節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。あらゆる投資にチャレンジ(不動産・株・FX・仮想通貨・ソーシャルレンディング)2019-08-03【住宅ローン】繰上返済はナンセンス住宅ローンどうも!ベカンです。住宅ローン担当をしている。有難いことに毎月2〜3件受付している。今の支店に転勤して早2年10ヶ月。自信が付いてきたところだ。新規だけでなく、既存のお客様管理もしている。既存顧客から一番相談が多いのが「繰上返済」だ。「何て勿体ないことをするのだろう」と・・・。去年借りた住宅ローン一部繰上返済に来店された顧客。変動0.8%でローン控除考慮すれば、実質金利ただに近い。返済額分は団信無くなる。繰上返済なナンセンスですね。皆さんも控除期間の繰上返済はやめましょうね。現状では住宅ローンを途中で繰上返済することは愚行。「繰上返済すれば金利分得になるでしょ!」と批判の声があがる。・タイミング次第では有利である。その理由について説明していく。簡単に言うと「住宅ローン年末借入額1%相当が減税」される税制優遇だ。=減税額40万円お金を借りると40万円も税金が還付される!何とも気前のいい政策だ。こんなに住宅ローンが優遇されるか?これは日本GDP7割が個人消費であることが要因。大きく減税することで購買意欲を高め景気刺激したいからだ。住宅ローンは空前の低金利!変動金利0.4%台、固定35年1%前後である。変動1%後半、固定10年2〜3%だった。10年前の半額以下の大バーゲンである。ここで面白い現象が起きる。※厳密には元利均等返済だと少し違うフル固定で借りても1%程度なので、ほぼ利息0%で借りているようなものだ。これで繰上返済をする無意味さが理解できたと思う。注意点もある!所得水準によってはローン年末残高1%が全額返ってこない人もいる。還付される上限だからだ。消費税10%へ増税後は13年になると言われている。減税期間が過ぎた後は、この話は関係なくなる。2高金利ローン借入予備軍になる私が住宅ローンを受付する人は、20代後半〜40代、貯蓄0〜500万円程の方が多い。蓄財ゼロの人は置いておいて「家を買うために積立したお金です!」となけなしの数100万円を家に使ってしまう人がいる。後から繰上返済の申し出がある。資金不足でお金を借りなくてはならない!ここでマイカー・教育・リフォームローンの出番だ!これは総じて「無担保ローン」と呼ばれ金利2〜4%と高金利!実はこの無担保ローン・・・。銀行のドル箱商品なのだ!金利の安い住宅ローンを返し金利の高い無担保ローンを借りる。なんと非合理的な選択をしていることか!それでも足りなければカードローン・リボ払い等のさらに高金利商品に手を出す大体15〜17%程だろう。多額の住宅ローンが妻・子にのしかかる。銀行も貸したお金が返ってこなくてガッカリ。団信加入を必須にしている金融機関が多い。これは一種の「死亡保険」と捉えてもよい。住宅ローン残高分の保険金を貰える死亡保険だ。死亡保険を解約するようなものだ。子供が独り立ちするまで死亡保険は非常に大事。繰上返済は控えた方がいいだろう。生命(死亡)保険を解約することは非常に危険である。団信で保障されるのは妻・子供の居住場所だ。その後の生活費・教育費は保障される訳ではない。若いうちは子供×1000万円程の死亡保険に加入が好ましい。20〜40代なら死亡保険料も比較的リーズナブルだ。この議論は過去ブログでも書いたので参考にして欲しいwww.bekan13-investor.com繰上返済が有効なタイミング住宅ローンを繰上返済することが如何にナンセンスか?上記3つの理由でよくわかったと思う。住宅ローン金利以上に利回りを得ることができそうだからだ。一般の人は投資・運用には後ろ向き。投資の術をしらない人も多い。優秀な投資家でも時期によっては運用先が見つからないこともある。そんな時、自己資金を持て余すぐらいなら繰上返済も有効である。繰上返済にも好ましいタイミングが存在する。これについても説明していきたい。現状の住宅ローン水準では、ほぼタダで借りているも同然である。タダで借りれる期間に、わざわざ繰上返済する意味はない。よってローン控除が終了するタイミングで繰上返済することは道理に叶っている。住宅ローンには死亡保険の意味合いもあるといった。死亡保険が一番必要な時期は子供が小さい時だ。遺族の妻・子供達の居住場所は確保できる。繰上返済しなかった場合は、その金額すべてが現金で相続できる。生活費・教育費を少しは賄うこともできるだろう。子供が独立したら別だ。子供達は自分の力でお金を稼ぎ生活できる。親としての役目は果たした。余った資金は繰上返済しても良いだろう。現在住宅ローン金利が非常に低いからだ。運用に回しても住宅ローン金利以上に利益を出すことが難しくなる。繰上返済することは良策だろう。あと余談だが、全期間固定で借りれば、そもそも金利変動リスクを気にしなくてよい。低金利である今なら非常にオススメである。最後に如何だったろうか?普通の人は繰上返済はお得・有利と思っている方が多いだろう。そんな人達にはビックリな記事内容だ。・タイミング次第では有利これは変わらない。住宅ローンは金額が大きい故に、それに関する判断を間違えると家族が路頭に迷うことに。できるだけ長い固定である。後日、これについてもブログにしよう。23:17【住宅ローン】繰上返済はナンセンスTweet関連記事2019-08-26【銀行】なんちゃってマイカーローンどうも!ベカンです。!公庫融資の減額幅縮小!250万円UP!どうも!ベカンです。転進した理由どうも!ベカンです。!大幅減額承認!~スルガショック後の公庫融資額目安は?どうも!ベカンです。築13年ア...2019-07-07【住宅ローン】夢のマイホームで人生終了!?〜失敗しないためには?どうも!ベカンです。私は現在銀行で住宅ローン担当だ。節約&投資で経済的自由を目指す奮闘記。月別アーカイブ当サイトについてプライバシーポリシーお問い合わせスターをつけました引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。