2011年09月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。>2011年09月30日23:53設計説明会でびっくりカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)あるマンションの見積説明会に行きました。多くの設計コンサルが参加していました。一通り建物を見て廻るととても複雑な形状のマンションです。敷地に高低差があり、一部はがけに接しています。こりゃ大変な建物だ・・・そして、図面の確認を行いました。なんと、以前に勤めていた会社が設計したマンションでした。そのうち、自分が設計したマンションの大規模修繕を行う日が近いと思います。2011年09月29日23:28設計費は安かろう良かろう?カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)マンション大規模修繕を行っている設計事務所の所長さんからぼやかれました。最近は受注できても、赤字になることが多くて・・・・120戸のマンションの調査診断設計監理を受注できたのは良いけど、その設計料が240万円だというのです。一瞬、聞き返してしまいました。ほんの3年前までは、同規模の物件は調査100万円設計監理で300万円合計400万円で受注していました。それが、これまでの65%の見積でないと受注できないというのです。その理由は?管理組合さんがいくつかの設計事務所を集めて見積もりを取るのは良いけど、プレゼンテーションを聞いて、プレゼンテーションが一番良かった知人の設計事務所に「他社は同じ内容の仕事をこれくらいの見積金額でやってくれるというけど、あなた金額を合わせられることが出来ますか?」と理事長さんから最も安い会社の見積金額を聞かれたそうです。知人は360万円の見積を出していました。「今ここで返事をしてくれれば、この場であなたに決めますが、返事ができないなら、次の会社に連絡します。」とたたみかけられ知人は冷静に考えることも出来ずに「お願いします」と答えました。あとから最安値の会社の見積書を見せてもらうと、業務内容に雲泥の差があり、ビックリしたと言うのです。知人は、赤字にならないように頑張ると言っていましたが、本当にこれで良かったのかと思います。値引き分の33%は他の仕事で埋めなくてはなりません。見積金額の67%で本当に良い仕事が出来るのか?それ以上に理事長さんの交渉上手というか、あまり上品ではないやり方にモチベーションが下がらないか?人事ながら心配です。120戸のマンションの工事費は1億円以上になります。設計費は工事費の3%にも満たない金額になってしまいます。設計費は安ければ安いほうが良いのでしょうか?2011年09月27日23:24今年の大規模修繕工事は今がピークです。カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)大震災の影響といわれていますが、3月中旬着工の大規模修繕工事は多くの物件が工事を秋におこなっています。その理由は・余震が続く中、仮設足場を組み立てることにためらいがあった・建設資材の工場が東北地方にあり、一時的に材料工場がストップしてしまい、資材の安定供給に懸念があった。・工事中の安全確保を優先させた・大規模修繕工事は現状に問題がなければ、半年間先送りしても問題はない。このような状況で先送りした管理組合が少なくなかったようです。そのため、今秋、来春は発注予定の管理組合のほかに先送りした管理組合の物件が重なり、工事量が増える予想となっています。このような状況での業者選定は、会社だけではなく、現場監督をよく見て判断してください。2011年09月26日23:58施工業者選定の季節カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)来年早々の着工を目指す管理組合はそろそろ施工会社選定に入るころかと思います。施工会社選定は工事の最重要な要素ですから、大変だと思いますが頑張ってよい施工業者さんを選んでください。このブログでは、過去何回か施工会社のび方を書いています。見積金額だけで、決めるのはリスクが大きすぎます。施工会社は請負金額に応じて工事をそれらしく見せるテクニックを持っていると考えたほうが、現実的です。ある塗装屋さんから聞いた話では、2回塗るべき塗装を1回でそれらしく見せることはそれほど難しいことではないようです。ウレタン防水のように厚さが防水性能や耐久性に大きくかかわってくる材料に対して、厚さを明記しない仕様書を出してくる設計事務所や管理会社には要注意です。ウレタン主材の使用量を1平米あたり20�といった形で材料の使用量を書かれても、確認の方法がありません。あきらめる必要はありません。ウレタン防水は材料の厚さを容易に計測することができるからです。厚さを実際に測り、工事の出来を確認することが出来ます。意図的に分かりにくくする気がないのであれば出来るだけ単純な形で現場を監理しやすい仕様書を作ることも大切です。2011年09月25日22:143連休3つの失敗カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)皆様この3連休いかがお過ごしでしたか?私は、ふだんの行いの悪さから3つの失敗をしてしまいました。打ち合わせの日を間違える連休初日23日を土曜日だと勘違いし、23日打ち合わせに出るが、会社の玄関で嫌な予感を感じ、再度スケジュールを確認すると、日にちと時間の勘違いに気がつく。24日が打ち合わせの日となり、当初休みのはずが出勤となり、25日の打ち合わせをあわせ、連休がなくなる。札幌で通っていたハンバーグ屋さんの支店を池袋で見つけるが・・・24日打ち合わせの帰り道で寄ってみた。よせばいいのに、懐かしさのあまり300グラムのラージサイズを頼むが、やはり札幌とは違う。