イラストおよびデータ等、執筆者の責任において作成されています。みなさま、こんにちは!ストレージ大家のひらです。最近、今まで全く投資とは無縁だった方から、投資を教えて欲しいと言われて相談に乗っています。投資の経験のない人からの相談というのは、これはこれで新鮮ですね。初心者さんなのでいくら持っていていくら欲しいのかという質問から始めました。月10万円の手取りで良いのか?質問したところ、もうそれは実現しているというのです。自宅だった戸建てを今は賃貸していて、管理費を支払っても10万円以上手元に残っているというのです。戸建てで10万円以上の家賃を取っているとなると、かなり大型で築浅の可能性があるなと思いました。このパターンだと10万円の手取りどころか、マイナスの可能性が高いなと思いました。話を聞いていくと案の定でした。皆様には、なぜ戸建てを賃貸していて、毎月手取り10万円ちゃんと入ってきているのに、10万どころかマイナスなのか?おわかりになるでしょうか?この理屈を知らないで不動産投資をするのは、お金をむき出しでポケットに突っ込んだまま水泳するのと変わらないくらい危険です!もしおわかりにならない方は、不動産投資を始める前に、理解しておいて頂ければと思います。※世の中の理不尽に対抗する数少ない楯です。飲み会の席この間投資とは関係ない飲み会があって、私が不動産投資で脱サラしているというのがわかると、男性陣にえらく興味を持たれてしまいました・・・。(ちなみにこういう一般の場で女性が投資に興味を持つケースは非常に希です!若い女性となるとさらにレアです!は、どうでもいいとして、)紹介者の手前もあって、そのうちの一人からその後も相談を受けていたのですが。「月10万円の手取りでいいのか」お聞きしました。いうのも、月10万円で良ければ他の選択肢も出てくるからです。10万円は達成しているというのです。それは前住んでいた戸建てを賃貸しているからということでした。月10万円の戸建て戸建ての家賃相場というのはある程度あって、非常に狭小なタイプか超都心でも無ければ、私は6万円が戸建ての1つ標準的な家賃だと思っています。10万円の家賃が取れる戸建てというと限られるということです。冒頭に書いたようにこの時点での私の感想は、おそらく月10万どころかマイナスです。スペックを聞いてみました。家賃が高く取れているのは立地が良いことも想像が出来ますが、築6年というところが大きいでしょう。10万円どころかマイナス「10万円どころかマイナス」の理由は簡単です。今売れば仮に3千万円だとしても、10年後となればその値では売れません。この地域の流通価格はわからないですが、所詮未来のことですし、サンプル数は少なくさらに個別に条件が違うので厳密に考える必要はないかと思います。仮に10年後は1200万円安くなったと想定します。月に10万円のマイナスでさらに金利も支払っていますし固定資産税など経費もあります。売却時にはリフォーム費用も掛かりますし、大規模修繕も一回発生するとなれば間違いなくマイナスです。600万円の下落で済んだら超優秀ですが、それでも毎月の手残りは数万円です。手取り10万円には遠いです。売却可能か?投資でお金を得たいということなので、次に私は「賃貸しているには理由があるのだろうけれど、売却は可能ですか?」お聞きしたところ、可能ということでした。そこで、私はこの戸建ては売却した方が良いとアドバイスしました。・投資金額に比べて手取りが少なく利回りが大変小さい・築浅の今売るのが一番高く売れる・CFが一気に戻って次の投資に大きくプラスになる・今の入居者が購入の意思表示をしている特に最後の今の入居者が欲しがっていることは、たいへんラッキーです。実需で売却するのが一番高く売れる「築古戸建てを一番高く売る方法。4つの売り方と2つのやり方とは?」に書きましたが、このように築浅でプレミアがたっぷり乗っている物件は、実需で売却するのが最も高く売れます。逆に入居者がいると収益物件となってしまうため、高く売れなくなります。この場合、今の入居者が購入してくれるのが一番良いのです。今の入居者以外の方に売る場合は、リフォーム費用もおそらく発生します。壁紙、CFをそれなりに直すとなれば、戸建てはお金が掛かりますから、入居者にそのま売却できるとその費用も不要になります。賃貸している入居者の方が購入してくれないことの方が多いので、退去をお願いしたり、退去を待ったりしないとならないため、この状況は本当にラッキーな状態です。後数年は下落しない?売却に抵抗はないが、不動産会社に後数年は(売値が)下落しないと言われたそうです。これは正しいかも知れませんが、以下の2点から考慮しない方が良いでしょう。柔軟な思考が出来る方で、売却の流れになっています。後は入居者の方の購入希望価格と流通価格の差が問題ですが。交渉しての上ではありますが、私なら数百万円仮に安かったとしても売ってしまいます。理由はこの入居者の方が退去するのが遅れるほど、物件の価値が下がりますし、資金凍結が解除されません。同様の理屈で金額が折り合わなければ、お金でお互い円満に納得して退去して頂けるようであれば、どうしても投資効率的には選択肢となります。キャッシュを取り戻し、それを運用する利益や複利効果も考えれば、この先いつになるかわからない退去を待つよりはリスクも少ないです。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。