マーケティング空室対策のテクニックは色々ありますが、その前に必ずすべきことを説明しています。キャンペーンに頼りきり?オーナーさんの期待する繁忙期も、もう終わってしまいました。残念ながら、この異動シーズンに空室が埋まらなかったオーナーさんの空室はこれから少ないお客さんの中で選ばれる物件に生まれ変わらせなければ、ずーーっと空いたままになってしまいます。今、鹿児島市では、この閑散期に空室を埋めるために管理会社が様々なキャンペーンを行っています。いづれも大手管理会社さんのキャンペーン企画で、TVCMで大々的に告知しています。『引っ越したいけど、先立つお金がない』って方には、とっても魅力的ですね。これらのキャンペーンのように初期費用を安くするのも、募集の間口を広げる上では一定の効果はありますが、オーナーさんの立場からすると、物件が決まらなかった本質的な原因を知ることのほうが重要なんです。これからも退去は発生しますから、決まらなかった原因が分からなければ、これからも同じことの繰り返しになってしまうからです。物件は年々古くなるし、新しい物件もどんどん供給されていきます。本質的な原因を知らずしてキャンペーンに頼っては根本的な解決にはなりません。空室が決まらなかった本当の理由を探る空室が決まらなかったのには、必ず原因があります。〇家賃が高かったから?〇ちゃんと不動産会社が紹介していなかったから?〇部屋を気に入ってもらえなかったから?〇近隣の競合物件に負けたから?色々、考えられますが、原因が分からないと対策も立てられません。本当の理由を知る為には、現場の賃貸仲介店舗で営業マンの話を聞きましょう!繁忙期、たくさんのお客さんのお手伝いをした営業マンにこんな質問をしてください。A:インターネットからの問い合わせ(メールや電話)は何件ありましたか?B:案内件数はどのくらいありましたか?C:一緒に案内して、決まったほうの物件資料はありますか?1人の営業マンだけでは偏りが出ますので、できるだけ事前に上記の質問事項を担当者に伝え、店舗全体の情報をもらうようにしましょう!質問への答えから、空室が決まらなかった本当の理由が分かります。ファネルって何だ?上の図は、セールスファネル(ファネルマーケティング)と言います。ファネルとは、日本語で漏斗(じょうご)のことです。らっぱのような形をした口が広く先が細くなっている液体を流すのに使う用具のことです。広く集客したうえで、ふるいにかけられた見込み顧客が、検討・商談、そして成約へ流れる中で段々と少数になっていく概念のこと言います。その様を図にすると、漏斗で濾した様子に似ているところからそう呼ばれています。「衝動買いしちゃった。」といいますが、そういう人でも、一瞬(短期間)でこのプロセスを通っています。ファネルマーケティングでは、ある段階から次の段階へ移るには必ず壁があって、その壁いかに低くしてスムーズに移ってもらえるかを考えます。この図では、最初は6人のお客さんが興味を持ってくれたけど、『納得』したのは3人、『購入』したのは1人ということを表しています。このように、オーナーさんの部屋も、段階的にお客さんの数が絞られていって最終的に1人のお客さんに借りてもらえるようになるんです。空室が決まらなかったということは、『購入』が0だったわけですからどの段階までお客さんが存在していたのかを見極める必要があります。その壁は何だったのかを知り、その壁を低くしてあげる必要があります。そもそも、最初の『興味喚起』の段階で0人だったら、何年待っても借りてくれる人は現れませんよね?上の図を賃貸仲介に流れに合わせるとこんな感じになります。入居申込これを、さきほどの仲介店舗の営業マンへの質問に当てはめてみましょう。4.判断1.『興味喚起』(問い合わせ)の段階もし、インターネットからの問い合わせが0件だったら、そもそも相場賃料と合っていない可能性が大です。ネット上で興味を持ってくれるお客さんがいなかった訳ですから。営業マンと相談して、家賃や敷金などの募集条件を見直しましょう!2.『納得』(案内)の段階もし、案内があったのに決まっていなかった場合、特に5件以上案内があった場合は、お部屋自体に問題がある可能性が大です。いうと、賃貸不動産仲介ではおおよその平均値ですが、案内申込率は20%と言われています。5件案内があるのに決まっていないということは、お客さんが物件自体には興味をもってくれているけど、部屋をみて気に入ってもらえていないということ。条件面が問題なのではなく、部屋に問題があると考えてよいのです。そもそも、お部屋は綺麗になっていますか?特に水周りは大事です。一工夫、お客さんが喜びそうな設備を付けてありますか?例えば、ウォシュレットや吊り戸棚・室内物干し・・・2~3万円の予算でもできることはたくさんあります。3.『判断』(競合比較)の段階オーナーさんの空部屋と一緒に案内されて、成約した他の物件の情報ほど重要なものはありません。あと一息のところまで来ていたわけですから、どこを比較されて成約に至らなかったのかを営業マンにじっくり聞いてください。まとめこのように、ファネルマーケティングというお客さんの購買プロセスを理解すると、案内があったのに、家賃を下げるのは効果的とは言えませんし、相場に合わない賃料なのに、いくらリフォームしても決まるとは言えません。どの段階にどういう壁があるのか、それを見極めた上で、空室対策を行うことが成約への近道です。ユウスケ空室率が年々上昇する鹿児島市の賃貸不動産事業では、事業者(オーナー)の「経営力」の差が空室率に直結する時代が訪れました。長年に渡って培った賃貸経営管理(プロパティマネジメント)の知識と経験で全力でオーナーの経営のサポートをいたします。記事一覧あなたの商品(物件)の顧客は誰ですか?「田中さんの想定通りの入居者さんでしたね!」先日、満室となった物件のオーナーへ運営報告書を提出した時のこと。この言葉は、僕にとっては最高の賛辞でした。「頑張って部屋は埋めてくれるけど、同じくらい退去があって空室が減らずに困っている。」それが、オーナーの悩みでした。これは、初めてオーナーさんとお会いしたときに、最初に言われた言葉。僕のビジネスパートナーから...賃貸経営リノベーションマーケティング2018/01/13New!プロパティマネジメントを実践する為に最も重要なもの賃貸経営管理(プロパティマネジメント)を専門とする事業をスタートして1年。このプロパティマネジメントという考え方に共感してもらえるオーナーに賃貸経営を任せていただける機会が増えました。2018/01/08New!賃貸オーナー必見!最新の部屋探しの実態とは?とあるオーナーさんから、「空室が長いこと埋まらなくて困っている」との相談をいただきました。物件を確認する為に、ネットで物件を調べてみると、ポータルサイトを探しても出てきません。時間を掛けて色々探して...お部屋探し賃貸仲介マーケティング2017/09/23New!賃貸経営におけるリフォームの目的とは?賃貸事業は家賃収入によって物件の価値が決まります。2017/09/09New!鹿児島市の賃貸市場で今起こっていることとは?建築中の新築マンションの打ち合わせの時のこと。現場所長さんからこんな言葉が、「いやー。型枠業者が掴まらなくて困ってるんですよ。」型枠とは、鉄筋コンクリートの建物を作るための器となるもの。2017/09/07New!共働きが当たり前の時代到来?!お笑い芸人の西野亮廣さんが、自作の絵本を大ヒットさせているのをご存知ですか?既に絵本業界では異例とも言える30万部を突破しています。2017/08/23New!管理を委託してくれた理由とは?7月より新たに管理を受託しました。谷山中央にある3LDKのファミリータイプの賃貸マンションです。2017/07/05New!賃貸住宅フェアへ行ってきました(セミナー編)ほとんど立ち見のセミナーにびっくりした賃貸住宅フェア昨日に引き続き、賃貸住宅セミナーの話題。今日は、セミナー編です。会場では実に様々な分野でセミナーが行われていました。ミスは空室期間に影響します。Reserved.arrow_upward。