マネオのリリースから読み取れることをまとめました。埼玉県新座市の不動産を担保にした1億6,000万円の融資案件です。担保:埼玉県新座市の土地マネオのリリースを分析します以下のマネオのリリースから一部を抜粋します。重要な箇所を太字でハイライトしました。いう)に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。事業者EGは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。事業者EGは対象不動産と隣地とを一体化することで付加価値を向上させる事業プランを作成し、担保提供者はその事業プランに基づき大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりました。担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。この状況を打開すべく、事業者EGと担保提供者との共同で、前所有者と和解に向けた交渉を行う一方で、担保提供者は新たに自らの保有不動産を担保供与し、別金融機関からの資金調達による一括返済を試みてまいりました。期限の到来までにその審査の結論が得られておらず、延滞として取り扱うに至りました。3.回収の見込み当社及び事業者C社は、債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。(1)事業者EGの金融機関からの資金調達による返済(2)事業者EGの不動産売却による返済(3)競売による回収(1)につきましては、担保提供者は引き続き別金融機関からの資金調達に向け対応中です。4月中旬に再度金融機関との面談を予定していると報告を受けております。この状況について、現時点では確たる結論が得られておりませんが、最終承認が下りるとなれば借り換えによる一括弁済を見込んでおります。(2)につきましては、「2.経過」に記載の前所有者との和解が成立し、処分禁止の登記が抹消されれば、不動産取引の決済代金による返済が見込めます。(3)につきましては、回収に至るまでの期間は長期になりますが、上記(1)の進捗状況を踏まえ、その状況に応じて即時に申し立てができるよう準備を進めております。本案件はEG社が主導して担保提供者(EG社の関係会社?)に対象不動産を含む一段の土地を買受させ、まとまった(おそらく地型の良い)土地にしたところで大手住宅施工会社に転売するつもりだったと思われます。単純にそこにある土地を売買するのではなく、上記のようにEG社が関係者に働きかけることで土地売買案件を仕立て上げるわけです。このような案件を「仕掛け案件」といいます。仕掛け案件は土地が案件化できるかどうか分からないのでリスクは高いですし、この手の案件を手掛ける業者は「山っ気」がある人が多い印象です。本案件の融資は担保不動産の購入資金に充てられたのだと推測しますが、明確な記載はありません。借手EG社は担保不動産を所有していません。担保不動産を所有しているのは「事業協力者」とあります。借り手と担保提供者が違うわけです。このような担保提供者を専門用語で「物上保証人」といいます。本案件では借手と物上保証人は同じグループ会社のような記載がありますが判然としません。本案件の最大の問題は、担保提供者が適法に担保物件の所有権移転を受けていない可能性があることです。「差押え」ではなく「処分禁止」の登記をされているので、前所有者(売主?)は土地の所有権が適法に移転していないと主張しているのではないかと推測します。リリースの文面からはその可能性が高そうな印象を受けます。いうのも、もし対象物件が完全に自分のものだという確信があるなら、前所有者となぜ「和解に向けた交渉」をするのでしょうか。無関係な他人が自分の土地に勝手に「処分禁止の登記」をしてきたら、登記抹消を求めて直ちに訴訟を起こすはずで和解交渉などしません。仮に和解も出来ないという事態になると、本案件は無担保状態になりかねません。想定しているそうです。EG社による資金調達が上手くいけばよいですが予断を許しません。リリースに「再度金融機関と面談する」とありますが、借入に向けて交渉が進捗している証にはなりません。銀行は顧客から「どうしても会ってほしい」と言われれば一応会うものです。融資を断る前提でも会って十分に検討したが融資できなかったというプロセスが必要なのです。会わずに融資を謝絶すると金融庁にお咎めを受けるかもしれないからです。担保不動産の処分や競売は、そもそも対象不動産が担保提供者のものであることが前提です。所有権の帰属を争っている状況では、これらが債権回収の選択肢になるかどうかもわかりません。マネオ(C社)はもっと踏み込んでEG社が保有する他の資産売却を求めたり、強制執行・差押えをチラつかせるなどの圧力をかける必要があると思います。ランキング参加中ブログランキング参加中です。本日12/3、CREALは不動産クラウドファンディングの3案件の募集を開始しました。内容は以下の通りです。本日3月25日午後7時から募集を開始した「プレール・ドゥーク銀座EASTII」ですが、1分で満額成立(募集金額2,337万円)しました。当ブログでは本案件について以下の記事を書いており...記事を読む日経新聞の報道姿勢もNHKと一緒でした先日、マネオ訴訟問題の関するNHKの報道姿勢が気になるという記事を書きました。京町家ファンド#1」の募集が始まります。今回も開示情報に基づいて案件分析を行いました。5案件(募集金額6,920万円)が1分で満額成立FANTASが2月25日午後6時から募集を開始した5案件は、募集開始から1分で満額が集まりました。記事にするのが遅くなってしまいましたが4月3日にファンズが募集した「世田谷区MIJASファンド#1」が満額成立しましたね。今回は明豊エンタープライズ社の1号案件でした。満額成立2月8日から募集を行っていた掲題の中野区のマンション案件ですが、本日までに満額2.5億円が無事に集まりました。OwnersBookのHPからお借りしました。当ブログでは本案件につ...記事を読む【案件分析】SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号SBIソーシャルレンディングがSBISL不動産ディベロッパーズローンファンド12号の募集を2月5日午前10時から始めます。いつも通り開示情報を元に案件分析を行いました。本案件...記事を読むソーシャルレンディング案件の匿名化解除に向けた各事業者の対応状況3月18日に金融庁がソーシャルレンディング案件の匿名化・複数化の解除をついに認めました。発表から今日で1週間経つので、大手事業者を中心に各社の対応をまとめました。関する記事を書きました。現在募集されている様な海外不動産案件は、案件自体のリスクに加えて期中管理の難しさ等もあり、私は投資していません。PM新座の根抵当権を行使して競売を申し立てるこができれば元本償還の可能性はあると思いますか?処分禁止の登記に対抗できるか心配です。コメントありがとうございます。私もはっきりとはわかりませんが、処分禁止の登記は所有権の帰属の問題なので、所有権者がはっきりしない状況では裁判所は根抵当権の行使は認めないのではないでしょうか。仮に根抵当権を行使して競売等で不動産を処分した後に、そもそも所有権が無かったとされてしまうと取り返しがつきませんからね。いずれにしても司法書士や弁護士の専門的なアドバイスが必要な論点だと思います。担保価値が融資額を上回っているかという別の重要な論点もあります。担保価値については開示情報だけでは何ともわかりません。時間が無くmaneoにだけ電話しました。知らなければ過失に当たると指摘。AM横から失礼いたします。初心者ですので、的はずれな見解かもしれませんが、気になる事案ですのでコメントさせてください。>本案件の最大の問題は、担保提供者が適法に担保物件の所有権移転を受けていない可能性があることです。1通となっており、物件の謄本は融資前に確認しているはずですよね。この時点で、物件の所有権が担保提供者に正式に移転していることは確認できていると思うのですがいかがでしょう。・持ち込まれた物件の謄本が偽造されたものだった・maneoの確認不備などの理由により、担保提供者と物件の前所有者がモメているということなのでしょうか。担保ありで募集しているのに、それがそもそも架空のものだったということでは、お話になりませんよね。コメントありがとうございます。的外れどころか「的を射た」ご指摘だと思います。これは私の推測ですが、マネオは対象不動産の不動産登記簿謄本をちゃんと見たのだと思います。謄本に記載された所有者は担保提供者だったのでしょう。謄本の偽造は可能ですが、謄本はネットで誰でも閲覧・取得できますので、融資する側が自分で確認するのが基本動作です。根抵当権が登記されているそうなので、司法書士も法務局も対象不動産の所有者が担保提供者であると認識したはずです。問題の根源は、担保提供者が前所有者からどのように物件を取得したかという点です。担保提供者は法人のようなので本案件には当てはまらないと思いますが、例えば相続争いで揉めたケースであれば「処分禁止の登記」がされるかもしれません。相続人が複数いるのに、そのうちの一人が勝手に自己単独名義で登記した場合などです。おっしゃる通り担保ありで募集したのに「無担保でした」ではお話になりません。PM有意義なコメント有難うございます。maneoのファンド募集説明欄にある根抵当権設定とは根抵当権設定登記と考えて間違いないのでしょうか?融資時点で登記記録を確認した上での根抵当権設定登記であるなら、処分禁止の登記より先んじており競売の申し立ても可能かと思います。これが処分禁止の登記が効力を発揮して担保権の実行ができない状況になってしまった場合にはmaneoは担保ありで募集したにもかかわらず実質担保なしとなってしまうので重過失にあたるのではないでしょうか?募集説明欄のスキーム説明にある公正証書での契約をすることで返済ができない場合には、裁判を行わず、強制執行を行うことが出来ます。返済期日までに返済できない状況になった場合、maneoは質件を実行して直接返済を求めることができます。銀行との面談後に強制執行でもして不動産業を行っているEGの不動産や新座の不動産を売却して1日でも早く元本回収してもらいたいです。根抵当権の「設定」と「登記」は実務上は同じと考えて差し支えないと思います。根抵当権と処分禁止の登記の先後と優劣の関係は申し訳ないのですが私にも何ともわかりません。私も経験したことのないケースです。仮に担保提供者が担保物件の所有権を失った場合のマネオの過失の有無ですが、これもマネオがどの程度の調査をしたのか、その調査が十分だったのか等によって責任の度合いが変わってくると思います。ご理解の通り対象物件の権利関係を正常化させてマネオからの借入金を返済するよりは、他のルートから資金を調達してマネオに返済する方が早いという判断があるのでしょう。実態としては「価値余力」を「担保余力」と読み替えて頂いて差し支えないと思います。マネオの説明通りであれば本案件は無担保ではありません。本案件(https://www.maneo.jp/apl/fund/detail?fund_id=5917)はFE社に対する融資ですが、資金使途はCC社に対するエクイティ出資の代わり金のようです。エクイティ出資だとCC社のレベルではローン返済に劣後します。本案件の融資を回収するには、FE社で更なる借換え、CC社で物件売却、エクイティ出資部分の売却の3パターンが考えられます。確かに物件評価は「外部専門機関」が行ったとされています。した機関の評価であれば一定程度は信用できると思います。書かれているので法的には無担保でした。