資産形成アラフィフこんばんは!木下純平です。サラリーマンの私は、お金に対する将来の不安解消のため、金融商品のみならず実物不動産への投資を実践しております。ワンルーム投資も3年半前から始めました。今買うとどうなる?現在は相場も少し変わってきているようですので、今回は特に都心・中古・区分ワンルーム投資を実践されたことのない方に向け、購入シミュレーションをしてみたいと思います。実際に今購入するとどうなるのか?そして、購入後はどうなっていくのか?できるだけ実態に即した形でシミュレーションしてみたいと思います。最近こんな内容のマイソクを見つけました。価格1,850万円ちなみにこれだと表面利回りは5%を少し割るくらい。最近の都心中古物件にしては、築年数が経っているためか割と良い方だと思います。私も、同じような場所に同じような物件を持っておりまして、これまでの経験を参考に実際のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。購入明細全部載せ!まず、購入明細はこんな感じかと思います。35年フルローンで調達するとします。Simulaion!!さて、ここからがシミュレーションです。以下のような前提と置いてみます。ローンは変動金利1.90%の元利均等払い(←これは一般的な提携ローンです。)家賃は毎年0.5%下落すると見ております。今77,000円で、毎年0.5%づつ下落し35年後には64,610円となる想定です。私は現状を鑑みて、これでもコンサバに見ているつもりです。(以前のブログもお読みください→都心の賃料上昇中!)空室率は、現在の実態に鑑みてコンサバに2%で見ております。(この空室率の低さがこの投資方法の肝になります。退去時の修繕費2年に1回60,000円。すると、35年後ローンを完済するまでの全キャッシュフローはこんな感じになります。如何でしょうか?持ち出し370万円!?このままだとローンがようやく終わった時点で持ち出しが370万円超!なかなか厳しいですかね?(念のための補足ですが、この時点で無借金の区分ワンルームが仕上がっているので、それが370万円以上で売れれば、その分トータルプラスになります。私は売るつもりは全くありませんし、さすがに1,850万円の物件が35年後に370万円にまで下落するとも思っておりません。ワンルーム投資の出口戦略!))真の不労所得!いやいや、ここでようやく無借金資産の完成です。コストを除いた家賃が丸々手に入る仕組みが構築されたのです!そして、ここから年金の補充をする。ローン返済が無くなってしまえば年間50万円程度の手残りになると予想しているので、あと7年ちょっとで残りの投資資金を回収し終わります。待って!35年間ローン返済して更に7年経たないと投資資金を回収できないの?44歳に投資開始したとして、86歳でようやくキャッシュフロートータルがトントン!(何度も言いますが、一方で無借金資産は仕上がっています)。それでは、もはやこの方法ではだめなのか?私はそうは思いません。以前にも書きましたが、“ローンの繰上返済”にあります。ワンルームの安心感?)キャッシュフローはコントロール可!繰上返済をすることで、キャッシュフローをコントロールすることができます。コストを除いた家賃を丸々手に入れる時期を35年後からできるだけ早く前倒ししようと考えるのです。それでは、次回以降、繰り上げ返済をいくつかのパターンに分けて、それぞれどのようなキャッシュフローになるのか、シミュレーションしてみたいと思います。ワンルームの損益分岐点!こんばんは!木下純平です。...アラフィフ超長期戦略に朗報!マンション管理認定制度こんばんは!木下純平です。...アラフィフ金融機関ごとのローン姿勢の違いを見極めたい!こんばんは!木下純平です。