三井住友銀行(SMBC)系列のヘルスケアリートである「ヘルスケア&メディカル投資法人」も2015年3月19日に上場した。ポートフォリオの構成としては、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などのヘルスケア施設が中心となっており、将来は病院の取得も視野に入れているようだ。今回は、今後のヘルスケアリートの将来性について見てみよう。供給側が待ち望んでいたREITヘルスケアリートが増えることは、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅を保有していた不動産オーナーにとっては、売却先の出口ができたという点において朗報だろう。今まで有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅はオペレーショナルアセットとして分類され、運営者のその運営能力に依存し、住宅系REITが積極的な購入を行わないアセットタイプであった。そのため開発後に売却益を得たい不動産オーナーにとっては、開発を行うインセンティブが低かった。眠っていた開発用地が動き出す有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅で、開発転売を目論むディベロッパーが動き出せば、今まで眠っていた土地が動き出す可能性がある。今まで眠っていた土地とは、どういうものか。老健施設の開発に適した大規模な開発用地であろう。エリアによって、建てられる建物の種類と建てられない建物の種類が、都市計画法によって定められている。して区分され、用途地域というものが定められている。用途地域には、商業地や工業地、住宅地などを始め、計12種類に区分される。美容院や学習塾も建築可能とされているため、ごく限られた種類の建物しか建てられない第一種よりも建築制限がやや緩い。比較すると、土地単価はもちろんのこと安くなる。場合においても、建築可能で賃貸事業ができる物件がある。サービス付き高齢者住宅も、自治体によっては建築を認めるケースも多い。おいても土地が広ければ、老健施設での賃貸事業は可能だ。土地代が安く購入できる可能性もあるため、ヘルスケアリートへの開発転売を試みるディベロッパーは、今後興味を示すことになるだろう。従来の老健施設は、地主が、所有地の有効活用の一つとして建設しているケースが多かった。土地を購入し、ヘルスケアリートへ売却するというビジネスモデルが出てくる可能性も出てきた。投資家にとっても、大手ディベロッパーが開発した物件が多くなれば、投資対象として安心感が増すだろう。大手ディベロッパーが手がける建物は、品質管理もしっかりしている傾向があるからだ。オフィス系や住宅系REITにおいては、大手ディベロッパーが物件を開発し、REITが購入するというビジネスサイクルが既に確立している。ヘルスケアリートの物件開発についても、今後大手ディベロッパーが参入し、魅力的な投資対象となる可能性もある。黎明期のアセットタイプであるが、これからが楽しみなREITであるため、今後の動きに注目したい。