よって監修されました。丁寧に......読みませんよね?みなさん、読まないんですよね~。専門用語がいっぱいで、難しい言い回しで書かれた条項が何十とあって。契約書を開いただけで読む気が無くなってしまいます。「一般的な内容なんで大丈夫ですよ。」とか「リーガルチェック済みなんで。」なんて言葉でお客様を安心させてしまう営業マンが多いことも、契約書をきちんと読まない方が増える原因のひとつかもしれません。みなさん、こんにちは。ドリームゲート(以下、DG)アドバザーの井出龍治(いでりゅうじ)と申します。簡単に自己紹介をさせてください。DG内では不動産&多店舗化支援部会の部会長を務めております。別に飲食店4店舗経営していますので、初めはみなさまと同じように不安な気持ちを抱えながら起業をいたしました。本題に入りたいと思います。弊社には、「物件を探して欲しい」というご依頼だけでなく、「閉店撤退するときの原状回復工事費を節約したい」や「大家さんから家賃の値上げをしたいと言われた」など不動産に関する多くの相談が寄せられます。契約書をきちんと読まないとどのようなトラブルが起こってしまうのか、具体例を交えながら皆様にお伝えしたいと思います。実務に沿った内容をみなさまに分かりやすくお伝えするため、法律とは異なった見解やアドバイス、詳細の省略、業界では使わない言い回し等があるかもしれませんがご理解いただきたく思います。完璧な契約書でなくてもいい。(以後、定借)の認識によるものです。定借というのは期間が定められた契約であるということです。「普通(一般的な)賃貸借でも期間が決められている」と認識されている方もいらっしゃると思いますが、定借は「更新」という概念がなく、期間満了で契約は終了いたします。そのまま続けて借りる場合は、「再契約」をしなければいけません。なると借り手側は不安ですよね。そのときに注意していただきたいのが、営業マンの「再契約可の物件ですから大丈夫ですよ」というトークです。「再契約可」と言うのは、あなたが望めば再契約できるということではありません。「貸主・借主が合意したら再契約できます。」ということなんです。再契約時期に退去を求められてトラブルになるケースがあります。これを未然に防ぐためには、普通賃貸借にするのが一番なのですが、実際にはそう簡単にいきません。そんなとき、弊社が行うのは以下の2点です。「なぜ定借にしているのか」という理由を確認する。隣地等の所有者などを確認し、建替えや開発の予定がありそうかを確認する。この2点の確認でおおよその判断ができ、リスクを減らすことが可能です。定借は借り手にとってデメリットでしかないのかというとそうでもありません。定借にすることによって借り手は不安になりますので、少しでも早く成約するため、賃料を相場より下げているケースが多いのです。ひとつは、ビル全体の入居者の質です。「迷惑おばさん」等のニュースを見たことはありませんか?普通賃貸借の場合、トラブルを起こしている入居者であっても退去を求めるには相当の理由と手間が必要になります。家賃を払ってくれる方には長く入居していただき、トラブルを起こすような方には退去をしていただく。このようなことが可能となりますので、ビル全体の治安が守られやすくなるということです。償却20%とあった場合、100万円の20%=20万円は返還されません。保証金の償却は、原状回復(借主負担)工事の対象とならない修繕などをするために、貸主が設定するものです。何かきちんとした決まりがあるわけではなく、「不動産業界の慣習」とご理解いただいたほうがいいと思います。この保証金ですが、実際の契約書の条項にはもうひとつ文言が入っています。