土地はそれぞれに個性があります。❐朝昼夜、それぞれに土地の表情が異なります。土地を見に行くときは雨の日に行くと敷地や道路の排水状態がよくわかります。スーパー・薬局・役所・クリーニング店・コンビニなど)の位置を赤ペンで印をしましょう。利便性が一目瞭然です。❐信頼できる人に現地をみてもらってアドバイスしてもらいましょう。自分で気づかないことを指摘されることがあります。地名は、水位や地盤に関して不安がないかチェックしましょう。法務局で登記簿を閲覧すれば、旧地名が判明できます。年住んでいる人に話を聞いてみるのもいいでしょう。❐隣家や街並みをチェックしましょう。隣家が迫っていたり、ごみ置場が近かったり見苦しいものが障害になったりすることもあります。隣家の窓やトイレ、浴室の位置、換気扇、ボイラー、室外機や排気口も確認しましょう。❐日当たり、風向き、騒音、煙や臭いもチェックしましょう。❐土地のどこに建物・玄関・駐車スペースを配置するかイメージしましょう。❐来客時の駐車場や将来、車が増えた時の駐車スペースも検討しましょう。❐近隣に大きな駐車場があるとマンションに建て替えられ、日照やプライバシーに影響する可能性があるので、確認しましょう。❐自分の五感を働かせ、現地へ行って何となくのりが悪かったら中止するほうが賢明だと思います。❐土地を確認する場合には必ず、巻尺と方位磁石を持参して図面とあっているか確認しましょう❐電柱の位置を確認しましょう。大きな団地では後日、電柱を設置されることがあります。❐安い土地には要注意です。業廃棄物の処理場があった、農地だとか接道がない。地盤が低く浸水した、事件が起きた、自殺者が出たなど、安い理由があるかもしれません。❐土地の境界を確認することが大切です。ブロックを構築していれば、その中心が境界かどうかをチェックしましょう。中心でブロックを構築するのか不動産会社に確認しましょう。中心での構築のほうが費用も折半できるので負担が少なくなります。❐高台の土地などはのり面があるので、測量図通り敷地有効面積はないので注意してください。巻尺で有効寸法を測りおおよその面積を把握しましょう。駐車場間口も制約がでる可能性があるのでよく確認しましょう。2016.08.25土地探し・選び方のコツ4土地が見つかったら建築制限の調査を綿密に(土地にはいろいろな規制があります)❐土地や建物に関する法律を書籍やインターネットで調査し、そのエリアに設定された建築制限を調査しましょう。❐市街化区域はそれぞれ地域環境を守るため各用途地域により建築できる建物の種類や規模の制限がされています。有望土地がどの用途地域かチェックしてみましょう。市街化区域は原則として建築不可です。農地は農地転用の許可が必要です。❐防火地域の場合は原則として木造住宅は建てられません。準防火地域であれば条件を満たせばOKですが、規制内容を確認しましょう。❐土地が道路に2m以上接していなければ住宅は建てられません。同度が4m未満ならセットバックが必要です。斜線制限は建物の形状やデザインを大きく左右することがあり、隣棟間隔にも制限があります。❐地域ごとに定められた「建築協定」も建築に影響します。活断層や危険エリアの有無を調べましょう。洪水要注意エリアは防災マップに記載されているので閲覧しましょう。❐建ぺい率と容積率をチェックしましょう。希望の大きさの住宅が建てられない場合もあります。一般的には物件説明書に記載されていますが、役所などで確認すれば万全です。❐市内中心部では防火・準防火地域の可能性が出てきます。都市計画図などでチェックしましょう。防火サッシは近年価格が高騰しているので、資金計画に思わぬ誤差が生じる場合があります。なる地域は補助金がなく、敷地内の汚水管接続も実費なので事前に役所で確認しておきましょう。❐「希望エリア」へでむいて土地を購入した人に取引価格や売主情報を尋ねてみましょう。新たな情報の入手が期待できます。❐まずは、不動産業者と直接会って話しましょう。尋ねてみると良いでしょう。主を自力で見つければ最大3%+6万円の手数料が売主と買主の両方(合計6%+12万円)から入ります。そのため優良物件ほど外に出さない可能性が高くなっています。❐不動産会社は数社訪問し、自分たちの要望を正確に伝え条件が整えば、確実に購入するという意思を伝えるようにしましょう。その際マイホームの計画表を持参し、資金計画も伝えておきましょう。❐不動産会社に「希望の土地が出れば、即購入する」と断言しておけばホットな情報が早く入手できます。不動産会社は土地を早く流通させて手数料を稼ぐのが仕事ですから、本気になって未公開物件を一番に教えてくれます。新聞広告やチラシに掲載されている土地情報は人気がない物件の可能性があるので要注意です。※不動産会社は基本的に成約するまでは無報酬です。条件があやふやな方よりも、条件がはっきりしている方や明確に購入の意思をもっている方に優先的にいい情報を提示してきます。❐「希望エリア」へ出向いて自分の足で土地を探してみましょう。現地で売り出し中の最新物件や、空き地・遊休地から、売り情報をキャッチすることもあります。❐不動産流通の半数以上はレインズ(不動産流通機構)を通じて行われます。売主が不動産会社に相談するとレインズのコンピューターネットワークシステムに物件を登録し、レインズ会員の不動産会社が買いたい人に情報提供する仕組みになっています。❐最近では、最新情報を得るにはやはりインターネットがおすすめです。24時間いつでも効率よく自分の条件にあった情報を引き出すことが可能です。情報公開日を一週間以内に設定して検索すれば最新情報だけをみることもできます。スマホ対応の無料アプリをダウンロードすれば空き時間に最新情報の閲覧も可能です。不動産会社からしても、広告宣伝費や人件費の削減もできるので、これからはもっとも力をいれてくる情報発信源となってきます。❐チラシ、フリーペーパーなど紙媒体は近隣相場や特性を知ることができるので、目を通す価値があります。常時持ち歩くことができ、同時に複数の物件を比較しやすく、売主が急いでいる場合には値段を下げてチラシを出す場合もあるので要チェックです。❐2年を目安に土地を探しましょう。不動産業界では、「本気で2年探せばよい物件が見つかる」と言われています。かかわらず決断できない人は「どこかにもっと良い物件があるはずだ」と思ってしまう為です。価格と条件のめいかくな基準を持ち、自分にとって良い物件かという物差しを持つことが大切です。❐いい土地を見つけた場合、注意したいのは過度の値引き交渉(指値さしね)です。相場から限度を超えた指値は売主のプライドを傷つけ感情をあおり、「あの人だけには絶対売りたくない」となってしまいます。「すごく気に入ったので是非買わせていただきたいが、予算オーバーなので価格の相談にのって欲しい」というスタンスが良いと思います。❐古い家のある物件も検討してみましょう。解体費用が必要な事と更地になった状況が分からない為、敬遠されがちですが、水道の引き込みと整地にすることで、更地と同じ条件以上になる事もあります。更地の少ないエリアでは古い家のある物件を探すのも方法です。解体更地渡しの値下げ交渉ができることもあります。2016.08.23土地探し・選び方のコツ2事前に希望エリアの価格のチェック❐「土地の適正価格」を調べましょう。近隣相場が設定されています。土地が相場や下記の3種の価格から、適正な価格かどうかを判断しましょう。毎年1月1日に全国3万数千の「標準値」について、土地価格の適正指標として公表。不動産の取引価格もこちらで調べられます。毎年1月1日に市街地の道路に沿った宅地について価格を評価して定めます。相続税の算出に使われます。住宅会社のチラシ広告などに表示される土地価格おおむね、実勢価格=相場といえます。実勢価格>公示価格>路線価となります。実勢価格の約70~80%が路線価の目安と言われています。路線価÷0.7~0.8=実勢価格=相場となります。※超人気エリアの沸騰価格には当てはまりません。地図に記載すると希望エリアの時価坪単価を把握しやすくなります。❐土地探しの基本知識を得た上で、実際にどのような土地かを目で確かめて、希望エリアの土地の相場観を身につけることが大切です。良い条件の土地がでてきても決断できず他の人に買われてしまうこともあります。❐不動産流通の基本として相場以下の土地は出回らないと考えてください。土地は基本的に相場で取引されるもの。早く売らなければ価値が下がる建売住宅やマンションの場合と違い、土地はあくまでも「土地」。完成品を買うのとは別物です。※一般的に、プロが仲介する適正な土地取引には「掘り出し物」はないとお考えください。接取引をする方法もありますが、権利関係が複雑になるため、一般の方にはリスクが高い取引方法になります。2016.08.22土地探し・選び方のコツ1「マイホームを建てたい」しかし、「条件に合う土地が見つからない」と嘆く方がいます。不動産業者さんや建築業者さんへ「土地を探して」と依頼されているだけの方が多いのではないでしょうか?土地探しの出発点はご自分の目で見て、足で歩いて、実際に確かめることです。具体的にはどのようにすればよいのでしょうか?段階に分けて、土地探しの方法やポイントをご紹介したいと思います。ローン契約→土地決済どの工程もしっかりと情報を集め自らの目で確か見ることが重要です。❐「なぜ家を建てるのか」を明確にしたうえで、どこの場所が最適かを家族で決めましょう。将来の住み替えや二世帯同居の可能性などの将来計画を検討し、家族がどんな生活をしたいのかライフプランを整理しましょう。便、こどもの学区など優先順位をつけましょう。❐土地は最低限どれだけ必要か決めることが大切です。過去の資料(平成22年度フラット35融資利用者)によると敷地面積は住宅面積の1.7倍(全国平均)となっています。目安としてお考えください。❐敷地の方角だけにこだわる必要はありません。「南向き」は絶対条件ではなく、北向き西向きでも安くて良い条件の時もあります。南向きは玄関が面しリビングが暗くなったり、道路からの視線が気になるなど、ご家族にとって良くないこともあります。❐学区にこだわり過ぎると見つけにくかったり、割高になります。子どもがその校区の学校に行くのは9年間。考え直すと意外な選択肢が生まれるかもしれません。❐土地探しに最適な時期は冬です。日当たりの最も悪い時期に検討できるので土地の良し悪しを見極めやすいと思います。2016.08.18樋の落ち葉対策についてお客様から、隣地からの「落ち葉対策検討」のご依頼を受けました。近隣に高木の落葉樹がある場所は、どうしても樋に落ち葉が詰まりがちです。樋をつけなければ詰まる事もありませんが、雨水対策としてはうまくありません。対応策としては、樋自体にカバーを付けるのが一般的だと思いますが、カバーも数種類あり、後々のメンテナンスも容易で金額面も適正なカバーを現物見本を作成し検討しました。樋に葉が入らないだけではなく、葉についた土が樋底部に貯まる事も考慮しなければいけません。カバーに張り付いた葉の掃除の仕方(伸縮棒)もご提案しました。土地の測量をしてきました。土地面積や寸法は必ずしも登記簿や公図と同じとは限りません。写真の機械は「トランシット」という測量器具です。主には角度の測定を行いますが、光波測距器がついておりますので、正確に水平距離や勾配距離を測定できます。本日はO様邸の上棟式でした。神事終了後、お施主様に土台と柱のビス打ち式もしていただきました。状況・金額面などを考慮し、地盤補強が必要な場合(不動沈下・液状化の防止及び保証)は、補強方法をご提案しお施主様とお打合せの上実施いたします。当社はベタ基礎を標準仕様としておりますが、上記検討をした上で補強が必要な場合もあります。当社の施工例より各種地盤補強方法をご紹介します。砕石パイル砕石パイル完了それぞれの工法にメリット・デメリットの特徴がありますので、またの機会に工法毎に詳しくご紹介したいと思います。湿気の多い日本だから、自然と共存する家が必要です。地元天竜産の耐久性に優れた檜を使用します。お客様の要望に合わせたリフォームが可能です。