新築ワンルームマンションを買うのは危険!購入後運用に失敗する相談者が後を絶ちません。不動産投資のはてな不動産投資で失敗しないために読むブログ不動産投資のはてな新築ワンルームマンションを買うのは危険!購入後運用に失敗する相談者が後を絶ちません。2019.04.21どうも不動産職人です。今日のお昼に北浜周辺でご飯屋さんを探しておりましたらプレ〇ンスさんが瓦町に新築ワンルームマンションを建築中でした。平成31年9月に完成ということですが、又犠牲者が出るかと思うと心が痛みます。不動産投資の中で確実に失敗する投資がいくつかありますが、その中でも代表的なのがこの新築ワンルームマンション。都内の一等地で稀にワンルームでも物件価格が上がるエリアがありますが、それ以外のエリアは新築プレミアムでは物件価格に2割〜3割程度デベの利益が乗っておりますので99%儲かりません。オーナーチェンジの物件で運営が上手くいかず手放したいのですが...という相談者のほとんどがこの新築ワンルームです。今月も何件か相談いただきましたが、「大阪淀川区でE社の2600万新築ワンルームを購入たのですが東京に転勤になるから手放そうかな」というお話。入居者の家賃を聞いて驚愕。何と普通の賃貸で8万。新築ワンルームと言えどこの表面利回りは東京都の港区クラスの利回りでしょ。査定をしたら1年落ちにも関わらず売れそうな利回り6%で計算したら1600万ですよ。あまりにも悲惨だったので5%で1980万くらいでは売れるんではないでしょうかというお話をしましたが、残債が2400万あり売れないという状況。ホンマにえぐい商売しとるなあと思います。新築ワンルーム投資とはどんな投資?なぜ新築ワンルームが儲からないのか新築ワンルームは儲かるキャッシュポイントがない共有:新築ワンルーム投資とはどんな投資?この新築ワンルーム投資で物件を購入してしまう人の多くは、会社役員をされている方やお医者様など高収入の方が多く、節税対策で買われたというお話が多いです。その次に多いのが、公務員やサラリーマンで年収600万〜800万くらいで少し学歴のあるけど人の良い人。新築ワンルームマンションの営業トークでは、1節税対策2老後の資金に3生命保険代わりに4毎月1万円程度の負担でローンを払い終われば資産になると言ったものがあります。これからの説明を聞いてもらえばわかりますが、3以外は基本ほとんど効果はありません。いつもお話しさせていただいておりますが、不動産投資は事業なので、赤字を出して税金を払わないより、きちんと黒字を出して税金を納める方が健全なわけです。そこがわからないなら不動産投資はやめておいた方がいいです。これはハッキリと言っておきます。きついようですが、この程度の勉強が出来ないならカモにされるだけ。それでは、何故新築ワンルーム投資が儲からないのかについて話していきましょう。新築ワンルームが儲からないのか「いや、それでも将来資産が持てるなら融資条件の良い新築ワンルームを手出し1万円でも買いたい」という愚者に、数字ではっきりとこの投資が儲からない理由を説明しましょう。最初のお話に出てきた2600万円の新築ワンルームをで買ったとしましょう。26,000円チョットの赤字ですね。これは極端な例ですが実際には確かに月10,000円くらいのマイナスで済む価格設定になってます。これは家賃が下がらないシュミレーションで営業をされる訳です。実際は次のような感じになります。新築プレミアム効果が無くなる、5年目くらいから物件価格が下がり始めます。これは賃料も2回転、3回転目と下がっていくことも影響しています。収益物件の場合は、期待利回りによって家賃が決まるので収入が減ればそれだけ物件価格は下がるからです。実際に10年後、家賃が年間1%ダウンし72,000円となったと想定してみましょう。この時点では毎月の支払は3万を超えてます。10年間3万円支払いつづけたとすると360万の累積赤字。物件価格の下落1160万。合わせて1520万のマイナス。この物件持っている人には損切してでも売却をと進めましたがメールでのやり取りだったのでその後はショック過ぎたのか連絡がつながらなくなりました。これを35年続けた後、考えるだけでも恐ろしいマイナスです。10年持てれば残債は2032万ほどになってますが、1440万だと600万くらい手出ししないと売れません。融資期間が長い為、残債は減っておらず、売却すると更にマイナスが増え、追い金しないと売却できない状態となります。仮に35年後、実質賃料が実入りになるとしても、賃料も下がっているし、回収するのに何十年と掛かる訳です。いう投資ならやはりやらない方がいいですよね。新築ワンルーム投資が100%儲からない訳ではなく、仮に、金利が極端に安く資金調達ができる等キャッシュフローが取れれば、収益は上がる訳ですから問題はないですよね。そんな条件で買えないので、やはりリスクが高い投資と言えます。買ってしまった人は仕方ありませんので、早めに損切するか、家賃が下がらないことを祈るしかありません。ここまではジャブジャブ融資の不動産投資ブームで損は限定的だったかもしれませんが、これからは人口減少が進み、賃貸は過当競争に入ります。そこで今の家賃がキープできますか?ということです。今まさに営業を受けているという方、是非この記事を読んでいただき、思いとどまっていただければと思います。他にも儲かる投資はありますし、不動産投資は一気には儲かりませんが確実に資産を増やしたいならやはり不動産投資です。新築ワンルームは儲かるキャッシュポイントがない不動産投資では、運営期間中に収益を上げるか、売却時に儲けるかのキャッシュポイントは基本的には2つ。どちらもキャッシュがマイナスになるので儲かるポイントがない!からなんです。今だと一番損しないのは、現金購入で高利回りの戸建て賃貸で15%くらいで回して5,6年で回収するという方法かな。融資を受けてレバレッジを効かせる=リスクを背負うということなので、小心者の人はやはり現金でコツコツとできる範囲で収益の上がる物件を購入していただき、資産を増やしていく方法がいいでしょうね。同じ理由で築古の家賃が安定した中古ワンルームもありです。後は、実住で使えるファミリーのオーナーチェンジも面白いかな。収益物件となることで割安になっているオーナーチェンジの物件を購入し、入居者が出たタイミングでリフォームをして売却。これはプロが今もやっている方法なので良い物件を見つけることができれば一番確実かもしれません。いうことで、投資は自己判断なので、この記事を読んでも最終的に新築ワンルームが買いたいんだというならそれも仕方ないでしょう。不動産投資をするなら儲かる物件を買って資産を増やしてほしいと思います。technologies(ジーエーテクノロジーズ)のセミナーで中古ワンルーム投資を始めよう!不動産投資にも色々とありますが、長い目で見て失敗しないのはやはり首都圏の中古ワンルーム投資。家賃や物件価格の下落も少なく、堅実に資産形成できます。中古ワンルーム投資を勉強するならまずはセミナーに参加することをオススメします。始める前に仕組みを理解しよう】新築戸建投資とは?あまり普及してないのはなぜ?土地活用でやらないと実は儲からない!築古戸建投資は今や市民権を得たと言えますが、新築戸建投資やってますという声はあまり聞かないかと思います。少ない自己資金で始められる築古戸建投資に対して、やはり、普通に新築戸建を貸すために建てるというのはコストの面で合わないからです。【リフォームしたのに家賃が上がらない人が読むページ】費用対効果を考えずお金だけかけてもリフォームは失敗する!効果的なリフォームとはどうも不動産職人です。私も空室のファミリーマンションを買い、ようやく不動産投資デビューを果たしました。空室物件でしたので、賃貸するためのリフォームを行いましたが、一応プロの端くれとして、効率的なリフォームを考えました。【融資地獄「かぼちゃの馬車事件」に学ぶ不動産投資ローンの罠と救済策】かぼちゃの馬車事件を教訓に不動産投資で失敗しない方法を学ぶのに最適な著書。投資ローンで苦しむ人も是非読むべきですね。私がこのブログを始めたきっかけとなったのが「かぼちゃの馬車事件」。秘訣は出口戦略をイメージできているか!何となく買うのは危険!不動産投資のプロがなぜ失敗が少ないのか。運が良いだけではありません。不動産投資で成功する秘訣は、出口戦略のイメージが出来ているか。購入した不動産にトラブルが発生した場合でも、出口戦略のイメージが出来ていれば売却することは容易です。セミナーなどをガンガンやっているN社のコンサル料がやけに高い。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。不動産投資を始めた場合の確定申告、特に間違いやすいポイントを解説2020年度のアパートローン動向について不動産業者に聞いてきたアルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。〇に入る数字を全地名分足したら、一体何本あるんだ対決は...」が話題に2019年(令和元年)宅地建物取引士の合格者発表がありましたね。アルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。【不動産投資の基礎/物件選定】引き直し賃料とは?物件の本当の価値を知るために。不動産投資を始めた場合の確定申告、特に間違いやすいポイントを解説2020年度のアパートローン動向について不動産業者に聞いてきたアルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。〇に入る数字を全地名分足したら、一体何本あるんだ対決は...」が話題に2019年(令和元年)宅地建物取引士の合格者発表がありましたね。アルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。【不動産投資の基礎/物件選定】引き直し賃料とは?物件の本当の価値を知るために。雑談メタ情報ログイン投稿フィードコメントフィードWordPress.orgタイトルとURLをコピーしました。