3棟目ド田舎大家Tの奮闘記32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で築古アパートと新築アパートを経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!3棟目の売却こんばんは、新築アパートの図面のためなら簡単に徹夜出来てしまうド田舎大家Tです。ブログランキングへ2月の話なのですが、3棟目を売却しました。売却価格は1500万円、利回り18%での売却です。この物件は2015年6月に1000万円で購入し、2年半で売却です。この物件を売却したのかと言うと、3月末までの年度末を越えてしまうとおそらく売却できない、つまり出口を逃すことになると判断したからです。売却をかけたのが2017年の5月頃だったのですが、当時は2000万円で出していました。ところが、去年度から段々融資の扉が閉まってきていると感じていたのですが、市街化調整区域の物件なので、なかなか売れなくて指値に応じて結果的に1500万円となりました。それでも、キャピタルは500万円でインカムもそれなりにあったので、まずまずの成績だと思います。立地は山の中で厳しく築古のため手間が相当かかっていたので、時間的リソースが食われていました。早めの利益確定をして資産組み換えというよりも、時間的リソースの組み換えを行った感じです。買主さんは関東の投資家ですが、自分より投資規模が大きな方でした。自分より遥かにすごい人がいるという事を実感して、自分もまだまだ小さな存在だと考えさせられました。top駐車場のラインこんばんは、近々重大発表を予定しているド田舎大家Tです。ブログ更新を2ヶ月も怠ってしまい、申し訳ございません。法人決算で後回しにしていた仕事を片付けたり、半年かけたビックプロジェクトをやったり、最近はじめた新しい趣味で、なんだかんだで忙しい日々を送っていました。ブログに書くネタは溜まっていますので、順次書いていこうかと思います。最近、物件管理ではまっていることがあります。9月上旬ぐらいに3棟目の入居者よりクレームがありました。内容は、駐車場のラインが消えて駐車位置がわからないということでした。実は、この3棟目を購入した当初からラインは消えており、購入後すぐにやろうと思って準備していたのですが、なんだかんだで忘れていました。入居者から指摘されないと実行できない駄目な大家状態です。それで、入居者には9月末までにはラインをひくと伝え、急遽駐車場のライン引きを行いました。ライン引きDIYで一般的なのは、養生してスプレーする方法と、専用ラインテープをハンマーで叩いて張る商品を使う2種類だと思います。スプレーは養生が大変なので時間がかかるし、耐久性の問題があります。叩くラインテープは絶対に腕が筋肉痛になりそうですし、なによりも相当時間がかかりそうです。そこで私がおこなった方法は、「ロードマーキング」という本格的な商品です。この商品は本格的で、専用ラインをガスバーナーで焼き付けることで時短と耐久性を両立している商品です。このガスバーナーはカセットガスを使うので調達が楽で携帯に優れています。準備する道具は、上記の商品以外にプライマーを塗るための10cmサイズのローラーを用意します。10cmかというと、ラインの幅も10cmだからです。10cmより広い幅のローラーを使うとラインからはみ出たプライマーが焦げて仕上がりが悪いからです。最初に行うのは、ラインを引く場所の上を箒ではいて、プライマーがのりやすくします。砂利や砂がのっているので念入りにはきます。はき掃除が終わったらプライマーをローラーで塗ります。プライマーが乾いたら、その上に専用ラインテープを張って、ガスバーナーであぶります。ラインテープにぶつぶつと穴が開く程度まであぶると完成です。この商品は本当に業務用に近い仕上がりを短時間(ライン2本で20分ぐらい)で施工できるので本当に便利です。難点を言えば専用テープとプライマーが高いのですが、業者に依頼すればおそらく7万円ぐらいかかります。今回の材料費は12000円ぐらいなので、1回やれば道具費用を入れたとしても5万円を節約することができました。実は、2棟物件もラインが消えているので、近いうちにやりたいと思います。top祝!3棟目満室!こんばんは、土地の仕込みに猛ダッシュしているド田舎大家Tです。なんと3棟目が満室になりました!昨日と一昨日に1部屋ずつ内覧があり、2部屋が決まりました!いや~自分でも驚いています。何て言うか、山の中の物件なので、正直言うと満室になることは期待していませんでした。3棟目に関するブログを読み返していますが、2年間弱苦労したなぁと本当にしみじみ思います。最初の繁忙期は家賃設定を失敗し入退去はあったにしろ現状維持状態でしたし、ゴミを散らかす不良入居者対応も大変でした。不良入居者は親子で不良で、正当な原状回復費用を請求しているのに、保証人の親はゴネて値下げ要求してきました。自分の子供を真面目に躾していればこんなことにならなかったよね?って言ってやりたいと思ったくらいです。頑張ってリフォームしたら、デザインが気に入ったから決めると言ってもらえたりしたので、頑張った甲斐がありました。入居付は周りの環境が悪条件でも努力次第で何とかなることを再認識することができました。topリフォームデザイン失敗したかも?こんにちは、自宅警備準備しているド田舎大家Tです。先日の不良入居者が退去した部屋ですが、リフォームが終わったと内装屋さんから連絡があったので、現場を見てきました。ビフォー写真は↑過去記事を参照してください。今回のコンセプトはこんな感じです・1階の部屋なので、男子学生向け・すべての壁・天井のクロス貼り替え、CF貼りが必要なので、壁紙はすべて量産クロス・余計なものは取り付けずにローコストにもうね、内装すべてとっかえないといけない状態だったので、費用がめっちゃかかるわけですよ。費用を抑えた結果がこれです。塗料まみれだったユニットバスです。浴槽と壁は塗装を依頼しました。塗装費用は退去者から回収済みです。塗料まみれになっていたキッチン床と玄関です。塗料まみれになっていた床はCFで隠しました。アクセントクロスは費用の関係で高級クロスを使えなかったので、シンコールの量産クロスで代用です。色を選ぶ際に悩んだのですが、学生向けなので青系にして落ち着いて勉学に励んで欲しいと思いこの色にしました。なくなっていた物置の扉は、扉を発注すると高くつくので、ロールカーテンで代用しました。top退去後の大勝利こんばんは、繁忙期突入と物件購入と確定申告でストレスMAXなド田舎大家Tです。1月最終日ですが今月は2部屋退去がありました。1つ目は2棟目の物件ですが、ラッキーなことに退去後の部屋がかなり綺麗でした。何というか、生活感がないくらい綺麗でした。前のオーナーが異常に安い家賃で貸していたので、セカンドハウスか倉庫利用していたのかもしれません。一部、アクセントを入れたりキッチン部分のCFの張替えなど簡単な修繕のみになります。ちなみに、修繕前の状態なのに安いという理由だけで、既に入居の予約が入っています。安いと言っても、適正家賃に修正しての募集なので、4000円/月アップです。2つ目は3棟目の物件です。この物件に住んでいた超不良入居者(学生)がやっと退去してくれました。