TwitterFacebook0はてブ0Pocket0LINEコピー2019.04.02スポンサーリンク家賃保証と聞いて何を思い浮かべるでしょうか?家賃の保証に決まっているだろう、と思うのは普通です。家賃保証には3つの意味があります。私たちが扱う家賃保証は家賃債務保証ともいいます。3つの家賃保証について解説いたします。保証業界では家賃保証のことは当然のように遅れた家賃の保証のことを指します。不動産業界には滞納家賃の保証という意味とは別に「家賃保証」という言葉あります。滞納賃料の保証サブリース空室補償この3つの家賃保証の意味をそれぞれ解説いたします。滞納賃料の保証というのは主に入居者側のサービスです。入居者が賃貸物件を借りる際には、不動産屋と賃貸借契約を結びます。このときに連帯保証人を入れるのが普通ですが、2000年頃からは連帯保証人を使わずに保証会社を入れるということが増えてきました。この保証会社が入ることで、入居者が家賃を支払い忘れたとしても保証会社が一時的に立替払いをすることで家主には毎月決まったお金が入ります。いった意味では家主にとても魅力的なサービスです。家賃が遅れることなく入ってくる、という意味で家賃保証と言います。いいますが、すべて同じ意味です。入居者にすれば保証会社が支払い能力を保証してくれるので賃貸借契約における家主側の審査に通りやすくなることが多く、契約が迅速に、スムーズに進むというメリットがあります。保証会社を使うことで敷金や礼金が安く抑えられているという大きなメリットもあります。いえ、今や敷金・礼金が安いのは当たり前になりつつあるので、入居者には見えづらい、わかりづらいメリットなのですが。ケガなどで状況が大きく変わることがあります。近年では連帯保証人が連帯保証してくれないケースも多く、家主としてもリスクヘッジのために保証会社を必須にしているということもよくあります。賃貸借契約の8割ちかくが家賃保証会社を利用しているという統計データもあるくらいです。アヒル2020年の民法改正で連帯保証人の極度額が設定されるとか話題になっていますね。その意味で家賃保証会社は今、波に乗っています。家賃保証2.サブリースこれは不動産投資で使われる用語です。これも家賃保証といいますが、ほかの言葉と使い分ける意味もあり、サブリースといったり、一括借り上げといったりします。サブリースは投資物件で毎月の収入を固定することができるので、ローンを支払いながらマンションを経営する家主にとってはキャッシュフローを安定させることができるので非常に強力なサービスです。アヒルサブリースはマンション1棟まるごとというイメージが強いですが、1部屋でもサブリースできますよたとえば、1部屋10万円の部屋があります。家主はこの部屋に入居者がつけば毎月10万円入ってきますが、入居者がつかなければ空室の間は収入ゼロです。そこで、このサブリースの出番です。1部屋10万円の部屋を不動産屋に9万円で貸します。すると入居者が不動産屋なので毎月、必ず9万円の収入があります。これだと毎月1万円損をする、と思うかもしれませんが、長期的に見ると得をすることもよくあります。家賃10万円で1年(12ヶ月)運営。上記のように、1年の間に2ヶ月空室があった場合には家主の自主管理よりもサブリースを利用したほうが得です。サブリースの場合には毎月9万円で固定なので最高でも最低でも108万円しか入りません。家主の自主管理の場合には最低では0円ですが最高では120万円入ります。そのため、空室になりづらい立地だったり、空室があってもすぐに埋まるような営業活動ができる場合にはサブリースをするよりも家主の自主管理のほうが得です。アヒルサブリースの場合には手数料もかかるので注意では、空室になりづらい場合ではサブリースを利用しないのかといえば、そうでもありません。サラリーマン大家なんかは平日の日中は会社務めです。家主業とは並行してできませんので管理をすべて不動産屋に丸投げするという意味でサブリースを利用するということもあります。アヒルサブリースを活用した不動産投資の最大の利点は、持ち出しの資金がなくとも不動産経営ができること。不動産屋から物件を買って、そのままサブリースをするとキャッシュフローが安定します。毎月収益が出た上に最終的にはマンションを売却することで大きな利益が見込めます。問題になってるじゃない?アヒルあれは売り方が強引すぎた上に、不動産会社が利益を見込みすぎたから家主が泣いたという話です!サブリースの仕組みが悪いわけではなく、サブリースを利用して無理に稼ごうとした結果、知識のない家主が食い物にされて世間で問題になっているだけです。空室補償はサブリースに似ていますので、同じだと思っている方もいるようですが、明確に違うサービスです。サブリースは家主の部屋を不動産屋が借りることで空室を埋めていますが、空室補償はマンションの入居率を最初に決めて、その分を最低保証するサービスです。入居率90%と決めたとします。10部屋あるマンションで1部屋10万円だとして、1月の最高額は10万円×10部屋で100万円です。仮に10部屋のうち8部屋しか入居者がいなかったとしても、90%の空室補償をしていますので10万円×10部屋×90%で90万円は家主に支払われます。空室補償をしていなければ10万円×8部屋で80万円だったわけですから、家主としては10万円助かった計算です。サブリースと思った方は次の表を見てください。最高では10万円×10部屋=100万円。見てわかるように、サブリースの場合には不動産屋と9万円で契約していますので、毎月必ず9万円入りますが、9万円固定なのでそれ以上は望めません。空室補償の場合には、90%の補償がありますのでどんなに少なくとも90万円は確保できますが、入居率が上がれば上限100万円まで受け取れます。どちらも空室があったときの補填という意味では同じサービスですが、金銭面でどちらが有利かといえば空室補償かもしれません。アヒルただし、手数料がかかる!家賃保証まとめこのように家賃保証には3つありますが、それぞれ特徴が違います。最後にまとめておきます。家賃保証会社と契約した方がよい!普通借家契約との違いは何?意外な事実なのですが、賃貸を扱っている不動産屋でも定期借家契約をきちんと理解している人は少ないです。定期借家契約は平成12年(2000年)からはじまった契約形態で、名前の通り、契約期間が決まっている賃貸借契約のです。更新料を無視したらどうなるのか?払わなくて済む方法がある?部屋を借りるときには賃貸借契約を結びます。賃貸借契約の更新は2年に1度、家賃1か月分がかかります。ここまでは把握しているけれど、家賃保証会社と契約した場合には毎年、更新料がかかるというのは意外に浸透していません。家賃保証会社の利用により家主は家賃滞納リスクを考えずにすむようになりましたし、入居者は連帯保証人問題を解決し、簡単に契約できるようになりました。料金は月額賃料の30%~100%!家賃保証会社の料金についてよく聞かれますが、一般的には初期費用として月額賃料の30%~100%程度、さらに更新料が1年に1度かかります。場合によっては月額保証料がかかることもあります。上場しているのは4社のうち3社は東証一部上場企業たびたび上場している家賃保証会社のことが話題に出ますが、実際に上場している家賃保証会社がどのくらいあるのかを正確に把握している人は意外に少ないです。怖いのは家賃保証会社の取り立てか家賃延滞者の言い訳か家賃保証会社の督促が怖い、取り立てが怖いという話はよく聞く話です。家賃保証会社は業務の特性上、家賃を回収しにいかないといけないのでイメージは完全にお金の取り立てです。借金の督促に似たイメージを持たれているのでしょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。していたら家賃保証の中に飲まれました。何を言っているのかわからねーと思うが、俺も何をされたのかわからねー。していたら家賃保証の中に飲まれました。何を言っているのかわからねーと思うが、俺も何をされたのかわからねー。存在する3つの業界団体とは?2019.07.03スポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。