不動産ネタは特に何事もないですね・・・せいぜい買付を業者さんにまくられたくらいで。FXならスイスショックがありますが。^^;はたして、今年はどこまで取り戻せたんだろうか。^^;狼神父のありがたい説法クロノスさんクロノスさんは今年懺悔どころか新年早々から一生分の運を使い果たすような出来事が目白押しではなかったかと思います。(旅団の独身軍団から相当恨まれてるとも聞きかじりましたw)あとスイスフランショックで相当持って行かれちゃったんじゃないかと思いますが、あれだけ運を使い果たすようなことばっかり起きていたわけですから神様だって「こんなヤツのFX口座の二つ、三つ、、飛ばしても勘定合わねーよww」くらい思ってるはずです。えぇ、、因果応報とはこのことではないかとwww。(世の中には何一つ良いことも無く数百万単位で口座を飛ばされた人もいるくらいですからw)あ、そうそう、、なんでも新年早々にもいいことがあると聞いておりますが例の命名権は狼旅団に帰属しているってことはお忘れなくww(ちなみにオトコなら「狼二郎」、オンナなら「狼二郎子」に決定済ですw)ではよいお年を。最後になりますが未公開希望の懺悔で「セミナーに出るまで狼閣下は背が低く小太りでハンプティダンプティみたいだとイメージしてました。ごめんなさいw」と懺悔してた方。ワタクシ、この方の電話番号知ってますので特別にメールでの説法ではなく直接お電話でのありがたい辻説法をさせていただきます。(長い説法になるかと思いますが正座してお待ちくださいw)そんなわけで今年もあと一日です。明日の大晦日も普通に更新しますのでよろしくお願いいたします。元旦・・・区分レジ編2日・・・木造アパート編3日・・・RCレジ編を書こうと思ってます。なんとなく正月早々からネガティブ感マシマシなネタになりそうな気もしなくも無いですが、新年なので出来るだけ夢のある話を書きたいと思ってます。お暇な人はぜひ読んでみてください。TOPレインズの改正のお話。カステラはやっぱり福砂屋なんですのwこんにちは。今日の朝、出勤途中の駅で巨大なスーツケースを抱えた出国組の人が楽しそうにガイドブックを眺めつつこれからの楽しい正月をどうするか思案しているのを見て死ねばいいのにと思っても絶対顔に出さないよう必死に耐えるワタクシ、、、。(複雑な表情になってる気がします)そんなワタクシでさえ、やっと明日からお休みです。今年は新戦力くんのせいでロクに夏休みも取れず(「え?1ヶ月休んでるって話、、ネタじゃなかったんですか?」じゃねーよww)脇目も振らずひたすら仕事に打ち込み気がつけば年末ギリギリまで寡黙に働き通したワタクシ。えぇ、、来年は今年の倍は休みますともwww(来年の目標はこれに決まりですw)さて、ご存知の方も多いかと思いますがレインズって年末年始は稼働が停止します。(たしか昨日くらいからお正月3が日くらい)なので物確も本来なら今週くらいから止まり始めるのですが仲介によってはパソコンで在庫物件として管理しているのでレインズが止まっても関係なく物確してきます。(これが我々がなかなか休めない理由の一つですw)そんなレインズですが来年年明けから囲い込み防止策の一環としてステイタス表示機能が追加されます。詳細はまだよく見てないのでわかりませんが1.販売中2.商談中3.売り出し停止中なんて感じで売却依頼した人もこの現在のステイタスを確認出来るようになることで例の「お話し入ってます攻撃」を防ぐことが出来るようになるそうです。ウチの場合、買い付けが入っても満額じゃ無ければ販売続行するので(仲介さんは「レインズ落とせ」とうるさいですがそんなのこっちにはなんら関係ございませんw)このステイタス機能が付加されても困ることはありませんが、今まで両手仲介縛りだった仲介さんは販売ノルマを考えるとほぼ片手仲介になり厳しい1年になるんじゃないかと。(いい気味ですw)あ、そうそう。いやレインズ登録って専任媒介だとレインズ登録は必須ですが、一般媒介だと登録の義務がないってご存知ですか?ワタクシ、思うに今回のステイタス表示機能付加でこの一般媒介が増えるんじゃないかと思ってます。1一般媒介でレインズに登録しないで仲介開始2ポータルサイトで直接買主を集客3やっぱり両手仲介でウマーwなんてパターン。理論上、こういう手法でも出来なくはないので(但し、融資付けなんかやってくれませんからそこは自力でお願いします)来年はこういう仲介パターンが登場するかもしれません。なるとシワ寄せはレインズ見てポータルサイト登録で集客していた客付け仲介さん。融資が付きそうな美味しい物件は元付けがポータルサイト経由で直接売ろうとしますから(当然両手仲介でw)もしかすると来年はそんな仲介パターンが横行して売り物件が少なくなるんじゃないでしょうか?いつも言ってることですが物件購入は圧倒的に両手仲介で買う方が(但し、業者転売物件は除くw)安く買えることが多いです。来年から始まるレインズの改正でもこんなこともあり得ますので1月のポータルサイトの動向は要チェックですよwと言うことで今夜は馴染みのお客さんと場末スナックでカラオケ大会なので本日はこの辺で。TOP来年の戦略の話。仕事が全然終わらないんですのwこんにちは。同業者がこぞって海外旅行に出掛けてしまってる中、我々、本日も出勤です。(まさに貧乏暇なしですw)ってかそろそろ物確電話、終わっても良くないですか?(朝からひっきりなしに掛かってくるのでこれじゃ休むに休めませんw)このままだと昨年の年末年始みたいに正月中も物確電話が鳴りそうな気がしますが、ま、あれです。それだけ不動産市況が活発ってことですからある意味いい傾向だと割り切ります。(どうせ電話取るのも新戦力君だしw)さて、そんな不動産市況の活況が一体いつまで続くのか?「高値な物件ばっかしで全然買えねーじゃん」とお嘆きの方にとっては早く終息に向かって欲しいでしょうし、逆に「今なら融資が付くからチャンスです」と融資の打診に明け暮れてる人にとっては今の状況が一日も長く続いて欲しいと思ってるんじゃないかと。賃料相場に上昇の壁があることを考えると(賃料があげられる局面ってそうそうありませんから)ここからは利回りの低下を招くだけなので今から物件を買おうとしている人にとってはすべてがすべてというわけじゃありませんが基本的に「高値掴みしやすい傾向」になるはずです。なるとやはりそろそろ融資を絞っていただいて相場の調整局面に入っていただきたいと思うのですがどう見ても来年の春先くらいまでは今の融資ユルユル状態は続くと思慮されます。(動くとしたら来年4月以降説が有力だし)5年くらい前から不動産投資を始めた方は今年あたりが物件の売却するに一番高値で売れた時期(通称:ハンターチャンス)だったと思うのでマーケットには相当数の物件が流れそれを買う人も多かったので実際のところ今年一番儲かったのでは今週くらいからハワイで正月研修旅行(業者社員旅行って税務処理上は研修名目でないと経費にならないってホントですか?ww)に出掛けてる方達なんじゃねーのと思ってしまいます。(ホント、しこたま儲けたらしいですからw)またそんな融資ユルユル状態で「確かに今は高く売れるけどそれ売っちゃうと次買う物件も高いからなー」と積極的に借り換え工作に駆けずり回りまんまと2%台の金利が1%を切る金利になり「しばらく保有し続けてCFがっぽがっぽ作戦」と取った方も多いと聞きます。どちらの選択が正しかったのかは近い将来にわかると思いますが、ワタクシもどちらかと言うと今年は借り換え戦術を取って保有利回りを上げる方が正しいんじゃないかと考えます。(とは言え、うちで依頼されたほとんどの売却物件、、すでにみんな借り変えちゃったあとの売却物件だったのでこれ以上金利も下がらないことを考えるとそれはそれで良かったんでしょうね。仲介さんはきっと「融資が引けるうちに物件をたくさん保有しましょう」って言うのが相変わらずの定番になるかと思います。(じゃないとメシ食えませんからw)当然、これを真に受けて買い進めばいつかババ抜きのJOKERに引っ掛かるはずです。(なにしろ不動産価格は青天井になることはありませんからいつか天井価格で買っちゃうはずですもん)でも融資が絞られてからでは手も足も出ない可能性が出てきます。買えなければ不動産投資は始まりませんからここで非常に悩む方も多いでしょう。(我々プロの業者でもここは感覚でしかわかりませんから非常にジャッジしにくいです)そこで目利き力が無いとダメですって話になっちゃうのですが(いつもここで堂々巡りしてる気もしますw)来年の戦略が無いって人はとにかくここを何としても伸ばしてください。ここさえ伸ばせばとりあえず高掴み物件を買う可能性は格段に落ちます。買ったあとの戦略を立てる際、最悪シナリオも併せて考えておくってこと。銀行融資でも審査の際、いわゆるストレステスト(金利4%、物件稼働率70%で収支がプラスになるか否かみたいなヤツです)を掛けて融資に問題が無いかチェック入れてるそうですが、ここではそれ以上に最悪なシナリオ(ま、突発的に出費があるとしたらわけのわからない原状回復や突発的大規模修繕あたりです)も考慮しておくだけで目利き力以上に威力を発揮します。怖いのが原状回復費用で、最近リフォームした部屋と築年時からずっと賃貸に出しててそこが退去した時の原状回復費用は全然違うってあたり。ワタクシ、よくセミナーなどでもレントロール見る際に原契約(その賃借人が締結した最初の契約)で居住年数を全部把握しましょうって言ってますがこの費用なんて部屋の大きさによっては100万くらい違ってくることがあります。築20年を超えたあたりの物件くらいからこの差で物件の年間維持費が大きく変わってきますのでこんなところも十分押さえて物件の検討していただければと思います。今、いくら物件検討したところで買えるか買えないかの交渉は来年の10日過ぎくらいからでしょうから正月休みのうちに一度頭をリセットして購入物件の買い方を自分なりに整理してみてはいかがでしょうか?えぇ、、ちょっとリセットするだけでモノの見方も変わることも多いですし、業者さんが長い休みに入ってろくに連絡も寄越さないこんな時期なだけに一旦頭を冷やすにはいい時期かもしれませんよw。今日の昼間に新年会の案内メールを申し込みしてきた方にお送りしました。その中で振り込み口座を間違ってご案内してしまったので訂正メールを併せてお送りしています。お手数をお掛けしますがその訂正メールもご確認ください。TOPハワイアンパンケーキ。休みなのにギター弾く暇も無いんですのwこんにちは。なんとなく師走モードに入ってからブログの閲覧数がダダ落ちって気もしますがそんなのお構いなしに更新です。(そんなワタクシ、今年も自宅警備員ですからw)まずはお知らせです。来年の旅団セミナーの一回目(2月6日分)の受付を1ヶ月前の1月6日から始めます。いつものように当日のブログ更新時間から始めますので参加したいって方は1月6日18:00にブログチェックしてください。今回の6回セミナーシリーズは毎回120名が定員です。応募多数の場合は毎回抽選となりますのであらかじめご了承ください。そんなわけで今年もあと1週間余り。今年も相変わらずの自宅警備員暮らしとなりますが同業者の中には今年爆益過ぎて税金で持って行かれるくらいならと正月はハワイなんてのがいるそうで正直、死ねばいいのにって思います。(悔しいのでワタクシ、少しでもハワイ気分を味わうべくコメント師バーニィ氏が買って来てくれた新婚旅行のハワイ土産のハワイアンパンケーキセットの封を開けますw)そんな正月、どこに行くでもないワタクシ。年末の大掃除の傍ら、正月物資の買い出しに出たのですが、、、あれ?来年の福袋ってもう予約受付終了とか書いてありましたよ。w例年なら正月の朝、早く行くとまだ整理券配ってたりして買うことも出来たのに今年は良さげなのが無いらしいです。自宅警備員のワタクシ。この正月の福袋が何より楽しみだったのですが、、、なんかますます悲しくなって来ました。(我々も早くハワイから初日の出が見れる身分になりたいものです)そんなハワイ組の某業者の社長からさっき電話があり、わざわざ「うちの新年は12日からだからヨロシクねーw」って言われ(てめーら10日くらいの飛行機で帰ってくる気じゃねーだろうな?w)悔しい思いをしたのですがその時に「あ、そういや三茶で接道不良だけど安い戸建てがあるけど買う?」とか言われました。聞けば坪単価は100万ちょい。(三茶で坪100ちょいってホントに三軒茶屋ですか?ww)建物がどのくらい古いのかはわかりませんがこのまま使えるのかどうかわからないので明日年明け早々にでも見てきます。(ただウチでもこのロットだと現金買い出来ちゃうのであくまでもウチが買わない場合に限定させていただきます)なによりこの物件。接道不良とかいいつつ役所に掛け合えば再建築可になる可能性があるらしく(但し、多少荒技を駆使しないといけないそうですがw)そうなると投資金額が倍になる可能性も秘めてます。儲かってる会社と儲かってない会社の落差を垣間見たワタクシではありますが、年明けからこれ転がして儲けさせていただき、我々は春先くらいに京都奈良くらいに社員旅行と行きたいところです。(途中USJに寄りハリーポッターの魔法の杖買いますw)ってなわけでワタクシ、これからウチの犬のシャンプー作業に入ります。(そろそろケモノ臭がして来たので今日やらないといけないそうです。