携わり、多くの資産査定をこなしてくると、怪しい要素に対してのアンテナも敏感になります。当時から指定されており、現在でも用途地域は変わっていません。厳しい規制がかかる地域になります。思ったのは、マンションが建てられている敷地が、何年か前に何筆かに分筆(一筆の土地を数筆に分割すること)されていたこと。している、とは言っても容積率100%、建ぺい率50%の地域で3階建てのマンションを建築すれば、敷地の70割弱は建物の建っていない未利用地のような状態になります。その利用していなかった敷地の一部を分筆し、現況のマンションの敷地は500平方メートル強になっていました。ご自身所有の土地ですから、分筆をして売却されること自体は何ら問題ないのですが...(おそらく相続等が発生され、資金化のために売却されたのだと思います。)問題なのはその敷地に残ったマンションです。築40年経過した現在でもしっかりとメンテナンスされ、ほぼ満室状態で運営できている非常に優良な資産なのですが、現段階でこのマンションを第3者に売却しようとした時に大きな問題が発生します。それは、このマンションの建築面積に対して敷地面積が分筆により減少しているため、現況では容積率オーバーの建物になってしまっている、ということ。単純計算ですが、現況の土地面積に対して130%超の床面積の建物が建っており、地域容積率100%から30%超オーバーということになります。既存不適格建物となると、金融機関の担保評価が出なくなるため、基本的に融資が利用できない物件となります。建築当初から用途地域の変更があった、道路用地として敷地の一部が収用された...等の場合であれば、ある程度金融機関も融通を利かせてくれる場合もありますが、それでもせいぜい10%オーバーくらいです。自己都合で売却されて30%超オーバーとなると、殆どの金融機関は融資不可でしょう。(融資利用可能な金融機関も1行ほど心当たりはありますが、融資条件は厳しくなります。)はたして、今回売却査定をいただいたお客様は、数年前にマンション敷地の一部を売却された際に、残ったマンションが既存不適格建物になる、という説明を受けられて売却されていたのだろうか。売却すること自体は何ら問題ない取引ではあるが、その取引の間に入ったであろう仲介会社は、おそらく何の説明もないまま取引を進めたのではないでしょうか。なければ、今回のような売却査定依頼にそもそもつながっていないはずです。当時の詳しい状況は分かりませんし、私も資料を基に推測しているだけですので、あまり断定的なことは言えませんし、何度も言いますが分筆をして土地を売却するという取引自体は何ら問題のあるものでもありません。その取引を行う上で、残ったマンションの資産価値を大きく減額させてしまうことになる、ということを説明していたかどうか、仲介者として重要な部分はこの点だと思います。とお考えの方は、残った建物が既存不適格建物にならないかどうか、その点はしっかり確認されることをお忘れなく!人気ブログランキング始めました。愛のポチリをお願いします。本日、シー・エフ・ネッツ社長、倉橋のセミナーを聴講致しました。私の次回のセミナーで早速パクらせていただきます(笑)記事を読む不動産コンサルタント養成講座HL101昨日・本日で開催された不動産コンサルタント養成講座HL101を受講しての気付き等をまとめました。“お客様を呼べる物件”での実需マンション売却のノウハウをお教えしちゃいます。同じマンションでも担当営業マンのノウハウと立ち位置次第で数約万円は売れる価格が変わってきます。長年、なかなか手を付けられずにいた「実家の相続登記」にようやく着手。今後どうなることやら...記事を読む常に最新の資料をいつも仕事で使っている資料の一部をご紹介。使うものにはとことんこだわる私です。記事を読む本日もトーキングブルース開催しました相変わらずトーク全開の私のセミナー、今回は実際の事例紹介からの新築アパート目利きポイントの紹介でしたが、事例数足りなくて、終盤予定の時間まで引っ張るのに苦労しました(笑)記事を読む売主業者が価格を間違えることもある不動産、特に不動産業者さんが売主となるマンションの売出価格設定に関して、思うところをまとめました。新築分譲5年、仲介15年やってますので、ホントたくさん物件は見てきています。記事を読む休みの日は物件調査に限る本日、横浜市の建築局等で行った不動産調査の様子をまとめました。不動産コンサルタントブログ。