コンドミニアム物語バンコクの不動産投資に役立つブログバンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。読んだ人なら覚えているかもしれませんが、「新築志向が非常に強く中古物件は人気がない」というのがバンコクコンドミニアムの市場特性だと書きました。実際、次々と売り出される新規プレビルドプロジェクトの売出価格が確実に上昇していくのに、中古物件はそれに比べて値上りが遅い、もしくはほとんど値上りしないという例がよくあります。地価上昇に伴い、新規供給物件の売出価格が上昇せざるを得ないというのは、当然の結果であり、理解できるのですが、日本を含め、先進国の不動産市場では新築と中古には相関関係があり、新築価格が上昇すれば割安感の出た中古物件価格も値上りするというのが市場原則です。バンコクの場合、この相関関係がないとまではいいませんがあまり強くなく、同じ中古物件でもそれなりに値上りするものと、さっぱり値上りしない、最悪、値下りするものも出てきます。従って、このバンコクの市場特性は世界の常識と相反するものともいえます。新築志向が強いといってもそれには限度があります。ここ数年は変化が起こりつつあり、バンコクでも次第に中古物件人気が高まってきているのです。最近は、中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その1)のところでも書いたように、新築でも10万~15万バーツ/m2の価格帯の物件が最もよく売れています。この価格帯ではCBDで駅から500m2圏内の新築物件はもう無理で、ダウンタウンからフリンジ、ミッドタウンの物件になるのですが、このセグメントは外国人投資家だけでなく、タイ人アッパーミドルクラスにとっても人気エリアです。そんな状況下、いつまでも新築物件にこだわっていると30m2もないような狭小ユニットしか買えなくなってしまうので、観光客にホテルとして貸すのが目的の中国人投資家とは違って、自己居住目的のタイ人アッパーミドルクラスは、もっと広い中古物件を視野に入れるようになってきています。今後、地価上昇に伴って新築価格がさらに上昇していくだろうことを考えると、我々も今のうちに条件のいい優れた中古物件に投資しておくことを検討すべきだと思うのです。短期転売目的でなく、賃貸運用によるイールドプレイで5年以上保有しようと考えているような投資家にとっては、今回の続編の著書でも書いたように、ロケーションやクオリティ、管理の優れた中古物件を選んで買う方が投資妙味があると私は思っています。increases(中古物件の値上りが始まる)と題したバンコクポストの記事を紹介いていくことにします。とっても大きな投資のチャンスをもたらし、今、バンコクやリゾート地でコンドミニアムの爆買いが始まりつつあります。タイ不動産への需要はアメリカ、オーストラリアに続いて3位に上昇していて、今年はもっと上昇しそうです。彼らはバンコクやパタヤで30m2前後のコンドミニアムを購入し、それを中国人観光客専門の宿泊施設として貸し出す100%民泊利用で、通常の賃貸運用より高い投資効率を得ることができるのです。これについては、タイ政府がいくら民泊は違法であると警告しても、外国人である彼らはあまり気に留めないようで、今はMRTのラーマ9、タイ・カルチャーセンター、フワイクワン、ラチャダーピセークなどで物件を買っています。「これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある」とのタイコンドミニアム協会のコメントにあるように、やがて地元住民との摩擦を起こすことになります。それもあって、私は以前からMRTのラーマ9からラチャダーにかけてのエリアでの不動産投資には否定的なのですが、一方で、今後も中国人投資家の不動産購入が増加することを考えると、バンコクの不動産市場は全体としてこれからもまだ相当な底上げがあるということでもあり、我々にとってもこれは大きな投資のチャンスでもあるわけです。台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ(その1)で「タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している」ということを書きましたが、今後次第にマーケットリスクも大きくなってくるので、今はまさにチャンスとリスクが混在する諸刃の剣的な市場でもあり、リスク軽減をどうやりながら投資をしていくかということが重要になります。ところで、ホアヒンでも民泊は違法との審判が下るで書きましたが、リゾート地ホアヒンではとうとう短期宿泊で賃貸したオーナーに対して3万バーツ、宿泊客に対しては1日あたり1万バーツの罰金が課されることになり、力づくでの民泊阻止が始まりました。この流れは、同じようなビーチリゾート地であるパタヤにも広がってくるように思うし、特にバンコクはリゾート地でもなく、コンドミニアムでは一般住民が住宅としてプライベートな生活をしているのであり、そんなところに大声でしゃべるやかましい観光客が入ってくると大きな社会問題に発展すると思います。そんな中で、我々はこれからどういう投資をすべきなのか考えた結果、やはり前述のMRT沿線各駅は避けるべきだと思いますが、日本人投資家にとってはまた別なところに投資のチャンスが出てきたと思っています。数ヵ月前にセントラルパタヤで売出され、あっという間に中国人投資家に外国人区分を買い占められてしまったサンシリのエッジの例からもわかるように、パタヤでも状況は同じで、同様の投資チャンスが出てきているように思います。コンドミニアムコンドミニアム・マーケット動向courthills10Comment(0)以下は先日、バンコクポストに載っていた記事です。タイコンドミニアム協会によれば、ここ数年、中国人バイヤーは増加の一途で、バンコクのコンドミニアム市場を席巻しつつあるだけでなく、この流れは今後も続くとのこと。中国人は、マストランジットの駅近物件で昨年竣工したコンドミニアムを現金買いしただけでなく、タイ人バイヤーに比べて10~20%も割高で買っているにも関わらず、竣工引渡しにおいてあまりキャンセルが出なかった。昨年、外国人バイヤーに所有権移転が行われたバンコクのコンドミニアム総額は710億バーツ(約2,400億円)にも上り、これは市場全体の27%に相当する。その内の約3分の1である236億バーツが中国本土と香港からの購入者であった。これら中国人購入者の大半は自己居住せず、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して旅行者に賃貸しようとすることから、今後問題を引き起こす可能性がある。過去3年間はタイに進出してきた外国資本デベロッパーのトップは日系企業であったが、今年に入ってからは中国系資本が日本を抑えてトップになっている。実際、今年に入って中国と香港で合わせて19社が3,340億バーツの投資資金をタイの不動産事業に注ぎ込んだ結果、2,530億バーツの日系企業勢は2位に転落したのである。いったことから、バンコク首都圏のコンドミニアム市場は今年も好調で、首都圏全体のコンド供給量は昨年と同様、55,000ユニットに近いと、コリアーズ・インターナショナルのリサーチ部門は予想している。ところで、新規供給の金額ベースでは25%アップの2,500億バーツになると見込んでいるが、これは多くのプロジェクトが高級物件にシフトしたからである。今年の上半期に売り出されたプロジェクト総額は1,038億バーツと、昨年同期の495億バーツの倍以上となった。この違いは昨年は郊外での供給が多かったのに対し、今年は都内での供給が大幅に増えたことが主な原因である。過去4年間、50,00~100,000バーツ/m2のユニット数が全体の5割を占めていた。100,000~150,000バーツ/m2が23%、50,000バーツ/m2以下が11%であった。2014年第1四半期から今年の第2四半期にかけて売り出されたコンドミニアムについては、100,000~150,000バーツ/m2の物件の成約率が81%と、最もよく売れたという調査結果が出ている。courthills10Comment(0)民泊問題など、平気で問題を起こす中国人投資家ですが、やはりそんなことをしていたのか、と納得したりもしましたが、まだまだ中進国のタイでは社会制度自体がぜい弱で、汚職や賄賂を通して簡単に違法行為が行われてしまうということでもあります。これまでカナダやオーストラリアでも中国人投資家が不動産を買い漁り社会問題を引き起こした例からも、今の中国人投資家の流れが続けば、その内、タイでも同様の問題が起こりそうです。そこで今、世界の国々が中国人投資家の過ぎた不動産投資から国民を守るために、どんな対抗措置を取ってきているかが書いてあり、タイ政府は見習うべきだというものです。これは日本政府にも同じことが言えるのかもしれませんが...。これは参考になると思ったので、そこを抜き書きしておきます。外国人は新築しか買えない。指定されたプロジェクトのみ。将来の値上りを目的に、一般庶民が自己居住目的で買うような普通の中古物件を買うことはできない。外国人は価格が200万リンギット(約5,800万円)以上の不動産しか買えず、それ以下の物件の購入は禁止。外国人は不動産を購入できるが、15%の特別税を支払わなければならない。シンガポール人にはこの税は課されない。これは外国人の転売行為による利食いを防ぐためである。タイではこのような税金は一切なく、外国人にとっては投資天国。タイは外国人に自分の国を安く売っていることになる。シンガポールと同様に外国人には税金が課せられるが、税率は30%とさらに厳しい。以上ですが、タイはアセアンの中で6,500万人の人口を持ち、GDP第2位の経済大国であり、投資対象として十分な魅力があります。今のところ外国人投資家に対して無防備で何の保護措置も取っていないことから、中国人の投資は今後ますますエスカレートするのは間違いないと思います。すると、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろで4回にわたってタイ中央銀行が中国人投資家の動向に警戒感を示しているとレポートしましたが、そこでも触れていたように、いずれタイ国民が住宅が買えなくなってしまうという社会問題が発生するのかもしれません。ところで、中国政府が国民に対して海外不動産投資のための外貨送金を禁止しましたが、タイ人エージェントと話していると、その法律はほとんどザルで、利口というか抜け目のない中国人投資家達は何らかの方法を見つけ、必ずタイに送金してくるそうです。courthills10Comment(0)来週、タイ不動産鑑定協会がこんな題のセミナーをバンコクで開きます。下のタイ語の内容をよく読んでいくと、これは違法な投資家のことであり、中国人投資家だけでなく、他の外国人投資家にもいえることのようです。タイではその中でも特に中国人投資家が違法な不動産取引を繰り広げているというもので、それを何とか止めなければならない、というような内容です。興味があるので聴きに行こうかとも思ったのですが、入場料が750バーツもするし日本に帰国する前日なのでやめましたが、ここに書いてある内容からだけでも、日本人ならやらないような法律無視の投資行為が中国人投資家の間で大規模に行われているのがわかり、興味深いです。中国人投資家は田舎に住むタイ人のIDカード買い取ったりしてタイ人になりすまし、本来外国人は土地の購入ができないにも関わらず、その偽名で土地を購入したりしている。バンコクの中国人街、ヤワラートにタイ人として居座り、そこで子供が生まれたらその子供は100%タイ人になるので、土地も合法的に手に入ることになる。こんなことが簡単にできるかというと、一つにはタイの公務員の間では汚職や賄賂が蔓延していて、お金でタイ人のIDカードや国籍が入手でき、簡単にタイ人になりすませるからである。やって、彼らが法律に従わずタイの不動産市場で金儲けをするということは、タイ人が中国人にそのビジネスチャンスを奪い取られ、将来さらに貧乏になるということでもあり、彼らの不法行為を止めなければならない。2018年08月21日04:19タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その3)カテゴリタイ経済全般courthills10Comment(0)さて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、5割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住宅や投資物件が買えるタイ人は、主に公務員等の一部中所得層とアッパーミドルクラス以上の民間企業で働く人、もともとの富裕層、そしてそもそも借り入れなどしない外国人と思っていいと思います。それもあって、この調査結果にもあるように住宅購買力が低迷するランシットなどの郊外では、民間で働く中低所得層が多く、郊外の廉価な住宅市場での不動産投資には私は消極的なのですが、少なくとも、購買力格差が開きつつある中、今しばらくは郊外物件は敬遠した方がいいのではないかと思っています。はいっても、CBDやトンロー辺りで5,000万円近くもするコンドミニアムを買える人もそう多くはいないと思うので、予算が1,500万円~2,000万円の一般投資家が注目するべきは、数の上で圧倒的に多いこのアッパーミドルクラスがこれから買うエリアだろうと思うのです。考えると、今後の投資対象はやはりダウンタウン、フリンジからミッドタウン、しかもその中でもごく限られたエリアだろうと思うのですが...。より、東京、大阪で開かれる私の講演会では、このフリンジ、ミッドタウン市場の将来性と問題点についても解説する予定です。にほんブログ村2018年08月20日07:45タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その2)カテゴリタイ経済全般courthills10Comment(0)さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。2013年の上半期に成約した住宅ユニット総数の52%が200万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住宅であったことになる。金額ベースでもこういうアフォーダブルな住宅は市場全体の26%のシェアを占めていた。2018年上半期を見ると、アフォーダブルな物件は全体の販売ユニット数のわずか25%を占めるだけとなり、金額ベースではわずか10%に過ぎない。一方で、アッパーミドルクラス以上が対象の500万バーツを超える物件は、総販売数56,754ユニットの19%を占めるようになり、さらに金額ベースでは45%ものシェアを占めている。このことは、一部中所得層、アッパーミドルや富裕層しか住宅が買えなくなっているということであり、低所得層の住宅購買力は減少していることになる。ところで、一部中所得層とは、毎年ボーナスや昇給があり、福利厚生も手厚い公務員などであり、バンコク首都圏に住む約150万人の公務員が住宅を購入する余裕がある。一方で、民間セクターの中所得層は住宅購買力が減少しているというのが実情である。リサーチの最大手、AREAがバンコク郊外住宅地で約1,000人の成人に今のタイ経済について実感調査をした結果を公表したものです。その結果わかったのが、貧富の差がますます開き、中低所得層にとっては、タイ経済はむしろ悪化しているというのが実感のようです。以下がそのサマリーです。このサーベイは8月上旬、1,002人、平均年齢39歳の人達を対象に、今のタイ経済についてどう思うかについて行われたものである。経済状況は1年前に比べて今はどうか、そして今後どうなると予想しているかについてアンケートを取り、1をワースト、10をベストの10点満点で評価してもらい、それをまとめたのがこの表である。1.現在のバンコクの経済状況は3.7と非常に悪く、2017年の方がが4.7と今より良かったと思っている。来年度の見込は4.3であった。2.アンケート調査の場所は郊外の住宅地である北部のランシット、南部のサムローン、西部のオムノイであったが、状況はどこも同じで2018年の経済状況は昨年より悪化しているが、来年は若干良くなるだろう。2019年の経済も2017年ほどにはよくならないというものであった。3.職業別の分析でも評価は大体同じであったが、低所得層や自営業の層に比べると、公務員等のパブリックセクターだけは比較的楽観的な見方をしている。4.年齢別分析では、30歳以下の人はシニア世代の人達に比べて楽観的な見方をしている。全体的な見方としては、総選挙が行われて今の軍事政権が交代すれば、タイ経済は好転するという見方をしている人が多い。GDPだけを見るとタイ経済は回復してきているように見えるが、実態は貧富の差がますます開きつつあり、特に低所得層は苦しくなってきているのであり、政府は早急な是正策を実行する必要がある。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)タイ中央銀行によるこの調査分析の結果、外国人によるコンドミニアム購入需要は今後も増加する傾向にあり、この需要増はこれまではタイ国内のコンドミニアムの供給過剰問題を緩和するという効果もあったのだが、今後さらに急増すると、新たな問題を引き起こす可能性があり、警戒が必要との結論に至った。今後は政府機関と不動産業界が以下の対応策を導入していくべきであるとのアドバイスを関係機関に流した。政府はコンドミニアムに対する外国人購入需要の最新動向について常時調査を行い、正確かつタイムリーなデータを入手しその分析結果を遅滞なく公表する。不動産関連の政府官庁の政策決定機関やデベロッパーなどの関係業者はその調査結果や分析結果をいち早く政策決定や事業計画の決定に反映していく必要がある。こんな内容のことをタイ中央銀行が警告しているわけですが、私が日本でセミナーを行うときにいつも一番最初に持ってくるのが、コンドミニアム市場動向のグラフです。実はこの中央銀行の地価とコンドミニアム売出価格の推移を示したインデックスが彼らのHPにはあるのですが、それを私が自分でグラフに変換して、これまでの価格推移を相対的に表すグラフを使って説明してきました。これは、タイ中央銀行という公の機関が調査するインデックスなので不動産エージェントやデベロッパーの都合のいい点だけを強調したバイアスのかかった情報でなく、市場動向の実態を表しているというメリットがあるからです。いずれにせよ、今後も外国人、特に中国人の購入が急増するのはほぼ間違いないと思えるところであり、その影響による不動産価格高騰によって自分の投資物件の価値も上がるというメリットがある反面、政府や不動産デベロッパーなどが何らかの対策を取らなければ、今後はマーケットリスクがこれまで以上に高くなってくること、他国と同じようにタイ国内でも国民が住宅を買えなくなるという社会問題が出てくること、兼ねてから指摘してきた中国人投資家の違法民泊賃貸など、様々な問題が起こってくる可能性があります。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)コンドミニアム市場での3つの主要なプレイヤーといえば、タイ人消費者、デベロッパー、そして金融機関であるが、外国人需要の急増はそれぞれに対して次のような影響を及ぼす。これは理論上の話であるが、今後外国人需要が増加するにつれて、やがてタイ国内のコンドミニアム価格も上昇することになる。一方で、もしタイ人の収入増がそれに追いつけなければ、将来、タイ人消費者が自宅としてコンドミニアムが買えなくなるという、カナダ等の諸外国と同じ問題が発生する可能性がある。外国人需要の増加に対して、デベロッパーがそれに応じて外国人へのコンドミニアム販売に注力し過ぎた場合、デベロッパーの財務状態とコンドミニアム供給市場の両方に悪影響を与える可能性がある。将来、タイで多くのコンドミニアムを購入している外国人の属する国が経済危機に陥った場合や、外国またはタイ政府が外国人によるタイ不動産購入の規制を始めた場合、外国からの不動産購入資金の流入も急減することになる。契約をキャンセルし、竣工時の移転登記が行われなくなるという事態になれば、最終的にデベロッパーの資金繰りが悪化し、さらに、そのキャンセルされた物件が国内市場に流入してくることで、市場に供給過剰をもたらすことにもなる。金融セクターへの影響:外国人需要の増加は今のところ、金融機関の与信基準に影響を与えていない。法律でタイの金融機関は外国人が不動産購入する際に融資することを禁止されていることから、直接的な影響は受けていない。デベロッパーが今後外国人需要にシフトし過ぎた場合、彼らは開発コストの70%以上を借入金でまかなっていることから、もし不動産市場で異変が起こった場合、デベロッパーへの融資が焦げ付くというような間接的なリスクがあるのだ。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)この調査結果によれば、2017年に外国人がコンドミニアム購入のために海外からタイに送金してきた資金は708億バーツ(約2,400億円)であり、2016年の532億バーツ(約1,800億円)に比べて33%も増加していたことがわかった。ちなみに、2012年から2016年までのコンドミニアム購入のための海外からの送金額の平均増加率は年率10%であったことからも、その急増ぶりがわかる。この2017年の外国人購入額急増について国別に調べてみると、中国(香港を含む)がその大部分を占めている。外国人の需要は大きく自己居住需要と賃貸運用する投資需要の2つに分けられることがわかった。一方で、外国人の場合、竣工後の移転登記の際に解約となる率が非常に低く、このことから竣工前に購入予約権の転売益を狙うゲンガムライ目的の買いは少ないことがわかる。竣工引渡し時の解約率が減った理由はもう一つある。それは、デベロッパーが外国人のゲンガムライ転売行為を阻止するために、外国人に対してはダウンペイメントの比率を販売金額の25~30%に引き上げていることである。ちなみに、タイ人がコンドミニアムを購入する場合は5~10%のダウンペイメントが一般的であり、この差が外国人の転売を抑制しているのである。この調査報告書の指摘はさらに続き、外国人の購入需要増は将来、タイのコンドミニアム市場全体に影響を及ぼすことになると述べている。コンドミニアム今後の不動産マーケット予測courthills10Comment(0)下の記事は、最近、増加の一途をたどる外国人投資家の実態について、現地の経済新聞であるグルンテープ・ツーラギットに載ったものです。その内容は非常に興味深いもので、最近の外国人、特に中国人投資家のコンドミニアム爆買いともいえる急増に対し、タイ中央銀行が警戒しているという記事です。ここ数年来、カナダ西海岸やオーストラリアなどで中国人の不動産購入が原因で価格が高騰し、バンクーバーなどは小さなアパートを借りるだけで家賃が20万円にもなっているそうで、住民から苦情が出ています。その結果、カナダ政府やシンガポール政府は外国人の購入規制に動いたのですが、タイ政府は今のところ何の動きもしてないので、ここしばらくは中国人のバンコクやパタヤでのコンドミニアム購入は増え続けると考えるべきです。今の調子で外国人の買いが増加し続けると、やがてバンコクの住宅市場も他の国と同じような問題が起こるのかもしれません。コンドミニアム需要:市場の現状とリスクについて今後も注視していかなければならない」という警告を発した。タイのコンドミニアムに対する外国人需要、特に中国人の需要が増加傾向にある一方で、住宅に対するタイ人の国内需要がまだ回復途上にあるため、コンドミニアム価格への大きな影響は今のところ出ていない。現時点ではこの需要が今後急激なコンドミニアム価格の上昇をもたらし、タイ国民が住宅を買えなくなってしまうような事態になる兆候も出ていない。タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している。今のところ、デベロッパーも新規供給には慎重になっていて、国内需要に重きを置いて供給計画を立てているのでこのリスクはそれほど高くないのだが...。コンサルティング内容バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.comこのブログが参考になったらシェアお願いします。