その頃には大阪の業者の元には20通と越える買付がピーピーガーガーとFAXされていた模様。価格は売り出し価格を遥かに超えた金額になっているのとこと。激しい争奪戦が始まってましたw。レインズに売り出し価格出したら普通は買い上げさせないというのが紳士協定であったような記憶があるのですが・・気のせいだったかな。聞けば夕方の時点で約300万位買い上げた買付が届いているようです。(なんかもう全然違う話になってますやん。)レインズ物件なのに入札状態になって来たので買主さんに状況を説明してこの時点で買付を止めました。買い上げてまで買う物件じゃないですよ。一晩明けて先ほど大阪の業者に「結局いくらで決まったんですか」と電話で聞いたら「2380万円になりました」とのこと。え?なんですか?それ。えーと・・・2380万なら要らないや。ぬか喜びさせるにも程があります。今度からきちんと現調して価格を出して欲しいものです。今回の話が面白かったらぽちっとお願いします。TOP空室が一気に埋まりましたワタクシのお客さんの収益マンションのお話です。春先の震災直後にも関わらず果敢に購入していただいた物件。前オーナー所有時はほぼ満室運営だったのですが新オーナーに所有権が移った瞬間、なぜか退去ラッシュになりましたw。震災の影響かどうかわかりませんが退去者のほとんどは実家に帰ってしまいました。狙いすましたかの様に揃いも揃って4月に入ってからの一斉退去。募集の旬を逃した時期の退去なので新オーナーもきっと青ざめたことでしょう。・・・仲介としては全く悪気はないのですがやはりこの局面、多少責任を感じます。新オーナーからは「こういうのはじめからわかってて売ったんじゃないの?」何かある度にチクチク文句を言われていました。(ナマズじゃないんだからこんなことまでわかるわけないでしょww)それまで新オーナーが賃貸をお任せしている仲介会社の営業マンからは「家賃が近隣より高いから下げろー下げろー」と言われ続け新オーナーもかなり弱気になってたところでしたのでまぁしてやったりです。ワタクシの株も上がることでしょう。ま、言われてみれば確かに3点ユニット20m2以下のワンルームですから昨今の賃貸事情からするとかなり苦戦するタイプのお部屋。築年数はそれほど古くはないのですが、マンションの見た目もいかにもS造っぽい造りで部屋の作りも少々チープ。リノベしてから賃貸という方向性も考えて貰いましたが新オーナーはわざわざ費用掛けてまでのリノベには消極的でした。(費用の回収を考えると躊躇するのは当然といっちゃ当然です)ちなみに賃料下げろというのは大体地場の不動産屋。彼らは近隣の相場を良く知っていますから案内する優先順位からするとどうしても同じような部屋ならうちのような部屋は後回しにしてしまうでしょう。これではいつまでも埋まらないだろうと先週、急遽知り合いの業者に客付けをお願いすることにしました。入居者がなかなか決まらない時には何らかの原因があります。いうときはそれが何かと言うことを的確に探る必要があります。ワタクシは業者の案内手法に問題があるのではないかと考え全く違うエリアの業者さんに客付けを依頼しました。経堂という物件の場所からすると通勤・通学は近所ではなく新宿か渋谷ではないかと考え新宿は西口の業者、渋谷は渋谷警察署側の業者に依頼。渋谷は道玄坂・宇田川町あたりの客と渋谷警察署側の客では客層が全く違うのでチープなワンルームの募集は警察側の業者さんが得意です。新宿はオフィスが圧倒的に西口側なのでこちらの業者さんの方が得意です。新宿東口の業者さんは伝統的に飲み屋系のおねえちゃんを案内で連れて来る傾向があるのでパスw。どんな居住者が入るかイメージすればそんな人種がどこを歩いているか考えるだけです。これは地場の業者さんがなかなか客付けしてくれない時によく使う手法。新宿・渋谷あたりの路面店舗の客は飛び込みで来ることが多いのでネット掲載させずに「掘り出し物です」と車に乗せて連れてきてしまえば成約率は地場の仲介の案内より格段に上がります。新宿とか渋谷の路面店に飛び込んでくるようなお客さんですから自分の知ってる場所でしか探しません。なじみの無い地名でそこそこ安いとなればこちらの物件になびくのは至極当然。100戸の部屋を埋めるなら通用しませんが3つ4つの部屋を埋めるなら造作もありません。知り合いの業者なので「決めブツ」になるように案内してよと頼めばそれなりに動いてくれますから今回はあれほど厳しいと言われた部屋を今回の3連休で5組案内して一気に4部屋中3部屋を決めてくれました。(この業者は経堂を決めブツにする際、中野坂上とか初台あたりのちょっと家賃が高く部屋がチープな部屋を先に案内して経堂まで連れて行きます。客には自動的に経堂の物件が一番良く見えるように案内するのでうちの物件を決めブツにという手法を使います)結局、仲介も手数料を取ってなんぼの世界ですから彼らが効率よく稼げるように考えるのも大家の勤め。決まらないからといってあちこちの業者にばら撒くと仲介も他決を恐れて「決めブツ」として案内してくれません。仲介さんはそんなものです。全てが全てこれでうまくいくとは限りませんがなかなか決まらない時にこんなことも考えるといいのではと思います。今回の話が面白かったらぽちっとお願いします。TOP3連休あまりエンドさんのお客を持たないワタクシは基本的に土日祭日はお休みです。エンドのお客さんの案内でもあれば仕事するのですがうちのお客さんは平日の案内が多いし、業者さんも休みなので電話も鳴りません。そんな訳で今回も3連休。いえ休んでばかりはいられません。休んでいるとなんだか置いてけぼりになっているようで「何か少しでも仕事しないと」という焦りを感じてしまいますw。いうことで家の用事が無い時はこういう休みを利用して普段見にいけない遠くの物件を見に行ったり、プレゼン用の資料作ったりなんだかんだPCの前に張り付いています。昨日は業者さんから送られてきた三ノ輪の物件をひとり見に行きました。建物の用途を調べる為の登記簿をあげていないのでどうかわかりませんが築年数が新しいのでちょっと興味がありました。平成10年築RC造のレジで利回り10%。台東区と言うロケーションを考えるとありえない利回りではないのですが気になるのは「今現在、業者持ちにもかかわらず利回りが見かけとはいえ10%ある」ところ。1階に店舗の用途になっているのがこの物件のポイントですね。これが見かけの利回りを上げている原因かと。実際に見に行きましたが現在は空室でした。シャッターが下りていたのでわかりませんがなんとなく美容室が入っていた雰囲気がありました。このロケーションで美容室はダメでしょう。この物件、本来の利回りは8%前後で計算すべきだったのでしょうが店舗の家賃のマジックを使っているようです。建築図面がまだ来てないのでわかりませんが1階を本来駐車場にすべきところ店舗にしているかもしれません。台東区は意外と駐車場付置義務がうるさい区ですから。この物件に手を出すなら1階をどうにか別の用途で考えないと苦労しそうです。言っても築年数を考えれば利回り目線8%、ネット7%くらいのお客さんならぱっと買いそうな物件です。見た目の作り方が上手いし購入後10年経っても買った値段で売れそうに見えるからです。手金5000万円くらいあれば買って7年インカム取って手放すくらいの計画で行けば損はしなさそうな投資になるように見えます。商業地でも路線価激安な台東区。手金5000万円出せる勇気があるかないか問われそうな物件です。今回の話が面白かったらぽちっとお願いします。先日も物件調査まで行きながらこりゃダメだと帰ってきた物件がありましたが今回もそんな物件のお話。知り合いの業者さんが「これ、いい物件でしょう。お客からとっとと買付貰ってきてください。」と送られてきたものですが・・。現況利回り:12%大規模修繕済み近いうちに健美家に載りそうな物件ですがまさに利回りでつい見に行ってしまう物件の典型。銀行積算で1億程度つきそうで融資は問題なさそうですがこういうのダメなんです。資料を見ると一階が歯医者さん。歯医者さん自体は問題なく仮に空室になっても学習塾などの入居が望めそうな気もしますがここの部分の賃料が40万円/月。年間賃料1300万円のうち4割近くがこの部分の家賃。いわゆる「下駄履き物件」と呼ばれるタイプ。これはちょっと危険です。仲介さんは恐らく「この歯医者さんは評判で退去することはありません」とか「万が一空室になっても学習塾などに最適ですからすぐ埋まります」とか言いそうですが今どき歯医者さんなんて銀行でも「プロパー融資しませんよ、舐めてんですか」と言われますw。夜逃げでもされたら医療機関の原状回復はすごい費用がかかります。昔と違い歯医者さんは必ずしもお金持ちと言われる業種ではなくなりました。(そういや今どきは弁護士さんも人によってはそんな業種のようです。ちなみに不動産業はもっとひどいことになってますがww)一階部分から住居とか小さい事務所なら面白そうなので修繕の状況を見てお客さんに話すのですが。あと「大規模修繕済み」と書いてありますがこれは想像するにすでに業者が買って再販するよという意味でしょう。なるとこの物件は一体いくらで買ったのでしょうか。売った人の動機も気になります。写真が添付されていたので見ると今、現地の物件は足場が組まれています。なると屋上や外壁などの防水工事や塗装工事などは当然やっているはずなので1000万規模の予算で施工しているはず。なると買い取り業者さんはこの物件をいくらで買ったのでしょうか?販売経費も考えると最低8000万円程度で購入しているはず。・・・絶対何かあります。建築図面を見ると3点UBの見た目15m2のワンルーム。綾瀬徒歩6分で60000円で満室になってしまう家賃設定となると入居者の属性は・・ズバリ生活保護者でしょう。レントロールの賃貸者がネットでも出てこないようなNPO法人だったりすれば恐らく最近流行の「生活保護者の囲い込みビジネス」の舞台でしょう。レントロールには入居者属性は「個人」としか書かれていませんがとても怪しいです。実はサブリースなんじゃなかと疑います。ちなみに生活保護者の賃貸は役所から支給される生活保護費がどんな形で大家に振り込まれるかでガラリと変わります。生活保護者は身寄りがいないことが多いので一度病死などが起きるととても面倒です。家賃の取りっぱぐれの可能性は低いのですが(家賃は絶対に払わないと生活保護そのものがストップされるのでまず家賃だけは払うというのがこの世界の掟)なにか病気を持っているケースが多いので孤独死という恐怖はこの物件を所有する限りずっと付きまといます。したら今の時点でいわゆる告知事項になるような事があるのかも知れません。あと綾瀬というロケーション。綾瀬自体は千代田線も通っていてアクセスも悪くは無いのですが近隣を注意深く調査した方がいいエリアのひとつです。詳しく書くと叩かれそうなので止めますが綾瀬の駅は徒歩5分過ぎからそういうエリアです。これからこの物件を見に行くか行かないかはレントロールの個人がどんな属性の人かで決めようかと思ってます。あとは告知事項の有無と修繕の内容次第。業者は利益を上げてなんぼですから大規模修繕なんて書かれていると内容を疑ってしまいます。縦壁の配管などの防水のシールが切れた瞬間、そこから雨水は浸入します。普通の雨の時はわかりませんが横殴りの雨の時に判明するので始末が悪い。木造とかRCとはこの辺が違います。そんな訳で今日はその返事を待ちたいと思います。今回の話が面白かったらぽちっとお願いします。