2-23-7、22-1(地番)に建設予定のマンションです。プレミスト志村三丁目の販売価格は、58.57m2~82.86m2の面積に対して、3900万円台~7600万円台です。この値段が高いのか、それとも安いのか?土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。路線価の確認まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。プレミスト志村三丁目の住所は東京都板橋区坂下2-23-7、22-1(地番)です。場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。上記前提で考えると、プレミスト志村三丁目の路線価は280,000円ということになります。確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。物件概要によれば、プレミスト志村三丁目の専有面積は58.57m2~82.86m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,399,600円~23,200,800円と算定できます。ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。マンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。物件概要によれば、プレミスト志村三丁目の構造は、鉄筋コンクリート造です。ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1m2当たり324,214円の費用が発生します。プレミスト志村三丁目の専有面積は58.57m2~82.86m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。ここで注意すべき事項があります。それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。実際に比較してみましょう。プレミスト志村三丁目の土地の推計値は20,499,500円~29,001,000円、工事費の推計値は18,989,214円~26,864,372円ですので、合計で39,488,714円~55,865,372円となります。実際の販売価格は3900万円台~7600万円台です。差額、つまり経費と利益の上乗せは、-488,714円~20,134,628円であることが予想されます。積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。右肩上がりの赤いラインが平均線になります。路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。ここで、プレミスト志村三丁目の坪単価の中央値は268万円、路線価は280,000円で、オレンジの点がそれに該当します。オレンジの点は線上にありますので、プレミスト志村三丁目は他のマンションに比べると平均的な水準で販売されていることが予想されます。次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。(徒歩10分以内の立地)で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。中央の赤いラインが近似線(平均的なライン)ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格(坪単価)、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。プレミスト志村三丁目の坪単価の中央値は268万円であることを考えると、プレミスト志村三丁目は中古マンション市場相場と照らして適正な水準で販売されていると考えることができます。まとめさいごに、これまでの結果を振りかえってみましょう。他のマンションとの比較:他のマンションに比べると平均的な水準で販売されている中古マンション市場との比較:中古マンション市場における新築時取引価格を推計すると268万円/坪なので、中古マンション市場相場と比較すると適正水準で販売されていると考えることができる以上から、割高感は感じられず、適正水準で販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。プレミスト志村三丁目の3900~7600万円台は割高?割安?板橋区プレミスト志村三丁目アトラス加賀の5798~9298万円は割高?割安?ソライエ成増の3898~5968万円は割高?割安?RECOMMENDこちらの記事も人気です。