2019/02/26不動産のリースバック、正式名称セール&リースバックとは、自分の家を売った後も家賃を払うことで、自宅に住み続けられるサービスです。自宅を売ってまとまったお金を受け取れて、自宅にも住み続けることができるので、今の家を離れたくない人におすすめです。最近増えている「リースバックを利用する理由」は、住宅ローン返済が難しくなったからです。住宅ローンがまだ残っていてもリースバックが利用できる業者は多く、リースバックの家賃の方がコストが安くなることも多いです。リースバックにはデメリットもあります。一般的な家の売り方である任意売却に比べると、売値はやや安くなることなどです。今回は、リースバックのメリットとデメリットを解説し、どんな人がリースバックに向いているかをまとめました。リースバックがおすすめの人リースバックの仕組みとはリースバックは、不動産会社にマイホームを売った後、再び賃貸契約をすることです。自宅の所有権は不動産会社にうつりますが、家賃を支払えば今までと同じ家で、同じ暮らしをできるという新しい仕組みです。実際にリースバックを利用した人の代表的な事例をまとめてみました。住宅ローン返済が停滞して自宅を競売にかけられることになった時、任意売却をした上でリースバックを利用すれば、売った後も住み続けられるリースバックなら、さまざまな理由でお金が必要になった時、新たなローンを組んだり家を引き渡したりせずに資金調達ができます。リースバックの6つのメリットリースバックには、6つのメリットがあります。魅力は「家を売っても住み続けられる」ということですが、それ以外にも普通に家を売るより得をすることがあります。家を買い直すこともできる相続対策になる自宅を売った後も住めるリースバックの一番のメリットは、マイホームを売った後も自宅に住み続けられることです。用意をしたくても、今住んでいる家から引っ越さなければならないことに迷う人が多いです。長年住んだ家に愛着がある、子供を転校させたくない、老親のためにもなるべく環境を変えたくないなど、理由はいろいろです。リースバックを利用すれば、家を売った後も家賃を支払うことで住み続けられるので、変わらない日常を過ごせます。家を売ったと知られにくいリースバックなら、自宅を売った後も変わらず住み続けられるので、生活そのものは変わりません。リースバックで家を売る際に不動産業者が近所の人と接触することも基本ありません。売却した物件も広い販売PRはしないので、周りに「家を売った」ということを知られることはほぼないと思ってOKです。自宅を立ち退いて、売りに出してあるのが近所に知られると恥ずかしい、と思う人も安心です。任意売却より早く現金が手に入るリースバックで家を売った場合、ほとんどの不動産会社は買取代金を現金の一括支払いで渡してくれます。不動産会社によっては、5営業日ほどで入金する場合もあり、非常にスピーディーです。競売にかけられて急いでいる時など、なるべく早く代金を受け取りたい時にもおすすめです。一般的な家の売り方だと、代金の受け取りは契約時と引き渡し時の2回に分けて受け取ることが多いです。契約時に受け取れる代金は5~10%程度なので、家を売ったお金の9割以上は引き渡しまで受け取れないことになります。1,000万円で家を売った場合は、契約時に手付金として受け取れるのは50万~100万円だけです。引っ越し代くらいはカバーできますが、子供の入学費や入院費、ローン返済などにあてるつもりだと足りないこともあると思います。よってリースバックは、なるべく早くまとまった資金を調達したい時にも向いています。契約期間や売却価格の対応が柔軟リースバックは、不動産会社に相談すると柔軟な対応をしてもらえることも多いです。契約期間についても、基本的には任意で決めることができるので、数年の短期契約も長期契約も可能です。2,000万円で売れる不動産を「今必要な1,000万円だけ受け取りたい」など、受け取り代金についても相談できる不動産会社が多いです。詳しくは後述しますが、リースバックは売却価格が高くなるほど、家賃も高くなる仕組みです。よって、月々の家賃負担を減らすために、売却価格をセーブしたいというニーズもあります。そのような細かい相談をしたい場合は、いくつかの不動産会社に対応が可能かどうか問い合わせてみてもいいと思います。家を買い直すこともできる事前に不動産会社に相談しておけば、リースバックの契約期間が終わった後は再び家を買い戻すことも可能です。マイホームを手放すことに抵抗感がある人にとっても、資金に余裕が出たら買い直せるという点は安心です。買い戻しを見越した上でリースバックを利用することもできます。海外転勤が決まり、帰国まで家を空けることになる注文住宅が完成する間だけリースバックしたい上記のように、今はまとまった資金が必要だが再度家計を立て直せる見込みがある場合や、自宅を長期間空ける予定がある場合は、リースバックも検討の余地ありです。一時的な減収や長期間家を空けることになった時に、住宅ローンと固定資産税を払うよりリースバックの方が安ければ利用するのがおすすめです。注文住宅に引っ越す予定の人も、新居を建てている間に借りぐらしのマンションやアパートに住むより、リースバックで今の自宅に住み続けられる方が手間が少なく済みます。相続対策になるリースバックは、うまく使えば相続対策にもなります。自宅を財産分与する必要がある時などです。亡くなった家族の遺産が自宅しかない場合は、「この自宅をどう分けるか?」で揉めやすいです。リースバックをするとマイホームを売ったお金が入ってくるので、その現金を分割するとわかりやすくスムーズです。リースバックを利用しない場合は、自宅を共有名義にしたり、土地の所有権を分割したりという方法もありますが、いずれも相続争いになりやすいです。わかりやすく現金を財産分与でき、なおかつ自宅にも住み続けられるという点で、リースバックは便利です。他にも、リースバックで家を売って、リースバック期間が終わったら子供の名義で買い戻すというやり方もあります。親名義の不動産を子供に渡すと、生前なら贈与税、亡くなった後は相続税がかかってしまいます。リースバックなら買い戻す際に名義を帰ることで、贈与税・相続税の節税対策にもなります。リースバックの売却価格が贈与税を下回るようなら、積極的に活用していいと思います。子供などの相続相手がいない人にとっても、家を早めに売っておけるのは利点です。デメリットは条件の厳しさリースバックにはメリットも多いですが、デメリットもあります。一言で言うと、リースバックは通常の任意売却より契約条件が厳しめになることが多いです。■リースバックのデメリット契約のための条件が厳しい契約してくれる業者がいないと利用できない売値や家賃が相場より不利になることも契約のための条件が厳しいリースバックは審査がやや厳しめで、場合によっては利用できないこともあります。リースバックが利用できない具体例は、下記が代表的です。■リースバックが申し込めないケース収入が低く、家賃が支払えないとみなされた売値が住宅ローン残高を下回った買い取ってくれる投資家が見つからない住宅ローンが残った状態でリースバックをする場合、自宅の売値が住宅ローンの残高を下回ってしまうと契約が難しいです。住宅ローン残高が残ってしまうと、抵当権を解除できないからです。住宅ローンを契約している金融機関が指定した金額で家を売ってからリースバックする、という方法もありますが、手続きが複雑なのでおすすめはできません。金融機関と投資家の希望金額に折り合いがつかないと、トラブルになる可能性もあるからです。自社買い取りではない不動産会社もあり、その場合は自宅を買い取ってくれる投資家が見つからないと契約できません。その結果、「当社ではリースバック買取ができません」と断られる可能性もあります。契約してくれる業者がいないと利用できないリースバックに申し込んだ不動産は、不動産会社が直接買い取るケースと、投資家に買い取ってもらうケースがあります。投資家に買い取って貰う場合は、不動産会社が投資家に情報を提示し、より良い条件でマイホームを買い取ると言ってくれた投資家に売ります。よって、投資家が誰も「私が買います」と言ってくれなかったら、リースバック契約は成立しません。リースバックに申し込んだから必ず、すぐに売れる、というわけではないことは、知っておいた方が良いです。買い取ってもらえる確率を少しでも上げたいなら、自社買い取りをする不動産会社のリースバックで検討することをおすすめします。売値や家賃が相場より不利になることもリースバックはで家を売ると、市場価格より売却価格が安くなることがほとんどです。売値だけで比較すると、通常の任意売却の方が高値で売れるということです。冒頭でも少し触れたとおり、リースバックで売った家は投資不動産として買い取ることがほとんどなので、なるべく利益を上げるためには市場価格より安くで買い取る必要があるからです。家賃に関しても、住んでいるエリアの相場より高くなることがあります。リースバックは、スピーディーに一括で売却代金を受け取れる代わりに、利益は少し目減りすると思うとわかりやすいです。自宅を引っ越すことも検討できるのであれば、任意売却の見積もりと比較しておくと安心です。リースバックは一定期間が過ぎたら買い戻しができるとは言え、買い戻し費用も相場より高くなりやすいです。自宅が競売にかけられているような急ぎのシーンでなければ、「また買い戻せるから売っちゃおう」と簡単に決断しない方が無難です。リースバックの家賃相場リースバックによる売却価格は、市場相場の7~8割くらいになることが多いです。通常の売却だと2,000万円の価値があるマイホームは、リースバックだと1,400万~1,600万円くらいで売ることになります。リースバックの家賃相場は、買取価格の10%前後です。安めの家賃なら6~8%くらいに抑えられることもありますが、逆に12~13%くらいの家賃になることもあります。例:自宅を2,000万円で売った場合...1年間で約200万円=月の家賃およそ16万7,000円たとえば、70歳でリースバックに申し込んで、自宅の売却価格が2,000万円だったとします。仮に家賃がその8%だとすると、年間160万円くらい必要になる計算です。男性の平均寿命である82歳まで自宅に住むと考えても、年間160万円を12年間支払うと1,920万円になり、リースバックの方がお得になります。自宅に住み続けた場合にかかる固定資産税も支払わなくてよくなるので、年間数十万円の節税にもなります。家賃が10%以上だったら、年間に支払う家賃が2,400万円を超え、売値より家賃の方が高くついてしまいます。不動産会社もリースバックの方が損になる場合は教えてくれるかと思いますが、「必ずしもリースバックが得になるわけではない」ことは気に留めておくことをおすすめします。以上、リースバックのメリット・デメリットを見た上で、リースバックがおすすめなのは下記のような方です。基本的には、早めにお金を受け取りたいが自宅に住み続けたい人がリースバックに向いています。任意売却だとすぐに受け取れない売却代金が、リースバックなら1週間前後で全額受け取れることもあります。売却価格は通常より2~3割少ない価格になりますが、今までと同じように自宅で暮らせるという安心感を買えると思えばメリットが大きいです。リースバックで売った自宅を買い戻すことも可能なので、買い戻し希望の場合は不動産会社に事前相談しておくことをおすすめします。老後資金や相続対策など、将来をみすえてリースバックを利用すれば、今より余裕のある生活を得ることも可能です。住宅ローンの返済が難しいという人は、下記記事もご参考にして頂ければと思います。執筆者の詳細プロフィール2級ファイナンシャル・プランニング技能士。元は貯蓄下手だったが、現在は貯金や資産運用を自動化し、着々と資産形成中。メガバンクとネット銀行の使い分け方にはこだわりあり。メンテナンスを担当いたしました。更新)ありがとうございます。先進的なテクノロジー、高いセキュリティを誇る、次世代ネット銀行。マネーブリッジで金利6倍に。抜群の利便性で管理人も愛用中。デビットカードや外貨預金が評判。セブン銀行デビット付きキャッシュカードでnanacoポイントが貯まる。セブンイレブンATMが利用可能。高い定期預金金利を提供する、オリックスグループのネット銀行。auじぶん銀行スマホ銀行と言えばauじぶん銀行。ステージに応じてATM・振込手数料が無料。ヤフー子会社となり今後の展開に期待。全国のローソンが銀行に。新しいネット銀行がついに誕生。住信SBIネット銀行ATM手数料が毎月最大15回まで無料。