ベスト将来マンションや家の価値を下げたくないなら、シンプルな家がベストです。複雑な家になるほど角が多くなり、雨漏りの可能性が高まります。修理するにも、時間とお金がかかります。素材にとことんこだわること!メンテナンスが必要な素材は面倒ですし、劣化しやすいです。汎用性の高い素材にすることをおすすめします。取り寄せにも時間がかかり、コストがかかる家として売却されにくいでしょう。実際、建物の寿命はもっと長いことがほとんどです。劣化はしていきますが、20年やそこらで「新しくしなければ住めない」状況というのはとても稀です。活性化すれば、定期検査や修繕を行うことが当たり前となり、更に寿命は伸びるでしょう。まとめ中古住宅市場はとても大きい市場になることが想定されます。空き家問題が解消され、安全な建物が残っていく。楽しみな市場です!わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!購入から5年未満のマンションを売却すると税金が倍に?売却時の注意点2016.11.05マンション売却を考えていらっしゃる皆様、あなたのマンションは購入してから何年経っているでしょうか?もし5年未満の場合、5年以上経っているマンションに比べて倍ほどの税金がかかることをご存知でしょうか?今回はマンション売却の税金について、ご説明いたします!購入してから5年未満のマンション売却の税金は倍も高い?!マンションを購入してから5年未満の家を売却する場合、5年以上経過しているマンションに比べて譲渡所得税が倍ほど違ってきます。譲渡所得税を計算する方法を見ると分かります。譲渡所得税の計算方法は下記です。●取得費とはマンションを買うときにかかった金額(総額です)。リフォームなどをしている場合は、リフォーム費用を加算することも可能です。●譲渡費用とはマンションを売却するときにかかった費用。(不動産会社に支払う手数料など)いかがでしょう!5年以上経過しているマンションの15%に比べ、5年未満のマンションは30%も加算されています。いや〜、高いですねぇ。計算方法に注意が必要です。不動産売却での5年とは、5年以上の場合がほとんどである?!不動産売却の譲渡所得税の5年の計算方法には注意が必要です。次の1月1日が経過時点で5年経過した、とみなすためです。2016年2月1日に家を購入したとします。家の保有が5年とは、2021年の2月ですね。その次の1月1日ということは、2022年の1月ということですから、5年の保有が経過していてもなんと1年近くも経過していなければ5年とみなされないのです。いや〜、厳しいですね、税金。計算方法でご紹介した計算式の特別控除の部分です。「3000万円以下で売却した場合はどうなるの?」その場合は、税金はほぼ気にしなくていいでしょう。購入金額より安く売却した場合です。このような場合、マンションを売却しても非課税になります。ほとんどの方が当てはまるのではないでしょうか。東京都心で、かつ地価が上がっているのであればマンションの価値はグングン上がります。その場合の売却は税金を気にしたほうが良さそうですが、それ以外の場合、そこまで税金を気にすることはないでしょう。控除があるなど意外と私達のことを考えてくれているようですね。利益が出ないものには税金はかからない。覚えておくといいと思います!わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!騒音トラブルに巻き込まれないためにチェックすべき事項5つ2016.09.20マンションを買う時に気になることの1つに「騒音」があるのではないでしょうか?賃貸マンションに住んだことがある方も多いと思いますが、マンションは壁ドン(憧れる方ではなく)や足音などがドンドンと聞こえてくることもしばしば。寝ているときなどに音がなると怖いんですよね。したら自分のクレームの対象になるかもしれない騒音。今回は騒音がストレスにならない家を買うにはどうしたらいいか、ご紹介します!マンションの騒音問題はフローリングが主流になってから起こり始めたマンションの騒音の原因として、フローリングがあげられます。「フローリングのマンションって普通じゃん!」と思うのですが、昔は絨毯が主流でした。近年はフローリングが主流となっています。下記は平成25年のマナートラブル調査表です。13.1%騒音は違法駐車に次いで2位でした。皆さん悩んでいますね〜!5人に3人は悩んでいる計算になります。騒音に悩まされないためにはどこをチェックするといいのでしょうか。床の厚さをチェック!床の厚さはもちろん厚いほど音が響きにくくなります。200ミリの厚さは欲しいですね。床の防音の表記は「Lー◯◯」で表されます。防音性は高くなります。おすすめは「L-45」以下です。壁の厚さをチェック!壁ももちろん厚いほど防音性は高くなります。こちらもやはり200ミリの厚さが欲しいです。壁の防音性は「D-◯◯」で表記されます。◯◯は数値が入るのですが、こちらは数値が大きいほど防音性が高くなります。壁は厚さも大事だが工法も大事!壁は工法にも注目しましょう。「GL工法」という工法には要注意!この工法は壁を2枚置く工法で、より音が響きやすくなってしまうことがあります。ほとんどの場合、直壁といってコンクリートの上に仕上げる工法が取られていますので問題はないのですが「GL工法」という記載がある場合には注意した方がいいでしょう。マンション内の騒音にも要注意!マンションにはエレベーターやポンプ室、駐車場、エントランスなどがあります。音に敏感な方はこういった設備の近くには住まないようにしましょう。周辺の環境にしっかり目を配ること!学校や公園には子どもが集まります。子どもの声が苦手な方はこういった施設の近くはオススメしません。事前にチェックしておきましょう。夜に若者がスケボーをする地域も多くあります。夜中の視察もとても重要です。わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!借地権と所有権の違いは?借地権はお得にマンションが買える!2016.09.18「借地権」と「所有権」違いをご存知でしょうか?家を選んでいて、「安い」と感じる家は借地権であることが多いですよね。今回は不動産に関連する「権利」についてご説明いたします。借地権とはどんな権利なのか?借地権とは、「土地を借りる権利」です。借りるのですから、もちろんあなたの土地にはなりません。そこの土地を持っている地主さんの土地です。そのため、その土地に「穴を掘りたい」などと思った場合は地主さんの許可が必要になります。地主に払う地代が必要になります。マンションの場合は数千円〜2万円ほど、戸建であれば1万円〜4万円程でしょう。借地権の場合、土地を担保にすることが出来ないため住宅ローンを組ませてくれない金融機関があるので借りたい金融機関が決まっている場合は確認しましょう。基本的には借りることができる場合がほとんど。借地権には2種類ある!借地権には「旧法借地権」と「定期借地権」の2種類あります。旧法借地権のほうが大半を占めています。▼旧法借地権とは旧法借地権は借りる側の立場が強くなっています。ことがないかぎり返還する必要はありません。借地権は権利ですので、家を売りたい、と思ったら自由に家を売ることも出来ますよ。▼定期借地権とは定期借地権は1992年にできた制度です。最近の新築マンションはこちらのほうが多いでしょう。一定期間が過ぎたら建物を更地にして地主へ返す必要があります。50年くらいの期間の事が多いようです。「50年たったらどうするの?」という疑問が湧いてきますよね。この定期借地権は1992年にできた制度ですので、まだ期間が満了したケースがありません。中古マンションとして購入する場合、借りられないことも多いようです。旧法借地権であれば返還することは必要ありませんから、お得に家を買うことができる可能性があります。家を解体したい、家を建てたい、穴を掘りたい、なんて思ったら地主さんの許可は必要ですが、借地権だからといって追い出されることはほぼありません。前向きに考えてもいいと思いますよ!わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!マンションは管理を買えは本当?資産価値を保つための管理状態を見抜く方法2016.09.17「マンションは管理を買え」とよく言われます。その名の通り、自分達で管理をするマンションです。現在、自主管理のマンションは全体の1.9%程しかないようです。自主管理されているマンションは、徹底的に管理されているマンションと管理が不足しているマンションに二極化になっているようです。管理環境が悪いマンションは管理費を滞納していたり、不足していることもしばしば。一部を外部に委託すること。外部に委託することにより負担を軽くすることができます。全てを外部に委託することです。最近の新しいマンションは全面委託しているマンションが多いようです。外部に委託しているのですから、管理費は高くなります。その分管理は何もしなくていいのでとても楽です。エントランスの掃除や、廊下の電気が切れていたりしてもすぐに変えてくれます。▼管理人は常駐か巡回か?管理人は常駐か巡回か確認しましょう。巡回の場合、どのくらいの頻度で巡回しているのか確認しましょう。▼自転車は整頓されているか?自転車は整頓されているかどうか確認しましょう。▼階段や手すりは錆びていないか?サビはもろくなる原因となるので修繕が必要です。サビが多いようであれば、修繕体勢が整っていないのかもしれません。▼ゴミ捨ては曜日が決まっているか?ゴミを捨てる日がきっちり決まっていると面倒です。いつでも捨てることができるかどうか確認しましょう。▼エレベーターは汚れていないか?落書きや汚れがないか確認しましょう!管理組合はどうなっているか?管理組合とはマンションの住人で構成されるコミュニティ。運営状況をしっかり確認しましょう。管理規約はしっかり確認しましょう!リフォーム規約特に注意です。使用する素材等が細かく指定されていることがあります。リフォーム自体、許可が必要な場合があります。楽器やペットについても細かく指定されてる場合もあります。楽器が趣味の方、動物を飼っている方は特に注意しましょう。▼修繕計画の確認マンションは10年〜12年に1度、大規模修繕を行います。この修繕計画は、信じられませんが、現実的でない場合もあるのです。マンションによっては修繕積立金が明らかに足りない場合があるためです。計画通りに集金出来ていないことがあるのですね。修繕計画を確認することで、資産価値として保てるかどうかの判断が出来ます。まとめマンションの管理は規約の確認など細かいところのチェックが必要になります。少々面倒ですが、資産価値を保てるかどうかの判断材料になりますのでしっかり確認しましょう。わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!マンション購入にかかる諸費用はあなどれない!数百万が必要になる可能性も2016.09.16「諸費用」という言葉はなぜか、大金のイメージがありません。多くても数万だろう、と思いきや、やはり不動産の購入はケタが違いますね。数百万単位の費用がかかることもあるので、マンション購入の諸費用は甘く見てはいけません!今回はマンション購入の諸費用についてご説明いたします。多くの不動産会社は3%を手数料としているところが多いようです。購入すると、買った家がたしかに自分の物だと証明する登録をする必要があります。この登録を「登記」といいます。登記はご自身でも行うことが出来ますが、難しいので司法書士にお任せするのが一般的。登記費用は司法書士によっても変わり、また家の大きさによっても変わるようです。2000万円の程の家でしたら、登記費用は大体20万円ほど。仲介手数料と合わせたらこの時点ですでに80万円。▼住宅ローンほとんどの方が家を買ったら住宅ローンを利用するかと思います。「もしあなたがローンを払えなくなったら、保証会社がローンを組んだ金融機関にお金を払います」という契約をすることになります。ここまで来ると金額を聞くのが怖いですが、思い切って提示しちゃいましょう!2000万円の家を購入した場合、保証料は43万円かかります!!家の価格のおよそ2%です。この時点で諸費用は123万円。保険に入らなかったり、住宅診断をしない場合は費用はかかりません。(住宅ローンを組む際に必ず火災保険の加入が必須だったのですが、最近は火災保険に加入しなくてもいい金融機関もあるようです)とは言え、この分野は後々後悔しないための投資と考えたほうがいいでしょう。料金は合わせて15万円程でしょう。諸費用はなるべく現金で準備しましょう。金利が高い傾向にあります。諸費用はどのくらい見ておくといい?不動産会社って儲かってるんですねぇ〜。仲介手数料3%って言ったって、数千万円の買い物ですものね〜。家が1件売れたら数十万円。諸費用は最低でも150万円かかると思っていたほうが良いでしょう。値引きをするなら仲介手数料で値引くしかありません!不動産会社を決める際に、手数料の話をしておくのも手ですね。わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!瑕疵物件を見抜く方法とは?手抜き工事は住宅診断を利用しよう2016.09.15絶対に買いたくない瑕疵物件!(瑕疵物件とは、手抜き工事物件や、欠陥住宅のことです。データ改ざんというニュースはよく耳にします。大手の会社が造ったのだから問題ない!ということは決してありません。今回は瑕疵物件を買わないようにするにはどうしたらいいか?について説明いたします。新築で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?以前、新築物件は瑕疵があるかどうかは見つけにくい、ということをご説明いたしました。詳細はこちら→家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!瑕疵物件を買ってしまった場合、売り主が不動産会社の場合は10年間の保証期間が付いており、無料で修理することが義務付けられています。無料で修理してもらうことが出来ます。中古で瑕疵物件を買ってしまったらどうしたらいいのか?中古の場合、購入前にしっかり確認することが大切です。中古物件を買おうとしている方は、住宅診断を行うようにしましょう。住宅診断とは、物件に問題がないか専門家に見てもらう制度です。日本では中古物件を買う方が今はあまりいらっしゃらないため、こういったサービスがあることをご存じの方が少ないようです。中古物件が中心のアメリカでは、9割がこのサービスを使用しています。住宅診断については後ほど詳しく説明いたします。個人の場合がほとんどです。個人の場合はそういった義務付けはありません。契約の中で、瑕疵物件だった場合の保証期間を決めることになります。「やっぱり中古はだめじゃん」と思った方、こちらも御覧ください。→家を買うなら新築はもう古い!中古物件がオススメの理由は2つ。値段と安全性を比較せよ!もしものときのために、瑕疵保険に加入するといいでしょう。瑕疵保険に加入することで、個人であっても5年間の保証期間を付けることができます。瑕疵保険に加入すると住宅ローン減税が適用されますよ。住宅診断とは何を診断してくれるのか?住宅診断は構造、耐震、欠陥などをとても細かくチェックしてくれます。第三者の目線なので、売り手に媚びることはありませんので安心です。住宅診断は瑕疵があるかどうかだけではなく、どこかメンテナンスが必要な箇所はないか?修繕が必要な箇所はないか?といったことも知ることができます。値段としては5〜6万円で実施してくれる企業が多いです。実施するタイミングは「買付証明書(購入申込書)」を提出した後に実施するのがおすすめ。買付証明書は法的な縛りがないため、欠陥が見つかれば購入をキャンセルすることが出来ます。売り手が協力してくれない可能性もあり(協力してくれない段階で怪しい)また、他社から先に買付証明書を提出されてしまう可能性があります。瑕疵物件を買わないように、しっかり調査しよう!新築物件は瑕疵を見つけにくいのですが、中古物件は瑕疵を見つけやすい環境にあります。手抜きせずしっかりチェックしましょう。将来は「マンションを経営する」ことに注目してみてもいいかもしれません!今回は中古マンションの「管理」についてご説明いたします!中古マンションの管理はどうやって調べる?マンションを買うとき、そのマンションがどういった「管理の状況」にあるのか、気になりますよね。中古マンションは「これまでどんな管理をされてきたのだろうか?」「何か問題はないのか?」「建物の劣化など、将来問題になりそうな所は?」など、マンションは高い買い物がゆえに、気になる所です。有無などについては話してくれますが、細かいことは話してくれないことが多く、後からトラブルになるケースもあります。書類を不動産業者から入手し、読んでおくことをオススメします。▼それぞれの書類について定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算に関すること、修繕計画や役員の選出、その他マンション内で課題になっている事象(滞納問題、ペット問題など多岐にわたります)についての議案が記載されています。総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されています。マンション内で課題になっていることがよくわかりますし、管理組合が活発に活動しているかどうかもうかがい知ることができます。長期修繕計画案は20~30年後の修繕計画案で、修繕にかかる支出と修繕積立金の収入が年ごとに記載され、各年の累計とその収支が記載されています。アップしなければならない時期がいつ頃になるか、累計の収支が赤字になる時期を確認すれば、ある程度予測することができます。不動産業者に依頼しても入手できない場合、売り主に依頼してみましょう。売り主がこれらの書類を持っていない場合は、売り主から管理会社に頼んでもらい、書類を見せてもらうこともできます。将来の管理の課題である、建物と高齢者の入居について、詳しく認識しておくとトラブルが起きにくいでしょう。建物と高齢者の入居トラブルとは?築後年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がうまく機能していないことがよくあります。マンション管理組合の理事就任を引き受けない理由の第1位が「高齢だから」という結果になっているためです。高齢者の入居率が高くなると、「これ以上修繕する意味はない」と考える方がおおくなり、修繕すべき部分が修繕できず、マンションの維持管理レベルが低くなりますよね。なると、いくら立地がよくても資産価値が下がりかねない状況となってしまうのです。築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組合が出てきました。有名なマンションとして「パークシティ溝の口」があります。どんなことをしてるかというと・・・パークシティ溝の口では、管理会社にマンション維持管理を任せっきりにすることなく、管理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加えて、近隣のマンション管理組合と維持修繕や防災面で情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催。マンション居住者だけでなく地域とのつながりを生み出すイベントなどを通じ、地域全体の価値が上がるような活動を行っているそうです。した活動が奏功し、売り物件が出ると若い世代が購入するケースも出てきているそうです。マンションの所有者である管理組合の人たち自らが主体的に活動することで、2つの高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。このマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は、管理組合自らが資産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません。→自分だけの条件で金利を比較するサービスはこちらこのサービスは借りようと考えている金融機関の審査に通るか通らないかもわかるため、効率的に金融機関の比較が出来ます。→自分だけの条件で金利を比較するサービスはこちらわたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!独身で家を買う人の注意点は?国策の恩恵を受けられなくなるケースも?2016.04.23今、独身の方が家を買うケースが増えている事をご存知でしょうか?独身の方の家を買う件数は、今後30年、上昇を続ける見込みだそうで、ピークに達する30年には1870万世帯を超えると予想されています。(2016年現在、約1700万世帯)独身の方が買うマンションですから、当然、小さいマンションも需要が増えています。大きさとしては、50平米台以下のコンパクトマンションが多いようです。供給された50平米台以下の戸数は10年前が3万3860戸、現在が3万4113戸とわずかに増えています。総供給戸数に対するシェアを見てみても、50平米台以下は21.1%から37.6%に大きく上昇しています。2016年現在はもう少し増えているかもしれませんね。今、家を購入するためと、住宅ローン控除などの国の政策の恩恵を受けることができますよね。!50平米以下のマンション購入を考えている方は注意してくださいね!!この恩恵が受けられない可能性が大きいですよ。恩恵を受けることができない制度について見ていきましょう。•住宅ローン控除について住宅ローン控除は、毎年末のローン残高の1%相当額が10年間にわたって所得税から控除されるという制度。この特例を受けるための条件の一つとして、床面積が50平米以上というルールがあります。仮に2000万円を金利1%、35年間元本均等返済で借りた場合、約170万円の税金が戻ることになりますが、50平米以下だとこの制度は適用できません。•登録免許税について登録免許税とは、所有権移転登記や抵当権設定登記を行うときにかかる税金で、適用条件の一つに、床面積が50平米以上という規定があります。50平米以上の場合、借入金に対して0.4%かかる登録免許税が0.1%に減額されます。50平米以上240平米以下だと税金を軽減してもらえるのですが、50平米以下の場合は税金軽減の対象にはなりません。贈与を受けた場合、一定額について贈与税が非課税となる場合があるのですが、適用される条件として、床面積が50平米以上240平米以下という規定があります。•登記簿上の面積の表記には注意しましょう!!通常、マンションの床面積の表記は「壁芯面積」といって、壁の中心の内側を計測した面積となっています。ところが、税制上の恩恵を受けるための面積表記は、登記簿上の面積(内のりの面積)のことを指すのです。不動産業者の物件資料やウェブサイトに載っている床面積は、壁芯面積なので登記簿上の面積より大きく表示されます。物件資料ではマンションの床面積は50平米以上と記載されていても、登記簿上の面積は50平米未満であることが多々あるということを覚えておきましょう。気に入った物件が出てきたら必ず登記簿上の面積も確認してください。各種税制の特典を利用できると思っていたのに、結果として利用できないというトラブルは、結構、多く発生しています。「50平米」という大きさは、国の政策の恩恵を受けられるかどうかの境目になっているようですね。本来であれば、単身世帯用のニーズが増えていることから、個人的には見直し希望ですが、いま現状は上記のような仕組みである事を理解しておきましょう!住宅ローンをどこの金融機関で借りようかと検討している方、必ず複数の金融機関を比較することをオススメします。比較するだけでは意味がありません。金利はその人の年収や条件によって大きく変わります。自分だけの条件で金融機関を比較する、ということがとても大切なのです!自分だけの条件で金利を比較するサービスはこちらこのサービスは借りようと考えている金融機関の審査に通るか通らないかもわかるため、効率的に金融機関の比較が出来ます。わたしが実際に不動産売却をして、500万円も差が出たサービスはこちら!→あなたの不動産いくらで売れる?今すぐ無料でチェック!中古住宅の購入はリフォーム減税で税金を控除?減税の条件4つ2016.01.14中古物件を買おうかと考えている皆様、リフォームすることは考えていらっしゃいますか?考えている皆様には朗報です!リフォームにより、減税することができますよ。リフォーム減税の内容リフォーム減税は、この制度があることを知っている事から始まります。自ら申請しないと、この恩恵を受けることが出来ないのです。リフォーム減税を受けることができる要件100万円以上のリフォーム→所得税の減税が出来ます。耐震リフォーム→所得税と固定資産税の減税が出来ます。バリアフリーリフォーム→所得税と固定資産税の減税が出来ます。省エネリフォーム→所得税と固定資産税の減税が出来ます。※一定要件を満たす必要があります。バリアフリーリフォームと省エネリフォームは重複しての適用は出来ません。100万円以上の省エネリフォームをした場合は、どちらかの適用となります。適用期限などもありますので、詳細は税務署に問い合わせることをオススメします。住宅ローンについて空き家問題について一括査定サイト登録不動産屋一覧コラムリンク。