古民家に人気が集まりだしたように、見栄えのしない空き家もリフォームすることによって賃貸市場に挙げることができるようになった。賃借人のいる交通接近条件の良いところに限定されるだろう。した物件を借りようとするのは、ある程度意識の高い人、あるいは若者が多いと思われるからだ。東京23区内は地理的に問題ないが、埼玉県南、たとえば川越ではどうなのだろうか。リフォームにかけられる金額は少なくとも数百万円、2年で償却しようというのなら月10万円以上の賃料になる。川越ではごく限定的市場になってしまうのか。空き家については、様々な方策が出てきた。管理の負担がある税金等費用負担がある売ることに心理的負担がある空き家であっても住宅用である場合には、今のところ固定資産税は200m2まで6分の1課税、それを超える部分が3分の1課税と軽減されている。2千万円程度(6.5万円/m2)であろう。=6,067円もちろん、このほかに都市計画税があり、建物にも課税される。都市計画税や建物の報が多いとも言える。通常、空き家の多くは築後数十年経過した建物であるから、建物に対する固定資産税と都市計画税は数万円であろう。はいっても何にも使わず、収益も産まない不動産に毎年数万から十数万円のお金を負担し続けるのは、気が重い。そこで売ろうとしたときに、これまでは居住用財産とはされなかったため、通常の不動産売却の譲渡所得税が課せられていた。被相続人から引き継いだ取得価格は、通常かなり低い。したがって見なし取得原価たる、売却価格の5%が適用になり、売却額の9割方は課税対象になってしまう。税率は2割とはいえ、手間がかかる割に仲介手数料を引いた手取額が少なくなると、売却するのにも気が重くなる。そこで、国が用意したのは、昭和56年3月以前建築の家屋および敷地であれば、空き家であっても居住用財産と同じ3千万円控除を適用しようというもの。除却して更地化してから売るということを加えた。これは、大都市の空き家を想定していると考えられる。大都市でなければ3千万円もの控除額を満たすことはあまりない。地価の高い東京では、たとえ百m2でも4,5千万円になるものがあり、3千万円の控除は大きなメリット。空き家の多くは管理が不十分であり、不審火も予想される。新耐震基準以前の建物対象であるから災害時には、倒壊の恐れもあり、災害出動にも障害物となる。した空き家を除却してくれれば災害時の支障物がなくなる効果がある、ということだ。それにしても、居住用財産売却の特別控除対象面積が200m2から330m2まで拡大されたり、今回の空き家譲渡所得の特別控除も、価格の高い地域に有利な制度。東京などに住む財産家に利用されることが多くなる、と思われる。最高裁の報告書(h25.7)によると、22年から毎年事件数は減少している。家事事件だけは増加であり、そのうち遺産分割事件はその傾向が顕著だという。増加は、自治体の事務にも大きな変化がある。独居老人が増えてきたり、相続人が扶養介護をしない場合には、民生委員や自治体職員がお世話をしなければ、生活にも困ることになる。朝日新聞が一面トップ記事で取り上げた。実際に後見人が選任されているのは17万人、人口の4分の1(3500万人)が高齢者の時代である。社会貢献の一つとして、後見監督人の養成講座を始めた。高齢者が詐欺や犯罪に巻き込まれないためにも、制度の充実が望まれる。東京に近接する所沢市には、霊園が多い。地方から首都圏に集団就職した世代も高齢者に仲間入り。自分の入る墓地を持たない高齢者が増えて、まだ増加する勢いがあるようだ。墓地、霊園が増えることは、周辺住民には迷惑なこともある。(TBSテレビ)お彼岸、お盆には交通渋滞が起こる。普段訪れない人は周りの住民の迷惑を考えない行為もある。所沢市では、霊園の増加に歯止めをかけようとしているのだが、檀家の墓地は例外、としていると、名義だけを使った霊園墓地には効果があるのだろうか。admin資産家向けのリバースモーゲージ東京スター銀行の商品『充実人世』は、住む自宅はあるもののちょっとした旅行などをしたい小金持ちの高齢者世帯に向いているようだ。預金は多少あるが、それを使うと病気など『いざ!』という時に不安だ、という人には、このリバースモーゲージを使うと、毎月一定額を貸してくれる。使わなければ金利もかからないらしい。融資を考えるしかないのだろう。admin広大地にもいろいろ面積が大きければ『広大地』として認められる、わけではありません。面積の大きな土地(A)は、間口の広い土地、奥行きは標準画地の2倍以内です。面大地(B)は、間口よりも奥行きの深い土地です。面大地(A)では、旗竿状の土地を奥に入れて短冊状に着ることも考えられそうです。面大地(B)では、旗竿状の土地では通路が長すぎます。そんな土地を作っても購入者に嫌われてしまいます。面大地(B)では開発行為による道路を入れて整形の土地を多く作る方が、収支計画上も良い結果が得られます。このように、面大地(A)では広大地認定は難しいのですが、面大地(B)は広大地として認定されることになります。広大地の条件はそのほかにもありますが、土地の形状と周囲の利用状況に大きく左右されます。個別的なことが多いので、一度ご相談下さい。建物を建築する場合には、道路に2m以上接しなければならない、としています。建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。『道路』とは、建築基準法に言う道路でなければならず、道路のように見えても法的には通路や民有地であることもしばしばです。したがって、使っている道は、『建築基準法の道路』なのか、どうか公道に接していても、間口2m以上が接していなければなりません。一部狭くなっていればダメです。現状では家が建っていても、合法的に建てられている、とは限りません。法律が変わって建てられなくなったもの(昭和26年以前の建物には建築基準法自体がなかったのですから当然でしょう)増築や用途変更をしたために現状では違反とされるもの土地を分筆して接道条件がなくなってしまったものいろいろあるでしょうが、再建築できるか否かは、土地の価値を大きく左右します。無道路(=接道していない土地)となった時には、俗に『盲地判値』とも言われました。半値でなく、売れない、値がつかない、ということもあるでしょう。した土地を相続する時を、財産評価通達は予定していません。不動産鑑定士に相談していただく方が良いでしょう。相続発生以前(被相続人がなくなる前)であれば、対策も立てられるかもしれません。歩道の一部に横断歩道橋の上り口があります。その前の土地に建つ建物は、『降りてきた人に目立って良い』ということもあるかもしれませんが、一般的には道路を走る車からは見えにくく、歩道も狭くなって歩きにくい、など商業地として利用するには、あまり歓迎しない場所です。土地の状況に応じて、土地価格は変化します。大きな影響となるかどうかは、その土地の価値や単価によって変わります。注意して検討することから始まります。教育委員会では、遺跡など周知の埋蔵文化財地域を公開しています。このような地域において、建物建設などをする時は事前に発掘調査を求められます。個人の住宅であれば、費用は市町村が負担する、というのが一般的ですが、企業や団体などが行う場合には、その費用を事業者負担とされています。費用がかからないとされる個人の場合も、調査の機関だけ建築はストップされます。土地を売却する場合には、そうした費用も考慮する必要があります。時間と費用、これを計算して控除した額が売買の価格になるのです。