定している宇都宮市では、沿線及び、JR宇都宮駅周辺でのマンション開発が活発になってきています。これから販売予定の分譲マンションの立地を中心とした将来性を独自の視点で評価してみます。完成予定時期:2022年?現時点で7棟ほどのマンション販売及び開発が予定されています!順番に5つ星評価で将来性を私独自の視点で考えてみます。宇都宮市でも少し都心部からは外れる八幡山公園西側のマンションになります。立地としては、人気の文教地区です。緑も多くファミリーの住環境としてはおすすめできる立地です。全邸南向きなのはポイントが高いです!南側に大きな分譲マンションがありますが、距離があり日当たりに問題はなさそうです。場所柄、近隣にあまり大きな建物が立つ可能性は低いので将来的な日当たりの心配はなさそうです。(*^_^*)宇都宮市は真冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件の人気は高いですからね。近隣徒歩圏にスーパーやおしゃれなカフェや飲食店が数多くある地区なので、車がなくても快適に過ごせる立地なのも魅力です。平置きの駐車場が100%超えである設計のようなのでこちらもポイントが高いです!マンションの場合、平置きできる駐車場は管理コストも安いし、日々の使い勝手が抜群ですから人気があります。完成予定時期:2022年?今回は残り4物件を見ていきましょう。サーパス城東小ウエストスクエア宇都宮市ないで数多くの分譲実績があるサーパスブランドのマンション。徒歩15分と駅までのアクセスは徒歩圏とは言いづらい立地になるでしょう。スーパー(ヨークベニマル簗瀬店)まで徒歩1分と生活環境としては申し分ない!しかも、スーパー内にドラッグストアも入っているので日常のお買い物に不自由するこはないでしょう。公園も近隣に数多く有り、小学校までも徒歩3分なので特にニューファミリーには価値の高いロケーションになります。5つ星評価でこの物件は★4つです!特に小さなお子さんがいるニューファミリーには特にお勧めできるロケーションですね(*^_^*)あえて不満な部分をあげれば、公共交通機関があまり充実していないので、夫婦マイカーで2台駐車場が必要な場合に2台めが近隣での確保ができるかが心配な点ですかね。家族で車1台、あとは自転車があれば十分なロケーションなのでどうしても2台必要でなければ問題はないでしょう。OGIWARA宅建士・不動産コンサルティングマスター。荻原功太朗が運営する日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。私へのお仕事のご依頼は、株式会社サンプランにお問い合わせお願いします。不動産ビジネスあれこれ不動産投資・大家さんネタ。