りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)いわゆるテラシャクの話。今週もポチポチお願いしますwこんにちは。先週は土曜日も出勤だった関係で疲れも取れず今朝の山手線ではいきなり寝落ちスタートとなったワタクシ。そんなダルイ気分で会社に着くと、間髪入れずにとある業者さんから「この物件、いくらなら売れる?」とウザい電話が掛かって来ました。土地などの土地値に関しては実需分譲やってるのですごく値付けが上手いのですが建物が乗った途端、「いくらで値付けしたらいいのかわからん」ってなるらしくなにか新規の売却相談を受けると決まってワタクシにこんな相談してきます。・道路付け18mで前面道路6mの歩道付き・築35年の木造家屋(一戸建てが鎮座してます)という内容で所有権であれば解体前提で更地価格の400万×50坪で2億、、って感じなのですが、こんな高級住宅地でありながら本物件は借地です。(借地と聞いてワタクシ、、さらにテンションダダ下がりですw)この業者さんも所有権であればワタクシなんかに聞かないで価格設定しちゃうとこなんでしょうけど都内の借地ってのは案外値付けが難しく特にこういう高級住宅地で底地権者がお寺だったりすると「土地の分割売買はダメ」だとか「上に乗る建物は個人住居に限る」なんて条件も付きそうなので実需の家としか使えないことが多く需要もあまり高くありません。(借地権で2億の家ってそうそう売れるもんでもないですから)需要が無ければ高く売ることも出来ないので借地算定に使う70%ルール(所有権価格の7掛け計算で土地値を割り出す)も使えそうにないし、実勢価格を調べて周辺相場と比較したいけど売買事例もまったくないので「いくらな買いますか?(すなわちホントの時価ですw)」と欲しい人に値段を出して貰うのが一番早いんじゃないかと。(あ、月曜の朝だから適当に答えてんじゃなくてホントにそんなもんなんですってww)業者「いや、そんな気の長い話を待ってたら他で売られちゃうからさー、、悪いけどちょっと調べてよー」そう頼まれたワタクシ、、イヤイヤですが価格査定をやることにしたのですがGoogleマップで本物件を確認したところ築35年の古家と称される建物が今風な和モダンな家で聞けばこの家、広い部屋の6LDK仕様とのこと。・・・これってもしかしてシェアハウスに使えんじゃねーの?(性懲りもなく我々、まだシェアハウスは儲かると思ってますwww)ただ先ほども書きましたがお寺が底地の所有者の場合、上に建ってる建物の使い方まで借地契約の内容に盛り込んでくることが多いので要確認です。(特に住宅地の借地は妙な条件付加されることが多いですからシェアとかやる場合は事前に必ず確認してください)しかし、この物件、、ホントに賃貸使用が出来るのであれば建物をそのままリノベして使えば車庫付きのシェアハウス(シェアに車庫付きの需要があるのかは不明ですがw)も間取り上は不可能じゃありません。上手く切ると13部屋まで可能な予感がしてきました。通常査定モードから「鬼査定モード」に移行します。通常売買ではなく自社で買い取る場合にあーだこーだ適当な理由を付けて売り主の目を欺き売値自体を下げつつ、「それでも買うやつなんかいないけどね」と脅しつつそれを自社で買い取れるような安価設定な金額で査定することである。この手法、中古区分の買い取り業者等でよく使われる戦術であるがハマると繰り返し売買が出来るので区分の買い取り業者はこれが上手い社員ほど重用される傾向がある。狼「さっきの査定ですけど、あれですね。この土地面積で高額売買は難しいみたいですね。ウチの会社から近いし将来的にはワタクシが住む用で買いますがしばらくは賃貸で貸しておくってのがOKならウチで買い取りますけど、、いかがですか?」(実際にはもっと腹黒いこと言ってますがブログ上なのでかなり控えめに表現しました)この業者さんからすればいくらで売れようが両手仲介になればお互いWIN-WINだし話によれば売り主さん、、売却理由が高齢でもう住めないって理由なのでもしかしたらこの作戦、、通るかもしれません。前、ウチでやったシェアハウスの倍の床面積ですからあれをあーしてこれをこーすれば理論上、前のシェアの倍の価格まで出しても収支が出そうな気がしたのでワタクシ、、こう言いました。一億で買えるのであれば万一シェアがダメでもなんとかツブシも聞くだろうし、最悪転売しちゃいますからこれ買って死ぬことはないでしょう。「えー、、一億で買ってくれるの?じゃ、今から売り主にそれでいいか聞いてくるよ」とわりと反応いいじゃないですかww万が一にでもこれ1億で買えたらおそらく大儲け出来ちゃう予感ぷんぷんですよ。業者さんも両手手数料なら頑張ってくれそうなので少しだけ甘い夢を見させていただくことにします。TOPワタクシ、こういうシェアハウスを作りたかったんです。今日から3月ですがいつものようにポチってお読みくださいwこんにちは。以前にビフォーの状態を見せていただいた都内某所のシェアハウスが完成したということで先日、オーナー様に無理言って小一時間程度ですが物件見学をさせていただきました。このシェア物件ですが立地は山手線の内側で駅徒歩5分のちょっと商店街を入ったとこにあります。建物自体は正直、ウチでやったシェアよりもかなりご高齢で(推定築年数40年以上)ビフォーの時に見たときは心の中で「なぜにこんな廃墟みたいな物件を買ってシェアをやろうと考えるんだろう。」と呟いてたワタクシ。(ワタクシなら諦めて更地にしちゃうとこですw)完成物件を見て正直、度肝を抜かされました。ビフォーの時は昭和の時代にふさわしい古びた薄いピンク色塗装の今にも倒れそうな風呂無しアパートだったはずなのですが(数部屋、明らかにさっきまで人が住んでたんじゃね?と思える生温かそうな布団がそのまま敷いてありましたっけw)、、現地待ち合わせで歩いて現地に行ったらワタクシ、気付かずに完成物件の前を通り過ぎてしまいましたよwww(「あれ?建物が無いぞー」ってしばらく周囲を探しちゃいましたw)オーナーさん曰く、周囲の建物が黒っぽい建物が多いので調和を考えて色合いを合わせてみたそうですが、確かに周囲の新しい建物は和モダンっぽい黒色を多用している建物が多く一見するとシェアにも見えないので「いかに近隣と揉めないか」という発想は納得です。(ウチのシェアの時も近隣との関係がややこしかったのですごく気を遣った部分でもあります)あと、全面にガルバ鋼板を貼り付けてあるので「塗装」で逃げがちな建物が締まって見えて妙にカッコいい出来栄えもプラスです。ワタクシが度肝を抜かされたのはこの外観じゃありません。ちなみに玄関は通路のスペースを考えて引き戸になってます土間っぽく仕上げた下駄箱下には間接照明。そんなちょっと高そうな引き戸の玄関ドアを開けるとさらに和モダンな木製の引き戸(これもなんだか高そうですw)が現れ、そこを開けるといきなりリビングなんですが、、その隣のキッチン、、、コストは控えめらしいですが、なんとも素敵キッチンなんですw細かい仕様は聞いてませんがIHコンロにわざわざ薄口のエレクトロラックスを2基導入してオールステンレス張りのワンオフキッチンを導入して恐らくスゲー申し込みが入るんだろーなーって目の青い外国人入居者を狙い撃ちしてる感マシマシです。(キッチン鍋はもちろんストウブ製w)リビングは部屋数を増やす関係で小さくなってましたが階段の壁を抜いて連動性を持たせているので狭いながらも広く見えます。木目の梁とかもなんかかっこいいんですw各居室の入り口ドアはすべて防音仕様(ドアノブを二段階で操作してぴっちり防音出来るようになってます)。部屋番号の刻印入りですこのドアがいくらするのかわかりませんが、このドアはうちでも導入したかったです。(ウチのシェアの場合、どうもドアから音が入り込んでくるらしく最近、クレームの元になりつつあります)当然、全部屋の壁に防音素材をぶち込んでる関係で廊下を歩く音やリビングで騒いでもうるさく感じませんし、廊下のクロスは家具とか住人が擦れて擦り切れないように腰の高さまで別のシートが貼ってあるので妙な汚れ方もしません。ミニ洗面台がついてます。お湯も出るのでこれで洗顔、化粧、歯磨きが出来ます。天井も高く見せるために最初から抜けるかどうか検討しながら工事をしてたそうで築古木造物件にありがちな天高の低さの感じないくらいの天高になっていて当時使ってた丸太の梁などはそのまま生かして使ってます。オーナー曰く「シェアを始めたら売却することなく擦り切れるまで運用しよう」という発想と「運用時に余計な心配事を抱えたくない」ってことで特に耐震や雨漏りなどの建物固有の不具合が起きないように最初からこの辺は補修ではなく全部、一からやり直していました。これだけ奢りに奢っているわけですからそれなりに費用も掛かってるはずだし、それとウチのシェアを比較しちゃ参考にならねーなー、、と思いいろいろ見て回ったのですが、なんでもこのオーナー、、過去に立ち上げたシェアハウスの経験からワタクシが思いつきもしないものがあちこちに導入されてます。トイレットペーバー入れこれだと住人がトイレットペーパーを自室に持って帰って勝手に使うことも出来ないし補給も楽です。ワタクシ、ウチのシェアのためにあちこちのシェアを見せていただきましたがこの物件が今まで見た中ではお世辞抜きに最高ランクじゃないかと思います。(ってかワタクシ、、こんなシェアハウスを作りたかったんですよww)ただ、ウチのシェアと比較すると本物件は明らかに立地的に不利な場所に建ってます。ウチのシェアはたまたまそんな好立地な関係でそこそこ高い家賃設定でも埋まってますが、驚くことに賃料では本物件の方が1万円以上高いんです。(高いくせにすでに全部屋申し込み済みって一体なぜなんでしょう。