キャッシュフロー倶楽部ってなに?http://blog.livedoor.jp/capital_flight/紺野さんが運営するキャッシュフロークラブのHPに(上記ページ)面談の詳細が出ています。僕は六本木ヒルズでの面談を希望して行ってきました。面談料はなんと!!2時間5万円!!(ソフトドリンク込)まぁ、忙しい人で、能力のある人に直接個人面談できるんだから、そのくらいはするか・・・まぁそんな5万円をケチって、独学で間違えた買い物をしたら取返しもつかないし、もしタメにならなかったとしても勉強料だと思い、えいや!と振り込みました。当日メールの返答もとても丁寧で好印象でしたが、実際に会ってみると気さくで話しやすい方でした。具体的な内容に関しては、料金の発生している面談で向こうもビジネスの一つだと思いますので、すべては書くことは控えますがある程度の範囲での概要と、勉強になったことを書いていきたいと思います。ある程度打ち解けないと話が進まないですし、これのおかげでこっちもかなり気が楽になりました。緊張するほうではないですが。これは本にも書いてましたが、簡単にいうとなぜ、なんのために不動産投資なのか、それをふまえた上で、ゴール地点を設定する。あとは何年でそれを達成したいのか。これが決まったらあとは逆算して、そこまでの道のりをシュミレーションしながら作っていく。ゴールに対し、どういう順序でどの融資機関からどんな融資をひくか。ここを聞いて、融資戦略が、下手をしたら物件選びよりも大事なんだと思いました。物件自体もかなり大事なんですが、間違えた順序や規模、条件で融資をひいてしまうとそのあとに続きづらくなってしまったり、単体でキャッシュアウトして次への可能性が消えてしまう、遅れてしまうということですね。アパートローンの順序とそれぞれの金融機関の審査条件と、利率条件を頭に入れ、その金融機関で借りるにはどの物件なのか、こういった選び方もあるんだと学びました。サラリーマン属性を担保に金融機関から借り入れをする=金融機関のパッケージ商品の枠に沿って借りている。その先、融資金額が頭打ちになったらどうするのか、ここが次の段階、事業性融資です。これは、先のアパートローンとは違い、事業者のための融資になってくるため、内容が完全にオーダーメイドで、積極的に取り扱う銀行もアパートローンとは変わってきたり、物件のプレゼンも自分でガッツリしていくようになるそうです。不動産会社が事業性融資のゾーンに詳しくなかったり、あまり乗り気じゃないのは、事業性融資の場合は、不動産屋と取引がある金融機関以外にも話を持っていくので、今後付き合うことになる可能性の少ない金融機関だと、不動産会社の顔も次につながらないのと、単純に面倒なのであまり積極的ではないそうです。拡大していくには事業性融資のステージは間違いなく必須だそうです。どの段階で個人から法人に移行していくのか。極端にいうとこれは最初の一棟目から法人でもいいぐらいだということでした。これは、税金面でのメリットももちろんあるんですが、❹の事業性融資を打診するにあたって少しでも決算をまたいで法人としての実績を作っておくことと、B/S、P/Lの考え方をよく理解しておく必要があるという理由からです。僕の場合、おおまかにはこんなところですね。わからないところはこちらが質問をすると丁寧に教えていただきました。自分の中でのゴール地点の確認と、そこに向かってのある程度の期間と方向性を確認できたのと、事業性融資の大切さ、そのあとの展開についても大変勉強になりました。紺野さんがお付き合いがある不動産会社や保険の代理店の担当者さんなども教えていただきました。僕にとっては大変勉強になる話で、5万円でも価値のある面談ができたのかなと思います。勉強し始めた段階の人から、すでに数棟持っていてその先に悩んでいる人、業者の方まで、どのステージの人にも、その人にあったアドバイスをくれると思いますので、今の状況に悩んでいて、第三者の意見を聞きたい人は面談に行ってみてもいいと思います。自分も、今回教えていただいた話と、いくつかご紹介いただいた方の出会いも大事にして、今後の不動産投資に生かしていきたいと思います。ビューかぼちゃの馬車のサブリース賃料改定通知。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。