2019年3月30日スポンサーリンクこんにちは、ファイナンシャルプランナーのおぐ(@OGU_Blog)です。家を買おう!と思ってから購入するまで、やらなきゃいけないことはたくさんあるけど、実は事前にやっておいた方が良いこともけっこうあります。それをやらなかったが為に、余計な税金を払わなきゃいけなくなったり、住宅ローンを希望額まで借りられなかったりすることも...!2013年に注文住宅を購入した私も、おぐえっ、そうなの!?もっと早く知っておきたかった!!って切実に思いました。前から準備が必要なものばかりなので、いつか家を購入したい!と考えている人はぜひチェックしてみてくださいね。定期贈与と見なされないようにする他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前にまとめ:いつか家を買う為に、夫婦が事前にやっておいた方が良い4つのこと家を買う為に、事前にやっておいた方が良いことそれは、以下の4つです。余計な税金を支払うハメになるかも...「夫婦の貯金」は、一つの口座にまとめない親からの援助は、何年かにわける(連年贈与)住宅ローンを希望額まで借りられないかも...他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に一つずつ、説明しますね。夫の収入は生活費にあてて、私(妻)の収入をそのまま貯金って形にしてるよ。人、多いんじゃないでしょうか。夫婦が納得の上そうしてるなら、奥さんの口座にあろうがそれは「夫婦の貯金」ですよね。...、税務署はそう見てくれません!!実は税務上「夫の収入は夫のお金」「妻の収入は妻のお金」となるんです。おぐ離婚の際、たとえ奥さんが専業主婦でも結婚してからの収入は夫婦で築いたものとして財産分与されるのが一般的だけど、それとは考え方が異なるんだよ。他人から見た時「このお金が誰のものか」という判断材料はたった一つ、そのお金が誰の口座にあるかということだけです。夫名義の口座にあるお金は、夫のもの妻名義の口座にあるお金は、妻のものって判断されるわけです。それはわかったけど、住宅の購入にどういう影響があるの?ごもっとも!実は住宅購入後に、税務署から「お尋ね」がくる可能性があって...。おぐ口座をまとめていると、「お尋ね」への回答次第で贈与税を支払わなければいけなくなることもあるんだよ!口座をまとめていると、贈与税を支払うハメになるかも!全員が対象ではないですが、住宅を購入してしばらくするとけっこう高い確率で送られてくる、税務署からの「購入した資産についてのお尋ね」という書類。おぐおぐ家も送られてきました!この書類、「家を購入するのに、誰かから贈与(資金援助)を受けたかな~?」っていうのを税務署が調べる為に送っているものなんです。生存している個人から財産をもらう場合、贈与を受ける人(受贈者)に対して贈与税という税金がかかります。高い税率で、例えば誰かから500万円もらった場合、53万円を贈与税として国に納めなければなりません。夫:2分の1妻:2分の1上記のように記入して書類返送した場合、税務署からすると税務署の人ふむふむ。旦那さんは頭金を払っていないのに、住宅の持ち分は半々になっている。奥さんから旦那さんへ、1,000万円の贈与があったということだね。見なされてしまいます。おぐ1,000万円の贈与税は、単純計算で231万円です。夫:2分の1(住宅ローン1,000万円、頭金1,000円(妻からの贈与))妻:2分の1(住宅ローン1,000万円、頭金1,000万円)って税務署は判断するのですね。持ち分割合は、以下の計算式で算出します。住宅ローンもちろん税務署に呼び出された際に理路整然と説明できて、相手方も納得してくれれば課税されることはないかもしれません。税務調査を受けて、動揺せずに合理的な説明をできる人ってどれだけいるでしょう...。おぐ仕事で税務調査を受けた経験あるけど、悪いことしてないのにめちゃくちゃドギマギしたよ。住宅を建てる際、資金を両親から援助してもらうという方もいるでしょう。前項でも出てきましたが、まとまったお金をもらう場合、もらう人に贈与税が掛かってしまいます。高い税率なのよね...?そうなんです。旦那さんがご両親から1,000万円援助してもらう場合、231万円の贈与税を支払わなければなりません。ここでポイントとなるのが、贈与税は基本的に暦年課税で、毎年基礎控除額110万円があるということです。暦年課税とは、贈与税の課税方式の1つです。1年間(1月1日~12月31日)に贈与された財産の合計額に対して、まとめて課税されます。(※)年間110万円までは、基礎控除として認められています。(110万円までは贈与税が掛かりません。ありますが、こちらは選択制になっているので、特に申請しなければ自動的に暦年課税が適用されます。基礎控除額の範囲内で何年かにわけて贈与を受ければ、贈与税がかからないということです。おぐ毎年110万円以下にして、複数年にわたってお金を受け取れば良いんだね!これを一般的に連年贈与と呼び、この形式であれば申告の必要はないと国税庁のタックスアンサーにも明記されています。贈与を受けた場合Q1親から毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受ける場合には、各年の受贈額が110万円の基礎控除額以下ですので、贈与税がかからないことになりますか。A1定期金給付契約に基づくものではなく、毎年贈与契約を結び、それに基づき毎年贈与が行われ、各年の受贈額が110万円以下の基礎控除額以下である場合には、贈与税がかかりませんので申告は必要ありません。毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受けることが、贈与者との間で契約(約束)されている場合には、契約をした年に、定期金給付契約に基づく定期金に関する権利(10年間にわたり100万円ずつの給付を受ける契約に係る権利)の贈与を受けたものとして贈与税がかかります。その贈与者からの贈与について相続時精算課税を選択している場合には、贈与税がかかるか否かにかかわらず申告が必要です。贈与を受けた場合ただし、注意点がいくつかあります。暦年課税の基礎控除で節税する場合、以下の点に注意してください。基礎控除は、受贈者1人に対して110万円だということ定期贈与と見なされないようにする基礎控除は、受贈者1人に対して110万円Aさん僕の父から110万円・母から110万円もらっても良いってことだよね!いいえ、違います。基礎控除額は財産をあげる人の額で考えるのではなく、もらう人の合計金額で考えます。複数人にわけてお金をもらおうが、もらう人(受贈者)の受け取る金額が合計で110万円を超えると贈与税を払わなければなりません。上記の例で言うと受贈額は220万円となり、贈与税11万円を支払う必要があります。おぐもらう人(自分)が受け取るお金の合計額を、年間110万円以下にしておくってことだね!定期贈与と見なされないようにする連年贈与であれば非課税というのは前述しましたが、これが夫のお父さんこれから10年の間、毎年100万円ずつ息子に贈与するぞ。契約(約束)の上でだと、定期贈与と見なされ課税対象となるのです。「1,000万円を10年間で分割して贈与する契約=1,000万円の贈与」ってなるわけです。おぐ前述の国税庁タックスアンサーにも、定期贈与は課税対象ってちゃんと書いてあるよ。毎年100万円ずつ10年間にわたって贈与を受けることが、贈与者との間で契約(約束)されている場合には、契約をした年に、定期金給付契約に基づく定期金に関する権利(10年間にわたり100万円ずつの給付を受ける契約に係る権利)の贈与を受けたものとして贈与税がかかります。※回答の抜粋じゃぁ、どうすれば良いか?ですが、押さえるポイントは以下の4つです。「その都度、贈与の約束をしている」という証拠を、契約書などの形で毎年残しておく。金額が110万円以下である証拠を残すために、受け渡しは口座振り込みで行う。「これから10年間で1,000万円あげるね」のようなメモやメールなどの履歴を残さない。万が一税務署から問い合わせがあった際「口頭では全部で1,000万円あげるって言ったけど...」などと言わない。(口約束だけでも契約は成り立つ為。)おぐ定期贈与ではなく、あくまでも連年贈与だってことを証明できるようにしておきましょう!他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく金融機関が住宅ローンの融資額を決める際、この人の年収に対してちゃんと返済していける額かどうか審査します。年収に対する年間返済額の割合を返済負担率といいますが、一般的な金融機関は上限を25~35%に設定しているそうです。(年収によって変わる場合もあり。)返済負担率25%の場合、例えば年収500万円の人は、年間125万円(月額約10万円)までのローンなら借りられるということになります。この返済負担率、住宅ローンだけではなく全ての借金に対しての割合です。...上記の例で、車のローンを月3万円・奨学金を月2万円、合計5万円を返済中の人は、住宅ローンの返済額を月5万円までにしなければいけないんですね。(実際には月々の返済額ではなく、現在の借入総額から計算されます。目安としてお考え下さい。)これを借入可能額に当てはめて考えると...月10万円返済の借入可能額は3,367万円に対し、月5万返済の借入可能額は1,683万円ほど。※2019/2/18時点、フラット35・35年ローンの場合で試算しています。当たり前だけど、月5万円だと借りられる金額は半分ほどになっちゃうんですね。おぐうちも車のローンと奨学金があったんだけど、「これがなければもっと貸せるんだけど...(銀行の人談)」って感じでした。住宅ローンは借金ですので、額は小さい方が良いに決まってますし、身の丈に合った借入額にすべきです。住宅購入は、一生に一度あるかないかの大きなお買い物。十分に返済していけると思える額なのに、借入可能額が足りないばかりにお家の選択肢が狭まることになるのは悲しい...。他のローン(借金)が無い状態で住宅ローンの審査に臨めれば、それがベストですよね。\住宅ローンを一括比較/【住宅本舗】まずはシミュレーション夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に育休中の孤独解消法の記事でも触れていますが、私が長男の育休をとっているときに住宅を購入しました。我が家は共働きで今後も私は働き続けるつもりだったので、夫婦で相談の上、住宅ローンは連帯債務・住宅は共有名義でってなったんですが...。育休中の場合、年収は0円と見なされるんです...。申し訳なさそうに言われちゃいまして(笑)銀行によって多少違いはあるようなんですが、基本的に産休・育休中の収入はないものとして審査を受けることになるそうなんです。こればっかりは計画通りにいかないこともあるだろうけど、妻の収入も含めた上で住宅ローンを組みたいって場合は、妊活前に動き出す方が良さそうですね。【住宅ローン】手間のかかる審査申し込みを一度で!まずはシミュレーションからまとめ:いつか家を買う為に、夫婦が事前にやっておいた方が良い4つのこと余計な税金が掛からない為に!「夫婦の貯金」は、一つの口座にまとめない親からの援助は、何年かにわける(連年贈与)借入可能額が足りない...とならない為に!他のローン(車のローンや奨学金)は完済しておく夫婦でローンを借りたいなら、妊娠前に税金とかお金の話って小難しいけど...、事前の準備は大事!出来るだけ損をしない為に、あらかじめ出来ることはやっておきましょう。老後を考慮した家は必要ない!サラリーマン夫婦が合理的に説明します。oguおぐのオウチスポンサーリンクスポンサーリンク育休中にどうしようもなく孤独を感じる...どうやって解消したか。ブログ用イラストを依頼したよ!気を付けたい頼み方と注意点など。このブログ、要約すると「浪費家夫婦が無料保険相談で保険を見直し、念願の注文住宅を建てた」ことをまとめたものです。「マイホームがほしい、でも将来が不安・・・」と以前の私のように思っている方に、少しでも参考になることを発信していきます。その他、育児関連のこと・暮らしのお役立ち情報なんかも発信しています。