URL携帯にURLを送るプロフィールお宝不動産公式HPお宝不動産公式ホームページお宝不動産のメインページです。『お宝不動産で金持ちになる』このメルマガは、沢孝史がお宝不動産投資での重要なポイントや日々発見したことを紹介していこうと思います。ちなみに、こんな方に読んで頂きたいと思っています。半年くらい前から売りに出ている物件があります。そのうち6年間は協定額に変更なしというものです。20年ローンで金利2%程度だとフローもあまりよくないでしょう。利回りが低いので、自己資金中心で買うのであればまあ、それなりにいいかなとも思います。なんとなく気になるので少し見方を変えてみました。視点を6年後の収支とした場合にどうなのかなと。この物件、先ほども書きましたが6年間の保証付です。この間はほとんどリスクはゼロこれをどう評価するかです。すごくアバウトな計算ですが、フルローンでやるとして利回り7%で利息2%、20年返済だと元本返済が年間5%(つまりキャッシュフロー無し)6年で30%の元本が返済できているはずです。7年目以降の家賃保証額も変らなければ6年終了時点で、残り70%の元本に対しての利回りは10%になります。10%ということになるのかなと。考えるとまあまあかなとも思いますが6年間の諸費用や税負担、それに家賃保証がいつまで付けられるのかという問題もありますね。築年数と利回り、それに自己資金のバランス投資判断にはいろんな要素があるものです。なにか公式でもできないかな。頭、文系なんで、、、無理か。沢三はご存知とは思いますがその「個人年金モデル」は自己資金2千万あれば月15万のインカムゲインが得られるというモデルです。空家リスクや家賃保証等、この本に書かれてあることは収益性、諸将来的な確実性など2-3割くらい割り引いて見たほうがいいのではと思いますがアドバイスしていただければ幸いです。