入居者が退去した際に発生するリフォーム、どの程度実施するか迷う場合はありませんか?大幅なリフォームを行うことで、賃料が高くとれたり、入居者が早く決まったりとメリットはありますが、その分、高額なリフォーム代がかかってしまいます。逆に、リフォーム代を抑えようとし過ぎると、賃料が下がったり、空室が長引いたりしてしまいます。今回は、賃貸経営を行う上で目指すべき満室経営、収益の最大化の観点で、やるべきリフォームについて見ていきましょう。【リフォームの費用対効果と重視すべき点】まず、リフォームの考え方で重要なのは、費用対効果です。過度なリフォームを行い、賃料が高くとれたとしても、リフォーム代が高額過ぎて、リフォーム代を回収するのに、長期間かかっては意味がありません。賃料を上げることも大事ですが、リフォーム代と賃料のバランス、費用対効果を考えて行う必要があります。1つ事例をご紹介いたします。■部屋のスペック・間取り:1K・広さ:18m2・3点ユニット1賃料維持のリフォーム・賃料:35,000円(共益費込)・リフォーム:20万円にて施工済(内訳:クロス・CF等の表装を中心に施工)・広告料:2か月で募集(相場が2ヶ月)2大幅なリフォーム・賃料:40,000円(共益費込)・リフォーム:150万円(内訳:3点ユニットをバス・トイレ分離、キッチン入れ替え等、大幅に施工)・広告料:2か月で募集(相場が2ヶ月)上記2パターンについて、比較してみます。数字だけみると、2の方が賃料が5000円上げることができたので、リフォームする価値があったように思えます。年間6万円÷130万円=4.6%投下資金を回収するために、20年以上もかかり、利回り換算で4.6%は、お世辞にも効率が良いとは言えません。よって、以上のようなリフォームは効率が悪いため、おすすめはできません。費用対効果の良いリフォームとはどのようなものなのか。「同じ機能を持っているのであれば、見た目重視でリフォームする」という提案を致します。入居検討者が部屋の内覧するのに、だいたい5~10分で有りか無しかを判断されます。内覧時に見るのは表面的なところで、それが入居の有無に繋がります。・壁紙や床材は白をベースに、1面のみアクセントを入れてデザイナーズ風に・キッチンは交換せず、扉面をダイノックシートで綺麗に以上のように、見た目を重視してリフォームを行うことで工事費用を抑えることができ、入居付けも容易になります。不動産投資を行う上で、物件を保有している限り、入居付けについては常に考えておく必要があります。入居付けの施策としてリフォームは効果が高い反面、費用も発生します。目先の賃料上昇や賃料下落を止めることだけに着目するのではなく、投下する資金に対する利回りや費用対効果を考えてリフォームを行い、収益の最大化を目指してきましょう。融資を受けることは可能でしょうか。投資全般2020/2/14不動産投資がおすすめの理由を教えてください投資全般2020/2/7新築区分マンションへの投資はしてもよいですか?投資全般2020/1/31なぜ不動産投資を検討する方が多いのですか?投資全般2020/1/24こちらは大和財託の運営する資産運用コラムのページです。当社は収益不動産をメインツールとした資産運用プラットフォームを活用し、お客様の「お金」に関する様々なお悩みを解決するサポートをさせて頂いております。資産運用の知識、情報をお伝えするために、東京・大阪で資産運用セミナーを開催しております。成功するための原理原則や融資戦略など、投資初心者の方からすでに資産運用に取り組まれている方にも参考になる情報を皆様にお伝えします。最適な資産運用プランをご提案いたします。大和財託の資産運用セミナーは初心者でもわかりやすく、どなたでも無料で参加いただけます。