>2017年04月20日18:56カテゴリそう、故郷のように今週の火曜日は3か月に一度の加盟店会議で三崎へ。あいにくの強風で1日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。故郷のように・・・言い過ぎ?特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。その日は、久しぶりに山田屋酒店の2階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。クマさんも服島さんも元はCFネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。今日の午前中は上大岡で決済が2件。最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。)2017年04月17日07:00カテゴリお金がないから返せない?社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。いう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。してハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。ブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。今日はこれから大阪出張です。事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。利回りの高い中古のRCやS造は?買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。)2012年07月24日14:09カテゴリ2年ぶりの大阪FWやります。クリックにご協力下さい。10月13日(土)大阪で一年ぶりのセミナーをやらしてもらいます。「これから始める人のアパート投資セミナー」です。・一棟アパートの投資リスクとそのリターン・積算評価と収益還元評価でアパート投資はこう変わる・ファイナンスから見る今買うべき一棟アパートとは・新築アパートと中古アパートの組み合わせ・買ってはいけない一棟アパートの投資実例とその投資分析そろそろHPにもアップされる予定です。翌日は個別相談会もやります。10月か11月に大阪でフィールドワークセミナーを開催します。大阪での大型バスは2年ぶりくらいでしょうか。当日は倉橋・猪俣も参加予定です。勝手に自分がやろうと思っただけ・・・という噂もあるのですが、久々にやりませんか?社長。開催の方向で持って行きますんで、一棟アパート・マンション投資にご興味のある方はぜひご参加下さい。次回開催は数年後?またいつになるかわかりませんのでぜひこの機会に。詳しい日程が決まればご報告します。クリックにご協力下さい。)2012年06月02日14:33カテゴリ横浜方面の下見と建築現場へ。クリックにご協力下さい。これから横浜方面の下見に行ってきます。ほとんどが水面下の情報です。土地からのものも多くあり、ある程度の建築プランがわかれば、賃料から逆算して売主に価格をぶつけます。物件の地域により、ここならこのくらいの利回りが欲しいかなという事で価格を割り戻します。そこから価格交渉をして、下がれば皆さんにご紹介、下がらなければ売主さんには弊社で扱えない旨の断りを入れます。現地に行って、そもそもこれは無しというのもありますんで、拾える物件なんてごく一部。宝くじより当たる確立は高いですが、いい物件なんてほんの一握りです。できるので、売主としてはかなりリスクの低い事業となります。住宅を建てたけど、完成後半年売れないなんてケースもありますからね。一度弊社と付き合いをした売主さんからはよく情報をもらいます。横浜の下見後は、そのようにして仕入れる事ができた物件の建築中現場を確認してきます。ついでに最近、仕入れる事のできた新築アパートは、東京23区・川崎・横浜です。千葉・埼玉にまではほとんど行く事がなくなりましたね。クリックにご協力下さい。)2012年05月25日20:35カテゴリ銀行ネタ物件ネタシェアハウス。クリックお願いします!先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。帰ったのが0時半、なかなかハードでした。昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。いえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5�で平均賃料6.3万円!表面利回りで12%平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。)2012年05月15日16:47カテゴリ隣にあると気づかないもの。クリックお願いします!今日は休みです。数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。昨日ついに見れなくなりました。一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。この費用もばかになりませんね。出張費用で3,000円かかり、そこから直すとなればたぶん1万円くらいはかかるでしょう。買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ6年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて1インチ1万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。この仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。あと4年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。してテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。更新すると順位が気になります。)2012年05月14日14:47カテゴリセミナーネタいい環境。クリックお願いします!日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。して実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。しても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。クリックお願いします!6月に新規セミナーを開催します。最近、現場で働いていてとても感じるのが、アパート投資が過熱気味だと言う事。今は特に新築のアパート融資が付きやすく、金利も低い事から確かに魅力的ではあるのです。こちらで計算した価格よりかなり高値で売れているのです。先日も某業者から値付けを頼まれたのですが、僕の出した価格より1000万も高くで売れたらしいのです。投資分析すると絶対に高すぎるし、ボリュームを見ただけで高すぎる事は簡単にわかるわけです。何が原因で、皆さんの見る目と何が違うのか・・・そんなところをこのセミナーでお伝えしていきます。「これから始める人のアパート投資セミナー」まずは6月に東京、9月に名古屋。好評であればその他の地域でも企画しようと思います。クリックお願いします!本日から営業再開です。GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。)2012年04月30日09:56カテゴリ物件ネタ滞納してますよ。クリックお願いします!自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。入居者から連絡が・・・退去します。いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。稼がせてもらいました。この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。費用とストレスが半端ないです。)2012年04月29日10:30カテゴリローンネタワンルーム融資撤退。クリックお願いします!そうそう、区分の融資条件が変わりました。弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。いい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。今後開催予定の私のセミナーです。「これから始める人のアパート投資セミナー」これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。)2012年04月28日11:11カテゴリつぶやき職人。クリックお願いします!今日から5月5日までGW休みです。言ってもしっかり仕事してます。先日、お気に入りのお店で食事をしました。「注文は?」と聞かれ「お任せで」と答えます。いつもの美容室に行きました。「髪型どうしますか?」と聞かれ「お任せで」と答えます。「カラーはどうしますか?」と聞かれ、これも「お任せで」と答えます。今までは気づかなかったけど、任せれるパートナーがいると言うのは本当に幸せな事です。これって信頼できるからこそ言える一言。僕から見てその人たちは、プロであり本当の職人なんです。不動産投資も扱う価格帯は違うにせよ同じで、パートナーとして選んでもらえるのかどうかが重要です。僕ひとりでできる事なんて限界があるし、リーシングやプロパティマネージャーの力がないとそのパートナーになんてなれません。なる為には日々実務で勉強する必要がありますし、また状況は常に変化を起こすわけで場合によっては今ある仕組みを大きく変えていく必要だってあると思います。やれる事やできる事なんて山ほどあると感じる今日この頃。クリックお願いします!昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う〜ん。ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。)2012年04月18日23:58カテゴリきっとこれが正解です。レジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。「ほんとにそれで楽しいの?」よく言われます。人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。日々学ぶ事が尽きませんね。明日からまた一週間が始まります。)2012年04月10日11:00カテゴリ答えは現場に。クリックお願いします!昨日は加盟店会議がありましたが、仕事で参加できませんでした。昼から業者を20社くらい廻りました。足を使って営業するというのもいいもんです。現場の生の意見を聞く、いろんな気づきがありました。業種に関係なく大事な事だと思います。自分が将来現場を離れた時、その気持ちを失ったら終わりかなと。常に状況は変化し、昔は通用した事が今では時代遅れになる事だって多くあるでしょう。そんな時、現場に入り込み生の意見を聞きそれを反映する。5年後、10年後、20年後、この気持ちを維持できているか。今より確実に頭が固くなっていると思いますので、当たり前のようでその当たり前が難しい。それが出来なければ、自分の周りにいている優秀な人材は去っていくように感じます。今日も訪問行って来ます。クリックお願いします!久しぶりに埼玉方面の下見に行ってきました。3年ぶりくらいでしょうか。4〜5年前なんていうと、埼玉や千葉の下見がほとんどでしたが、現在では東京や横浜で物件が拾えますから、ほとんど行くこともなくなりました。金融機関は、その頃と比べれば収益還元で評価する銀行が多くなりましたが、中にはもちろん積算で物件を評価する銀行だってあります。なると東京ではほとんど物件が拾えなくなり、地方でよく見かける土地広のRCが中心となります。そこで問題なのが空室率。20%〜30%なんて当たり前、そのうえフルローンであれば、もともと返済余力がありませんから、損益分岐点が高くなり、手元にキャッシュの残らないケースは多くあるわけです。地方であれば、15平米くらいのワンルームというわけにもいかず、ファミリータイプでリフォーム費用が高額になり、ますます手残りが少なくなり、家賃の平米単価が低い事から、リフォーム費の回収に相当の時間がかかってしまいます。言いませんが、積算評価だけにこだわると、どうしてもリスクの高い投資になる可能性がでてきます。)2012年03月18日21:47カテゴリ相続対策と言う営業トークで・・・。某なんたら建託さんから相続対策でアパートを建てませんかとのご提案・・・本当に建てていいのかどうかのご相談で静岡から来られました。お話しを聞く前からおおよその結果はわかりますが、やっぱりねという感じです。投資分析をして、ネット利回りが3%、自己資金の利回りで2%。新築の段階でこのような状況です。場所は静岡で、私も先日セミナーをやらしてもらいましたが、この利回りじゃ東京でもやるべき投資ではないです。業者の提案としては相続対策と言う事ですが、そもそもアパートを建てなくてもたいした相続税はかからないような状況。進める前に相談に来ていただいてよかったのですが、これが買った後ならえらい事になっていました。値引1000万!?もとの建築価格6000万の意味がわかりません。どれだけ利益乗ってるの?って感じです。今回のケース、仮に相続税がかかるとすれば確かにアパートを建てると、その時は税金を抑える事ができるかもしれません。その後のアパート運営を考えれば、もちろん建てるべきではないです。ネットの利回り3%ですよ・・・相続した家族が苦労するのは目に見えています。建築業者や銀行を儲けさせる為にやるようなものです。)2012年02月27日21:20カテゴリその銀行独自の融資条件。クリックお願いします!今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡しかし、月末で忙しいのか出られません。ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。この時期の月末に休む可能性も低いわけで。念のためメールでも送っておきました。他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。金利が高いけど融資期間は短い。その銀行独自の「色」がないと・・・あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。今後このような案件が増えるのかもしれません。クリックお願いします!今日は社長が名古屋でセミナーとの事。誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。いう事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。そこは信頼できてこその話だと思いますが。決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。)2012年02月24日22:42カテゴリこの時期、またですかー。クリックお願いします!今日は愛知のオーナーさんに東京までわざわざ来ていただき銀行訪問。そこで融資担当者さんから、この時期よくある一言を異動です、と。何とも残念ですが、仕事のできる方ですからしょうがないと言えばしょうがないんですけど。担当者によって、やりやすいやりにくい、融資つきやすいつきにくいがあって、この人がいけると言えばまず間違いなくいけるでしょうし、無理と言われれば、潔く諦められます。一緒にカプセルホテルで泊まる事もなくなるのか。うーん、最近何かと激しいです。キアッキェローネ」に行って来ました。2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。詳しくはこちらのブログから。金・土は予約をしていった方がいいですね。店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さんらしいと言うか、なんと言うか。食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。このオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。クリックお願いします!二日間更新ができませんでした。あっという間に順位も落ちますね。定期的にブログネタに困ることがあります。私たちの部署では、どうしても物件ネタか融資ネタが多いですが、そんな頻繁にネタが出てくるわけではありません。アンテナを張らないとダメですね。言う事で、今日はセミナーネタです。3月と4月の予定は以下の通りです。4月14日(土)名古屋で「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」4月21日(土)横浜で「ファイナンスと投資実例集」こう考えると、静岡や名古屋の出張にも慣れました。遠くても名古屋までの片道1時間半です。日帰りでいけますし座れますから、いつもの通勤より快適だったりします。食べるもんも美味しいですしね。これから横浜でオーナー様と打ち合わせです。あ、そうそうこんなセミナーやって欲しいとかご希望があれば企画してみます。夏くらいになるとは思いますが。先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。その時の条件がとにかく厳しかったんです。以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。その他の条件を聞く前に終わってしまいました。昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。他の条件を聞く前に終わってしまいました。電話したので・・・その他の条件はこんな感じです。評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。以前と何も変わっていません。結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。以上、現場からのご報告でした。)2012年02月13日12:20カテゴリつぶやき見習うとこいっぱいあります。クリックお願いします!ブログでも有名なソプラノ大家さんから献本を頂きました。セミナーの準備がありなかなか読むことが出来ませんでしたが、やっと昨日読ませていただきました。感想は、とにかく見習うところが沢山あるなと。すごく前向きですごく行動力があり、笑って人生を変えてしまうくらいの勢いをお持ちです。自分だけでなく皆さんにも幸せになって欲しい、そんな強い想いが詰まった一冊かなと思います。ソプラノ大家さんは、僕にはないところを沢山もってはります。頑張らないとダメですね。いい刺激をいただきました。ありがとうございました。)2012年02月07日17:54カテゴリセミナーネタ不動産投資は、まずこれから始める。クリックお願いします!やっぱり皆さん、融資ネタに興味があるんですね。アクセス数が、全然違います。当社でセミナーを開催していますが、不動産投資を理解するのには、聞くだけではなく実際に経験してみることが一番の近道です。僕がこの会社に入った時にまず社長から渡されたのが、ヒューレッドパッカード社の金融電卓。これひとつで投資分析が簡単に出来てしまいます。大阪にいる時は、それまで市販の金融電卓を使っていましたが、これを利用し始めてからは持っているもの全て捨てました。簡単な所で言うと、今借りているローンの5年後や10年後、将来のローン残高が計算でき、元金や利息の内訳なんかもさらっと出来てしまいます。お金の時間的価値も計算できますので、将来のお金の価値を現在の価値に引きなおす事も簡単です。不動産投資で言うと、売りに出ているワンルームやアパートの投資効率をみて、投資の適格・不適格を判断できるようになります。最近ではよく出口戦略なんて話しを聞きますが、皆さんの保有している物件を今売却すると、その投資が結局どのくらいの儲けだったかを知ることができ、且つその保有した期間の確定利回りまでわかってしまうのです。いうことは、確定利回り6%欲しい、10%まで欲しいという希望に対して、いくらで売れたらそれがクリアできるのかもわかるわけです。勉強し始めた時、感動したのを覚えています。ここからは宣伝なんですが・・・2月12日(日)に銀座で木内さんがヒューレッドパッカード社の金融電卓を使い、実際に投資分析をしてマスターできるセミナーを行います。このセミナーは、年に1〜2度くらいしか開催されませんのでこの機会にどうぞ。初心者でも十分学べます。3月25日(日)は静岡で私がやります。これは金融電卓の初級講座です。クリックお願いします!今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。まもなく満席となります、ありがとうございます。先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」ふ〜、粘ってみてよかったです。5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。何でも言ってみるもんです。)2012年02月04日21:13カテゴリ確定申告後は融資相談です。クリックお願いします!今日は静岡で社長と個別相談でした。おかげさまで満席です。次回ご希望の方は三島で3月4日(日)に行います。先ほど横浜に帰ってきました、しかし明日は再び静岡なんです。泊まったほうがよかったような・・・。この時期になるとオーナー様から確定申告書が届きます。毎年恒例ではあるのですが、その申告書を持って僕の方から銀行の融資担当者に再投資の相談をします。投資をしていると融資を受けているケースがほとんどですから、どうしても融資枠が限られてきます。最近は、年収の10倍とか20倍とかよく聞くと思いますが。銀行さんに相談する方もいるでしょうが、できればこちらから相談する方がいいです。担当者との距離が近いのは日々顔を合わしている僕らの方なので、銀行さんもぶっちゃけ的な話がしやすいです。して去年1年間の実績を見てもらい、もう1棟いけるでしょ!と押すわけです。反応があまりよくないのなら、「実は3月取り組みなんですけどね・・・」と。銀行さんの決算月は強いです。な〜んとなくそんな感じで毎日やっていますが、これも日頃のコミュニケーションが大切です。融資担当者の人と話し、セミナーに来てもらい、一緒にお酒を飲んで、たまにはカプセルホテルで一緒に泊まって・・・。現場で働いていると言うのは強いなと。皆さんの確定申告もいいのですが、そろそろ自分の確定申告もしなければ・・・。押して頂けると嬉しいです。セミナーミーティング。某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。�たまには顔見せ今回は、�です。久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでしたそれが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがりますそう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。した情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。クリックお願いします!実際に物件を見て廻るこのセミナー。銀行さんも不動産業者を選び、その実績によって投資家さんが優遇を受けれます。全6物件4000万台のアパートから、1億クラスの一棟マンションまで。最近では、間違いなく優良な物件揃いだったと思います終わってからの交流会も盛り上がりました。銀行さんもお酒かなり強いですね結局、気づけば東京駅で2時を超えており、2年ぶり?くらいのカプセルホテル泊まりでした温泉もあり悪くはなかったのですが、なんせ周りの方のイビキがうるさくほとんど眠ることができず・・・。ありがとうございます!当社のブログでいろいろと規定変更の話が出ています。僕の担当させてもらっているオーナーさんからもたくさん連絡を頂きました変更としては、融資期間の緩和です何がすごいって10年長くなります、木造で40−築年数、鉄骨で45−築、RCで55−築(最長で30年)築15年の木造でも25年組めるわけですから、今まで収支の合わなかったものでも取り扱いが可能になります。物件の状態も重視されますので、あまり管理の行き届いていない物件だと難しいかもしれませんそのうち更地にして出口を取るような物件はまず無理でしょう。その他、借り入れ上限の規定だとか属性に対しては特に変更ありません。明日の東京フィールドワークセミナーで、その融資担当者も来ます。真也23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。サルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。こちら僕って融資付きますか?銀行さんとのセミナーを開催、冷静に審査していますね「群発頭痛」について夢に出ます。当たり前になっててはダメだアパートローン、保証人不要になります!似てますか?人は環境によって変わる、変われるということ。山内のDVD数字でわかる!不動産投資の全構造これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。