2020年2月21日レオパレス21の問題を順を追ってわかりやすく解説、集団訴訟を招いたサブリースの契約問題の途中で発覚した界壁などの施工不良問題、その後、現在のレオパレスの経営状況に至るまでをまとめます。界壁問題と施工不良が明るみにレオパレスの経営が一気に悪化レオパレス現在の経営状況は?レオパレス株主との問題オヨジャパンとの提携はレオパレスの問題のまとめ、賃貸大手レオパレス21のアパートをめぐる問題を順を追ってわかりやすく解説します。この記事内でも説明しますが、特にレオパレスの界壁問題と、ガイアの夜明けの放送内容については、下の記事が詳しいです。関連記事:レオパレスの界壁問題とは?「ガイアの夜明け」が追い詰めた!レオパレス界壁問題「ガイアの夜明け~マネーの魔力3」放送内容レオパレスをめぐる問題とはレオパレスは、日本全国にあるアパートの名前で知られています。それとほぼ同じ会社名「レオパレス21」という名前の賃貸運営会社です。日本全国に3万9000棟ものアパートを建築、入居者の募集を含むアパート運営などを主な業務とする会社です。そのアパートに2019年の2月初めに、施工不良が発見されたのが最初です。テレビ番組の「ガイアの夜明け」のスクープでその話は一夜にして広まったのです。1万4千人転居要請レオパレスの問題3つレオパレス問題というのは、すなわち下の3つを指すと思います。経営悪化レオパレスのこれまでの問題といえば、施工不良の引っ越し騒動が一番大きく報道されましたが、実はそれ以前よりガイアの夜明けで特集されていたのは、不動産投資の賃貸経営におけるサブリース契約の問題の方でした。レオパレスでは、その集団訴訟問題が、界壁問題の以前から起きていたのです。契約書に「賃料が変わる」で保証は無効にレオパレスとサブリース契約サブリース契約とは、不動産投資をするオーナーに支払う賃料の利益を一定額で保証するという仕組みです。1部屋の家賃が5万円の部屋が10部屋あるアパートを建てたとすると、オーナーは、月々50万円の賃料が入ります。アパートに入居していた人が転居してしまえば賃料は入らなくなります。アパート10部屋のうち、半分が空き室になってしまった場合は収入も半分になってしまい、それは怖いので、たいていの大家さんは、アパートを建てたくても及び腰になります。空き室があってもなくても、会社が全室を借りて「われわれが月々50万円を払いますから、安心してアパートを建ててください」というのがサブリース契約です。大家さんは、その通り安心してアパートを建てます。実際には決まった額の50万円が支払われないというのが、サブリース契約の大きな問題なのです。オーナーは複数の集団訴訟を現在も行っていますが、これまでのところは敗訴に終わっています。オーナーら敗訴「レオパレスに契約違反なし」レオパレスアパートオーナーの修繕費用、訴訟で返還認められずレオパレスオーナーが自己破産に困ったことに、不動産投資のオーナーのほとんどは、銀行から融資を受けて、アパートを建設します。5千万円のアパートを建てて銀行から4千万円を借りたとします。オーナーはそれを、アパートの部屋を貸した賃料で、毎月40万円ずつ支払うとします。その40万円は、運営会社であるレオパレスがオーナーに支払うのですが、レオパレスが、「来月から支払いの額を減額します」というと、オーナーは、銀行ローンの支払いができなくなってしまいます。ローンが払えなくなったオーナーは、手持ちのお金を集めて払ったり、他に持っている土地を売ったりしてそのお金で支払いに充てるようになりますが、ローンは数十年という長いもので、支払い切れない場合は、アパートを売ったり、自己破産の恐れもあるといわれています。レオパレス家賃保証が切れたオーナーに自己破産続出レオパレスと大東建託のサブリース契約の実例10年後に賃料減額サブリースの2025年問題アパートの大家さんたちが、アパート建設のラッシュのピークから計算して、2025年頃には、一斉に、ローン地獄と自己破産に面するというのが、2025年問題と呼ばれるものです。ピークよりも早い時期にアパートを建設した大家さんは、このような目に遭って、同じ状況の人同士が協力してレオパレスを訴えている、それが上に述べたレオパレス相手のサブリース集団訴訟です。ガイアの夜明けは、この問題を最初は取材していましたが、その取材の途中で、ある一人のオーナーから「界壁がなかった」という情報を得て、それをテレビ番組の中でスクープしました。それが、レオパレスの界壁問題、アパートの施工不良の問題だったのです。関連記事:LPオーナー会所属の訴訟中オーナーが指摘で界壁問題が明るみにまた、サブリースの問題は、レオパレスに限ったことではありませんで、大東建託など他のアパート運営会社との間でも多発すると予想されています。その後の調査で、レオパレスの7割のアパートが界壁とその他の施工不備の問題を抱えていることがわかりました。界壁がないと火災の時に火があっという間に燃え広がってしまう、または、隣の音が筒抜けになるなど、安全性以外にも住みにくいアパートとなるということが、これまでの調査で明らかになっています。これらの界壁がないこと、それから外壁に発泡ウレタンを使うことがなどは、レオパレスの創業者である深山祐助氏が指示したことも明らかになりました。別会社MDI取締役にレオパレスの経営が一気に悪化レオパレスは、日本全国の数万件のアパートの調査をして、施工不備があった物件を修理、改修することを約束しました。ところが、修理の間は入居者は外に出ていなければならず、その間は賃料は支払ってもらえません。アパートの調査や修理をするにも、お金がかかることとなります。その他にもレオパレスの評判や印象はたいへん悪くなってしまい、株が下がってしまったのはもちろん、レオパレスで新しいアパートを建てるように依頼しようというお客がいなくなってしまいました。レオパレスの倒産が危ぶまれる状態となったのはその頃です。謝罪する深山英世前社長レオパレスは破産するのではないか、倒産するのではないかと心配されるところとなってしまいましたが、大きな会社ですので、さすがにそこまではなさそうです。賃料の収入の赤字が「逆ザヤ」と言われる状態が3か月続いて、契約者であるオーナーが心配するところとなりましたが、今月になって、赤字は黒字に回復。今はまだ80%台ですが、3月までの引っ越しシーズンで、85%に回復することが目指されています。11か月ぶり上昇で85%目指すレオパレス株主との問題もう一つの問題、これは傍観者にはあまり問題とはみなされていないのですが、レオパレスのすべてがひっくり返る可能性のある問題があります。一つは、旧村上ファンド系の会社「レノ」がレオパレスの大株主となっていて、経営権の譲渡を株主提案として行う動きがあったことです。今は、この問題は立ち消えになっており、同様の事態は起こらないとされています。オヨジャパンがレオパレスと資本提携をするのではないかという話です。レオパレスと提携は?同じく、施工不良問題で経営が悪化したMDI、レオパレスの創業者で元社長の深山祐助氏の会社がオヨと資本提携をしたことで、レオパレスもかと思われていました。現在のところは、その話も立ち消えになっており、レオパレスの宮尾文也社長は、朝日新聞のインタビューに答えて、レオパレスは単独で再建を目指すとの意向を明らかにしています。終わりにこのまま入居率が回復すれば、レオパレスの賃貸運営はそのまま存続できます。サブリースの問題はまた別な問題として、集団訴訟を含め、これからも降りかかってくると思われます。以上、レオパレスの問題を解説しました。詳しくは文中の個別の記事でご覧ください。アパート経営の救世主”借り換え”金利の高い時に、ローンを借りた場合には、借り換えで、返済額を減らすことができます。金利の安いローンに今からでも借り替えることができるためです。ローンの金額平均450万円削減、中には600万円減ったという例もありますので、アパート経営の収益アップのために是非お役立てください。ネットでいくらお得になるのかがわかります。当ブログからも多数ご利用いただいています。その後の勧誘等はありませんので、心配せずにお試しになってみてください。タワーマンションの...武蔵小杉、断水と停電トイレ禁止のタワーマンションは...「住みづらい街ランキング」マツコが武蔵小杉にコメン...武蔵小杉のハザードマップで浸水・洪水地域がどこか確...このブログについてauthor:ななみ相続した売れない地方の空き家を売却した主婦です。この後も母マンション、夫実家の計3軒が売却予定。地方の空き家問題、相続時の注意点について考えていきます。シェアハウス投資問題と積水ハウス地面師事件についても合わせて発信中。詳しくは「はじめに」をご覧ください。