Aは解約時に20万円無くなります。Bは更新ごとに10万円無くなるという契約です。みなさんはどちらがいいですか?この程度の差だと、断然Aですよね。Bですと、仮に2年更新であれば2回目の更新で20万円がなくなる計算になりますから。この償却が5%であった場合どうでしょう。「そのころまできちんとお店が続けられているかな」と不安になるかもしれません。弊社のお客様で店舗展開型ビジネスの場合、断然Aをお勧めしています。仮に償却を30%40%上げてでもこちらにしてもらうよう貸主さんに交渉をします。理由は簡単で、Bの方が閉店しやすくなるからです。2年ごとにお金がかかるということは、24ヶ月で割った固定費なのです。固定費が増えれば倒産リスクは高まります。AはBに比べて固定費が下がります。固定費が下がれば継続率が高まります。閉店しなければ20万円の支払いも発生しません。事務所のように企業規模の拡大によって「移転」となるような場合を除き、店舗ビジネスの場合は必ずAの解約時償却になっているか確認をしましょう。看板は書けません店舗物件のご案内をしていると必ずと言っていいほどお客様に聞かれます。完全にNGな場合は簡単なんです。「一切禁止させていただいております。」で説明が済みますので。暗黙の了解で出しているときは、「許可は出せませんが、以前(前入居者)はここに出していたようですね。」とか「許可は出せませんが、入居者のみなさんで話し合ってください。」しかご説明ができないのです。そもそも敷地内ならある程度口頭でお話できますが、「道路」に看板を出していいか許可する権限は貸主も管理会社も持っていないんです。それでも、慎重なお客様は言質をとろうとしたり、メールをしてきたり...。こんな時はお客様に正直にお話します。「権限を持っていないので、お約束はできません。今は置いていても大丈夫かもしれませんが、突然行政からの指導が入るかもしれません。そのリスクを含めて、この物件でビジネスをすることがお客様にとってプラスかどうかご判断ください。このように「契約書に記載できないこと」は、少なからずあります。それらを必死になって交渉するより、「記載できないこと」のリスクが及ぼす影響がどの程度なのかトータルで判断することも時には必要です。設備の修理修繕は誰の義務?「えっ?ここの修理も私(借主)がするんですか?」というトラブルはけっこうあります。一般的な考え方として、建物の設備は貸主がメンテナンスを行い、造作物は借主が行います。そのうえで、実状にあわせて特約等で調整をしていきます。重要なのは空調設備です。これが設備なのか、前入居者が残していった残置物なのかによっても違います。残置物の場合は修理や処分まで全て借主負担が原則です。設備であっても日々のメンテナンスは借主負担ということも多いです。メンテナンスの不備で故障した場合、修理は借主負担となることもあります。いった場合は以下の内容を事前に確認してください。具体的にどのようなメンテナンスを年に何回行えばいいのか。前入居者のメンテナンス履歴を見せてもらえるかどうか。修理費が一定の金額を超えたら、修理不可と判断し貸主負担で設備の入替をしてくれるのか。そのうえで、特約に追記してもらうのが安心だと思います。エアコン以外にも、屋上までの排気ダクトや雑排水汲み上げポンプ、自動ドア、専用で使用している共用部分の照明など物件によって様々です。設備関係の修理は想像以上に高いことがあるので、慎重にチェックしましょう。原状回復工事の注意点こちらもトラブルが非常に多いです。契約時は「原状回復工事の業者指定」がされているかどうかをチェックしてください。貸主が指定する業者でしか工事ができないとなると、工事費用が高くなってしまう可能性があるからです。この問題は非常に難しいのです。撤退時の原状回復費用を安く済ませるため、安価で粗悪な業者に施工をさせてしまう借主もいらっしゃいます。なると、貸主とって「元通り」に戻っていないので、自ら施工をやり直し、借主に請求するというトラブルに発展してしまうのです。この場合は以下の項目を事前に確認してください。「原状」とはどのような状態にするのか。業者の指定は外せるのか。指定が外せない場合、他業者と価格差が大きい場合はどのように対処するのか。契約時にできるのはこれくらいです。契約前に実際の原状回復費用まで確認することは不可能だと思います。契約書の内容とは少しずれてしまいますが、退去時の手順をお伝えします。どの業者を使う場合も、必ず工事許可証と共に「この内容の施工をもって、第●条の原状回復とする」という確認を「書面」で貸主や管理会社からとってください。ないと、施行して確認をしてもらった段階で「やり直し」を命じられる可能性があるからです。これに貸主や管理会社が難色を示した場合は、「どのような工事であれば原状回復となるのか」を相手から出してもらい、それに沿った施工見積を業者にお願いしましょう。原状回復とは別に工事業者が指定されているケースがあります。共用部分のサイン工事(ビルの袖看板やエントランスの社名案内板など)や消防設備工事などです。これらはビル全体の景観や安全に関わってくるので、指定された工事業者にお願いしましょう。完璧な契約書でなくてもいい。いままでのお話と矛盾するかもしれませんが、完璧な契約書を求める必要はありません。みなさんは何のために不動産契約をするのでしょうか。その場所で商売をして利益を得るためだと思います。あれば、契約書の条項に「納得」できない部分が一部あったとしても、その内容を「理解」できていれば十分です。理解したうえで、この物件で利益が出せるかどうか見定めることが一番大切です。対等な立場の契約であっても、自分の意見が通るのは50%です。ビルオーナーと起業者の力関係でいえば、意見が通るのは20%程度しかないかもしれません。正しい知識と相手(貸主)の立場を理解することによって、お互いの不安を払拭し、この20%を25%、30%と高めていけると思います。みなさまの起業・商売発展を心より祈念申し上げます。【おまけ】ちなみに冒頭お話した「リーガル(弁護士の)チェック済み」というのは、貸主が弁護士にお金を払っていて、貸主に不利益な内容ないか法的にチェックしているということです。弁護士さんは「公平な契約書」をつくるのがお仕事ではありません。借り手であるあなたにとって不利な内容が書かれているかどうかは別問題ですので、ご注意ください。宅地建物取引士2014年、オリエ不動産を設立。「借主のメリットに特化した不動産業」として埼玉県から創業促進支援事業として認定される。出店業務のアウトソーシングという新たな分野で、業務委託や顧問契約を中心に活動範囲を拡大。多くの賛同者と共に、クリーンな不動産業界を目指し活動中。自分で会社を立ち上げて業務提携で進めるべきか。提携先の会社の一部として役員として参加すべきか。起業しようと思っています。FAQ:ITを使ったビジネスモデルを発案しました。ビジネス化の方法を教えてください。創業計画書を持って窓口へ冊子を送ってもらう起業、経営ノウハウが詰まったツールのすべてが、ここにあります。無料で始める>無料会員登録で、厳選した企業情報をメールマガジンでお届け。