ここの銀行の基本金利は3.175%のことが多いですが、ここ最近は名古屋支店がすごく積極的に不動産に対しての融資を行っているらしく、いい金利で借りることが出来ました。物件価格5000万円に対して融資額4970万円。諸費用概算で300万円くらいですね。今回の取引は売主から直接(中間省略なんで業者ですが)なんで仲介手数料はかかりません。それでも、5000万円クラスの物件ですと160~170万円くらいかかりますから、かなり大きいと思います。売主が業者でこの手のやつは結構利益のってるだろうからトントンか...さらに、売買契約直前に、こちらも昨日わかったことなのですが、一室レントロールより空室が多いことが判明したようで、レントロールに出ている家賃設定の半年分家賃保証で見てもらえないかとのことでした。こんなのは得意の言ったもん勝ちで、かなりタイトなスケジュールの中で契約予定まで開けてるんだし(中間省略の保有期間の関係で月内決済急いでたみたいです)ってことで、社長に聞いてもらったら通してくれました。いやー言ってみるもんですね。OKするってことは、買値自体か、もしくはその家賃保証こっちが割くらってるかなぁってケチマンな私は疑ってしまうわけですが。建物内、空室の部屋の感じはこんなんです。2DKが混在してます。一階部分は水商売店舗!!!ここがネックになってなかなかどこの金融機関も融資が難しかったんで、今回はライバルはおそらく多くなかったです。いうことは逆に出口も同じようになるので融資先が弱いと売り抜けずらいですね。利回りで言うと、2DKの部屋も含めて全部屋家賃クソ爆安設定2万円で見ても、12%弱くらいの利回りにはなるんで、勝てる家賃で部屋を埋めていければと思います。管理会社の選定、ガス会社の変更など細かくはまた次回にあげていきたいと思います。こちらの物件、駅から相当近いということもあって(田舎だけど泣)民泊化なども少し考えています。簡易宿所となると、権利関係や許可がかなり厳しそうなんで、やるなら民泊かなぁって感じですが、およそ観光地ではないので、ターゲットとしてはビジネスマンの出張泊まりなんかです。意外とこの駅、よく見るとかなりの数のビジネスホテルがあって、需要はありそうです。問題は、集客をどうするかということ。プラットホームがエアビで、対象がビジネスマンだとどうしても弱い...実際僕も長年サラリーマンですが、出張とか、飲んでて帰れないとか、はっきり言ってエアビわざわざ調べませんよ...特に中年以上の人だと、下手したら存在も知りません。不動産業界に少し首つっこんでるんで、まぁ当然の存在のように思いますが、正直僕のまわりでもは?エアロビ?エビ?エロビ?はぁぁ?ということになってしまいます...もう一つの困りごとは、ほとんどの管理会社は、民泊物件のある建物の管理を受けてくれないこと。確かにトラブルも多くある可能性もあるのでややこしいでしょうけどね。それ以前にトラブルがあったときのノウハウが確立されてないことがたぶん一番めんどくさいんですよね。そこは隠れてこそこそやるのか、素直に相談するべきか、ちょっと考えながらやろうかと思います。いや~これからどうなっていくか、楽しみだな。ビューかぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。PMこんばんは、いつもブログ楽しく拝見させていただいています。新規物件購入おめでとうございます。名古屋支店で融資を引けるとは驚きです。AMこんばんは!!コメントありがとうございます!!今回は、仲介に入っていた会社がS銀行とよく付き合いのある業者だったので、話も早く、金利も別で持ち込むよりも優遇してもらうことが出来ました!!法人ではなく、個人の融資になります!担当者と話したところ、しばらくしたら法人でも取り組み可能とのことです。その場合でも、個人属性での融資になるということと、専業大家は好きじゃないみたいで、サラリーマン属性が必要になってきそうです。以前に別案件ですが違う業者に打診してもらったときは今より5000万ぐらい融資総額が少なかったのに蹴られてしまったこともあったので、本当に支店と担当者、または持ち込む不動産業者の付き合いによると思います。韓国系S銀行、僕もこの春からかなりからくなったと聞いていたので、驚きました。フルローン近いのは、やり方もあるので、連絡もらえたら業者も一緒に教えます。PMこんばんは、コメントへの返信いただきありがとうございます。業者担当者さんの力量、物件、そして個人属性を上手く掛け合わせてほぼフルローンとなったわけですね。今後の参考までにフルローンの引き方のコツと業者さん名を教えていただけますと幸いです。PM物件取得おめでとうございます!かわまんさんと同じくサラリーマン卒業を目指して不動産投資に励んでいます。最近は韓国S銀行あまり話題にならないような気がしたのでフルローンでの融資は素晴らしいですね。それに水商売が入居している物件でも行けるんですね。昨年末にテナントが今時珍しいテレクラが入居している物件をトラストに持ち込みましたがやはりコンプライアンス的に厳しかったようです。融資付けに強い業者さんを鋭意開拓中なのでよろしければ、業者の方を紹介いただけないでしょうか。AMこんばんは!!どうもありがとうございます。ここのところ、韓国S銀行はあまり聞かなかったですし、特にこの春に引き締めが入った噂を聞きました。PMこんにちは!毎回記事がアップされるのを楽しみにしております。韓国系S銀、26年、2.775%でほぼほぼフルは素晴らしいですね!!!私もリーマン大家ですが、毎月固定給が勝手に入るリーマンという属性を銀行が良しと思ってくれる意味が最近はよくわかります。法人を作っても、結局は個人(=リーマン)としての属性と渾然一体として両方を見てもらっての融資付けを行っておりますゆえ。PMこんにちは!そうですね、今回の条件は悪くなかったと思ってます。法人融資に関しては、担当の方からは、すぐには難しいですが決算書の内容が悪くなければ、しばらくしてから法人での融資は可能性あり、というかむしろ積極的に行いたい。法人でも審査の多くの材料は個人属性によるところが多いみたいなので、サラリーマンを辞めてしまったら付き合い続けるのはかなり厳しくなるみたいですね。それ以前の借入は今現在の考え方だとそこまで気にしないみたいでした。よろしければ、今回の業者さん名を教えていただけますと幸いです。PMこんばんは、紺野健太郎さん繋がりでブログにたどり着き、とても興味深く拝見させて頂きました。神奈川県川崎市に住む36才の平凡なサラリーマンです。不動産投資に興味はあったものの、2~3は不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加するのみで、ようやく去年12月に茨城県筑西の戸建て(500万、利回り約15%)を現金購入致しました。その後、今年の4月に茨城県古河市の戸建て(750万、利回り約12%、融資500万、期間30年、金利3.6%)で購入しました。2件目は三井トラストにも融資審査をしておりましたが、最終審査の際に共同担保&保証人&期間25年、金利4.2%という条件が出た為、セゾンファンデックス(共同担保&保証人の条件無)を選択しました。私の特徴としては、競売物件で出ている地方の物件(積算重視)を好み、大幅な値引き交渉と激安リースバックを提案しております。戸建てなので、入居期間が長そうな事と、債務者さんがそのまま住み続けられる為、今の所は上手く進んでおります。早めに法人を設立した方良いのか等を模索しておりました。そんな中、カワマンさんが買い進められてきた投資スピードと物件のスペックに驚かされております。教えて頂ける範囲で構いません。関東地方(東京以外)+静岡位までのエリアで1棟物に強い業者がありましたら、ご紹介頂けないでしょうか。返事遅くなってしまいましたそれぞれの方の属性や自己資金によって、とる方法は変わりますもんね。現在買っている物件が積算重視とのことなので、信用棄損状態でなければ価格も高くないですし今後の融資に大きな影響はないと思います。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。...PREVカワマンの不動産投資、4月度収支報告!!NEXTやってきました。ビューかぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。