FAQ不動産投資に関するFAQ不動産投資に関して、お客様からよく頂くご質問を掲載しております。Search隣地からの苦情はオーナーに直接くる場合がありますか?オーナー様に直接連絡がくることはありません。弊社がプロパティマネジメント会社としてオーナー様の代わりに対応しております。>夜逃げや家賃滞納があると投資家の負担はどうなりますか?基本的に、弊社がリーシングした物件には、保証会社や内容の確認できた保証人を契約の条件にしておりますので、ご安心ください。中古物件の販売において前のプロパティマネジメント会社から継承を受けた賃貸借契約には、そこまでの担保がされていないケースがありますのでご注意ください。30~90万円のコストがかかる場合があります。費用の分割はご相談ください。>入居者募集時の賃料は誰がどのように決めていますか?毎週1回、弊社担当者がリーシング会議を行い、翌週の方針を決定しております。>リーシングが不安です。弊社は販売から売却まで、ワンストップでご提供できます。リーシングについても高いレベルでサービスを提供しております。弊社の預かり物件の稼働率は96%です。>いつ売却すれば良いですか?利益が出るときが理想です。>将来、銀行の借換は本当に出来ますか?情勢や個人の属性によって変わりますが、理論上は可能です。ご提案の際に理論上の目安期間をお知らせしております。>イールドギャップは何%あれば安全ですか?一般的には調達金利と期待利回りに2.5%のギャップがあるとき、ローン期間が25年以上あることでキャッシュフローはマイナスになりにくいです。※あくまで一つの目安です。自己資金の負担額によって変動します。イールドギャップ:投資物件の表面利回りと不動産投資ローンの金利との差のこと。イールドギャップは投資判断における重要な指標です。>駅からの距離が遠いと駐車場は必須ですか?周辺の環境によりますが、駐車場はあった方が有利なケースが多いです。>再建築不可のリスクは何ですか?建物が売却しにくいと判断され、金融機関の選択肢が減ることです。再建築不可:建築基準法第43条に抵触しているため、建物を取り壊して建て替えが出来ない、つまり新築にすることができない物件のこと。>「デットクロス」とは何ですか?取得時にはキャッシュフローが健全であった運用が、年数が経過するにつれ賃料が値下がり、経費や税金の支払いが増える(主に返済元金が多くなることで帳簿上の利益が増え、納税額が増える)ことによって、マイナスキャッシュフローの運用になることです。>旧耐震基準の場合のリスクは何ですか?一般的には、耐震強度として捉えられますが、弊社としてはローンの期間において問題があると考えております。旧耐震基準の物件の場合、金融機関の貸し付け期間が短くなります。そのため、返済の金額が大きくなり、事業計画がタイトになることが挙げられます。>物件取得の順番はありますか?ある場合もあります。多くは金融機関の都合により順番が決まりますが、大きな問題ではありません。>築古物件は空室リスクが高いのでは?弊社は物件ごとに、10年以上先の賃料をリサーチし、販売時にシミュレートしておくことで、常に賃借人が求める賃料設定で募集をすることができます。結果として空室が発生することの防止、空室期間の長期化がおきないような対策を講じられています。>築古物件は税務面で苦労すると聞きます不動産の取得の場合、土地と建物をまとめて取得をします。小さくなりますが、逆に土地資産を大きく獲得できます。弊社の商品は、販売価格がすでに土地の実勢価格と均衡する物件もございます。税金は総合課税なので、資産全体でしっかりバランスよく取得していくことによって過剰な納税をせずに大きな資産を獲得できます。>個人・法人どちらで取得した方が良いですか?ケース・バイ・ケースです。お客様の状況に合うご提案をさせていただきます。>確定申告もお願い出来ますか?担当税理士にお客様の申告を依頼しておりますので、お気軽にご相談ください。>自宅を共同担保に入れるのは危険ですか?危険ではないと思います。賃料の支払いがもったいないと感じ、資産形成目的で自宅を購入した方が多いと思われます。その資産を活用することによって、新たな資産を取得できるのであれば、本来の資産形成の目的を果たせる、と弊社は考えております。共担(きょうたん):共同担保の略。共同担保とは、同一債権の担保として複数の不動産に設定されている担保物権のことです。(団信)には加入するべき?あれば加入した方が良いです。収益物件の場合はそこまで必要性は高くないと思われます。団体信用生命保険(団信):住宅ローンの返済中に万が一のことがあったとき、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度。>不動産投資を始める最適な時期はいつですか?経済情勢などの加味することもありますが、始めようと思ったタイミングがベストだと考えております。その際どんな方法があるかを一緒に検証していきましょう。>1棟物件(1棟マンション・1棟アパート)が区分マンションより優れている点は何ですか?収益の安定性と出口戦略の多さです。区分所有の場合、1部屋空室は100%空室ですが、1棟物件は複数のお部屋があり、全てが同じタイミングで空室になることは考えにくく、結果的に収益の安定につながります。>銀行から融資を受ける際に住宅ローンやカーローンは弊害になりますか?弊害になる可能性がありますが、全く取得できない事はありません。欲しい物件をスムーズに取得できるよう、最大限サポートいたします。>地主や資産家ではないですが取組めますか?可能です。弊社は様々な金融機関と取引きがあり、不動産投資ビギナーからセミプロ不動産投資家まで、幅広い層の不動産取得をサポートしております。>築古物件のリスクは何ですか?入居者が決まっている点です。これはメリットともいえますが、前の管理会社がどのような審査、契約を行っているのかが不明の場合があります。家賃の滞納癖のある入居者がいる場合には、サブリースから始めていただくことを不動産投資の初心者にはお勧めしております。その後、様子を見ながらサブリースを解除することも可能です。>カイロスマーケティングが倒産したら物件管理やサブリースはどうなりますか?他の管理会社やサブリース会社に引き継がれることになります。引継ぎは弊社がフォロー致します。>区分マンション程度の価格じゃないと何かあった時に対応できないのでは?価格の大きさは関係ありません。何かがあった時の対応策をあらかじめ検証することが重要です。>価格は適正ですか?適正と確信しています。80%以上のお客様がリピートしていただいており、適正な価格とフェアな提案を心がけております。>新築じゃないと購入後に多額の費用が発生しませんか?弊社の場合はお引渡から1年間はエアコンやキッチン、給湯器などに保証をお付けしております。基本的には、設備等は不具合が発生しにくい為、保証することができます。2017年の実績では、10万円以上の費用をオーナーにご負担いただいた件数は1000部屋中3件のみです。費用が10万円を超える工事が発生した場合は、工事費用を分割にして対応するケースもあります。>不動産投資における最大のリスクは何ですか?家賃が取れなくなることです。それを避けるために、リーシング活動を慎重に、迅速に実行し続ける必要があります。弊社では販売した物件を管理させていただく事がほとんどです。そのため一貫した賃貸マネジメントサービスの提供が実現し、高いレベルでのリーシング活動を実現させています。