不動産投資の対象となる物件には、様々なタイプがある。新築にするか中古にするか。マンションにするかアパートにするか。マンションならば一棟で所有するか、区分で地域を分散して複数戸を持つか。集合住宅ではなく戸建て住宅を買い進める投資家もいる。投資エリアも都心部や都心部に近いところにするか、郊外の利回りの高い場所にするかなど選択肢は幅広い。収益物件は、郊外ほど利回りが高く魅力的な半面、管理の部分で都市部とは異なる苦労も少なくないようだ。個々の投資家の物件選択は、自己の投資ステージや投資方針に違いはあるものの、安定したキャッシュフローの確保を目指すという点は皆同じである。その「安定したキャッシュフロー」を確保できるかは、入居者の属性に大きく左右される。いった層が入居するため滞納が発生し易く、想定したキャッシュフローが確保できない場合がある。「入居者の質はクレームの質とイコールだと実感している」。ある個人投資家のS氏はこんなことを漏らした。そのS氏は、埼玉県でアパートや戸建て住宅を複数運用しているが、運用物件の軸足をアパートから戸建てに移したほうがいいのではないかと考えさせられるクレーマーと出会ってしまったと話した。舞台は高利回りの2階建てアパートの1室(家賃4万6000円)で、入居者とのトラブルが今年になって発生したという。「1人やっかいな人がいた。突飛な服装をした、少し変わった風貌の50代半ばの生活保護者だったが、精神的に病んでいる人だった。この人は1階に住んでいたが、2階の空室部分の募集に向けてリフォームを始めると、「音がうるさい」などとクレームを付けにくる。リフォーム会社にお願いして静かに歩いてもらうようにしていたが、少しでも音がするとすぐに私のところに電話がかかってくる始末だった」と振り返る。「例えばこんなことも...」と次のように続けた。「リフォームでパッキンの修理をするときに水道をすべて止める必要があったため、リフォーム会社のスタッフのふりをして『5分でいいので水を止めてもらえませんか?』とお願いに出向いたら『そんなことできるか!バン!!』とドアを閉められ、大家に言って出直して来いとものすごく怒鳴られた(僕が大家なんだけどなぁ)」と話す。そのうち何を言っているのか全く分からないクレームが増えて、コミュニケーションも成立しない状態となったため、リフォームも進まずしばらく空室が続くことになってしまったとのことである。管理会社との関係についても考えさせられたという。クレーマーが入居しているので、管理手数料を上乗せして管理を任せようとある大手業者に依頼したものの、断わられた。「4戸のアパートなので大家さんがやったほうがいいですよ」と遠回しに言われたが、実はその大手業者がそのクレーマーを客付けしているので、当初からトラブルになる可能性を把握していたとS氏は見ている。地場の管理会社にも当たって、クレーマーの入居状態を包み隠さず話したものの「トラブルになるのが嫌だから」と管理を受けてもらえなかったという。そんなことを経験していると、一時はアパート経営を止めようとまで思ったそう。結局S氏は、「入居者に1人変な人が住んでいるだけで周りの入居者に影響がおよび最終的に普通の賃借人が退去してしまい満室稼働にならない」として運用物件の軸足を戸建て住宅に移した。戸建てであれば1人のクレーマーによる被害が広がることがないと判断したためである。そのクレーマー入居アパートは結局どうなったのか?「クレーマーは4月ごろに脳梗塞で倒れて今は施設に入所している。倒れた後に見舞いに行くと、案外まともな印象を受けました。周囲の話によると、大学時代に打ち込んでいたスポーツで足にケガを負い働けなくなったとして生活保護を受けているようでしたが、車いすの人や障害を負っていてもが社会の第一線で活躍している人は大勢いることを考えると、今回のトラブルはあくまでその人の資質の問題だ」と感じたとのこと。結果的にクレーマーが退去してアパートは満室なったそうだが、特にアパート系は入居者問題に気を付ける必要があると実感したと話している。今回のS氏の例はいろいろな点で示唆に富んでいて非常に興味深い。貧困ビジネスとの付き合い方、自主管理の難しさとこれらに付随する入居者審査の精度の問題などなど。PM・BMの両方を行う会社と当初から管理委託契約を結んでおけば、これほどこじれることはなかったかもしれないが、S氏の事業規模ではそれも難しかったのかもしれない。言うまでもないが、不動産投資は物件を取得するのが目的ではなく、取得してからが本番である。取得した物件をいかに運用していくか、大いに参考になる事例である。き家助...(01/05)3,687アクセス5これからの狙い目エリアはどこ?中心部との価格差大。歴史...(01/11)3,389アクセス6賃貸住宅市場2020年予測、オーナーにとっては厳しい経...(01/01)3,056アクセス7年収倍率、身の丈投資の指標に。急増中!「大家に詫びも...(12/19)2,189アクセス不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちらニュースリリースについて編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。関連記事トラブル多発、しかし物件価値を左右する外壁補修。失敗しない業者の見極め方は?自主管理、それとも管理会社?所有物件100戸以上の大家、ウメさんに聞く!本当に”手間をかけない”不動産投資の極意とは。アパート共用部が汚い!清掃業者にきちんと仕事をしてもらうために大家さんが注意することは?不動産投資家に人気のRC物件。タイル張りは本当に丈夫で長持ち?メンテナンス費はいくら?滞納者を放置すると大変。>)01/14803アクセス「日本は世界で住みやすい」は妄想か。仕事と子育て環境評価は落第点、定住者は訪日客とは違う厳しい評価も......。住める家がない!」高齢者の住居問題に大家はどう対処すべきか?01/121,724アクセスこれからの狙い目エリアはどこ?中心部との価格差大。激動の令和2年スタート。201...「日本は世界で住みやすい」は妄想か。出張1日目DX@母ちゃん知り合いの大家さんの再生前物件を見に行きました。デザイン等)に関する著作権、商標権その他の財産権は当社もしくは当該コンテンツを創作した著作者または著作権者に帰属しています。当社および権利者の許可無く本サイト上のコンテンツを複製・転載等のあらゆる利用または使用することを禁止します。