セミナー申し込みマンション経営マンション経営を始める前に必ず知っておきたい5つのことyoshi-nakajima2018年11月15日マンション経営は、一歩間違えると家賃収入を得るどころか、損をしてしまう可能性があります。そのため、あらかじめマンション経営を行う前にしっかり下調べをしましょう。一時的な感情でマンション運営をスタートするのではなく、しっかりと計画を立ててから大家になるようにしましょう。マンション経営はポイントを押さえれば、家賃収入や節税対策になります。そこで、本記事ではマンション経営を行う際に知っておきたいメリットやリスク、失敗例を紹介します。これを参考にして、上手にマンション経営をしましょう。家賃収入と正しい節税を行いましょう。まとめ1.マンション経営の収益構造マンション経営で気になるのが収益構造です。マンション経営において家賃収入などの収支がどのようになるのかを把握しておきましょう。マンション経営をスタートしてから、赤字になってしまったのでは本も子もありません。マンション経営の収益構造は、主に家賃収入がマンションの購入費用と維持費を上回れば、利益が出る仕組みになります。毎月の家賃収入が100万円になり、マンションの購入費用や維持費が50万円だと仮定すると、以下のようになります。50万円(マンション経営の利益)つまり、マンション経営で利益を出すためには、多くの人に部屋を借りてもらい、家賃収入を得る必要があるのです。多くの人に借りてもらえるように、他のマンションにはない魅力や設備などで入居してもらえるような工夫をしてください。1棟ではなく、2棟あれば利益は単純に考えても倍になります。実際に、マンション経営をしているオーナーの多くが2棟建設しているのです。棟数を増やせばいいだけではありません。リスクと収益のバランスを不動産業者と確認して建設してください。1-1.家賃収入の金額は物件によって異なる家賃収入の金額は、建設するマンションによって変わってきます。建てる地域やグレード、部屋数によっても異なるからです。都市部と地方では、家賃の値段は変わります。1Kなどのワンルームよりも2LDKの複数部屋のある物件のほうが、家族で住みやすいため、長く住んでもらえます。家賃収入が単身赴任や学生などが利用するワンルームよりも、家族が住みやすい2LDKなどのほうが、プラスになりやすいのです。2.マンションオーナーの収入・年収マンション経営を行い、オーナーになると家賃収入を手に入れることができます。具体的にどの程度の収入が発生するのでしょうか。年収にしていくらぐらいになるのか知っておきたいと思うのではなでしょうか。マンション経営で収入を得て、年収をアップするために、どのくらいの利益が望めるのかを把握しておきましょう。2-1.家賃収入が主な収益マンションの収入源は、主に「家賃収入」です。そのため、空き家が多いと利益が生まれません。月の家賃8万円で、4部屋3階建て12室あるマンションの場合、以下のような計算式になります。96万円(満室時の月の家賃)以上のマンションの場合、満室の状態が1年続けば約1,200万円になります。これから、マンションの建設費のローンや維持費が引かれた金額があなたの利益になります。2-2.平均的な支出における金額の目安マンションを購入する費用は、おおよそ家賃の半分が目安と言われています。そのため、1部屋8万円の物件の場合、その半分の4万円が返済金額が目安になります。先ほど述べた12部屋の場合、以下のような計算式になるのです。48万円(毎月の返済額)1部屋8万円の12部屋あるマンションを経営した場合、毎月48万円を返済する必要があります。単純に考えると、6部屋埋まっていなければ赤字になる計算です。これはあくまでも目安になるため、必ずマンションの支出がこのような計算になるわけではありません。マンション経営は、多くの入居者があると利益が安定します。多くの方に入居してもらえるように、不動産業者と上手に入居者を集めるようにしてください。マンションの場合アパートに比べて購入費用が高いため、空き室対策を徹底して行うようにしましょう。3.マンション経営のメリット家賃収入はもちろんのこと、マンション経営には、いろいろなメリットがあります。上手に運営すれば、あなたの資産にすることが可能です。マンションを経営する方にとって、具体的にどのようなメリットがあるのかわかりづらいのではないでしょうか。そこでこの項では、マンション経営のメリットを紹介します。マンションを上手に運営して、確実にマンション経営のメリットを得ていきましょう。3-1.使っていない土地を活用できる土地を相続したり農地を使わなくなったりした場合、活用方法に困ります。そのまま放置しても利用することができない上に、固定資産税などの維持費がかかってしまいます。そのような使っていない土地はマンション経営で活用しましょう。今まで何もお金を発生させることのなかった土地が、マンションを建てることによって家賃収入を生み出すようになれれば、不動産収入が得られます。安定的に収入があれば、生活がかなり豊かになるのではないでしょうか。土地を上手に活用して家賃収入を得るために、上手にマンション経営を行いましょう。3-2.安定した収入が手に入るマンションを経営すると、安定した家賃収入が毎月得られます。上手に運営すれば、家賃収入だけで生活することも可能です。副業であったとしても、あなたの生活を豊かにしてくれるものになります。マンション経営によって資産形成が行えるのです。サラリーマンの方が、月10万円給料を上げるのはとても難しいのではないでしょうか。マンション経営であれば、建設して入居者が現れれば安定した収益を発生させてくれます。毎月10万円の利益を生み出すのも難しくはありません。マンションは、建設してしまえばほとんど何もせずに収益を発生してくれます。マンションを上手に運営して、不労所得を手に入れましょう。3-3.節税ができるマンション経営を行うと節税が可能です。マンションの経営で損益がマイナスになった場合、それを通算することができます。サラリーマンの方が副業でマンション経営を行っているのであれば、損益を給与所得から通算できるのです。所得税を安くできたり、源泉徴収された税金から還付が受けられたりします。年収が1,000万円を超える所得の方が、副業で不動産投資を行うのはこれが理由です。資産を形成しながら節税を行い、賢くマンション経営を行いましょう。4.マンション経営のリスクマンション経営にはリスクが付き物です。購入費用や維持費がかかります。空き室があると家賃収入はありません。黒字になるわけではないのです。魅力的な資産形成や家賃収入ですが、マンション経営のリスクを踏まえた上で行う必要があります。これから紹介するリスクを知らずにマンション経営を行うのはとても無謀なため、マンションの経営を検討している方は必ず目を通しておくようにしてください。4-1.購入費用のローンのリスクマンション経営を行う際、多くの方が購入費用を捻出するためにローンを組みます。このとき組むローンは、つい高額になってしまうリスクがあるのです。規模にもよりますが、マンションの購入価格は億単位です。家賃収入が見込めるからといっても、この金額を借金することになるため、安易な考えでマンション経営を行うことは危険です。思ったよりも入居者が少ないことで、毎月ローンの返済に苦労する方もいます。購入費用をローンで返済するというリスクがあることを覚えておきましょう。4-2.マンションを運営するための経費マンション経営をするということは、入居者に快適な住環境を提供する義務があります。入居者が生活しにくくなったり、長く住み続けてもらえなくなったりしてしまうからです。このとき、運営費によって環境を整えるための費用を補えます。設備のメンテナンス、清掃作業の従業員の人件費などに費用がかかります。外観が劣化してきたのであれば、外壁塗装などの修繕費用が必要になるのです。入居者がきれいに快適に生活するためには、これらの費用がかかります。これからマンションを経営する方は、購入費用以外にもこれらの維持費がかかることを覚えておいてください。4-3.入居者不在のリスク先ほど述べたように、マンション経営の主な収益源は、家賃収入です。そのため、入居者がいればその分金額は増え、いなければ収入は減ります。マンションの購入費用や維持費も、ここから捻出します。マンション経営において入居者がいない状況は、最も避けなければならないのです。万が一入居者がいない場合、あなたが購入費用や維持費などのすべての費用を支払うことになります。マンション経営をする上で、入居者が少なくなったり長く住み続けてくれなかったりするリスクは、避けることはできません。したがって、収入が減ってしまう時期を、いかに乗り越えるかがマンション経営のポイントと言えます。この場合、いかに不動産業者に入居者を紹介してもらえるかが重要です。マンション販売を行っている会社でも入居者を紹介してくれるところもあります。そのような紹介を行っているところで、入居希望者にあなたのマンションを紹介してもらえるように働きかけましょう。5.マンション経営の失敗事例マンション経営は、さまざまなメリットやリスクがあります。気を付けていたとしても、マンション経営で失敗してしまう方は多いです。そこで、実際にマンション経営を行って失敗してしまった方たちの事例を紹介します。知らなければついつい行ってしまう内容ばかりです。マンション経営で失敗しないためには、失敗事例から学びましょう。5-1.サブリース契約の失敗事例マンション経営をする上で「サブリース契約」というものがあります。これは、不動産業者が部屋を借り上げることです。不動産業者がオーナーから部屋を借りて、それを管理することにより大家の家賃収入を安定させるものになります。この仕組みにより、オーナーは空き家の心配をしなくても済みます。保証料は直接入居してもらった場合の家賃によって得られる金額の2割程度安くなってしまうのです。この部分には、注意してください。5-1-1.家賃値下げで利益が出ない代わりに不動産業者が借り上げてくれるため、マンション経営において最大の課題である「空き室対策」に対処することができるのです。サブリースには落とし穴があります。サブリースの保証料は、同じ金額をずっともらえるわけではないのです。数年に一度不動産会社から値下げを提示されるため、徐々に保証される金額は安くなります。これに応じないと、最悪の場合、サブリース契約を解除される可能性もあるのです。空き室対策を行うことができて収入が安定するサブリースは、魅力的です。徐々に保証料は減額されることを覚えておきましょう。後々、保証料の値下げや解約によって、マンション経営で赤字になってしまう方は多いからです。「サブリースしてもらえるからマンションを建てる」といった安易な考えで、マンションを建設すると、後で痛い目を見ます。駅から遠くなかなか借り手が見つからない場所で、サブリース契約でマンションを経営すると借り上げ契約を解約した場合、そうそうに入居者は見つからないでしょう。マンション経営は、サブリースするしないに限らず、そこにマンションを建設したら入居者がいるのかどうなのかをよく確認してから投資するようにしてください。5-2.マンションローンの失敗事例マンション経営を行う方の中で失敗事例が多いのが、マンションをローンで購入するケースです。マンション経営を行う際、物件を担保にできるため、資金がなくてもローンで建設することが可能だからです。物件を差し押さえできるため、ローンの審査はそこまでハードルが高くありません。入居者が常にいて家賃収入があるわけではないため、それをあてにするとローンの返済に苦しむ可能性があります。先ほど述べたように、マンションをローンで購入するということは、借金することと同じです。仮に、マンションの購入費用すべてをローンで返済する場合、億単位の借金をすることを覚えておきましょう。5-2-1.無理して購入してはいけないマンション経営は、無理してまでもマンションを経営するのは控えたほうがいいでしょう。ローンを組めば購入できるかもしれませんが、返済する金額を考えると必ず家賃収入でカバーできる保証はありません。空き室やサブリースで保証料を値下げされる可能性があるからです。マンション経営は、資産形成を行えるため魅力的です。家賃収入以外にも節税などのいろいろなメリットがあります。失敗してしまえば、あなたの暮らしや生活を狂わせてしまうほどのリスクもあることを、知っておかなければいけません。5-3.新築マンションの失敗例マンション経営を行うにあたって、「新築」と「中古物件」の2種類があります。このとき、新築でマンション経営を考えている方は注意が必要です。5-3-1.新築マンションは売るとき査定価格が下がりやすい新築でマンションを購入しても物件を売却する場合、購入価格から大幅に価格が下がるのです。新築でマンション経営をすると仮定します。このとき、マンション経営が順調であれば問題ありませんが、赤字になり売却しようと検討しても購入価格よりも大幅に査定価格は下がります。ほとんどの場合、購入価格よりも3~4割程度の値段でしか売却することができないのです。新築マンションの場合、ホームページやパンフレットの作成費用も含まれています。そのため、新築マンションの値段は、建物自体の価格にそれらの費用が上乗せられています。新築マンションはローンが組みやすいため、フルローン(頭金なしでローンを組む)で購入することができますが、経営が悪化した場合、売っても借金が残ってしまう可能性があるのです。5-3-2.中古マンションは売るとき査定価格が下がりにくい一方、中古マンションを購入してマンション経営を行う場合、それの物件以外にかかる費用が発生しません。マンションは売りたい方と買いたい方で値段が決まるため、適正価格で手に入れることができます。販売する際も新築マンションを売る場合に比べて、販売価格の値段は下がりにくいです。そのため、新築マンションに比べると、中古マンションを購入してマンション経営を行うほうがリスクは少なくなります。家賃収入が魅力的なマンション経営ですが、経営悪化や売却時の査定価格の下落のリスクを考慮すると、初めての方は、中古マンションを購入して行うほうが良い場合があります。ここで紹介した内容をもとに、マンション経営を行いましょう。高級タワーマンションを運営するには、注意する必要があります。それは、維持費がとても高くなるからです。タワーマンションの場合、広いエントランスがあれば、そこの空調設備をメンテナンスする必要があります。入居者の部屋の備え付けのエアコンやインターホンなどが壊れた場合、それらの修復費用が発生します。5-4-1.共有スペースの維持費タワーマンションの場合、ジムやプールなどの共有スペースがあります。これらは、入居者は無料で使えるため、家賃から維持費用を捻出しなければいけません。したがって、維持費用がかかることを覚えておきましょう。マンション経営を数十年行えば、ジムのマシーンやプールの大規模改修などが必要になります。これらの費用をうまく修繕積立金(修繕費用の積み立てのお金)から捻出できればいいですが、空き室が多いなどの場合、集まらない可能性があります。5-4-2.タワーマンションは空き室期間が長くなりやすいタワーマンションは維持費が高くなる傾向がありますが、空き室の期間が長くなりやすいデメリットもあります。タワーマンションの場合、家賃も数十万円単位になるため、入居者が限られてしまうからです。空き室が多くなるほど家賃収入や修繕積立金は安定しません。そのため、タワーマンションの経営を考えているのであれば、これらのリスクを考慮するようにしてください。5-5.地方マンション経営の失敗マンション経営の失敗で多いのが、地方マンションの経営です。地方で土地が余っている方が、土地活用を目的にマンション経営するケースは失敗しやすい傾向にあります。地方の場合、駅から遠いなど、立地が悪いとなかなか入居者が見つからない可能性があるからです。マンションを経営すれば、必ず入居者が集まり、家賃収入が見込めると勘違いする方は多いです。入居者が集まる保証はないため、立地などを考慮した上でマンションを建てるようにしてください。5-5-1.マンション販売会社の誘惑には注意するまた、マンションの販売会社は、地主にマンションを建てて欲しいため、誘惑してくる可能性があります。「サブリース契約を結べば収入が安定するから問題ない」と誘惑され建ててしまう方は多いです。サブリース契約を結んだとしても入居者がいなければ、保証料は交渉によってどんどん値下げされていきます。なると、採算がつかなくなる可能性や、マンション経営で破たんしてしまう場合も考えられます。使っていない田んぼや畑などを活用したい気持ちはわかりますが、一時的な感情でマンションを経営すると、失敗する可能性があることを覚えておきましょう。いろいろなメリットがあります。その反面、入居者がいて家賃収入が見込めなければ、それらの魅力的なメリットはほとんどありません。最悪の場合、赤字や借金を抱えてしまうリスクを負います。マンション経営には、メリットもあればデメリットもあることを知っておく必要があるのです。メリットとデメリットのバランスを考えた上で、健全なマンション経営を行い、土地活用や家賃収入を得られるようにしてください。土地活用する場合は、そこにマンションがあったと仮定したら、入居者が現れるのかをよく考えると良いです。マンションを上手に経営して、資産を形成しましょう。失敗しないアパート経営・土地活用をするためには安くて儲かる業者を選ぶアパート経営は業者によって大きく収益が異なります。アパートを建てるのであれば、一番儲かる業者を選びたいのが本音です。そこでアパート経営でおすすめのサービスが、「タウンライフアパート経営」です。3分の入力で、完全無料で土地活用のプランやアパート建設会社の資料がもらえます。全国200以上の会社の中から、あなたに合った最も儲かる業者を選ぶことができます。タウンライフを活用して年間で1,000万円以上の家賃収入を手に入れている方も大勢います。今の収入に1,000万円増えたらとても生活が豊かになりますよね。家賃収入で家を買ったり家族のために使ったりしてください。無料で利用できるサービスなので、アパート経営を検討しているのであれば使わない手はありません!アパート経営などの土地活用で成功している方は、このようなサービスを上手に利用していますよ。土地活用をするなら一番儲かる業者に依頼しましょう。完全無料の資料請求!儲かるアパート経営プランを提供してもらう※たった3分の入力を1度で複数社からの土地活用プランがもらえますできるだけ多くの資料を請求したいのならこちらもアパート経営や土地活用で失敗しないためには、できるだけ多くの業者から資料請求をする必要があります。1つのサービスだけだと、業者が少ないことがあります。その場合は、できるだけ多くのサービスを利用して、多くの業者の情報を集めましょう。アパート経営や土地活用で成功するためには、事前の情報収集が肝心なのです。土地活用で失敗しないためには、こちらのサービスを使用しましょう。お断り自由アパート経営以外の土地活用の方はこちらアパート経営以外の土地活用を検討している方は、「タウンライフ土地活用」がおすすめです。土地活用で最も儲かるプランを提案してくれます。土地活用するのであれば、楽で簡単に誰でも儲かる方法で土地活用したいですよね。3分の入力で無料で資料が貰えるため、これを利用しないなんて損です!無料で資料を貰って最も儲かる土地活用プランを作成してもらいましょう。土地活用の教科書:失敗しない初期費用が安くリスクの少ない。