URL携帯にURLを送るプロフィールお宝不動産公式HPお宝不動産公式ホームページお宝不動産のメインページです。『お宝不動産で金持ちになる』このメルマガは、沢孝史がお宝不動産投資での重要なポイントや日々発見したことを紹介していこうと思います。ちなみに、こんな方に読んで頂きたいと思っています。»2004.01.29不動産投資ファンドでレバレッジ?こんにちは。明日、日記書き込もうと思ってましたが、カメヤマさんの不動産投資ファンドの日記を見て、ちょっと思いつきました。可能なのかどうか、知っている人がいたら教えてください。(たぶんカメヤマさんなら?)ということで、「本を書いてみよう」については明日になります。不動産投資ファンドについてはカメさん(失礼、面倒なので)の日記をみてください。(無断転用)それでツカさん(これも失礼、省略します)書き込みで利回りの低さが指摘され、私はリスクの割りには利回りがいいのではと書きました。これは個人的な感覚ですね。利回りは高ければ高いほどいいのはあたりまえなので、なんとか高くする方法はないかと考えました。たどり着いた答えは「レバレッジ」まず、前提条件として、某社り○フとかサ△フなどを購入した場合です。実際の購入単位は500万ですが、ここでは100万単位でも可能とする。(ほんとはダメ)利率は今は2%台ですのであまり面白くないので、過去の実績3.5%として考える。償還期間は5年、全額償還される。リスクは発行元が劣後債を引き受けるので事実上ゼロ。ことがないかぎり大丈夫。ファンドを500万円分購入します。これだけでは利回りは3.5%なので面白くありません。次にそのファンドに対して金融機関が抵当権を設定し、融資を実施してもらいます。常識的には80%程度でしょうか?つまり400万円です。その400万円でまたファンドを買います。抵当権設定してまた融資を実施してもらい(計算が面倒なので今度は300万として)その繰り返しです。この場合、自己資金は500万だけであとから融資で400万、300万、200万、100万のファンドを買います。すると自己資金500万円で1500万のファンドを買ったことになります。借り入れ金は1000万円ですね。この状態で融資条件が固定2%の元金据え置き5年後一括返済としたらどうなるでしょう。自己資金は500万だったから実質の利回りは162万÷500万÷5年=6.48%3.5%だったのが6.48%になるので利回りはかなり良くなると思うのですが。担保価値はあるので(預金担保に近いし)理屈はあってると思うけど、たぶん銀行は融資しないだろうなあ。それともやったことある人いらっしゃいますか?いろいろわかる人教えてください。2/26筑摩書房より発売「お宝不動産で金持ちになる!」でもこんな感じの頭の体操が書いてあります。(誰にも言えないおならの悩みを、こっそり短期間で治してしまう方法)RSSを表示するこのブログをマイリストに追加バックナンバー2012年3月2012年1月2011年11月2011年9月2011年8月2011年7月2011年5月2011年4月2011年3月2011年2。