これは、今後人口が減って賃貸需要がなくなるとか、これからもっと空室が増えて収入が少なくなる、という話ではありません。賃貸経営で満室を維持していても、右肩下がりになるということです。1.現状維持でも手残りは減るデッドクロスという言葉は大家さんにとって、必須の知識となりつつあります。デッドクロスとは、年間の減価償却費よりも年間の元本返済額が大きくなる時をいいます。)であり、元本返済額は、経費にならず、支出だけがあるもの。支出が経費よりも多くなることで、税金の負担が増え、手残りが少なくなる時期です。デッドクロスになっても、資金が潤沢にあって、手残りがマイナスにならなければ、倒産など最悪の事態は避けられます。賃貸経営で一番気を付けなければならないことは、手残りがマイナスになってしまうこと。下記の事業計画を見てください。18年目の手残りがマイナスになっていることがわかります。その後もマイナスが膨らんでいることがわかると思います。一つ、注目してもらいたいことは、収入や諸経費を変えていない点です。1年目からずっと家賃収入を変えていません。家賃収入を変えていないのです。これは、家賃収入が変わらなくても、手残りが減り続けるということに気が付いて頂きたかったからです。18年目で大きくマイナスに転換しているのは、15年目で附属設備の減価償却がなくなって、減価償却が減っているため、税金が大きく増えたからです。それはキッカケに過ぎません。借入金利息は、年々減っているため、経費が少なくなることから税金が年々上がっているのです。借入返済額は元利均等返済のため毎年変わりません。税金増加分だけ支出は増えるため、手残りは、毎年毎年減ることになります。家賃収入は変わらなくても、毎年じわじわと税金が増え、手残りが少なくなっているのです。デッドクロスをキッカケに、キャッシュフローがマイナスという形で表面化します。そこで、多くの方が慌てるのです。キャッシュフローがない中での税金対策は、非常に限られてきます。対策の打ちようがなく、既に手遅れの状態の方も中にはいらっしゃいます。早くに対策を打っておけば、と悔やんでも後の祭り。手残りが減っていることは、今に始まったことではなかったはずです。1年目から少しずつ減っていたのを気が付かなかっただけなのです。2.手残りは右肩下がりと理解するところから賃貸経営は始まる借り入れをして、賃貸経営をするということは、利息が年々減ることで、税金が上がり、手残りが少なくなることをしっかりと理解をしなければなりません。家賃収入は、毎年下がらなくても、上がることは余程のことがない限りありえません。賃貸住宅が供給過剰で、なおかつ、人口減少が続いている状況では、家賃の値上げは、到底期待できないからです。一度下がった家賃を、部屋のリフォームやリノベーションをして、一時的に家賃が上がったとしても、時間が経てば、やはり下がると思います。このスパイラルを変えることは、はっきり言って至難の業です。」と考えた方がよいと思っています。賃貸経営は、他の事業のように年々売上や手残りが増えるものではないと。」なのだと自覚する、ということです。」と最初から自覚していれば、対策を講じやすくなります。賃貸経営は、初年度からデッドクロスの時期までは、一番手残りが残るのです。その手残りを、デッドクロス時期以降のための対策に使えるかどうかがカギになります。そもそも資金があれば、手残りがマイナスになっても補てんができます。繰り上げ返済をして、毎月の返済額を減らすことも可能です。後述する税金を減らすための法人を設立するのにも、資金があるからできることになります。デッドクロスで資金繰りが苦しくなるのは、当初の期間にきちんと計画立てて資金を貯めず、使ってしまったからとも言えるのです。この事実から目を背けず、将来資金繰りに困らないように、キャッシュフローを最大化して、計画的にお金を残す準備をしておきましょう。出版より10月31日発売で、今回で10冊目の本になります。この本は、税理士大家として培ってきたこの3つの財務改善テクニックを余すことなく書いたものです。私の経験の集大成です。これから大家になる人も、現役大家さんも是非ご覧ください。アマゾンキャンペーンを平成30年11月11日まで開催します。5大特典あり!よろしければ、こちらをご覧ください。合格その頃、実家のアパート経営(5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚。講師、賃貸住宅フェアでの講演、セミナー講師等、幅広い分野で活躍中2017年からは日本全国の大家さんを救うべく、フランチャイズ展開を開始。同じ志を持つ税理士を求めている。知らなかったではすまされない。残念な確定申告にしないために!「経費使っても意味ないゾーン」を知ろう。法人化を検討中の大家さん必見。激動の令和2年スタート。201...「日本は世界で住みやすい」は妄想か。出張1日目DX@母ちゃん知り合いの大家さんの再生前物件を見に行きました。デザイン等)に関する著作権、商標権その他の財産権は当社もしくは当該コンテンツを創作した著作者または著作権者に帰属しています。当社および権利者の許可無く本サイト上のコンテンツを複製・転載等のあらゆる利用または使用することを禁止します。