約10%何の変哲もない、よく見かけるアパートです(笑)なぜ気になったかというと、路線価ベースで売価の85%くらい出ていて、閑静な住宅街の公道に面した整形地で、実勢土地値が売価の100~120%程度と判断したためです。広めの1戸建ての用地として将来売却可能ですので、10~20年程度賃料収入を得てから土地として売却すれば、まず負けることは無さそうな物件です。上記はプラスな点ですが、マイナスな点としては、4分の3が空室であること管理が悪く外観がイマイチで、手入れをするのに相応の費用が発生すること駅力がイマイチなこと周囲にかなりの数のアパートが乱立していることが挙げられます。空室が多いこととと、手入れや修繕に相応の費用がかかるのは、現金に余裕がない今の状況を踏まえると痛いですが、まぁなんとかなります。駅力が弱いとはいえ横浜市内であり駅徒歩10分程度ですので、これも許容範囲かと思います。その物件よりも駅近に1K~3DKくらいと思われるアパートがかなり乱立しており、しかも雨戸が閉まっている空室と思われる部屋がかなり多く、これは慎重に判断する必要があると思いました。感覚的には空室率30%程度でしょうか。駅徒歩10分以内のエリアでこの空室率はキツいと思い、適正賃料もかなり調べたところ、物件マイソクに記載された想定賃料より3000円以上は安くなりそうな印象です。念のため、地場密着型の不動産屋へ飛び込んで話を聞いてみました。・このエリアは地主が多く、空室を気にしない大家も多い。・広告料は1か月分が相場で、2カ月あればかなり珍しい方。・ペット可物件は少なく、競争力はある。・仲介と管理は、大手系の特定店が牛耳っている。うーん、頑張れば満室経営出来そうかな・・・アパートを既に2,3棟持っていて現金に余裕があれば、資産価値を重視して多少の指値をした上で購入したかもしれませんが、物件がある反対側の駅の出口方面の方が栄えていたこともあり、最終的に一旦購入は見送りました。半年くらい経って、プライスダウンしていたら、そこからさらに指値を入れる前提で検討しても良いと思いですね。ブログランキングを見るよろしければ「ポチっ」とクリック下さい。地方の土地値物件はアリか?私はなるべく土地値にこだわって戸建てを購入しておりますが、私が思う「真実の土地値物件」とは以下の定義かと思います。1土地の路線価が上昇している、もしくは横ばい程度で推移している。2建物があっても、木造などであり解体費用が少なくて済む。築古アパートの30年ローンはアリか?前回の記事で、戸建ての規模拡大のためにあえてアパートを購入することも検討しているということを書きました。投資物件の販売業者は、良い業者から法律すれすれの微妙な業者まで様々です。買主の投資家が「ずぶの素人」であれば、都合の悪いマイナスなことは触れずに成約に持ち込もうとすることも十分あり得ます。~2018年4~実は横浜市金沢区に購入した戸建てより前に、先に買付けを入れて購入が決まっていた物件がありました。アットホームに、6月の日曜日の夕方?に新規掲載された物件です。200万円と安く土地も広めです。結果は!?年末に入居者が退去した埼玉県三郷市戸建ての今後について、年末に管理会社を訪問して、「売却」と「賃貸募集」を平行して行いたい旨を伝え、それぞれの条件について希望を伝えてきました。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。首都圏在住のフツーの40代サラリーマンです。株やFX、仮想通貨も多少やりますが、現在は専ら、不動産(主に築古戸建て)と太陽光発電に集中投資して徐々に規模拡大しております。土地から新築アパート建築を目標に、知識ゼロから勉強を開始!学んだことを包み隠さず発信していくので、同じ目標を持つ方の道標になれればいいなと思っています。3つの事業により、お客様の暮らしに「価値」を提供いたします。www.excelliving.netアーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2018年4月メタ情報ログイン投稿フィードコメントフィードWordPress.orgタイトルとURLをコピーしました。