ボロ戸建て改め築古戸建て。役に立ちそうなネタ不動産の仕事をしながら日常ふと思ったことをだらだら書いてますが2000話超えたのでしばし冬眠させていただきますwボロ戸建て改め築古戸建て。りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)ボロ戸建て改め築古戸建て。なんか久しぶりに創作意欲が湧いてきましたwこんにちは。昨日のブログで築古戸建て(ボロ戸建てと書いたら方々からお叱りを受けたので築古戸建てで統一しますw)の記事を書いたらめちゃめちゃ反響が良かったので今日もそんなネタで更新です。(「まさか狼さんが築古ネタに言及するとは思ってませんでした」っておっしゃる方も多いですが過去ログでは結構取り上げてますよw)言われてみれば昨今の不動産ブログランキング業界、、RC造レジをフルローンで光速投資するだの、メガ大家がどうのって記述をすっかり見かけなくなりました。1年前くらい前まではそういうブログが幅を利かせていていだだけにどこ行っちゃったんだろうって気もしますが(あ、よく見ればランキングの下の方に放置されたブログが残ってますねw)これは言うまでも無く昨今の融資状況の激変でブログの需要が無くなったためでございます。ここ数年、ジャブジャブ融資が出てた頃は億単位のフルローン融資をいかに勝ち取ったかを競うネタが氾濫していただけにこのブログ業界を9年見て来たワタクシ、、とても感慨深いものがありますが実際のところは今の状態が平常期。(あのジャブジャブ時代が異常だっただけです)とは言え、融資が出る時に買っておけば家賃収入が手に入り借入額に比例して実入りも大きくなってただけに「あの融資がジャブジャブの時に物件買っておけばよかった」と地団駄踏んでる人も多いそうですが、実際のところかなり高値掴みしてる人も多いし、事実、家賃収入より返済額の方が上回ってしまい本業収入を突っ込んで凌いでる人も増えて来ましたから「融資が出るうちにとにかく買っとけ理論」も各プレーヤーの運次第というところでしょう。そこで絶滅した恐竜のあとに出現した哺乳類のごとく幅を利かせてきたのがこの築古戸建て投資。物件によっては融資を受けることなく買うことが出来、融資を受けるとしても少額融資になるので融資が引きやすく(リフォームローンと嘘ついて物件融資を引いてる人も多いとかw)戸建て特有の「一度入居させたらそうそう退去されない」という安定感もありそういう部分が人気の要因なんでしょう。地方に出れば格安で売られている場合も多く、売られているタマ数も多いのでネット情報レベルでも見つけやすく特にこれから不動産投資を始めたいと言う方にとっては格好の投資対象になってると思われます。昨日も書きましたが、部屋の内装や外装にばかり目が行って居住者の安全にまで目が届かないってのは何か事件事故があった時に所有者責任を追及される恐れもあり問題提起させていただきましたが、実際のところは「要するに見た目で努力した形跡を残せばいいんでしょw」って意見も多数いただいたので「さすがは狼ブログの読者ですねww(そこに気付いてくれて嬉しいです)」と思わず膝を叩いてしまいましたww(そうなんです。今日は実際にどういう築古物件を買えば儲かるか?なんて話に触れたいと思います。(この辺のネタ書くとめちゃめちゃアクセスが上がるだろうと目論んでますので面白かったらバナーをポチってくださいねw)と言うことで一旦ポチバナーを置いておきますwまず重要なことですが、築古戸建てでも安く買わないと意味がありません。闇雲にそれなりの売値のボロ戸建て(あ、書いちゃったw)ばかり探してもいけません。(予算500万だからって500万以下の物件を探してるようじゃ三流です)どうやるか?それは持ち主の立場になって考えることに尽きます。想像してみてください。買付け入れる時はまずこのあたりを考えてみてください。(理想を言うなら1500万で売りに出てるものを600万で買うイメージw)それにはまず謄本の確認です。謄本を見ればいつ、誰が買ってどのくらい借り入れが残ってるか?どこの銀行から融資を引いてるか?所有者は何人いるか?などがわかるのですが、謄本の乙区、甲区を見ればおおよそその所有者の頭の中が見えてくるものです。土地は相続で取得、建物は昭和47年築なんてのがあるとしたら乙区は存在していても借り入れはほぼ無い可能性が高いです。いう時はホント、なんで売りに出すかが重要で大抵の場合、「住む人がいなくなって(なるので)換金」がほとんどです。住む人がいなくて換金って場合、売り主さんが「いくら欲しいのか?」を推理するのですが、これは実のところ元付さんはなんとなく知ってます。(売主から「最低手取りでこのくらい欲しい」とか言ってたりするもんです)また、売主の性格的に「お金は欲しいけど無理に安く売る気はない」ってパターンと「お金になるのならある程度は妥協します」って考える人がいるのでどっちに属しているのか?が重要になります。これもそれとなく元付さんに聞けば雰囲気がわかるのでそこで判断します。(ここ売って違う物件を買うなんて場合は同じ仲介で入るパターンも多いので仲介さんはどこで何をいくらくらいで買うのかくらいは知ってることが多いです)この雰囲気を聞いてる場面でこの元付さんは売主、買主のどっちの味方なのかでも指値に大きく影響します。(何度も言いますが仲介さんは手数料で生きてるので成約するとなれば全力で売り主でさえ凹まします)例えば売主さんと仲介さんが古くからのお付き合いがある場合売主さんは案外、自分の希望価格を通してくることが多いです。(この価格で頑張ってよ風w)しかし、それでも人によってはそこまで無理難題を通す売主さんばかりじゃなく「仲介さんがそういうなら仕方ないわね」と説得に折れる売り主さんもいます。ここの見極めだけでも指値にかなり影響するのですが、売主が単数ではなく複数の場合、売値はさらに混迷をすることがあります。えぇ、、分け前の増減を気にする人の存在があるからです。(手も出すけど口も出すタイプがたかが数百万の築古戸建てであってもいるとめんどくさくなるんですw)謄本見て甲区の所有者が複数いる場合、誰がイニチアシブを取ってるかでも大きく変わるので買付け入れる前に誰が決定権持ってるのかを確認することも大事です。売り主さんの押しが強すぎる時以外は相場観などの情報を仲介さんが相場を見たりして「今売るならこんなもんですね」なんて感じで売主さんに言ってそれを聞いて決定してることがほとんどです。ここで仲介さんが相場より下の売値を提示して売り主さんが納得すると仲介は両手取引を狙ったり酷いときになると一旦買取業者を入れて再販で両手往復ビンタを狙ったりします。それか相場観もなく感覚だけで「こんなもんじゃないと売れないですよ」なんて実勢価格も知らずに売りに出し相場観を理解してる業者さんがや一般の人が一斉に動いて瞬間蒸発、、なんてパターンもあります。(いわゆる値付け間違いってやつです)他にも様々なパターンがあるので全部は書けませんがとにかくこんな感じで雰囲気を掴み安く買い叩くというのが相手に伝わらないように指値をしていくのが王道でございます。(売主が素人であればあるほど伝わると売ってくれなくなります)このパターン以外でややこしいのは投資家さんが持ってた物件、、です。これは謄本見ればここ数年で融資を受けて買ってたり現金で買ってたりするのですが、とにかく「売買」で所有権を取得して長くても5年程度の場合が多いです。物件を安く買いたいのなら謄本を見てここを確認した時点でこの物件を買うのは諦めてください。(利幅を考えて売り出してるので鬼差しはほぼ通りません)但し、すでに部屋のリノベもある程度進んでいて(リノベした履歴を要チェック)現況で賃貸中で利回りも自分の納得する程度の利回りでしたら要検討、、でも構いません。(買った瞬間から高純度のCFが発生する築古戸建てもそうそうございませんので)ここまでをまとめると要するに実需だった物件は買いを検討、投資だった物件は条件付きで検討ってことです。築古戸建てで大幅な指値を勝ち取るにはその持ち主がもうこんな惨状じゃ住めない、売りに出してもこんなのいくらで売れるんだかわからないと納得している時に起こることが多いのはご存知かと思います。(ポールさんのブログ読んでりゃこんなのわかるはずなのでその前提で話を進めます)こんな物件を買う人はどこをどう直せば貸せるようになるか(賃貸で運用するんですからさらに言えばいくらなら借り手がいるかくらい考えましょう)を考えないといけません。素人目にそれがわかるくらいなら売主だって「まだ使えそうな家だからそうそう値下げしないよ」って気持ちが硬化してることが多いのでこういう時は住むにはここがもう無理って部分をある程度専門的に見せる必要が出て来ます。実需で住んでた人は慣れているので気が付かないことも多いのですが、客観的に見て「この雨漏りの跡はここ数年の話じゃねーなー」とか「なーんか建物が傾いてません?(立ってるとなんか気持ち悪くなって来たって言うと効果的w)」なんて話をしながら内見すると売り主さんが心無し弱気になることがあります。(あと案外わからないのが電気関係なので「電線が古すぎて電気火災になるとこでしたね」と脅したり「配管が古いので漏水がありそうですね」と見えない部分でハッタリかますのも作戦の一つです)ここで大事なのはその場で買値を言わないこと。うっかり数字を出してしまうとそれだけがフォーカスされ売り主の心に残ってしまうのでその後大幅な指値が通らなくなるだけでなくうっかり大幅な指値をその場で言ってしまうとその後「あいつにだけは満額でも絶対売らない」と気持ちを閉ざして二度と相手をしてくれなくなることが多いです。(と言うことで無茶な指値は仲介さん経由でやりましょう)その際、水回りはホントはまだ使えたとしても「これはさすがに古すぎて動くかどうかもわからないから全交換ですね」なんて話をしつつ「と言ってもなんだかんだ言ってこの戸建てはやっぱり解体しないと使い物にならねーな」って雰囲気を醸し出しておくのが重要です。(解体更地にすると言いつつ建物を再利用したとしても「予算が足りなくて仕方なく再利用した」と言えば売り主さんも文句言いませんw)ちなみに業者さんが更地仕入れを検討するとなると大抵の場合、粗利15%~20%前後必要で解体費やインフラ整備費用を考えると投資で買う人の方が高値で買ってくれる可能性が高くまた、瑕疵担保考えると古家のまま再販することも少ないので投資家が圧倒的に有利なのもお忘れなくw(あと更地で再販できる土地の場合は業者価格以下の指値しちゃダメですよ。業者に負けてしまいますから)さて、指値の話についてはこれくらいにして、、この手の築古物件を買うにあたりもう一つ重要なことは外観の見た目です。賃貸で貸すわけですから賃貸の仲介さんが借り手を案内して現地に来るわけですがまず最初に車から降ろされてそのお客さんが見るのは外観。この外観がどうしようもないと内見する前に借りる気が萎えてしまいせっかく案内されてもほとんど見ずに短時間で帰ってしまうことがあります。(ワタクシも賃貸営業してたので経験ありますが、玄関入る前にすでにこの物件はやめようと思ってるのでせっかく内部をキレイにしていても借りてくれないことが多いです)投資物件として築古戸建てを買うのであればまず「どこをどう見せれば借り手が付きそうか?」くらいは考えてください。(フイー〇ングリフォームしてもダメなものはダメな時があるんです。)但し、ここでムチャな予算でリノベしちゃうと高利回りは期待できません。言ってその工事代を浮かそうと自力リノベにチャレンジする人も多いですがリノベの経験値が低い人がいきなりこれをやろうとするとかえって高くつくので建物を全塗装しようとしたりするのではなく小物(例えばポスト、ドアの塗装や庭木の伐採して敷地を広く見せるなど)でごまかせないかを考えてください。(セミナーでよく話してる石貼り戦術の戸建て応用版です)この時注意して欲しいのは連続性と言うか統一感。ある話でドアだけ新品にしてその他がそのままとか逆に外構をキレイにしたのにドアだけそのまま手付かずでは連続的な統一感が見えなくなるのでせっかくのリノベが無駄になることが多いです。(え?ここまで手を入れてなんでここをやらないの?ってうやつです)築古物件はとにかくこれが目立つと高い家賃で借りてくれなくなるので注意が必要です。逆にそこそこの家賃で貸せればいいやって人は無理に部材を交換するのではなく磨いて掃除してキレイにして貸すってことだけ考えてもいいと思います。別に無理やり新品の水回りに一式変えなくてもそれなりの清潔感が垣間見えれば「ま、家賃がこんなもんだからこんな装備だよね」ってお客さんもいるので何が何でもリノベして貸すっていうのではなくこの建物の客層はどんな人?と思い浮かべて出来るだけ低予算でやるのも重要でございます。本日は思いつくことだけ時間の限り書いてみましたがこの話、、書くとまだまだ書けそうなので続編をそのうち書きます。(もう夕方の5時を回ったのでこれ以上は書いてる時間が無くなってしまいましたw)あと、聞きたいことをコメント欄に書いてくれたらそれもブログで解説しますのでお気軽に。>COMMENTなんか物件の見つけ方の視点がかわりますね。目をつけてたのが下がらないかな、とか勾配、セットバックとかで、勾配の処理代金がいくらくらいかな、とか思っていました。別の見方をしようと思いました。昨日は関連別部門の担当が私のやる業務の前にお客様を怒らせて、ゴミ箱に資料をすごい音をたてて(大きな機械が落ちたと思う音)捨てたのを私が対処して収めたとかありました。ゴミ箱に捨てたのは本人から聞いてましたが、聞いたの忘れたふりで、車にありましたよね的雰囲気で、ニッコリ笑顔でもってきてもらいました(ウフv)。対応をクレームにならない用に鉄壁の対応しました。それだけではなく、その対応終わったら他もあり(原因がわからず私が原因発見とか)、死にます。今日もあり、で頭働きませんがとても素晴らしい内容です。自分はどういう風にやるのか考えます。福袋大当たり、というブログです。ありがとうございます。しましたが、時間経ってのコメントすみません。待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。|編集これから始める方には今日のお話は重要ですね。titleボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。今回も読み応えありました。売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。築古戸建ボロと言ったら怒られですね。^^;キヲツケネバリフォームにどの程度コストがかかるか、幾らで貸せるかは1回はやってみて多少痛い目見て行かないと身につかないかもですね。床開けたらアチャーとか普通にありますし、白アリは友達と言えるくらいの胆力は必要かなと思いました、ええ。|編集ボロ戸建投資家が増えそうな感じで、ちょっとびびってます。築古戸建に限らず、売主、仲介さんとのやりとりが非常にイメージしやすいです。続きをぜひともお願いします。駅近(都心まで30分以内の駅をイメージ)のマンションで駐車場いらないという家族はいますが、同じ条件(駅からの距離、家賃)の戸建だと借りたい人は駐車場を求めるものでしょうか?戸建を探される方は、仕事や買い物する上で車の必要性が低くても、駐車場を求められている方が多いように思います。家族それぞれの考え方による!という答えが無いかもしれませんが、傾向があるようでしたらご教授ください。