6-2、21、22、23、27(地番)に建設予定のマンションです。日本橋横山町の販売価格は、70.29m2・80.43m2の面積に対して、8050万円~9840万円です。この値段が高いのか、それとも安いのか?土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。路線価の確認まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。6-2、21、22、23、27(地番)です。場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。日本橋横山町の路線価は1,250,000円ということになります。確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。日本橋横山町の専有面積は70.29m2・80.43m2ですので、路線価方式の土地価格は、87,862,500円~100,537,500円と算定できます。ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。マンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。日本橋横山町の構造は、鉄筋コンクリート造です。ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1m2当たり324,214円の費用が発生します。日本橋横山町の専有面積は70.29m2・80.43m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。ここで注意すべき事項があります。それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。実際に比較してみましょう。日本橋横山町の土地の推計値は109,828,125円~125,671,875円、工事費の推計値は22,789,002円~26,076,532円ですので、合計で132,617,127円~151,748,407円となります。実際の販売価格は8050万円~9840万円です。差額、つまり経費と利益の上乗せは、-52,117,127円~-53,348,407円であることが予想されます。販売価格は決して安くありませんが、立地の割にはかなり抑えた金額で販売価格が設定されているように思います。積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。右肩上がりの赤いラインが平均線になります。路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。日本橋横山町の坪単価の中央値は392万円、路線価は1,250,000円で、オレンジの点がそれに該当します。日本橋横山町は他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格(坪単価)、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。日本橋横山町は中古マンション市場相場と照らして割高な水準で販売されていると考えることができます。まとめさいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。中古マンション市場との比較:中古マンション市場における新築時取引価格を推計すると367万円/坪なので、中古マンション市場相場と比較すると割高と考えることができる以上から、路線価をベンチマークとして考えると、割安な販売価格が設定されているように感じますが、近隣の中古マンション市場と照らして割安というわけではないことが予想されます。坪単価400万円を超えて取引された中古マンションも存在しないわけでもないので、必ずしも否定的に考える必要もないと思います。5790~15080万円は割高?割安?ヴィークコート人形町の4270~5290万円は割高?割安?RECOMMENDこちらの記事も人気です。