東日本大震災で流出した家屋の仮住まいや、震災復興に従事する従業員の宿泊施設の不足等から賃貸アパートの建築ラッシュが続いている。以前から相続税などの節税対策としても遊休地が有効活用されているが、しかし、宮城県石巻市の将来人口の推移でも、2015年比で2040年までの25年間で4万人以上(▲27%)減少すると予測されている中で、どうしてアパート経営なのかを検証してみた。東日本大震災でガレキの撤去され一定の落ち着きが戻った頃から、アパート経営のための土地探しに業者訪問が開始された。10回くらい来ただろうか。引切り無しの訪問にまたかと思ったが、周辺に沢山の空き地が残っているにも関わらず訪問してくる理由が分からないが、多分、周辺の空き地はすでに様々な企業が押さえているので、それ以外の土地探しと言ったところだろうか。現状が水田でもアパート経営が可能であるかのうような食い下がりで、圃場整備地区にアパートを建てたら違法になるよと言ったところで納得して帰ってもらった。宮城県石巻市の将来人口の推移を見ると、2015年比で2040年までの25年間で4万人以上(▲27%)減少すると予測している。20歳代の若者世代が約1万6千人(▲41%)減少予測。それから、60歳以上の高齢者は約6千人(▲11%)減少予測。震災後の平成23年度から平成30年9月末現在まで、約7700戸のアパートが建設されている。その内、石巻市が災害復興住宅の代替えとして、民間の建物を買い取り又は借り上げしているものを合わせて約2600戸である。残り、5100戸が他県から移り住む方や災害復興のために一時的に住民票を移している企業関係者だと思われる。そのうち概ね6割の方がアパートに住んでいるとすれば3060戸である。震災復興は平成32年度で完成である。すれば、復興に従事した方々が順次撤退していくことになるだろう。残事業があるとしても、いずれ4割が空き部屋になるのだろうか。現在も、点在しているアパートの前を通ると入居募集の旗がなびいているのが目に入る。石巻市の賃貸アパートの新設戸数を見ると、平成9年度~震災前の平成22年度の平均が323戸/年であった。それが、震災後の数値を見ると、平均965戸/年で一気に3倍に増えている。これはあくまでも仮説だが、年あたり323戸付近が適正だとすれば、7719戸-(323戸×8年)=5135戸が過剰の数値となるのでは。平準化しても16年分に相当する。■アパート経営の魅力のひとつ、節税対策として・・・メリットアパート経営には数億円の資金が必要となる。その資金計画を立てるにあたり、現在は、超低金利時代であり、融資を受ける側からすれば利息が少なくて済む時代である。アパート経営に限らず企業が設備投資のための融資を受けるには最大のメリットと言えます。土地は動かして何ぼのものである。寝かしても生産性がないので固定資産税だけが掛かってくる。建物が建っている場合の固定資産税は、住宅1戸の土地に付き200m2まで6分の1に軽減されます。都市計画税も住宅1戸に付き200m2まで3分の1に軽減されます。相続税の計算では、一定の宅地について小規模宅地等の評価減の特例が認められています。いわゆるアパート経営に宅地を使う場合は200m2まで50%が軽減されます。■アパート経営は飽和状態にあるのか・・・デメリット最大は、石巻市の人口動態の予測で25年間で27%減少(▲1600人/年、▲1.1%/年)すること。日本の将来人口の予測(▲0.7%/年)よりも加速的に減少している。少子高齢化や農業離れが加速化しており、後継者が育たない、後継ぎがいない。要するに、農地は耕作放棄地となっており、雑種地の利活用もされていない。税金だけが発生している状況から遊休地をアパート経営で、その家賃収入で生涯安泰の暮らしを夢見るひとが多いのだろうか。皆がそうした行動にでるだろう、そうしたら飽和状態になるのでは、そうしたら私のアパートは大丈夫?、と思う発想が必要では。アパート経営も位置的な問題があります。駅や商店街に近いとか、将来とも需要が見込まれる場所にアパートが建っているのかが大きなポイントでは。問題は日本の経済である。アベノミクス効果も賞味期限切れの様相を呈してきている。いうよりは、経済には波があり景気のサイクルがあり2019年が景気の曲がり角と言われている。底を打ってくることになるが、日本を含めた世界中が超低金利を背景に債券が積み上がっており、債券バブルも重なると景気の底から脱するには相当の期間が掛かるのでは。アパート経営を決断する場合に、オーナーはキャッシュフローを作成しているのだろうかと疑問に思うときがある。空室率が高まってくると当然、需要と供給の関係から家賃の値下げが生じてくるが、10年、20年、30年と市場の予測を立てて計画を立てているのだろうか。老朽化した住宅の解体する場合、一般的な目安として150万円前後掛かるが、アパートだと1棟(例:10戸)で1500万円ほど掛かる計算になる。「30年間は賃料が減少しない」、そんなサブリース契約の問題でトラブルが頻発している。契約が履行されるには、会社が存続していること、履行の意思があること、常に満室で一定の賃料が入ること。オーナーは、その一つでも欠けることはないと思っているのだろうか。老舗の会社もいつかは無くなるし、経済等の変動で計画通りの収益が無い場合など履行できないのは世の常である。した問題がこれから至る所で表面化してくるだろう。そんなことで消費者庁の消費者ホットラインにも多数の相談が寄せられているとのこと。国土交通省では、サブリース契約を検討している方やその入居者に対して、注意喚起を公表している。■アパートなどの貸家の評価・・・(参考)土地所有者が建物を建てて貸家として賃貸する場合に、その土地は貸家建付地として評価される。建物:アパートの評価額=3,000万円×(1-30%×100%)=2,100万円<アパート建築後の資産>=4,550万円+2,100万円-5,000万円(借入元本)+5,000万円(現金)=6,650万円よって、(自用地:5,000万円+現金:5,000万円)-6,650万=3,350万円(資産評価額の減価額)■まとめ安定したアパート経営は実態経済が大きく左右する。石巻市が建設した膨大な災害公営住宅が4456戸が建設されている。年を追うごとに空き部屋がでてくるだろう。民間アパートも同様に空き部屋が増えてくる。その前に各地域の存在が無視されている。日本人特有の外国人アレルギーが残っているし、間違いなく犯罪率が高まるだろう。した対策の説明が無いまま実行されようとしているのが気がかりである。