取引動向」を見ると、2008年9月のリーマンショックをきっかけに、12万3000円(2008年)から9万4000円(2013年)に、ざっと2万9000円のダウン。5年間で約25%も下がったことになります。国民の給与所得も景気低迷の影響を受け、1998年以降、徐々に下がっています。リーマンショック後に急落したわけではありませんでした。平均給与水準の下落と、賃料下落のタイミングは一致していないのです。賃料だけが短期間で大きく下落したのでしょうか。海外から来た富裕層と労働者の帰国リーマンショック後、まず動いたのは海外から来ていた富裕層。彼らが一気に帰国し、山手線内の高級賃貸が空きました。空いたままでは賃料確保ができず、都心の募集賃料が下がります。「都心が安くなった」と移動する都心回帰が起こり、近県の家賃も下落。ドミノのように賃料相場が下がっていったのです。リーマンショック以降、地方の外国人労働者や派遣労働者が多数解雇され、日比谷公園で「派遣村」ができたのもこの頃。多くの外国人労働者が帰国し、工場周辺が一気に空室になり、賃料相場が下がったのです。「上げられない」、しかしもう「下げられない」ところで、今後も家賃相場は下がり続けるのでしょうか?実は、相場は下がったものの、これ以上賃料がダウンすると利回りが確保できません。仮に表面利回り10%でローンを設定した物件の場合、賃料が10%減ってしまっては、投資として厳しいのです。現在、土地価格は上昇傾向にあり、材料輸入経費は高騰、オリンピック需要で職人の人件費も高騰しています。これ以上の賃料値下げ競争は、ビジネス構造として耐えられない可能性があるのです。部屋の面積を狭くして賃料を抑え、利回りを確保した新築が増えたことも、上昇の一因と推測されます。今後も築古物件はさらに賃料下落の可能性がありますが、新築を中心に建築の費高騰から、高め賃料の物件も出ています。その物件も築年が経過し苦戦が予測されます。今後はさらに設備や間取りなど付加価値で競争する時代になっていきます。安易な値引きの前に、物件の魅力を再度見直すべきでタイミングなのです。歴任し、2011年退社。翌年よりプリンシプル・コンサルティング・グループにて現職。全国で講演・執筆・企業コンサルティングを行う。