建替えスケジュール・建替え予算の誤算?建築計画2014/2/20皆さんこんにちは。本日は黒沼が担当いたします。今週は、【賃貸住宅の建替えスケジュール・建替え予算の誤算?】と題してお送りします。様々な理由があります。今まで一戸建てで自宅として使用していた建物を賃貸併用住宅や賃貸住宅へ建替える場合には、問題や誤算に繋がらない事も賃貸住宅の建物の建替えに関しては、スケジュール・予算ともに事業計画の段階で、しっかりと試算して組み込んでおかないと、後で『大誤算!!』なんて事もあるので、気をつけたいポイントです。賃貸住宅(併用賃貸含む)の建替えに際しての、ポイントは何と言っても『立退き』ではないでしょうか?オーナー様の中には、賃貸借契約書に『甲(貸主)より契約を解除する際には、6ヶ月前に文書で申し入れなければならない』という記載があるので、『半年前に通知さえ行えば問題ないのだろう』と誤解している方も少なからずいらっしゃいます。『耐震性の問題』を理由として、立退きの正当事由にするケースもあるかと思いますが、実際には正当事由として認められるケースは少ないと思います。借主には「居住権」という住むための権利あります。この居住権というのは居住する権利を保障する非常に強い権利で、借主は手厚く保護されています。オーナー様の都合で一方的にどうにかなるものではないのです。どのように対応していけば良いのでしょうか?先程、「文書で通知しても実質的な効力がない」と言いましたが、建替え計画が具体的になってきた早い段階で、入居者(借主)へ手渡しまたは配達証明郵便などで案内を通知する事は必要です。その上で『オーナー様と入居者(借主)が互いに誠意をもって話し合いで解決する』こと以上に、適う対策はないと思います。入居者にとっても転居費用など必要のなかった費用が発生したり、転居先を探す手間(時間)なども必要になります。立退きに際しての費用の明確な取り決めや法律はありませんが、一般的には賃料の6ヶ月?10ヶ月程度と言われていますが、もちろん必ずしもこの通りという訳ではありません。これまで何度か「立退き」のご相談を受けて、入居者の転居先の案内などのお手伝いをした経験からも、「立退き」交渉を始める前は、オーナー様も億劫がってしまいますが、不動産業者などが全面に出て交渉するよりもオーナー様自身で入居者の方々と交渉された方が、割とスムーズに立退きが進んだケースが多いように感じます。立退きが完了するまでの期間や立退きが進む事での賃料収入の減額と立退き費用の捻出という部分を見落とした建替え計画は危険だと思います。今週も最後までお付き合いいただき、ありがとうございました。2019/1/102019年賃貸建築は増税前(8%)?増税後(10%)?どっちが得?タイトルにもある様に、今年2019年の10月1日より消費税が8%から10%へと増税になります。?去る8月20日、弊社の3番目の支店として城東支店を開設致しました。千葉エリアを担当エリアとし、地域密着でよりきめ細かいサービスの提供を目指して参ります。評価替えが行われています。毎年5月の大型連休前後になると、各自治体から固定資産税の納税通知書が発行されます。皆様のお手元にも今年度分の通知書が届き、すでに1期分の税額の納付を済ませた方も多いかと思います。2018/7/19建物だけではない!地震で気を付けなくてはならないことまずは、この度の大阪北部地震より被災にあわれた方々に心よりお見舞い申し上げるとともに、亡くなられた方やそのご遺族にお悔やみを申し上げます。一日も早い復旧・復興を果たされることをお祈りし、被災...入居者募集2018/5/10ランキングから見えてくるものは...格付けやランキングというものを気にされる方は多くいらっしゃると思います。反応は?賃貸取引においては2017年10月より本格運用を開始した「IT重説」。聞きなれたワードになってきたかと思います。法人間の売買取引については同じく昨年の8月より社会実験を実施中です。2019/9/19民法改正による一部滅失等による賃料の減額について&9/22(日)スペシャル講演会開催のお知らせ来年4月に施行される予定の民法改正の中で、賃貸オーナーの皆様や弊社含む管理会社が留意しなければならない改正内容があることはご存知かと思います。2019/1/24相続が変わる!約40年ぶりの大幅見直し2018年7月の民法改正により、相続に関する法制度が変わりました。駅から遠い場所でアパートを建築し、空室が埋まらないと悩んでいるオーナー様も多いでしょう。最寄りの駅から遠いと、どこの仲介業者が決めてくれるのかわからずに、どこへ営業すればよいのかも悩んでしまいます...保険災害2018/7/26なかなか悩ましい...『地震保険』について6月18日の朝、大阪の北部を中心に最大震度6弱の地震が発生し、多くの方が被害に遭われました。よるダイヤ改正について長年に渡って行われていた、和泉多摩川駅から東北沢駅間の複々線化事業が完成し今年の3月17日に大幅なダイヤ改正が行われました。今回は菅谷が担当します。近年、日本に住む外国人の方が増加しています。アパート経営ならヒロ・コーポレーションヒロ・コーポレーションは、賃貸経営・アパート経営に関するさまざまな問題をオーナー様にかわって解決致します。賃貸経営・アパート経営ならヒロ・コーポレーション。