都内のワンルームは高いか■都内のワンルームは高いかみなさんこんにちは。東京都内の不動産は、ここ数年でずいぶん値上がりしたように思います。日本橋や秋葉原など、いわば都内の準一等地にある中古のワンルームマンションの相場を見ますと、たしか僕がこの事務所を開業したころ1500万円前後でした。いまから振り返るとずいぶんと安かったものです、いまでは2000万円ほどしますので。「都内のワンルームマンションはバブルじゃないですか?」などとよく聞かれます。不動産相場がバブルか否か・・・この点について考える場合、いくつかの視点があります。今回は「収益率と初期投資の回収期間」に絞ってお話しを進めたいと思います。概ね4-4.3%程度だと思いますが、まずこの値は小さいのでしょうか、それとも大きいのでしょうか。注)築15年ほどの築浅物件のイメージです小さすぎれば物件が高すぎるということで、逆に大きすぎれば物件が安すぎるということです。この収益率をアジアの諸都市と比べるとどうでしょう。都内の案件の収益率は際立って高いといってよいでしょう。この観点から、都内の不動産にバブル的な要素はないといっていいと僕は思います。日本の標準的な金利である「10年物日本国債」の金利と比べるという手法も有効です。都内ワンルームはこれに比べて4%ほど高い収益を得ることができるわけです。リスクプレミアムは4%もあり、これは歴史的に見て高い水準にあるといえるでしょう。言い換えれば都内不動産は、日本国債に比べ極めて割安な状態にあるということです。『投下した資金の回収に要する期間』もあげることができます。1000万円で物件を買って、毎年50万円の家賃をえることができたとすれば『回収年数』は20年です。回収年数は何年になるでしょう。・購入額:2000万円(諸費用込み/現金購入)・家賃:月8万円、年96万円(手取り)・駅徒歩7分、築15年物件、総戸数50戸、12階建てこの場合、投下した資金2000万円を回収するのに21年ほどかかる計算になります。土地部分は劣化いたしません。注)地価が変動しなければですが仮に上記の回収計算から土地代金は除外して考えると、どうでしょう。都心の築浅物件は一般的に、土地部分が40%ほど占めますので、この物件の建物部分の価値は、1200万円ほどとみてよいでしょう。価値が償却しない土地部分を除くと、初期投資の回収年数はさらに短くなり、わずか13年で初期投資額を回収できることになります。一方でワンルームマンションの稼働年数は一般的に60年ほどと言われます、少し短めに見積もって50年と考えるとどうでしょう。上記物件は築15年ですから、購入後35年ほどは稼働すると考えられます。回収が終わった後の22年は、まるまる投資家の儲けになると考えてよいでしょう。注)35年-13年=22年では例えば香港やシンガポールのように、収益率が2%に下がればどうでしょう。年間の手取り収入は40万円です。東京の事例と同じく購入額2000万円、建物部分を1200万円として回収年数を計算しますと以下のようになります。1200万円÷40万円=30年このように初期投資の回収まで30年もかかることになります、この物件の稼働年数は35年残っていますが、そのうち30年は初期投資部分の回収期間であり、回収が終わって5年も経てば物件の稼働期間も終了です。物件の償却という点を考えると、投資家の儲けはほとんどないと考えてよいでしょう。このような観点から、やはり収益率2%の香港やシンガポールはすでにバブル的な兆候をしめしていると考えてよいでしょう。逆に申し上げれば収益率4%の都内は、まだ正常な投資行動の対象だと考えております。小富豪への道」は下記からご登録いただけます。「T's資産運用コラム」と同じ内容を一週間早くご覧いただけます、是非ご登録ください。:『まぐまぐ!』から発行していますので、ご安心ください。当社収入の一部を財団法人日本ユニセフ協会に寄付させて頂いております。(2019年8月〜2019年11月分)として18,000円を日本ユニセフ協会様に寄付させて頂きました。皆様から頂戴したコンサル料から、世界の子供たちのために少しずつですが続けさせて頂きます。今後も継続させて頂きます。RESERVED.サイトマップ広告掲載についてプライバシーポリシ。