りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)連休ネタあれこれ。NMBとSKEとHKTが全部同じ顔に見えるんですのwこんにちは。昨日の無茶振りネタの「こんな物件のない時ですが私はこうやって物件買ってます」って話。我々が寝る間を惜しんで四六時中考えても浮かばない話をブログ募集するってもの無理がありますが、いくつかヒントらしきコメントが入ってました。不動産投資は大きく分けてインカム収入(要するに家賃収入です)を得てお金を増やすのとキャピタル収入(売却によって得られる収入です)でお金を増やすの二つではないかと。普通の不動産投資家さんは融資の関係でインカム収入メインで不動産投資を拡大していくことが多く、キャピタル収入は結果的に売れてみて確定するものですからこっちをメインでやるってには無理があります。このブログでは「投資」と「実需」という言葉がよく出ますが不動産投資で物件を買うのは前者の「投資」で実際に自己使用目的で買うものが「実需」と表現します。投資物件に関しては利回りなどの収支がプラスであれば売れていくものですが逆に収支が合わない売値で売るとなかなか売れません。実需ってのは別で、利回りだの収支(ま、返済できないくらいの収支になれば売れませんけどw)に関係なくその人が欲しいと思った売値であれば周りの人が「その値付けじゃ売れねーよw」と思っても売れてしまうものです。投資物件などで空のアパート、マンションが時々高値で売れているのってこういう空き物件を自社の寮とか社宅にしたくて法人が利回りに関係なく買ってることが多いのですが、おそらく今の不動産投資本でこの辺のことを言及しているモノは無いのでこういう空物件が高値で売れてるなんて知ってる人は少ないと思います。事実、ワタクシ、過去に築30年のレ◯パクラスの壁もペラペラの木賃宿みたいな木造アパートを利回りベース4%で売ったことがありますが買主からしたら「この場所に建ってる物件が欲しかった(社用ベースの場合、こんな地の利だけで高額売却できるときもあるんですw)」ってだけの話。(ワタクシ、これの決済の時、買主があまりに高いのに気がついて噛み付いてこないか最後の最後まで心配しちゃいましたw)そんな物件を最初から狙って買うのも難しい話ですが、時々、いろいろな物件を見てて「ん?これって貸して利回り狙うより実需に転がして利確しちゃった方が早いんじゃないの?」って物件が存在します。床面積50平米クラスの中古戸建と40平米クラスの区分レジです。区分レジに関してはブログでもセミナーでもちょくちょくノウハウ書いてるので省略しますが最近の中古戸建、、意外に良い造りをしているにも関わらず建物価格はゼロ評価で売られていることが多いんです。想像するに最近の空家対策の影響ではないかと思うのですがサイディングボード貼り付けて水回りをちゃっちゃと変えるだけで良い値段付きそうな物件がよくレインズに載ってます。これも想像ですが、区分レジの売値がここ最近2割くらい値上がりしているので割高な区分買うなら多少ボロくても戸建てのほうがいいんじゃないかって思う人が増えてきたんでしょう。(これももしかすると価格の歪みかもしれませんw)しかも実需の人は不動産投資をやってる人ほどリノベ費用の実費が実際にいくら掛かるのかなんて知りません。(おそらくキッチン、トイレ、お風呂、ドレッサー、フローリング、クロスまで全部交換して50平米で200万で済むなんて夢にも思ってないでしょう)そんな中古戸建ですが我々宅建業者はある問題でなかなか手が出せません。えぇ、、それは業者につきまとう瑕疵担保責任です。宅建業者がこの手の中古戸建を素人に売るとなるどんな中古物件であっても2年間の瑕疵担保責任を負います。これがあると主要部分の瑕疵担保責任とは言え、売ってから2年間は責任期間。何も無ければいいですが何かあれば利益はほぼ吹っ飛びます。非宅建業者であれば買って直して一瞬でも住んでしまえば実需の中古物件を売ったってだけになりますから相手によっては現況渡しの瑕疵担保責任無しなんて荒技使えます。(ししかも下手すると住宅ローンで買える可能性もあるのでハマると一瞬でも1000万くらいの利益が可能になるんですw)えぇ、、投資物件と違って実需は欲しい人がこの値段でいいと言えばそれで売買は成立出来るから、、、です。言え、この作戦、、やはり昨日今日始めたばかりの人ではかなり無理がある作戦ですがちょっと不動産投資をかじっているひとならなんとか出来ちゃう可能性があります。(反復販売がどうのってこともあるし、リノベ費用の融資はダメとかってケースもありますから)でもあれです。満室の木造アパートの住人を追い出して建物壊して分筆して更地分譲するなんてことを考えれば(昔、こんな難易度の高い話を「楽勝です」と言いふらしててめーの木造アパートを売ろうとしてた人、、まだ生きてるんでしょうか?w)こっちに方がはるかに難易度は低いのでインカムでは無くキャピタルでガツンと儲けたいって人ならチャレンジしてもいいんじゃないでしょうか?wとザッと書いてみましたが、、この話、、あくまでも考え方をちょっと違う見方で見てみましょうって意味合いで書いてる話なので具体的に教えてとか、重箱の隅をつつくようなアゲアシ的コメントは受け付けませんのでそのつもりでw(ワタクシだって書いてていろいろ問題があることくらいわかってますから)ということで引き続き「今の時期でもこんな方法なら安く買えるよ」ネタを待ちます。書いてたら昼過ぎにAshさんという方から14項目からなるノウハウが届きましたwただ、ワタクシ、、すでに今日のブログの予定稿をぶち込んだ後なのでこのネタは明日以降に書きます。TOPGWの連載企画についてw(お願い編)バーニィとラスティのコメントのせいで今日もせっせと更新なんですのwこんにちは。昨日は日銀の月末恒例の政策決定会合で現状維持を決定したおかげで日経225株価が一瞬で1000円近く下落しました。ロングで張ってた人はまさに阿鼻叫喚だったことでしょう。先月の月末も似たような暴落があったのでワタクシも結構気になってましたが、もはやこの急落ぶり、、例のアルゴリズムで相場が完全に支配されているって証拠ですねwそもそもこの急落の可能性は数日前から予測されていました。今回の会合の1週間ほど前に日銀関係者情報として「日銀は今度の会合でマイナス金利の利率やら内容にも手を加え大規模な金融緩和するかもよ」ってリークがありマーケットもその情報につられマーケットもその期待感で17600円くらいまでジリジリ値を上げてたんです。リークの話通りであれば定例時刻の12時過ぎの日銀会合発表の瞬間、18000円の大台まで一瞬で届くはずだったのですが、「逆にこれで現状維持なんて肩透かしカマしたらエライことになるよ」って言われていたことがそのまま事実となり、あれよあれよと16000円台まで一気にナイアガラ状態になってしまったということ。なると先週日曜日の補欠選挙まで口先介入で株価を上げて用が済んだら現状維持発表して、、と、これって要するに伊勢志摩サミットまで「我々、強引な金融政策で自国の通貨安に誘導なんかしてませんよ」ってポーズしたかったんじゃないかと思われても仕方ない気がしますw。次回の参院選挙までまだ時間もあるし日銀の政策にも手詰まり感があるしサミットや選挙前に手の内のカードを全部切っちゃうと「日銀もここまでか」とマーケットが反応して結局いくら日銀砲をぶっ放しても円高なっちゃうからととりあえずサミットが終わる来月までは手の内温存となったわけで、、、とにかく今回の日銀砲を期待してロングで仕掛けてた人は恐怖のGWとなるわけです。(ちなみに今回、わずか1ロットをロングを500倍くらいのハイレバで張ってるとわずか0.3秒で8万円くらい持っていかれる計算ですwww)さて、ここで不動産の話になるのですが、「不動産の買い時」っていうとこの株式相場が下落している時って答える人も多いんじゃないかと思います。過去を遡って検証してもバブル絶頂時(39000円まで株価が上がった時)の不動産価格が今までで最高点で、最低点はそのバブル崩壊後の株価が7000円だの8000円くらいまで大幅下落した時でしょう。この株価が7000円とか言われている時、というのはバブル崩壊時だけでなくリーマンショックの時もそうでした。不動産価格は株価が低いと安くなるという構図は間違っていないので今の時期の株価(昨日16200円くらいまで大下落しましたが17000円くらいの相場感です)を考えると、やっぱり今の不動産価格は安くは無いって一目瞭然です。不動産に限らず投資って「安い時に買って高い時に売る」が基本だと思うので今の時期のこんな割高なマーケットに新規参入するのってどうよ?って話になるのですが、そう言うと物件を売りたい最近の業者さん、、決まってマイナス金利の話を引き合いに出します。「マイナス金利で銀行にお金を預けていても大してお金は増えないし、マイナス金利で今はメチャメチャ低金利ですから借りた方が得ですよw」って言いたんだと思いますが、そういう業者さん、、決まってマイナス金利とは関係ない金利の高いSOS系銀行で融資を組ませようとするにはなぜなんでしょうね。(もしかしてこれも業者から言わせると「価格の歪み」とかなんでしょうか?ww)しかし、そんなことばっかり言ってると不動産投資を今すぐにでも始めたいって人はいつまで経っても不動産投資を始められません。(通称:月曜朝のワタクシと新戦力君の単なる休み明けの雑談w)」で毎回議題にあがるのですが、今週はネタの枯れどきな読者数も少ないGW。こんな時こそコメント欄とかで「こんな物件のない時ですが私はこうやって物件買ってます」なんて手口を暴露してくれる人の書き込みを期待したいですww(他人に丸投げ企画でこのGWの皆勤賞を目指すワタクシですw)えぇ、、たまにはブログの連休取りたいワタクシに「連続更新記録」を口実にしてGW中も書け書けと言うなら少しは協力してくださいって意味も含まれている今回のGW連載。続くも続かないも読者様次第となりましたwwww(ノウハウ付きのコメントが無いとホント、休んじゃうからねw)なお、素敵なノウハウを暴露してくれた方は旅団番号一桁(あと7個残ってます)と「狼閣下と行く~いきなりステーキ目黒店で分厚いステーキを喰らうで奢ってもらう権利」を授与させていただきますので我こそはという方、、奮ってご参加ください。コメント欄に書いて貰ったノウハウは原則非公開でブログで書いていいのだけブログで公開します。どんな嘘ついてもOKらしいんですのwこんにちは。昨日だか一昨日のニュースで大阪のモグリの民泊業者が府警にパクられたって話を見つけました。Metal大家のネガティブ日記~スラッシュメタルをこよなく愛する大家さんブログ」からの引用になりますw。(次回のメタリカ来日の際はぜひとも一緒にモッシュサークルご一緒したいですw)おそらくこれって見せしめ的に逮捕したんじゃないかと思いますが、警察が一度摘発すると流れが出来てしまうので今後は新聞にあまり載ることなく逮捕者が続出するんじゃないかと思います。なんでそんなこと言い切れるのか?実はワタクシ先日、「非常にきな臭い話」を聞きかじったんです。情報元は最近「エアベーのリネンと清掃業務をやらないか?」と打診・依頼されているホテル清掃メインの会社。大きいホテルのベットメイクなども手掛けている関係でそんな依頼が来てるそうなのですが清掃単価と仕様にギャップがありすぎて採算が全く合わないので断ってるそうです。(エアベーだとアメニティやベットに違いなどが原因で一室あたり4000円~5000円くらいでも微妙に合わないとか言ってました)それとは別に某旅館団体とかから「一件につきいくら払うからエアベー施設から問い合わせあったら住所を教えてくれ」と依頼されてるそうです。エアベー物件の住所をこれらこれらの団体が手に入れたらなにをするかくらいわかりそうなものですが、どうも最近この手の「エアベー狩り」でお金を貰ってるリネン会社がいるようですね。(やってることはまるでモンハンですw)それ以外にもエアベー同業者同士でもこんな「チクリ合戦」の様相になっているようでスーパーホスト認定されたエアベー業者を保健所やそのマンションの管理団体にチクりを入れてそこのエアベーもろとも潰してしまおうなんてキナ臭い話も聞こえてきます。民泊解禁とか民泊の規制緩和なんて言われているのでワタクシ、てっきり緩和方向に動いているのかと思ってたらまだグレーゾーンの領域でしかなく裏ではこの手の足の引っ張り合いも激しさを極めているのではないかと推測してしまいます。そんな関係で最近は簡易宿所として合法的に民泊を始めようって人も増えて来てそれに伴いまたもやこれのコンサルさんが台頭してきました。(さすがに未だに「エアベーってめちゃめちゃ儲かるんですよ」って集客してるコンサルさんは激減しましたがw)合法的に運営できるのであれば近隣や同業のチクリに怯えることなく堂々と出来ますからいいと思うのですがこれも合法的にはじめられると今後大量のプレーヤーが増加する予感がします。なると合法的と言う網を掻い潜ってまた法律スレスレな手法でやろうって人がまた参入してきて結局、、また法改正を喰らってこの簡易宿所としての運営も次第に難しくなってくるんじゃないかと。(いつも言ってることですが法律ってのは後出しジャンケン的にいつでも変更可能なんですw)そんなわけで、今頃「エアベーで儲けませんか?」と養分探しに躍起になってる人はさすがにちょっと時代遅れということで置いといて今度はこれらの簡易宿所コンサルさんが素人投資家マーケットを食い荒らさないようお願いする次第です。そんなチクリ合戦の話で思い出しましたが我々の不動産業界の免許権者は都道府県か国交大臣です。免許制になってるってことは何か悪いことをやればその免許権者からお咎めを受けて指示処分とか営業停止処分、また最悪の場合免許取り消し処分を喰らいます。そんな情報をネガティブ情報と言うのですがこの宅建業者の処分情報ってのは都道府県のHPなどで「宅建業者ネガティブ情報」なんて検索すると自由に閲覧が出来ます。何か悪いことをやらかして掲載されると長期間、ここで晒されるので出来るだけ掲載されないようしているのですが実際の話、ここに掲載されるのってホント、稀です。実はここって「宅建業法違反」で比較的発覚しやすい供託金を補てんしなかったとか取引士の数をごまかしたとかおとり広告を掲載したなどの顧客からしたら直接的に被害が出にくい「しょんべん刑」みたいなやつの方が載りやすいんです。従って、手付金が足りないからと業者側で顧客に貸しつけたり、中間省略取引とかで銀行に出すレントロールの家賃をフカしたり、雨漏りしているのを知っててそれを隠して売ってもこのネガティブ情報にはなかなか掲載されません。(そもそもこれって証明するのも難しいですからw)となると悪質業者を晒して注意喚起するはずのネガティブ情報検索サイトじゃ実際に悪いことやってる不動産業者を発見出来ないってことになります。初心者向けの不動産投資本などにもこの「ネガティブ情報検索で取引する業者の前歴をチェック!」って書いてありますが実際の現場ではほぼ役に立たないって覚えておいてください。あと、仮になにか悪いことしてこのネガティブ情報に掲載されてしまってもその業者さん、、少しも慌てません。いうと掲載されてしまえば社名と代表者を入れ替えて別の法人であらたに宅建免許を取得して何食わぬ顔で業務を再開しちゃうからです。酷い奴になると代表は奥さんにやらせて自分は奥さんの苗字を名乗りさらに下の名前を改名して元が誰だかわからないようにして業務再開するなんてのもいます。(実際にワタクシも覚えがあるやつが2人いますw)恐らくこれってネットとか新聞に実名掲載されちゃったのでそれが検索されないように改変しちゃってるんだと思いますが、ここまでされちゃうといくら調べても過去の悪い前歴は調べようがありません。我々も業者同士の取引で新顔業者とやる際には結構調べてから取引するのですが銀行によってはこういうやつのデータベースを持ってて共同仲介になった際に業者欄のハンコが並んでいるだけで「こいつも関係者じゃねーの?」と疑われ次回からその銀行と取引出来ないなんてことも良く起きます。「あの業者さん、、過去にこんなことやってるから要注意ですよ」とでも教えてくれればいいのですがこういう時の銀行ってひっそり取引停止にしやがるのでいつの間にか取引出来なくなってるのに気が付かずずっとあとになって「あ、だからウチって取引して貰えないんだww」って知る羽目になります。(その頃に知ってもあとの祭りですけどw)特にその銀行と融資絡みの不正取引やってた業者なんてのと次回の共同仲介になるといつの間にかこっちまでその銀行に出来利禁止になることがあるだけに我々はこの手のネガティブ情報よりも業者間での情報を信用しています。「あの業者、、○○銀行でなにかやらかしたらしいよ」なんて噂が立てば要注意です。その話がウソかもしれません。我々の業界では火の無いところには噂は立ちません。なんて考えでいるといつもひどい目に遭う業界なんですからw。(だからなんでも疑ってかかる癖が身に付いちゃうんですね。)と言うことで明日からGWです。皆様、素敵なGWをお過ごしください。TOP嬉しいような嬉しく無い話。自虐話ならベッキーには負けないんですのwこんにちは。数年前、とある団員の方から物件の売却相談を受けたのですが、先日、その物件がめでたく売却と相成りました。当時の想定売却利回りは9%。(どこの仲介さんもそんな売値の査定書を持って来たそうですからあの頃はまだ物件価格も安かったんですねw)その利回りで売れても抵当になってる残債がきれいに消えてそこそこキャッシュも残ると言うことでオーナーさん、、かなり鼻息荒かったんですが結局その時は「今、売っても3年後に売っても売値なんか変わらないんだからもっと残債減らしてから売却すればいいじゃんw」と売却要請を一蹴したワタクシ。仲介業者なワタクシが持ち主から「売ってくれ」と言われて売却依頼を断っちゃうのも変な話なのですが、今から4~5年くらい前って某金利の高い銀行の影響などでサラリーマン大家さんが異常増殖してた時期。(それに呼応したのか素人大家さんの投資指南書もたくさん出版された時期でもありその頃から狼セミナーでさえ毎回満席でしたっけw)また業者さんでも例の新中間省略売買が横行し始めた時期ということもあり築15年くらいのRCレジなんてこれ以上値下がりするとこはあり得ないというマーケット状況。「売値が横ばいになることはあっても不動産価格が暴落して今の売値を下回ることなんてあり得ない」と思い「残債もっと減らしてから売ればいいじゃんw」ってアドバイスしたのですが、、ただ、数年前の売却相談されたときと同じコンデションのまま今売ってもこんな利回りで売れるわけもありません。(何も手を加えない築15年と築20年レジじゃ見た目も全然違いますからw)そこで当時のワタクシ、、このオーナーさんに前々からブログで書いてる「リノベ作戦」(「困ったら石を貼れ!」ってやつですw)を伝授しておいたんです。本物件、、いつかは売却するのは確実なので、その売却時期をここまでならいつ売っても売値に変化が無い「3年後」と設定して売却一年前くらいから買主が絶対チェックするだろうなって部分をちゃちゃっとリフォームする「なんちゃって大規模修繕(見た目は2000万くらい掛けて大規模修繕やったように見えますが実際は500万くらいしか掛けてませんw)」を提案して来たる売却時期になったら今の売値の15%増しで売り切っちゃいましょうって戦術。売値を15%増量しますので売値は23575万(ま、実際の売値は23800万ってとこでしょう)3年で残債も約2000万くらい減ってるでしょうから23800万-18000万=5800万となるとワタクシのアドバイス通りにやると当時2億だった物件が3年後に2億3800万で売れることになり当時と3年後の利益差は5800万。当時のワタクシ、、たぶんこんなこと言って売却を止めた記憶があるんですが、、その後の投資不動産マーケットの活況でワタクシの想像以上にマーケット価格が跳ね上がり築20年超えのレジで6%台の利回りで売ちゃったそうです。ここまでの話なら美談なのですが、そこで終わらないのがこの狼ブログ。えぇ、、ワタクシ、ここまで的確にアドバイスしておきながら本物件の仲介にまったく入れなかったんです。(手塩にかけて養殖した本マグロが破れた網の部分から逃げてしまった気分です。)ま、ワタクシも「アドバイスするから仲介やらせろ」って気も無かったし本物件は融資を受けてる銀行さんからも「売るならウチで仲介やらせてくれ」と言われてたそうなので義理人情で考えてもその銀行系の仲介さんに依頼するのがスジってもんです。この売主さん、、ワタクシに何度かメールして売却依頼をしてたと聞いてショック倍増です。普段のメールチェックはまめにしようと固く決意した次第ございます。(このメールの在処を調べたらやっぱり迷惑メールの中に埋もれてましたよw)そんなわけでワタクシにメールしたけど返事が無いって方、、ワタクシ、、こんな儲け話のメールすら見落とす「救いようのないバカ」だと思って何回かメールしてみてください。(気が付き次第お返事させていただきます。