銀行評価額が売買価格を上回り、利回り10%超の築古物件。売買価格を上回り、利回り10%超の築古物件。2017年12月27日こんにちは。管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。現地見学に行ってきました。千葉県の主要駅から徒歩20分ほどの2DKの物件で、6戸中3戸空きという状況。普段、徒歩15分以上の物件はまず見ないのですが、この物件は最寄り駅がパワーのある駅だったということと、何より銀行評価額が売買価格を上回っていることがポイントとなり、現地を見に行きました。ここで重要なのは「銀行評価=積算評価ではない」ということです。不動産投資の積算評価の計算方法を解説。路線価を元に土地と建物の価値を出そうこんにちは。管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。収益物件の購入判断に欠かせない、物件の「担保力」。...インカムゲインは期待できるものの・・・ちなみにこの物件は、満室になれば利回りが10%以上で、今の市況だとなかなか悪くない利回りでした。総合的に判断すると、最低限のリフォームさえ施せば客付けには困らないだろうという判断。月10万円前後のインカムゲインはしっかり期待できる物件だと思いました。利回り10%超の中古物件を見送った理由ただし、昭和築の物件ということで(新耐震)、この物件の出口戦略は5〜6年での売却。結論からいうと、この物件は購入を見送ることにしたのですが、その理由は以下の2つです。理想のリフォーム状態まで費用を値引けない積算評価(土地値)は売買価格より安いリフォーム費用不足まず1つはリフォームの話。この物件は現在売主が業者で、業者側である程度リフォームしてから引き渡し予定とのことでした。リフォーム予算は3室で200万円。クロスは全面張り替え、部屋によってはキッチンの取替なども必要だったので、200万円でどこまでリフォームしてもらえるのかが微妙なライン・・・。リフォーム業者は安かろう悪かろうでは意味が無いので、その業者さんがお付き合いのある信頼できるリフォーム業者に任せる方向で良いと思ったのですが、やはり内見の結果の希望リフォーム内容(和室をクッションフロアに変更するなど)を満たすには予算不足であり、購入後の手出しが必要そうでした。その追加リフォーム費用分まで値引ければいいのですが、その交渉は難航しそうでした。積算価格が安いそして最終判断の要となったのはこちらです。最初に書いた通り、この物件はある銀行の評価が売買価格を上回っているということで見に行きました。相続税路線価ベースの積算価格は売買価格を数百万円下回っていたのです。昭和築の軽量鉄骨造なので、建物の法定耐用年数は勿論切れています。最終的には土地値での売却になる可能性を考慮すると、いくら銀行評価が売買価格を上回っているとはいえ、出口に安心できないと考えました。試算したところ、最悪5〜6年で土地値で売った場合、インカムゲインで儲けた分をキャピタルロスで失ってしまうほどでした。結論からいうと、法定耐用年数切れの中古物件は、やはり土地値で買うくらいが安心です。言い換えれば、買ってすぐ売っても利益が出るくらいが理想。そんな物件には何らかの問題があったり、そもそも多くないことは分かっています。譲渡税などを考慮して、多少ロスするのをインカムゲインで賄える程度の利回りであることも必須です。年間500万円以上の家賃収入を得ています。経済的に自由な毎日を目指して邁進中です。最近では、20代でもお金と時間の自由を得られる【不動産投資家】として活躍している人は、ひっそりと存在していたりします。不動産投資は、決してギャンブルではありません。「経営者」として、不動産賃貸業という「事業」を行うことです。過去のわたしは、会社という一本の収入源に頼りきるのが不安でした。努力次第で誰でも人生を変えることが可能です。「自分ではなく、資産が代わりに働いてくれる方法」を学び衝撃を受けました。同世代の女性にもこんな生き方を知ってほしいという思いで、メルマガをつくりました。幅広い知識が必要な「不動産投資」。その入門学習にに適した「体系的なカリキュラム」を数時間で体験!不動産についての知識がゼロでも、不動産から収入を得る仕組みやポイントが分かるようになります。シルク不動産投資を頑張るアラサー女子。現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。不動産業は夫婦で協働スタイル。詳しいプロフィールはこちら-不動産投資の活動実録authorおすすめ記事とスポンサーリンクPREV不動産投資でかかるランニングコスト一覧。管理人:シルク不動産投資を頑張るアラサー女子。ゼロから不動産投資を始めたい、平成生まれの女性向け無料講座をメルマガや限定動画で配信中(*^^*)現在は一棟アパートを所有する大家さん2年目。不動産業は夫婦で協働スタイル。初心者時代の体験談!今おすすめの銘柄や選び方を大公開!シノケンのアパート経営は儲かる?物件の評判は?必ず「不動産投資の基礎」を勉強して臨もう不動産投資の最強無料シミュレーションツール「マネログ」の使い方を徹底解説!不動産の建ぺい率、容積率とは?現役不動産投資家が計算方法を解説!マイホームを買う際も要注意おすすめ記事1ファイナンシャルアカデミーの評判は?怪しくない!?2年間通ったセミナー受講生の立場から口コミこんにちは。管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。リアルストーリー「お金持ちになるためのベルトコンベアー」を目指して!?こんにちは。管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。私は、平成生まれの女性不動産投資家です。...3「金持ち父さん貧乏父さん」を徹底要約。聞けない?!お金持ちになるための必読本のあらすじを伝えます!こんにちは。管理人のプロフィールはこちらからどうぞ。