現在JavaScriptが無効になっています。Yahoo!ニュースのすべての機能を利用するためには、JavaScriptの設定を有効にしてください。JavaScriptの設定を変更する方法はこちら。11:00ツイートシェアブックマーク建設予定地には、フェンスと小さな看板があるだけ。建設される計画の児童相談所(以下、児相)問題が紛糾している。地元では、児相をつくれば周辺の不動産価格が下落する、という声があり、「こんな高級な場所は、貧しい子どもにとって酷」とか、「そもそも、お金をかけすぎる」という意見も出ている。つまるところ、「そんな施設を南青山につくらないで」ということだろう。この問題の背景には「不動産価値」というキーワードがある。南青山は、都心でも最高に価値が高い場所。その価値を下げたくない、ということである。「不動産価値」であれば、私の専門分野。2002年から約10年間、私はテレビの情報番組で国家公務員の宿舎問題に関わった経験から国有地の売却に関して知識もある。そこで、南青山児相問題を、不動産の側面から考えてみた。南青山に児相なのか南青山は、都心の一等地とされる。これは、紛れもない事実だ。現在、都心のマンション用地で最高峰とされるのは、千代田区の番町エリアと港区の南青山だ。南青山が最高峰かというと、プラダをはじめとした高級ブティックが軒を連ねて華やかである一方、一歩奥に入った場所には「パークマンション」や「ホーマット」といったマンション最高級ブランドが数多く存在する場所だから。児相をつくるのに「わざわざ南青山でなくても」といいたくなる気持ちも分かるエリアである。港区も、南青山に児相をつくりたい、と考えていたわけではなかったろう。児相と子ども家庭支援センターなどの機能を併せ持つ新しい子ども家庭総合支援センターをつくりたかった。それだけの施設をつくる場所を探したら、たまたま南青山だったということだろう。港区の施設だから、当然、港区内でつくらなければならない。港区内は2013年以降、地価が大きく上昇し、土地が買いにくくなっている。3200平米(1000坪弱)に及ぶような広大な土地の売り物も見つけにくい。そこに、南青山の国有地(農林水産会館跡地)が売却されることになった。国有地が売却される場合、公共事業が優先される。それも、市場価格よりも大幅に安い値段で取得できるのが普通だ。南青山の児相は約3200平米が約72億円で売却された。これは、市場価格よりも3割から5割安い価格だ。南青山で、大きな通りから1歩入った場所に広大な土地が横たわる。これが、約3200平米の予定地だ。南青山は港区内で最も地価の高い場所と考えられるので、港区内の他エリアであれば、土地取得価格は抑えられる。それは、安く購入できる国有地で3200平米もの広さの土地が他の場所で売られていれば、の話。現実的に、そんな土地はない。港区内で民間の土地を市場価格で購入したら、南青山以外の場所でも、72億円以上になってしまう。そもそも3200平米もの広さを備える土地が簡単にみつかるとは考えにくい。港区は、南青山のような一等地を狙って児相をつくろうとしたのではない。適正地が、南青山に出てしまったのだ。南青山の不動産価値は下がるのかつぎに、児相ができることで、南青山の不動産価値が下がるか、という点について考えたい。これまで、児相ができたことによる影響事例を探したのだが、みつからなかった。ひとつ、公共の葬儀場ができたときの影響がみつかった。葬儀場建設にあたって、周辺住人の猛烈な反対が起きたが、葬儀場を建設。結果、地価への影響はなく、周辺住人は何事もなかったかのように葬儀場を利用している......。南青山の児相建設予定地に関しては、「児相ではなく、地域の魅力を上げるような施設になって欲しい」という意見もある。地域の魅力を上げる施設とは、たとえば六本木ヒルズや渋谷ヒカリエのような商業・文化施設だろうか。残念ながら、そのような大規模施設をつくることができるほど広い土地ではない。1階に物販・飲食店で、2階から4階が住居という建物だろう。それが、どれほど街の魅力を上げるのか。児相は南青山の価値を高める「誇り」になる南青山では、国家公務員宿舎が民間に売却され、高級マンションになった事例が2年ほど前にある。そのマンションは驚くほど高額だったが、富裕層と呼ばれる人たちは喜んで購入した。富裕層はマイホームではなく、セカンドハウスや相続税対策、蓄財の目的で都心高額マンションを購入している。南青山の約3200平米が分譲マンションになれば、おそらく3LDKが3億円以上。そのような超高額マンション用地として活用されることをよしとする人は少ないだろう。それよりも、児相のほうがはるかに世の中の役に立つ。言えば、将来の不動産価値など、誰にも予想できない。これからの東京は、外国人が増えてゆく。少子化による人口減少への対抗策で、国は外国企業の呼び込みに必死であるからだ。その外国人は、南青山のような一等地に児相があることをどうとらえるか。ネガティブにとらえるだろうか。それとも、「日本は、なんと弱者に優しい国なのか」と考えるだろうか。東日本大震災のとき、大災害でも人間の尊厳を失わない日本人は世界中から賞賛された。南青山の児相は、同様に日本人の理念を世界に示す場になる。それは、断じて「恥」ではなく、むしろ南青山の価値を高める「誇り」になるはずだ。年間200物件以上の物件取材を行い、全国の住宅事情に精通。連載コラムを持ち、テレビ出演も多い。今、マンション・一戸建ての評価は、高く売れるか、貸せるかの“投資”目線が中心になっていますが、自ら住む目的で購入する“実需”目線での住み心地評価も大切。「建築作品」としての価値も重視される時代になっていきます。知ることができない不動産物件の真価を、現場取材と関係者への聞き取りで採掘。不動産を扱うプロのためのレビューをお届けします。24日にセンバツ選考会(森本栄浩)米ギャップ社がオールドネイビーの分離を中止、再成長戦略に暗雲、アスレジャーの「アスレタ」と成長牽引へ(松下久美)これはテレビ界への劇薬、そしてエール。忖度なしにありのままのテレビを映す『さよならテレビ』(水上賢治)悩みを抱えた若者がインスタに。樹氷ツアーにも影響(平野貴久)「チバニアン」商標の現状について(栗原潔)年金受給の70歳への繰り下げは有利だが、75歳への繰り下げは意味がない(橘玲)トヨタ・ヤリスWRCを社長が自らドライブし、観衆が大興奮!トヨタが切り拓く新しい道。Limitedによって提供されており、この機能によって生じた損害に対してヤフー株式会社は一切の責任を負いません。不動産関係者や投資家といったプロ向けの住宅レポートを有料記事として展開。デベロッパーや販売会社への直接取材で聞き出した開発秘話や販売の工夫などを紹介することにした。マンションや一戸建て住宅を取材してまわっていると、工夫のほどに感心して、賞賛したくなることがある。その工夫はプロにとって「偉大な一歩」であっても、興味の薄い人にとっては、どうでもいいことだったりする。そこで、プロ向けの有料記事であれば、書きたいことを思い切り書くことができると考えた。人を念頭に記事を書き続けてきた私にとって、有料記事は新しい世界に踏み出す気持ちにさせてくれる。記事をつくる私も、新たな分野を楽しみにしている。第1回の記事は下の「サンプル記事」のリンクから全文を読むことができる。一般的な住宅関連記事は今までどおり無料記事として書いてゆく。有料記事第1回は、湾岸エリアで分譲されている「ブランズタワー豊洲」における“偉大な工夫”を取り上げたい。JR西日本プロパティーズ)は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩4分に建設される超高層マンションだ。豊洲エリアでも、駅に近いマンションとなるのだが、その特徴は「駅近」だけではない。今、湾岸エリアで新規分譲マンションが出ると、真っ先に関心を示すのは、じつは、すでに湾岸に住んでいる人たち。「新しいマンションは、どんなだろう」「良質で、価格が折り合えば、購入してもよい」とモデルルームを見に来る。所有している湾岸のマンションを中古で売れば、購入時よりも高く売れる。賃貸に出したときの家賃設定も高い。買い替えても、もしくは買い足してもよいかな、と考える人が多いためだろう。湾岸在住の知り合いと、見学してきた感想で盛り上がる。その湾外在住者の間で、すこぶる評価が高いマンションが「ブランズタワー豊洲」だ。理由は、建物と専有部のつくりがよいと評価されているから。免震の効果が大きいとされる「中間免震構造」を採用し、非常用電源は72時間分を備える。約43平米の1LDKから約219平米の3LDKまでバリエーション豊富な住戸は、開放感が大きいことも高評価の理由だ。実際、「ブランズタワー豊洲」のモデルルームでは大きな開放感を感じる。それを感じさせるために、いくつかの工夫が凝らされている。角住戸には床面から立ち上がるコーナーサッシを配置。このコーナーサッシは背が高いにもかかわらず、横桟を入れず、縦桟だけで構成される。高い風圧が想定される超高層でハイサッシの横桟を無くすのは、たいへんだったろう。一般的なハイサッシよりも高く、縦桟のみで構成されるコーナーサッシ。モデルルームにて筆者撮影また、万が一、ガラスにキズが入ったなどの理由でガラス交換をするとき、交換用ガラスをエレベーターで運びやすくするためには、横桟と縦桟でガラス1枚のサイズを小さくしたほうがよい。いった設計上の困難さ、管理上の都合を押し切って、縦桟のみのコーナーサッシをつくった努力に脱帽したい。バルコニーに設置されるガラスの手すりには、一般的な縦桟に加えて横桟が2本入れられている。これは、手すりの高さを150センチにしているため、風圧に耐えるための補強である。バルコニーの手すりは縦桟と横桟入り。それでも、デザインがよいので、桟が邪魔にならない。モデルルームにて筆者撮影バルコニーに出たときの恐怖心を軽減させるために、手すりを高くしたのだが、高くするための補強も行ったわけだ。ガラスの桟に関して、場所に応じた最善の方策がとられている。「ブランズタワー豊洲」で最も注目すべき特徴は、しかしながら、ガラスの桟ではない。私が注目するのは、以下の2点。「隣接する小学校の校舎増築」と「1戸に1つずつ配置される大型の防災倉庫」だ。南側に小学校の増築予定地がある。上の写真は、2019年2月、「ブランズタワー豊洲」の販売開始に先立って行われた記者発表で公開された敷地配置図。これは、隣接する豊洲西小学校の校舎を増やす工事が行われることを示している。校舎が増えるおかげで、「ブランズタワー豊洲」に住む児童は、豊洲西小学校に通うことができる。校舎が増えなければ、定員一杯を理由に、入学はできなかった。都合よく小学校が増築してくれてよかったねえ、と思う人は、まずいないだろう。ご明察のとおり、「ブランズタワー豊洲」は、敷地の一部を使って校舎を建設し、小学校に無償譲渡するのである。その手前に、新しい校舎がつくられる予定だ。新たな校舎とその用地を無償譲渡することは、「ブランズタワー豊洲」の分譲価格に影響を及ぼす。1戸あたりの価格は多少とも上昇することになる。価格が上がるが、「隣接する小学校に子どもを通わせることができる」という長所が生まれる。これが、もし「隣接する小学校には通えません」となったら、どうなるか。子育てをしているファミリー世帯はガッカリして、それを理由に購入を見合わせる可能性が出てくる。その場合、「小学校は遠くなりますが、その分、分譲価格は安くなっています」といっても、納得してくれるかどうか。「価格の安さ」でいえば、ほぼ同時期に販売を開始した「晴海フラッグ」の分譲住宅にかなわない。「晴海フラッグ」と「ブランズタワー豊洲」では、駅からの距離、既存の商業施設への近さなど立地条件が大きく異なり、地下鉄駅と「ららぽーと豊洲」に近い「ブランズタワー豊洲」のほうが、高い価格設定となる。価格に見合う「長所」を多くしようとする姿勢は正しい。「長所」のひとつが、隣接する小学校に通うことができることとなる。隣接する小学校に子どもを通わせることができれば、親の安心感は大きい。中古で売るとき、賃貸で貸し出すときの大きなアピールポイントにもなる。大きな防災備蓄倉庫が付くという長所も「ブランズタワー豊洲」には、1戸にひとつずつ防災備蓄倉庫が付く、という長所もある。その防災倉庫は、サイズが大きく、玄関錠と同じキーで施錠・解錠ができるので、各住戸ごとに管理される。各住戸に設置される防災備蓄倉庫の例。住戸によって大きさに差があるが、かなりの大型になる。写真は、東急不動産提供まるでトランクルームのようだが、防災備蓄の目的でしか使えないことになっている。これは、防災備蓄倉庫であることを理由に容積算入外となっているため、仕方のないことだろう。それでも、これだけ大きな「各戸の防災倉庫」を容積に入れずに済んでいるとは、おそれ入る。小学校の校舎にしろ、各戸の防災倉庫にしろ、実現させるには、行政との交渉が必要だ。大規模マンションの場合、この「交渉力」が物件の魅力を左右する。「ブランズタワー豊洲」は、高い交渉力で勝ち取った長所が多い。それは、同マンションの大きな魅力になっている。■リニア中央新幹線で、狙い目の駅は本当に「橋本」か。