LINK賃貸経営にはどんなリスクがあるの?リスクはどのようにして回避をすればいいの?そのような質問に答えていきます。僕は、「アパート・マンションに投資して将来は家賃収入で生活したい」と思って不動産投資を始めました。副業として賃貸経営を行う人も増えていますが、実は失敗をしている方も多くいます。不動産投資は、他の投資と違った独特のリスクがあります。賃貸経営で失敗してしまわないように、ここでは不動産投資のリスクとその対策についてまとめました。LINK家賃下落(賃料低下)リスク築年数が経つほどに家賃は下がると思いますか?実は、家賃はインフレ同調性があるので、インフレになる(景気が良くなる)ほど一般的には家賃も上がっていきます。逆にデフレになると、景気に合わせて家賃も下がっていきます。今の日本は長期的なデフレなので、家賃は下がる一方ですね。家賃下落の影響をうけまくりです。不動産はインフレ同調性があるのでデフレの今は家賃下落のリスクがあります。地方×新築の組み合わせはリスクがかなりでかくなります。それを知らずにバンバン新築を立てている地方の地主はヤバいですね。地方は需要が弱いのに、新築物件の数が増えており供給過多になりがちです。価格競争により、家賃の下落が早くなっています。中古の物件は賃料が下がってきているのに対して、新築の物件は新築プレミア賃料となっています。地方の新築物件は、築年数の経過に合わせて一気に賃料が落ちていってしまいます。逆に、都心の中古物件は家賃の最低水準が地方よりも高く、すでにその水準まで家賃が下がっているので、そこからの家賃下落は緩やかになります。「最低家賃で家賃下落が止まる」という考えは危険たまに、「家賃は最低水準で下げ止まるのでこれ以上利回りが下がることはありません」と言ってくる業者がいますが、そんなことはありません。大分の物件ですが、賃料が5000円でも入居者がつかない状況になっています。家賃の最低水準が保たれるのは「需要があるエリア」だということに注意してください。家賃が下がると売却で困ることにもなる家賃を下げれば当然利回りも下がるので、売却時の売値も下がってしまいます。家賃収入が200万円の物件と150万円の物件で考えましょう。・150万円/10%=1500万円となり、売値に500万円もの差ができてしまうことになります。家賃が下がることによって、家賃収入(インカムゲイン)が下がるだけでなく、売却収入(キャピタルゲイン)まで下がってしまうのです。家賃下落リスクに対する対策とは?家賃下落リスクを回避するには以下の対策があげられます。家賃下落が激しいエリアを避ける日本の人口は今後さらに減っていくので、縮小することは避けられません。8つの都道府県で人口が増加しています。市町村で見たとしても、人口が増加している市町村もあれば、人口が減少している市町村もあります。全国1,728市町村のうち、407市町村で人口が増加(全体の4分の1)となっており、1,321市町村で人口が減少(全体の4分の3)となっています。家賃下落リスクを考えるのであれば、人口が増えているエリアで投資戦略を組んでいくのがおすすめです。人口が減少しているエリアだと、今後は供給過多によって家賃下落リスクが高くなってしまいます。価格競争に巻き込まれない物件を選ぶそもそも価格競争に巻き込まれないような物件であれば家賃下落リスクは小さくできます。「どのようにしてそのような物件を見つけるか?」と言うとリサーチしかありません。千葉県船橋市の例です。入居者がワンルームを希望する割合が46%であるのに対して、ホームズに掲載している物件は52.8%もあり、供給過多になっていることが分かります。一方で2LDKは需要が19.5%なのに対して、供給が15.8%になっています。いった物件は強気の家賃設定でも埋まりやすかったりします。需給バランスが崩れていない物件は家賃下落リスクが低くなります。駅からの距離であったり、周辺施設から求められているニーズにマッチした物件を選定できれば、経営はかなり安定します。success価格競争に巻き込まれない物件がなかなか見つからないという場合は、価格競争に勝てる物件を選ぶという方法になります。最低家賃で引き直しても返済が可能で、売却による出口も描ける物件を選定するということです。・利回りが高い物件を選ぶ・良い融資条件を出してくれる銀行と組み合わせる・出口も描けるように流動性のあるエリアと物件を選ぶ投資家としてかなりスキルが必要になっていますが、このような物件を見つけられると安心して賃貸経営ができます。敷金・礼金が十分に取れているエリアは狙い目です実は、敷金・礼金がしっかりと取れているエリアは美味しいエリアです。オーナーの立場からすると家賃の値下げは最後の砦であり、まずは敷金・礼金を減らしたり、業者への広告費(AD)を増やすことによって入居をつけようとするからです。家賃を下げると、家賃収入であるインカムゲインが減るだけでなく売却益にあたるキャピタルゲインも減ってしまいます。投資家としては利益を最大にするために、家賃は極力下げたくないんですよね。そのため、敷金・礼金がしっかりと取れているエリアはブルーオーシャンです。敷金・礼金をとっても入居がつくということはライバルも少なくて賃貸経営がしやすいということですね。僕は敷金・礼金を重視しています。どれくらい家賃が下落するかは想定できますちなみに、周辺の家賃相場を調べればどれくらい家賃が下落するか想定することができます。・ホームズやアットホーム、スーモなどのポータルサイトを開く・新築、築10年、築20年で似た物件の家賃を書き出す以上です。それぞれの年代で家賃下落が大きなエリアは、リスクが高いエリアです。逆に、ほとんど変わらないようなエリアは家賃下落リスクの低いエリアになります。多くの賃貸物件では築30年を越えると、家賃が3割ほど下落すると言われています。シミュレーションする際も、家賃下落を考慮して計算をすると精度があがりますよ。資本改善によって価格競争から抜け出す価格競争から抜け出すには、その物件にしかないオリジナリティを出すのも有効です。ネットで見つけたリフォーム事例です。