NEW大阪市のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかたや大阪の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.24アパート経営NEW福岡市のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかた福岡市の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.20アパート経営NEW大分県のアパート経営に強いおすすめ会社10選!選びかたや大分の特徴も学んで投資の失敗を防ごう2020.2.17アパート経営ホームアパート経営アパート経営で遠隔地物件は投資であり?過疎地域でも入居率92%達成!購入時の注意点とは「アイネット」は空室対策や家賃の値上げに大人気!2019年11月5日アパート経営で遠隔地物件は投資であり?過疎地域でも入居率92%達成!購入時の注意点とはアパート経営は自身の居住地をエリアとしておこなうべきだ、と主張する大家がいます。遠隔地の競争が少ないエリアでは、高い収益性の不動産を確保できると主張する大家もいます。どちらも経験豊富な大家で、これまでの実績と投資家としての考えかたから生まれる主張でしょう。遠隔地での賃貸アパート経営に重要なのは管理会社の役割カニ大家が抱く不安を解消し期待どおりの収益姓を確保できるのは、管理会社の選びかた次第といっても過言ではありません。遠隔地の賃貸物件を所有するならサブリースやサ高住もおすすめ。管理会社を選ぶポイントと遠隔地ならではのメリット・デメリットなど、遠隔地アパート経営の注意点を「あぱたい」がお伝えします。問われるとズバリ次の2点です。購入物件の選択肢が増える物件の所在地が分散され災害によるリスク対策を図れる物件を探すエリアを自身が住む地域から日本全国へと拡大してみると、着目ポイントが変化し視野が広がることを実感できます。特殊な物件は競合が少ない過疎化が進んでいると思われる地域に空室率が極端に少ない地方都市があるなど新しい発見をすることになるでしょう。購入物件の選択肢が増える複数のアパートを所有し経営するオーナーには、自身の居住地を中心にしたエリアに限定するケースと、条件のよい物件であればエリアはあまり意識しないというかたがいらっしゃいます。いうメリットに着目して、大都市部の大家にとって地方物件のメリット、逆に地方の投資家にとって大都市圏にある物件のメリットを検証してみましょう。実現できるチャンスがあるのです。「全国市区町村の住宅戸数と空家戸数」を参考に空室率を算出して、ターゲットに適した地域を見出すのも方法のひとつ。激しい北海道で25棟300戸の物件を、入居率92%利回り16%で経営をつづけている実例があります。地方の物件に活路を見出した好例でしょう。地方の格安物件を探し出し、それを高利回り物件に再生させる──。広之内さんは徹底した独自の投資スタイルで、どん底から見事に復活。死を決意してから7年後、投資総額は10億800万円、保有不動産は26棟306戸を数える(2017年9月現在)までになった。「株やFXは知識や経験、投資センスなどで大きく結果が左右されます。不動産投資の場合、特別な才能はなくとも、立地、物件の内容がよければ比較的堅実に収益を上げることができる」(広之内さん)実際に広之内さん自身、かつては30戸中26戸空室だとか、20戸中19戸空室といった、絶望的な物件を次々に再生している。大都市圏物件のメリット地方のかたは逆に大都市圏の不動産に投資するメリットがあります。該当し路線価が50%減額されるのです。仮に相続税の基礎控除を超える預金が5千万円ある場合、相続税は800万円になるよ5千万円をアパート用敷地購入費に充て節税しようとしても、土地面積に制限があるため200m2までであり、地方都市の土地では1千万円~2千万円しかこの制度をつかえません。大都市であれば200m2の土地購入に5千万円かかるケースはたくさんカニこのように、あまり苦労することなく節税することが可能です。物件を分散することで災害時のリスク対策になる遠隔地の物件を複数所有するメリットとして、災害による被害や経営状況の悪化を防ぐ効果があります。日本は災害の多い国、アパート経営においても甚大な被害を受けた場合の収入減は深刻なものがあるでしょう。同一地域に複数のアパートがある場合、同様の被害を受ける可能性は否定できません。一級河川の氾濫は広大な面積におよび、2棟3棟と所有するアパートが同時に浸水する状況は、想像したくないですがあり得ることです。させてもらっている埼玉県在住の大家は、埼玉に3棟、北海道に2棟、仙台に2棟と地域を分散して所有するよう最初から戦略としておこなっていました。同一道県内の物件でも数十キロ離れた地域にあり、それぞれ街の産業構造や人口動態も異なる地方都市の物件です。年に2度ほど遠く北海道の物件を点検がてら、旅にでることが楽しみとおっしゃっていました。物件の分散はリスク対策になり、心のリフレッシュにもなる絶好のチャンスをくれるようです。災害リスクは保険も大事!>>アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介アパート経営の災害リスク(地震・火事)に対処する特約6選と土地調査で使える無料ツール紹介アパートを所有しているオーナーならば災害へのリスク回避のために火災保険に加入していますよね。自然災害や人的災害がおこることでアパート経営が停止してしまうと、オーナーには大打撃。災害時には入居者に損害賠償をするような局面も想定されます。いったリスクに対応する遠隔地でアパート経営をおこなうデメリットは?遠隔地のアパート経営はメリットもあればデメリットもあります。自主管理がしづらい土地勘がないひとつは「自主管理がしづらい」ことです。不安に感じるのが「土地勘がない」ことでしょう。家賃の5%が相場といわれます。管理会社には空室分の費用も請求するケースがあり、大家にとって負担であることは否めません。自主管理をしようとしても遠隔地の管理は、意欲や心意気だけでできるものではありません。緊急事態の対応などを考えると管理会社に委託するのが最善です。最近は高齢者のひとり住まいも増えています。以前の話ですが、脳梗塞で倒れた入居者の救急搬送をおこなうにあたり、消防救急隊からの要請で開錠立会したことがありました。このときなど遠隔地の大家であれば対応できなかったと思われます。土地勘がない遠隔地のデメリットは「土地勘がない」ことが最大です。生まれ故郷だとか小さいころに数年過ごしたことがあるなどの土地であっても、時間が経ってしまうとはじめての土地とあまり変わりません。わからず困ってしまうよ!物件の情報を得にくいインターネットで多くの情報を収集できる時代。投資物件はネット情報だけでは判断できません。現地にいき物件を点検し、周辺の利便施設の状況により見込まれる需要を、投資家の目で確かめる必要があります。時間やお金がかかる物件の所在地によっては管理や情報収集のため、旅客機による往復が必要な場合もあります。車で移動できる場合でも片道3時間を超えるようだと、たいへんな労力です。旅費や時間がかかってもだよ物件次第では購入を見送ることもあります。費用と時間を無駄にしてまで遠隔地の物件を求める必要があるのだろうかと、自問自答するようなことがあるかも知れません。このような苦労をしてはじめて、利回りがよく入居率の高い物件を取得できるともいえるのです。遠隔地物件には信頼できる管理会社選びが重要!前述した「遠隔地のデメリット」を解消するには、信頼できる管理会社をみつけること以外ありません。管理会社に委託する方法でおこなっている大家であっても、遠隔地の管理を委託する場合には、これまで以上に管理会社選択は慎重にしたいもの。自主管理でやられている大家にとっては、はじめての外部委託になります。多くは自社HPなどで「管理戸数」を公開しています。丁寧な会社は「入居率や空室率」まで記載することもあり、これらの情報から「集客力」をある程度推測することができるよよ集客力の高い管理会社は自社の集客メディア以外にも、エリア内の仲介会社とは太いパイプがあり、情報交換やスタッフ同士のコミュニケーションも活発です。逆に集客力の劣る管理会社は管理戸数を公にすることもありません。仲介会社を通じて契約する件数が少ないと業者間ネットワークは縮小し、ますます集客力が低下していきます。管理戸数が少ない管理会社は業務効率が悪く、清掃作業や退去後の修繕工事を外注している場合は発注コストが下がらない傾向も。外注先の作業品質にも影響を与え、管理状態が悪化する原因になることもあります。管理費用は妥当か管理会社に委託する管理料は5%が相場。管理費用と管理業務の範囲を確認することが大切。遠隔地の物件管理はすべての業務を委託することが望ましく、管理業務の範囲を具体的に確認するようにしましょう。探す6つのポイントアパートの経営には、管理会社のサポートが不可欠。「正しい管理会社選びや調べかたがわからない」、という声も少なくありません。『あぱたい』が、お悩みの声が多いポイントをじっくりと解説します。管理会社は地元密着型?それとも大手?管理会社は全国に約3万社ほどの業者が存在するといわれています。ついて大手管理会社と圧倒的な数の小規模な管理会社が混在する業界ですが、それぞれに特徴があります。大手管理会社のメリットとデメリット大手管理会社は知名度のある大手ハウスメーカー系列や、テレビCMでおなじみの会社が多く、入居者への安心感が魅力です。メリットとデメリット賃貸管理会社のほとんどは地元密着型の不動産会社です。賃貸物件の仲介をしながら地元の大家の物件も管理する......そのような業態で事業をおこなっています。面では頼りになる存在です。関係を築くこともできるカニデメリットとしては事業規模が小さい会社の場合、人手不足などにより管理業務がこなしきれないとか、緊急時の対応が遅くなる可能性もあるので注意したい面があります。遠隔地でアパート経営を成功させるヒント遠隔地でのアパート経営は管理会社の選択が重要であることを説明しましたが、ではすべて管理会社に任せたままで安心かというと、そんなことはありません。大家が管理会社を信頼すると同時に、管理会社も大家を信頼できる関係の構築が必要です。「サブリース」と「サ高住」です。管理会社と信頼関係を築く遠隔地であることが、コミュニケーション不足の原因になることは避けなければなりません。関係を構築するポイントをふたつ紹介します。放置しない遠隔地の場合だけではありませんが、管理会社に任せきりにし、家賃の入金状況や送金案内を毎月受け取るだけという大家がいます。なにかトラブルがあれば、担当者からすぐに連絡を寄こすようになり、「報連相(ほうれんそう)」が密になる効果もあるカニ放置してしまいほとんど連絡のない大家は、担当者にとっても存在感が薄れ対応優先度が低下し、空室対策などおろそかになる可能性が高いものです。年に1回か2回は手土産持参で直接会社を訪問し、小さな規模の会社であれば担当者を含め全社員とも顔見知りになっておくことが大切。すると月1回の電話でも親近感が増していき、良好な関係をつくることができます。集客活動においても、わずかな金額の賃下げ要求に対し大家の判断が必要な場合、連絡が取れずに機会を逃してしまうこともあります。このようなことを防ぐため管理会社に「裁量権を与える」のも方法です。事後報告でよい修繕工事金額の上限を決める入居者の人命に関わる場合の判断は管理会社に一任する入居条件変更の範囲これらについて管理委託契約などに記載し、ルールを明確にしておく方法が望ましいでしょう。タシカニ裁量権を与えるのは管理会社の業務効率向上にも役立つカニサブリースやサ高住も視野にデメリットも多いといわれる「サブリース」は視点を変えると、大家の負担を大幅に低下できる方法です。生まれた「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」が、制度スタート8年を経過し、認知度が向上し社会インフラとして位置づけられるようになりました。介護業者との提携により運営する方法もあり、遠隔地の物件を活用する方法として有効でしょう。家賃保証期間があっても賃料値下要求があるサブリース会社の要求に応じない場合は契約解除がある賃料下げにより収益性が低下する遠隔地の物件であれば「サブリース」も有力な選択肢。管理業務を含め一括して管理会社に借上げてもらい、設定家賃から一定金額を差引いた残りが、大家へ家賃として入金されるしくみです。デメリットとして以下のようなことがありますが、遠隔地であるがゆえのリスクは解消され、あらかじめデメリットへの対策を考慮しておくと遠隔地戦略として有効であると考えられます。これらデメリットに対応できる厳しいシミュレーションをしてみて、事業が成り立つようであればサブリースによる遠隔地物件の経営は可能です。高住のメリットとデメリット賃貸事業のジャンルのひとつが「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」です。高齢化社会の到来とともに制度化され、公的なバックアップもある賃貸住宅なら、遠隔地での経営も成り立ちやすいでしょう。補助金や助成金制度があり、開業にあたっては資金負担の軽減が図れます。高齢者住宅協会」がおこないます。賃貸住宅と異なる点が「介護サービス」の一部を提供することです。最低限提供する介護サービスは「安否確認」と「生活相談」であり、外部の介護サービス業者への委託も可能。大家としての負担が大きくなるものではありません。賃貸のアパートやマンションにおいて、永遠の課題は空室問題です。築浅やデザイナーズマンションだとしても、満室を維持するのは、とてもむずかしいものですよね。空室を清掃やリフォームにより埋める方法以外にも、用途を少し変えて別の角度から満室に近づける方法があります。その方法のひとつがサ高住です。丹念に物件情報を調べていくと、入居率と利回りがともに高く、堅実な管理会社が永年管理をやっているような優良物件をたまにみつけることがあります。物件情報はやみくもに探しても時間がかかるばかりなので、空室率の低い市町村に狙いを定めて調べるのが効率的です。「全国市区町村の住宅戸数と空家戸数」データにもとづき、空室率を算出しておくと1,741ある全国の市区町村をいつでもターゲットに調査できます。地味な作業ですが大家業には必要なこと!空室率を下げる方法はもうひとつあります。無料のインターネット設備の導入です。成功した大家の事例つきの記事もぜひ合わせてご覧ください>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説いつの時代もアパートを経営する大家さんの最大の悩みは「空室をいかに解消するか」ですよね。思いつく方法はみんな多額のお金が必要なことばかり。30年以上になります。戸建やアパート建築の企画・設計・リフォームなどを経験し、現在は、中古住宅やアパートの媒介業務に従事してます。これまでに得た知見を基に、読んで分かりやすい記事を心がけています。保有資格は、宅地建物取引士/一級建築士です。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。