不動産投資はリスクのある投資です。失敗するリスクを下げ成功するためにはどうしたらいいのでしょうか?今回は「不動産投資のよくある5つの失敗事例とその失敗の理由・原因」について解説します。不動産投資においてよく見られる失敗事例を知り、その失敗の理由と原因を学ぶことで同じような失敗をしないように気をつけることができます。Caitlin今回ご紹介する不動産投資の5つの失敗事例・パターンとその理由・原因をまとめると下の表のようになります。流動性が低い物件は投資の選択肢が狭まるそれぞれの内容について詳しく解説していきます。Dooley不動産投資はマンション・アパートや一戸建てなどの不動産を購入し、物件を賃貸することで家賃収入を得る投資方法です。そのため、物件の借り手がいて初めて成り立つ投資です(当たり前ですが)。満室で運用する前提で利回りを想定しても、借り手が入居しない限りキャッシュフローが発生しません。地方の郊外におけるアパートへの投資の失敗事例をご紹介します。この事例は、近くにある大きな工場の従業員とその家族の需要を見込んでアパートに投資したところ、その工場が移転してしまい全く借り手が見込めなくなってしまった失敗事例です。なると、もともと想定していた家賃収入が見込めないばかりではなくローン返済などの支出はかかってしまうので、毎年数百万円のキャッシュアウトになってしまいます。賃貸物件が沢山近くにある地域は、競争が激しいですがある程度市場があり今後も続くことが見込めます。した地域では、競合物件よりも家賃・間取り・内装などを魅力的にすることで物件の競争力を上げ収益性を高められる可能性があります。一方で賃貸物件が近くにあまりない地域は、競争が激しくない分そもそもの市場がなかったり今後の市場がなくなったりする可能性があります。した地域では家賃・間取り・内装などの変更では根本的な問題を解決できない場合があります。不動産投資を行う場合は、借り手がいない物件にならないように注意する必要があります。.co.uk不動産投資で大切なのは投資対効果です。規模の大きな物件に投資することが良い投資とは限りません。少ない自己資金で大きな借入を行い「レバレッジ」(直訳すると「てこ」。少ない資金で大きな取引をすること)を効かせることで、自己資金だけではできないような大きな取引ができるようになります。新規物件を次々と継続的に取得していくことで、物件取得にかかるコストを経費化して節税効果を受け続けるようなことも可能です。不動産投資の失敗としてよくあるのが、借入が大きすぎて状況が変わった時に資金繰りに行き詰まるケースなのです。前述の地方の郊外におけるアパートへの投資の失敗事例で考えてみます。収入見込の賃料は「現状の賃料」が「満室で稼働」した場合の想定です。近い将来に、賃料を見なおさなければならなかったり、空室率を見込まなければならなかったりする可能性があります。仮に、賃料・稼働率をそれぞれ現状の7割に見直すと、以下のように減ってしまいます。購入する際に想定していなかったリフォーム費用などにより支出が増えると、キャッシュフローがマイナスになることも十分有り得ます。このように表面利回りの高さに惹かれて物件を購入してしまった後にキャッシュフローを減らす様々な要因が顕在化することで資金繰りに詰まるケースがあるのです。なった時、他の収入や資産状況からカバーできればいいのですが、そうでないと手のうちようがなくなります。借入額は収入や資産から考えて無理のない範囲に抑えた方がよいのです。不動産投資を行う場合は、借入額が多くなり過ぎないようにする必要があります。Money資金を借入でまかなう不動産投資において金利や借入額について気にする方は多いのですが、意外に借入期間の長さを気にする人が少ない傾向にあります。不動産投資にとって借入期間の長さはキャッシュフローや次の借入に影響する重要なポイントです。同じ金利でも借入期間が短いほど毎月の返済額は多くなりますが元本の返済が早くなり、借入期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが元本の返済が遅くなります。4,450万円このように、同じ借入額・金利でもかなり結果が変わってきます。した借入期間の長さは、短いほうがよいとか長いほうがよいとかという訳ではなく、投資家の考え方、どのような不動産投資をしたいかによって変わってくるのです。早めに物件を売却してまとまったキャッシュが欲しいのであれば借入期間を短くし、投資期間の前半でキャッシュフローを大きくしてそれを元手に再投資したいのであれば借入期間を長くしたほうがよいことになります。不動産投資を行う場合は、借入期間が短すぎたり長すぎたりしないようにする必要があります。Photography不動産投資の収益は利回りで決まります。そのため利回りは高ければ高いほうが投資として魅力的ですが、利回りが高いということはそれだけリスクも多いということになります。いって、利回りが低い物件なら確実な投資ができるかというとそんなこともありません。利回りが低ければ安全性は高いですが、投資として成り立つかどうか検討する必要があります。表面利回りは高いが実質利回りが低い物件にも注意する必要があります。都心部における区分マンションへの投資の失敗事例をご紹介します。実質利回り0.3%これは現状の賃料で満室想定ですから、空室になるととたんにキャッシュフローがマイナスになります。これでは投資として見合わないことが分かると思います。表面利回りが高いのに実質利回りが低い物件というものがあります。した物件には以下のような特徴があります。家賃に対して運営費(税金・清掃費・メンテナンス費など)が高い家賃に対して空室を埋める広告宣伝費が高く期間がかかる・原状回復費用が高い家賃に対して修繕費(防水・塗装など)が高いこれは物件によってケースバイケースですが、一般的には首都圏で便利な物件であれば表面利回りと実質利回りの差が小さく、地方で郊外の物件であれば表面利回りと実質利回りの差が大きい傾向があります。目安としては、首都圏で便利な物件なら表面利回り8%なら実質利回り6%、地方郊外の物件なら同じ実質利回りり6%を期待するなら表面利回り12%ぐらいです。OPEX比という指標があります。算出できる数値で、キャッシュフローを減らす「運営費」が総潜在収入=現状賃料で満室想定のどれくらいあるかを表したものです。22%前後だいたい東京周辺では上の数値が目安になります(賃料坪単価1万円程度の物件)。このあたりも不動産投資を行う上では想定にいれておきましょう。不動産投資を行う場合は、利回りが低過ぎる物件を避ける必要があります。Moz不動産投資は一度購入した物件をずっと保持し続ける必要はありません。今の物件よりももっと良い投資物件が出てきたりあるいは別の投資方法を選択したりするために、一度物件を売って現金化したい時があります。そんな時に重要なのが物件の流動性です。物件の流動性とは、現金としていつでも使える度合いの事で、具体的には投資した物件を現金化したくなったときに、売れやすいのか売れにくいのか・売れるのか売れないのか・売れるならどれくらいの期間や金額で売れるのかなどを示します。流動性が高いほど有利になります。流動性が低いと変化する投資環境や状況に合わせてダイナミックな行動が取れず、新たな投資機会の損失や今の投資での損失を避けたり予防したりするようなことがしにくくなります。事例で考えてみましょう。減少(物件Aの収益120万円)=180万円増えます。物件Aの売却手取金から物件Bのローン残債を引いた残り800万円がキャッシュとして残るため、その分はまた投資に回せます。物件Aの課税所得がなくなるためその分の節税効果が見込めます。したスキームが実施できるのも、物件Aの流動性が高い(すぐに現金化できる)前提が必要で、流動性が低いとこうしたスキームが行えたくても行えないのです。不動産投資を行う場合は、流動性が低い物件に手を出さない必要があります。不動産投資を成功させるためには様々なノウハウが必要です。それには面倒でも専門家が主催するセミナーに参加する必要があります。おすすめのセミナーをいくつか紹介します。ファイナンシャルプランナーにノウハウを聞く!「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」http://www.theoryfactory.jp/lp/「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」は不動産投資をこれから始めようとしている方や初心者の方に、経験豊富なファイナンシャルプランナーが基本から不動産投資のノウハウを教えてくれる無料セミナーです。知識が無い方向けに「ゼロから」不動産投資によるう資産形成の方法を学ぶことができます。「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」には以下のような特徴があります。経験豊富な1級ファイナンシャル・プランナーが講師をつとめるファイナンシャル・プランナーの中でも2%しかいない1級保持者で、資産づくり・資産運用に豊富な知識と経験のある方が講師をつとめています。誰にでもあるお金の悩みに対する答えを提供してくれる子どもの教育費や老後の生活、今後の生活の資金などに悩んでいる方には良いセミナーです。セミナーでしか聞けない「マル秘」情報を手に入れられる不動産業者が普通は一般の人には話さない「不動産物件チェックポイント」「業界人しか知らない裏話」「新築と中古物件のどちらが得か?」など、セミナーでしか得られない情報がてに入ります。ローリスク・ミドルリターンな不動産投資をゼロから学べるとあって、不動産投資の初心者にはとても適したセミナーです。http://www.theoryfactory.jp/lp/不動産投資・運用のポイントを、不動産投資のプロがゼロから教えます!「不動産の窓口」http://fudosannomadoguchi.com/lp01/「不動産の窓口」は、これから新しく不動産投資を始めたい方や、すでに投資を始めていてもより満足度の高い不動産投資をお望みの方に、不動産投資のプロを紹介するサービスです。プロから、基本的な不動産投資に関する知識、運用のメリット・デメリット、注意点などのアドバイスを受けることで、投資成功の可能性がぐっと高まります。「不動産の窓口」には以下のような特徴があります。しつこい勧誘を受けなくて済む「不動産の窓口」では、不動産投資の成約が義務付けられてはいません。万が一、紹介を受けた不動産会社からしつこい勧誘等があった場合は、勧誘を止める「ストップコール制度」がありますので安心ですね。「不動産の窓口」は無料相談サービスのため、契約などは必要ありません。何回でも無料で不動産のプロにアドバイスを受けることができるため、利便性が非常に高いサービスです。「不動産の窓口」はこれから新しく不動産投資を始める方には懇切丁寧なアドバイス、すでに不動産投資の経験がある方にはより深いアドバイスなど、不動産投資のプロである不動産会社からどんな方にも有益なサポートを受けられます。不動産投資で成功するには、まずどうしたら失敗を避けて成功する可能性を高められるかを知ることが必須です。いう意味では不動産投資のプロである不動産会社に無料で相談できるというのはとても良い方法です。「Airbnb実践無料メルマガ」は、Airbnbを使った「民泊」で月20万円の副収入を狙うノウハウをメルマガで学べます。いま何かと話題の「民泊」。基本的には空き部屋や家を外国人観光客にホテル代わりに貸すことで収益を上げるビジネスです。東京都大田区では「民泊特区」になるなど、東京オリンピックに向けた需要拡大を背景に市場が大きく伸びています。Airbnbでの「民泊」は通常の賃貸とは違う不動産投資のため、「民泊」に適した物件の選び方や外国人観光客に対する対応方法など、実は様々ま特殊なノウハウが必要になるのです。「Airbnb実践無料メルマガ」ではそんなノウハウをメルマガで学べます。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