コラム新着情報お知らせプロジェクト日記お問い合わせcolumnコラム2006.11.25住宅ローンについてコンサルティングさせていただく中で住宅ローンの相談も多くいただきます。相談の中で一番多いのが「どのローン商品を選択したらいいのか」と言うものですが、これはかなり難しい質問です。そもそも将来の金利状況を読む事は不可能だと思います。金利が決まる仕組みは、世の中の景気動向や政策的なもの国際状況等からかと思いますが、我々がそれを予測する事は困難な事です。経済評論家やファイナンシャルの専門家の方々がメディアを通じて予測をされたりしていますが、この10年余りを振り返って見てみてもあまりあたっていたようには思われません。相談を受けた場合には、上記の事を前提としてお答えしているのですが、「あまり先のことを考えて何が最適か考えるより、今のライフスタイルに一番合っているものをまず選択し、将来臨機応変に変える事が出来るローン商品を選択した方が良いでしょう」申し上げています。実際、私自身も住宅ローンを3回組み替えていますが、ローン商品も都度変わりますし、後になるほど良い商品が出てきたりしています。自分の変化していく生活状況に合わせて見直したりセレクトしたりする事が出来れば失敗したと言う事はなくなるように感じます。最初組んだものが良ければ継続していけばよいだけです。そんな視点で検討してみて下さい。複数の商品を組合せてみるのも方法です。2006.10.303ヶ月たちました7月に営業を開始して3ヶ月が過ぎようとしています。本当にあっと言う間の月日でした。コンサルティングにご相談いただいた方は延べ20組余り・・・様々な悩みや不安、トラブルについてご協力させていただく事ができました。コンサルティングを通じて感じた事は、想像していた以上に購入者の立場が弱いという事です。購入者側の勉強不足が原因と言えばそれまでですが、実際にお金を支払って注文しているのが購入者である事を考えると、請負業者側の配慮がもっとあってしかるべきと感じます。相談を受けた案件での請負業者側は、仕事をどうやって取っていくかという点に最大の労力を注いでいるようで、お客様の為に分かりやすく丁寧な仕事をしていくと言う考え方を忘れているように思えました。コンサルティングを重ねていく度に、この仕事に取り組んでいく意義を強く感じています。自分が経験し積み重ねてきたものを一人でも多くの方々に伝えていければと思っています。2006.10.20見積りについて。先日コンサルティングをさせていただいたお客様でもあったのですが、商談が進み契約を勧められている状態での住宅会社の見積りについて少し問題があるようです。見積りにはいくつか種類がありますが、問題があったケースは契約のクロージングをされている状態での見積りについてです。金額提示だけであり内容を確認するものはありませんでした。見積りは、打合せを行って平面計画や配置計画がほぼ決まり、仕様仕上げを仮にでも決めれば出せるものです。購入するためのポイントにもなることですから、打合せ途中でも何度か出したりするものです。契約を勧める状態ならばなおさらで、出していなということに不信感を持ってしまいます。現在の請負契約では、契約後に詳細な打合せをして内容を確定させているのですが、基準となるべき現在の見積りが出てないと変更した内容や金額が分からなくなってしまう恐れがあります。最低限、明細書のついた見積りを出すのが請負側の責任でもありますし、お互いの信頼関係を築くものだと思います。ええって思うような話ですが、結構このような事は多いので気を付けて下さい。2006.10.08工期について。以前コンサルティングをさせていただいたお客様から久々に連絡があり、「意見を聞かして欲しい」との事でご相談を受けたお話をご紹介します。相談の内容は「工期」についてでした。簡潔に言うと、「契約している工期通りに工事が進んでいない為、このままでは約束の完工日には間に合いそうに無いが、どのように住宅会社に話をしたらよいか?」との内容でした。今回のケースでは、住宅を建てる為に「仮住まい」をしている状況も有り、借家の賃貸延長も絡んでくる問題でした。契約書に記載された工期についての原則はこうです。請負契約に記載された工期は守るべきものとしてあります。しても延期したい場合は、事前に施主に相談し納得の上で工期変更契約をしなければなりません。(契約書に記載されています)施工者側には工期を守る責任がありますから、都合で延期する場合には遅延損害金を支払わないといけないようになっています。(これについても契約書の約款に記載をされています)今回のケースのように「仮住まい」をしているような方には、施工者側の責任で工期が延び、結果余計な負担が出てくる訳ですから、遅延金とは別にその負担分を見てもらう事も必要だと思います。現場を見た施主の方が気になって連絡を入れること事態、施工者側の問題意識が希薄な証拠だと思いますので、今回のケースでは遠慮無く言うべきだと思います。話をする場合のポイントは次の通りです。(1)工期に間に合うのかどうかの確認。(2)間に合わないのであればなぜ遅れたのかの理由。(3)遅れる場合いつまでかかるのか?(4)遅れることによって出てくる負担をどうするのか。(5)遅延損害金について。話をすると「何とか間に合わす」と言われるケースもあるかと思いますが、そのような時は「完成立会いでしっかり見ますから、雑な工事はしないで下さいよ」と一言付け加える事も必要だと思います。約束通りの仕事をしてもらう対価としてお金を支払うのが「請負契約」です。その基本を忘れずに仕事に取り組んでもらいたいと切に思います。2006.09.24坪単価○○万円!「坪単価○○万円!」と表示されている広告を沢山見る事が多いと思います。消費者から見れば、安くて良い物であるのなら興味をそそられると言うのも当然のことです。冷静に内容を確認してみると「あれ?」と思うことが多いので、気をつけて検討するようにして下さい。~」と、表示している場合では、広告している商品はその企画商品の中で一番大きな間取りでの坪単価を表しているケースが多いようです。したがって、実際に欲しい坪数の商品だと価格が全然違うということがあります。どのプランでどんな設備での価格なのか、明確に説明してもらいましょう。いい加減な説明しか出来ないようならやめた方が良いでしょう。次に多いのが、表示している商品は確かにその通りなのですが、ベースの商品が追加変更をしざるを終えない商品になっており、追加変更をしてしまうと変更費がかなり高くなってしまうというケースです。「お客様の希望により変更したのだから高くなった」というストーリーのようですが、そもそも広告の価格だから検討したのであって、そんなことになるのならやめた方が良いと思います。その他にも色々とありますが、これら全てに共通している事は、魅力的な商品を広告して商談に持込み、そこから実際に売りたい商品や工事金額を引上げる営業をしているところです。住宅の場合、商談に入れてもらうのが営業活動で一番大変なところですからこんな販売手法を考えているのです。同じことです)良いものが安い出来ることは歓迎すべきことですが、安くなっているという事は何か理由があっての事です。その理由が施主にとって納得出来ることならば問題はありませんが、後々になってそれを知り、取り返しの付かないことになっては元も子もありません。確認をするようにしてみて下さい。新築工事の基本は、予算を把握した上で自分の要望を可能な限り取入れた設計をしてもらえるのか?です。施主の立場を理解して、提案をしてくれ、きちんと説明してくれるような設計事務所や住宅会社に依頼することがとても大切なことだと思います。2006.09.18仮契約。「建物の完成を約束」して、完成した仕事に対して報酬としてその対価を払うという契約です。]を添付する事が必要であり、あらかじめ設計が決まっていて、そのとおりに実行するというものです。したがって、内容に曖昧な事が多い状況での「仮契約」というものは必要性のないものだと思っていただいて結構かと思います。しても事前に取りまとめる必要がある場合は、「予約契約」とか「合意書」とか「覚書」という形で行うのが一般的だと思います。「仮契約」と言っている内容を確認してみると、「商談の内容に満足していただいてるようなら、そろそろ部材の確保をしましょう」とか「土地購入予定で土地契約が済んでいない場合において着工枠を確保しましょう」等のことから求められているケースが多いのが特徴です。いうケースでの「仮契約」とは、「必要な書類がそろわないので契約は出来ないが、お客様の意思をあらかじめ明確にし確保したい」という都合からおこなっているようですが、本来の契約行為の意味とはかけ離れているように感じます。十分な知識があり、良心的な考えを持っている営業マンならこんな事はしないでしょうし、検討している会社にそういうシステムがあるのなら、会社側本位であり、お客様の為に仕事をしているという姿勢は少ないと見てもよいのではないかと思います。「仮契約」こんな言葉が出てきたら気をつけましょう。岡山の主要地域にマンション建設が止まらない。岡山市内に目を向けると、市内中心部の高層マンションから郊外型のマンションまで建設ラッシュが止まらない状況で、需要がそこまであるのかと思うくらいである。岡山は平野が広く地価が安いところである。したがって、一戸建ての需要がよその件に比べても多いところではあったが、こんなにもマンションが建設されるとは正直想像出来なかった。違う目で見てみると、現在建設を行っている事業主の多くは県外の業者であることが気付く。広島や香川等の業者が多く、業務の拡大を狙って岡山に進出してきているようである。首都圏や大阪圏程ではないが、広島や香川も平地が少なく地価も高い。したがってマンションが受け入れられる土壌が少なからずあると思うが岡山はどうだろうか?駅前や限られた場所では地価も高く供給も少ないので、マンションの必要性はあると思うが、郊外の場合は違うように思う。建設されている郊外型マンションは、かなり安価で手に入れる事が出来るため、購入者には魅力的に写るかも知れないが、マンションは共有資産であるために規制も多く、共同住宅であるがための不自由さもある。目に見えない費用も結構かかり、一家に2台以上と言われる駐車場の問題もある。家賃が勿体無いのでとりあえずマンションを購入して将来一戸建に住み替えようと思っている方も多いようだが、これだけ供給が多くなると中古市場は値崩れしてしまい、将来住み替えたい時に売却出来なくなってしまう恐れもある。販売会社はあらゆるメリットを訴求してくるとは思うが、そんなセールストークに惑わされること無く、自らの将来設計をしっかり考えた上で本当に今必要なのか、購入をするべき時なのか判断するようにして欲しい。30年、35年のローンで買う方は、今一度冷静になって客観的に見てみることが必要なのではないかと思う。2006.08.21付帯工事について住宅建設を行うときに必ず必要なのが付帯工事。これは本体工事とは別に取り扱われているケースが多いようです。ガス工事等で、どれも住宅には必要不可欠なものなければで生活することも出来ないものです。そもそも、本体工事に含まれてない事自体不思議なのですが、多くの住宅会社は契約時に詳しい見積もりは取っていないケースが多く予算枠だけの計上をしているところが多いのが現状です。結果、予算オーバーになったりしてトラブルの元になっているように感じます。実際に同じ内容でも住宅会社でかなり金額が違っていて、コンサルの立場から見ると、最もチェックするものの一つになっています。本来は、平面計画が変わらなければ、どこの会社で行ってもそんなに金額のバラツキは無いのものですが、別の見方をすると金額調整しやすいものなので、その会社のモラルが出やすい項目かと思います。こんなところをチェックしてみると、良心的な会社かすぐに分かりますよ。2006.08.05独立系住宅コンサル独立系住宅コンサルについての質問が多いので、改めて簡単に説明します。ポイントとして次のような事があげられます。独立系とは?...(1)住宅会社と業務提携をしない(2)住宅会社と資本関係を持たない(3)全てにおいて購入者側の立場(4)購入を促すのではなく購入する為のサポートと確認(5)商談全般の通訳(行う行為全て)こんな感じでしょうか?最近、住宅雑誌や不動産の雑誌にセミナーを通じて購入者に適した会社を紹介するような企画がありますが、これは独立系とは言いません。ほとんどが、スポンサーである出稿会社への斡旋を目的としています。視線が購入者側だけではなく、売る側にも配慮しているので、当たり障りの無い言い方になってしまいます。独立系とは、友人の不動産の専門家に、自分が考えている選択や疑問を相談する感じかと思います。(友人、知人は直接的な利害関係はありませんから、相手の立場で考え相談に乗ってくれますよね)気軽に、遠慮なく、単純な質問も含め、分からない事を何でも聞けることが独立系の大きなメリットなのです。2006.07.16土地の購入。住宅を建築する時に合わせて土地を購入される方も多いと思います。岡山は、土地価格が他県に比べて安いので建替より住替を希望される方が多いと言われる土地柄です。通り指定した建築会社で建てることを条件に販売すると言う事ですが、これによって希望する建築会社を選択できないと嘆く方が多いように見受けます。住宅会社側は、土地の購入決定と同時に住宅の契約が見込める為、資本のある大手住宅会社中心に分譲を取り組んでいるところが多いですが、本来は土地と住宅は別物、順番も土地→住宅の順番で進めるのが本来でしょう。本業である住宅のプレゼンで勝負をしない住宅会社は、いずれ廃れるのでは無いかと思いますが、購入者側もそんなところを厳しい目で見るのも必要じゃないかと思います。住宅会社の営業マンの土地情報を依頼しなくても、不動産業者で親身に探してくれるところはあるものです。不動産業者に不安を感じるようなら、住まいづくりコンサルを窓口に活用するのも良いかと思います。2006.07.13総合展示場の閉鎖。倉敷市中島にある「プレステージ倉敷総合展示場」が閉鎖になるとの話を聞いた。これも一つの時代の流れかと思うが、昔なら家を建てると思えばまず住宅展示場を見に行こう!となっていただけに何か寂しい思いもする。確かに一昔前はその意義と必要性があったが、昨今インターネットの普及もあり住宅の情報はどこにいても手に入れられようになった上、一度行ったことのある方なら経験があると思うが、見た後の各住宅会社の積極的な?セールスアプローチにうんざりして足が遠のいた人も多かったのではないかと思う。このあたりは、運営会社及び出展メーカーも反省しないといけないところかも知れない。「まずは見てみる」は、とても大切な事だけに、見せる側がもっと工夫をして何度も足を運びたくなるような魅力のある総合展示場にする必要があるのではないかと思う。