りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)遅くなりましたがあけおめです。皆さま、明けましておめでとうございます。今年も狼ブログを宜しくお願いいたします。我々がいないうちにゴーンさんがレバノンに逃亡しちゃったんですか?www(箱に入って逃亡って引田天功じゃないんだからww)せっかく日本も保釈に寛大になりかけたところだったのにこれでまた保釈や出国の厳格化に舵を切るのは確定的。やっていつもの法律の後追いが始まるわけですが、この法律の後追い話、、今流行りのボロ戸建て投資に及びはしないか?とワタクシ少々心配しております。(新年早々物騒な話で申し訳ございません)と言うのも最近、空き家問題を解決すべく様々な提言や具体的な再利用法などが実践され、世の不動産投資家さんも融資が出なくなって小粒な物件への投資に大きく舵を切ってる方が多いです。地方に行くと土地値以下で売られていることが多いので投資家さんの格好の獲物となっておりますが、なぜ土地値以下かと言えば古家が土地に乗ってるため更地評価にならず、解体費やインフラ整備費用を差っ引いた金額じゃないと売れない、もしくは評価額並みの土地値では買いたい人がいないので破格の値段で渋々取引されていく、、、なんてところではないかと思います。建物を再利用するには実需としてはかなりのリノベーションしないと住む気にもならないので誰も見向きもしませんが投資物件として賃貸で貸すのであれば家賃を払って住みたいという客層は一定数いるので需要もあり世の不動産投資家さんはこの辺を狙って日々、指値して買い、知恵を絞ってリノベして貸せるレベルまで持っていき投資物件として運用しているのだとも思います。そんなボロ戸建てのリノベの模様を見学会やSNSでの記事などでの写真で見る機会も増えましたが、世のボロ戸建て投資家さん、、クロスや床材、水回りなどには抜群の能力を発揮し、見た目では貸せばちゃんと家賃取れそうな物件に仕上げてるように見えても耐震やその他の補強にはどこまで神経を尖らせているのか見えて来ないことが多いです。(アクセントクロスや水回りの素敵写真は多いですが地味な話な補強の写真はほとんど見たことがありません)実際問題、人が住むわけですから賃貸と言えども入居者の安全対策は必要なのですが今の法律では細かい決まり事も無く、ほぼ野ざらし状態。(間違っても現行の法律では「耐震構造が担保されてない物件は貸してはいけない」なんて法律もございません)これも何かの災害があって国交省が「ここにも法律の網を掛けないといけない」って話になれば今まで野ざらし同然だった話も変わって来て過去にあった民泊同様、投資家サイドに多大な出費を強いるようなことが起こるやもしれません。(耐震化工事を義務づけるなんて話になれば屍累々でございます。)と言っても最近はホームインスペクションなんてのが登場して売買の前に事前調査を入れて不具合箇所を調べてくれるようにもなりましたが、ボロ戸建ての場合大抵は解体前提で売りに出てることが多いのでここで「ホームインスペクション入れてくれ」なんて言おうものなら「なんだよ、そんな金出してまでこんな指値には応じられない」とか「瑕疵担保免責で買うんじゃねーのかよ」と怒られ案件になる可能性もあります。インスペクションを入れるにしても比較的コストが掛からない目視検査で終わらせ、さも「インスペクションはちゃんとやりましたよ」なんてアリバイ的目的だけで済まされる可能性も否定できません。(ましてや我々業者は余計な問題があることを隠す傾向があるので出来ることなら目視だけで終わらせたいなんて考えがちだしw)このインスペクションに関してもまだまだ法的には完全に整備されているわけでもないので今後、法律が厳格化されでもしたら儲かるのはインスペクション業者だけで投資家サイドは余計な出費が増えるだけの話。9年前の東日本大震災で震度6だの5強に見舞われ運よく倒壊せずに済んだ物件でも熊本地震のように震度7を2発喰らうと最初の地震で難を逃れても二回目の地震で倒壊、、なんてこともあり得ます。終了する」と言う前提なので建物だけが倒壊して貸せなくなるだけならこれでもいいのですが、そもそも住宅と言うのは倒壊するにしても揺れ始めてから数分間の避難時間だけは倒壊させない前提で作られていないといけません。平成元年築であっても今では築30年超えだし、平成築のボロ戸建てってのはまだまだ実需で使える可能性もあるので安くは売られにくいでしょうから実際に投資家が買ってるボロ戸建ては昭和50年代~それ以前のものではないかと思います。地震保険に加入したところで万一の時の保険金は再調達価格レベルでしか出ませんから倒壊しないにしても居住出来ないレベルまで壊れてしまえば建て直しとなり、その時の費用は結構膨大です。(更地で高く売れるのなら大歓迎ですが建物が無くなった瞬間価値の無い土地だと悲劇でもあります)前日、大家学さんがリノベした戸建て物件を見てきましたが、学さんはリノベの工程で耐震補強として金属プレートをあちこちの構造的に弱そうな部分にぶち込んでました。多額の費用を掛けた補強材料では無いですがあのプレートがあるか無いかで建物の壊れ具合は格段に変わるんじゃないかと思いますし、あれをあえて見えるように補強してるのって借りる側から見ると「この大家さんはちゃんと耐震補強までしてくれてるから安心して借りられる」ってアピールにも見えるので「さすがは学さんだなー」とちょっと感心しちゃったワタクシでございますw(誤解の無いように言っておきますがこの補強金具は親柱にきちんと刺さってましたので耐震性はバッチグーですw)さて、いろいろゴチャゴチャ書いたのでここで整理して考えてみますがボロ戸建て運用中の方が取り急ぎ、今やっておくべきこととしたら1いざという時の保険の見直し(建物が倒壊した時どこまで保険でフォローして貰えるか?)2耐震診断(ちゃんとした診断会社を使って簡易的でもいいので耐震診断をやった履歴を残す)3賃貸契約書の見直し(建物が損傷して居住出来なくなった時、入居者に対する補償の明記の有無の確認)4見せかけでもいいので大家として耐震補強したという証拠を残す(見えるところに金属プレートをぶち込んでおくw)くらいでしょうか?。要するに「大家としては出来ることはやったけど想定外のことが起きたので倒壊、損傷してしまった」ってことにすれば法的責任は元々免れるにしても遺族からのめんどくさい道義的責任追及をかわすことが出来るんじゃないかと思います。(「欲ボケしてロクに補強もせずにボロ戸建て買って投資してたからこんなことになったんだ!」という道義的責任を「やることはちゃんとやってました。不可抗力です!!」」って前面に出して言えるじゃないかとww)また運が良ければ安価な耐震補強でも揺れこそしても倒壊しなかったりそもそも損傷すらしなかったりすればそこからまた賃貸物件として生き続けることが出来、投資としての賃貸経営が破たんすることもありません。近年は大地震の心配だけじゃなく気候変動で台風も大型化してますから洪水などで住めなくなる住宅も増えてくることを考えると「自分が住むわけでもねーし、そこまで考える必要はねーよw」って発想から転換が必要なのではないかと思いもしますが、とにかくです、ここ数年は「保有してないと儲からなくなってくる不動産投資の時代」になるわけですから保有耐性をさらに上げて不測の事態になっても保有してれば大丈夫って運用出来るようにしていただけると幸いでございます。新年からいきなり説教じみた話になっちゃいましたが最近のボロ戸建てブームが下火にならないようにと思って書いてみました。