相続する可能性があることとか,遺言でもらえることになっていることは,権利ではないので(仮)登記することはできません。死因贈与にだけ認められるこの仮登記がこそが,Mさんの不動産を守る武器なのです。仮登記にはこんな力がある仮登記について,不動産登記法は次のように定めています。仮登記は、次に掲げる場合にすることができる。消滅に関して請求権(始期付き又は停止条件付きのものその他将来確定することが見込まれるものを含む。)を保全しようとするとき。第106条(仮登記に基づく本登記の順位)仮登記に基づいて本登記(仮登記がされた後、これと同一の不動産についてされる同一の権利についての権利に関する登記であって、当該不動産に係る登記記録に当該仮登記に基づく登記であることが記録されているものをいう。)をした場合は、当該本登記の順位は、当該仮登記の順位による。Aさんの例で,平成29年3月3日に死因贈与契約書に署名・捺印し,その日のうちに仮登記の申請がなされたとすると,登記簿の記載は以下のようになります。Mの死亡)権利者:(住所)A仮登記の効力この仮登記というのは,順番待ちの整理券みたいなもので,Mさんの生前は順番を確保するだけですが,Mさんの死亡後は,Aさんは最優先の権利を主張できるようになります。その後にMさんが,弟Bに頼まれて,金融業者Cのために抵当権を設定しても,不動産業者Dに売却したとしても,Mさんが亡くなった途端に,Aさんは,C,D,の権利をないことにすることができ,平成29年3月3日のまっさらな状態で不動産を取得することになります。逆の立場,すなわち,この不動産を買おうとするCや担保にとろうとするDの立場から見ると,このような仮登記がある場合には,大金を払って買っても,お金を貸して抵当権を設定しても,後で必ず(生者必滅です)覆されてしまう,危険きわまりない不動産であることがわかります。転売しようにも,そんな危険な不動産を買ってくれる人はいる訳がありません。権利が泡のように消えてしまうことが確実な不動産に手を出す人はいない,という訳で,Mさんの自宅は誰も買わない誰も担保にとれない不動産ということになります。買い手にとっては,この不動産は無価値です。して,親の不動産をとられてしまうのを防ぐことができるのです。死因贈与には贈与税がかかるのでは死因贈与も贈与契約の一種ですから,贈与税がかかるのではないかと心配になりますが,税務上の扱いは,相続と同じになります。普通の贈与では登記した時に贈与税がかかりますが,死因贈与の場合は,贈与契約をしたり仮登記時をつけたりしただけでは贈与税はかかりません。AさんにはMさんの死亡後に相続税が課税されます。死因贈与が撤回されたら遺言がいつでも書き換え可能なのと同様,死因贈与も自由に撤回できるから「MさんがAさんへの贈与契約を撤回してしまったらおしまいではないか,仮登記していても無意味ではないか」という不安も残ります。仮にMさんが撤回しても,Aさんの仮登記を抹消するにはAさんの同意が必要になりますし,Aさんが同意しない場合には,仮登記抹消請求の訴訟をおこさない限り,Aさんの仮登記は残ります。面倒な仮登記がついたままで,訴訟を起こさないとそれが消せない不動産なんて,誰も欲しがらないでしょう。そもそも,負担付死因贈与(Aさんがただもらうだけではなく,Mさんの世話をするなど,一定の負担を伴う契約)の場合には,撤回自体が認められないこともあります。上記Aさんの例では,推定相続人がAさん一人(単独相続)でしたが,他に推定相続人がいる場合(共同相続)には,状況に応じて多少の修正や工夫が必要になります。Aさんに兄Fがいる場合に,D,Eら第三者から狙われているときには,死因贈与をMとA・Fの契約にして,権利者A・F(2分の1ずつ)の仮登記をつけるようにしても良いでしょう。Mさんの財産が自宅不動産だけの場合,Aさん単独でもらうことになると,Fの遺留分(4分の1)を侵害する可能性がありますし,本登記をするときに,Fの同意が必要となって,もめることがあります。Fが親に迷惑ばかりかけてきた放蕩息子で,F自身が親の財産を狙っているときには(こうした事例も,実際に何件がありました),Aの単独名義にしないと,親の財産を守ることはできません。早めに弁護士に相談をこのように共同相続の場合には,状況に応じて対応が千差万別になります。親御さんの状況によっては,別の方法,例えば,財産管理契約+任意後見等をご提案することがあります。親の不動産について心配がある場合には,死因贈与+仮登記を一つの選択肢として念頭におかれた上で,個別の事情を伝えて,早めに弁護士に相談されるのがよろしいかと思います。身近に相談できる弁護士がいない場合には,当サイト内で,不動産問題に強い弁護士を捜してみてください。