コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。コンドミニアム要注目プロジェクトcourthills10Comment(0)いずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテージコンドになれるプロジェクトだと思います。どこにでもあるロケーションのプロジェクトではないので、こういう物件を安く買える機会はそうはありません。従って、この1ベッドルームを狙っている人にとっては、これから数ヶ月間、タイ人の個人売買サイトを注意してチェックしていれば、思わぬ掘り出し物件を拾えるまたとないチャンスでもあります。タイ語が読めない日本人にはそれもちょっと難しいし、売り手も業者ではなく素人のケースが多いので、ほとんど英語も通じない場合も多々あります。その場合、その後の交渉もタイ語で行うことになりますが、そうなると結構面倒です。結局のところ、日本に居る人にとっては、自力で割安な物件を見つけ、売り手に連絡を取って交渉し、そして最後の外国人枠内での名義変更のところまでこぎつけるというのは殆ど無理だと思います。ところで、私は利害の不一致を引き起こす両手仲介はやらないし、買い主側の代理人(リテインドエージェント)としてこういう投げ売り物件の売買交渉を行うので、投資家にとってもベストプライスで購入できるメリットがあります。コンドミニアム要注目プロジェクトcourthills10Comment(0)2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分かるのは、全体で780ユニット以上ある内の約9割を占める1ベッドルームが過剰感からかなり苦戦しているということです。添付が現在の売り出し物件の1例ですが、コミッションを上乗せする仲介業者を極力除外し、個人の購入者が直接売り出していると思われる物件を私がピックアップしてみたものです。このプロジェクトの当初売出価格の平均が23万バーツ/m2前後であったのに対し、下層階の一部の売値は既に23万バーツを割ってきているので、ほとんど転売益など取れていないはずです。一方で、46m2と64m2の2ベッドルームはその希少価値から高層階では市場価格も30万バーツ/m2を超えてきているようなので、プリセールで買えていればほぼ確実にゲンガムライは可能だと思います。馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)でライフ・ワンワイヤレスに関して「2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30m2台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています」、そして「ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、予算がないからと35m2の1ベッドルームなんか買っても仕方がない」と書きましたが、その通りのことが起こっているということだと思います。courthills10Comment(0)では何故、中国人オーナーにとってはタイの不動産は賃貸がそれほど簡単なのか。これまでにも書いてきたように、バンコクでは30平米前後の1ベッドルームが溢れていてよく売れてもいますが、これは予算に限りのあるミドルクラス以上のタイ人が自己居住用に買うケースが多く、実需があるからです。投資としては空室リスクが非常に高くなっているので、よく売れているから貸しやすいと勘違いしない方がいいです。10月に竣工引渡しが決まったアシュトン・アソークのタイ人の間でやり取りされているリセール市場の現状を調べると分かりますが、馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)で書いたようにプロジェクト全体の9割以上を占める1ベッドルームは安値での売りが結構出始めています。今後、竣工が目前に迫るにつれて、売りそこねた連中や住宅ローンが借りられなかった連中の投売りが始まるかもしれません。富裕層はもうとっくに売り逃げていると思いますが...。中国人オーナーはと言えば、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して中国語を使って宣伝すれば、容易に宿泊客を見つけることができます。年間900万人もの中国人観光客がタイにやってきているわけですから、彼らにとって空室リスクなどほとんどないのと同じです。民泊は稼働率が上がれば10%以上の利回りが出るので、お金儲けのことだけを考えればこちらの方が投資としても魅力があります。従って、彼らにとっては初期にプレビルドで買うだけでなく、こういう竣工寸前や直後の投売りを拾う手もあります。ところで、民泊は違法というだけでなく、がやがやと毎日入れ替わりで入ってくる中国人観光客によってそのコンドミニアムには住宅としてのプライバシーがなくなり、最終的には日本人などの他の入居者が出ていってしまうという問題があります。そもそも、民泊というのはフロリダで夏場にオーナー達が不在の時に、旅行者に短期間だけ自宅を賃貸したバケーション・レンタルが始まりです。従って、プーケットやパタヤならフロリダやハワイと同様、リゾート地なので民泊もまだ分かるのですが、バンコクのコンドミニアムは人々がそこで生計を立てながら生活しているプライベートな空間であり、そこに大勢の観光客が大声で喋りながらずかずかと土足で上り込んでくれば、賃貸で借りるエクスパット達も敬遠するようになり、当然その不動産価値も落ちます。プラカノン駅前の50階建コンド、屋上にルーフトップバーのあるスカイウオークなどは中国人観光客で連日賑わっているようですが、こういう物件を買ってしまうと最終的に中国人投資家にしか出口がなくなってしまうし、投資としても失敗することになります。courthills10Comment(0)以下はDDプロパティの記事の概略です。1.中国人のタイ不動産購入は自己使用目的と投資目的の両方で増えている。占める中国人比率が20~30%から60%に増えた。2.中国人にとってバンコクのコンドミニアムを賃貸するのは簡単である。これは中国人の周氏の例だが、彼女はこの数年間で2つのコンドミニアムを買い、Airbnbを使って民泊で貸している。それを見た他の中国人達がどうやって買えばいいのか、そしてどうやって賃貸に出せばいいのかと聞いてくるそうだが、バンコクでの投資は中国で不動産投資するより効率が良いし、特に小さい物件を買う方が(観光客に)貸しやすい、とインタビューに答えた。3.不動産価格の高騰により、中国人ミドルクラスは母国でなかなか不動産を買えなくなった。一方で最近の中国人民元高もあり、今、彼らの投資対象がタイの不動産に向かっているのである。タイは中国人にとって人気の観光地であり、特にバンコク、プーケット、パタヤの不動産が買われている。ところで、タイでは中国人観光客は中国人が家主の物件に宿泊するという調査結果があります。以前、韓国に中国人観光客が押し寄せた時に、観光バスからホテルまで中国資本のものを使われたので、韓国経済には大してお金が落ちなかったということが起こりましたが、同じようなことかも知れません。日本では彼らの爆買いで相当なお金が落ちたのですが、こればかりはさすがの中国資本でも取り込めなかったようです。courthills10Comment(0)以前、中国マネー見参!でも4回にわたって書きましたが、バンコクで中国人のコンドミニアム購入が急増しています。最近の調査で判ってきたのが、タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです。添付は先月のセミナーで私が作成した資料の抜粋ですが、中国人購入者は最初は観光でやってきて、そこで母国の不動産に比べてタイの不動産が割安で投資利回りも高いことに気がつき、不動産購入に興味を持つというケースが多いようです。それが今、このグラフにあるように年間900万人もの中国人観光客が押し寄せて来ているのですから、コンドミニアムを買う人が増えるのも無理はありません。これには大きな問題があります。ホテル宿泊業という事業をやっているのに税金を払ってない脱税であり、違法であると政府がアナウンスしています。彼らは、それを知ってか知らずか、最初からAirbnbや中国の旅行会社を使って中国人観光客にホテルとして部屋を貸し出すことを目的に投資します。Airbnbもコンプライアンスの意識がない会社らしく、こういった政府のアナウンスにもかかわらず、今もタイのコンドミニアムを取り扱っています。コンドミニアムデベロッパー業界情報courthills10Comment(0)ここに興味深い調査結果があります。タイ人の消費者間で情報交換するサイトがあるのですが、そこでタイのデベロッパーに対する顧客満足度や信頼度をまとめたものです。2百数十人へのアンケート結果であり、しかもコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンハウスを含む住宅デベロッパーに対する評価なので、コンドミニアム限定ではありません。従って、参考程度に見てもらった方がいいと思いますが、しかし、タイの人達が持つそれぞれのデベロッパーに対する信頼度はしっかり反映されているとも思うのです。赤とグレーで囲ったのがいわゆるビッグ10と呼ばれる大手デベロッパーですが、見て分かるように会社の規模や供給量はタイ人の評価にはあまり関係しないようです。プレビルド投資では何かあった時に簡単に倒産しないという安心感も重要です。破綻したら投資家には何も残らないということになりかねませんから、特に我々外国人でプレビルド投資をしたい人にとっては情報もなかなか入らないので、規模の大きい大手デベロッパーにはそれなりの価値があると私は思います。私はいつもデベロッパーの悪口や良い噂、悪い噂が聞こえてくる立場にあるのですが、このランキングを見てなるほどと頷けるところもあれば、このデべはタイ人の間ではこんなに評価が低いのかと驚くものもあります。日本でもデベロッパーの数はよく知られた企業名だけでも数十社ありますが、特に不動産業界にいる人はそれぞれ各社に対して自分なりの評価を持っていると思います。マーケティングがうまいだけのデベロッパー、中堅ながら企画やデザインが優れたデベロッパー、大手で信頼できるデベロッパー等々です。日本は宅建業法や厳しい建築基準があるのでデベで品質にそれほど大きな違いはないのですが、タイはその辺が緩く何でもありなので、デベに対する信用は重要です。私の個人的な感想としては、このランキングは上位5社に関しては特に異論はありません。私がいつもセミナーで推薦する業界の2トップ、L&HとQハウス、それに高級物件では定評のあるSCで上位3位を占めていてこの通りだろうと思います。残念ながら、日系デベロッパーはこれら人気の上位5社のどことも組めていませんが...。ところで、何故かこのアンケートの中にビッグ10の最後の1つであるLPN(ルンピニ)が入ってないのですが、もし入っていたらプロパティパーフェクトより上位でスパライと並ぶと思います。先日、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたりアナンダーの最近の問題について書きましたが、その割にはまだサンシリより上位にいます。そのうちに落ちてくるのかもしれませんが、いずれにせよ、今でも総合でマイナス評価なので良い評価とは言えません。プルクサーは戸建てやタウンハウスがメインなのですが、スナギングが多いので有名ですからワースト評価はちょっと可哀そうですが仕方がないのかもしれません。それとAPですが、随分タイ人に嫌われているようでちょっとこれには驚きです。先日、馬鹿げたオンライン・ブッキングと題して4回にわたりAPの最近のマーケティング方法についての疑問を書いたし、ワイズという現地の週刊誌にも書いたのですが、こういうのに対するタイ人の嫌悪感が反映されているのかもしれませんね。にほんブログ村2017年08月23日09:00デジタルワーカーに大人気のタイ、正式なビザが出ますカテゴリその他デジタルノマドcourthills10Comment(0)以前、バンコクでリモートワークする(その1)でも書きましたが、バンコクではPCだけ持ってやってきて働く外国人リモートワーカーが急増しています。2014年以降、タイはリモートワークに適したベストロケーションとしてデジタルワーカー達に注目されるようになり(注:この理由についてはタイでリモートワークする外国人が急増中(その2)で詳しく書いています)、今ではバンコクだけでなくタイ全体で増えています。何と言っても高級コンドミニアムの家賃が安く、生活費がどこよりも安いことが最大のメリットですこれに対して、今まではビザが要るのかどうか政府の見解もはっきりせずグレイなエリアと言われていて、大半のデジタルワーカー達は観光ビザを延長するビザランでタイに長期滞在していました。タイ政府もここにきて、デジタルワーカー達はタイ経済の発展にプラスだとの結論に達し、公式に期間4年のデジタルノーマッドのためのビザ、“スマートビザ”というのを発行することになったようです。それまでは実際にビジネスを立ち上げたり、投資家、会社の管理職や専門性の高い職種の外国人だけに就労ビザが出されていたのですが、このスマートビザによりタイがデジタルワーカー達のハブとなり、今まで以上にデジタルワーカー達がタイに集まるようにするのが狙いです。デジタルワーカー全員がスマートビザを取れるとは限りません。基本的にビザの対象は3つのグループで、1つは専門性が高く革新的なニュービジネスを生み出せる人、次は10の分野でタイへの投資に貢献できる人(ここに不動産投資が入っているかどうかは不明)、そして新しいビジネスを立ち上げる人となっていますが、詳細はまだ明らかにされていません。コンドミニアム瑕疵プロジェクトcourthills10Comment(0)実はつい10日程前のことですが、オンヌット駅前にある築3年のアイディオ・モビを見に行く機会がありました。2ベッドルームのユニットを見たのですが、そこも洗面所の天井にウォーターマーク(漏水痕)がありました。上の階から漏水しているのです。これまで私は、セミナー等でもオンヌットで買うのなら、オンヌット通り(スクムビット77)よりも駅前の方が希少価値があり値上りする、従ってビッグブランドのQハウス、RHYTHM、そしてアイディオ・モビのどれかに投資した方がいい、と勧めてきたのですが、今後モビは除外しようと思うようになりました。アイディオは信用できません。いうのも、最近、また1つ別のアイディオ・モビで重大な瑕疵が指摘され、購入者たちからアナンダーは物件を引き取って全額金を返せという事件が起こったからです。アイディオブランドの中でも特にモビシリーズはQシリーズに比べるとグレードが低い方なので、給排水管工事やルーフィング、コーキング等見えないところで手抜きされた可能性があり、そういう瑕疵の発見や修復が一番厄介なのです。屋上からの漏水はどこから漏っているのか水道(みずみち)の特定が大変で、私もロンドンでこれにはかなり苦労した経験がありますから。従って、今の悪評が改善されるまで、しばらくアイディオというブランドだけでなくアナンダーというデベは敬遠しておいた方が無難だと思います。破格の安値で出たりしてどうしても買いたいのであれば、少なくともそのユニットの給排水で修理した痕跡がないかとか、ウォータータイト、共用部の修繕履歴についてデューデリをしっかりやるべきです。同じアナンダーによるトンローのアシュトンモーフなどは仕上げもしっかりしているし、良いプロジェクトだと思っていたのですが...。デベロッパーはこういう問題を起こすとそのブランドも失墜してしまうものです。今回の題である「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」についてですが、ある程度、運の良し悪しは仕方がないと思います。プレビルドの怖いところは、竣工してみるまで最終的にどんなプロジェクトになるのか分からないという点ですから...。実需で買うタイ人の多くが、竣工して実際に部屋を確認してから買う方を選ぶという理由も分かるし、プレビルドはマネーゲームだ、と言って最初から手を出さないタイ人も多いのです。いうデベとのゴタゴタ事例を見ると、厳しい宅建業法があり、デベロッパーに10年間の瑕疵担保責任を負わす品確法(住宅品質確保法)もある日本の消費者は恵まれているとつくづく思います。日本でも、姉歯による耐震偽造や三井不動産のパークシティLaLa横浜、三菱地所のパークハウスグラン南青山等の事件が起こっているので、運が悪いケースは別にタイだけではないのですが...。三井不や地所はアナンダーのようにいつまでも四の五の言わずに施主としての責任でしっかり建て替えましたから、その辺がちょっと違いますかね。Phayathai)を購入した人の談である。「私は子供が学校に通いやすいようにと、このコンドミニアムで30平米のユニットを5百万バーツで購入したが、他にも同様に子供の通学のために学校の近くにあるこの物件を購入した人達がいる。大手デベロッパーであるアナンダーのブランドを信用して、この物件ならクオリティは問題ないだろうと購入したのに、いざ入居してみたら思っていたのとは大違いだった。その後、何度もアナンダーと瑕疵担保責任を巡って交渉を続けたが、結局合意に至らぬままで、今では住人の生命にまで危険が及ぶ危機的状況になってきた。センターに書面で訴えを提出すると同時に、法的手続きを急ぐことにした。以上ですが、これに対するアナンダーのコメントが下の記事には書かれていますが、概略だけ書くと、1.これまで何度も購入者や管理会社とミーティングを開き、第三者にも参加してもらって問題解決について話し合ってきたし、修理内容に合意ができたものについては昨年2月に合意書に署名してもらっている。2.現在、合意できてないのは外部コンクリート部分の修理であるが、当初、23百万バーツ(約7,600万円)の予算を取っていたが、調査結果3百万バーツ(約1,000万円)で修理可能と判った。この方法だと見た目が悪いといって反対している人がいるが、見た目がいいかどうかは個人の主観であり、人によって違う。3.いずれにせよ、アナンダーは顧客が満足するように今後も最善の努力を惜しまない。住人のクレームと矛盾しているように見えるし、保証期間が切れたという言い逃れは撤回したのか出ていませんが、本当のところは当事者でないので分かりません。これまで4年も雨漏りがしていたことから、非常に深刻な問題であるコンクリートの爆裂が始まっている可能性も高いと思います。従って、本当に顧客の満足を最優先するのなら、当初の予算23百万バーツを使って徹底的にコンクリートを修理すべきだろうと思うのですが...。いずれにせよ、雨水が室内に流れ込む、トイレやシャワーの水が階下に浸みていく、電気のソケットから漏水して感電の危険があるというような瑕疵だらけの欠陥コンドミニアムを買ってしまうと、将来、出口のリセールでも買い叩かれるし、不動産投資としては最初の入口で大失敗ということになってしまいます。コンドミニアム瑕疵プロジェクトcourthills10Comment(0)デベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バーツ(約9,000万円)の支払いを拒否している。誰の目にも明らかで深刻な問題が水漏れである。最上階である24階の部屋では雨が降ると雨水が壁を通して入ってくるし、廊下の照明取り付け口からも水が流れてきていた。これについては、一応、修理がなされたのだが、今も外壁のクラックを通って新たな水漏れが起こっているという状況である。トイレについても、排水管に水が流れないため汚水が溢れ、下の階の部屋に浸み込んでいくという問題が出ている。このような水漏れの問題でコンドミニアムの住人全体が迷惑しているのだが、そもそも建設工事自体が建築基準を満たさない劣悪なものであったことが原因である。次にワサドゥ(建材)の問題がある。管理人が住人から図書室で外部の音がうるさいとの苦情を受け、チェックしたところ、本来厚さ12ミリのガラス窓を使うはずのところを6ミリの薄いガラスを使っていることが分かったのである。そこで管理会社が施工したザ・ワークコミュニティマネジメントに連絡したところ、同社はアナンダーの完全子会社であったこともあり、適当に修復しただけで全く見た目の悪い仕上げとなった。フィットネスルームの電気プラグのところから水が漏れてきたりしたこともあるし、その他にも...。コンドミニアム瑕疵プロジェクトcourthills10Comment(0)前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスクを減らすことができるからです。前回、大手デベロッパートップ10(その1)の中で「拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です」と書きました。(ターンセータギット)の要訳から始めます。問題の物件は4年前に竣工したアイディオモビ・パヤタイという、大手デベロッパーのアナンダーが開発したコンドミニアムであるが、同物件の管理会社はターンセータギットの記者に対してこう語った。「デベロッパーのアナンダーが悪質なゼネコンを使って手抜き工事をした結果、購入者が入居した際に大量のスナギング(瑕疵)が見つかった。使用しているワサドゥ(建材)は最初にパンフレット等に記載してあったものと違っていたし、しかも修理をしたはずのところを後でチェックしたところ、ちゃんと修理されてなかったり、3年も前から問題を指摘しているのにアナンダーが直そうとしないために、今は住人の生命やその財産に危険が及ぶようになってきている」。コンドミニアムバンコク不動産市場の構造と特性courthills10Comment(0)拙著の「バンコク不動産投資」でも都心部と郊外のコンドミニアム市場の二極化について書いていますが、今のコンドミニアム市場ではそれがさらに拡大しています。都心部開発の拡大がいわゆるCBD(中心部ビジネス街)の定義を広げつつあり、最近のCBREの図では、このように以前からCBDと呼ばれていたシーロム・サートン、セントラルルンピニ、アーリースクムビットをコアCBDと呼び、ベージュ色の部分のサヤーム、ラーチャテウィ、ラーマ4やペチャブリ通りのあたりをその他のCBDと分けています。いずれにせよ、CBDに厳密な規定はないので調査機関によってその範囲が違ったりしますが、少なくとも現在、ラグジュアリークラス以上のコンドミニアムが開発されるのはこの広義のCBDの中ということになります。今後もこのエリアでは地価上昇が他より速くここで、CBREのレポートでバンコクの地価上昇について興味深いことが書いてあったのでそのポイントだけ紹介します。地価の上昇が激しいロケーションでは、築年数の経過した老朽中古物件であってもその土地の価値が建物価値を上回り、その中古物件の購入に魅力が出てくることがある。典型的な例としては、その土地の持つ容積率等を最大限使っていなかったり、周辺の土地と合わせることでよりさらに大きな開発が可能となる場合である。老朽化したビルのデザインが今の時代の入居者ニーズにマッチしていなかったり、リノベーションができない場合もある。一方では、CBDの地価上昇が続く中、CBDのフリンジ(周辺)エリアにターゲットを移し始めたデベロッパーや投資家も出てきている。これで成功するプロジェクトは重要なキークライテリア(投資基準)を満たしていなければならない。それはマストランジットの駅に近いこと、充実した共用部設備や最低限のインフラの整備があること等である。ラーマ9のグランド9やシンハーコンプレックスのようなミックスユース(複合開発)がそれである。今後、このような複合開発が都内中心部の駅に近いロケーションでも増えてくる。その地域への波及効果は大きく商業ビルや住宅の需要も増大する。コンドミニアムデベロッパー業界情報courthills10Comment(0)ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。プルクサー、ルンピニ(LPN)、オリジンは基本的に郊外の廉価プロジェクトの開発が専門のデベロッパーであり、ラグジュアリー級ではあまり経験や実績がありません。最近は郊外のプロジェクトがさっぱり売れなくなり、各社とも売行きのよい都内中心部の開発をしようとしていますが、こういうところの物件を買う場合、施工監理等に十分注意した方がいいと思っています。アフォーダブルなプロジェクトばかり作っているデベロッパーが、突然CBDやダウンタウンでラグジュアリー級のプロジェクトをやるとなると、たとえ大手上場企業と言ってもペースやレイモンランドの持つノウハウやネットワークがないので幾分無理があります。日本でも郊外や地方都市の比較的廉価なプロジェクトが多い大和ハウスや長谷工が、三井不のパークマンションクラスの開発をしようとしてもなかなかうまくいかないのと同じです。最近のバンコクのラグジュアリーコンドは競争激化で、デザインやスペックでの他との差別化、個別の魅力で勝負する必要があり、それまで彼らがやってきた安いワサドゥ(建材)を使い金時飴みたいに画一的な間取りのユニットの量産効果でコスト削減するやり方は通用しません。スクムビット24に今年初めに竣工したルンピニ24というのがあります。あれなどは外観は格好がいいのですが、ワサドゥや内装はちょっと安っぽく、これがルンピニの作ったラグジュアリーか、と少々失望させられました。次のマッカサンのルンピニスイートでは是非挽回してほしいものです。ルンピニはアフォーダブルなプロジェクトに関してはタイ人の間で評価も高く信頼されています。私の友人のタイ人投資家達もルンピニの悪口はあまり言いませんから...。コストパフォーマンスの面で優れているということだろうと思います。コンドミニアムデベロッパー業界情報courthills10Comment(0)直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規の開発をやっていないからだろうと思います。このリストには載っていなくともコンドミニアムではペースデベロップメント、レイモンランド、ゲイソーン、メイジャー、ノーブルといったラグジュアリープロジェクトで定評のあるデベもあります。逆に言えば、供給量や金額の大きさが人気や信頼性のバロメーターではなくなってきているということだろうと思います。拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)最後に、AREAが今年後半から来年にかけての不動産市場について予測を出しているのでサマリーしておきます。1.上場企業とその系列会社を合わせた大手デベロッパーのマーケットシェアはさらに増加し77%になる。同時に海外のデベロッパーと提携するデベロッパーもさらに増える2.中国や日本からの外国人投資家がさらに増加する。海外に出かけて行ってマーケティングをするデベロッパーも増える3.政府によるインフラ整備計画がはっきりしてくるので、オレンジラインやイエローライン沿線で新しい開発用地が出てくる4.デベロッパーの中にはEEC(東部経済回廊)であるチャチャーンサウ、チョンブリ、ラヨーンに進出するところも出てくる5.物件価格上昇で投資金額が大きくなり過ぎた、供給過剰で空室リスクが高くなった、そして競争激化で投資利回りも低くなったこと等から、ゲンガムライや賃貸運用の投資目的で不動産を購入する投資家は減少していく6.コンドミニアムは引き続き住宅開発の中で最も大きなシェアを占めるが、将来性のあるロケーションにだけに集中することになる7.これからのコンドミニアム開発は共用部施設の充実に重点が置かれるようになる。例としてコーワーキングスペースやパーティルームなど...8.一部のデベロッパーは販売後のアフターサービスを充実させ、顧客の評価を向上させることに注力するようになってくる9.家計債務の額はさらに増加し、金融機関の与信基準も厳しいままで住宅ローンが借りられない状況は続く以上ですが、確か5年ぐらい前は大きなデベロッパーと中小デベロッパーのマーケットシェアは50:50位だったのですが、大企業のマーケットシェアが増え続けるということは、今後中小デベロッパーの経営はますます厳しくなるということであり、今は資金的にも大変なのかもしれません。最悪の場合、プロジェクト半ばで経営破綻するところも出てくるかもしれないので、くれぐれも中小デべのプレビルドには注意すべきです。今後海外のデベロッパーとJVを結ぶところが増えるとありますが、実際に今、日本のデベロッパーが次々とやってきています。タイのデベロッパーがJVの相手として受け入れる理由としては、やはり資金的なものが大きいようです。現地の金融機関からデベロップメントローンを借りると金利は7%もしますが、実質マイナス金利の日本からだと安く借り入れられますから...。それに、最近はデベロップメントローンの与信基準もかなり厳しくなっているようで、以前は6割の購入予約が入れば銀行の与信が降りるといわれていたのが、最近はもっと厳しくなりつつあるようで、新規プロジェクトを始めるのもかなり難しくなってきています。最後に、ゲンガムライの投機だけでなく賃貸運用するイールドプレイ投資も減り始めるというのは注目すべき予測です。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)AREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、デベロッパーにとって失敗するとそれだけリスクが高くなっているということでもある。この54,281ユニットの内、57%の30,647ユニットがコンドミニアムであり、その48%が販売済であるが、さらに新規プロジェクトの価格別内訳を見ると、2-3百万バーツの物件が全体の33%、3-5百万バーツの物件が26%であった。新規供給された物件をロケーション別に見ると、ラタナティベート-セントラルが3,838ユニットと最も多く、供給全体の9%を占めた。金額ベースで見るとスクムビット-ラーマ4での供給が最大で供給全体の15%を占め、ラタナティベート-セントラルは5%であった。結論として、現時点ではまだ危機的状況にまでは達してないものの、今も住宅市場では需要より供給が多いという不安定な状況が続いている。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、比較的ニュートラルなレポートを出します。デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。タイ語なのでなかなか日本人には読む機会がないと思いますが、デベロッパーの自分に都合のいい資料を使ったポジショントークに惑わされないためにも、こういうところの市場調査レポートを読んでおくべきです。今回の第6回セミナーでもトンローのラグジュアリープロジェクト供給過剰の問題を指摘しましたが、郊外の状況は今、さらに深刻になってきているようです。買い手より売り手が多いことが市場の不安材料」というキャプションで始まります。要警戒、特に危ない2つのロケーション1.ラタナティベート-セントラル:2~3百万バーツのコンドミニアムが3,143ユニットも売り出され、そのうちわずか33%の1,024ユニットしか売れておらず、パープルライン沿線は見境なしの供給が続いている結果、バブルの様相を示し始めている2.ランシットクローング1-7:1~2百万バーツのコンドが1,721ユニット売り出され、わずか1割の179ユニットしか売れていない。従って、販売在庫過多であと半年から1年は新規供給などもってのほかである2017年前半の住宅市場2017年前期の住宅全体の販売在庫数は昨年末から5.1%増えて184,329ユニットから193,820ユニットになった。半年間で9,491ユニットも増加したことになるが、その詳細は以下の通り1.今年前半の新規供給プロジェクトは193で昨年同期比20プロジェクト減少(-9%)2.同半年間の新規売り出しユニット数は54,281で昨年同期比6,173ユニット増加(+13%)3.同半年間の新規売り出し物件の価格総額は182,647百万バーツで、昨年同期比24,886百万バーツ増加(+16%)4.同半年間の1ユニット当たり平均価格は3.365百万バーツで、昨年同期の3.279百万バーツより2.6%増5.同半年間の販売達成ユニット数は44,790と4,382ユニットの増加(+11%)。コンドミニアムその他courthills10Comment(0)バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。タイで出揃ったことになります。東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが...。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのことです。これで本当に日本のビッグ4がバンコクにやってくることになりました。お金だけ出すのではなく、施工監理や設計でも協力する本当のJVであることを期待します)一方、タイにはビッグ10と呼ばれるデベロッパーがありますが、正直、ほとんどが「マンデべ」と呼ばれるマンションを中心とする住宅専業デベロッパーで、総合デベロッパーの力量はありません。Houseしかないというのが私の考えです。アソークの人気SCであるターミナル21はL&Hだし、クオリティハウスもオフィスビルやサービスアパートを所有し運用しています。総合デベロッパーは経験も知識も、そして資金力も違います。三井不などはアウトレットモールや東京ディズニーランドまでやっていますが、総合デべには住宅だけでなく、オフィス、ホテル、SCなど何でもやれる懐の深さがあります。ドイッチェの3社のJVで開発したのですが、さすが日本のビッグ4、豊富な経験と人材の層の厚さには脱帽でした。この野村にはプラウドが、三井不にはパークマンションを頂点とするパークシリーズが、そして地所にはパークハウスグランを頂点とするパークハウスシリーズのブランドがあります。それに対し、迎え撃つL&Hには最高峰ブランドのザ・バンコクが、クオリティハウスにはQハウスがありますが、こういうデベロッパー達がバンコクのコンドミニアムの施工精度やクオリティを高めていってくれれば最高ですね。units.コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。