りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)かもじゅうさんカンバーーーーーック!!!雰囲気的に土日もブログ更新しないといけないような気がするんですのwこんにちは。ブログの記事は書きましたが、いいブログタイトル思いつかなかったので本日は「心の声」を叫んでみましたw。関係ないですがブログの画像倉庫整理してたらこんなのがあったので載せてみます。(そういや、この頃のブログが一番ネタ的に燃えてましたw)大変ご無沙汰でございます。(目線の位置合ってますか?)なぜ今頃こんなカネゴンの写真をアップするかというと、、あれです。この年末の時期になると我々、不動産業界にもこんな姿をしたヤツがウロウロし始めます。普段やれ50億のビルだの100億の土地だのと新橋界隈の喫茶店で吹きまくってる方達が結局一年何もモノに出来ずに年末を迎え、「あ、最低でも年越しのモチ代稼がなきゃ・・・」とふと我に返る時期が今の時期。(昨日も書きましたが実需のレジでも売ってれば年末、カネに困ることなんてないんですよw)また「年末までに決済する条件だとこの土地、10億が5億になるんだよ」とありえない話を抱えてラストスパートかける時期もちょうど今の時期です。(大体そう言いながら12月20日過ぎると急に「売主が海外旅行に行っちゃったからこの話は来年ねw」と言われるのも年末の風物詩でもありますw)大家業界でも「12月の入居申し込みは要注意!」と言われてるそうですが、(理由はいちいち説明しなくてもお分かりだと思います)この時期はなんとなくお金に飢えてる方があちこちで悪さをすると言われるのがこの年末です。コンビニ強盗なんて派手なわりにはチンケな金額しか狙えないお話は置いといて、不動産業界ではこれからの時期、こんな錬金術(?)があります。「なあ、来年早々に50億の契約があるんだけど手付金が入ったら倍にして返すから50万貸してくれない?」この話、携帯電話に入っているメモリーの人の中でなんとなく羽振りの良さそうな人にしてくるんですがワタクシもこの業界、長いです。いう人を今までたくさん見てきました。この50万って数字ですが断ると40万・・30万・・10万とダンピングしてきますw。「10万くらいなら貸してもいいかな・・・」なんて思って貸してしまったら最後です。彼らの頭に「こいつは金を貸してくれるいい人」(逆は「こいつは金を貸してくれない悪い人」ってくくりですw)とインプットされてしまいます。「カネ貸してくれる人」と一度でも判断されると来年も今みたいな年末の時期になると忽然と電話が掛かってくるようになるのでホント、最初が肝心です。言い方ですがきっぱりこう言うのがいいと思います。「不動産業やってるんですからカネを借りるのに無担保じゃダメなくらいわかるでしょうw」と笑って答えるくらいじゃないとこの業界では長生き出来ませんw。ま、こういうヤツに捕まるとなんかゲンが悪くなるので出来るだけこういう電話が来ないようにワタクシの普段からいろいろ手を打ってます。(一番最良な方法は近づかないってやつですけどw)我々のいる不動産業界では基本的に儲かった話は出来るだけ他人には公言しないようにするのが一番です。うっかり儲かった話なんかしゃべっちゃうからロックオンされちゃうんです。(一度ロックオンされたらフレアも通用しませんw)この前セミナー懇親会でワタクシとS君が過去の取引についていろいろしゃべりましたがあれはあくまで酒の席の話だしすでに時効だから話しただけで不動産屋同士では「この前、エライ儲かっちゃったよww」なんてことは口が裂けても言いません。10キロ離れた場所からでも儲かってるかどうかわかる嗅覚を持ってるのも彼らだからですw(江の島のトンビのようですw)逆を言えば、「うちの会社は儲かって儲かって仕方ないんですwww」なんて言ってるところはワタクシの経験上、経営は火の車。言うなれば単に風呂敷広げているだけに過ぎません。年末になるとなんかやたら羽振りがいいところを見せようとしている業者さんがよくいますがこういうところはなりふり構わず物件を売りつけようとしてきます。年末の今の時期に融資申し込んでそう簡単にうまくいくはずもありません。この時期にどう見てもクソ物件ばかり持ってくる業者さんがいるとしたらおそらくそっち系じゃないかと思います。今週くらいから半年以上疎遠だった新橋系業者さんから頻繁に電話が掛かってきます。言っときますけどうちのレベルは儲かってる不動産屋のジャンルには入りませんw。(うちも単に儲かってる風を装ってるに過ぎませんww)最初から「モチ代貸してくれ」とはプライドだけは高い彼らだけあってそういう風には入ってきません。いつもの「この物件、年末までに・・・」って話から入ってきます。この「年末までに・・・」って話。ま、100%ポシャります。理屈から言えば、年末に安く売らなきゃいけないのがわかってればもっと早い段階から売りに動くでしょうし、金額が張る物件ってのはそういう動きはしないものです。この「年末までに」と言ってるタイムスケジュール。実は仲介さんの金策の都合で動いてるだけです。仲介が年末までに金が欲しいので単にそう言ってるだけなので売主に直接聞くと大体ウソがばれます。(ワタクシの若かりし頃、この手の話で年末、相当駈けずり回された黒歴史がありますww。)さて話を戻しますが(どこまで戻せばいいんだかw)大家さんで周りに「俺、大家やってんだよね」とか言ってる人。メガ大家と称して「実は10億全部借金なんです」なんて人だろうと区分1戸の人だろうと「アイアム大家さん」と宣言してしまえば他人から見るとお金を持っているように見えます。←なんかちょっぴり危険な発言なので小さいフォントになってますが、ここが本日のポイントですwサラリーマンの人は副業規定がある人が多いですから社内で「実は俺、大家やってんだよね」とか言ってる人は少ないとお聞きしてますが、飲み屋とかで「不動産賃貸業」なんて名刺をうっかり出してしまうと狙われますw。銀行からお金を借りて不動産投資するのはいいですが他人にカネを貸すのはダメです。(大家さんのお約束です)もし、この時期、そういう人が「倍にして返すからお金貸して」と言ってきたら・・・なんて返事するかもうおわかりですねw↓お答えする前にこれもついでに押してください。わるとなぜかとても解放感いっぱいですのwこんにちは。本日は午前中、契約で都内某所まで出かけてきました。こんなこと書くと、「なんだよ。売るモノが無いとか言っときながらちょこちょこ契約してんじゃん」とか言われそうですが、さにあらずです。最近売ってるのはほぼ実需系の物件ばかりです。(3000万くらいの区分レジってのは好不況関係なくいつの時でも売れるものです)ワタクシ、実需でも収益でも両方仲介してるので(ま、これが基本でしょうけどw)収益が売れない「冬の時期」は実需売ってこの長引く不動産不況をしのいでます。収益売るより実需売ってる方が気楽です。実需の買主さんは収益性を求めないので自分が気に入れさえすれば多少値段が高くても買ってくれます。実需にも相場がありますが現実には時価ってやつです。ご自身が組めるローンの範囲で物件を探しますので(←ここ重要ですw)ローン特約で契約されてもあまり契約が流れることもありません。実需売買ってのはある意味「賃貸契約」と似てます。選ぶ対象が「ローンを組める範囲」なので3つ~5つくらいの候補の中から絞られていきます。渡しって流れ作業なので怠け者なワタクシでも、やる気になればそれこそ月に3件くらいは契約まで持って行くことも可能です。(やらないけどw)実需の3000万円くらいまでの物件(年収500万以下の方がローンを組む物件)ってのは国策なのかいつの時期も融資が出やすい傾向があります。築40年とかの築古区分でも普通に30年ローン組めますので融資属性がメチャクチャにダメな人以外なら大体と融資を通すことが出来ます。ワタクシの知り合いの業者さんでもそこの盲点に目を付けて、2500万程度(年収400万以下でも融資が通せる)物件に特化して毎月5~7件くらいコンスタントに売ってる人もいます。不動産売買で一番確実に儲けることが出来る種別ってここじゃないかと思います。(月に200万くらいの収入は確実に稼げます)確実に稼ぐことは出来ますがちゃんと落とし穴がありますw。不動産の契約を月にこれだけこなすとなると朝から晩まで仕事しないといけません。(晩ってのは深夜って意味ですw)流れ作業と言ってもやはり不動産の契約です。この価格帯の物件の融資付けはこっちでやることが多いですからその折衝だけでそりゃ膨大な時間を使います。それ以外にも売主さんと買主さんとの微妙な条件の調整もあるので元来の怠け者なワタクシではこのロットの物件を月にたくさんこなすってのはムリですw。実需は大体売ってしまったらそれで終わりです。収益物件のように売ったあとその物件がどうなっていくかまでは追いかけることが出来ません。(たまに今度の物件どうですか?って聞いても「えぇ、、おかげさまで住みやすい物件です」って言われるのが関の山ですw)単に不動産で食っていくだけならこれでもいいですがこれだけだとせっかく今までに覚えたことがほとんど発揮できません。ある意味、「不動産オタク」なワタクシ。実需売買にはあまり魅力を感じません。お金儲けするなら楽しい方がいいですし、何より頭で考えた通りのパフォーマンスがその物件で出たときの充実感と言ったら脳汁が出まくって耳から吹き出すくらいのレベルです。(あ、想像しないでくださいね。想像したら気持ち悪そうですw)実需を買われるお客さんはどっちかというと不動産は素人さんレベルです。お話ししてもあまり学ぶものも無く一方的にこちらからしゃべるだけの営業スタイルです。収益物件やってる大家さんはその辺からして違います。この前にセミナーでも下手したらそこら辺の業者さんより豊富な知識を持ってる方がいました。いう方と終電まで不動産について語り明かすなんざ、ワタクシ、至福の時間と言っても過言じゃありませんw。それこそ酒なしで一晩中しゃべってもOKです。「教え魔」なワタクシ。不動産投資でなんとなく出口を見失っちゃって路頭に迷っているような大家さんにいろいろ教えるのも大好きです。ワタクシの言ってることがすべて正しいわけじゃありませんが少なくても「負けない投資とは何たるか」くらいは骨身に染みるほどカラダで熟知してるつもりです。そんな話をもっともっとしゃべりたいのですが、セミナーを一人で企画して一人で仕切るのが大変なので半年に1回くらいしか開催出来ません。(ホントに仕事しながらのセミナー準備は大変なんですw)でも、一部の旅団員有志さんから「それならこっちで実務は仕切るからしゃべるとこだけやればいいじゃんw」とも言われているので今後はもう少しセミナーの機会を増やしたいと目論むワタクシです。年内はもうセミナー出来ないので先日ブログで書いた忘年会(22日にやります)で語り明かせればと思ってます。この前のセミナーで狼缶バッチをたくさん作りすぎてしまい50個ほど余ってますので忘年会参加者さんでまだ缶バッチ貰ってないって人にもあげます。(これであなたも旅団員ですw)10年後、ワタクシとお会いした方が一人たりとも落伍することなくメガ大家さんになってもらって高級寿司を奢ってもらうってのがワタクシのささやかな夢ですw。(それまでに痛風にならないように節制して生きていきますw)この約束は必ず守っていただきます。TOP不動産屋ホイホイ。やげブログがムカつくんですのw(必殺さんばっかり褒めやがってw)こんにちは。冷たい雨が降りしきる水曜日。(ネタが無い警報発令ですw)こういう日はどこにも出かけたくないのですが今日は午前中、お出かけしてました。明日の契約の準備作業がほとんどだったのですが、某大手の不動産屋さんから「たまにはお茶でも」ということで新宿に立ち寄りました。モノ仲介に手を染め出した頃からなんとなく足が遠のいてました。この業者さん、、ワタクシがブログを書いてるのを知ってます。この前のブログで「新築ネタ」を書いているのを見たらしく転売用の土地の情報が欲しいんじゃないかと連絡してきてくれました。うーん、、痒い所に手が届くってやつでしょうか?(ツーといえばカーてやつですねw)何件か物件情報をいただきましたがやはり業販系の物件はちょっと違います。毎度のことですが物件概要書すらありませんwww。地図と公図と補足資料くらいしないので欲しかったら自力で調べていちいち検討しないといけません。これを自分で役所に行って調べるわけですが結構めんどいんです。見た目の用途地域なんかじゃモノになるかどうかわからないので設計さんにボリューム頼む前に自分で建築指導課に行ってザックリくらいは調べてます。物件が同じエリアに固まっていればいいのですが業販の物件って安そうな物件の寄せ集めですから西へ東へ北へ南へそりゃ悲惨なくらい飛び散ってます。(千葉中央から八王子ってのが辛いんですw)全部見て回るわけにもいかないので自分の土地勘があるエリアに絞って回ります。25件くらいある物件から絞って2件見てきました。道路付けもまあまあ、容積もなんとか消化出来るかなーって感じのやつに目を付けて調べるのですが年々、厳しくなる建築基準法の網をかいくぐっていかないと上手く建たないことが多いのでこの2件も結局は徒労に終わってしまいました。自分のイメージに合うような土地ってのは安く買えないですね。世の中良く出来てますw。今回は土地だけでなく一戸建ての物件もありました。取り壊すにはもったいないけど賃貸じゃ儲からなさそうなのが安く出てきますがこの物件、、例の亀井法案で強制的に売らされる物件とのこと。持ち主がそこに住んでるケースは現地調査は要注意って物件なのですがこっそり現地を見にいくとすでに何社か先乗りがいるようです。(全然内密とかじゃないじゃんw)正式な売りモノでもないのにこうやって晒モノ状態になってるのってこれから増えていくんじゃないかと思います。この物件、まだ「居住者が住んでる」と聞いていましたので現地調査は細心の配慮が必要です。以前、「もう空き家になってるから大丈夫だよ」と言われてズカズカ敷地に入ったら実は普通に居住者がまだ住んでいて110番されて危うく警察に連行されそうになった経験のあるワタクシw。(普通にコタツでミカン食ってましたw)あれ以来どんなに「大丈夫だって、空室なんだから」と言われても一切信用しません。この物件はまだ居住者が住んでますから基本的に写真とか撮る時、近所の目も注意です。「なんかあやしいおっさんがパチパチ写真撮ってたわよ」なんて噂になるとその売主さんによからぬ噂が立ってしまいます。(「なんかお隣さん夜逃げするらしいわよ」ってどんな発想でモノ言ってんですか?ww)しかし先乗りの業者さん。そんなのお構いなしに敷地にズカズカ入って写真撮ってます。(しかもデカイ声で「そっちの境界に石入ってるかー?」とか言ってます)たぶん融資している銀行系の不動産屋さんから物件情報を貰ってるからでしょうか。「昼間は留守だから大丈夫」なんて言われてるんでしょうね。それでも無断で敷地に入れば犯罪です。過去に警察沙汰になったワタクシ、そこは心得てますので敷地の外でウロウロしながら隠し撮りのように写真を撮ってました。隠密行動の現地調査のタイムリミットは約10分。最近はスーツ姿の空き巣もいるのでそういう人に間違われないようにするのも我々、不動産屋の必須科目になりつつあります。そんなこんなで10分経過してそろそろおいとましようと思ってたところに自転車のお巡りさんが2人、すっ飛んできました。えぇ、、居住者さんは留守でしたがこの居住者の母親が2軒隣に住んでたんです。(あやしいヤツが家の周りをウロウロしているとか言って通報した模様ですww)その場にいたワタクシを含め5人の業者さんが一網打尽ですw。(なんか不動産屋ホイホイみたいです。)ワタクシもお巡りさんがすっ飛んできたのでびっくりしましたが他の業者さんはもっとびっくりですww。業者同士でお巡りさんに事情を話して勘弁して貰いましたが現地調査の際は、隣地にも注意が必要ですね。先日、帝都成増での強盗殺人事件があったばかりなので黒のスーツで雨の中ウロウロしてると相当、不審者に見えてるようです。(その母親にもワタクシ達、「空き巣」と決めつけられてましたw)こんな集団でワラワラ傘差しながら空き巣するやつもいないと思いますが、勘違いされないようになにか対策しないといけないです。これから選挙もあることだしスーツにタスキでも掛けて「現地調査中(空き巣じゃありません)」とか書いておけばいのでしょうか・・・w。(ハチマキには「ブツアゲなう」とか書いたりしてw)あ、隠密行動だからそれじゃダメですね。別の意味で目立ってしまいます。ことで本日はこの対策を募集します。コメント欄に面白い対策を書き込んでくださいw。(面白いコメント書いてくれた人には狼旅団缶バッチあげます)いしえもんさんのブログから拝借しました。TOP沖縄でハイビスカス。北風がぴゅーぴゅーですのwこんにちは。先日のセミナーでお話しした「例の40MBのファイル」。旅団員ぢゅん様のご協力により12MBまで圧縮出来ました。皆様宛てにメールしましたので届いていないようでしたらご連絡ください。(すでに7名ほど戻って来てます)なお、圧縮したといっても12MBあります。メールボックスによっては容量不足で届かない可能性があるのでお心当たりの方は違うメールアドレスでお問い合わせください。本当なら本日、必殺さんに随行して例の「恐怖の沖縄取り立てツアー」に参加したかったのですが、セミナー明けの日程だし今週は契約があります。時間的にちと厳しいのであきらめました。(F-15見たかったですw。)きっと今頃沖縄でハイビスカス(咲いてるんでしょうか?w)でも見ながらオリオンビールでも飲んでるんじゃないかと思い電話で嫌がらせしようかとたくらんだ次第です。今回の沖縄随行員4人になかに知ってる大阪の大家さん(仮にZさんとします)がいます。いうことで、早速、Zさんに電話しました。♪Zさん「なんや?オオカミかい。オノレなんでピーチに乗ってないんや?」(関西弁これであってますか?)さすがに今回の取り立てツアーのメンツ。筋金入りのメンツの模様です。人数多い気もしますけど。w(あくまでもイメージ図です)今回の家賃滞納者さん、、まさか大阪から取り立てに来るとは夢にも思ってないでしょう。相手は必殺さんですw。それが夢であっても現実になってしまうんですwww。(あー、、こういう人は敵にまわしたくないやw)クルマでも運転しているのでしょうか?向こうの様子がよくわかりません。(カーナビの音がしてるのでたぶんクルマで移動してるんですね)必殺さんも一緒にいるんでしょうけど電話を聞く限り・・・寝てるんじゃないでしょうか?確か、昨日の夜の便で沖縄に向かってるはずなのでさぞ昨日の夜はどんちゃん騒ぎだったんじゃないかと思ったら・・・Zさん「必殺はんは東京でのセミナー疲れで昨日はまるで使い物にならなかったんや」なるほど・・。昨日は沖縄で夜遊びすることなく寝ちゃったんですね。(ホントかな?w)どういう工程で回るのかよく把握していないし、取り立ての邪魔にでもなったら大変ということでここで電話を切りましたが、、気になります。ここは必殺さんの現地レポートを待ちたいと思います。(そういや今朝はブログの更新がありませんでした。大丈夫なんでしょうか?)でもFB見たらあちこち観光してるみたいですw。必殺さんが沖縄で遊んでいる働いてるうちにこっちは昨日ひっくり返されたブログランキングの奪回に向けてせっせと記事を更新しないといけません。