コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。courthills10Comment(0)前回、中国のエンジェル・リアルエステートのコメントを紹介しましたが、違法民泊の勧めには反対ではあるものの、彼らがいうように、しばらく中国人投資家はタイに戻ってこないというのは、正しい見解なのだろうと思います。今の米中貿易戦争が短期終結する見込はなさそうであり、それに伴って中国景気はますます悪くなりそうです。米国が指摘するように中国が為替操作国なのかどうかはわかりませんが、止まらない人民元安とタイバーツ高が続く中、中国人投資家にとってタイの不動産価格は、日本やシンガポールといった他の外国人にとってのそれ以上に高騰してしまいました。私が中国人投資家はしばらく戻ってこないと考えるのには、もう一つ大きな理由があります。以前「中国人が狭小1ベッドルームを買う理由」で3回にわたり中国人バイヤーの特徴について詳しく解説したのですが、「タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです」と書きました。タイの不動産を買う中国人達は、数年前までアメリカやカナダの住宅をマネーロンダリングを兼ねて買い漁っていた、中国の資金力のある高級官僚や会社経営者でなく、本国の住宅価格高騰で自宅購入を諦めたようなミドルクラスが多いのです。いうお金は利回りや収益に細かい臆病なお金であり、比較的景気動向に影響されやすいのです。従って、中国景気が悪い中にあっても昨年のような購入が戻ってくるいうことは多分ないと、私は思っています。Circle(悪の連鎖循環)(その4)」でアナンダがこれから売上を増やすために、ミドルクラスの多い中国の地方都市にも積極的に販売攻勢をかけるという、見当違いとも思える方針をアナウンスした時も私は否定的でした。昨日、中堅デベロッパーのオールインスパイアーからも、中国人投資家は今年末には戻ってくるという以下のような単純で楽観的なコメント記事が出たのですが、多分それはないと私は思います。market."(中国人バイヤーは、タイバーツ高にも関わらず、今年第4四半期から来年の第1四半期にかけて戻ってくる。その理由は、香港にとって最大の観光客である中国人が、今のデモで香港からタイに旅行先を変更すると予想しているからであり、観光客が増えればタイのコンドミニアム購入も増える)ただし、同時に彼らは以下のようなコメントも出しているのですが、これこそ、今我々が見過ごしてはいけない値千金の情報だと思うのです。buyers.(通常、香港バイヤーは当社の物件を月間15百万バーツ(5千万円)のペースで購入しているのだが、今月は上旬だけで1億バーツ(3億5千万円)も購入した)次回に続くにほんブログ村このブログが参考になったらシェアして下さい。courthills10Comment(0)では、以下にこのプレスリリースの概要を抜き書きしてみます。1.2018年は中国人投資家の大量の買いが原動力となって、新規プロジェクトが66,021ユニットも売り出されたが、今年は状況が様変わりしている。今、デベロッパーは新規供給よりも既存プロジェクトの販売在庫処分を重点的に取り組んでいる。Quota:外国人割り当て部分)をアジアの外国人に売る大手ブローカーであるが、タイの不動産はキャピタルゲインだけでなく、中長期賃貸による利回りも期待以下となったので、今後は過去2~3年間で起こったような外国人の大量購入はなくなると予測している。最大勢力である中国人投資家は、今後、投資先を日本やカンボジア、トルコ等にシフトするであろう。本来の市場価値より20~30%割高になっていて、その結果、賃貸利回りも3~4%に低下したという内部的要因により、今のタイ不動産市場では、中国人投資家の投資意欲も明らかに減退している。従って、今年後半もタイ人と外国人両方の購入や竣工引渡しが減少し、コンドミアム市場の低迷が続く。4.しかし、次の3つのことをすれば、外国人投資家を引き戻すことができる。1政府が法律で短期宿泊を認めて、コンドミニアムでの民泊を可能にする。(これにより、投資家の賃貸収入が増加し通常の賃貸契約より利回りが高くなる)2高くなり過ぎた今の販売価格を(デベロッパーは)値下げする。Circle(悪の連鎖循環)(その1)」でも書きましたが、各デベロッパーが販売在庫一掃のために、今も値下げを繰り返していて、かなり値がこなれてきています。デベロッパーはこれから売り出す新規プロジェクトについても値付けには慎重になっていて、これまでのように強気一辺倒ということにはならないだろうと思います。3についても、「これからの市場の主役、中低価格帯(その4)」で書いたように、今年は2割以上新規供給が減ると予想しているところが多いので、彼らのいう通りに市場の調整が進行中です。1についてですが、プーケットやパタヤのようなビーチリゾートならまだしも、バンコクのコンドミニアムの住人にしてみれば、ガヤガヤやかましい観光客が我が物顔でロビーやプールで大騒ぎし、個人の静かな生活のプライバシーを踏みにじるようなことをされてはたまったものではありません。従って、私が今住んでいるコンドミニアムもそうですが、自己居住するタイ人だけでなく、賃借している外国人居住者も大半が民泊反対の立場であり、エンジェルのいうように法律で民泊を認めるような事にはならないだろうと思うし、フアヒンでは「違法民泊の問題」で書いたように、実際に厳格な判決が出て罰金刑が課されています。それに、これができなければ中国人投資家は戻ってこないというのなら、それでも構わないと思うのです。いなくても紆余曲折はありながらも10年にわたりバンコクの不動産市場は基本的には右肩上がりを続けてきたのです。従って、エンジェルはこの中で中国人が戻らなければ市場は回復しないとでもいっているような印象を受けるのですが、これは多分に彼らの思い上りであり、こんな中国人によるイレギュラーな価格上昇は健全な不動産市場の成長にとって要らないと、私は思うのです。にほんブログ村このブログが参考になったらシェアして下さい。courthills10Comment(0)下に添付したのは、中国の大手不動産ブローカーであるエンジェル・リアルエステートが数日前にプレス発表したオフィシャルメッセージです。これによれば、中国の投資家はこのままではタイの不動産市場にはもう戻ってこないだろうという極めて悲観的な見方なのですが、その理由の一つが、バンコクのコンドミニアム価格は本来の市場価値より2~3割高く、これではキャピタルゲインも取れないし賃貸利回りも低いので、もう投資妙味がないからだというちょっとショッキングなものです。バンコクのコンドミニアムは中国の不動産より利回りが数倍高いということで、過去2~3年の間、中国人バイヤーにコンドミニアムを散々売りつけておいて、なんで急に今頃になってそんなことをいい出すのかと思ったりもするのですが...。それに、ここで彼らが指摘する、利回りがわずか3~4%ほどしかないというのは、優良物件の場合、2~3年前もそんなものだったし、それまでの理屈がひっくり返ったような印象を持ってしまうのです。はいっても、エンジェルはここ数年の中国人投資家急増の波に乗って、タイでもそのプレゼンスを上げてきたのであり、お膝元である中国本土の投資家動向を最もよく知っているはずです。その彼らが、今年の下半期以降もこのままではもう中国人バイヤーは戻らないというのですから、多分、その予測は間違ってはいないのだろうとは思います。Circle(悪の連鎖循環)(その5)」で当時のエンジェルのアナウンスを報告しています。私は年初に「中国人バイヤー動向」のところで2回にわたり、中国人バイヤーはその内、減少に向かう可能性が高いと書きましたが、その理由はここでエンジェルがいっているものとは幾分違います。それに、このアナウンスの中での彼らの主張はどうも無茶苦茶で、タイが法律を変えて民泊を認めなければ中国の投資家は戻ってこないだろうとか、ちょっと上から目線で偉そうにいっているようにも思えるのですが、「トンロー・スクムビット36新築市場(その2)」でも紹介したように、私は収益最優先の中国人バイヤーは当然のように違法民泊に出すので、むしろ昨年のように大挙して買いに来ない方が、不動産市場が荒れなくていいとさえ思っていて、これには全く同意できません。興味深いところもあるので、次回でこのプレス発表の概要を解説してみようと思います。次回に続くにほんブログ村このブログが参考になったらシェアして下さい。courthills10Comment(0)先日も「今の外国人投資家動向からその先を読む(その1)」の中でちらっと書きましたが、友人のアナリストから、香港からの買いがバンコクで急増しているので、手持ち物件を売りたければ、今なら彼らをターゲットにするといい、というアドバイスをもらい、ちょっと調べたところ、下に添付したように、確かにそれをサポートする情報がありました。日本語なので一番わかりやすいのが、この毎日新聞の記事ですが、実際、2カ月も続く抗議運動と中国の脅威に恐れをなした富裕層は、将来の移民を睨んでバンコクでも不動産を買い始めています。反対運動を契機とした政府への抗議運動が6月から続く香港で、台湾などへの移民を希望する市民が急増している。移民手続きなどを代行する業者への問い合わせも殺到しており、香港メディアは、政治混乱や将来への不安などが背景にあると伝えている。台湾当局の発表によると、今年1~7月に長期在留資格を得た香港人は1835人で前年同期比約30%増。定住資格を得たのは759人で同約20%増だった。ロイター通信によると、高額投資が条件となるオーストラリア東部ニューサウスウェールズ州移住のためのビザ申請も急増しているという。マンション価格や生活費が高騰する香港からはこれまでも年6000~8000人が海外に移民。最近の移民増加の背景には、長引く抗議デモに伴う対立の激化で「1国2制度」が失われることへの懸念があると報じられている。同じ中国語圏の台湾に逃げたいというのは、多分、ミドルクラスが多いのではないかと思います。富裕層は英語も流暢だろうし、香港と同様に中国の脅威が残る台湾に逃げるより、もっと安全な国に移民したいと思うはずであり、そう考えると、下の22日付バンコクポストが書いているように、アジアであればマレーシアとタイがベストチョイスというのは頷けます。2019もっとも、下の20日付バンコクポストが書いているように、彼らのほとんどは広い高額コンドミニアムを物色しているので、タイ人のアッパーミドルクラスが買うような、30m2前後の1ベッドルームは多分買わないと思いますが...。2019それでも、香港の富裕層ばかりでなくミドルクラスもバンコクの物件を物色しているはずなので、今の低迷するコンドミニアム市場で敢えて不動産を売却したい場合の有効な「出口戦略」は、やはり香港バイヤーに直接顧客ルートを持つエージェントを使ってみることだろうと思うのです。勘違いしないでいただきたいのですが、これはタイの仲介業者のことではありません。香港のブローカーでタイの不動産を扱っているところです。いうところには、当り前のことですが、タイの不動産を買いたいという現地の顧客から問合せがもっとも多く集まってくるのです。日本在住の人がタイのコンドミニアムを買いたければ、直接面談しながら不動産市場や物件の詳細を聞けるという安心感から、まず東京に店がある業者に問合せしようとするケースが多いはずであり、次がバンコクにある日系業者で、タイの業者に直接問い合わせる人は少ないのと同じです。そんなこともあり、結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55m2の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです。にほんブログ村2019年08月23日08:00タイランドエリートカードについてカテゴリその他courthills10Comment(0)もう4~5年前になりますが、まだ40代の日本人で、ある程度お金も貯まったので、大好きなバンコクでセカンドライフをおくろうとやってきた友人がいました。Visa)を延長しながら滞在していたのですが、2年目に入ったころ、移民局からいつまでもタイ語の勉強をしているのはおかしいということで、入国を拒否されたのです。その時に彼に残されたオプションはもう、観光ビザを延長するビザランという方法もダメでエリートカードしかなかったのですが、1,000万円ほどの貯金しかなかった彼にとって、最低50万バーツ(約180万円)もするエリートカードは将来の滞在費のことを考えると負担が大きく、とても支払えないものでした。結局、彼は50才になってロングステイビザが取れるようになったらまた戻ってくるといいながら、タイを去っていきました。その後、彼も50歳になり、昨年、バンコクに戻ってきたような噂を聞きましたが、年齢によってはタイは簡単には住めない場所なのだと、その時初めて認識させられました。私は不動産ブログを書くことを条件にある外資系企業にワークパミットを取ってもらっていたので、あまりそういう話とは縁がなかったのですが、80万バーツ(300万円弱)を現地の銀行に預金するだけで簡単にリタイアメントビザが取れる50代に比べて、40代の人にとってタイはなんとハードルが高いのかと思ったものです。今の私のクライアントはバンコクで不動産を購入するような人達なので、比較的裕福な人が多いのですが、リタイアメントビザを取っても、毎年ジェーンワタナーまで行って1日がかりで更新するのが面倒だという人や、先週末に私がフィリピンから帰ってきた時も、スワナプーム空港で長蛇の列ができていて、入国審査に1時間半もかかってうんざりさせられたのですが、そういう時間を無駄にするのが嫌だという人で、50代以上でも敢えてエリートカードを購入する人もいます。タイランドエリートは、特にタイで不動産を購入する人にはいろいろとメリットがあるということを、下の英文解説にも詳しく書いてあるので、興味のある人は読んでみて下さい。ところで、実は以前、東京でセミナーを行ったときの主催者がこのエリートカードのオフィシャル・エージェントになっているのですが、その縁で私のクライアントにも紹介が可能です。その場合、直接タイランドエリートに申し込むより若干条件も良くなるので、もし興味があればご連絡ください。courthills10Comment(0)(以下はAREAのコメント)3.タイ政府は外国人が購入できるコンドミニアムの価格に下限をつけるべきである。なくば、彼らのゲンガムライ狙いの投機的な買いで、一般のタイ人が自己居住用に買うような物件まで値上りしてしまう。外国人は新規プロジェクトしか買えないようにして、リセールの購入を禁止したり、外国人の売買に対する税金を引き上げるという方法も検討すべきである。4.上半期に外国人が購入したコンドミニアムはユニット数で市場全体の14%となり、昨年の20%に比べて落ち込んだ。主な原因は中国人バイヤーの減少であり、今後さらに減るものと思われる。現時点では市場での売買全体の3分の2が自己居住用の実需によるものであるが、それでもまだ3分の1が、転売目的や外国人の購入である。これがもっと減れば、デベロッパーも乱開発により慎重になり、やがて供給過剰の問題もなくなる。従って、政府は今の内に何らかの対策を講じるべきである。AREAのレポートは以上ですが、上の表は前回添付したAREAの表を基に、私が外国人が買う3つのエリアに絞ってまとめたものです。バンコク都心部であるダウンタウン(外国人購入額全体の55.6%)、中国大使館があり、中国人が中心となって購入するラチャダーからラートプラーウにかけてのMRT沿線(同19.5%)、そして日本人を含めアジア人及び欧米人の購入が比較的多いBTSスクムビット沿線のオンヌットからサムットプラガンにかけての東部エリア(同13.9%)で、金額ベースでの外国人購入の約9割が集中しているのです。この傾向は今後もまず変わらないと思います。そこで、各エリアについて私の考えを書いてみます。バンコク都心部:新築物件は、今の売買市場の主役ともいえる一般タイ人の自己居住需要ではなかなか手が出せないので、低迷が長引きそうです。富裕層や投資目的の買いが出てこないと難しい市場です。アッパーミドルクラスが自己居住用で買える価格帯にある、たとえばローライズの築浅中古などは動くと思いますが、それでも30m2以下がほとんどなので、我々が買っても日本人への賃貸は諦めるしかありません。ラチャダー~ラートプラーウ:「中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)」で書きましたが、私としては中国人バイヤーが多いラチャダー周辺は民泊で出される物件が多い上に、賃貸するにも中国人入居者は家賃交渉が厳しいので、日本人投資家は避けておくべきと思っています。このエリアは都心部でもないのに、ラーマ9を筆頭に大量の新規供給が行われ、今も多くのプロジェクトが建設中です。4ユニットに1つが外国人の購入であることがこの表からわかりますが、その大半が中国人バイヤーです。ほとんどの中国人は新築しか買わないことから、新規供給プロジェクトに占める彼らの比率は25%よりもっと上がります。そこでAREAがいうように、今後さらに中国人の購入減やキャンセルが続けば、新築の販売在庫が積み上がり続けるはずで、今の供給過剰状態はもっと悪化します。この沿線は「40歳以下購入層の人気ロケーション」で書いたように、タイ人アッパーミドルクラスが住みたがるエリアでもあり、そういう賃貸ニーズもかなりあるので、もうしばらく待って底値買いした上で、中国人でなくタイ人に賃貸するという運用戦略であれば、それはありかもしれません。オンヌットより東のエリア:この中でも特にバンコク都内(ベーリング駅を超えるとサムットプラガン県に入るので人気が落ちる)では、欧米人や日本人の現地採用組、タイ人アッパーミドルクラスの賃貸需要があります。この表を見る限り、BTSスクムビット線沿線のオンヌットからウドムスクにかけてのミッドタウンエリアであれば、まだ外国人比率も15%程度とラチャダーのように買い荒されていないように思えます。従って、予算が2,000万円前後の日本人投資家にとっては、このエリアでリセールを含めた駅近物件を底値買いしていくのがベストだと思うのです。少なくとも、今後とも外国人は誰も買わないようなノンタブリなどは買うべきではありません。AREAのいう通り、これまでタイのコンドミニアム市場は外国人に対して開かれ過ぎていたところがあり、これがタイ人の住宅購入を難しくしつつあるので、これからはマレーシアやシンガポール、香港のように、政府が外国人の購入に一定の縛りをつけてくる可能性はあると思います。なれば、ミッドタウンの手頃な価格帯の物件は、将来規制が入って買えなくなることも考えられるので、ラグジュアリー級の富裕層向けプロジェクトよりも、中古でもいいので駅前で購買層が厚い400万から500万バーツの広めの1ベッドルームや2ベッドルームを買っておく方が、投資としても面白いと思うのです。何百ものサイトを確認し、無数の宿泊プランの中からどれが一番お得かを調べるのは非常に複雑です。Affairs)が現在販売中の2400にも及ぶ住宅プロジェクトに調査員を派遣して、その販売状況を調べ、今年上半期の外国人投資家動向をまとめた結果が、先日発表されました。その結果を見ると、この表のように外国人の投資はごく限られたエリアに集中しているのがよくわかりますが、レポートには政府は早めに外国人の購入に規制をした方がいいとか、なるほどと思わせられるAREAの興味深い意見も書かれています。いっても大きく1中国人、2香港やシンガポール、日本、台湾といったその他アジア勢、3イギリスやドイツ、北欧などのヨーロッパ勢の3つに分けられるのですが、その中ではここ数年、中国人の増加が際立っていました。今年に入ってそれが急減しつつあるということも数字に出ています。一方で、2カ月にも及ぶデモによる中国との軋轢で、身近な避難場所としてタイの不動産がまた香港の投資家から物色され始めているということも、最近、友人のアナリストから耳にしました。これは短期的な流れなのかもしれませんが、市場にとって悪い話ばかりでもないようです。従って、今の停滞する不動産市場の中で、自分の持っている物件をどうしても売りたければ、香港の投資家層に顧客ルートを持つエージェントに売却依頼をするというのも一つの出口戦略だと思います。「今年上半期のコンドミニアム売買金額全体に占める外国人比率は19%」というキャプションで始まる、このレポートのポイントを見ていこうと思います(注:本文は下に貼り付けています)。1.今年上半期、バンコク首都圏全体では26,680ユニットのコンドミニアムが売買され、その中で外国人の購入は3,659ユニットと全体の14%であり、また、金額ベースでは19%を占めた。外国人購入額の中で都心部の占める比率は56%となった。2.バンコク都心部とラチャダーからラートプラーウにかけての2つのエリアでは、ユニットベースでどちらも25%と外国人比率が最多となったが、一方で、ほとんど見向きもされなかったのがノンタブリからバーンブアトーングにかけてのエリアである。都心部で外国人が購入したユニット数は1,231となり、外国人全体の購入数である3,659ユニットに対して34%であった。3.一方、金額においては、外国人の購入額は178億バーツ(約620億円)であり、バンコク売買市場全体の19%を占めたが、中でもラチャダーからラートプラーウでは同エリア売買市場の26%と、都心部の24%を抜き最高となった。占める都心部物件の購入額は99億バーツ(約340億円)と全体の55.6%となった。コンドミニアム新線・新駅についてcourthills10Comment(0)さて、余談はここまでにして、今回の主題である「中低価格のプロジェクトが市場を席巻する」に戻ることにします。これまでにも何回か書いてきましたが、タイ中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少で、投資目的のコンドミニアム購入は急減しています。タイ人のアッパーミドルクラスによる投資目的の購入が激減していて、今は自己居住目的の購入が中心です。以前よりかなり下がってきていて、15万バーツ/m2以上の物件はなかなか売れなくなっています。添付の図は、こういった自己居住目的の購入者に特に人気のある新線や延伸線、ブルー、グリーン、オレンジ、イエローの沿線で販売中の15万バーツ/m2以下の新規プロジェクトについてです。ミドルクラスは予算の関係から、今は不便でも将来電車が走るようになればもっと便利になるところを買ってきているというわけです。同じようなことを考えるので、これについては理解できると思いますが、日本人なら別に新築でなくてもいいと考えるところが、タイ人はやはり新築志向が強いところがちょっと違うというところでしょうか。この図を簡単に解説すると、現在開発が進む新線沿線プロジェクトで、実需層が買える15万バーツ/m2以下のプロジェクトの供給数です。1.ブルーライン(MRT):14,000ユニットの新規供給があり、既に75%が販売済2.グリーンライン(北部延伸線):9,280ユニットの供給で、既に82%が販売済3.オレンジライン(東側):17,400ユニット以上の供給があり、主にラームカムヘーン通り沿いとフアマーク駅周辺4.イエローライン:ラートプラーウ周辺の2,000ユニットすなわち、新規開発プロジェクトにおいては、自己居住目的でとにかくマイホームが欲しいという人達が買う、先に(その1)で書いたオリジンプロパティやオールインスパイアのようなプロジェクトですが、こういった30m2もない狭小ユニットでかつ価格的にも200万バーツ前後までの物件が、これから数年間、新築市場を席捲するのだろうと思っています。残念ながら、我々は自己居住目的で買うのではないので、こういう狭くて劣化の速い廉価物件を買った場合、投資リターンが下手をするとマイナスになる可能性もあります。従って、この表のような新線沿線で開発中のプロジェクトにいくら人気があるといっても、我々日本人が投資として買ってもいいところはほとんどないと思うのです。一方で「40歳以下購入層の人気ロケーション」の中で、これから住宅取得を始める大きなボリュームゾーンであるミレニアル世代、特にアッパーミドルクラスと思われる層の需要についてこんなことを書いています。「(ミレニアル世代は)都心部で交通の便がいいロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。我々が注目するとすれば、やはりこういったダウンタウンやフリンジの中古を含めたリセール物件しかないと思うのですが、これを書いたのが昨年の9月のことであり、その後、融資規制等で状況が変わり、購入当初は賃貸してできるだけ資金回収しておき、自分が住むのはその後にするという投資的購入が激減した結果、当時の「彼らは30m2以下の物件で13万~30万バーツ/m2の価格帯の物件に興味を示す傾向がある」というくだりのところは、今は「15万バーツ/m2以下」に変える必要あると思っていますが...。何百ものサイトを確認し、無数の宿泊プランの中からどれが一番お得かを調べるのは非常に複雑です。重要な点は、お客様が予約したホテルが最適かつお得な料金かどうかということです。コンドミニアム新線・新駅についてcourthills10Comment(0)この1週間ほど、フィリピンの物件視察を兼ねて遊びに行っていたので、途中で話が切れてしまいましたが、今日から再開します。ところで、私には今回が初めてのフィリピンだったのですが、最近、ASEANで最も元気を取り戻しつつあるのがフィリピンのマニラとかセブのコンド市場ということもあり、ちょっと興味があったので見てきました。そもそもそこに住んでいるわけでもなく、土地勘もない門外漢の私には偉そうにああだこうだと能書きをいう資格もないので、旅行者目線で見てきた程度です。それでも、マストランジットの駅からの距離とか、デベロッパーのブランドやCRMといったバンコク市場においては重要なクライテリアも、フィリピン市場においてはほとんど役に立たないことぐらいはわかりました。わかるように、フィリピンはまだ透明度が低く、タイほどには不動産ビジネスが成熟していません。その分、リスクはあるものの、これからが面白いということでもありますが...。それと、これは余談ですが、フィリピン人はみんな英語を喋れるということだったので、私は少なくともアッパークラス以上はオランダ人のようにネイティブと遜色ないほどの英語を喋るのだろうと、勝手に想像していました。ところが、ホテルのレセプションマネジャーにせよ、デパートのマネジャーにせよ、いわゆるアッパークラスといわれる人達でも文法的な言い回しに間違いが多く、フィリピン人は実はそれほど英語がうまくないというのがわかりました。この違いはその国の生活水準や教育水準の差からくるのだろうと思いますが、ちゃんとした教育の中で正しい英文法を学んだ人はあまり多くないようで、必ずしもオランダ人のようにごく普通の一般人でもイギリス人と遜色ないほどの洗練された英語が喋れるわけではないようです。フィリピン人はさすがに小さい頃から英語を喋って慣れ親しんできていることもあり、日本人の下手くそ英語でも確実に理解してくれます。簡単な英語しか喋れない日本人にとっては、現地の人達とのコミュニケーションも取り易く、簡単な英語でもなかなか通じないことが多いタイとは違います。フィリピンはタイよりまだ全然物価も安いので、考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程住み易いのではないかとも思った次第です。私は20代でアメリカに留学したのですが、毎日英語で必死にビジネスの勉強をしていると、1年後には英語で夢を見るようになっていました。50を過ぎてバンコクに来てからタイ語の勉強を始めたのですが、もう8年もいるのに一度もタイ語で夢を見たことはないし、テレビを見てもあまりわかりません。歳をとると語学習得力も愕然と低下するのだと思います。従って、もしフィリピン人がみんなオランダ人のように英語が流暢だったら、多分、普通のリタイアした日本人はヒアリングがついていけないので、フィリピン生活は相当なフラストレーションになるはずです。従って、フィリピン人も実は英語があまりうまくないということは、逆に聞き取りやすいということでもあり、リタイアした日本人ロングステイヤーにとっては、むしろ過ごし易い国なのではないか、と私は思ったのでした。コンドミニアム新線・新駅についてcourthills10Comment(0)ではここで、身近な例を挙げてみます。前回のAREAの表では、7年間の値上り率No.1になったのがミッドタウンフリンジ、BTSスクムビット線のオンヌット駅周辺です。中で、一番のお勧め候補地として推薦したし、実際に私自身も7年前に同駅の将来性に着目して、まだ更地状態のときに駅前のプロジェクト(この写真の右のハイライズ)で2ベッドルームを購入したのですが、既に今年で築5年になりました。ここには私自身が今も住んでいるので、周辺のタイ人業者とも時々雑談をするのですが、彼らによれば、年初にオンヌット駅前でシネマコンプレックスがオープンしたこともあり、現在の駅周辺地価はさらに値上りして80万バーツ/4m2(タランワー)を超えているそうです。問題は、ここまで地価が上がると、もし駅前で用地取得ができたとしても、新規で開発されるコンドミニアムの売値は軽く20万バーツ/m2を超えてしまい、デベロッパーが争って取得しようということにはならないだろうと思うのです。同じような例が2駅先のプンナウィティ駅前で開発分譲中のクインです。外国人販売用ユニットの平均価格は21万バーツ/m2台で、この価格に相応しいラグジュアリー級のハイスペックなのは認めますが、残念ながら売行きは大してよくありません。実際、「アナンダのポジショントーク(その2)」でも書いたように、今の新築市場ではグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、なかなか売れなくなっています。従って、地価がここまで上がってくると、自己居住目的のアッパーミドルクラスではもうミッドタウン駅前のハイライズプロジェクトには手が届かないのです。スクムビット77とか81にある周辺プロジェクトであれば新築でも価格的に購入可能であり、中古であれば駅前でもまだ大丈夫なので、オンヌット全体が手が届かなくなったわけではありません。私は今、この沿線、特にプラカノーンからウドムスク間でIRRが10%以上を期待できる5つの有望中古物件だけに絞って、予算が2,000万円以下のクライアントに底値買いを勧めているのですが...。一方で、頼みの綱であった中国人バイヤーも減りつつある中にあっては、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、大手デベロッパーでさえも大きな開発資金が必要なハイライズにはなるべく手を出さないようにしているのが、今の業界事情です。Seller)と呼ばれる、何らかの理由により売却を余儀なくされた地主が駅前の一等地を売り出したとしても、多分安く買い叩かれてしまうはずであり、実はこれが本当の市場価格なのです。従って、実際にはCBDやオンヌットのような人気のあるマストランジット駅周辺の地価は停滞、もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと、私は思うのです。来年から土地に対する課税も始まり、こういうフォーストセラーがこれから出てくるかもしれず、もしそうなると地価の下落が具現化することになります。私が参考資料として載せた表です。Affairs)で、それを私が邦訳したものですが、2017年末時点において、過去7年間で地価上昇が最も激しかった駅周辺の地価を彼らが鑑定したランキング表です。著書の表でも、50万バーツ/4m2以上になると販売価格が15万バーツ/m2を超えてくると注釈を入れましたが、その条件として「アシュトンアソーク、引渡しできず(その2)」で説明したように、ハイライズが建てられる要件を満たしている必要があります。これについては前述著書の第4章6項「投資のロケーションは地価水準で選べ」でも解説しているので、読んでみて下さい。各駅の地価水準は、自分が投資すべきセグメントのプロジェクトに相応しいエリアであるかどうかの重要な判断基準にもなるので、バンコクでコンドミニアム投資をする上で、基礎知識として知っておくべきことです。ちなみに、いくら駅に近くても、23メートルの高さ制限がある8階建のローライズしか建てられない土地では、容積割増が十分取れず、あまり値上りしません。それもあって、私はオンヌット駅前のチャンバースについて「DDプロパティの市場予測(その3)」で解説したように、自己居住や長期のイールドプレイが主たる目的であれば買ってもいいが、数年程度の比較的短期の投資でキャピタルを取ってIRRで勝負するつもりであれば、投資には向かないプロジェクトだと思っています。ところで、この新聞記事の内容では、バンコクのコンドミニアム市場は今後も順風満帆というような印象を受けてしまうのですが、実態はそうではないと私は思っています。この中でフェニックスプロパティコンサルタントがいっている、”中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである”というところですが、どこか投資を煽るようなこのくだりには、私は賛成できません。CBDや人気のある都心部やその周辺の駅前の地価などは、現在、停滞もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと思うのです。)に数日前に載っていた記事ですが、近い将来、ミッドタウンや郊外であっても将来の新線や延伸線の駅周辺で開発されるプロジェクトの場合、10万バーツ/m2以下で買えるものはもうなくなってしまうだろうというものです。この記事の内容について概要を訳していきます(注:原文は本文の下に添付)。マストランジット新線や延伸線の工事が進むにつれて、沿線の地価も値上りしてきたが、その結果、周辺のコンドミニアム開発コストも上昇し、今では10万バーツ/m2以下のプロジェクトを見つけるのが困難になった。専有面積も小さくなるばかりである。それに伴い、低所得層の人々は職場からさらに遠ざかった郊外の不便なところに住むしかなくなっているが、それでも彼らの住宅需要は大きい。従って、デベロッパーは今、郊外のマストランジット新線や延伸予定地で、10万バーツ/m2以下のプロジェクトの開発に注力している。オリジンプロパティが将来オレンジラインとイエローラインが交差するミンブリで開発中のプロジェクトや、オールインスパイアがラートプラーウで開発中のプロジェクトなどは7万バーツ/m2である。いずれにせよ、郊外でこの価格は高いというしかないが、これも新線の影響である。フェニックスプロパティコンサルタントの調査によれば、今ならまだ10万バーツ/m2以下のプロジェクトがいくつか存在するが、将来、これら新線や延伸線が開通すれば、今よりさらに地価が上昇してしまうことから、こういう価格帯のプロジェクトはもうなくなってしまうであろうとのことである。バンコクに存在した5万バーツ/m2以下のプロジェクトが市場から消えて久しいが、これと同様に、やがて10万バーツ/m2のプロジェクトもなくなってしまうのである。中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである。結局、新規プロジェクトの価格は用地取得価格に左右される。現在各デベロッパーが建設用地として探しているのは、容積率(FAR)が700%あって50万バーツ/4m2(タランワー)以下で買える土地であるが、これであれば、15万バーツ/m2以下でなんとか新しいプロジェクトを開発できるからである。翻訳はここまでですが、以前、著書でも書いたように、バンコクの場合、マストランジット沿線の容積率が700%エリアでは、一つの目安として地価が50万バーツ/4m2以上になると、新規プロジェクトの売出価格が15万バーツ/m2を超えてくるというのが、業界の共通認識でもあります。従って、10万バーツ/m2以下で売り出されるハイライズプロジェクトの場合、地価が30万バーツ/4m2以下でなければ建てられないのだろうと思うのですが、そうやって見ていくとサブアーバンならまだしも、ミッドタウンではもうなかなか難しくなってきているのがわかります。)に出ていた記事ですが、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で6回にわたって私が書いた内容とほぼ同じようなことが書いているので、敢えて取り上げました。この記事の概要を書いてみます(注:原文は下に添付しています)。不動産賃貸サービスのプロパチルが賃貸市場動向に関する討論会を開いたところ、参加した企業から以下のようなコメントがあった。1.CBDであるプルンチットエリアでは新規プロジェクトが次々と竣工したことで、新しい賃貸物件が市場に大量に供給され、現在借り手市場となりつつある。その結果、特に月額家賃が10,000~30,000バーツの物件が(家賃下落の)影響を受け始めている。2.CBD周辺のダウンタウンや郊外の一部では家賃が半額まで落ちたところも出てきていて、さらに入居者もライフスタイルへのこだわりが強くなりつつあることから、その住宅需要にも変化が出てきている。マストランジットシステム沿線の便利なエリアにあるコンドミニアム、特にオンヌット、プンナウィティ、ウドムスク、ベーリング、サムローンがますます人気を集めつつある。3.一方、CBDにあるコンドミニアムで月額家賃が20,000~25,000バーツの物件は次第に入居者募集に時間がかかるようになった。空室リスクが高くなりつつあり、家賃の下落も始まっている。その理由は、供給過剰による競争激化で賃貸市場が借り手市場になりつつあるからである。4.しかし、月額家賃が6,000~9,000バーツの物件に対する需要は大きく、特に大学の多いランシット(注:タマサート大学がある)やガセサート大学の近くにあるサパーンマイ周辺の人気が高い。ペチャブリー、ラーマ9、スティサーンのようなMRT沿線エリアも中国人の入居者需要が大きい。以上ですが、これからはスクムビットラインのミッドタウンが人気が出てくるのでCBDよりも狙い目であるとか、イールドプレイをするのなら日本人駐在員に固執せずこれからはタイ人需要をもターゲットにすべきであること、そして地下鉄MRT沿線のラチャダーピセーク通り沿いのラーマ9やフアイクワン、スティサーンなどは中国人や韓国人が入居者になるのでやめておいた方がいいということなど、私がこのブログで書いてきた理由がわかると思います。家賃が半額まで下落しているというのはあまり聞いたことがないので、ここで書いている通りごく一部のことではないかと思います。築年数の経った、しかも駅から500メートル以上離れたような投資対象としても全く面白みのないような物件です。ところで、これからコンドミニアムを買って賃貸運用をすることを考えているのであれば、ラーチャダムリやプルンチットに代表されるセントラルルンピニ、そしてアソークからエッカマイにかけてのインナースクムビットと呼ばれる欧米人と日本人が多く住む、いわゆる高級住宅街にはそろそろ見切りをつけて、ミッドタウンに目を向けた方がいいということです。この意見に反対する人も多いだろうし、同じ不動産関連記事を読んでいても、安くなったCBDが今こそ買いだという意見も目にするので、そう思う人はプロンポンとかトンローの新築物件を買えばいいですが、私はあまり興味がありません。アソークからトンローにかけての高級物件市場がもう終わりというわけではありませんが、これから日本人エクスパットが減っていく中、現在工事中の新規ラグジュアリープロジェクトが次々と竣工し賃貸市場に出てくてくるという2つの大きなアゲインストの中では、投資回収に時間がかかり過ぎると思うのです。従って、これまでにも書いてきたように、特にプラカノーンからウドムスクにかけてのエリアが今、一番投資妙味があると私は思っていますが、そこの駅前で築浅のブランドプロジェクトを狙っていくべきだと思っています。残念ながら、家賃水準が10,000バーツ程度では投資として規模が小さ過ぎるし、スクムビットライン沿いはあまりそれには固執しなくてもいいと思います。ランシットなどの学生需要であれば10,000バーツ以下の物件に人気があるのはわかりますが、15,000バーツ前後でも欧米人や日本人の現地採用やデジタルノマドの需要があるし、タイ人アッパーミドルクラスでも次第にこのぐらいの家賃が払えるようになってきています。それでもこの程度の家賃収入では投資規模として小さすぎるのですが、順次複数ユニットを買い増ししていけば、投資規模を大きくすることができるし、その分、リスク分散もできるというメリットもあります。コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。