都内格安戸建ての使い道が決まらない東京城南エリアに取得した格安の戸建。物件の決済・引き渡し後にあらためて、じっくり見に行きました。ボロボロです・・・ですが、表面がボロボロなのは、一向に構いません。フルリノベーションするつもりで取得したのですから。相応のリノベ予算を掛けても、採算が取れる価格で取得しています。躯体さえ、しっかりしていれば問題ありません。ポイントは、早期にリノベーションを済ませ、貸せる物件にして、入居してもらうこと。稼働に向けてのスケジューリングとしては、本来でしたら、売買契約前に方針を決め、建築士さん・工務店さんと打ち合わせして、リノベーション計画を練り、引き渡しを受けたら、すぐに工事に入るのがベストです。この物件に関しては、引き渡しを受けた後も、建築士さん・工務店さんと打ち合わせどころか、なかなか自分の方針も決まりませんでした。不動産投資を行うときのコンセプト買い付け前の振り出しに戻って、戸建賃貸にするか、シェアハウスにするか。シェアハウスにするとして、どのようなコンセプトにするかあらためて悩みました。シェアハウスについては、数年前からぜひ手掛けたいと思い、セミナーに参加したり、知人のシェアハウス・ゲストハウスを見学させていただいたりして、自分なりにスキルを高めてきました。シェアハウスとして一番手掛けたいコンセプトは、実は、数年前から決まっているのですが、今回の物件には、そのコンセプトには合わず、早々に断念しました。どのようなコンセプトにするか。」が重要だと思っています。そのために、多額の資金を投下して、豪華な設備を導入しなければならないわけではありません。低予算でも、入居者さんに満足してもらえる住まいは創意工夫で造ることができます。住まいのコンセプトを考えるにあたって、影響を与えられたやりとりが現役銀行員時代にありました。」と、提案したことがあります。相手は、国内製造業全体では中堅メーカーですが、その手掛けている分野ではトップクラスのシェアを持つメーカーの会長です。私の提案に対する、その時の会長の返答が、現在の私の大家さんとしての経営方針の根幹となっています。その時の返答は次の通りでした。その技術を取り入れた製品は、確かに売れるだろう。その製品は汎用性が高く、いろいろな分野で、たくさん売れるようになる。売れ始めたら、すぐに大手が真似して、知名度や営業力に劣る我が社の製品は売れなくなるだろう。」その会長からは、大手が参入できる分野のデメリットとリスクを教えられました。最近は、個人の大家さんが始めた斬新なアイデアも、すぐに大手が取り入れます。シェアハウス事業にも、業種を問わず、大手企業が参入してきています。私は、自分自身が都市銀行という大手企業に長年在籍して、融資担当者の立場から、いろいろな大手企業の経営戦略を調査・研究・審査してきましたので、どのようなコンセプトだったら大手や大手でなくても同業他社が参入しづらく、過当競争に巻き込まれないで済むニッチなマーケットのままであるか、ある程度わかっています。結論として、今回の戸建については、リスクがあり、手間も掛かりますが、潜在的な入居希望者が多く、他の方が真似しづらいコンセプトのシェアハウスにすることにしました。どのようなコンセプトのシェアハウスにしたかは、次回に続きます。岡元公夫さん岡元公夫さんのブログ年はアラフォー。亡き父と2代続けての元メガバンカー。個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。転職し、プロパティマネジメントの責任者となる。不動産収入が年間6千万円ほどになり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。方にコンサルティングを行っている。大家デビューは突然に。この世に向こうから飛び込んでくる儲け話は存在しない。23区以外の注目エリア。スルガ銀行について思うこと。エビデンスチェック厳格化で困る人たち。フルローン・低金利時代は終焉へ。激動の令和2年スタート。201...「日本は世界で住みやすい」は妄想か。出張1日目DX@母ちゃん知り合いの大家さんの再生前物件を見に行きました。デザイン等)に関する著作権、商標権その他の財産権は当社もしくは当該コンテンツを創作した著作者または著作権者に帰属しています。当社および権利者の許可無く本サイト上のコンテンツを複製・転載等のあらゆる利用または使用することを禁止します。