画像出典:常盤松ハウス公式HPもともとは住友不動産が分譲した常盤松ハウスというマンションがありました。当時の総戸数は62戸の8階建て、1970年築でしたから約50年での建て替えとなります。今回建て替え事業に協力するデベロッパーはグランスイートブランドの丸紅。本来ならばグランスイート常盤松ハウスなどデベロッパーのブランド名が入ることのほうが多いのですが今回は珍しく以前のマンション名のままとなります。南青山テラス常盤松フォレスト(こんにちはとなりますが向かい側マンションも常盤松ハウス側も植栽豊か)と圧迫感の少ない立地となります。この立地で鉄道駅への導線を語るのもなんではありますが表参道駅へは急激な坂なく徒歩11分と現実的な距離感となっています。広尾駅までは高低差が大きいためちょいと現実的ではないですかね。表記上の徒歩15分よりきつく感じました。渋谷駅までの徒歩14分のほうが楽です。ちぃばすとハチ公バス、都営バスとバス便が充実しており、ちぃばすの停留所は目の前、ハチ公バスと都営バスの停留所へも1~3分ほどあれば着きますからバス利用者が多いのではないでしょうか。車があれば首都高の高樹町出入口がすぐ近くで便利、渋谷や六本木からタクシーで気兼ねなく利用できる距離ですから車移動も便利です。周辺での日常の買い物は成城石井、ライフ、紀伊国屋インターナショナルが主でしょうか。通学校は距離がそれなりにありますが青南小学校ということでそこを魅力に感じる方も多いでしょう。建て替え事業ですからあくまで主導権を握るのは地権者さん。デベロッパーはお手伝いです。そのため地権者さんから見た時に「高い建て替え費用をかけて高級マンションを造るデべ」より「できるだけお安い費用でそれなりのマンションを造るデべ」が選ばれるのはごく自然(これは地権者さん次第なので前者を選ぶ建て替えマンションもありますが後者が選ばれやすい)ですから今回もエリアにしてはごくごく庶民的なマンションです。(あくまで南青山としては庶民的というだけで一般的なマンションに比べれば十分です)外観に関してはバルコニーの切り替わりを激しくしてデザイン性をだし、隣戸境はトールタイプの隔て板もしくはコンクリートとしているためチープさはまったくありませんがエリア内では特別豪華という感じはありません。エントランスホールは戸数、単価からすればこじんまりとしており地権者さんなしでの分譲マンションならあり得なかったシンプルなものとなっています。車寄せはしっかりと設けられており、タクシー利用者も多かったであろう地権者さんの意見が活かされているのではないでしょうか。有名なヴィンテージマンションでしたから渋谷を庭にするタクシー運転手に「常盤松ハウス」と伝えればそれだけでOKですものね。それを考えると物件名が変わらなかったことは非地権者の購入者にもメリットが大きいのではないでしょうか。駐車場は機械式でコーチエントランスの横で入出庫、車は地下に格納されます。設置率は約37%、地権者さん含め割り振り方は未定とのことでした。月額36000円~42000円を予定しています。ごみ収集スペースは別途裏手に設けてあり清掃車専用のターンテーブルが設けられます。共用廊下は内廊下を採用、各戸の玄関ドアをしっかりと奥まらせています。実質9階建て(住戸があるフロア)の総戸数98戸に対してエレベーターが2基となりますからエレベーター待ちというのはかなり少なくなることでしょう。平均坪単価は約520万円です。単価差が大きいですね。たしかに西向き住戸は向かいにマンションがありこんにちはではあるのですがお互いの植栽もありますし、目の前というわけではないので。傾斜しているため西向きの1階は半地下みたくなるのですがそこまで酷い圧迫感があるわけではないのに坪単価400万円前半とは・・・。1LDKも価格がそこまで盛られておらず、50Aを除けば住宅ローン減税対象ですから8000万円台で買えるのはとても魅力的です。一方で条件が良い住戸は地権者さんに取られていますし、販売対象の中の条件良い住戸は坪単価600万円超えですから全戸即日完売というレベルの価格設定ではありません。条件良い住戸が地権者さんに取られた後の平均坪単価約520万円だとしても割高感なくおすすめしやすい価格設定となります。間取りに関してはスパンがないのは残念ですね。一部住戸を除くとリビング窓2枚ですし、天井高2450mm、サッシ付近に関しては1900mmくらいまで下がるなど室内の開放感にはそこまで期待できません。設備仕様は3つのグレードに分かれており一番抑えめのプランだと食洗機や天カセが付かないなどグッと抑えられます。床材もシートフローリング→突き板→挽き板とレベルアップしていくなど細かい違いがありますがディスポーザー、玄関前カメラ付きインターホンは全戸に付いています。通り沿いの住戸の窓はレゾネーター(トラックなどの重低音にも強い)が付いています。そこまでするほどうるさくないとは思うのですが地権者さんの意見を取り込んだのでしょうか。クレヴィアタワー大井町THERESIDENCEで初めて見て以来出会っていませんでした(というか忘れていたくらい)。18000万円(築10年時)となります。1建設地周辺動画2管理費はm2単価月額約360円、同じくらいの規模感となるザ・パークハウスグラン南青山高樹町はm2約426円ですから360円という単価はけして高くないのですがコンシェルジュサービスはありません。今回は維持管理について珍しい取り組みがなされています。一般的なマンションでは当初の修繕積立金から徐々に値上がりしていき最終的に当初の5倍くらいになることも少なくありませんが原則(お金の価値が大きく変わるなどしなければ)50年間一律となります。そのため当初からm2単価約320円と重たくはなりますが当初から高いほうが後々が楽ですから魅力あるものと考えます。2新築購入時の一時金なし一般的なマンションでは新築時に修繕積立基金として修繕積立金×100ヶ月など数十万円から百万円ほどを支払う必要がありますが今回はなしです。なれば管理組合の貯金がない状態での入居となりますが実際その貯金をすぐ使うことは滅多にないですからね。新築購入者にとっては初期費用をグッと抑えらることができます。一般的なマンションでは駐車場収入を管理費に計上しています。駐車場を使う方のおかげで使わない人の管理費も抑えらえる一方で駐車場を使わない人も駐車場の修繕費を払っています。今回は別会計とすることで駐車場を借りる人のお金で駐車場を管理・維持していきます。不公平感がなくいいですね。野村不動産のオハナブランドでも修繕積立金30年定額を導入していますがそれよりも尖ったものとなっています。すべての新築マンションで導入しても良いとは思うのですが修繕積立金を高く見せたくないデベロッパーの思惑から難しいのでしょうね。常盤松ハウスの管理組合は当初から法人となります。トランクルームが地下1階と1階に全戸分設けられます。月額3500円~5000円を予定していますが強制ではありません。【総評】これはいいですね。アドレスは違いますがブランズ渋谷常盤松もサクッと完売というわけではありませんでした。今のトレンドが駅近ですから南青山のようなエリアはガチの富裕層が主なターゲットとなり、住宅購入の大きなパイを占めるパワーカップルが頑張って買うかといえばそれは少数派なわけです。今回はエリア内ではスペックを抑えめですからガチの富裕層からすれば物足りなさもあるでしょう。(ガチの富裕層は高くてもいいからグレードの高さやコンシェルジュなどの高いサービスを求めがち)販売戸数が36戸と少ないとはいえ坪単価600万円前後の部屋はサクッと完売とはならないかも?ですね。オプションでグレードアップは可能なわけですが周りのマンションの高級感を見てしまうと。坪単価600万円出す方からするとちょいと物足りないけども坪単価400万円台を買う方からすれば単価以上のグレード感ですしなにより南青山アドレスを手にできるわけで美味しいですよね。手にした後の生活水準が周りと合うかは別ですけども。駅近ではないものの先に述べたようにバス便充実、渋谷駅へも徒歩圏内と住んでみたら便利なんだろうなぁ~と思いますね。南青山にはご縁がない(私には無理)と思っていましたが・・・チャレンジしないのはもったいないでしょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。モデルルーム訪問RECOMMENDこちらの記事も人気です。2017年8月時点でのおすすめ間取りマンションマニアについてマンションマニアが目指すことは「何もわからずに家を購入してしまい後悔する」「無理なローンを組んでしまい住宅ローン破たんする」人を限りなく0に近づけることです。