不動産投資のリスクとその対策法TwitterFacebookGoogle+はてブPocket最近では、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが経営破たんし、サブリースが大きく取り上げられるなど悪いイメージの強いサブリース。サブリースは、アパート経営において賃貸管理会社に業務委託する方法の一つ。サブリース会社はアパートを設定家賃の85~90%程度で一括借り上げし、運営はすべてサブリース会社が行います。オーナーは、毎月サブリース会社が家賃保証してくれるので、空室リスクがないので収入は安定し、金融機関へのローン返済の心配もしなくていいというメリットがあります。契約内容をしっかりと確認しておかないと大きな落とし穴に陥ることも。今回は、サブリースの仕組みや問題点、罠にかからないために押さえておくべきポイントについてお話したいと思います。最近よく聞くサブリースとはそもそも何?サブリースは、アパート経営において不動産業者に業務委託する方法のひとつで、サブリース業者はオーナーからアパートを一括借り上げし、入居者に転貸してアパート経営を行い、設定した保証家賃を支払います。サブリース業者は、設定家賃より高く貸したり、リフォーム会社から紹介料をもらうなどして利益を上げています。オーナーはアパート経営に関わることなく、毎月安定した収入を得ることができるので、本業のあるサラリーマンや賃貸経営のできない高齢者にはメリットも多いと言えるでしょう。サブリース業者によってサービスや契約の内容が大きく異なり、利用する会社によってはトラブルに発展するケースも多いです。サブリースで問題が起きているのはなぜ?では、サブリースで問題が起きるのはなぜでしょう。サブリース業者も営利目的でアパートをサブリースをしている以上、儲ける必要があります。そのため、サブリース契約においては、サブリース業者に有利な契約になっているケースが多く、それがトラブルの原因に。サブリースでは、実際にどういった問題が起きているのでしょうか。サブリースは業者が儲かるようにできている家賃保証があるので空室リスクもなく、ほとんどの業務はサブリース業者がしてくれるので手間をかけてたくない人にとっては非常にメリットが多いように思えますが、サブリースの多くは、サブリース業者が儲かるようにできています。サブリース業者は、サブリース契約だけでなく、土地活用の一環としてアパートの建築も含めて提案を行います。いった提案を行ってくるサブリース業者は、サブリース契約とアパートの建築のトータルで利益を考えるので、アパートの建築費に大きな利益を乗せているケースも。他にも家賃保証をしていても保証家賃の引き下げができたり、リフォームや修繕費に余計な費用を上乗せ、するなどサブリース業者はあの手この手でオーナーに負担させようとします。してくれるし、すべてお任せできるから安心だという考えでサブリース契約するのは危険だと言えます。家賃保証があるから安心ではない!サブリースでは30年間家賃保証など一定期間家賃の減額のしない契約内容になっています。家賃保証があるから安心かと言うとそうではありません。契約書には、2年毎に家賃の見直しをする文言が書いてあったり、実際の経営において「空室が多い」「周辺相場が下がった」といった状況になった場合は、サブリース業者は家賃の減額を申し出ることが可能。保証家賃が減額されると当初の返済計画が大きく狂うことに。リフォームや修繕費に勝手に上乗せされて請求されるケースもサブリースでも建物のメンテナンス費用はほとんどの場合がオーナー負担。メンテナンス費用には、原状回復費用や共用部分の清掃、草刈り、光熱費や将来的には大規模修繕などがあります。サブリースの場合は、リフォーム業者を指定されることが多く、リフォームや修繕費の見積もりにサブリース業者からの紹介料やマージンが上乗せているケースも。あまりにも高いと感じた場合は、他社と見積もりを取るといった対策も必要です。サブリースによる契約期間と費用はどうなっているのか?サブリースの契約期間は、10年~30年間と一定の期間を設定。契約しているならその期間同じ家賃を保証されると思いがちですが、実は家賃相場が下がったり、空室が増えるとサブリース業者は見直しや減額交渉ができます。これは、オーナーとサブリース業者がマスターリースと言う賃貸借契約を結んでおり、サブリース業者は契約上賃借人となるので借地借家法が適用されるからです。サブリース業者のものであり、契約によっては空室後数か月は免責期間といって家賃が支払われない場合もあります。契約時には、契約期間や費用についてどういった条件になっているか確認が必要です。賃貸管理業務を管理会社に委託する方式。一般的な管理手数料は集金家賃の3%~5%程度。滞納保証は管理委託方式のひとつで、入居者の家賃の支払いが遅れても決まった期日に管理会社はオーナーへ家賃の支払いを行う。一般的には、保証人のいない入居者は契約時に管理会社が指定する家賃保証会社に加入させられ、入居者が滞納した場合は、賃貸管理会社から家賃保証会社へ支払い手続きをする。家賃保証会社の保証料は、家賃の30%~1か月程度。空室保証は、賃貸管理は行わず、空室になった場合に家賃を保証する方式。オーナーは毎月満室賃料の5%程度の保証料を支払い、空室時に設定家賃の80%~90%保証される。他のサービスとサブリースの大きな違いは、サブリースでは入居者とサブリース業者が直接契約しているので、トラブルがあっても最終的な判断もサブリース業者が行いますが、他のサービスでは入居者とオーナーが契約しているので、最終的な判断はオーナーがしないといけません。サブリース契約と間違われるシステムについてサブリース契約とよく間違われるシステムに、一括借り上げやマスターリース契約があります。サブリース契約の記事などを読んでいると一緒に使われていることがありますが、違いがわかりにくいのではないかと思います。一括借り上げやマスターリース契約とはどういったシステムなのでしょうか。一括借り上げとは?本来一括借り上げは、入居者に転貸することを目的として、オーナーからアパート一棟まるごと借りて家賃保証することを言い、借りた部屋を入居者に転貸することをサブリースと言います。要するにサブリースをする為に一括借り上げする訳です。一括借り上げするという方がわかりやすいので、サブリースのことを一括借り上げという場合が多いようです。マスターリース契約とは?マスターリース契約は、一括借り上げするためにオーナーとサブリース業者が結ぶ賃貸借契約のことを言います。サブリース業者は、マスターリース契約を結んだ上で、入居者にサブリース、転貸を行っている状態。そのため、マスターリース契約とサブリース契約は同時に発生しているので、混同して間違われることが多いのでしょう。悪徳業者によるサブリースの手口とは?平成27年の税制改革により相続税が増税されたことから節税対策としてアパート経営が注目され、大手ハウスメーカを含め建築会社は多くのアパートを建築されました。建築されたアパートの多くは、建築会社の関連会社が一括借り上げしてサブリースする条件で建築され、オーナーはアパート経営にほとんど携わらずに安定した収入が入るといったメリットがあります。確かに、契約通り30年家賃保証してもらえるなら問題はありませんが、悪徳業者に引っかかってしまうと契約後に突然契約を解除されたり、空室が多いので保証家賃の減額を言い渡されることも。高齢の単身者が恫喝されて無理矢理契約させられるケースもあるようです。高齢の単身者が狙われやすい悪徳業者が建築するアパートの収益性については、検証すると収支計画もいい加減で、そもそもアパート経営が成り立たないケースもあります。「収益物件を持っておけば将来の収入、子供さんに喜ばれます」といった営業トークを展開。ある程度興味を持った高齢の単身者には、毎日のように訪問し、色々と身の回りの世話をするなどして信頼を得ることで契約へと結びつけます。相談できる相手のいない高齢の単身者の場合、営業トークを鵜呑みにしたり、営業マンが親切にしてくれるので嘘をいう訳がないと信頼してしまい、収益性の検証もせずに契約してしまうことに。中には、一度検討するといった素振りを見せただけで、営業マンが見積もりや収支計画を持参し、上司同席のもと「ここまでしたのになぜ契約しないのか」と断れない状況に追い込まれて契約させられるケースも。契約解除される場合もある建築会社の関連会社が行うサブリースを行っているケースだと、アパートの建築時にある程度利益を見込んでいるので、万が一空室が多いなどアパート経営が上手くいかない場合でも損をすることはありません。そのため、サブリースをしたが想定の収益が見込めない場合は、サブリース会社から突然に契約の解除がされる場合もあります。オーナーからすると契約しているのに、そんなに簡単に契約を解約できないだろうと思うかもしれません。サブリース業者は立場上賃借人の扱いになるので借地借家法が適応されるため、オーナー側から解約するには正当事由が必要ですが、賃借人からは簡単に解約が可能。このことは契約書にもきちんと書かれていますが、知らずに契約されるとその後のアパート経営は自分ですることに。解約される状態ですから、空室が多い、安い賃料で契約されているなど、素人オーナーが対応するのは非常に困難です。サブリース業者に任せきりにせず、アパートの入居状況など常々確認しておかないといけません。ニーズに合わない不動産投資は危険を伴うサブリース業者からの突然の契約解除の申し出や大幅な保証家賃の減額交渉される原因の多くは、アパート経営が上手くいかないケース。サブリース業者もアパート経営が上手くいっていれば、契約解除せず家賃保証をしてくれるはず。相続対策で建てられた近年のアパートの多くは、空室が半分以上ある、家賃を大幅に下げないと決まらないといった問題を抱えていると言われています。そのため、いくらハウスメーカーから良い条件でアパート建築を提案されても、きちんと賃貸ニーズがあるかは調べないといけません。最近では、不動産ポータルサイトなどで条件を入れると募集している物件の数や家賃など簡単に調べることができるので、提案された企画で大丈夫か、家賃設定は妥当かなど検証すると良いでしょう。ニーズに合わないアパートを建ててしまうと、将来サブリース業者に解約されたり、大幅な家賃の減額を受け入れないとならず、大幅な収益悪化で資産形成を目的で建てたアパートが自分の財産を食いつぶす負債に変わることになります。収支の計画は厳しめに試算して貰う必要がある収支の計画は、細かい字でたくさんの情報が掲載されているため、数字に強くないとまずわかりません。建築会社が提示してくる想定家賃は、契約してもらえるように利回りをよく見せるため相場家賃より高く設定されているケースが多く、実際に運用すると家賃を下げないと決まらないケースも。サブリース業者は、アパート建築の利益も含めているので多少損をしても契約期間中は家賃保証を行いますが、運営が上手くいかない場合は、見直しの時期が来れば大きく保証家賃を減額交渉します。含めた上で試算してもらうことが重要。収支の計画を厳しめに試算して貰っても収支が合うアパートでないと、将来のリスクは大きいと言っていいでしょう。離れて暮らしている親にはこまめに連絡をしておこう!相続対策を考えているところに、タイミングよく営業マンが訪問、きちんとした収支計画を見せられてその気になってしまい、多少疑問があっても親族や専門家などに相談する前に契約してしまうケースは多い。安易なアパート建築は失敗するケースが多く、本来は第三者に相談するなど慎重に検討する必要があります。離れて暮らしている親が土地を持っていて相続対策が必要な場合は、自分の知らない間に親が勝手に契約してアパートを建ててしまうこともあるので注意が必要。離れていると頻繁に帰ることは難しいかもしれませんが、電話で会話するなど悪徳業者から営業を受けていないかこまめに連絡をしておくことが大事です。サブリースを上手く活用する方法もある!悪徳業者が多く不安が付きまとうサブリースですが、上手に活用すればアパート経営において非常に有効な方になります。健全な運営を行っているサブリース業者であれば、保証家賃を支払っている為、保証家賃よりも高い賃料で早期募集し、審査も自社で管理するため目線も厳しいです。収益を維持するために管理体制もきちんと構築されており、こういった業者と契約すれば、自分の物件の価値をより高めてくれます。ハウスメーカーの関連会社よりもサブリースを専業でやっている業者の方が管理体制が良い傾向は強いと言えます。サブリースを依頼する場合は、サブリース業者の運営の実績や管理体制など確認した上で選びましょう。そもそもサブリースのメリットとは?悪い面がクローズアップされがちなサブリースですが、実はメリットもたくさんあります。メリットは、家賃保証してもらえるのでアパート経営の最大のリスクである空室や滞納のリスクが無い点。他にも、管理はすべてサブリース業者に任せることができる、クレーム対応をしなくても良いといったことも。空室や滞納によるリスクを避ける事ができるサブリース業者が一括借り上げし、家賃保証をしてくれるので、アパート経営で一番のリスクである空室や滞納によるリスクを避ける事ができます。金融機関への返済の心配もしなくてもいいですし、空室が埋まらず夜も眠れないということもありません。管理業務を業者側でして貰えるアパート経営では、入居者の募集、入退去の対応や家賃の集金など日々様々な管理業務があります。サラリーマン大家さんの場合など、管理業務に時間を避けない人にとっては、非常に大きなメリットと言えます。個人でアパート経営をする場合、毎月帳簿を付けたり、費用計算をするなど確定申告は大変。サブリースの場合は、サブリース業者が毎月収支報告をしてくれますので、確定申告の際にはそれを取りまとめるだけ。入退去が多いと収支管理も複雑になりますが、サブリースだと確定申告は非常に楽です。入居者によるトラブルを回避する事ができる賃貸人はサブリース業者になるので、入居者からのクレームはすべて賃貸人であるサブリース業者が対応してくれます。アパート経営では、不良入居者の嫌がらせや入居者同士のトラブルは精神的なストレスになりますが、サブリースの場合はそういったトラブルを回避できるので、精神的なストレスもほとんどありません。サブリースのデメリットとは?メリットも多くサブリースですが、サブリース業者に任せることでデメリットになることも。本来得られる利益の一部をサブリース業者に渡さないといけませんし、入居者はサブリース業者が選びますし、最悪の場合は、サブリース業者が倒産してしまうことも。アパート経営の成功の為にも、サブリースのデメリットを把握することは非常に重要です。サブリース契約にしてしまうと家賃収入による高収益はできないサブリース契約では、サブリース業者が入居者からもらう家賃や礼金を含めた収益と保証家賃の差額が儲けとなります。逆にいうと、自分でアパート経営していればその差額分は自分がもらうことができ、もしかするとそれ以上の家賃や礼金をもらって契約することができるかもしれません。考えるとサブリース契約にしてしまうと高収益を実現することは難しいでしょう。入居者を選ぶ事ができないサブリース契約では、賃貸人はサブリース業者となるので、入居者の募集、審査はすべてサブリース業者が行います。実際にどういった人が入っているのか、家賃はいくらなのか、教えてもらえないケースも多く、アパート経営の実情を知るのは非常に困難。サブリース契約を解約された後に、初めて実情を知ることとなります。相場より安い家賃で埋められていたり、不良入居者がいるケースもあり、立て直しが非常に難しいケースも。サブリース会社が倒産する場合があるサブリース会社も企業ですから当然倒産リスクはあります。サブリース業者が倒産した場合は、オーナーがアパート経営を引き継ぐこととなり、倒産前にサブリース業者が預かった家賃や敷金は返ってこないケースも多いです。サブリース契約で抑えておきたい6つのチェックポイントアパート経営で活用する上でメリットも多いサブリースですが、サブリース契約は賃貸人という立場であるサブリース業者に有利な内容が多いのも事実。そのため、不利な契約にならないように、サブリース契約をする際に抑えておかなければならないポイントが数多くあります。重要な抑えておきたい6つのチェックポイントとは?1免責期間が妥当であるか?免責期間とは、空室が出た場合、入居者が入れ替わるまでの期間の家賃の支払いを免除することを言います。一般的には、30日~90日程度に設定されていますが、中には180日といったケースも。免責期間中は、早く入居者が決まっても家賃はすべてサブリース業者のものとなります。サブリース業者も免責期間がないと運営が難しいので仕方ありませんが、免責期間が妥当かどうかチェックが必要です。2解約条項がどうなっているか?サブリース契約でトラブルが多いのが解約条項。サブリース業者は空室リスクを負い、満室になってすぐ解約されると経営が成り立たないリスクがあることもあり、オーナーからの解約はできないケースも多く、解約できる場合でも3~6か月分の違約金が設定されています。6か月の違約金となると非常に大きな出費となるので、オーナーにとって厳しい内容になっていないかどうか注意が必要。家賃の減額請求など条件変更についても内容の確認が必要です。契約書に小さく2年に一度家賃の見直しを行うといった文言が書いてあり、契約の際に説明がなかったなど問題になっているケースも。条件変更の内容が記載されていない場合でも、賃借人の立場から経済状況や周辺相場が変われば、サブリース業者は家賃の減額請求が可能な点も押さえておきましょう。4修繕やリフォームがどのようになっているか?サブリースなので原状回復やリフォーム費用はサブリース業者が負担してくれると思われるかもしれませんが、何をどちらが負担するかはきちんと取り決めておくべきです。契約によっては、すべてサブリース業者が見てくれることもありますし、原状回復やリフォーム費用はオーナー負担の場合もあります。サブリース業者によってはリフォーム会社から紹介料やマージンをもらって高いリフォーム費用を請求してくるケースも。5建物管理はどうなるのか?賃貸管理とは別に、建物の共用部の清掃や電気代、メンテナンス費用などの料金体系もきちんと確認しておくべきです。サブリース契約と保守管理が一緒の契約になっており、割高な費用を請求されるケースも多いです。6敷金の取扱について決めておくサブリース業者が倒産した時に取り返せないのが敷金。経営が危なくなると会社の運転資金として使ってしまうケースも多く、万が一の場合の敷金の取扱いはどうなるのか確認しておく必要があります。サブリース契約は解約できるのか?サブリース契約には借地借家法が適用されるため、賃貸人であるアパートのオーナーからの解約は原則正当事由が必要です。オーナー側から解約ができないとなると契約しない人も出てくるので、サブリースの契約書には6か月前に通知をすれば解約できる旨を記載しているケースが多く、サブリース会社が契約違反をしたり、許可が下りれば解約は可能に。解約する場合は、原則6か月前に通知が必要サブリース会社の契約書には、解約する場合は6か月前に通知が必要であり、短期で解約したい場合は保証家賃3~6か月分を違約金として支払わないといけないといった文言が記載されているケースが多いです。そのため、解約には最低でも6か月かかることになります。良心的なサブリース会社ですと3か月前通知の場合もありますが、解約についてはきちんと契約時に確認しておく方が良いでしょう。サブリース会社が契約に違反した場合に解約できる保証家賃の支払いや更に別会社に転貸するなどサブリース会社が契約に違反した場合は解約は可能。この場合は、6か月の通知は必要なく、サブリース会社に改善を催告し、改善されない場合は解約へといった流れになります。サブリース会社から許可が下りた場合はすぐに解約できるサブリース契約で決められていても、オーナーが解約を通知し、サブリース会社が許可を出した場合はすぐに解約ができます。理由がないとサブリース会社も許可は出しません。交渉する場合は、営業マンの対応が悪いなど交渉材料が必要になるでしょう。知っておく必要がある今後の人口率はどうなるのか?2017年の出生率は先進国でも低く、1.44人と低下傾向にあり、2048年には1億人を下回るなど日本の人口減少は歯止めがかからない状況。アパート経営において人口減少は顧客が減ることを意味しますので、家賃保証をしてもらえるサブリースと言えども安心はできません。今後の日本の人口の動向について知っておく必要があります。よると、全国に空き家は820万戸あり、全国の住宅の13.5%となり過去最高を記録。空き家に占める賃貸住宅の割合は、820万戸のうち430万戸、そのうち共同住宅は374万戸。平成30年に同調査は行われる予定ですが、平成25年よりも更に空き家の数は増加していることが予想されており、アパート経営にも大きな影響が出ることは間違いないでしょう。人口の減少は今後も進む出生率が上がらない現状では人口の増加は望むことができず、日本の人口の減少は今後も進むことは間違いありません。内閣府によると2026年には人口1億2,000万人を下回り、その後も減少は続き、2048年には1億人を割り9,913万人、2060年には8,674万人になると推計されています。人口の減少が進めば、都心部への人口集中が進み、特に地方の賃貸需要は大きく減ることが予想されるので、今後のアパート経営では、立地や他との差別化を図れるかが大きなポイントとなります。アパートの収益計算は人任せにしないのが一番であるハウスメーカーの関連会社がサブリースする場合、アパートを売ることが目的なので、提示する保証賃料は相場よりも高いことが多いです。サブリース業者は、アパートの売却益も含めた利益計算をしているので、多少相場より家賃が下がっても十分家賃の保証ができるからです。いざサブリース契約を解約されて自主運営に切り替わった際に、相場家賃より安い家賃で契約されていると収支が合わず、金融機関への返済にも影響が。アパート経営は、投資とも言えますがやはり貸家業という事業です。事業者となるオーナーは、事業の収支は自分で計算しないといけません。最後は自分で責任を取るくらいの覚悟がないとアパート経営は難しいでしょう。相続税対策による不動産投資も気を付ける必要がある現在問題になっているのが、相続税対策で建てられたアパート。平成27年の税制改革で相続税が増税されたことにより、ハウスメーカーが節税目的をキーワードに営業攻勢をかけたことで多くのアパートが建てられました。中には、最寄り駅から20分の土地に単身向けアパートが建てられていたり、周辺に同様のアパートが乱立し空室が埋まらない状況に。そのため、ハウスメーカーのシミュレーション通り収益が上がらない、サブリースを解約されて経営できず困っているといったケースが増え、一部の地域ではアパートをこれ以上増やさないために建築許可を出さない自治体も。相続税対策で建てたのに、相続する前に経営破たんし負の遺産を残すことになっては大変です。相続税対策で建てる場合でも、アパート経営が成り立つかどうかをきちんと検証しないといけませんね。サブリースによる契約は問題が無いか良く確認の上、決定しよう!メリットも非常に多いサブリースですが、デメリットが多いのも事実。サブリースなら家賃保証をしてくれるから安心だではなく、アパート経営の経営者として自覚を持ち、その立地や企画で運営できるかどうかを事前に検証する必要があります。サブリース契約はオーナーが賃貸人、サブリース業者が賃借人となる為、借地借家法が適応されるなどオーナーに不利な条件の契約になることが多く、保証家賃の見直しや解約などについて問題がないかよく確認した上で契約するかどうか決定する方がよいでしょう。サブリースを上手に使って、アパート経営を成功させてください。イケメンぽっちゃりタイプの不動産コンサルタント:不動産職人です。