安定した賃貸経営を行うには、常に空室を埋めることが最も重要な要素といえます。オイラも空室が極力少なくなるように、空室率を想定内に収める事に最大の注意を払っています。気を抜くと直ぐに空室は増えるものです。オイラの部屋数になると100%の完全満室は奇跡のようなものですし、求めると疲れるだけですので、一つの目安として全体で95〜97%の間の入居率なら許容し、95%を下回ったら、危機感をもって空室対策に当たることにしています。単純に所有の部屋数が100室あれば、3室〜5室の空室であれば許容範囲ですが、空室が6室以上になるようであれば早急にテコ入れが必要というレベルです。冒頭に書いた今回の退去の結果、オイラの物件の空室率は95%に近くなりました。師走も近いこの時期、早期の入居付けは容易ではありませんが、危機感を持って空室対策に当たるところと考えています。究極の空室対策は圧倒的に安い家賃設定だが...究極の空室対策とは、他の物件の立地や部屋のグレードよりも比較して、圧倒的に安い家賃設定とすることだと思います。以前も書きましたが、中古アパートやマンションであれば、物件を安く購入して賃料を安く貸すのが一番の空室対策となりますし、新築であっても同じスペックであれば他よりも安く貸すことが一番アドバンテージのある空室対策となることは事実です。新築でそれをやると、物件の期待利回りが下がり、なかなか投資としては合わないものになります。そのため、オイラの場合は新築のスペックを上げて地域一番の家賃を目指すプランを実行しています。この企画もある程度のニッチを狙っているので、空室は偏って発生するリスクがあると考えています。いずれにせよ、空室と空室対策は賃貸業を営む上での永遠のテーマであることは間違いありません。これが嫌で賃貸不動産を売る人もいるくらいです。いう意味で、初心者の方は最初は小さな物件から始めて、空室を自分が許容できるかどうかを経験し、空室を埋める手法やそれに負けないメンタルを得てから、規模拡大をされた方が良いと思います。100室を超えると空室率は平準化されてくる部屋数が少ないうちは、少しの退去数でも空室率が上がってしまいます。所有物件が増えて所有部屋数がある程度に増えてくると、空室率は平準化されてくると思います。目安として、5棟〜10棟で合計100室くらいになると、ある程度安定して賃貸経営ができるのではないでしょうか。早く100室にすることにフォーカスしてしまうと、買わなくて良い物件まで買うことになりますので、そこは細心の注意が必要です。現在は空室対策もマニュアル化されていますし、色々な方法や手法がありますが、不動産の基本はやはりロケーションです。ロケーションが良ければ、あまり過度な空室対策もなく入居してくれます。初心者が参入時に良いロケーションの物件を購入することは容易ではありません。そこで、元所有者が入居付に困るような物件を格安で購入し、満室稼働にして十分なCFを得てから売却で利益を取るというのが、成功への王道パターンとなっています。不動産賃貸業安定のための必須のスキルであることは不変なことですね。」の三人のコラボセミナーをオイラが企画しました。低属性・クレイジーマインド・格安中古物件、それぞれで成功しているマインドを北海道の皆さんにお届けしようと思います。会場は札幌駅北口です。ご存知の方も多いと思いますが、3人がどんな不動産投資をしているかは、下のリンクを見てみてください。最大で70名ほど入る会場です。50人くらい集まれば、会場費、三人の旅費と宿泊費を合わせても5,000円程度の会費程度でペイしそうです。当日会場で会費を回収します。3人の生の声を聴きたい方は、以下のメルアドまで連絡ください。手の空いた時に返信します。【追記】こちらのセミナーは満員になりました。ありがとうございました。□1958年、北海道生まれ高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる□1993年(35才)船の転覆を機に陸の仕事に就く。収入が激減し、投資の勉強を開始。中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。遺言書の作成というミッション。ホノルルマラソンを走って感じたこと。売りたくても売れない時代へ。「売り時を逃した投資家」のこれから第43話18室中5室で退去連絡。札幌で若手大家セミナー開催。支店長の後押しで進めた4億の案件。自分の器と物件の規模。分散投資の本当の意味。融資が閉じかけでも、仲間が買っても、物件購入を焦るな。新築の融資申し込みを断られました。激動の令和2年スタート。201...「日本は世界で住みやすい」は妄想か。出張1日目DX@母ちゃん知り合いの大家さんの再生前物件を見に行きました。デザイン等)に関する著作権、商標権その他の財産権は当社もしくは当該コンテンツを創作した著作者または著作権者に帰属しています。当社および権利者の許可無く本サイト上のコンテンツを複製・転載等のあらゆる利用または使用することを禁止します。