学校不足の関係で今以上に建てられないという話も聞いたが、54街区だっけ?駅近の最高の場所?を三菱あたりがマンション計画をぶち上げたともねっとには書いてあった。住宅棟は満杯で入居まち。「もっと大きな部屋に移りたい。どこにでも移ってちょ。あの独身先生はどうしているのだろう。■■■おっと、前の席が空いたので、寝てしまいました。今ここに2つの戦略があるのじゃあー(殿様風)利回りで言えばどちらも10%のもの。RCとか木造は考えない。A:2500万円の物件を4つ散らばらせて買いました。利回りはすべて10%。B:1億の物件をぽんと買いました。どちらが有利じゃろか?◆メンテナンスで言えば、多分B。外壁、屋上(屋根)、清掃、どれも1発。Aはすべて分割されるので、コスト高になるわけじゃ。そこで、若手の侍が登場。「殿、売るときはどうでしょう?」あ、圧倒的にA。小粒の物件は、不況でも手が届く人は必ずいるので、流動性が高い。物や条件にもよりますが、2000万くらいで!という希望者は結構いるじゃろなあ。不況期の値下がりは、でかいものに顕著。言うことになるかのう。お買い得は、でかいものか。皆さんたくさんのコメント感謝です。おもいだすなあーあの頃。「利回り0.5%下げれば、もっといくぞおーー。」うはうはな気分があった。「でも売ると税金高いし。ぼろくちゃうれないだろうしなあ。買い叩かれるだろうしなあ。早くバブルこないかなあ。ここまで落ち込むとは。予測を立てる情報はとても大事だと思った。※セクスイからの手紙はメルマガで。)http://www.1stplanning.com/メルマガで今、考えているのは、不動産投資に必要な勉強です。「時間がねーぞー」というメールをもらいました。HOMEの資料見るより、価値あるんですが。→群がる投資家でも抱えきれず、セクスイのような弱小にもチャンスが?なんて妄想を抱いていました。→管財人が入ってのんびりと整理が始まる。リーマンの影響から、すごい円高が来ていますね。2007年セクスイが少し送金したとき、1ドルは124円でした。あれから20円損してるんだなあ・・・という感慨にふけっていたら、ハワイ不動産の下げに気がついた。「下がらない!」という物件もあるが、さすがに全体となるとラスベガスやアリゾナは別格としても、ハワイも下がる。その割合は、1.5年前80万ドル以上の物件で10-15万ドルくらい。弱含みで15%くらい下がっている。(気がする)仮に70万ドルの物件が60万ドルになったとします。当初の価格に対する比率は、28%の価格ダウン。(円換算で)おお、サブプライムの影響ってすごい。リーマンの余波でまだ行くのでしょうか?***ゴールドマンは、このサブプライムでも儲けているらしいから、倒れない。中東や中国のSWFもお金はたんまり。今頃底値をさぐっているんだろうなあ。新築戸建て賃貸をしてみたい!おやおやさん、TAKAさん、たろうさん、だらーさん、星輝さん、ひろさんコメント感謝です。横浜の昨日の天気は良かったです。※なんとメルマガ第二号もでました。ご登録お待ちしてます。↓25人の参加者を迎えています。http://www.1stplanning.com/■■さて、横浜でよくある、新築住宅(1次購入者とか、一般消費者向け)となると、こんな感じ。マンション:駅近いのが多いが、価格帯は3000万〜5000万円。戸建て:ターミナルな駅なら徒歩15分、小さめな駅なら10分以内で4300〜5500万円。カースペース1台あり。あるマイナーな駅2分(横浜から15-20分くらい?)で、戸建て4200万〜というものが数戸売りに出ていた。不動産不況のせいか、戦略的な値段に思えた。カースペースまである。(なければうれないが)「おもしろい!」セクスイ、基本的に駅近いのがすき。愛車に家族をのせてドライブした。「うわー、駅ちいさあーーーー。(スーパーは駅前にある。)「うわ、道せまーーー。(横浜は坂が多い)「うわ、部屋せまーーーー。(90平米くらいあるが、部屋数を増やすので、小さくなる)好感が持てたのは、キッチンなどの仕様である。新築マンションでは、奥様の関心をひくために、豪華仕様にする。この戸建てでは、賃貸でもぎりぎりなレベルのキッチンになっていた。お風呂も流行の「一坪風呂」ではあるが、素材やデザインに安さを感じた。あれ?何で好感なの?このあたりでコストダウンしてます。駅2分で4300万円以下というのは、結構安い。土地値もばかにならない。これで豪華仕様だったら、どこかに手抜きがあると疑ってしまう。ひねくれもののセクスイでした。「ごめん、買うわけじゃないのだ。不動産投資コンドウ社長、YUKIさん、たろうさん、健吉さん、SUZUKIさん、3PAPAさん、KAMOCHANさん、星輝さん、皆様含蓄のあるコメントばかりで感謝しています。ありがとうございます。*********「チームセクスイ」のメルマガは、20人でスタートしました。http://www.1stplanning.com/*********さて、9/13土曜日の朝日新聞の1面ごらんになりましたか?真ん中の囲み記事です。そんな内容で、真っ先にあげた例が、ワンルームを都内や北海道に41ほど持つ人の話。商社マン*マンション経営は年間家賃2400万円*資産は3億以上。物件チェックを少し入れて、経費で。バイト代として月8マン。*領収書さえあれば、税務署から何も言われない。(つまり実態は不動産とあまりかんけいない費用。「役人は何も見てないから。」もっとすごいのが、*マンション経営の赤字で給与の税金、市民税も10年払ったことがない。*低収入世帯への補助も受け取っている。(これは推定で月数万円のはず)最後に、「まともに税金を払うリーマンが馬鹿だ!」的な発言。いればひどいですが、新聞社のレベルの低さを感じます。1面にこれだけ税務署を挑発するようなことを書く以上、証拠と、これがワンルームマンション経営大家の多数のやり方だと、調べているのでしょうか?「調査不足」!!■■■■では、現実に、合法的にどこまで可能か?甘ーく計算してみよう。平均して築17年のワンルームマンションを700万円/戸で41持っているとします。■減価償却20年で300マン/戸が建物償却の総額としましょう。年間1戸15万円41個では、減価償却615万円。■リフォーム関係20万円が1回にかかるとしましょう。平均入居4.1年と仮定すれば、退去する分10戸に毎年リフォームが発生します。20戸について10%くらいはらうのかな?都心ではないので、売り上げは2400万のうち、1000マンとします。↑これについては、おやおやさんのご指摘では、合法ではないようです。(ありがとうございました。「15歳以上の子供が専ら6ヶ月以上記帳している」と主張して、この人はとおしてしまったのかもしれませんね。月額4万円×2人という数字に、においを感じます。税理士なら「ありえない!」というかもしれませんが。100万?■2億くらい借りてるとして、金利2.5%なら金利500万ココまでの小計2015万円2400万は正直厳しいが、色々あるのかもしれない。毎年、0にはならんだろ。*****え?給与の所得税まで0ですか?不動産経費で3400万くらいの費用計上している話になる。1400マンも調査旅行・セミナー・飲食にするのだろうか?おどろきの例を1面に掲載する新聞にあきれるばかり。※※あなたも、「チームセクスイ」のメルマガに登録して見ませんか?http://www.1stplanning.com/ついに本日、第一号を発刊いたしました。レベルの高い人が多いですが、初心者、これから買う人も大歓迎です。