再生建築の全てを解説するブログスマートフォン用の表示で見る再生建築の全てを解説するブログ既存を活かすからこその価値を😃2015-07-06いまの法律にあっていなくても良いの?中古ビルを再生するとき建築/Architecture飲食店ビルやホテルなどの中古物件を安く購入し、老人ホームやグループホームにコンバージョン(用途変更)するビジネスモデル。10中古ビルの再活用がメジャーになってきています。オリンピック需要やアベノミクスで建設業界はバブルとなり、建設費用は軒並み高騰中。ないが新築なんてできないよ、という方も多いはず。いう事情もあってか、不動産オーナーの方から”この物件で100m2を超える用途変更ってできますか?”という相談もときどき受けます(意味がわからない方はコチラをどうぞ)。既存建物は現行の法規には適合していないリノベーションの対象になる中古ビルは、ほぼ100%で現行の法規にはあっていません。その建物が建ってから何十年も経過しているからです。時間の経過とともにいろんな法律が変わっていきます。そのため中古ビルは最新の法律には適合できるわけがないのです。既存建物を改修する場合は、現在の法律にあわせなくても良いのでしょうか?それは、以下の3点を整理すると判断できます。修繕・大規模の模様替え確認申請とは、計画する建物が法律にあっているかどうかをチェックするという手続きです。確認申請をするということは今の法律に建物をあわせることが原則になります。違法部分があるか違法な中古ビルは確認申請ができません。リノベーションで確認申請をする際には違法な中古ビルでないことが、建築基準法で前提とされているからです。適合しないといけないのは、中古ビルが建った当時の法律であるという点には要注意です。今の法律に適合していなければならないわければありません。法律にあっていない建物は上記の3つの工事はできないということです。今年最後の確認申請を出してきます。24ただし、違法な中古ビルでも是正することで確認申請ができることもあります。役所に確認申請を出すときは12条5項の報告を求められることがほとんどです。民間の審査機関では是正することを前提に確認申請を受け付けます、と約束してくれることもあります。既存不適格の部分はどのようにすれば良いのかでは、既存不適格の部分はどうすれば良いのでしょうか?既存不適格とは、もともとは適法だったけれど、その後に法律が変わったためにいまの法律にはあわなくなった部分です。これは、現行の法規にあわせなければならない部分と、そのままにしておいて良い部分に分かれます。分析すればベストなプランがみえてくる建物のかたちは法律の制約を受けます。中古ビルのリノベーションでは、いまの法律にあわせないとダメなところ新築時の法律にあっていたからそのままで良いところ違法だから是正しないとダメなところということが分かります。やって整理することで、中古ビルが再生できるのか、再生するにはどんな制約を受けるのかが見えてきます。すれば、あとはオーナーの要望にあわせてベストなプランが見えてくるのです。道路斜線や容積率が既存不適格の中古ビルを考えてみます。建て替えると現状よりも小さくなるので収益的には建て替えは考えられない。こんなときは、それらは(新築時に適法だったと確認できれば)そのままにしておけます。採光や排煙などは現行基準にあわせるために、中古ビル内部はスケルトンまで解体し、間取り・設備・仕上げなどを全て一新すれば問題なし。以上、今日は中古ビルを再生するときには確認申請が必要な工事かどうか違法建築かどうか既存不適格の部分をどのように対処するかをあらかじめ入念にチェックする必要があるというお話でした。検査済証なくても大丈夫。用途変更にかかるお金・時間・書類そ...2016-10-10ホームインスペクション築年数の古いビルを買うときに不安になるのが、見えない部分の...2015-12-19【用途変更】100m2未満は確認申請が不要だけど法適合はさせようね用途変更の申請が必要となる要件、現行の規定に適合させなけれ...2015-11-12「既存不適格」と「違法」の違いまだまだこれが知られていないと実感。Akkun_Nabechanはてなブログをはじめよう!akitectureさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告するスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。