退去時はいろいろ物入り。消費者物価指数が降下しても賃料を減額することはない」旨の特約が付されていた。減額後の賃料額の確認を求めて本件訴訟を提起した。消費者物価指数という客観的な数値であって賃料に影響を与えやすい要素を決定基準とするものであるから有効である。したがって、本件特約に基づかない賃借人らの賃料減額請求の意思表示の効力を認めることはできない」として賃借人の請求を棄却した。そこで、賃借人は、原判決を不服として、最高裁に上告受理の申立てを行った。消費者物価指数が降下したとしても賃料を減額しない旨の特約が存する。本件特約によってその適用を排除することができないものである。したがって、賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより借地借家法第11条1項の規定に基づく賃料減額請求権の行使を妨げられるものではないと解すべきである。特約に基づく請求ではなく(本件では「減額することはないとの定め」があるためその余地はないが)、借地借家法第11条に基づく賃料減額請求ができるかがあらそわれた事案であるが、特約によっても減額請求を制限することはできないとのこれまでの最高裁判例を確認したものである。賃借人からの賃料減額請求が認められた点において事例的な意義がある。消費者契約法1(1)消費者契約法の消費者とは借家人で建物を住居として利用する個人2001年4月1日から消費者契約法が施行されています。「消費者」と「事業者」この法律で最も特徴がある点は、「事業者」と「消費者」の定義です。「事業者」とは、?「法人その他の団体」、?「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」です。それ以外の個人はすべて「消費者」です。営利目的の有無は問いません。この定義は非常に広いもので、国も「事業者」になりえます。消費者と事業者の間でなされる契約を「消費者契約」といいます。個別の契約の上に消費者契約という網をかぶせるものです。消費者契約の関係は次ぎのようになります。家主は事業として貸家契約をするので「事業者」になります。「消費者」になります。この借家契約は「消費者契約」です。借家人は、個人ですが店舗営業という事業のために借家契約をするので「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。断定的な言い方をして(断定的判断の提供)契約をすることができません。消費者の利益となることだけを強調し不利益になることを隠して(不利益事実の不告知)契約することができません。取引社会ではあの手この手の方便を使って、事業者は契約を勧誘します。圧倒的な情報を握っています。情報量の格差をこれ幸いに消費者をだますような契約は不公正です。消費者にあとから契約を取り消す権利を与えました。消費者契約法は、平成13年4月1日からの施行ですから、この法律が適用されるのは、4月1日以降の契約に限られます。それ以前からの借地人、借家人は、この法律を使えないのかといえば、そうではありません。当事者間で取り交わす合意事項があります。既存の借地借家であっても、平成13年4月1日以降になされるこれらの契約(合意)には適用されます。今年は税金が上がったので賃料を上げてくれといってきた。借地借家人は止むを得ないと思って値上に応じたが、実は税金は上がっていなかった。増額合意を取消すことができる。ない借地契約なのに地主は更新料を要求した。自分の貸地の借地人は全員が払っていると説明した。地主の借地人の中には払っていない人も数人いたことがわかった。他の借地人全員が支払っているということも事実と異なっており、いずれも重要事項と言えるので、この借地人は、更新料支払約束を取消すことができる。借地借家人が取り消せる契約のあり方は、もう一つあります。自宅を訪れた事業者に対し退去を求めたのに退去しないで契約をさせられた場合(不退去型契約)や事業者の事務所などに呼ばれた消費者が帰りたがっているのに帰してもらえないまま契約をさせられた場合(監禁型契約)、その契約を取消すことができると定めています。借家契約の更新期に家主が自宅にやってきて、今回は更新するが次回には更新しないのでそのことを契約書に書き入れてくれ、書かないのであれば更新しないと要求。困り果てて家主の言とおりに契約書に印を押してしまった。これは、不退去型の困惑契約になるので、借家人は取消すことができる。より消費者が困惑した場合ということになります。消費者に誤認をさせる、困惑させることは事業者本人でなくともできます。消費者は、事業者が行ったのと同様に契約を取消すことができます。事業者と同じと扱われることになります。監禁が終わったときから、6か月以内に取消さなければなりません。消費者に不当な不利益を与える契約条項は無効である旨定めています。退くまでの間、契約家賃の5倍の損害金を支払うことが明記されていたとします。超える部分については無効」とされます。新規に賃貸すれば得られるであろう賃料額と考えればいいと思います。消費者契約法では上限を14.6%としていますので、これを超える部分は無効となります。ひとつは自動車の車検(新車購入時は3年後)で、もうひとつが賃貸住宅の更新料なのではないか。毎月払っている家賃とは別に、その月だけ、次の2年間の賃貸借契約を再締結するために、店子側が1カ月分余計に払わないといけない。関東など一部地域のローカルルールだったが、いまや全国的な慣習になりつつある。していると、とたんに家計が赤字に陥ってしまうのではなかろうか。更新が近づいてきた時期は、絶体絶命のピンチどころか、「家計の悪魔」を退治する絶好のチャンスでもある。取り組み方によっては、家賃を大幅に下げるか、もしそれがかなわないとすれば、更新料をその年だけでなく、引っ越さない限りは二度と払わないようにすることだって可能なのだ。年々家賃が下落していくなか、同じ物件に長く住み続けている人ほど、世間相場より高い家賃を払わされているケースが多い。明らかに高い家賃を払っていることが判明した場合は、近隣同種と同じ家賃にしてもらえるよう、大家(交渉窓口は管理会社)と交渉すべきなのだが、その絶好のタイミングなのが更新を目前に控えた時期なのである。管理会社から「更新のお知らせ」なる文書が届いたら、その返信として、家賃値下げの要請を行えばよい。2年間の契約期間が満了するに当たって、退去せずに再度次の2年間の契約を更新してあげる代わりに、家賃の値下げを要請するのである。前略お送りいただきました『更新のお知らせ』につきまして、取り急ぎ回答いたします。私が入居した○年前とは経済事情が大きく変わり、近隣同種の家賃は大幅に下がっています。つきましては、現在○万円の家賃を、近隣同種と同水準の○万円にしていただきたく存じます(ご参考までに近隣データを同封しました)。この額にご同意いただけるようでしたら、新賃料が記載された更新書類をご送付下さい。現行賃料のまま据え置かれるのでしたら、引っ越しを検討いたしますので、○年○月○日まで、その旨お知らせいただきたく存じます。○○」(出典:『家賃を2割下げる方法』<日向咲嗣/三五館>)交渉が苦手な人でも、決まった文書を書いて送るだけならば抵抗なくできるはず。このとき、事前に導き出した適正家賃の根拠を明示しておくのがコツ。いま家賃8万円を払っているのに、賃貸サイトで検索すると同じアパート・マンションの隣の部屋が7万円で入居者を募集していたら、その募集データを印刷して同封しておくのである。あとは、先方からの連絡を待つのみと言いたいところだが、念のため文書を送付した数日後にちゃんと先方に届いているかどうかだけは、担当者に電話で確認しておきたい。あとで「そんなものは届いていない」と言い逃れされないためだ。届いていることさえ確認されれば、「ご検討お願いします」と一言添えておけばよい。値下げレターに対する大家サイドの反応は、以下の4パターンに分かれる。(1)何の返事もこない(2)要求した額の値下げは無理だが、一部減額なら応じられるとの回答が来る(3)減額には一切応じられないと拒否の回答が来る(4)こちらの要求を全面的に受け入れた満額回答が来る最も望ましいのは、やはり(4)の満額回答パターンだが、現実にはあまり期待はできない。契約を何度も更新して10年以上住み続けていて、その間一度も家賃改定が行われていなかったり、好景気の時期にロクに比較もせずに入居した人ならば、2割程度の値下げを要求しても、それがすんなり通る可能性は十分にある。うまくいけば、一枚のレターを送るだけで総額何十万円ものお金が浮くことになるのだから、相当にコストパフォーマンスが高い交渉といえるだろう。意外にやっかいなのが、(2)の一部減額パターン。値下げ要求額1万円に対して、5000円の減額回答ならば、引っ越しに伴う諸々のめんどうや費用を考慮して妥協してもいいという考え方も当然ありえるだろうが、減額回答が2000円程度の中途半端だった場合にどう判断するかが難しいところ。月2000円では、2年間の総額で4万8000円しか浮かない。確実に毎月1万円安くなる部屋に引っ越して2年間で24万円浮くのと比較すれば、あまりにも少ない。)付きなら、それだけで引っ越し費用の大半は賄えるはずだから、更新はキッパリお断りして、引っ越したほうがはるかに有利という結論に達するだろう。●合法的に更新料をなくす裏技また、(1)と(3)はいずれも完全にノーの意思表示だ。家賃減額に関しては、ほぼ絶望的だ。これ以上交渉しても、無駄な努力になりかねないため、さっさとあきらめるしかないといいたいところだが、実は、このパターンになったときこそが更新料を合法的にカットできる、またとないチャンスなのである。具体的にどうすればよいかというと、何もしなくていい。する場合は署名捺印して返送するが、これをただ放置しておけばよい。そのまま契約が満了する日まで待ち、満了日以降もこれまでと同じ家賃を払い続ける。更新料は1円も払わない。「そんなことしたら、大家に追い出されてしまう」そう心配するかもしれないが、現実には、まずそんな事態は起こらない。店子は「借地借家法」という法律で手厚く守られているからだ。詳しくは次回解説するが、一般の賃貸住宅の契約において、契約期間満了後も家賃を滞納することなく住み続けていれば、たとえ大家と条件面で合意に達していなくても、契約が満了した後、これまでと同じ条件で契約は自動更新されたものとみなすことになっているのである(借地借家法第26条に規定。これを「法定更新」と呼ぶ)。して法定更新された契約は「期間の定めのないものとする」とされているため、一度自動更新してしまえば、これまで2年ごとに払っていた更新料は、よそに引っ越さない限り、永遠に払わなくてよくなる。大家サイドとしては、それでも更新料を取りたかったら、改めて家賃交渉のテーブルにつき、多少の譲歩をした額で店子と契約を正式に締結する(「合意更新」と呼ぶ)しかない。家賃を下げずに更新料をあきらめるか、更新料は通常通りもらう代わりに家賃を下げるか、そのどちらかを選択するしかない事態に追い込めるのである。自分に味方してくれる法律を知ってさえいれば、確実にトクできる典型例といえるだろう。その紛争額に見合った費用と時間で紛争を解決するための、新たな訴訟制度です。原則として一回の口頭弁論で審理を終え、その日のうちに判決の言渡しもなされます。弁護士に訴訟を委任しなくとも、本人自身で訴訟を追行できるよう工夫されています。代理しているケースはほとんどありません。分かりやすい裁判手続」と言うことができます。つくられ、それなりの効果をあげています。解決するため、簡易裁判所において特別な規則を設けていました。泣き寝入りを強いられるといった状況になってしまいました。解決する訴訟制度を設けようということになり、1998年1月1日新民事訴訟法の施行により少額訴訟制度がスタートすることとなりました。(しょうがくそしょうのたいしょう)訴額(相手方に対して支払いを求める価額)が60万円以下で、かつ金銭の請求を目的とする訴えに限られます(民訴368I)。少額訴訟の対象とはなりません。少額訴訟の対象となる具体的なケースとしては、以下のようなものがあげられます。訴えの提起の仕方で扱いが異なってくるため、専門家(弁護士・司法書士)の方々に相談することをおすすめします。(りようかいすうせいげん)少額訴訟は、一人の原告につき、同一の簡易裁判所において、年10回までに限られます(民訴368I但書)。このような利用回数制限が設けられました。通常訴訟に移行してしまった場合なども、一回として数えられます。届け出なければなりません。裁判所は訴訟を通常手続に移行する決定をします(民訴373III12)。関して虚偽の届出をした場合、10万円以下の過料に処せられます(民訴381I)。(ていきにかかるひよう)少額訴訟の提起においてかかる主な費用は、裁判所へ納める申立て手数料と、郵券代です。少額訴訟を提起する際には、裁判所へ申し立ての手数料を納めなければなりません。この申し立て手数料は、訴状に額面分の収入印紙を貼って納めます。申し立て手数料は、訴額(相手方に対して支払いを求める価額)に応じて加算されます。訴額とは、相手方に対して支払いを求める価額のことで、遅延損害金や利息等は含めません。申し立て手数料は、具体的には次のように定められています。分かりにくいので、表にしてみました。郵券とは切手のことで、必要分の切手を購入して切手を裁判所へ提出します。この郵券は、訴状の送達や、呼出状、判決の送付などに使用されます。訴訟が終了した後に、郵券が使用されずにあまれば、申立人に返却されます。訴えを提起する裁判所へ確認して下さい。(ただし変動がありえますので、必ず裁判所へお問い合わせ下さい)。原告及び被告がそれぞれ1人の場合→3910円分の切手を納める。原告、被告がそれぞれ1名増すごとに2100円の切手が必要。(そしょうひよう)『訴訟費用』は原則として敗訴者の負担となります(民訴61条)。よって敗訴者が決まる前(訴え提起の時点)では原告が立て替えるかたちになります。証人を呼ぶ場合にかかる旅費など、が含まれます。『訴訟費用』には含まれず、原則として当事者各自での負担となります。当事者各自の負担になる場合があり、注意が必要です。ついても記載しておきましょう。簡易裁判所でよく相談しましょう。「少額訴訟」の費用と手続き残念ながら敷金返還でもめてしまった場合はどうすればいいのでしょう。最近では、「仕方がない」と泣き寝入りする人は減っているとか。今回は賃貸における敷金トラブルの最終的な対処手段について紹介します。■まず各都道府県の不動産窓口に相談して、理論武装する「原状回復の費用に関して納得いかない」、「立会いしなかったら、後で高額な請求がきた」などの場合は、まず電話もしくは書面(メール、FAX)で交渉を。不安なら、各都道府県にある不動産相談窓口や国民生活センターに、自分のケース、大家や不動産会社の言い分も合わせて相談し、理論武装しておくのも有効です。いう法律もあり、「通常使用による消耗の修繕費用は貸主負担」としている判例もたくさんあります。敷金トラブルでもめた場合の最終手段は「少額訴訟」です。これは60万円以下の金銭の支払いを求める場合で、紛争の内容があまり複雑でない民事訴訟の手続き。弁護士を立てずに訴訟が起こせるため、敷金返還トラブルではよく利用されるポピュラーなものです。「訴訟というと、面倒、お金がかかる、と思われがちかもしれませんが、手数料は数千円と安く、簡易裁判所に足を運べば、そこの担当官がていねいに書類の書き方を教えてくれるはずです。少額訴訟を行った私の友人は“思っていたい以上に簡単だった”と言っていました」(長谷川さん)。訴訟結果はケースバイケースで、「訴訟すれば必ず勝てる」というものではありません。最終手段として少額訴訟という選択肢があることを知っておいて損はないのではないでしょうか。■敷金返還で泣き寝入りする人は減っているここまで「敷金返還でもめた場合の対処法」について説明してきましたが、実は、敷金トラブルは減少傾向にあるようです。国民生活センターの発表でも、賃貸住宅の敷金および原状回復トラブルの相談件数は減っています。ネットを通して誰もが敷金返還のルールや判例を知ることができるようになったこと。ひとつは賃貸住宅の空き室が増え、部屋を借りる側のほうが有利になったこと。敷金を多く取ったり、戻さないような賃貸経営は成り立たなくなっているでしょう」(長谷川さん)。敷金返還に関しては、自分できちんと調べて、交渉する姿勢が大事といえるでしょう。...賃貸住宅退去トラブル賃貸住宅で敷金を巡るもめ事が相次ぐため、民法が改正され、敷金の定義などが明文化される見通しになった。敷金トラブルの減少につながるとの期待もある。法改正の方向性を理解しつつ、賃貸住宅の契約内容や生活上のルールも把握して、快適に賃貸暮らしを楽しみたい。サイト「HOME’S」によると、首都圏の平均敷金は家賃約1か月分だ。敷金は退去時に返還されるべきものだが、実際は住宅の原状回復費用を敷金で精算することが多く、敷金が返還されなかったり、どこまで費用を負担するかなどでもめたりする。近年は敷金や礼金がかからない「ゼロゼロ物件」が目立つ。入居時の費用が抑えられるメリットに加え、退去時の敷金トラブルとも無縁と思われがち。契約事項に「退去時、借り主が掃除代を全額負担する」などの特約が設けられる場合が多く、想定外の出費がかかることもある。建設省(現国土交通省)は1998年、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定した=表〈1〉=。畳の日焼けによる変色など、注意していても発生する劣化や汚れは、借り主の負担する費用の対象にならないといった指針を示した。東京都も、同様の指針を盛り込んだ条例を2004年、施行している。それでも、トラブルは多い。国民生活センターのまとめでは、敷金や原状回復を巡る相談はここ数年、年1万件以上で推移。今年度は6165件(9月末まで)と、前年同期に比べ微増だ=グラフ=。した状況を受け、今年8月、政府の法制審議会の部会が民法の契約に関する規定を抜本改正する案をまとめ、敷金の定義や返還の範囲をルール化した=表〈2〉=。改正案では、敷金を「家賃の担保とし、契約終了時に返還義務が発生する」と定義。借り主は通常の使用による傷や経年劣化を修理する必要がないとも定めた。改正案は、来年の通常国会に提出される見込みだ。(東京)理事長の大谷昭二さんは「借り主に分かりやすいルールが示されることで、トラブルが減少すると予想される」と評価する。法に定義づけることで、強制力のないガイドラインより、借り主に有利に働くことも期待される。いえ、賃貸住宅の契約内容をきちんと理解することの重要性は変わらない。調査する、HOME’S総合研究所(東京)のチーフアナリスト、中山登志朗さんも「契約書を見たその場で押印するのではなく、契約書のコピーをもらって一晩考える。疑問に思う事項があったら説明を求めるなど、納得いくまで確認して」と助言する。賃貸住宅の退去時には掃除をするのは当たり前ですが、いったいどの程度の掃除をすればいいのでしょうか。キッチンの油汚れや水回りの水垢などは、きちんと掃除しておくことで、敷金返還にプラスとなることもあるようです。退去時の掃除と敷金との関係を考えるにあたって、まずは、敷金について確認しておきましょう。敷金とは、家賃が滞納されたときや、原状回復に必要な費用が発生した場合に備えて、部屋の借主が貸主に対してあらかじめ「預けておく」お金のことです。預けたお金なのですから、退去時には返還されます。全額が返還されるとは限りません。多くの場合、退去時に原状回復にかかる費用が差し引かれ、その残額が借主の手に戻されるのです。注意が必要なのは、原状回復義務の定義があいまいなこと。国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という、借主の原状回復費用負担に関する指針を発表しているのですが、法的強制力はありません。このため、「どの程度の掃除をすれば十分なのか」「掃除の有無が敷金返還に影響を及ぼすのか」を一口に言い切ることができないのが現状です。さんに問い合わせてみるといいでしょう。畳やクロスの変色は原状回復しなくてもOKとはいえ、退去時に必要な掃除についてある程度の知識を持っておくことも大切です。そこで、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に記載されている、原状回復費用の負担に関する内容を簡単にまとめてみました。一般的に、「フローリングの色落ち」「畳やクロスの変色」「家具の設置による床、カーペットのへこみ」「電気ヤケ」などは、借主が部屋を通常に使用している中で発生する損耗とされ、原状回復にかかる費用は発生しないとされています。畳やクロスの変色などについては修復しなくても、敷金が減少することはないということ。いった損耗を汚れと勘違いして自己流で掃除をしてしまうと、逆に変色が悪化する可能性もあります。この場合、通常の生活で発生する損耗として扱われずに、原状回復義務が発生してしまう可能性があるので、注意してください。台所の油汚れなどは掃除することで敷金返還のプラス材料に一方、このガイドラインでは、「台所の油汚れ」や「ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ」「風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ」などについては、「通常使用による損耗」にあたる場合と、そうでない場合があるとしています。台所の油汚れを掃除せずに放っておき、さらにひどい汚れとなった場合などには、原状回復にかかる費用を負担しなければならなくなる可能性があるということ。「台所の油汚れ」や「ガスコンロ置き場、換気扇の油汚れ」「風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ」については、退去時までにきちんと掃除をしておいたほうがよいでしょう。綺麗に掃除することで、敷金の返還額がプラスになることも考えられます。毎月賃料を支払って住んでいるとはいえ、賃貸住宅は他人の財産でもあります。退去時にはできるだけ綺麗な状態でお返しするのがマナー。汚れを放置すると元通りにするのが難しくなるので、日頃からこまめな掃除を心掛けましょう。貸主負担、借り主負担はどこが違う?見た目に同じような損耗等でも、その原因によって貸主、借り主のいずれが負担するかは異なってきます。ここでは、具体的な事例に基づき、貸主負担、借り主負担の違いを見ていきましょう。冷蔵庫跡の壁の黒ずみなど冷蔵庫の後部壁面にできる黒ずみ、いわゆる電気ヤケは通常の使用をしていても発生するものなので、貸主が負担します。同様にテレビの後部壁面の黒ずみも通常損耗と見なされ、貸主の負担となります。冷蔵庫下のサビ跡などサビを放置したために跡が残ってしまった場合には、借り主が適切に対処しなかったことも原因と考えられるので、借り主が負担します。カーペットの家具跡など家具を設置したことで床、カーペットがへこんだり、跡が付いたりした場合、室内に家具を置くのは通常の生活に必要なので、通常損耗とされ、貸主の負担になります。