2018年9月27日リースバック契約について解説している記事です。リースバック契約について、リースバックのメリットリースバックのデメリット自宅にリースバックを活用する流れ自宅にリースバックを活用する注意点リースバックの賃料相場と考え方を解説しています。要点を知るリースバック契約とは、所有している不動産を売却して、賃貸し直す契約リバースモーゲージに比べると、リースバックは自由度が高いリースバックの最大の魅力は、契約後のライフスタイルへの負担が少ないことリースバックは、三者間交渉になるので、利害の一致が比較的難しいリースバック後の賃料は、生活コストのバランスを考える必要があるリースバック契約とはリースバック契約とは、任意売却のひとつの手段です。売主から買主に不動産が売却される売主、買主および金融機関の意見を聞いて、売却価格を決める新たな所有者となった買主を貸主として、売主は売却した不動産を借りることになります。競売などよりは市場価格に近くなる任意売却後の生活は、任意売却前とほとんど変わりがない(完全所有から賃貸契約に切り替わるのみ)となります。リバースモーゲジとの違い以下は、リースバックとリバースモーゲジの違いをまとめた表です。可能性なし大きな違いとしては、リースバックの場合、売却後の手元資金を自由に使うことができるリースバックの場合、年齢の制限がないリースバックの場合、どのような不動産であっても活用できるリースバックの場合、買戻しができる可能性があるといったところです。生活資金(貯蓄)が増える事業資金が増える借金が整理できる生活を変えなくてもよい買戻しができることがあるという点です。生活資金(貯蓄)が増える引受人(買主)を見つけて、不動産を売却するので、売却益が売主の手元には入ってきます。年金の支給額だけでは生活費がまかなえず、貯蓄が減る一方で不安だ収入が思ったように増えず、子供の学費負担が重くなってきたといった場合に、資産を清算することで、生活資金を大幅に増やすことができます。事業資金が増える生活資金(貯蓄)と同じように、事業資金を増やすことにも活用できます。基本的に、不動産の種類によってリースバックができないことがない売却後の手元資金をどのような用途に使うのか制約がないのが特徴となります。事業資金を増やす生活スタイルの変化を最小限にとどめることができます。借金が整理できる後述しますが、アンダーローンの場合には、借金を整理することもできます。売却益の一部を使って、借金の返済ができるということです。生活を変えなくてもよいリースバックの最大の強みだと考えられますが、ライフスタイルの変化を最小限にすることができます。住処を確保する引越しをするなどの必要性が出てきます。住む場所が変わらないので、引越しなどの必要がない転校や転勤の心配がない周囲の人に隠し通すのが容易となります。買戻しができることがある引受人(買主)から同意を得る必要がありますが、買戻しをすることも可能です。買戻しの費用は、売却金額よりも高くなる傾向にある引受人(買主)の同意を得られないこともあるといったリスクもあるので、注意してください。売却価格は市場相場よりも安くなる傾向にある賃料設定は市場相場よりも高くなる傾向にあるあくまでも「賃貸」なので、すこし窮屈に感じることがあるという点です。売却価格は市場相場よりも安くなる傾向にあるあくまでも「任意売却」なので、売却価格は市場相場よりも安くなる傾向にあります。売主の状況は圧倒的に不利な状況なので、基本的に交渉での優位性はありません。金融機関:確実に回収したいと考えている引受人(買主):投資採算効率を意識するので、できるだけ安く買いたいと考えているという状態にあり、価格交渉の主導権を握っているのも、この二者です。仲介人がバランスを考えながら物事を進めようとする安すぎては、金融機関も困るという抑止力も働くので、競売などになるよりは高値での売却になるケースがほとんどです。賃料設定は市場相場よりも高くなる傾向にある賃料設定は市場相場よりも高くなる傾向にあります。リースバックの場合、貸主が選べる借主は限定されています。その借主も、やむを得ない事情を抱えてリースバックを活用しているので、経済的に裕福な状態であることは稀です。貸主のリスクを考えると、当然、賃料設定は多少高めになってしまいます。「賃貸」なので、すこし窮屈に感じることがある売主は、今まで完全所有であった不動産を、賃貸物件として使用することになります。以前に比べると、多少の窮屈を感じることはあります。引受人(買主)を見つける売却価格の交渉をする賃貸価格の交渉をする売却後、自宅の賃貸(リース)を開始するという流れになります。引受人(買主)を見つける肝心なところですが、引受人(買主)が見つからなければ、リースバックは成立しません。リースバックの場合、引受人(買主)からすると「賃貸目的の物件購入」以外にありえません。一般的な不動産売買とは違い、不動産投資の側面が色濃くなります。不動産投資であるからには、投資採算効率が意識されるので、物件としての魅力がなければ引受人(買主)は見つからないことになります。築浅の一戸建て(資産価値の減少が大きい)立地の悪いマンション(賃貸物件としての魅力がない)特殊なテナント(飲食系など高コストなもの)は避けられる傾向にあります。金融機関を交えて、三者間での価格交渉が行われます。通常、二者間で価格交渉が行われますが、リースバックでは三者になるので、交渉難度は上がります。経験の豊富な仲介人がいるかどうかによって、取引の良し悪しが大きく左右されるでしょう。賃貸価格の交渉をする売却価格によってほぼ決まってくるのですが、賃貸価格の交渉をします。引受人(買主)の二者間交渉となるので、売却価格よりはスムーズにことが運びます。売却後、自宅の賃貸(リース)を開始する無事に売却が完了した後、自宅の賃貸(リース)を開始します。住宅ローンの支払いが賃料に切り替わるだけであり、あまりライフスタイルは変わることがありません。リースバックを自宅に活用するときの注意点リースバックを自宅に活用するときの注意点は、リースバックと抵当権(アンダーローン)リースバックと譲渡所得リースバックと買戻し(投資家の理解)です。リースバックと抵当権(アンダーローン)リースバックをするには、売主から買主に正常に売買契約が成立する必要があります。リースバックの場合、ほとんどの物件には「抵当権」が設定されています。売買の決済前に、住宅ローンを完済する売買の決済時に、住宅ローンを同時完済するのいずれかが必要になります。したがって、ほとんど自己資金がないという状況から、住宅ローンの残債を上回る売却価格での合意が必要になります。(※アンダーローンといいます。)抵当権の抹消については、以下の記事を参考にしてください。ローンが完済すると抵当権抹消登記をすることになるのが一般的です。抵当権抹消登記とは、抵当権を消す登記です。その性質上、抵当権を設定した金融機関などから許可がなければ、抵当権抹消登記を行うことはできません。抵当権抹消登記が行えるということは、融資を完済しているので差し押さえなどのリスクは通常考えられません。別にしなくてもいいのではないのか?と思う方もいるでしょう。相続や急な売却になったときに困るのが常です。今回は、抵当権抹消登記がどういうものなのかということや、費用など知っておくべき内容を抑えつつ、注意点も説明します。これを読めば、抵当権抹消登記についてはバッチリです。リースバックと譲渡所得リースバックによる売却益には、譲渡所得(税金)がかかります。手元資金の額に大きな影響を与えるので、忘れずに確認するようにしましょう。自宅をリースバックする場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適応される可能性が高いです。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除が適応された場合、ほとんどのケースでは譲渡所得がかからなくなるので安心してください。リースバックと買戻し(投資家の理解)リースバックでは、将来的に買戻しを行うことが可能です。引受人(買主)の同意が必要になるので、必ずではないことに注意してください。しても不安な場合には、リースバック契約の締結時点で「買戻しの特約」を設定することもできます。期限の定めなどがあるので、リースバック契約締結後の生活をしっかりとたて直さない限り、実現の可能性は低いです。賃料となるケースが多いです。10%の部分については、6%〜15%と幅があります。何パーセントが適用されるかは、リースバックする物件の投資採算効率により異なります。築年数も落ち着いていて、手頃な大きさの一戸建て(資産価値の減少が少なく、需要が見込める)立地条件がよいマンション(管理が悪化する心配もなく、需要が見込める)立地条件がよいテナント(どのような業態にでも対応できる)といった物件に適用されるパーセントは低くなる傾向にあります。賃料と売却価格のジレンマリースバックでは、できるだけ高く売却して、手元資金を残したい生活は苦しいので、賃料を安くしたいというジレンマが起こります。売却価格が上がれば、賃料が上がります。賃料が下がれば、売却価格が下がります。このジレンマに対して、売主が適切な対応をすることができるかによって、リースバック契約後の生活を立て直すことができるかが大きく左右されます。売却価格を優先した方がよい場合リースバック契約を活用する物件の他にも、借金などを抱えいて、すでに首が回らない状態の場合には、売却価格を優先した方がよいでしょう。ほかの借金を多く抱えている場合には、多少の賃料を下げたところで、月々の返済額によって負担が変わらないということになります。ほかの借金の月々返済額とのバランスが重要になりますが、トータルの生活コストが下げられる方向に持っていくようにしてください。引受人(買主・貸主)にとっても、借主の生活が安定することは、不動産投資の視点からかなり重要な要素になります。理解をしてほしいという姿勢で臨むのであれば、よい条件での契約成立も十分あり得ます。離婚をして、安定した収入が見込めない夫に先立たれ、安定した収入が見込めないといった、定期収入にリスクを抱えているときです。上記のような場合には、賃料を下げて、生活を維持しやすくしておくのが賢明です。