Google+不動産を所有する老親,なんとなく頼りなくて心配。だまされて,あるいは,情にほだされて,不動産をとられてしまいそう。そんなとき,どうやって親の不動産を守るか,その一つの方法を,私の経験の中からご紹介します。Aさんのお母さんが困っています結婚して都心の賃貸マンションに住むA(女性)さんから,お母さんのMさんのことで相談がありました。Mさんは,夫(Aさんのお父さん)から相続した郊外の一戸建てで一人住まい。最近,Mさんの弟B(Aさんの叔父さん)がMさんの所に頻繁にやってきて,「事業資金が必要なので,Mの不動産を担保に貸して欲しい。」としつこく頼んでくる,この家はお父さんが苦労して建てた家だから絶対に手放したくはないのだけれど,Bには実家のことで世話になっていることもあり,強く拒否できずにずるずる返答を延ばしていたら,昨日は頼む頼むと5時間も粘られた,どうしよう・・・という悩み。Mさんが自宅を担保に差し出すことを承諾してしまったら,万が一のときには,自宅が競売され,住居を失うことになります。Mさんの場合,1万分の1=0.01%どころか,90%近い確率で競売されると私はにらんでいました。実際,その数年後にBは破産しました。Bが悪い人なら,Mさんから預かった登記書類を悪用して,すぐに第三者に売却してしまうこともあり得ます。Aさんの例の以外にも,自宅をねらっているのが,叔父さんBではなく,第三者,例えば,高齢者に近づいて,その財産を巻き上げる悪徳金融業者C,悪徳不動産業者Dあるいは,リフォーム詐欺,振り込め詐欺など同類の高齢者の財産を狙う詐欺師Eなども考えられます。なにが問題なのかここでのポイントは,親は成年被後見人でもないしミエミエの認知症でもないので,本人が同意して,必要書類を揃えてハンコをついてしまうと,有効に自宅不動産の譲渡や担保設定ができてしまうこと。後でだまされたことに気付いて,取り戻そうとしても,契約は有効なのでなかなか難しい。「善意の第三者」が現れてダメになることもあります。実印や印鑑カード,権利証(登記識別情報)などを子供が預かってしまえば大丈夫かというと,そうでもありません。本人なら,新しい印鑑を実印登録できますので,子供が預かっている印鑑カードも印鑑も簡単に無効にする(実印としての効力を無くす)ことができます。権利証(登記識別情報)がなくても,有効な契約も登記もできます。要するに,所有者本人がその気になれば,(当然のことですが)何でもできてしまうのです。~私は,さっそくAさん,Mさんに事務所に来てもらって話を聞き,Mさんに「弟の頼みは断りたい。自宅不動産は子供に継がせたい。」という強い意思があることがわかりました。推定相続人がAさん一人であることを確認し,Mさんの不動産を守るために,死因贈与契約書を作成することとその仮登記をつけることを提案しました。この仮登記を利用して,親の不動産を守ろうという作戦です。死因贈与とは死因贈与契約というのは,贈与契約の一類型で,民法544条に「贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与」と規定されています。契約書には「MはAに対し,自宅不動産を,Mの死亡により効力を生ずるものとして本日贈与する。」という条項を入れます。死後の効果は相続,遺贈と同じMさんの財産については,Mさんが何もしなくても,Mさんが亡くなった時点でAさんが「法定相続=法律」により当然に引き継ぐことになります。自宅不動産をAに遺贈するという遺言書があれば,「遺言=Mさん一人の遺志」により引き継ぐことになります。死因贈与の場合には,「契約=MさんとAさんの二人の合意」により引き継ぐことになりますが,「法定相続」,「遺贈」,「契約」と形式が違うだけで,Mさんの死亡時に自宅不動産の所有権がAさんに移るという点で,死亡後の効果は同じです。生前の効果が相続や遺贈とは大違いそれなら,わざわざ契約書を作っても,相続や遺贈と同じでMさんの不動産を守る力などないのではないか,と思われるかもしれませんが,そうではありません。権利義務の話でいいますと,Mさんの死亡までの間(つまりMさんが不動産をうっかり処分してしまいそうな危険がある間),相続や遺贈の場合はAさんには何の権利はないのですが,死因贈与契約では契約の時点でAさんに権利が発生します。売買契約をしたときの買主の権利と一緒です。そのために,Aさんは自分の権利を保全するために仮登記が利用できます。