投稿日:2019/1/31ここ数年、分譲マンション修繕工事にまつわる不正が取りざたされている。昨年12月に発行された新聞では次のように報道されておりました。業者と結託、修繕が割高にマンションの劣化を防ぐ大規模修繕の積立金が悪質な設計コンサルティング会社に狙われている。工事会社に談合まがいの行為を促し、割高で受注した業者からバックマージンを得る。住民側に立つべき会社が管理組合の資産を食い物にしているのだ。悪質コンサルの横行はマンションの資産価値低下を招く。2018年12月1日発行>簡単に言うと、管理組合側のオブザーバーとして関わるいわゆる設計コンサル会社が、実は施工業者と結託して談合を誘発させ、不正入札を実施し、業者からバックマージンを受け取っている。その不正入札の結果、管理組合に不利益が生じているので、何とか改善しなければならないという話です。全ての工事で不正が起きているように新聞には書かれています。設計コンサルタント側も「マンション改修設計コンサルタント協会」や「クリーンコンサルタント連合会」等をつくり、業界の負のイメージを払拭しようと試みている。(※クリーンコンサルタントって何でしょうか?何に対してのクリーンなのでしょうか?)マンション管理士の方もこれらのコンサル会社と同じようなことをやっておられる方々が結構います。何でこんな噂話のようなことが起きるのでしょうか?私は分譲マンションの管理や修繕に関わる業務を行っている人(もしくは会社)が適正な利益を確保することができていない。これが一番の原因だと思います。どんなにいい仕組みを用意しても、協会や連合会でいくら厳しい倫理規定や行動規範を制定したとしても、誰かが裏を潜り抜けて、「適正取引」「クリーン」を掲げつつ、お金儲けに勤しむことでしょう。これらの言葉は組合運営されている方々にとっては非常に耳障りのいい言葉です。これらの言葉に代表されるような仕組みや方式で工事を発注することが、本当に建物の資産価値維持もしくは向上につながっているのでしょうか?私はそうは思いません。何がいいの?どうすればいいの?となりますが、これらを考え決定するのは、組合側のみなさんです。私は一人の建築関連会社の代表として、一人の管理士として、少しでも情報提供を行っていきたいと思います。私は単純に「連合」という言葉に違和感を覚える人間ですし、クリーンと言われると逆にブラックなんじゃない?なんて思う天邪鬼です。このネタについては、随時書かせてもらいます。投稿日:2018/6/4分譲マンションの販売価格は明らかにバブル時代を超えているという。日経新聞等の記事にも、現況の首都圏の分譲マンションの平均販売価格は過去最高を記録しているとあった。記事を鵜呑みにせず、バブル時代から不動産関連ビジネスを手掛ける先輩方にヒアリングした。分譲マンションの販売価格はマンション専有面積一坪あたり400万円。現在は450万円を超えるという。青山や神宮前の高級住宅地では600万円を軽く超えているという。横浜の元町近くの高層マンションも坪500万円超えの住戸もあるという。先輩方は「バブルを二度も味わうことはできないと思ったが、価格的に言ったらバルブを完全に超えてしまった。私が「私はバブルを経験したことがないのですが、今と前回のバブルは何が違うのですか?全然バブル感が無いのですが?」と質問した。ゼネコン、下請け会社、職人、この業界に関わる人みんなが踊ったよ。」「今踊っているのは大手だけだよ、だから職方さんは貧乏のままだろ?」とおっしゃっていた。職方さんに聞くと、バブル時代の一日当たりの労務単価は3万円を軽く超えていた。4万、5万円という現場もあったという。現況価格の倍以上の単価だ。メーカーのみを潤している。残念ながら末端の職方さんまで資金は流れていない。大手企業は国内バブルで得た利益を海外勢との闘いに費やしている。M&Aに資金を投じている会社も多い。国内市場の縮小を見通して海外展開を急いでいる。自分の会社よりもはるかに大きい相手を飲み込もうとする会社もある。国内政府系の会社(日本郵政)が大型買収に踏み切り、何千億という損害を出しているケースもある。以前の住専問題の時の損害をはるかに上回る損害(税金のムダ遣い)が出ているにも関わらず、誰も文句も言わず、誰も責任を取らず仕舞い。今回のバブルは一体何なのか?誰が儲けているのか?誰が儲けてもいいのだが、バブルは必ず弾ける。それだけは必ず起きる。一般サラリーマンが5千万を超える借金をして高級マンションを買う。金利が安いから?転売すれば儲かるから?儲け話を持ってくる人は、人の欲を触発するような理屈を持っている。話を聞けば、何故か早く買わないと損だ。理由があろうがなかろうが、自分が住みたいと思う家を自分が考える適正価格で買う。あとはタイミングを見極めること。バブル崩壊を経験した人は、「次は絶対に騙されないぞ!」と言っていたものだ。次は既に来ていますよ。気づいていないだけです。投稿日:2018/3/30これは、日経新聞の朝刊の一面を飾ったフレーズです。簡単に言うと、国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明した。お金が無いので、適正な維持修繕工事が実施されず、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性がある。その問題を解決する為には、月々区分所有者より集める修繕積立金を値上げするしかないが、値上げに必要な合意形成は非常に難しいという主旨の記事である。分譲時点での価格差が非常に大きく、世帯年収にも格差がある。それ故、値上げという課題に対して、組合員によって受けとめ方が違い、合意形成は非常に困難なことになる。増額するということは生活を圧迫することにつながる。誰もが簡単には承諾できない提案である。新聞には書かれていないが、最近のタワーマンションの中には、価格帯が比較的安く、タワーマンションとしての魅力度が低い低層階のマンションをまとめて不動産会社に一括で転売しているケースもある。一部屋、二部屋とかではなく、数十部屋単位で転売しているのです。それをレジデンスとして外部の人に賃貸しているのです。その購入した会社が外資系(中国系等)の会社ということもあるのです。値上げには簡単に応じようとしません。個人よりも非常に難しい交渉相手になりますし、議決権割合も多くを占める所有者なので、意見を聞かないわけにはいかなくなります。タワーにかかわらず、分譲マンションの合意形成は非常に難しい問題です。積立金が足りないが修繕工事は実施しなければならない。しますか?管理会社や修繕工事のコンサルティング会社は、リース会社や金融公庫からの借入れで穴埋めをすることを勧めてきます。単なる借入れを実行し、返済は月々の管理費及び積立金から充当していく。このスキームだと、3/4以上の賛成という大きなハードルを下げることができ、且つ問題の先送りが可能になるのです。借入れはいつか返さなければなりません。現時点では金利が非常に低いので、あまり気にもせずに借入れを行っていますが。この発想は日本の伝統なのでしょうか。問題の先送りはいつか、将来の大人、つまり今の子供世代に更に大きな負担を強いることになります。(金子個人の意見)※本当に勝手な意見ですので。20年以上を経過して、合意形成が厄介な分譲マンションは売れる時期に売ってしまいましょう。そもそも何百という数の組合員の一人一人の意見をまとめていくのは困難です。過半数等であれば、無関心組合員の委任状を集めれば、理事会の意向を組合運営に反映していくことは可能ですが、反対する人の意見はまったく反映されないということになります。個人の大切な財産の使用用途も含めて制限を加えられる可能性もあります。それよりは個人の判断で財産の使用や処分も決めることができる財産の方がいいと思います。マンションの寿命は60年~70年程度と言われています。修繕に必要な金額は年数を経ていけばいくほど増加していきます。建替も必要になってきます。合意形成もますます難しくなるということです。これからの分譲マンションは、単年度で物事を決めるのではなく、長期的な方針、維持保全に対する考え方、建替に対する対応方針等を組合全体で策定、決定し、示していく必要があると思います。難しい問題は直ぐに先送り、修繕に対する不安には煽られて、短期的な修繕工事は実施していく。個人的にはタワーマンションは一度は住んでみたい場所だが、持つべきものではないと思います。投稿日:2018/3/27代表の金子です。複数名在籍しております。このカテゴリーはマンション管理士&設備工事技術者の視点で、マンションについて自由な提案や疑問を投稿していきたいと思います。ご意見等がございましたら、是非金子までお問い合わせ下さい。当社スタッフが丁寧に対応します。お気軽にお問合せください。