「そして融資を受けるにはどうすれば良いのか」...といった多くの疑問があるのではないでしょうか?すでに土地をお持ちの方ではなく、土地なしから始めようと思っている方にとって土地の購入も含めたアパート経営の資金作りは何から始めれば良いのか分からないことだらけではないでしょうか。そこでこの記事では、アパート経営と資金の関係(どれくらい必要か?)ローンを利用するための攻略法というアパート経営の2大ポイントについて解説します。今すぐできることから始めたい!とお考えの方に必要な情報を中心に「不動産投資の教科書」がまとめています。アパート経営をお考えの方にとってご参考になれば幸いです。安く建築したいという方にオススメなのは、以下のような不動産投資プラン一括請求サイトを利用することです。様々な一括請求サイトがある中でオススメなのは『HOME4U』です。最大7社に無料プラン請求できるので、是非活用してみて下さい。目次1、アパート経営と資金の関係(1)アパート経営を始める2通りの方法(2)アパート経営の資金はいくら必要か(3)アパート経営の資金が足りない場合は(4)アパート経営の資金計画の立て方2、アパート経営の資金調達方法であるアパートローンとは?3、アパートローンの金利の相場は?4、アパートローンを申し込むなら対象物件の地銀が狙い目5、アパートローンに積極的な金融機関2選(1)オリックス銀行「不動産投資ローン」(2)JA「アパートローン」6、アパートローン申し込みに必要な書類7、アパートローンの審査を通すための3つのポイント(1)自己資金をできるだけ多めに(2)収益性の高い物件を選ぶ(3)資産価値が低くなりにくい物件を選ぶ8、アパートローン審査に落ちる意外な理由にご注意まとめ1、アパート経営と資金の関係(1)アパート経営を始める2通りの方法アパート経営を始めるには、2つの方法があります。ここではすでに相続などで取得した土地があるというケースではなく、土地なしの状態からアパート経営を始めることを想定していますので、考えられる始め方は2通りです。土地を買って、そこにアパートを建てる既存のアパート物件を土地と建物ごと買う前者の場合は新築なので、土地+建築費用がアパート経営に必要な資金となります。後者の場合はアパート物件の購入費用がアパート経営に必要な初期費用です。(2)アパート経営の資金はいくら必要かアパート経営に必要な資金の大半は、経営するアパートを準備するための費用です。アパートは構造別に3つの種類がありますが、新築する場合の平均的な坪単価は以下の通りです。鉄骨造:50~80万円RC造:70~100万円RC造とは鉄筋コンクリートのことで、3つの中では最も頑丈な建物になりますが、その分建築費用の坪単価は高くなります。4戸から6戸程度のアパートがよく見られる規模ですが、その程度の戸数だと2階建ての木造建築になることが多く、木造の坪単価で計算すると良いでしょう。70坪の敷地面積がある土地に対してアパートを2階建ての木造アパートを建てるとします(容積率が200%以上あるとして)。5,600万円となります。この土地の購入費用が3,000万円だと仮定すると、アパート経営に必要な資金は「70坪で建ぺい率80%の土地に2階建て木造アパートを新築すると、坪単価50万円として5,600万円が建築費用、3,000万円が土地購入費用」となり、合計して「8,600万円」という計算結果になりました。次にもう1つの方法、既存の収益アパートを購入する場合には資金がどれくらい必要なのかも見てみましょう。既存のアパート物件は、ポータルサイトで売りに出ている物件情報を参考するといいでしょう。「ホームズ不動産投資」の「売りアパート」を参考にしてみて下さい。(3)アパート経営の資金が足りない場合はアパート経営を始めるにあたって自己資金だけで全額を用意することが難しく、融資を活用される方が多いのではないでしょうか。アパート経営は自分が住むわけではなく収益が目的の不動産投資なので、この場合は事業性ローンであるアパートローンを利用することになります。アパートローンという名称は特に決まりがあるわけではなく、「アパートの新築や購入に利用できる不動産投資ローン」という意味です。金融機関によって呼び方は異なります、その中身はほぼ同じです。自己資金とローン借り入れ分を足してアパート経営を始めるのに必要な資金を用意する場合、大切なのは資金計画です。資金計画を立てるにあたって大きく下記2つのポイントを注意して頂きたいです。実質利回りは自己資金を10年で回収できることが目安では、それぞれについて詳しく説明していきます。自己資金が多ければ多いほど、ローン返済が軽くなるばかりか審査にも通りやすくなるので、自己資金は多ければ多いほど理想的です。いえ、中には自己資金が少ない方もいらっしゃいます。その場合「自己資金は1割」が一つの目安になります。5,000万円の物件であれば500万円、3,000万円の物件であれば300万円といった具合に、1割の自己資金を出来る限り用意されるといいでしょう。2自己資金を10年で回収できる利回りを目指そう自己資金は、現金です。他の事業と同じくアパート経営でもキャッシュフローは重要なので、現金である自己資金を10年以内に回収できることを目指すのが利回りの目安です。理由はいくつかありますが、最も大きな理由としては「10年後にも今の家賃水準を維持することが難しい」ことです。家賃収入が減ってくる一方でローン返済は続いているので、資金ショートをしないためにも自己資金の早期回収が深く関わってきます。アパートの物件価格が5,000万円で、この物件を購入する際の自己資金が500万円とします。家賃5万円の部屋が4戸あるアパートを想定してみます。240万円となります。表面ではこの家賃収入が10年続くとなると累計で2,400万円に達するので、10年以内の回収という意味では合格ラインですが、月々のローンへの返済や税金の支払いなど実質上の手取り金額が少なくなりますので、きちんとシミュレーションするようにしましょう。2、アパート経営の資金調達方法であるアパートローンとは?アパートローンとは、事業目的(つまりアパート経営)で購入するアパートの購入資金に利用できる融資商品のことです。アパートに用途を限定しているわけではないのでいわゆる不動産投資ローンのことですが、金融機関によっては「アパートローン」という名称を用いていることもあり、また不動産業界でもアパート経営のために利用するローンのことをアパートローンと呼んでいます。自己居住目的で借り入れをする住宅ローンとの違いは審査基準、金利や返済期間です。住宅ローンはマイホーム購入を支援する意味合いも込められているので金利が低く、また返済期間が最長35年なので長いのですが、アパートローンは金利が住宅ローンよりも1~2%ほど高く、返済期間も最長で25年程度と短めに設定されている金融機関が多いです。ある日本政策金融公庫が1%台という相場になっています。2017年5月現在の金利相場ですが、長くこの水準が続いています。提携ローンを活用することがオススメします。前項で大手メガバンクの融資には現実味が乏しいと述べましたが、その一方で狙い目なのが地方銀行(地銀)です。地方銀行は文字通り、それぞれの地方に密着して銀行業を営んでいるので、その地域で行われる事業や投資に対する融資には積極的です。そもそも地方銀行はそれぞれの地方経済を活性化する使命を帯びているため、その地方銀行が営業エリアとしている場所での事業であればアパート経営ももちろん含まれます。不動産投資を実際に行う前にできることとして、融資の申し込みを考えている銀行に口座を開き、自己資金として貯えているお金を定期預金などで預けておくなど取引実績を作っておくのも有効です。地銀はエリアを限定されていることが多く、購入検討されている物件が活用できない場合もあること事前に認識しておきましょう。地域に密着した金融機関としては信用金庫も考えられますが、信用金庫は商工自営の人たちや地場産業の支援などに主な存在意義があるため、不動産投資にはあまり積極的ではないと言われています。信用金庫は支店や担当者ごとの考え方が大きく異なるなど属人的な部分も大きいので、親の代やその前の代から地元に住んでいる人や、コネクションがあるという人であれば有望な選択肢になります。5、アパートローンに積極的な金融機関2選アパートローンはどんな融資商品なのかをより具体的に掴んでいただくために、アパートローン融資に積極的な金融機関を3つご紹介します。いずれも金融機関としての性格が異なるところを敢えて3つ選びました。(1)オリックス銀行「不動産投資ローン」http://www.orixbank.co.jp/ベンチャー系銀行としてさまざまな融資商品をラインナップしている中で、不動産投資への融資にも積極的です。(2)JA「アパートローン」http://www.ja-hainan.or.jp/あらかじめ土地を購入しておくなど既存の土地を持っていることが条件ですが金利や年収条件などでかなり利用しやすい設定になっています。金融機関によって多少の違いはありますが、アパートローンを申し込む際の必要書類はおおむね共通しています。大きく「本人の属性書類」と「物件の資料」に分けられます。本人の属性書類とは本人であることの証明や本人の返済能力を証明するための書類で、物件の資料については担保として設定するため、その所在や価値を証明するための書類です。それでは、順に見ていきましょう。一覧ここまでが本人の属性書類としてよく求められるものです。注目したいのは所得証明で、3期分というところがミソです。直近1回分の収入証明ではなく、ここ最近の収入が安定的にあるのかどうかを知るために3期分を求めているところに金融機関の慎重さが表われています。物件の詳細情報や家賃、保証金(敷金)などの条件が一覧表示されている書類で、アパートなど賃貸物件の評価に用いられることの多い書類です。7、アパートローンの審査を通すための3つのポイント住宅ローンと違い、アパートローンなど不動産投資ローンは事業性ローンのため本人の属性(つまり返済能力)だけでなく事業の有望性や事業に対する本気度なども審査の対象となります。それを踏まえて、審査に通りやすくするためのポイントとして以下の3つを意識してください。(1)自己資金をできるだけ多めに自己資金だけではアパートを購入する費用が足りないので融資を利用するということは、ごく当たり前に行われていることです。自己資金がゼロなのと数百万円あるのとでは審査の行く末は大きく変わります。言うまでもなく自己資金が多い方が審査には圧倒的に有利です。「1ー(4)アパート経営の資金計画の立て方」では物件価格に対して1割程度の自己資金が目安であると述べました。金融機関によってその半分程度でも審査で不利にならないこともあるようですが、それでも自己資金ゼロではないことは同じです。自己資金が多いということはローン借入額がその分少なくなるというだけでなく、自己資金が多いと事業に対する本気度が伝わることのほうが審査には大きく影響します。金融機関の立場になって考えてみると、融資とはお互いの信頼関係で成り立っています。アパート経営を始めたいが資金が全くないという人と、数百万円を貯めた上でアパート経営を始めて収入アップと資産形成を目指したいという人とでは、事業に対する本気度の伝わり方がまるで違います。失敗した時には自己資金を失うことになるので、融資を申し込んでいる本人も背水の陣で臨んでいることが分かります。金融機関は物件の収益性や担保価値だけでなく、申込者の本気度も見ているのです。(2)収益性の高い物件を選ぶ不動産投資の目的は、不動産から得られる収益です。金融機関としても融資した不動産で収益を上げてもらわないことには返済能力に悪影響なので、収益性の高い物件のほうが審査には有利に働きます。収益性の高さは利回りで計ることができます。利回りにはいくつかの種類があり、それぞれの利回りの正しい見方を知ることによってより物件の収益性を正確に読み取ることができるようになるので、詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」もご一読ください。アパート経営だけでなく不動産投資全般の話ですが、参考になると思います。(3)資産価値が低くなりにくい物件を選ぶ賃貸不動産の家賃は新築時が一番高く、やがて徐々に下がっていきます。理由は物件そのものの老朽化や見た目の古さ、住宅設備が時代遅れなものになってしまっていることなど、建物としての「老化」と言っても良いような要素です。アパートも例外ではなく、新築時よりも集客力が落ちることは避けられません。それに伴って収益物件としての資産価値も低下してしまいますが、それを最低限に食い止めることはできます。将来的にも安定した需要が見込める立地条件(大学が近い、駅から近い、周辺環境が良いなど)であったり、適切なメンテナンスを行っていること、住宅設備を時代に合ったものにしていることなどの努力で資産価値を保つことは可能です。した物件は担保価値も高いため、アパート経営において魅力的なだけでなく金融機関としても融資を実行しやすい物件です。一棟売りアパートの選び方を「保存版!一棟売りアパート経営で成功するための全知識と物件選びパーフェクトマニュアル」の「5、一棟売りアパート選びの7大ポイント」で詳しく解説していますので、ぜひそちらの情報も物件選びの参考にしてください。本人の属性やアパート物件の価値に申し分がないのに、なぜかローン審査に落ちてしまうことがあります。この場合は、本人属性の意外な理由にも目を向けてみてください。過去に消費者金融で滞納をしたことがある過去にクレジットカードやマイカーローンなどで滞納したことがある過去に消費者金融を利用したことがある、現在利用しているすべて過去の借り入れに関するものなので、本人属性の問題です。審査に深刻な影響を及ぼす順に並べました。消費者金融での滞納は最も悪影響で、しかも3つ目では利用の有無だけで審査に影響があることが分かります。現在アパート経営を検討中で、ローンの利用を予定している方の中で消費者金融の借り入れがある場合は、完済をしてからの申し込みをオススメします。消費者金融の借り入れがあるからといって返済能力を疑われるわけではありませんが、自己資金の調達元が借り入れではないかと思われてしまうのは否めないからです。ひとつ、政府系金融機関である日本政策金融公庫を利用してアパート経営の資金を調達しようとしたものの、審査に落ちた場合は以下の項目に心当たりがないか確認してみてください。ガス料金などの未払い民間の金融機関が利用している信用調査機関を参照しているわけではないので本人属性からの影響は少ないのですが、政府が運営している金融機関ということもあって国民の義務として払うべきものを支払っていないことは審査に致命的な悪影響となります。上記の項目に心当たりがある場合はほぼ100%審査に通らないと考えておいたほうが良いでしょう。まとめアパート経営を始めるためにほとんどの方が利用することになる融資を中心に、アパート経営を始めるための資金についての考え方や調達方法をレクチャーしてきました。いかがでしたか?具体的な資金面のノウハウが分かると、さらにアパート経営を現実的に考えられるようになりましたでしょうか?自己資金と融資の審査がアパート経営を始める際の最大の関門と言っても良いくらい重要なので、ぜひこの記事の情報を参考にアパート大家さんへの道筋をつけていただければ幸いです。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル(無料ダウンロード)これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたいしっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたいこうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。資産運用マニュアル無料プレゼント「自由な老後を過ごしたい」と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。無料ダウンロードする不動産投資の教科書をフォローFacebookTwitter皆様からのコメントコメントをキャンセル次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。買取マンション売却で失敗しない為の注意点。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリンクを貼ることを禁止しております。リンクをする際には、必ず運営者までご連絡頂き許可をお願いします。