コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)5.168スクムビット36(104ユニットのローライズ)さて、最後のプロジェクト、168スクムビット36です。BTSトンロー駅から歩くこと約10分、約800メートルの距離にある現在プリセール中のプレビルドで、VTARA36の隣です。全体としては敷地も小さく約100ユニットとバンコクでは小ぶりなごく普通のプロジェクトですすが、最も多い北向きの1ベッドルームは開口部が5メートル以上あり、広さも34-36平米と、1ベッドルームに求められる基本は押さえています。ところで、VTARA36とこのプロジェクトは入居者層が先のフラグラント、URBITIA、RHYTHM36-38と少し違います。現地採用で、特にアマタナコンやサムットプラガーンの工業団地に毎日車で通う、しかも月額家賃の予算が25,000から30,000バーツ程度の入居者がターゲットだろうと思います。これまで多くのプロジェクトを見てきて、駅から800メートルと遠くてもトンローで1,500万円以下なら下手な郊外物件に手を出すよりよほど面白いと思います。実際、VTARA36は既に9割売れているし、結局のところ、VTARA36と168のセールスポイントは、日本人投資家の平均的予算を満たせる手頃な投資物件だということです。価格も同じ水準であることから、この2つのうち、どちらを投資対象として選ぶかということになれば、やはり1ベッドルームの基本を押さえた168の方だろうと思います。これまで書いてきたように、トンローのソイ36は新線グレイラインの開通もあってこれから様変わりする可能性があり、要注目だと思います。トンロー駅からRHYTHM36-38までの400メートルは、今後道幅もセットバックされて広く歩きやすくなり、更に新しいSC、フラグラント、URBITIA、RHYTHMの新築コンドミニアムが建ち並ぶことで、通りのイメージは格段によくなります。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)4.VTARA36(全5棟、466ユニットのローライズ)このプロジェクトはRHYTHM36-38を通り過ぎて更に400メートル歩きます。新興デベロッパーながら、プロンポンのソイ43でHコンドというハイライズを昨年竣工させていますが、これは本来行き止まりのソイ43を3方向に出られるようにするという企画のよくできたプロジェクトであり、まあ安心できるデベロッパーだろうと思います。モデルルームも見ましたが、内装や部材はいいものを使っていて、セグメンテーションでハイクラスのクオリティに到達しているし、駅から800メートル(徒歩10分)だけあって販売当初の価格も平米13万バーツ台とリーズナブルです。開発規模も大きく敷地形状をうまく使った棟配置です。最初から日本人駐在員の入居者をターゲットにしていて、男女別の温泉浴場を作ったりと他との差別化を図ったりもしています。開口部が狭いのが問題です。添付図の1ベッドルームがVTARAで最も多いのですが、通常、ダブルでもキングサイズでもベッドの長さは2メートルなので、通路の60センチを加えるとベッドルームの間口は2.6メートル必要です。同様に、最近は40インチ以上の大きなテレビが普通になってきたので、無理なく見るにはリビングも同じくらいの間口が必要です。従って、1ベッドルームの場合、5メートル以上のフロンテージが基本です。このプロジェクトはそこが欠点で、日本の廉価なマンションでよく見かける間口を狭くして戸数を稼ぐことをしています。その結果、このようにリビングがいびつになり、全体としての使い勝手が悪くなります。このプロジェクトの1ベッドルームは大半が28平米台と30平米以下のユニットです。(その2)で書いたように、30平米以下の1ベッドルームは狭過ぎるだけでなく既に過剰供給であり、買ってはいけない物件です。結局、投資としては賃貸が難しくなるので、せめて35平米くらいは欲しいところです。それでも2月に販売開始してから、まだ更地なのに既に9割に購入予約が入っていて、今残っているのは暑い西向きの部屋と最終分譲である温泉棟だけです。徒歩10分と距離はあっても、この価格帯であればトンローの場合は売れるということでもあります。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)3.RHYTHMスクムビット36-38(前回、その3に載せた写真奥に見える建築中の25階建、496ユニットのハイライズ)RHYTHM36-38は今も工事中で、来年の第1四半期中に竣工引渡し予定です。これは昨年11月にシティ・スマートが調査した価格比較図ですが、2014年半ばに平米15万バーツで売り出した当プロジェクトは、この時点で平米17万バーツへと約13%値上りしています。現在の予約権リセール価格は平米19万バーツ前後と、約2年で25%ほどの値上りです。発売当時、ソイ55側でも新規供給が出ていたので、ソイ36のプロジェクトは大して注目されていませんでした。それが今は用地不足もあって開発の流れはソイ36や38に移り、次々と新しいプロジェクトが出てきています。RHYTHMシリーズは三菱地所の影響かもしれませんが、南国なのにモノトーンでシックな内装デザインが多く、また、インターロッキング等、無理に日本のやり方を強調しているので私の趣味ではありません。いうのが好きな人も多いと思うので、それを否定するものでもありません。そこで(その1)で載せた7月のセミナーで使った資料でも特にこのプロジェクトを取り上げ、平米17万バーツ台のキャンペーンセールは決して悪くない価格だったとコメントしましたが、実は私は、今となっては、トンロー駅周辺のプレビルドでは、予算さえ許すのならこの物件がベストバイだと思っています。これからサンシリ、フラグラント、ランドアンドハウスから平米30万バーツを超えるスーパーラグジュアリーが次々とソイ36と38の駅周辺に出てくることを考えると、当プロジェクトの割安感が際立ちます。トンロー駅から500メートル以内では、平米20万バーツ以下のハイライズはもう出てこないと思います。当物件は駅から400メートル(徒歩5分)ですが、見ての通り近くに眺望を遮るハイライズがなく、向こうに見えるノーブル、サンシリ、SCアセットの駅前の3つのプロジェクトのようにひっつき合って建ってないのがいいです。グレードもAPの中では上位から2番めのRHYTHMで、ソイ36が注目される前のまだ安かった頃の用地取得もタイミングがよかったと思います。竣工が近くなってきているので、これからゲンガムライの売りが相当数出てくるはずです。そんなダメプロジェクトではないので、プリセール価格での投げ売りというのはまず期待できませんが。従って、平米18万バーツ以下で、高層階広めのユニットで賃貸需要のある間取りに絞って積極的に探しにいくのがベストだろうと思います。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)スクムビット・ソイ36がこれから開発が進み、様変わりする可能性が高いということは既に前々回の(その1)でも書きました。今のところソイ49、51、38に比べて一番開発が遅れています。実際に行って見てもらえば分かりますが、ソイ36は中に行くほど他の3つのソイに比べてごちゃごちゃしていて落ち着かない通りです。こんなところはダメだと思うのであれば、オーソドックスにトンローソイ55を買えばいいのですが、個人の不動産投資には普通、株のように悪目買いとか逆張りはないと私は考えていて、既存のエスタブリッシュされた高級住宅地への投資か、潜在的にこれから開発が進み様変わりする可能性のある場所への投資か、基本は2通りの順張りしかないと思っています。典型的な後者であるソイ36は、あと5年もすれば様変わりするポテンシャリティを秘めたロケーションだと思います。そのソイ36で、今後次の5つのプロジェクトが立ち上がる、もしくは竣工しますが、これからそれぞれについてコメントしていくことにします。フラグラント・デベロップメントによるSCとコンドミニアム開発この写真はつい先週、私がBTSトンロー駅から撮ったもので、手前左の広大な更地にフラグラントがSCを開発するようです。詳細は未確認ですが、駅周辺にはまとまった規模の店舗がないのでこれが完成するとソイ36は生活利便性で格段に良くなります。この奥にできるコンドミニアムの方は平米35万バーツ以上のスーパーラグジュアリーになるらしく、将来の価格上昇を相当織り込んでしまっているため、あまり投資妙味はありません。これならソイ55の築浅中古を買うべきです。URBITIA(130ユニットのローライズ)次にフラグラントのコンドの向こうにできるのがURBITIAというプレビルドで平米18万バーツ台。新興デベでこれが初めてのコンドミニアムです。拙著の本、132ページで写真付きで紹介したように、プレビルドで新興デベというのは注意しなければなりません。「パンフレットと出来上がった物件のグレードが違う!」というプレビルド特有のリスクが存在するからです。このプロジェクトは、建物中央にエイトリアムを入れて各階の共用部通路を回廊形式にし、全館に採光するという斬新な設計です。凝ったデザインのコンドほど工事監理をしっかりやらないとコストオーバーランのリスクがありますが、自社でモニタリング・エンジニアも抱えてない中小デベの場合、このリスクはもっと高くなります。その結果、資金力のない中小新興デベは他のところでスペックダウンする可能性があります。不動産評価サイトを調べると、このデベは消費者からその誠意のない対応や、いい加減なことを言うという苦情が寄せられていて、ちょっと心配です。はいってもまだ更地ながら既に9割が予約済みという噂も聞こえてくるので、やはりBTSトンロー駅から徒歩3-4分というこのロケーションは魅力なのだろうと思います。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)私は現地在住の投資家として、マーケットの動きを逐次ウォッチしてきたのですが、首尾一貫、繰り返しブログの中で書いてきたことが3つあります。1.30平米以下の物件は買うな!総額が大きくならないので売りやすいというデベロッパーの一方的な都合だけで、今まで30平米以下の狭くて使い勝手の悪い部屋が大量に供給されてきたが、今やダウンタウン、郊外を問わず明らかにオ―バーサプライであり、日本人エクスパットに貸すのは難しい。相当するバンコクのパリモントン、つまり、近隣3県のサムットプラガン県、パトゥンタニー県、ノンタブリー県は買ってはいけない。ここではこれからも土地がいくらでも出てくるし、銀行の住宅ローン融資もつかないので市況は向こう数年間好転しない。増賃もなければキャップ・コンプレッションも起こらないから投資対象としては失格。そこで私は拙著の本の中でも、買うならダウンタウンか遠くてもオンヌットのようなバンコク都内のミッドタウン・フリンジ、そしてセグメンテーションでアッパークラスかそれより上に入る物件を買え、と固執してきたわけです。3.割安な築浅中古物件を買え!デベロッパーは地価高騰を理由に新規プレビルドの販売価格を毎年当然のように値上げしてきた。一方で、大手デベロッパーは従業員にボーナスを年間10ヶ月も払っていたりと十分儲けていて、タイでは不動産デベは高給業種である。これは消費者不在の値上げでもあり、投資としてはむしろ価格上昇の出遅れ感が大きいエリアで築浅中古を買うべき。新規のプレビルド全部がダメというわけではなく、これは買いだというプロジェクトも当然あります。郊外であっても、例えばサムローンのメトロポリスなど、予算の制約で10百万円以上は無理だがそれでもどうしても買いたいという人には、いくつか選りすぐったプロジェクトを、私のクライアントにはお勧めしてきました。はいっても、所詮、サムローンなどはサムットプラガーン県。バンコクが東京ならサムットプラガーンは千葉県みたいなもので、プライドの高いタイ人アッパーミドルクラスが敬遠する可能性が高いのです。大儲けできるようなことを書いた本がたくさん出ていますが、常識で考えて土地勘もなく、地歴や土地柄、市場のトレンドもよく知らない外国人が簡単に儲けられるわけがありません。本当にいいプロジェクトは、我々が出て行く前にプリセール段階で現地の投資家に先に買い占められてしまっていることが多いし、そもそも、自分で果敢に不動産投資をしたこともなく、従ってそれで大きな損を出した経験もないのに、ただ他人に投資を焚き付けているだけにしか思えません。次回は、ソイ36の5つの競合プロジェクトを比較しながらコメントしていこうと思います。コンドミニアム注目のスクムビット36courthills10Comment(0)バンコクでは、三菱地所がAPと、三井不動産がアナンダーとそれぞれJVを組んで、次々と新規プロジェクトを開発していることは以前にも何度か書いたし、タイ不動産に興味のある人なら知っている人も多いはずです。そんな中、日系中堅デベロッパーも初めて現地のデベロッパーとJVを組んでトンローのスクムビット・ソイ36で新規のプロジェクトを発表しました。現在、ソイ36では三菱地所とAPのJVプロジェクトも進行中であり、トンローでも特にソイ36は開発が遅れているだけにポテンシャリティが高く、今後注目すべきと思うので、今回、このブログで取り上げてみることにします。7月の東京でのセミナーでもそのソイ36を題材に取り上げて、日本人が多く住むトンローで今何が起こっているかについて話したのですが、その時もここに添付した資料を使って、前述のAPと三菱地所がJVで開発しているRHYTHMスクムビット36-38を推薦しました。ローでは今後、軒並み平米30万バーツを超えるプロジェクトが立ち上がります。そこで以前、「トンローは商業施設、レストラン、その他生活に必要なものが揃っていることから住宅地としての潜在的な将来性は抜群であり、大きな需要がある。投資のチャンスも大きいということでもある」と大手仲介会社シティスマートのコメントを紹介ました。同時に、「現在、トンロー周辺では住宅の建設用地が払底し、増え続ける住宅需要はその周辺エリアに向かって広がりつつある。ソイ49、51、そして反対側のソイ36から38にかけてのエリアである」と書きましたが、これについては業界関係者の誰もが認めることで、今、大手デベロッパーは用地取得に奔走しています。その結果、私はトンローはやはりソイ55が本当のトンローであり、ソイ38まで行って平米30万バーツもする新規プロジェクトを買うのなら、本流のソイ55で築浅中古を買うほうがいいと締めくくりました。一方で、「トンローには今後グレーラインの新線計画があるし、これが開通すればトンロー通りからちょっと入ったソイの物件でもグレーラインの新駅から200メートル以内の築浅物件を探して今から投資しておけば、まあはずれることはないと思います」とも書きました。この新線の恩恵を受けるのはソイ55だけでなく、ソイ36と38も同じです。ソイ49と51にはあまり恩恵がありません。にほんブログ村コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。