コピー2019.10.02どうも不動産職人です。不動産投資をせっかくやるなら失敗して遠回りして欲しくない!ということで、今回から不動産投資の基礎の2回目は、前回学んだキャッシュフローツリーを使って投資分析を行っていきます。今回は、収益性が分かる指標を実質利回り(FCR)と自己資金利回り(CCR)を計算していきます。その物件が空室率や運営費などを含めて実質どのくらいの利回りがあるか、投資しているお金がどのくらいの利回りで回っているかを把握することが出来ます。実質利回り(FCR)と自己資金利回り(CCR)を理解しよう実質利回り(FCR)を計算しよう自己資金利回り(CCR)を計算しよう本当の収益性を把握し、実際に投資すべきか考える共有:実質利回り(FCR)と自己資金利回り(CCR)を理解しようキャッシュフローツリーが出来れば、いよいよ投資分析です。キャッシュフローツリーの作成方法についてはこちらをご参照ください。【不動産投資の基礎】不動産投資を始めるならまずはキャッシュフローツリーを理解しよう前回作成したキャッシュフローツリーから、自己資金利回りを出すために融資額を90%の900万に変更しています。今回税引き前キャッシュフロー(BTCF)までしか使いません。条件は下記の通りです。計算しやすいように数字は若干調整しております。実質利回り(FCR)を計算しよう実質利回り(FCR)は、キャッシュフローツリー作成時の実質利回りと言われており、今回の場合ですと初年度となります。下記の式で計算することが出来ます。実際の運営数値に近づくように購入時の諸経費を物件価格に加算します。FCR=NOI(ネット収入)÷(物件価格+諸経費)×100利回りを出す為、一般に言われる実質利回りよりもより現実的な利回りとなります。今回の条件で計算してみると実質利回り(FCR)は、54.5万÷1100万=4.95%表面利回り7.2%に対して、購入諸経費含まない場合は5.4%、諸経費を含めると4.95%。(CCR)を計算しよう自己資金利回り(CCR)は、キャッシュフローツリー作成時の自己資金利回りです。下記の式で計算することが出来ます。CCR=BTCF÷自己資金(E・エクイティ)×100で求められます。今回の場合ですと購入諸経費100万+頭金100万=200万が自己資金になります。今回の条件で計算してみると自己資金利回り(CCR)は、12万÷200万=6%6%で回るなら銀行に預けているより全然いい投資ですよねということになります。本当の収益性を把握し、実際に投資すべきか考える投資分析では、やはり数字がいかに信用性があるかが重要になります。空室率はエリアによって大きく変わるので、近隣の不動産会社に聞いたり、周辺物件の実績などを参考に慎重に決めないといけません。地方の駅徒歩20分のワンルームを首都圏と同じような5%で計算すると高い利回りの地方の方が良い数字が出ます。一般の不動産会社であれば、まず空室率の考え方もありませんので、高い利回りの物件をこれは良い物件だと勧めてきます。空室率を考えた場合、地方なら20%くらいは見ておかないとなると、実際にはそんなに利回り高くないということになります。このように投資分析をすれば、本当にその物件がきちんと収益を得ることが出来るのかが分かるわけです。始めようも大事なのですが、それでは失敗する確率が高くなってしまいます。不動産投資で成功するためには、投資分析をきっちり行うことが非常に大事なんです。並んで既存不適格の物件がありますが、どこに違いがあるのでしょうか。「人生100年といわれる超高齢化社会を迎えるなか、老後のお金の備えをどうするか。金融庁は報告書案で資産形成の必要性など国民の「自助」を訴えた」というニュースが話題になってます。【リフォームしたのに家賃が上がらない人が読むページ】費用対効果を考えずお金だけかけてもリフォームは失敗する!効果的なリフォームとはどうも不動産職人です。私も空室のファミリーマンションを買い、ようやく不動産投資デビューを果たしました。空室物件でしたので、賃貸するためのリフォームを行いましたが、一応プロの端くれとして、効率的なリフォームを考えました。上昇するかで考える賃貸経営は事業ですから、資本を投資すればそれを回収、投資額以上の利益を生み出さないと意味がありません。リフォームをするに当たっても同様に投資と考える必要があります。リフォーム費用の回収は意外と時間が掛かるので、回収期間を考えるとリフォームするかどうか迷うことも多いはず。リコースローンとノンリコースローンの違いローンには一般的に皆さんが利用しているリコースローンとノンリコースローンがあります。ノンリコースローンについては、公認不動産コンサルティングマスターの試験に出てきたので何となく勉強したことがありますが、ちょっと詳しく勉強しようと思ったので、調べた内容をざっとご紹介いたします。負のレバレッジ(逆レバレッジ)でも融資を使って不動産投資をするのはなぜ?では、負のレバレッジの場合は、物件を買わない方が良いのでしょうか。実は投資家によっては、負のレバレッジでも物件を購入するケースは当たり前のようにあります。それは、不動産投資の仕組みが分かれば理解することが出来ます。収益性をみる指標について勉強したい方はこちらをご参照ください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。不動産投資を始めた場合の確定申告、特に間違いやすいポイントを解説2020年度のアパートローン動向について不動産業者に聞いてきたアルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。〇に入る数字を全地名分足したら、一体何本あるんだ対決は...」が話題に2019年(令和元年)宅地建物取引士の合格者発表がありましたね。アルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。【不動産投資の基礎/物件選定】引き直し賃料とは?物件の本当の価値を知るために。不動産投資を始めた場合の確定申告、特に間違いやすいポイントを解説2020年度のアパートローン動向について不動産業者に聞いてきたアルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。〇に入る数字を全地名分足したら、一体何本あるんだ対決は...」が話題に2019年(令和元年)宅地建物取引士の合格者発表がありましたね。アルヒでも不正発覚!不動産投資向け融資、無くならない融資資料改ざん。【不動産投資の基礎/物件選定】引き直し賃料とは?物件の本当の価値を知るために。雑談メタ情報ログイン投稿フィードコメントフィードWordPress.orgタイトルとURLをコピーしました。