2019年10月1.REIT全体市況10月末の東証REIT指数(配当なし)は、前月比+3.12%と、同期間のTOPIXの上昇率4.99%より小幅ながらも、これで5月以降6ヶ月連続の上昇となり、REIT全体の時価総額は初めて17兆円を突破した。月初は9月後半の上昇基調から引き続き上昇して始まり、リーマンショック後の高値を連日更新した。米中貿易協議の進展を受け、リスク回避姿勢が後退し、長期金利が上昇に反転すると、東証REIT指数は中旬にやや失速し、月末は2,250ポイント付近の高値圏で膠着状態となった。5月以降長く続いた上昇基調に漸く一服感も見られるが、金融市場では日銀が将来的な利下げの可能性を示唆する一方、長期金利が上昇に転じている点から、今後の東証REIT指数の方向性が見えづらくなっている。東証REIT指数の上昇に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは一時3.38%と、2016年7月以来3年3ヶ月ぶりの低水準となった。個別銘柄では、全63銘柄うち55銘柄が上昇した。なかでも、阪急阪神リート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、日本リテールファンド投資法人が、いずれも前月比+10%超の上昇率を示した。横ばいであったが、これらに代わって相対的に出遅れ感のあった商業施設、ホテル、総合型銘柄が上昇した。個別銘柄の運用状況では、ケネディクス商業リート投資法人とトーセイ・リート投資法人が公募増資を発表した。中心に投資する独自性を持つ。近年は物流施設と商業施設の役割がより密接となってきたことから、地域配送センター等の物流施設を投資対象に追加した。直近では9月にポートフォリオの約7%を占める旗艦物件であり、唯一のGMSが主要テナントであった「フルルガーデン八千代」を売却。これにより資産規模が一時的に減少したが、今回の増資資金で新たに資産を取得し、資産規模は2,250億円と売却前を上回る。物件入替えによって、資産規模を拡大しながら、将来的なリスク回避とポートフォリオ分散を図るとともに、分配金の増加を実現。当面の目標である1口当たり巡航分配金6,500円が視野に入ってきた。トーセイ・リート投資法人は、2014年11月に上場以降毎年11月に増資を行っている。今回の増資に併せてスポンサーのトーセイから12物件を取得し、資産規模は20%増の687億円となる。首都圏を中心にREITとしては比較的小規模のオフィスビル及び住宅を中心に構成されており、NOI利回りは高い一方、築年数の経過による将来的な競争力の低下や二次三次空室リスクへの対応が課題となろう。ホテルや物流施設をポーフォリオの20%を上限に追加する方針変更を2018年に行ったが、未だ取得に至っていない点から、スポンサーのパイプラインに期待が掛かる。当サイトはJ-REIT(不動産投資信託)の情報提供を目的としており、投資勧誘を目的としておりません。当サイトの情報には万全を期しておりますがその内容を保証するものではなくまた予告なしに内容が変わる(変更・削除)することがあります。当サイトの情報については、利用者の責任の下に行うこととし、当社はこれに係わる一切の責任を負うものではありません。当サイトに記載されている情報の著作権は当社に帰属します。当該情報の無断での使用(転用・複製等)を禁じます。私募リート情報サイト「JAPAN-PRIVATE-REIT.COM」キャップレート参考値自動算定サービス「Capree」JAPAN-REIT.COMへ自由なご意見お待ちしています。頂いたご意見への回答は行っておりません。