[特別補講]まず、前提ですが、報酬額の計算方法はこれまでと同じです。「現地調査等に要する費用(従業員の給与等も含みます)」も請求できることとなりました。現地調査等に要する費用を以下「実費」といいます。100万円の売買を仲介した場合、仲介手数料5万円+実費がもらえるわけです。仲介手数料5万円+実費は、18万円以下でないといけません(別途消費税を受け取ることは差支えありません)。実費には、様々な費用が含まれます。「この従業員の給与は、すべてこの不動産を売るために頑張った実費です」と言い張れば、実質18万円の報酬(建前は報酬+実費ですが)を受け取ることができるわけです。仲介手数料+実費の上限が18万円になったというのは、業者からすると、報酬額の上限が18万円になったのと等しいのです。(この点、色々問題もあるでしょうが、はっきり言って法律が不出来すぎます。)ところで、400万円の売買だと、4%+2万円が18万円になりますから、実費を請求することはできません。よって、今回の改正は、400万円より安い金額で仲介した場合に適用されることとなります(この点、法は「400万円以下」の場合と規定しています。厳密に言えば400万円の場合に適用されないので、400万円「以下」という表現はおかしいのではないかと私個人は思っています。