りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)ゴールドフィンガーダイエット(もはやなんだかわかりませんw)いつの間にか5月に突入なんですのwこんにちは。昨日は仕事帰りに浅草橋の「世界の山ちゃん・浅草橋店」にて別口で両国で見学会をやっていた旅団員と合流しての親睦会に参加しました。ま、いつものメンバーなので親睦会と言ってもどうでもいいっちゃいいんですが、その親睦会に千葉が誇るリノベ王、あの「世界のムラさん」が座ってました。BOLOもなんかガラ悪そうじゃんw)そんなムラさんからワンポイントアドバイス。収益物件を「物件」と言う人と「現場」と言う人がいるけどあれの定義は「物件」・・・リノベが2週間くらいで終わるもの「現場」・・・リノベが3か月くらい掛かるもの(ってかそれってすでにリノベじゃねーだろww)だそうですw。ムラさんの物件は不動産投資のジャンル的には「現場」と呼称するモノが多いので昨日の懇談会中はずっとこの呼称での不動産談義となりました。(「悪いけどうちの現場は二週間なんかで終わるなんて甘っちょろくはねーよ」とおっしゃってましたw)さて、そんな懇談会で一部旅団員より「一昨日のゴールドオーシャンネタの続編は書かないのか?」と言われました。(昨日はずっとcocoyouと「ごーるどおーしゃんびじねすぅぅ!!」って遊んでましたw)また、このネタに関してタレコミメールを依頼したところたった一晩で20件以上のタレコミメールが届き、やはり皆さん、お金儲けの話には敏感だと言うことがヒシヒシと感じられました。(儲かる儲からないは別としてw)と言うことで最近、ふくちゃんもブログランキングで派手に暴れていることも鑑み(あの潜水艦ブロガー、、4位まで急浮上ですw)、先日のタレコミメールを咀嚼しながら今日も懲りずに書いてみようかと思います。多かったタレコミメールですがこの「なんか誤解してるみたいですけどたぶん狼さんが痩せられると思っている話って結局お金持ちになってスポーツジムに行くってパターンですよw」ってやつです。(え?そうなの?ww)要するにこの手法で儲けたお金で自由な時間を手に入れて朝からスポーツジム三昧になるのでそこで初めて痩せられるというオチだそうですが、朝にスポーツジムに行くと暇そうなじいちゃんばあちゃんと一見、そのスジの人なんじゃね?って感じの浅黒いおっちゃんとかしかいないし、結局またエアロビの講師に「もっと健康的に有酸素運動が出来るんですのw」と甘い言葉で釣られて酸欠になるというオチが骨身に沁みているワタクシとしてはかなり落胆しました。(日本海大家さん、、やっぱり楽には痩せられないみたいですよ。)そんなオチならもうこの話に用はありません。そこでこの儲け話を不動産屋的見地で検証してこのネタは終わりにしようと思います。ワタクシ、暇な時間を見つけては1本30分弱の無料動画をせっせと全部拝見しましたが、、、結局のとこ、これってどこで課金出来るのかさっぱりわかりませんでした。動画の中でお二人が「このビジネスは必ず儲かります!、保証します!」としきりに連呼していましたがご本人のクセなのか、一瞬、目が泳ぐ表情を見るとどうしても「儲かる」ように感じられません。「物件を売りたいってお客さん」と「それを買いたいってお客さん」とを繋ぐビジネスモデルです。高額な商品なので取引に当たってはそりゃ慎重に調査して「この物件を売っても(買っても)大丈夫なのか?」を検証して双方が納得する形で取引を誘導するという義務があり、これを怠ると「説明義務違反」とか「不法行為」と認定されてお上から厳重な罰を受けるという因果な宿命を帯びてます。「売りたい方は高く売りたいし」「買いたい方は安く買いたい」ってのが現実ですから売り出す方は高い値段で広く広告して「高買いしそうな客」を見つけようとします。これに反して安く買いたいって人は「マーケットに出回ってる物件の中から自己の持つ目利き力で物件を探している」わけですが、お宝物件と言うのはあまりマーケットに出回っていない物件の方がいい物件である確率は高いです。landさんのブログをご参照ください。)なぜかと言えば仲介さんの手数料に関係してます。不動産屋だってバカじゃないですから儲かりそうな物件をそのままエンド客がウジャウジャいるネットのマーケットなんかには絶対出しません。そんな物件だったら一度転がしてフィーを稼ごうとするんです。(これが「転売屋に一度抱かせて往復ビンタ」ってやつですw)またネット上のマーケットに情報を放出するってことはこの時点で両手手数料を諦めてます。諦めるってことは自分の顧客にはこんなクソ高い値段で買いそうなカモはいないってことと等しいので「どこかにそんなカモいませんか?」というノリでネット掲載を企てます。(実際には元付けがネット掲載するって稀ですけど)実際、物件の収支がうまく噛み合う物件って所有者から物件を預かる際に安い価格が設定出来た物件です、しかもフルローンが付きそうな物件だったら一度転売業者に抱かせて仲介手数料を稼ぎ、さらにもう一度売り出してもう一度仲介手数料を稼ごうとしますからネットに出回ってる時点でこの物件は繰り返しになりますが「収支の合いそうもないクソ物件(または「収支が合いそうに見せかけたクソ物件w)」である可能性が高いです。そんな物件を我々がどうやって見分けているかと言うと、、1その物件がサキモノ物件なのかどうか?2情報を出している仲介さんの特性(サキモノ物件ばっかり出している業者さんって案外この物件を本気で売る気はありません)3その物件エリアの相場から見て高いか安いかです。今回の動画では「プロの仲介さんってこの作業に10分くらいかけているので1000件物件見るのに膨大な時間を掛けてますよ」とおっしゃっていましたが実際、我々が物件をチェックしている時間ってひと物件で20秒くらいじゃないかと思います。(ワタクシ的に言わせていただくと1土地の面積見て、2専有面積見て、3売値見て、4どこが仲介してるか?ってだけで充分目利き出来ちゃいますからw)なぜなら我々業者はネット掲載される前の物件をレインズで検索機能を使って探せるからです。(ま、そんなエラそうなこと書いてもレインズさえ使い物にならないクソ物件しか載ってませんけどw)ここをお読みの方はもうご存知だと思いますがポータルサイトに掲載されている物件のほとんどがいわゆる「サキモノ物件」です。サキモノ物件である以上、そこに掲載されてる想定利回りはとてもじゃないけど信用できません。この想定利回りは売りに出す側が都合よくねつ造した賃料であって1万歩譲って仮にその賃料で満室だったとしても将来にわたってその賃料であるわけがありません。その数字を入力してグラフの色がどうのというなら最初っからフルローンが通りそうな物件だけ探せる機能を付けたほうがまだ商品として成り立つんじゃないかと思います。(なんだかんだ言って初心者のカモ客は物件の収支なんかよりも融資が通るかどうかで買う買わないを決めてることが多い世界ですから)さて、こんなネット上のサキモノ物件を「夢のら○んばん」とかの無料で出回ってる収支計算ツールを使って必死に探していると確かに3か月に1回くらいですが「元付け仲介が値付けを間違えて」かつ、「それにサキ付け業者も気が付かないで掲載してる」って物件を見つけることが出来ますが実際はと言えば「ネットに載った時点で数万人の人が閲覧可能」になります。そんな場所でいくらツールを使って計算したところでその物件には1時間もしないうちに問い合わせが殺到して掲載が落ちると言う事態になっちゃいますw。(むしろそんな物件に対してグラフの色見て「〇」って判断しちゃ元も子もありませんが、、)併せて言いますが前段のレインズ掲載の時点でほとんどの物件が晒しモノ状態になっちゃうんだからポータルサイトに載った時点の物件で「〇」になった物件って一体どんな物件なのよwwって思ってしまうのは気のせいでしょうか?で、なんですか?そのツールで見つけた物件を宅建業者経由の顧客に紹介してフィーを得るですって?www業界の隙間とかおっしゃっていますが正直、そんな芸当が出来るような隙間は我々の業界はありません。可否くらいはいちいち表計算なんかしなくてもローン電卓一つで即座に弾き出せますw。(だって私らこれでメシ食ってんですからw)これは過去の狼セミナーで話した「業者の値付けの仕方・考え方」というやつなのですがこれがわかっていれば「どこまで指値しても仲介に買い付けを握りつぶされずに売り主さんに持って行ってもらえるか?ww」くらい出来ると思います。(口酸っぱく言いますけど不動産投資家の最大のライバルは同じ投資家同士の他に転売業者という強敵が同じフィールドにいるんですw)あと、大手の業者はこんなことやらずに宅地開発とか分譲とかで儲けることが出来るのでわざわざこんなことをやらないともおっしゃってましたがそれも違います。(ってか論点がズレてます)大手の「仲介さん」はもともと分譲とか開発はやってませんw。(それって大手さんの本体の開発系会社の話でしょw)大手の仲介さんは派手な広告をエンド直に出せるので基本的に元付け物件が多いんです。従って彼らの売り物件はブツアゲ作業で得られた物件ががメインです。そんな大手の業者がわざわざサキモノ物件しか載ってないネットで検索出来るツールを開発してこんなシチめんどくさい作業を1件に1分も掛けてやるわけないじゃないかと。(特に大手さんは両手手数料がデフォなので片手手数料になるような手法はあまりやってくれません。ジャンルになるとマーケットの数字はこれの10分の1も無いでしょう。(マメ知識ですが新築のマンション分譲って実は原則的に仲介さんって入れないんです。知ってます?)まあ、そうは言ってもこのビジネスで「裕福になって自由な時間を手に入れたい」って人もいるでしょう。我々仲介はその物件がサキモノ物件であった場合、余程の義理でもない限りその先付け業者を抜きに掛かります(意味わかりますか?)あ、そうそう。・・・えーっと、、ホントは今日でこの話を書くのをやめようかと思ったのですが書いてるうちに段々ノッて来ちゃいましたw。昨日は、楽しい時間を共有させていただきありがとうございました。ワタシ、途中から記憶喪失だったようで、現場の件は全く覚えておりません。ナイキの靴がサンダルに変わった魔法のような出来事はかすかに覚えております。これからも機会があれば積極的に参加させていただきたいと思っています。次回は、より、インパクトを強めるためにサングラス持参で駆けつけますm(。ネタの食いつき良いですね。私も早く得意エリアを身に付けて、即座に判断できるようになりたいものです。今日店に電話したら同じ色のプーマが出てきたそうです。あの店、マジシャンかもしれません~。title狼旅団閣下いつも楽しく拝見させて頂いております。title狼さんゴールドオーシャンビジネス、先程確認しました。ご指摘のとおり、共感します。すみません、私、5年以上前に現ゴールドオーシャンビジネスのMさんに不動産の分析の仕方を教えました。そのまま使用されているので、複雑な感じですが、まあまあといったところです。分析とか計算っていうのは非常に基礎的な事であって、不動産は数字だけでは表せない特殊要因(東京とかは特殊要因だらけ)を如何に克服するかにかかっているのだと思います。分析手法についてはふくちゃんとも、昔、いろいろ話してそんな話に落ち着きました。個人的には如何に継続的に「富」を維持できるかってことがより重要になるのだと思います。「富」は単純にお金の額だけではなく、自分とまた関わりのある人たちの人生を如に幸せに出来るかにかかっているのだと思います。個人的にはMさん自身のゴールドオーシャンビジネスは短期的な富しか築けないと思います。ひずみがある分だけMさんが受けるであろう、将来のしわ寄せを心配しています。Mさんも人間的には悪い人ではないので、私は将来の将来の幸せを願っているんです。Mさんはそういう(情報商材的な)世界が好きなんですよね。良い方向に進んでほしいなと前から思っているんですが。真面目に長文コメントしてしまい申し訳ありません。title動画4で言っているプログラマーって、「おおやがく」さんかと思っていました。ゴールドラッシュのグラフ機能は、「らしんばん」そのものなので。私、このゴールドフィンガーにお金払って入塾しました。みんなのご指摘のこと、私もネットの川下情報判定して投資家に紹介しても食いつく投資家いないだろ。