売主集客の効果や知名度の浸透などにより、不動産売却を検討しているお客様からの問い合わせがたびたびあります。売主客を獲得する最大のチャンスなので、不動産査定のアポイントを確実にとれるよう、日頃から準備をしておきたいものです。ここでは売却相談を受けたときの初期対応について説明します。売却するかをしっかり確認しよう不動産の売却について問い合わせや相談を受けたとき、その内容を記録する必要があります。記録の様式は「顧客カード」とか「お客様カード」などの名称で、社内で共有しやすいフォーマットを作成しておきましょう。電話での問い合わせあるいは来店されてのご相談など、シチュエーションは変わりますが、やるべきことは一緒です。すべての項目が埋まらないこともあります。査定訪問時などで極力すべてを埋めるようにしてください。重要なポイントが「売却理由」です。売却理由によって売却活動の方針に大きな影響を与える場合があります。買換え計画があり売却価格の下限が決まっている重大な瑕疵があり条件が悪化する前に売却したい状況により「買取り保証」を求める相談の場合も査定価格の提示方法や売却活動の時間的な制約など、聞き漏らしておくとのちに大きな障害になるケースもあります。売却理由が納得のいくものかどうか、上司や先輩社員に報告することも大切です。決済引渡しと一連の流れを説明したあとに、査定をおこなうための訪問日を決めます。別途調達でき、売却物件には抵当権の設定がない場合は、買換え物件を先行して探し転居後に売却物件の引渡しをおこなえばよいのです。次のような場合はタイミングが非常にむずかしくなります。買換え計画の資金計画に売却代金が含まれる売却物件には住宅ローンの残債があり引渡し時に抵当権解除が必要この場合は『現在居住中の物件を先行して売却し、ローン残債を返済して抵当権を解除する。』必要が......。「売り」を先行しないと買換え物件の購入はできないので、一時仮住まいをしなければならなくなることが多く、仮住まいをしながら買換え物件を探すという手順になります。「買い」を先行、つまり買換え物件を先にみつけて売買契約を締結してしまうと、決済日までに居住中の物件の売却が間に合わないと決済ができなくなる可能性が生じることもあるでしょう。間に合ったとしても「売り」と「買い」の両方の決済を、同日におこなわなければならない制限があり、なかなかむずかしいものです。このようなむずかしさを解決できる「買換え(住替え)ローン」の利用という方法もあります。前述したように「買換え計画」では「売りと買い」のタイミングを考えなければなりません。そのうえで「売り」と「買い」が同時並行で進むことはなく、どちらかを先行しなければならなくなるのです。ここでは「売り」と「買い」のどちらを先行させるか、方針を決めるための考え方を整理してみます。買換えローンが可能なら利用するほうが望ましいでしょう。二重ローンの期間をできるだけ短くする必要があるので、売れる可能性と買える可能性をにらみながらタイミングを計るのが大切です。仮住まいや引越しを二重におこなう可能性もあるので、お客様には丁寧に説明することを忘れてはなりません。売主にも必ず資金計画を確認しよう買換えの場合は前述したとおり、売却代金を買換え資金に充当するケースがほとんどです。確認するようにしましょう。買換え以外にも売却代金の使途が決まっているもの。売却を断念することにもなりかねません。住宅ローンの融資残高がある場合や、それ以外の融資に関係する抵当権が設定されている場合、金融機関から融資残高証明書を発行してもらうなどのアドバイスも必要です。売主の資金計画について確認すべき事項をまとめると以下のとおり。予想される売買価格を上回る場合は、金融機関の同意を得ておこなう「任意売却」に移行しなければならないケースもあり、その場合はさらにヒアリングしておく項目があります。任意売却になりそうな案件の場合は、ひとりで判断せず必ず上司に報告するようにしましょう。まとめ売主集客は不動産仲介業でもっとも重要なウェイトを占めます。元付物件数の大小は会社の業績に直結するものであり、媒介契約締結に至る入口は「不動産査定」です。初期対応では査定のアポイントがとれることにより、次のステップに進むことができるのです。売主からヒアリングする項目には、査定時に参考になる情報や販売活動の方針に関わる重要事項もあります。漏れのないようそして社内で共有できるよう、わかりやすい表現を心がけるようにしましょう。多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。不動産売買の営業マンとして業界で10年在籍。お客様のニーズに合わせた提案力には高い定評を頂いています。場数を経験したアドバンテージを活かし、「活かせる記事」「刺さる記事」を皆様に提供していきたいと思います。不動産仲介にとって業務効率化は非常に大切なテーマです。本ページでは各シチュエーション別に業務効率化できるおすすめツールを紹介しています。売上げUP・業務効率改善を検討している不動産会社様はぜひチェックしてください。前回のコラムで、「ヒアリングは契約までの全商談において、スタートラインになりますが、最も重要なステージ」であり、「信頼関係を築くために行うも...営業スキルを学ぶチラシ配りや現場待機要員。こんな事が自分の仕事だと思うと虚しくなります。ミカタ支店」をご覧下さいまして、誠に有り難うございます。不動産会社の売買仲介営業マンについて「高報酬」というイメージを持っていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。実際のところ、売買仲介営業マ...営業スキルを学ぶ不動産営業マンに是非おすすめしたいメルマガ4選まとめできる不動産営業マンは情報収集が非常に上手です。本セミナーは終了しました。