去る8月16日、米国のサブプライムローン破綻懸念を発端とした、世界株安と急激なドル安という金融ショックがありました。その後日本国内でも、株価や為替は不安定な展開を見せています。そんな状況で、なぜ不動産投資をしている私は静観していられるのか?その理由の一つは、不動産投資は相対的に安定した投資だということがあります。間違った不動産に投資してはダメですが、運用面で考えると、株式投資や、FX(外貨証拠金取引)と比較して安定しているのが不動産投資の特徴です。実際には、家賃が一気に下落する、あるいは入居者が一気にゼロになるなどの可能性がないわけではありません。昨今の為替不安などがサブプライムローン破綻懸念という、一つの”事故”から始まっているように、不動産の場合は”事故”がある程度読めるという特徴があるのです。自然災害や地震は保険でヘッジできるし、建物内で事故があった物件の対処方法もいろいろとテクニックがあります。入居率が下がってきた場合も、募集条件を変更したり、家賃を下げるなど、自分から対策を施すことができます。株式投資などは「損切りして売る」か、「塩漬けして売らない」か、しかない。そもそも、私の不動産投資の戦略は、不動産価格が下落したとしても問題がありません(当然、不動産を高いときに買って、高い金利で銀行から融資を受けている場合は難しいこともありますが)。私の指標は不動産価格ではなく、税引き後のキャッシュフローを見て買っているから、物件価格が下落しようとも、キャッシュフローが出れば別に問題はないという考え方なのです。マーケットの動向を見て不動産投資を行なっている訳ではありません。要するに予測が難しいマーケットを見ながら、いつ参入するかを考えていた訳ではないのです。ここで注意して頂きたいのは、不動産のマーケット価格と銀行の評価から来る価格とは、だいぶ違うと言う事です。銀行評価の方が厳しい価格です。現在、都心部など、一部の不動産マーケット価格は高騰し、今が売り時の投資家もたくさんいます。物件の税引き後のキャッシュフローが出ていれば、慌てて売る必要はありません。確かに、高いときに売ってキャッシュにするというのも一つの戦略です。そのキャッシュを次にどのように運用するのか。売った物件に代わる、いい不動産を買うことができるのかといえば難しいでしょう。所有している物件の場所や残債の金額にもよりますが、建替えが検討できるのは、不動産投資のメリットでもあります。税引き後のキャッシュフローが出る物件に投資できている方の、エグジット(出口戦略)は、実はそう簡単ではありません。不動産投資には事業の側面があるからです。逆に言うと、株や為替には事業の側面がない分、不動産投資よりも投資方法が簡単というメリットもあるわけです。不動産はキャピタル狙いで売買すれば、確かに大きい金額にはなりますが、レバレッジを効かせた借入金の返済や税金なども考えると大儲けする程の利益を上げるのは簡単ではありませんし、リスクも大きい。私は、不動産売買は、そんなに儲かる商売だとは思っていません。それだけを繰り返し行うプロであれば、良いでしょうが、リスクも高く、誰でも出来る訳ではありません。株や為替では、上手く投資すると大儲けできそうですが、それも簡単ではないでしょう。私はトライしていないので、分かりませんが、自分の専門分野以外への投資は、プロに任せます。私の場合は、プライベートバンクだけです。21某大手証券会社系の不動産会社に入社。ロンドンへ赴任後、独自に不動産投資を学ぶ。して独立を目指し、16年間勤めた会社を退職。現在は投資家として活動する傍ら、自らの経験と投資実績を基にアドバイザリー事業や、趣味を事業として音楽スタジオ事業を展開している。支援金最大700万円贈呈、「大家さんデビュープログラム」開始!アロマの先生の勉強会、新築マンションを紹介されて...プレスリリース・情報受付中!楽待新聞では、不動産投資関連の情報をお待ちしています。「取材希望」「オリジナル記事の寄稿」なども受付中です。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。