コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)また、(その3)で添付した表でも分かるように、例えば日本人の多いプロンポン駅すぐ近くのザ・XXXIX(39)やマーク・スクムビットなどは販売当初の価格から4割以上販売価格が上昇していますが、これらは多分に用地不足による地価上昇と需要の強さからくるものです。(その1)で書いたように「今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいく」ので、今後も目先のきく投資家はスクムビット39や55のようなところを狙ってきます。従って、こういうところでは、値上りが速すぎて一時的に調整が入るということはあっても、供給が行き渡って需要が枯渇するということは普通ありません。最近のトンロー通り沿いプレビルドは価格急騰で売行きが停滞していて、しばらくは値上りしそうにないものの、いつかまたさらなる値上りが始まると思います。郊外プロジェクトの場合、同じように工事が進むに連れて値上げをしていくデベロッパーをよく見かけますが、その多くは根拠のない見せかけの値上げであり、竣工が近づくにつれてローンが借りられない等の理由で売りが出た途端、その程度のストレステストで価格が暴落する例がよくあります。そもそも、本当に優れた郊外物件なら価格も手頃なので、販売開始1ヶ月位でほぼ完売しているはずであり、ダラダラと時間をかけて値上げをしている暇などないはずです。売れないから価値が上っているかのように見せかけて、購入意欲をそそろうとしているのだろうと思うのですが...。結論として、今、一般的な日本在住の日本人投資家が買うべきコンドミニアムは、大まかに言って、BTSスクムビット線のダウンタウン、オンヌット辺りのミッドタウン・フリンジで駅の近く、価格は15万バーツ/m2から20万バーツ/m2位、40m2前後の広めの1ベッドルームか50m2から60m2の2ベッドルーム、だろうと思います。これは新規プレビルドである必要は全くありません。私が連載しているArayZ(アレイズ)10月号のコラム記事でも詳しく書きましたが、デベロッパーが30万バーツ/m2を超える高額プレビルドで苦戦している今こそ、この表にあるように、リセール物件を新規プロジェクトより3割以上安い価格で買えるチャンスだと思っています。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)さて、これまでバンコクポストに載ったコラム記事を見てきたのですが、正直なところ、この内容をそのまま受け取らないほうがいいようにも思います。そもそもこの国際比較の基準がよくわからないし、実際、私の感覚では、今のバンコクのコンドミニアム価格はこれほどの割安感はないように思えます。それに、日本のマンションの平均価格が49万バーツ/m2とありますが、これだと560万円/坪以上ということになり、一体どこの平均だ?とさっぱり納得がいきません。それに対し、バンコクの平均が20万バーツ/m2とのことですが、20万バーツ/m2は現地ではラグジュアリークラスとハイクラスの境界線ですから、それほど飛び抜けた高級物件でもないのに、それをここで持ってきたら割安に見えるのは当然です。東京の都心3区の築浅マンションがバンコクの20万バーツの物件に相当するのだろうと思いますが、その平均価格が560万円/坪ということはあり得ないと思います。Appleの比較になってないように思えるのです。CBREにせよ、サンシリにせよ、ナイトフランクにせよ、コンドミニアムが売れなくなったら困るので、バイアスをかけているというか、ポジショントークで言っているのでしょうが、これはかなりミスリーディングであり、バンコクのコンドミニアム価格は海外に比べたら非常に安い、だからまだまだ値上りする、と単純な論理で過剰に購入者心理を煽っているように私には思えるのですが...。言っても、1.都心部の優れたロケーション、2.ハード面での安心感(施工クオリティとデザインやスペック)、3.適切な価格、の3要素がほどよくバランスしたプロジェクトは確かに需要があり、価格も香港やシンガポールと比べて割安感があるので、これからも値上りが続くだろうと私も思います。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)グローバルプロパティガイドとサンシリによれば、英国のコンドミニアムの平均価格は1.09百万バーツ/m2、香港が901,683バーツ/m2、米国が630,346バーツ/m2、日本が488,292バーツ/m2、シンガポールが485,572バーツ/m2、そして台湾が251,192バーツ/m2である。それに対してタイの平均価格は200,000バーツ/m2ということである。サンシリとナイトフランクの2016年ウェルスレポートによれば、サンシリのスーパーラグジュアリーコンド、98ワイヤレスの121m2の部屋が70百万バーツであるが、同じ価格で香港ではわすか40m2、ニューヨークで52m2、ロンドンで60m2、シンガポールで86m2、そして北京で116m2の同等のコンドミニアムが買えることになる。サンシリの98ワイヤレス、ペントハウスの現在の販売価格は666,666バーツ/m2であり、2011年に最高価格で売り出されたスコータイレジデンスのペントハウス価格に比べて65%の上昇である。プロンポンのスクムビット・ソイ39、メイジャーデベロップメントのマーク・スクムビットについては、今年の販売価格は3年前の23万バーツ/m2から34万バーツ/m2に上昇した。今年7月、APは同じくソイ39で完成済のスーパーラグジュアリーコンドミニアム、Vittorioを売り出したが、その価格は350,000バーツ/m2である。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)バンコクポストのレポート将来、用地不足により、バンコク都内中心部のコンドミニアム価格はさらに値上りするという思惑から、実需層だけでなく投資家も高級物件を買い続ける中、この需要にデベロッパーの供給が追い付かなくなっているのが現状である。中心部一等地での建設用地払底が進む中、ハイエンドプロジェクトの価格は地価上昇に伴って今も値上がりが続いている。それでもまだ、多くのデベロッパーが低迷する郊外の廉価プロジェクト市場からこのハイエンドセグメントにシフトしてきている。廉価なアフォーダブル物件の需要が弱いことから、このハイエンドへのシフトは昨年から続いている流れなのだが、高級物件である以上、当然そのロケーションはダウンタウンであり、彼らの用地取得需要がさらに地価を押し上げる結果となっているのである。CBREリサーチの調べでは、今年に入って5ヶ月間で売り出されたハイエンドコンドの全体価格は43億4千万バーツと昨年同期比で16%もアップしている。平均価格も235,429バーツ/m2から292,800バーツ/m2へと24%の大幅上昇となった。ユニット数に関しては1,884ユニットから955ユニットへと、プロジェクト数についても7プロジェクトから5プロジェクトへと減少した。用地不足で供給量は減っているものの、価格高騰により金額ベースでは供給が増えているのである。都内中心部のセカンドホームとして自己使用目的で使うタイ人富裕層、そして海外投資家では香港からの投資家が、こういう高額物件の主たる購入者である。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)これまで、郊外物件は自宅として使う実需層にはいいが、投資で買う場合、やはりCBDかダウンタウン、遠くてもミッドタウンフリンジまでがいいと書いてきました。これは別にバンコクだけに限らず、東京やロンドンなどの世界の大都市でもいえることで、不動産はロケーションが一番重要という、ごく当たり前のことです。今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいきます。バンコクのコンドミニアム投資で失敗している日本人に多いのが、日本との単純な価格差を理由に、こんなに安い価格で新築物件が買えるのなら、将来の値上りを見越して資産形成手段の1つとして、今のうちにバンコクの郊外物件を買っておこうというのがあります。これは、身長を測ろうとしているのに体重計に乗ってあれこれ検討しているようなもので、自己居住のための物件購入と投資のための物件購入ではそもそもクライテリアが違い、それを混同してはならないということに注意すべきです。その点、機関投資家は途中で投資基準がブレないのでまずこんなミスはしませんが、個人投資家もインベストメント・クライテリアをしっかり持っていれば、投資としては郊外物件を買っても儲からないからやめておこう、と思えるようになります。郊外物件は安くて一見、リスクが小さいように見えますが、近くに余程大きな開発計画でもない限り、投資という意味では、実はハイリスク・ローリターンであり、むしろ都心部の高級物件こそローリスク・ハイリターンのものが多いということになります。これに関連して、興味深いレポートがバンコクポストに載っていたので紹介します。題名は、「ラグジュアリーコンドミニアムの需要は枯渇しない」というもので、CBDなどの高級物件需要は今後も衰えないということをいっているのですが、郊外の実需向けアフォーダブル物件は需要はあるものの、供給もいくらでも可能なので需給がなかなか締まらず、投資としてはあまり魅力がないということが分かるのではないかと思います。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)このバンコクポストの記事は、予算が1,500万円から2,000万円ほどの一般的な日本人個人投資家にとっては注目すべきニュースです。タイ人アッパーミドルクラスが買うハイエンド・コンドミニアムといえば、セグメントでいうアッパークラスからハイクラス、金額にして150,000バーツ/m2前後であり、我々にとっても手ごろな投資金額だからです。このことは、拙著「バンコク不動産投資」の第4章でも書きましたが、為替や金利、株式市場の動向に左右されやすい外国人やタイ人富裕層が買うラグジュアリー物件よりも、ホワイトカラー・ミドルクラス(アッパーミドルクラス)の実需買いは裾野が広く大きな流れであり、このクラスのマーケットは堅実な成長が見込めるという考えは、今でも変わっていません。今、ダウンタウンで駅から500メートル以内の新規プロジェクトで、アッパーミドルクラスが買えるものはかなり少なくなってきているというのが実状でもあり、そうすると次のターゲットはやはりバンコク都内のミッドタウンフリンジやミッドタウンに移ると思います。バンコク都内のミッドタウンならどこでもいいのかというとそれは全く違います。パープルライン沿線のウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどは膨大な供給過剰が今も続いており、我々日本人は絶対に買ってはいけないエリアです。タイ人の業界関係者から聞いた例として、APのアスパイアー・ウォンサワン、イースタンスターのアンバー・ティワノン、同じくAPのアスパイアー・ラタナティベート2などは売行きがよくないプロジェクトとして知られているようですが、こういう業界事情に明るくない日本人は特に敬遠すべきエリアです。同様の理由で、ベーリング以遠のグリーンラインの延伸でエラワンやサムットプラガーンに期待する日本人投資家も多いものの、私はそれにも否定的で、タイ人アッパーミドルはそんなところはまず買ってこないと思っています。この辺りで廉価な1ベッドルームを買うのはいわゆる地元の工場労働者であり、今の銀行の与信基準ではほとんど住宅ローンが借りられないことを考えると、これからも販売不振は長引くと思っています。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)さて、これまでラグジュアリー以上のハイエンドプロジェクトに関して今後の問題点について見てきましたが、実際に今、中途半端な新規ラグジュアリー物件の売行きは低迷していて、多分、今年一杯は回復しないと思います。可能性は小さいものの、最悪の場合、スーパーラグジュアリーにも飛び火して、ラグジュアリー市場総崩れというシナリオもありだと思っています。買うから上がる、上がるからまた買うという日本で起こった本当のバブルを経験した私から見れば、これはバブル崩壊というより、事前にマーケットリサーチをしようともしない新興国デベロッパーによくある無謀な供給過剰が勝手に引き起こした不動産業界の自滅であり、これはこれで仕方がないとも思います。少なくとも、廉価なアフォーダブル市場で無謀ともいえる供給過剰を引き起こして、今、大手各デベはこれだけ苦戦をしているわけであり、多少は学習効果があればいいのですが。いずれにせよ、このブログは平均的な日本人投資家を対象に書いているし、私自身、スーパーラグジュアリーにはあまり興味が無いので、そういう人はCBREあたりに行って話を聞いたらいいと思います。少なくとも私は、今、ラグジュアリーセグメントは踊り場にきていると思うし、どうしても買うなら将来ヴィンテージになるような優れたコンドを買うべきだろうと思いますが、それでも私には身分不相応なので買わないと思います。ところで、前回のJLLのレポートではラグジュアリーの定義が150,000/m2以上になっているので、他社とは定義がちょっと違っていて混同してしまうかもしれません。私が使うセグメンテーションでもハイエンドの定義を200,000/m2以上としているのですが、他社もそうしているところが多いようです。従って、JLLの分類では一般にハイクラス(150,000/m2から200,000/m2)のセグメントもハイエンドに入ってしまうのですが、150,000/m2前後というのは購入者層が全然厚いので、ラグジュアリーと一緒にしてしまうのは無理があります。例として下に添付したのは最近のバンコクポストの記事ですが、今年、大手デベロッパー各社は外国人や富裕層がターゲットのラグジュアリーだけでなく、ミドルクラスからアッパーミドルクラスをターゲットにしたプロジェクト(JLLと同じくこれらも合わせてハイエンドと言っています)の売り出しにも注力しつつあり、これにより住宅市場全体が昨年比で少なくとも5%成長すると予想していいます。理由としては、中流以下の所得層は今年も金融機関から住宅ローンがなかなか借りられないため、需要が伸びないのに対し、ミドルクラスからアッパーミドルクラスのマーケットでは今後も旺盛な需要があるからとのことで、これは全く正しい選択だと思います。例として、プルクサーはこのマーケットでの売り上げ比率を昨年の10%以下から今年は20%へと拡大しようとしているし、ルンピニは昨年、彼らの主たる顧客層である中低所得層のうち、60%もの顧客がローンが借りられなかったことから、今年はターゲット顧客層をミドルクラスからアッパーミドルクラスにシフトしようとしているとのこと。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)以下はJLLレポートの続きスーパーラグジュアリー(250,000バーツ/m2以上)とラグジュアリー(150,000から250,000バーツ/m2)コンドミニアムの新規供給量は2012年にはわずか1,000ユニット強しかなかったのが、2015年には8,500ユニットに増加した。新規供給量全体に対する比率で言えば、2012年の1.9%から昨年は13.7%へと急増したことになる。デベロッパーが今の調子でラグジュアリーやスーパーラグジュアリー物件を供給し続ければ、やがて需要が追いつけなくなる可能性がある。実際、以前は好調だったラグジュアリークラスのプリセール販売達成率も2014年の85%から昨年は58%へと落ちてきているのだ。そんな中、デベロッパーのサンシリやSCアセットは外国人投資家にターゲットを移し、シンガポールや香港で海外ロードショーと呼ばれるマーケティングを展開してきた。タイでは土地付きの不動産がコンドミニアム以外には買えないという法的な制限から、今でも外国人投資家のコンドミニアムに対する需要は大きいし、人気プロジェクトについては外国人比率の上限である49%に達してしまうものもあったほどだ。それが今は購入希望者は多くの選択肢から選べるようになり、何ら急いでプリセールでコミットする必要はなくなっている。タイ人富裕層については不動産以外にほかに有力な投資対象が見つからないという事情もあって、今も尚、ラグジュアリープロジェクトの購入に食指を動かしているものの、彼らの場合、バンコク中心部でラグジュアリーコンドを買うだけでなく、郊外の一戸建てを買うこともできるので、外国人に比べて選択肢が多い。今のところ、廉価でアフォーダブルな価格帯のコンドミニアムからラグジュアリーコンドミニアムへ供給をシフトすることで成功しているデベロッパーも何社かあるが、今後さらに競争が激しくなるにつれてデザインやロケーションなどで特別な魅力がない高級物件は売れなくなるリスクが高まる。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)最近、JLLタイランド・リサーチのレポートが以下のような問題提起をしていますが、これはかなり説得力のある内容です。郊外の廉価なコンドミニアムが過剰供給で苦戦する中、大手デベロッパーはどこも売れ行きのいいハイエンド・コンドミニアムに開発の中心をシフトしつつある。ラグジュアリーコンドのセグメントについては、顧客層の基盤が小さいことからその需要も限られていることを忘れてはならない。今、平米単価で6万バーツ以下の廉価なコンドミニアムが供給過剰になっているが、これは大洪水のあと、2011年から2013年にかけてマストランジットの新線や延伸計画に先行して大量供給が行われた結果である。2013年だけでもこのセグメントでは43,000ユニットもの新規供給があり、これは2011年の3倍もの供給ラッシュであった。プロジェクトの売れ行きは落ち込んだままとなっている。それに対し、大手デベロッパーがどのような戦略で対応してきたかが、以下の例である。1.ルンピニはそれまでの主たる供給価格帯であった廉価なアフォーダブル・コンドミニアムからハイエンドプロジェクトにシフトしつつある。スクムビット・ソイ24の高級物件、ルンピニ24の成功により、今後はルンピニスイートのブランドでハイエンドプロジェクトを増やしていく戦略である。2.サンシリもザ・モニュメントやザ・ラインのブランドでハイエンドコンドにシフトしてきた。2013年にはラグジュアリーとスーパーラグジュアリーのプロジェクトが彼らの新規供給全体に占める割合はわずか9%であったのが、2016年には53%へと増加した。このように、現在多くのデベロッパーがラグジュアリープロジェクトにシフトする中、当然、次のような疑問が出てくる。コンドミニアムハイエンド・プロジェクト市場courthills10Comment(0)下に添付したのはプラスプロパティの調査レポートですが、バンコクで販売価格が20万バーツ/m2以上のいわゆるラグジュアリーコンドミニアムが過去5年間でどれだけ値上りしたかを調べたところ、平均で3割アップしているそうです。現在の経済不況により、中級と廉価なコンドミニアムプロジェクトの売れ行きが悪化する中、このラグジュアリーやスーパーラグジュアリークラスはタイ人富裕層や外国人に受け入れられていて、築浅物件やほぼ竣工が近づいているラグジュアリープロジェクトほど人気が高く、この表にもあるように将来ヴィンテージコンドになるような特別の魅力を持つプロジェクトの値上りは特に速いようです。ラグジュアリークラスの場合、ロケーションがよく、デザインやグレードも高いプロジェクトほど間違いがないということであり、一般の我々が買うように価格が割安かどうか比較検討することより、たとえ割高でも二度と出ないようなロケーションで、デザインやクオリティも他と比べて特別優れたものこそプレミアムがつくし、値上がりもするということです。ところで、5年で平均3割、優れた物件で4割から7割の値上りというのは、バブルを危惧するほど極端でもないと思うし、また、他とは違う差別化ができているプロジェクトを選ぶことが、今、バンコクでラグジュアリークラスを買う場合のコツだろうと私も思います。この流れがいつまで続くかというと、最近、ちょっと疑問に思い始めています。実際、2015年と2016年には相当数のラグジュアリーコンドが売り出されましたが、2016年に入ると同じラグジュアリークラスでも売れ行きが悪いものも結構出てきているというのが現状で、下手をするとこのセグメントは今後低迷期に入るかもしれません。ラグジュアリークラス以上であっても勝ち組と負け組が出てきている中、いつまでもこのラグジュアリーブームが続かない可能性があるのではないか、最近はそろそろ流れが変わる時期に来ているのではないか、というような気がするのです。コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。