不動産投資セミナー2012年07月24日14:09カテゴリ2年ぶりの大阪FWやります。クリックにご協力下さい。10月13日(土)大阪で一年ぶりのセミナーをやらしてもらいます。「これから始める人のアパート投資セミナー」です。・一棟アパートの投資リスクとそのリターン・積算評価と収益還元評価でアパート投資はこう変わる・ファイナンスから見る今買うべき一棟アパートとは・新築アパートと中古アパートの組み合わせ・買ってはいけない一棟アパートの投資実例とその投資分析そろそろHPにもアップされる予定です。翌日は個別相談会もやります。10月か11月に大阪でフィールドワークセミナーを開催します。大阪での大型バスは2年ぶりくらいでしょうか。当日は倉橋・猪俣も参加予定です。勝手に自分がやろうと思っただけ・・・という噂もあるのですが、久々にやりませんか?社長。開催の方向で持って行きますんで、一棟アパート・マンション投資にご興味のある方はぜひご参加下さい。次回開催は数年後?またいつになるかわかりませんのでぜひこの機会に。詳しい日程が決まればご報告します。クリックにご協力下さい。)2012年05月25日20:35カテゴリ銀行ネタ物件ネタシェアハウス。クリックお願いします!先日の火曜日、小田原にある某銀行さんでセミナーを行いました。去年からポツポツとやらしてもらっている銀行さん向けのセミナー。内容としてはいつもお話ししているような不動産投資についてですが、まずはお客さんを多く抱えている銀行の担当者さんに勉強して頂こうというもの。19時半から1時間半、皆さん仕事でお疲れにも関わらず熱心に聞いて頂きました。終わってからは銀行さんと食事に出かけ、美味しい刺身を頂きました・・・が、フードのラストオーダーがなんと22時・・・ドリンクは22時半、早すぎ。小田原駅・・・11時10分が横浜方面最終です。帰ったのが0時半、なかなかハードでした。昨日は某銀行さんから案件ないですか?との追客。最近は借地やシェアハウスも積極的に取り組んでいるとの事。いえば先日、業者さんから学芸大学駅徒歩3分、シェアハウスの資料をもらいました。築年数は古いですが、戸あたり5�で平均賃料6.3万円!表面利回りで12%平米単価が高いですからもちろん利回りも高くなるわけです。ニュースなんかでもシェアハウスが好調だという話しは聞きます。今はまだ需要が供給を上回っているだけの話しかもしれませんし、その時々の流行というのもありますので長期的にはリスクが高いかなと感じています。利回りが高いという事はリスクも高いわけです、その辺を理解したうえで進めるのならいいのかもしれません。ま、個人的にはやりませんが。)2012年05月18日20:22カテゴリ審査結果が覆る事も。金融機関の担当者から連絡が入りました。詳しくは書けませんが、理由が納得のいくものではなかったのです。契約も済ましているし、ここでローン解約となれば今までの動きが全てゼロになります。諦めきれず、他支店の仲いい担当者に相談したり、別の金融機関の担当者に連絡したり、できる事はやりました。隣に座る山田氏の協力もあり、融資結果が覆りなんと無事審査OKとなりました。いう予想外の展開はかなりパワーを使いますが、乗り越えた時は爽快です。日々こんな事の繰り返しですね。その時はフラフラですが、後から振り返ればいい話のネタになるもんです。いう経験をどれだけ詰めるか、成長の糧になります。)2012年05月15日16:47カテゴリ隣にあると気づかないもの。クリックお願いします!今日は休みです。数日前からテレビの調子が悪く、画像が乱れたり突如電源が落ちます。昨日ついに見れなくなりました。一年前にも修理してもらったのですが、今回またまた故障です。この費用もばかになりませんね。出張費用で3,000円かかり、そこから直すとなればたぶん1万円くらいはかかるでしょう。買い換えた方がいいようにも思いますが、まだ6年くらいしか使ってません。そのうえ買った当時はとにかく薄型テレビが高くて1インチ1万円の時代でした。無駄遣いしました・・・。この仕事をしていると投資効率を考えてしまいます。あと4年くらいはこのテレビに頑張ってもらいたいのです。してテレビの無い生活はなんとも寂しいです。独り言が増えそう・・・。隣にあると気づかない、でもなくなるとその存在の大きさに気づく・・・テレビですけどね。日々当たり前にあるものの大切さを感じます・・・テレビですけどね。ま、でも仕事が溜まっていたのでちょうどよかったのかもしれません。これからセミナーのレジュメを作成します。来週の火曜日銀行さん向けのセミナーで小田原に行く事になりました。その他、告知文を作ったりとやる事はまだまだあります。更新すると順位が気になります。)2012年05月14日14:47カテゴリセミナーネタいい環境。クリックお願いします!日曜日はミニフィールドワークセミナーでした。面白そうな物件もあれば、う〜んこれはお勧めできないななんて物件もあり、机上では学べないセミナーです。その時その時にできる投資は異なり、ファイナンスの状況・裏情報なんてのもじっくり聞けるのがこのセミナーのいいところです。いい物件を見るのもいいですが、微妙な物件を見る方が結構勉強になったりします。あとは、リスクとリターンの関係ですので、この場所でこの物件ならこれくらいの利回りは欲しいな、じゃぁそこから逆算するとお勧めできる価格帯はいくらで、あとこのくらい価格交渉が通れば面白そうかなと。して実際に物件を廻るだけで、ガラッと見方が変わったりするものです。終わってからの懇親会。個人的には皆さんとお酒を飲めるのがとても貴重だと感じています。しても同じ業界の方との交流が多い中で、別世界の方々とお話しする機会があるというのはありがたいんです。皆さんそれぞれの業界で頑張っている方なので勉強になる事も多くあります。本当にいい環境で働かしてもらってるなとつくづく感じます。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。クリックお願いします!本日から営業再開です。GWは数日実家に帰っておりました。再開発があった大阪駅は休みもあってかかなりにぎわってましたね。これまで30年育った大阪で道に迷うような事はなかったのですが、駅前にもう自分の知る風景はなく、30分迷子になりました・・・。4棟のビルが建ち、ますます変化することになりそうです。新駅設置計画を進めるなど、沿線の利便性向上に力を入れていくようです。このような開発を見ると、「大阪で不動産投資はどうなの?」とよくご質問を受けます。個人的にはもう少し様子を見てからではないかと思っています。仮に価格が上がったとしても、これだけ物件がある中で賃料アップはそこまで見込めないでしょう。今のうちに買っておいてキャピタル狙いもひとつですが、それにはリスクが高いかなと感じています。いつもご紹介しているような1000万未満の区分マンションで、200万や300万の値上がりも考えにくいです。地元の方で土地勘があり、キャップレートの下がる地域を予測できるのであれば、検討してもいいかもしれません。東京に投資する感覚でやっちゃうと、痛い目に合う可能性は高いのでくれぐれも気をつけたほうがいいです。道路のこちら側は投資としていいとか、川向こうはおススメできないとか、かなり地元の人にしかわからない投資環境が多く存在するのです。自分がもう少し東京で物件を買い足したら、また検討して見ようと思います。今のところ大阪で店舗付きの住宅は持っています。個人的には、神戸の三宮や西宮であれば欲しいですね。)2012年04月30日09:56カテゴリ物件ネタ滞納してますよ。クリックお願いします!自分の持っている横浜の区分マンション。先日ブログでもお伝えしましたが、2ヶ月滞納中です。入居者から連絡が・・・退去します。いい賃料で入ってくれてたので残念です。それも6月末退去、次に募集する時は間違いなく今より下がるでしょう。室内を見てからですが、売却するかそのまま貸すか考えます。買ってから5年以内ですので、売ったとしたら短期譲渡です。利益の39%が税金・・・もう少し住んで欲しかったのですがしょうがないですね。稼がせてもらいました。この滞納というのは困ったもんです。弊社の場合、無期限の滞納保証付きですので、基本オーナーさんの負担はありませんが、1〜2ヶ月くらいの滞納なんて普通にあります。自分の物件は今のところ大丈夫!って思われていても初期滞納は基本オーナーさんにお伝えしていません。実際に明け渡し訴訟まで進むようになり、お知らせをすると、「滞納保証付きにしておいてよかった・・・」となるのは言うまでもありません。今回、僕自身も経験しましたが、滞納保証は必ず付けておいた方がいいです。それも無期限の滞納保証です。費用とストレスが半端ないです。)2012年04月29日10:30カテゴリローンネタワンルーム融資撤退。クリックお願いします!そうそう、区分の融資条件が変わりました。弊社スタッフのブログで既に報告済みかもしれませんが、某銀行さんが5月いっぱいで区分融資を撤退します。その銀行さん、事前の審査はないのですが、融資期間が長期で組める事から、収支クリアできる物件もポツポツありました。実際にそこまで多くは利用していなかったので影響は少ないんですけど、こういう事はまぁよくある話しです。5年前、中元とワンルームを売っていたとき、新規の金融機関に案件を持ち込みすぎて、1ヶ月で融資撤退まで追い込んだ事もありました。撤退理由は「CFネッツさんからの案件が多すぎて、パンクしました」って、そんな撤退理由あり?あの時はちょっとやり過ぎたけど。このようにして常に融資環境は変わり、でもそのタイミングで物件を買えた方はいい投資ができてます。いい物件あきりですので縁というのはありますが、何となくうまく買い進めている方と言うのは、常にアンテナを広げているように思います。今後開催予定の私のセミナーです。「これから始める人のアパート投資セミナー」これで9月までの日程が決まりました。今年もあっという間でしょうね。クリックお願いします!昨日は横浜で平山との2部セミナー。お申し込みいただいた方全員ご参加、皆様ありがとうございました。終わってからの交流会は横浜の崎陽軒。中華かなと思えば、ピザにパスタ・・・う〜ん。ここ最近、セミナー参加者の平均年齢がどんどん若くなっています。昨日参加の方は・・・なんと19歳の大学生。お父さんが弊社の会員さんで、父から勉強して来いと言われ参加しましたとの事。交流会まで来ていただき、熱心に周りの投資家さんの話しを聞いてらっしゃいました。これから益々このような若い方の参加が多くなると思われます。早い時期から貨幣の時間的価値や資産運用を勉強し意識できれば、視点ががらっと変わります。皆さん、会社の同僚や友達に投資を進めるというのは抵抗があるでしょうから、せめて自分の子供だけにはというケースが多いと思います。「お金は銀行に預金する」「借り入れは悪」「住宅ローンはとっとと返す」。僕らが受けた教育は着実に変化していくことになるでしょう。)2012年04月18日23:58カテゴリきっとこれが正解です。レジュメ作成・新規セミナーの告知文作成・その他勉強・・・そして気づけばこの時間。「ほんとにそれで楽しいの?」よく言われます。人生の中でそんな時があってもいいと思うし、逆にこういう時間がないといけないようにも感じます。昔はあんまり勉強しなかったからね・・・。何にせよ自分が嫌々やってさえいなければ、周りにどう見られていようとも、これが正解なのかなと。日々学ぶ事が尽きませんね。明日からまた一週間が始まります。)2012年03月17日21:23カテゴリやっておけばよかったこと。3位「資格取得」20代の「貯金・投資」はこれからますます上がってくるのではないかと思います。数年前と比べても20代の不動産投資セミナー参加者は増えていますし、そんな皆さんが口にして言われる投資のきっかけは、「年金が当てにできないから」という事です。若い時から投資すればそれだけ時間もあるし、無理をせずにコツコツ資産を増やしていけます。銀行の融資条件を見ても完済年齢80歳というのがほとんどですから、長期間融資を組む事もでき毎月の返済を抑える事も可能です。考えると早くからするに越した事はないわけです。僕が20代の時、不動産投資なんて一切考えてませんでしたが・・・。個人的には、投資をする事によって自己資金を運用する知識が身につき、何よりも常にお金の効率について意識できるようになることが大事かなと思います。自己資金が貯まれば運用する。