このようなリフォームをしている物件は、圧倒的な差別化になっています。この物件にしかない価値があるので、「他の物件よりも家賃が高くても住みたい」という欲求が生まれてきます。内装だけでなく、外装やエントランスなど、資本改善を入れることによって家賃下落を食い止めるだけでなく、家賃アップという効果も期待できるようになります。・外装が汚い・共用スペースが荒れている・ゴミ捨て場が汚いなど、いかにも古そうな物件はそれに比例して家賃も下落していきます。管理会社や清掃会社に掃除を徹底させる住居者の要望を少しずつでも改善していく可能であればリフォームするこのような試みが、家賃の下落を防止することに繋がっていきます。家賃滞納リスク次が「家賃滞納リスク」です。苦労をして満室経営ができたとしても入居者が家賃を滞納すれば、当たり前ですがその分の家賃収入は入ってきません。入居者はそこで生活しているので、新しい入居者を入れることもできません。家賃滞納者が増えるほど、また、滞納期間が長くなるほどその損失は大きなものとなります。僕の場合、過去に2件ほど家賃滞納による未払いが発生しました。事業として賃貸経営をしているので、死活問題です。家賃滞納をするぐらいなので、いくら本人を問い詰めても家賃が払われることはありません。家賃滞納に対する備えは重要だと思います。家賃滞納リスクに対する対策とは?家賃滞納リスクを防止するためには、入居の募集時に見極めるしかありません。不動産業者に入居希望者が来た場合、物件の案内をしながら勤務先や年収、希望の家賃帯のヒアリングを担当者が行います。その際に支払い能力について確認するのは当然ですが、コミュニケーションをとる中でその人の性格や人物像も見てもらうようにします。家賃滞納をする人は、見た目や性格からある程度は推測はできます。横柄な態度をとる方は、入居中に何度もクレームを入れてくる可能性があります。繊細な方は、ちょっとの異変で修繕などの依頼をしてくる可能性があります。事前に「〇〇な方はお断りします」という希望を客付け業者に伝えておくと、客付け業者も無駄な努力をしなくてすむのでおすすめです。僕も過去に断った入居希望者がいます。その方は、かなり横柄な方で「家賃を相場の1万円近く安くしろ」とか、「フリーレントを3か月分にしろ」とか、あげくには「仕事で忙しいから朝の6時に内見の案内をしろ」と言ってくる感じでした。業者も対応に困っていたので断るようにしました。担当者もホッとしているようでした。基本的には保証会社の審査に通った方だけを入居させる方針になるかと思いますが、中にはクレーマーと呼ばれる方もいるので注意が必要です。目先の利益だけにとらわれないようにしたいですね。空室リスク賃貸経営につきものなのが「空室リスク」です。不動産投資は、入居者がいて初めて利益になるので、空室期間が長くなるほどに収入は落ちてしまいます。あまりにも空室が増えてしまうと、「ローン返済ができなくなる」という最悪の事態に陥ってしまいます。満室であるというのは理想ですが、必ず月日が経過するに伴って退去者が出てきます。退去が出てから対策をするのではなく、満室の時から空室リスクの対策を考えておくと、いざという時にスムーズに行動ができます。空室リスクに対する対策とは?空室リスクに対する対策も、家賃下落リスクに対する対策と同じです。需要があるエリアで賃貸経営をする都道府県や市町村によって人口の増減は違います。ホームズでも空室率は調べることはできます。秋田県は人口の流出が高いので、投資エリアとして選択するのは注意が必要です。一方で、人口が増えている都道府県ならどのエリアでもいいかというとそうではありません。京都や大阪のベットタウンとして栄えているのは大津などの南の方で、彦根などは空室率が目立ってきます。長浜までいくと工場が多く、大きな病院もあるので一定の需要が見込めます。このように事前にリサーチをすることで、空室リスクを回避することが可能となります。築年数の経過と共に、老朽化が進んで人気がなくなっていくのは自然の流れです。他の物件にはない、「秀でたポイント」がある物件は、築年数に関係なく入居者が入ります。これも、築年数は古いのですが強みを作って差別化をしている例になります。周辺の物件を調査して、「他にはない優れたポイントを作っていくこと」が空室対策に繋がります。客付け業者との関係性は本当に大切です。やる気があるときと、やる気がないときで対応が雲泥の差です。他の大家にコミュニケーションで負けると、良い物件でも何カ月も入居が決まらないこととかザラにあると思います。毎日のように会いに行く必要はないと思いますが、週に1回は電話で状況を聞くとか、どうしたら入居者がつくのかとか、こまめにコンタクトを取る方が印象に残ってモチベーションが上がると思います。ザイオンス効果と言いますが、一回で1時間会話をするよりも、1日5分の会話を12日間続ける方が印象に残りやすくなります。恋愛にも使えるテクニックなので、好きな人がいる方はおすすめです。老朽化による大規模修繕リスク築年数が古くなるほどに、老朽化が進んでいきます。順で大きくなっていきます。やっかいなのがRC造です。外壁塗装や屋上防水だけでなく、コンクリート内の水道管の交換、エレベーターがついている場合はエレベーターの交換などが生じます。築古のRC造は、外見は問題なさそうに見えたとしても、中身は老朽によりボロボロになっているケースがあります。この際に生じる修繕費用は1000万円を超えてきます。この手のトラブルはある日突然やってきます。僕のRC物件は、ある日突然エレベーターの基盤が燃えて数百万円の修繕費用が発生しました。保険が適用されて難を逃れましたが、ゾッとしました。老朽化によるトラブルは、今まで貯めてきたインカムゲインを一発で食いつぶす可能性があるので注意をしなければなりません。・物件購入時に大規模修繕の費用分を値引いてもらう・計画的に資金を用意する・保険などが適用されるところは保険を活用するがあげられます。大規模修繕費を値引いてもらう買い手にとって最も良いのは、購入時に修繕費を値引いてもらうということです。売価が1億円で、修繕費に1千万ほどかかるのであれば、9千万円に値引いてもらうのは一つの手です。売り手市場の場合は他にも買い手がいるので交渉が通らないことの方が多いです。できたとしても半額負担という折衷案になるケースが多いと思います。計画的に資金を用意するもし管理費が取れるのであれば、後の大規模修繕を考慮して貯金をしておくのも一つの手です。管理費として取れないのであれば、家賃収入をすべて使うのではなく、貯金をして計画的に使う必要があります。計画的に大規模修繕をするのであれば、スケジュールはある程度明確になります。それに合わせて必要な費用を用意しておくと、費用で困らずに対応ができますね。保険を適用する火災保険や地震保険など、保険によって修繕できることは多くあります。地震によって水道管が壊れたとか、外壁にヒビがいったという場合は、めんどくさがらずに保険の申請をするようにしましょう。中には、数百万円から数千万円まで保険が降りたケースもありますので、結構バカになりません。自然災害リスク日本は災害大国です。地震も多くありますし、台風も直撃します。火山もあるので噴火のリスクもあります。島国で土地が狭いということもあり、がけ崩れや川の氾濫も起こっています。最近は集中豪雨や落雷、雹などによって物件に影響が出るというケースもあります。他の先進国と比較しても、自然災害に合うリスクは高いと思います。自然災害リスクに対する対策とは?自然災害に対するリスクを予防するためには、2つのポイントがあります。1つめは、物件を選ぶ際に注意することです。耐震性の高い物件を選ぶ地盤がしっかりとしている土地を選ぶハザードマップに含まれていない土地を選ぶ実際に、地盤やハザードマップまで調べている方は少ないと思います。墨田区ハザードマップ例えばこれは墨田区のハザードマップですが、浸水の可能性があるエリアを調べることができます。インターネットで検索するとすぐに出てきます。長期保有が前提の物件の場合は、このような情報を調べておくのも一つの対策になります。2つめは、自然災害をカバーできる保険に入るということです。東日本大震災などの影響から、最近では火災保険や地震保険など、内容が見直されている保険が多くあります。東京海上日動や損害保険ジャパンなど、様々な保険会社がありますし、保険代理店もあります。複数の会社で見積もりをとって比較してみることをおすすめします。その際に、保険の手続きがスムーズであったり、積極的に保証をしてくれる業者を選ぶと、いざというときに心強いですよ。現在のアパート・マンション経営の中で、目立ってきたのが「サブリース問題」です。サブリースとは、「空室時の家賃保証」のことを言います。賃貸経営は空室との戦いです。そこに目を付けたのがサブリースというビジネスモデルです。オーナーがサブリース契約を結ぶと、空室が生じた際にサブリース会社からオーナーに一定額の家賃が支払われるようになります。本来ならオーナーの負担となるリスクを、サブリース会社が「家賃保証」という形で受け持つため、オーナーからすると魅力的な契約になります。現実はそう上手い話ではありません。「例えば家賃保証30年」というサブリース契約をしたとます。契約書には小さく、「2年に一度、家賃の見直しがある」というような記述があります。本当に小さい文字なので、多くのオーナーは見逃していると思います。契約の段階では「30年保証」となっていても、2年に一度サブリース賃料が見直されます。保証される家賃の金額が一方的に減額されるケースがあるのです。「中途解約や賃料減額はしない」と、契約書で書かれていても安心はできません。この問題が深刻になっているのは、裁判ではオーナーの方が不利になるからです。実は、相手が大手だということは関係ありません。サブリースの契約上はオーナーが貸主でサブリース会社は借主(実際に住む人はサブリース会社のまた貸し)という形になるので、オーナーの方が強い立場になります。法律では弱い立場を守ることになるので、養護されるのはサブリース会社になってしまうのです。サブリース問題に対する対策とは?サブリース問題に対しての対策は、矛盾するようですがサブリースに頼らないことです。サブリースのメリットは、空室の心配や家賃滞納の心配がないことになります。不動産投資は必ず空室期間が生じます。それを踏まえて賃貸経営ができる物件を選定する必要があり、サブリースありきでの賃貸経営はそもそも破綻しています。サブリース問題の被害に合うのは不動産経営の知識がない地主や、初心者サラリーマンが多いのですが、サブリースというモデルは業者が一人勝ちするモデルであることを認識する必要があると思います。建物を建てさせて業者の利益を確保し、さらに毎月サブリース料として数万円が徴収され、家賃保証額を短期間で下げていき保証される金額も限定的。解約をしたくても、家賃保証がなくなるとローンの返済ができなくなる。裁判で訴えたくても、オーナーは弱い立場。悪質なビジネスモデルだと思うので本当に注意をしてほしいです。ちなみに、家賃保証額の減額にオーナーが応じない場合は、サブリース契約を解約される事もあるので「サブリース契約だから安心」ということは決してないと肝に銘じてほしいです。資産価値の下落リスク不動産投資は、物件を資産として活用していくことになります。この資産は負債と純資産に分けられます。負債(借入)が減るほどに純資産が増えていきます。不動産の資産は、土地と建物に分けることができますが、建物部分は毎年減価償却をしていくので経過年数に応じて価値が減少していきます。これを「資産価値の下落リスク」といいます。・RC造は44年か47年で建物部分を償却していくことになります。土地も景気によって価値は変わっていきますが、価値の変化は緩やかです。建物分の資産価値が減っていくので、注意が必要です。資産価値下落リスクに対する対策とは?資産価値の下落に対しては、以下の対策が考えられます。資産価値の下がらない土地値物件を選ぶ初めから資産価値が下がらない土地値物件を選ぶという戦略も考えられます。減価償却によって建物の価値が減少しても、土地は償却されず変動も緩やかなため一定の水準で資産価値の下落は下げ止まりとなります。売却をする際も、土地の評価額は一つの判断基準となるので買値と同等程度での売却がしやすく出口が描きやすくなります。余談ですが、返済が進むほどに純資産の割合が増えるので、共同担保として他の物件を購入する際に使えます。売価よりも積算評価が高い物件を狙う資産価値よりも安い売価の物件を購入する、という戦略もあります。RC物件は耐用年数が長く、再調達価格が高い為、積算評価が出やすいです。そのような物件を狙うのも資産価値下落リスク対策の一つです。建物価格は減価償却により毎年減少していくため、資産価値の下落よりも返済額が同等またはそれ以上となるように、返済計画を立てるようにする必要があります。地方のRC物件は土地も広く、建物面積も大きくなるので積算評価が出やすいという特徴があります。都心よりも家賃が低く、坪単価当たりの平均家賃が1万円を切ってくるケースが多く見られます。このケースだと、リフォームや大規模修繕などの出費に耐えられなくなるので注意が必要です。キャピタルゲインを狙う資産価値が上がっているエリアの物件を購入して、キャピタルゲイン(売却益)を狙うのは一つの戦略です。キャピタルゲインとは、購入価格と売却価格との差益のことを指しています。一般的に、キャピタルゲインを狙うのは土地値が上がるインフレの時期、インカムゲインを狙うのは低金利のデフレの時期となります。今はバブル期と違ってデフレの時期なので、土地値が上がっているエリアは非常に少ないです。売却益のみを狙った投資戦略は、危険なので注意をする必要があるかと思います。いずれにしても、資産価値下落リスクへの対策は、購入する不動産を選ぶ段階から始まっているので注意をしてください。金利上昇リスク基本的に、不動産投資の利益(家賃収入)は銀行と投資家で分配することになります。銀行の取り分は「金利」という形で持っていかれます。金利は経済の状況によって変わってくるので注意が必要です。金利が下がれば、銀行への返済額が減るのでオーナーの取り分は増えますし、金利が上がれば銀行への返済額が増えるのでオーナーの取り分が減ります。1900万円を35年ローンで借り入れ、家賃7万2000円のマンションを購入した場合。月々の家賃収入を1000円上回るので、収支は赤字になりますよね。今の日本は低金利状態ですが、今後、金利が段階的に引き上げられていくと銀行への返済額は増えていくことになります。このリスクが「金利上昇リスク」です。バブル期は住宅ローンで金利が8%という時代です。そのころと比較すると、今の水準は異常に低いですね。低金利の状態で返済がギリギリだと、今後の金利上昇に耐えられなくなってしまうのです。金利上昇に対する対策とは?金利上昇に対しては以下の対策が考えられます。返済比率を抑える返済比率が低いと、安全な賃貸経営となります。空き室が出て家賃収入が下がったり、急な修繕で出費があっても返済比率が低いと耐える事ができます。逆に、返済比率が高いと空室や家賃下落によって賃貸経営が苦しくなります。その状況で、さらに金利が上昇していくと、返済不能に陥っていきます。ちなみに、賃貸経営における理想の返済比率は50%以下と言われています。・自己資金を入れて借入額を少なくする・物件を安く購入して借入額を少なくする・融資期間を長くして毎月の返済額を少なくする・金利交渉をして毎月の返済額を少なくする・ほかの物件とポートフォリオを組んで毎月のキャッシュフローを増やすなどがあげられます。返済の途中で繰り上げ返済をすると、違約金を取られるケースがあるので注意が必要です。最初の契約の時点で、繰り上げ返済による違約金を極力なくすことができるように、銀行と交渉するようにしましょう。融資期間を長くすると、毎月の返済額が少なくなるのですが、元本の減りが遅くなるので注意が必要です。残債が減らないと、次の物件の融資が通りにくくなります。自己資金を投入したり、ポートフォリオを組むなどして対策をする方がおすすめです。売却しやすい物件を選ぶ金利が上昇していく局面で、売却という出口が描けると逃げ切ることができます。そのためにも、物件を選ぶ際に次の買手に融資がつくかどうかという視点で見ることをおすすめします。選んで購入しておくと安心ですよ。まとめいかがでしたか?賃貸経営をするには、リスクに対する対策を考えておかなければならない。中でも、金利は個人ではどうする事もできない大きな問題です。金利が上昇する局面においても、デフォルトしないために以下の点に注意してください。返済比率を50%以下に抑えるすぐに売却ができるように融資がつきやすい物件を選定する繰り上げ返済などが出来るように自己資金は厚くしておく物件を購入する際に、金利4%でも返済ができるかどうかをシミュレーションしておくのも重要なポイントです。不動産投資にはリスクがありますが、そのリスクに対応できる力を身に付ければ安定した賃貸経営を行うことができます。今回は以上となります。リスクにも対応ができる不動産投資を行ってください。「良い物件が見つからない...」と悩んでいませんか?この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み・なぜ少ない自己資金から不動産投資が始められたのか?・どうやって自己資金を増やして行けばいいのか?・良い物件はどのようにして見つけるのか?・オーバーやフルローンのために、銀行融資で注意したこととは?など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイントや融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。「良い物件はどのように見つければいいですか?」などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。動画講座の登録はとても簡単。以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。すると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。この動画講座であなたの不安をなくしてください。としゆき)不動産投資と出会って3年で脱サラ。31室を頑張って管理しています。ビジネスオーナーを目指してサービスのリリースに奮闘中。お酒が弱いのに日本酒にハマりました。