りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)週末雑感(広島のセミナーの件を含むw)都こんぶのうまさに目覚めた週末でしたwこんにちは。先日、「広島でセミナーやるよ」とアナウンスしたところ、それだけで定員を上回る参加表明をいただきましたww(50人くらい集まれば、、と思ってたら80人くらいコメやメールが飛んできました)と言うことで3月の広島セミナーは予定通り開催します。昨日くらいから「住宅ローンでの投資物件融資にメスが入りそう」という記事が出回っております。(ニュースソースを探すのが面倒なのでソースは各自ご検索くださいw)当然ながら住宅ローンで投資用マンションを買うというのは目的外利用ですので場合によっては一括返済を求められるケースもありますが、金融機関の中の人からの話では「居住用で買ったものをわけあって賃貸しているってパターンもあるから見抜くのは難しい(ってかこれをいちいち調べてたら仕事になんねーよww)」という声もあるので実際の運用ではなかなか一括返済なんてことにもなりません。(但し、毎月の返済が滞ればたちまち債務不履行で一括返済求められちゃうかもしれませんけど)ただ、今回のように銀行を特定されてる場合だと痛くも無い腹を探られ見せしめ的に一括返済を求められるってパターンも無きにしも非ず。いう時はかぼちゃや西武信金のヒアリングの時のように該当する債務者(不正が表沙汰になった不動産屋の客)にアンケートや聞き取り調査の連絡が飛んでくると思います。先ほども書きましたが賃貸に出してるからと言って即投資用と判断されるわけでもないので「実需として買ったがわけあって賃貸で貸してる(ワタクシの場合、「住んでみたら夜な夜なすすり泣きが聞こえて怖い」とか言いますw)」とシラを切りそれでも突っ込まれたら売った業者のせいにする(夜中までワンルームゴリラに居座られ仕方なくハンコ押した。銀行審査は業者にお任せしたのでわからない)という二段階での逃げを打つのが常套手段ではないかと思います。ほとんどのケースでサブリース契約を締結しているでしょうからこれも管理会社がサブリースのお金を持ち逃げする前にマスターリース契約に戻し自力で管理するってやったほうがいいです。(なーに、、築浅の分譲仕様の区分レジなんて面倒なトラブルは滅多に起こりませんから自力で出来ますってw)金融機関からしたら業者が仕組んだ問題で銀行がとばっちり受けるのはかなわんと思ってるでしょうし、銀行はあくまでも融資をしただけに過ぎませんので書類を改ざんした業者が一切お咎めなしである以上、投資用に変貌を遂げてしまったその住宅ローン融資のマンションであっても「毎月きちんと返済していれば・・・」とお目こぼししてくれる可能性が高いと申しあげておきます。「やべー!!俺ってそういう物件抱えてるから早く手離しちゃおう」とネットなんかに載ってる買取業者なんかに査定出してまんまと損切させられないよう気を付けてくださいね。これは「ワタクシならこう逃げる」という手段ですので良い子はマネしないようにしてください。本日もブログ更新ですwこんにちは。本日は週末開催予定の狼セミナーの原稿チェックに明け暮れております。(その後、先日GETしたモーターヘッド様のレイトショーを見るため20時半まで新宿の居酒屋にハンバーガー屋さんとエスパー君を従えて待機予定w)このセミナー原稿ですが毎回毎回出来るだけ新鮮なネタを提供すべく「もうここからはネタに出来る事件も無いよなー」と言うギリギリのタイミングまで編集し尽くして印刷所に送るのですが、、、よもや印刷所に原稿を送った夜に「アパマンショップイオナズン事件(スラッシュメタル大家さん命名)」が起こるとはなんとも不覚でございます。今回のセミナーで話しておかないといけない必須なネタでもあるのですでにレジュメが出来上がってしまった今回は隠しページとして登場させます。(セミナー参加者のレジュメには反映しませんがセミナーネタにします)なにしろ単なるガス爆発事故かと思ったら不動産業界の闇の世界まで赤裸々にバレちゃった事案ですからww(しかし改めて思いますが、これだけの事故で一人も死者が出なかったのはホントに不幸中の幸いでございます。)と言うことでその原稿を今から大急ぎで作りますので本日はこの辺で終了です。TOP健美家さんの対談見てこのブログに迷い込んで来た方へw健美家対談で毒が無いって思ってる方、、すでにあなたはその毒に麻痺してるんですよwwwwこんにちは。健美家さんでの対談の記事がアップされたので健美家さんから初めてこのブログに流れてくる方も多いと思い、今日はそんなかた向けににこのブログについて書いておきます。(健美家さんに飛んでいくリンクを貼ると飛んで行ったまま戻って来てくれないので敢えてリンクは張りませんw)改めまして、、ワタクシが狼こと森野狼太郎でございます。アラフィフの太っちょオヤジですが、今回の健美家対談で使う写真では細マッチョに写ってます。騙されちゃいけませんwwえぇ、、不動産業界と言うのは息を吐くように嘘をつく奴ばっかだし、こんな写真だって今どきはフォトショップでモリモリなイケメン画像にいくらでも改ざん出来ます。(現に今どきは通帳だってネットバンキングの預金残高だって好き勝手に偽造出来るでしょ?w)ちなみに健美家対談で写ってるワタクシらしき写真はこの写真撮影のためだけに連れて行った影武者兼ワタクシの相棒のエスパー君。(エスパー君は現在、体脂肪率7%と言うバキバキ体系に仕上がっております)えぇ、、すでにそうやってワタクシ、顔出ししないことをいいことに細マッチョイケメン戦略を始めてますよww(「ネットでは裏が取れない嘘はすべてホントにも出来るんです」とまずは覚えておいてくださいw)と、ワタクシがここまで顔出しをしない理由として第一に挙げるのはこのブログの性格のせいです。これだけクソ業者やクソコンサルを敵に回すようなネガティブ系ブログですからうっかり顔出しなんかしたらどこで刺されちゃうかわかりませんwww(あと契約とかで相手仲介とか買主さんとかにワタクシがオオカミだとバレると非常に都合が悪いです)また、ブログを軸に商売されてる方も多いと思いますがワタクシの場合、このブログはほぼ趣味と道楽で書いてます。そんなスタンスですからわざわざ老けた顔を晒す必要もないし、ネットで顔出しすればその画像はネット上に一生残ります。(これをネットTATOOと呼びます)万が一、ワタクシが殺人事件とか詐欺事件、果ては脱税事件なんか起こして警察にパクられた時のことを考えるとネットでの顔出しTATOOは末代までの恥となりかねませんので今後も自信たっぷりな顔して集合写真とかでピースサインで写ることはございません。(ホント、あれですよ、今は仲良しキラキラ大家組合でも何年かしたら儲けの分け前や運営方針を巡って仲間割れ起こすんだからあまり派手に集合写真に納まらない方がいいと思うんですけどね。先ほども書きましたが基本的に超ネガティブなことばっかり書いてます。書いてるって言っても足かけ7年で2000話くらい書いてしまいそろそろ赤井親分みたいに「ブログを書かなくても人気者」と言うポジションを確立すべく不定期更新にし始めてしまったので今後は毎日更新と言うことは考えていません。不動産投資でこれから儲けようと思う方にはかなりやる気を削ぐような内容のオンパレードですのでそういう気持ちのある方は読まないことを強く申し上げておきます。(読めば読むほど不動産投資への情熱は薄れてしまうし人のよってはかなりの人間不信を誘発します)但し、このブログでは人がどのように嘘をつきどのように騙すか?とか不動産投資をする際にこんなところに注意した方がいいよとか不動産屋として不動産投資に向き合うならこんなこと考えてますよってことが過去ログを含めて約2000話に渡って収納されています。今から過去ログを読むと膨大な時間も掛かりますが最初の頃は出来るだけ重複記事を避けて書いてたので一通り読むとそこそこのスキルが身に付くはずでそう言う不動産投資の闇なんてところから不動産投資を学びたいと思うならぜひ最初から読んでみてください。大体一話あたり3000文字くらいの「読みにくいくらいの長さ」のブログですが、出来るだけ飽きないよう笑いあり、涙ありに書いてあるので読む人が読めば結構あっという間に読めちゃうと思います。昨日の夜、札幌で派手なガス爆発騒ぎがありました。当初は近隣の居酒屋ガス漏れ説が濃厚だったのですが隣地のアパマンショップの吹っ飛び具合から「もしかして爆発元はこのアパマンショップじゃねーの?」と疑われてお昼頃になってこのアパマンの従業員がやってた除菌消臭スプレー缶の中身抜き100本ノックからの誘爆説に変わってました。良さげなお小遣い稼ぎなので似たような方法やってる賃貸管理会社さんも多いんじゃないかと思います。(だって300円くらいの消臭スプレーを一本部屋で吹きまくるだけで18000円は美味しすぎますし、この作業、、退去時に請求しても意外に当たり前で払ってくれますからw)これ以外にも引っ越し業者の紹介や火災保険屋のあっせんや消火器の設置などでもマージン取れる部分もあるのでFC系の管理会社ではほぼ定番で課金してるはずです。これ、オーナーである大家さんには一切反映されずすべて管理会社の売り上げになってしまうので退去者によっては「ここのオーナーは銭ゲバだ」と思われることもあります。実際、ウチの物件でも客付けやってくれた仲介さんに入居手続きを全部お願いしたらウチが払った仲介手数料の他に入居者から様々なフィーをブッコ抜き「ここの大家さんはボッタクリ」と言われたこともありましたw(退去の時の立ち合い料で3万取るとか言われたので自力で退去立ち合いしたのもこの仲介さんでしたが退去立ち合いなんて30分も掛からねーだろ、、、とw)特に札幌界隈の仲介さんは広告費もクソ高く(一説ではあの「通〇大家さん」が自社仲介で売買した物件に優先的に客付けして貰おうと高額な広告費を出したのが最初らしいですが)また一度にたくさんのフィーを掛ける傾向もあるそうなのであちこちに課金してるんじゃないかとも思います。(ワタクシの感覚では一度の仲介で10万円くらいのフィーにならないと募集すらしてくれない気がします)こう言うことがあるということは空室が出て管理会社に募集依頼して客付けをお願いする際に「諸費用が高すぎるから他の物件探そう」と思われている可能性もあるのでそういう意味不明な課金を入居者に掛けて入居活動を阻害してないかもチェックした方がいいかもしれませんね。不要!」と言いつつ契約書類作成料で家賃の一か月分をブッコ抜くという仲介さんが存在すると耳にしました。昔、かのミ〇ミ〇が「仲介手数料は半額!」とか言って集客してましたが、そもそも業法では両手仲介の場合、仲介手数料は貸主+借主で1か月分ですので大抵の業者は仲介手数料以外の名目(例えば業務委託料だの広告費)で請求して結局入居者はそれなりの初期費用を払う羽目になり「確かに仲介手数料は半額だったけど、、なんか話が違うなー」と言われることも多いです。空室対策でこの賃貸管理会社や客付け仲介さんの働きっぷりは重要なファクターですので時々はどうやって募集活動してるのか?とか入居者にどのくらいのフィーを請求しているのか?とか紹介料で多額に抜いてはいないか?なども気を付けていただけると幸いです。クレベリン(部屋置き用)ワタクシが個人的に塩素みたいな匂いが好きなのでこれを愛用してるのですが、ワタクシの経験では犬を飼ってようが玄関に臭い靴が並んでいようがこれを一つ高いところに置いておくだけで匂いがしなくなります。1つ1300円くらいとちょっとお値段はお高いですが抜群の効果を発揮するので空室時のお部屋の匂いが気になる方は騙されたと思って使ってみてください。(二酸化塩素ガスって抜群の消臭除菌効果があるんですw)最後になりますが、先日募集した「王様の耳はロバの耳」ですが、あまりの応募が少ないのでクリスマスは更新しない可能性が浮上してきました。(ってか今回はまだ2つしか届いてないですw)明日締め切りなので明日になっても増えてなければ今回の企画はお蔵入りですのでご了承ください。(今日はあまり時間ないので短めの更新w)ポールさんがやすやすと1位取るのもムカつくので今日も更新。先日の狼旅団相談室ですが、、、まー、、堰切ったようにたくさんのメールが飛んできましたw(先生、嬉しいですw)ただあれです。不動産の相談はほとんど来ませんwww(「特に不動産で困ってることはないけどとりあえず電話が繋がるって聞いたから・・」って人ばっかですw)とは言え、やってて面白いのでこの相談室は当分続けることにします。今日になって綺麗に文字起こしされた予定稿が届きました。ケンビヤの中の人から「気に入らないところがあれば加筆訂正しちゃって構いません」と言われたので半日かけていろいろ手直ししましたが、ドサクサに紛れて言ってないことも加筆しちゃいましたw結構言いたい放題な状態で掲載される模様ですが、いつ掲載されるのかわかりませんので掲載されたら読んでみてください。(12月のどこかで4話連続で掲載されるそうです)あと先日告知した「狼旅団懺悔の部屋」ですが、それと同時に「そういや前はこれと別に狼旅団の王様の耳はロバの耳って企画やってなかったっけ?」というクレームが飛んできました。覚えてないのですがあれってクリスマスのイベントだった気もしますので来週あたりにそのネタを募集してセミナー当日の夜か日曜のクリスマスイブの夜にアップします。言うことでこのネタも読者参加企画ですので来週までに各自、予定稿を仕上げておいてください。ちなみに去年のやつはこれです。TOP物件トラブルあれこれ。明日は久しぶりにジューダスプリーストでヘドバンかましますwこんにちは。最近、ウチの物件でトラブルが頻発していて頭を悩ませています。→一部屋だけ月1500円くらいの水道代が倍の3000円の請求が来るので住人がおかしいと言い出しメーター見たら微妙に漏水してるのがわかる。◆例の元新築レジ1エントランスのタイル→象が踏んでも割れないはずだったタイルに何を落としたのかわかりませんが派手に破損。犯行現場を確認しようと防犯カメラで再生するもまさかの録画ボタンのセット忘れ。(1年弱は録画されてない模様w)現場を見て推測しましたが象がエルボードロップしたとしか思えない壊れっぷり(えぇ、、動物園から逃げ出したインド象の犯行だとしか思えないので犯人捜しは諦めましたw)なので泣き寝入り・・・費用8万(たぶん保険w)2猫のウ〇チ・・・。→ワタクシの家だけでなくこっちのレジでも最近野良猫のウ〇チ被害が頻発。こっちの猫の方が若干アタマが良いようで、猫除けのミントの香りも猫除けの高周波発生器もまったく効かずww仕方がないので最終兵器のオオカミのオシッコスプレーを撒いてみたら近隣住民から「物凄い異臭がする」とちょっとした異臭騒ぎになる。(散歩帰りの犬ですら怖がって敷地に入らないようになるw)・・・現在も猫との闘争継続中。今まで特にトラブルらしいトラブルが無かっただけにこれだけ頻発するといろいろ対策をしないといけないのですが、今まで楽させていただいた分、誠心誠意対応させていただきます。(えぇ、、そろそろ経年劣化も始まるでしょうから苦労するのはきっとここからでしょうw)さて、トラブルと言えば先日、ウチの団員から聞いたこともないトラブルの話を聞いたので共有する意味でブログネタにさせていただきます。この話、、要するにガス漏れ騒ぎだったのですが、詳しく説明すると、、1都内のとある築古アパートにてここ一週間くらい時々だけどガスの漏れてる匂いがする2管理会社が確認に行くと微妙にガス臭いので東京ガスに連絡3東ガスがガス漏れ分析器を駆使して調査するもガス漏れは確認出来ず4それでも2~3日するとガス臭くなる5管理会社が確認にいくと・・・以下ループ築古物件なので住んでる人も建物がガス臭いとなると不安でいっぱいなようで口々に「なんとかしろ」とおっしゃってるそうなのですがどこをどう探してもガス漏れ箇所がわからず(ってか決まってガス会社が来る頃にはガス漏れ臭が止まってるらしいんです)こういう時は決まって「様子を見ましょう」ってなっちゃいます。昨日になって「今日のは結構凄い」ってレベルのガス漏れ臭がしてたそうでさすがに東京ガスも赤色灯を点灯させて現地入り。例によってガス漏れ検知器をぶら下げて建物の周囲を調査したそうなのですがやっぱりガス漏れは発見できず、、。それでも昨日はそのガスの匂いが消えてないってことでガス屋さん、、さらに周囲を探索したそうなのですが、そこで新事実がわかりました。実は本物件には公園が隣接していてそこにこんなのが自生してたんです。えぇ、、よく神棚に飾るサカキ(榊)でございます。「あー、、この時期、、よくあるんですよねー」とガス会社さんが言ってたそうなのですが、なんでもこのサカキの花がパカっと開くとガスに似た匂いを発するそうで今の時期で昨日みたいにちょっと気温が高い時になるとこのガスに似た匂いがしてガス漏れと勘違いされるらしいんです。こんな花が咲きで、最後はこんな実がつきますが、、えぇ、、この花の状態の時に強烈に匂うんですwwww(しかし、、よくもまぁ、、こんな臭いで虫に受粉させようとするんでしょうねwww)そう聞いてネットで調べたら、、確かにこの話、結構有名な話なようで記事がたくさん載っていました。(他にも似た匂いを発する花もあるそうですが、、あとは個々でお調べください)と言うことでこのブログ読んでる大家さんに於かれましてはガス漏れと聞いたとき、一瞬でもこの可能性を頭に置いておけば2週間に渡り巨額なガス管交換作業費の見積もりでビビらずに済むかもしれませんので覚えておいてください。(えぇ、、ガス漏れの匂いがする花が存在するってのを知ってるだけで結構マメ知識ですよww)さて、最後になりますが、先日のセミナー募集の件。いつものように申し込み多数で抽選となり、予定だった120席じゃ全然足りなくなり急遽席を160席まで増やしましたがそれでもキャンセル待ちが200人弱います。そんな状況ですので申し込み締め切り後に「キャンセル待ちはありませんか?」とメールをいただいても全く対応で出来ないことをなにとぞご了承ください。(18時ジャストに申し込みいただいた方でも抽選から漏れた人がいるんです、、)あと、来年はブログ書かない分、セミナーや例の狼カフェを出来るだけたくさん開催する予定ですのでご参加いただけると幸いです。