ま、何事も始めてみて自分で経験する事が一番ですし、結局やって見ない事には理解もできませんからね。考えると「やっておけばよかった」よりも「またやってしまった!」の方がいいかもしれません。)2012年02月27日21:20カテゴリその銀行独自の融資条件。クリックお願いします!今日は午前中、案件相談で某金融機関担当者の携帯に連絡しかし、月末で忙しいのか出られません。ま、折り返しあるかと思ってずーっと待っていたのですが・・・電話は鳴らず既にこの時間、21時過ぎ今までこんな事はなかったので、休んでるのかもしれません。この時期の月末に休む可能性も低いわけで。念のためメールでも送っておきました。他のスタッフにも折り返しがないようなので、インフルエンザかもしれません。それとも、最近案件が出せていないので、冷たくなったのかもしれません。金利が高いけど融資期間は短い。その銀行独自の「色」がないと・・・あ、でもこの銀行、50歳以上の方の限定融資はあります。アパートローンとの違いは、自己資金を多めに入れると金利が若干でも下がります。年収規定がゆるく、年金も含めて検討してくれます。あとは、団信無しでもいけますし(保証人は要る)、繰上げの返済手数料も無料です。今後このような案件が増えるのかもしれません。)2012年02月26日21:20カテゴリ学ぶ事よりも、それに出会うのが難しい。クリックお願いします!今日は広島から来ていただいた方の個別相談。大阪で所有されている物件についてです。内容については詳しくお話し出来ませんが、不動産投資をするうえでやっぱり最低限の知識は必要です。そんな難しくないちょっとした事なんですが、それを勉強するだけでこの世界は違って見えます。それよりも本当に学ぶべき教材に出会う方が難しいのかもしれません。その方には、来てよかったですと満足頂けました。最近全国からの個別相談がほんと増えてます。昼からは、完成アパートの現地立会い。いい感じに仕上がってました。更地からご紹介するケースも多くあり、半年くらいかけて進めて行きます。今回の場合、分割実行での手続きとなりました。とそれぞれ分割で融資をしてもらうわけです。手間はありますが、こうして完成してみるといいもんです。アパートに対するオーナーさんの思い入れもまた違うんじゃないかなと。今回も忙しい中オーナーさんには色々とご協力頂けたのでほんと助かりました。クリックお願いします!今日は社長が名古屋でセミナーとの事。誰がセミナーしても名古屋は雨やね、と思っていたら昼から止んだらしい。いう事で、4月に私がする名古屋セミナーご参加の皆様、傘のご用意を。今日は静岡からオーナー様にご来店いただきました。土地勘のない地域で不動産投資をする場合、まずは現地を見ていただき何となくイメージできる事が大切かと思います。街の雰囲気を感じて、人の流れを見て。実際やり始めると、地元でも首都圏でも管理は業者に任せるわけですし、当社の場合は全て窓口からやっちゃいますんで、オーナーさんにとってそこまで所有している感覚はないもんです。区分マンションは特にですね。慣れてくると物件を見ないで進める方も多いです、これほんとに。来週見に行ってから決めます、なんて言うとそれまでに終わってる事もざらにありますから。そこは信頼できてこその話だと思いますが。決済後「これから物件見てきます。」というオーナーさん。「えー、まだ見てなかったんですか?」こんな会話。ほんとありがたい話ではあるんですが、周りで聞いてるとやっぱちょっと変かも。キアッキェローネ」に行って来ました。2月にオープンしたこのお店、雰囲気もよく、何を食べてもハズレがなくて、かなりレベルが高かったです。詳しくはこちらのブログから。金・土は予約をしていった方がいいですね。店のおススメは、ナポリで5代続く窯職人がつくった本格的な薪窯ピザですが、なんとそのピザをフォークとナイフで食べる藤原さんらしいと言うか、なんと言うか。食事も美味しくいただき、オーナー様とも話が盛り上がりました。このオーナー様ご夫婦、仲が良いんです。喧嘩もするって言われてたけど、めちゃ幸せそう。あ〜結婚っていいもんなのかなって思えるくらいいい感じです。ん、そんなに甘くない?楽しい時間を過ごす事ができました、ありがとうございます。先日のセミナー後、情報交流会にて投資家さんからご質問がありました。数年前くらいに、その銀行の担当者さんとは何度かお話しをしたことがあります。その時の条件がとにかく厳しかったんです。以前のブログにも書いていたと思いますが、融資の大前提として「純資産で1億以上ある方」です。その他の条件を聞く前に終わってしまいました。昨日久しぶりに連絡を入れてみると、同じ担当者の方と話すことができました。他の条件を聞く前に終わってしまいました。電話したので・・・その他の条件はこんな感じです。評価が出ればフルローンも可能とのこと。評価の仕方は積算評価と収益還元評価の平均。言う事は首都圏ではほとんどフルローン無理ですね。以前と何も変わっていません。結局、先日のセミナーでお話したような銀行さんが使い勝手よく、収支を考えても現実的なんですね。以上、現場からのご報告でした。クリックお願いします!今週11日(土)の私のセミナーですが、おかげ様で120名様にお申し込みを頂きました。まもなく満席となります、ありがとうございます。先日お伝えしました某銀行の融資変更、1000万未満の融資については期間20年が上限になると言うことでした。言って20年じゃ収支クリアなんて到底無理。そこで、あれから融資担当者と水面下で交渉をしていました。担当者「20年のところ、5年延ばして25年でできる様になりました」ふ〜、粘ってみてよかったです。5年融資期間が延びると言うのは、借り入れのコスト(K%)で0.5%以上の影響があるわけですからかなり大きいです。何でも言ってみるもんです。セミナーミーティング。某銀行さんは、かなり久しぶりの来社です。以前はいろいろお世話になっておりましたが、最近は評価の問題もありご無沙汰でした。�たまには顔見せ今回は、�です。久しぶりだったので、条件もいろいろと変更はあるようでした。それが、プラスかマイナスかと言えば、残念ながら後者の方です。この某銀行さん、金利は高いのですが、以前のメリットはやはり融資期間を長期で組めることでしたそれが今では、20年〜25年くらいが限界?のようで、融資額も年収の約10倍との事です。そのうえ取り組みやすい人は、初投資のオーナーさんらしく、ますます厳しくなっています。初投資の方は既存借り入れが全くな無いか住宅ローンくらいですから、どこの銀行さんもやりたがりますそう考えたとき、投資家さんはもちろん金利の低い他行さんを選択されますから、この銀行さんに持っていくメリットがありません。金利が高いのであれば、他行がやらないような隙間?を狙っていかないとなかなか難しいと思います。この銀行さんの担当者さんにはいろいろとお世話になりましたので、これからもコツコツ情報交換して、一緒に仕事ができればなと感じています。あっ、そう言えば今日、皆さんのよく知っている他行さんで融資条件変更がありました。聞いたわけではないのですが、あまりいい話ではありません。した情報を仕入れてからまた後日にお伝えします。ありがとうございます!今年もあと数時間ですね、この一年皆様には大変お世話になりましたこのブログを開始して来年でもう5年です、と言う事は上京してからもうすぐで5年なんです。本当にあっという間のようですが、こうして継続することの大切さ、難しさをとても感じます。やること全てが決して満足いくものではありませんでしたが、かならずや次につながる一年だったと確信しています今年は震災での「絆」が印象的ではありましたが、僕自身もこのブログを見た皆様から、コメントやメール、セミナー等で温かい言葉をかけて頂き本当に感謝しております2012年もしっかり勉強して成長し、皆様に恩返しができるように努力を重ねていきます。来年は、不動産投資の融資環境も大きく変わりそうな予感があります、またその辺は随時ブログ・セミナー等でお伝えしていきますね。)2011年12月18日17:48カテゴリつぶやき悪魔が・・・。クリックお願いします!たまたま買主さんが同じ関西出身の方で、たまたま僕と同じ沿線にお住まいで、たまたま僕と同じ腕時計をされていました縁ですね〜、ありがとうございました終わってからは、名古屋にお住まいの当社オーナーさんをご案内。横浜までありがとうございました話しは変わりますが、以前からお伝えしておりました、iPadを購入しようかまだ迷っています今日契約したお客様が持っていて、かなりイイよ、とのこと。Airにした方がいいよ・・・とそれにしてもシスコバさんは詳しすぎ・・・あの人はきっとアップルの回し者ですいや〜ますますわからなくなってきました。アップルに行って現物を見て決めようと思うのですが、あまり買い物に時間をかけない方なので、即決をしてしまいそうで怖いです。「考えて見なさいよ!これを買ったところで数万円の出費でしょ、この現金を銀行に預けていても0.02%くらいの利息しか付かないわけよ。自分の中の悪魔が誘惑してきます・・・。)2011年12月13日20:22カテゴリ年賀状と原稿はお早めに。締め切りがありますので、その原稿作成です年賀状は毎年ギリギリなので、今年は早めにかかりたいと思いますいつもは「早く年賀状作らないと〜」なんて言ってずるずる年末近くになるのがオチなのですが、それが今頃に完成してればだいぶんとスッキリします明日手術があり、そこから1週間はお酒が飲めないので、こうした仕事するにはちょうどいいかもしれません。原稿は、未だどんな内容にするか決まっていませんお題さえ決まれば苦労せず出来てしまうと思うのですが、そこまで決めるのと、書こうとするまでにどうも時間がかかります早く提出しないと企画からの厳しい電話攻撃が来ますので、そろそろ集中してやりあげるようにしますちょっとブログ更新の時間が遅れましたが、なんとか1日1更新日課にしたいと思います。)2011年12月09日16:04カテゴリこれから横浜銀行へこれから横浜銀行主催の勉強会と忘年会です人気ブログランキング←ありがとうございます!今年は、夏に一度出席したのですが、そこで知り合った業者さんから物件紹介して頂けましたおかげさまで無事成約までもっていけましたので、こういう交流会はかなり重要です今日は忘年会も兼ねてなので出席される方も多いと思いますしかし、くれぐれも飲み過ぎには気をつけます。僕は今回参加しないんですけどね。人気ブログランキング←クリックお願いします!今年の3月、母の所有している東京のワンルームの入居者が退去しましたその後、募集をし無事決まったのですが・・・なんと今回、半年で退去の連絡が来ました早くない?退去理由は実家に戻るとの事ですが、まぁこのご時勢、そんなこともあるわけですとりあえずは11月退去予定とにかく室内が汚れていないことを祈るばかりです。東京・大阪の物件共にダブル退去。そんな事もあるわけです。困ったときには大阪支社の服島氏がいてますので、特に心配してませんめちゃ優秀ですんで、関西で物件をお持ちの方は相談してみてください人気ブログランキング←クリックお願いします!さてさて、今日の夜は宅建の祝賀会です、では。)2011年10月15日12:55カテゴリつぶやき資格は人を・・・。明日は宅建の試験です人気ブログランキング←クリックお願いします!10年前くらいに僕が受けたときは、民法が不得意だったので、とにかく点の取りやすい業法から解いていったのを憶えてます試験始まってすぐは多少の緊張もあるので、冷静になるためです結果、民法は2~3問くらいしか正解してなかったので、いい判断だったと思います。)2011年10月14日20:11カテゴリ物件ネタアパートも求む!5000万〜6000万のアパート求む!人気ブログランキング←クリックお願いします!本当にないんですこの価格帯の新築または築浅アパート。利回りが引くければたまに売りに出ますよただ、S銀行で収支を合わそうと思えば、やはりネットで6.5%くらいは確保したいんです。これから予定している土地の水面下情報なんかもよくもらいます売主から12室のアパートでどう?なんて相談されると、高額になるからそれなら6室の2棟にして!とお願いしますただ、どう計算してもプランが入らない結局、そんなうまくいく話なんてなかなか無いわけです。人気ブログランキング←クリックお願いします!昨日は、横浜で社長の「不動産、買う前に聞く話」のセミナーに参加しました最近は、土日のセミナーなんて言うと何かしらの予定が入っているのでまず参加できないのですが、ちょうど終わってから横浜の業者さんと会う予定があったのでタイミングよく行けました。セミナーをやらしてもらうので、その勉強ですお客さんとしては勉強になるセミナーももちろん大事なんですが、やはり聞いていて面白くないと数時間というセミナーですから、集中力が欠け頭に残りにくいと思うんです楽しく勉強できると言うのが一番効率よくストレスがありません昨日のセミナー、さすが倉橋落語でしたあれだけの笑いを取れるのは、もちろん今までの経験もあるのでしょうが、トークの中の間であったり、その時その時の声のトーンであったり、そして何よりも会場の空気を読む必要があったり・・・いい勉強になりましたほんと学ぶことが多いです。人気ブログランキング←クリックお願いします!では、落語のCDでも聞くとします。人気ブログランキング←クリックお願いします!大阪は、照明も明るく、クーラーが効いていて快適でした大阪では2回目のCFネッツフェア朝から一日のセミナー皆様お疲れ様でした関西以外の方も多くご参加頂きありがとうございます!物件購入会でのワンルーム、価格も安くなっていて、やっぱりいいの多かったですね個別相談もたくさんやらせてもらいました。その場で今後の方向性を決めて、東京から来てもらった銀行の融資担当者にそのまま直接相談できると言うのは、かなり効率よくていい感じでしたオーナー様参加のパネルディスカッションいかがだったでしょうか質問する事項は事前にオーナー様にお伝えしてありましたが、それ以外の打ち合わせは一切なしぶっつけ本番的な感じでよかったと思います。貸すことも視野に入れた自分の自宅とはえらい違いです今日は家に帰るのがちょっと憂鬱・・・。詳しくはこちらからご確認いただけます。真也23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。サルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。こちら僕って融資付きますか?銀行さんとのセミナーを開催、冷静に審査していますね「群発頭痛」について夢に出ます。当たり前になっててはダメだアパートローン、保証人不要になります!似てますか?人は環境によって変わる、変われるということ。山内のDVD数字でわかる!不動産投資の全構造これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。