空室期間を短縮させる為の仕組みについて紹介しています。賃貸マンションを経営されているオーナーさん!あなたは、こんな経験をしたことがありませんか?あるレストランでこんなことがあったら?あなたは家族で久しぶりに夕食を外で食べる事にしました。自宅から車で30分程の郊外の国道沿いにあるカジュアルイタリアンレストランです。先月オープンしたばかりの店で、パスタの種類が豊富で、味も良い割には値段もリーズナブルな事もあって、なかなか流行っているとのことでした。あなたの家族がお店に着いたのは7時半過ぎ、店はすでに満席で前に5組ほど待合席で待っている状態でした。店内を見ると、多くの家族連れやカップルが楽しそうに食事をしています。席は30席くらいはありそうです。あなたはどちらかというと、待ってまで食事をすることが余り好きではありませんでしたが、「最近できたばかりだし仕方がないか。」と自分達の順番がくるまで待つことにしました。待っているそばから2組の家族が食事を終え、会計にやってきました。妻があなたに「意外とそんなには待たないかも知れないね。日頃から自分が待つのが好きではないことを知ってのことでしょう。自分達より先に待っていた家族連れの母親も小学生の男の子に「ほら、もう帰るお客さんがいるから、もう少し大人しく待っててね。」と、優しくさとしています。「席の数からすれば、10分もすれば呼ばれるだろう。」とあなたも思いました。その後10分経っても、自分達が呼ばれるどころか、順番待ち1番目の家族連れすら呼ばれる気配がありません。気になったあなたは、席を立って、店内を見てみました。すると、さっき会計を終わらせた家族のテーブルの食器がそのままになっているではありませんか。店員さんを見ると、忙しそうにしています。呼ばれた席へ水を運び、オーダーを取り、料理を運んでいます。食器を片付ける店員さんはいません。店員さんは皆、目の前のお客さんへの対応で手がいっぱいのようです。それを見て、がっかりして、待つ気持ちが失せてしまったあなたは、道路向かいの和食店へ店を変えることにしたのです。1年ほど過ぎ、あなたがあの国道沿いのレストランの前ををたまたま通ったら、その店はなくステーキ店に変わっていました。このレストランが早々と閉店してしまったのは、なぜなのでしょうか?賢明なあなたなら、既にお分かりでしょう。「回転率」の悪さと、回転率を向上させるオペレーションが出来ていなかったのです。賃貸マンション経営では、あまり関係ないように見える「回転率」。実は、空室期間を縮めるためには、『いかに食器を早く片付けられるか?』ということは、とーーっても重要です。この話を以下のように見立ててみてください。近隣競合物件あなたのマンションは、退去から何日間でリフォーム工事が完了してますか?2週間ですか?1ヶ月ですか?それとも、もっとかかっていますか?インターネット上では、室内の写真がない物件は個別ページを見てもらえません。室内の写真がアップされるまで、あなたの空室は食器の片付けられていないテーブルと同じ状態なのです。お客さんは、リフォームされてない部屋を見ても、どの程度まで綺麗になるかなんて分かりません。近所に既に綺麗にリフォームされた物件の方が環境も変わらないし安心なのでと、せっかくあなたの部屋に興味を持ってくれたお客さんは別の物件へ行ってしまいます。あなたが和食店へ行ってしまったように。↓8室内の写真撮影・ネットへのアップ上のような退去から募集の流れで、どこの管理会社さんも仕事をしていると思います。「退去者との敷金精算が終わらないと、費用負担がいくらになるかわからないじゃないか?」という声が聞こえてきます。確かに、敷金精算自体が骨の折れる仕事ですし、いくら負担すれば良いか分からないまま、工事に着手するのは不安ですよね。それでは、あのレストランの目の前のお客さんの対応で手一杯の店員さんと同じになってしまいませんか?それでは、2つの質問をします。・退去者さんとの敷金精算でなかなか交渉がまとまらず、時間がかかった経験があると思いますが、それは10件のうち何件くらいでしょうか?・敷金精算の退去者さんの負担額が、提示額より家賃の1ヶ月分以上も下がってしまったケースは10件のうち何件くらいでしょうか?10年管理業務をしてきた僕の経験上、上の2つのいずれかに該当したケースは10件中1件あるかないかです。原状回復工事とリフォーム工事は別なので、回転率の向上と全体としての収益の向上を考えたら、上の流れの❹❺は切り離して、さっさと工事を完了させてしまったほうが良いのです。敷金精算交渉にいくら時間をかけて、退去者さんに負担してもらえたとしても、一ヶ月以上部屋が汚いままで、次のお客さんを逃しているとしたら?「敷金精算を流れから切り離して、リフォーム工事を一刻も早く完成させる」=「テーブルの食器を片付ける」というオペレーションが必要なのです。早くテーブルの食器を片付けて、次のお客さんを迎え入れる態勢を整えることが、結果として空室期間の短縮(=収益の向上)に繋がるのです。実際に、次のお客さんにとっては、前の退去者が、いくら工事代を負担したかなんていうことは全く関係ありません。退去者さんが工事代を負担してもらえなかったから、クロスを張り替えないというのであれば、そのお客さんは別の物件に行ってしまうだけです。原状回復工事と次の入居者を獲得する為のリフォーム工事は別物なのです。レストランだったら、待っているお客さんの姿は見えますが、不動産のお客さんは目の前では待ってくれないし、実際に待っているかどうかもわかりません。目に見えないこの機会損失は意識されにくいので、意外とこのオペレーションを実行している管理会社さん・オーナーさんは少ないです。賃貸マンション経営を行う上で、『空室リスク』は売り上げにに直結する最大のリスクです。これは、自助努力でできる空室対策なので、ぜひやってみてください。先に工事を終わらせたことが原因で、工事費の負担額が大幅に増えることはないのですから。ユウスケ空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。記事一覧あなたの商品(物件)の顧客は誰ですか?「田中さんの想定通りの入居者さんでしたね!」先日、満室となった物件のオーナーへ運営報告書を提出した時のこと。この言葉は、僕にとっては最高の賛辞でした。「頑張って部屋は埋めてくれるけど、同じくらい退去があって空室が減らずに困っている。」それが、オーナーの悩みでした。これは、初めてオーナーさんとお会いしたときに、最初に言われた言葉。僕のビジネスパートナーから...賃貸経営リノベーションマーケティング2018/01/13New!プロパティマネジメントを実践する為に最も重要なもの賃貸経営管理(プロパティマネジメント)を専門とする事業をスタートして1年。このプロパティマネジメントという考え方に共感してもらえるオーナーに賃貸経営を任せていただける機会が増えました。2018/01/08New!賃貸オーナー必見!最新の部屋探しの実態とは?とあるオーナーさんから、「空室が長いこと埋まらなくて困っている」との相談をいただきました。物件を確認する為に、ネットで物件を調べてみると、ポータルサイトを探しても出てきません。時間を掛けて色々探して...お部屋探し賃貸仲介マーケティング2017/09/23New!賃貸経営におけるリフォームの目的とは?賃貸事業は家賃収入によって物件の価値が決まります。2017/09/09New!鹿児島市の賃貸市場で今起こっていることとは?建築中の新築マンションの打ち合わせの時のこと。現場所長さんからこんな言葉が、「いやー。型枠業者が掴まらなくて困ってるんですよ。」型枠とは、鉄筋コンクリートの建物を作るための器となるもの。2017/09/07New!共働きが当たり前の時代到来?!お笑い芸人の西野亮廣さんが、自作の絵本を大ヒットさせているのをご存知ですか?既に絵本業界では異例とも言える30万部を突破しています。2017/08/23New!管理を委託してくれた理由とは?7月より新たに管理を受託しました。谷山中央にある3LDKのファミリータイプの賃貸マンションです。2017/07/05New!賃貸住宅フェアへ行ってきました(セミナー編)ほとんど立ち見のセミナーにびっくりした賃貸住宅フェア昨日に引き続き、賃貸住宅セミナーの話題。今日は、セミナー編です。会場では実に様々な分野でセミナーが行われていました。ミスは空室期間に影響します。Reserved.arrow_upward。