モーハワイTOPアロハプロパティーズアロハプロパティーズハワイの不動産会社です。こんにちは、代表取締役の美智子フレデリックです。お気軽にお問い合わせください。不動産全体を見て歩きながら、1つ1つ出来る範囲の提案をします。最近は売る前に準備万端整えて、きれいに改装して売りに出すケースが多いですが、こうすると大抵は良い値段で早く売れます。家全体、全てが古い場合、家全部を直すのには大変な費用が掛かりますので、そのままで、気になる所を直して売り、ます。ある家は全部古いのですがとても良く維持していて、とても良いコンデションです、どこも修理の必要はありません、このままで十分快適に生活ができます。家の中の余分な物を処分して、プロフェショナルクリーニングをして売る前の準備をしましたら、思った通り、オファーが殺到して、売値より高く売れました。普通の場合は、全体的にはまあまあだけど、ここを直したら家全体が良く見えるのに、と言う場合があります。台所が古いな、バスルームが古いな、この部分は一番気になります、そして一番費用の掛かる所なので、不動産価値が上がります。簡単に出来る、カーペットや床を替えたり、ペンキを塗るだけで、大分不動産の雰囲気が変わります。清潔であることが大切です。言え、いつもマーケットが付いて来ますから、どんなに魅力的な不動産で、お値段も良心的に付けても、マーケットの変わり目になると、どんなに準備しても思ったより時間が掛かる様になります。早く売るために改装したのに、改装したからと、価値以上に売値を上げてしまう人がいますが、これではその意味がありません。売る時の改装は、余り自分の趣味を入れない事です。このブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。私が不動産を売るお手伝いをする時には、必ず以下の様な、現在の経済状態をお聞きします。これは興味本意で聞いている訳ではありません。売主の現在おかれている立場によって、売却も急を要しますから、売りに出す価格もその分考慮して付けなければなりません。ローンは期限内に毎月支払っているか?もし支払いが遅れている場合は、どの位の期間支払いをしていないのか?銀行から通知が来ていないか?管理費は支払っているか?固定資産税は支払っているか?またその他の問題もし以上の問題がある場合は、話し難いかもしれませんが、全てを話して頂きたいと思います。どの位急を要するのか売る側の私達は把握しておかなければなりません。その状況により、私たちの心構えと準備の仕方も全く異なります。バイヤーの気が変わるような事実がある場合は、最初にお話しして下さい。隠していて、売却後にバイヤーが知ったら、大変な事になります。最初から話して、納得して購入していただく事です。このブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。コメントは受け付けていません。高級コンドハワイで不動産/不動産を売る時は不動産の準備そして心の準備です持ち主のいない空き家の場合は、ここで長い間生活している人とは異なります。必要な物、要らない物を区分けして、要らない物は処分して、必要な物は運送屋さんに梱包して送る準備をしてもらいます。その後は、掃除、ペンキ、修理、必要に応じて手を加えます。庭も整備された状態にしておきます。周期的に来るヤードマンには特に念入りに庭の整備をしてもらいます。今度は持ち主が長い間住んでいる家は、長い間に物が増えているので、これを処分するのが大変です。同じ様に必要の無い物は処分する、売却後移る場所の広さに合わせて、思い切っての処分が必要となる事もあります。要らない物が出た後、必要な修理箇所は修理します。修理は簡単に出来ますが、それをしないと、小さな箇所でも、後でバイヤーに指摘されます。長い間家のペンキを塗っていない場合、家全体を見まわして汚れている、と思ったらペンキを塗ると家全体が明るくなります。今まで、強烈な色を楽しんでいた方は、一般的なしろっぽい色にすると、部屋が広く、明るく見えます、そして誰にでも受け入れてもらえます。家の場合は、ペンキが必要かも知れません。家全体を外から見て、どう思うかです。あー随分家が汚れて見える、色が剥げてる、あせて見える、と感じたら家のペンキを塗る時期です。家のペンキは結構費用が掛かりますが、終了した後を見て下さい、家が蘇ります。以上、小さくても大きくてもそれなりの準備をして、いつもきちっと清潔な、片付いた状態で、いつでも見せられる状態にここしばらくして頂きます。大変ですが、いかに商品を良く見せて、沢山のバイヤーを魅了するかで、入ってくる売却価格も変わります。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。高級コンドハワイ不動産/ローンが必要な人は、ローンの準備そして物件探しの順です好きな物件が見つかって、さあオファーを入れようとなった時に、ローンを組みます、となりますと前準備をしていないので、本人の購入能力を保証するものが何もありませんから、オファーを入れても購入できるチャンスはありません。アメリカ人も外国人もローンを組む人は、物件を見る前にローンの準備をします。アメリカ在住の人の税金申告書類やクレジットの良し悪しは、英文ですからすぐに銀行も調査が出来ます。日本人の場合は、アメリカの’銀行から見たら、全く未知で、何も見えません、また全てが日本語ですので、事前に十分な準備時間が必要です。貸す側の銀行は決して手を抜きませんから、アメリカ人以上にしっかりした書類が必要です。全ての書類は翻訳が必要です。言う事で、十分前に書類を用意しなければなりません。この書類を銀行に出してから、銀行が出してくれる、書類を審査した限りでは、これだけの融資額が取れるでしょう、という前時承諾書類が必要です。この書類の準備が出来たら、さあ良い物件探しをしましょう。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。みんなパスすると、後は決済の準備です。15日前くらいにはシロアリ検査をします。次は引っ越し準備です。コンドにお住まいの方はマネージャに連絡してエレベーターを確保しましょう。これが大変です、運送屋さんは梱包はしてくれますが、後で自分に分かる様にしておかないと、新しい所に越してから、分からなくなってしまいます。引っ越しは若くても大変エネルギーを消耗しますから、体力維持が重要ですよ。引っ越しが終了したら、引き渡す前に掃除です。自分でしたら大変ですが、完璧にはプロをお勧めします。売る家はめでたく完了しましたが、新しい家に引っ越してからがまた大変です。仕事をしている人は少しずつ箱を開けて行くべき所に置いていきますが、これは自分しかできない物です。私は未だに開けていない箱があります。本当に大きな仕事ですので、前以て必要の無い物を処分しておいて、物を少なくしておくと、引っ越しがずっと楽かもしれません。州外にいらっしゃるお客様の場合は、私が引っ越しの手配したり、運送屋さんに立ち会ったり、その後のクリーニングを依頼して、不動産を手渡す状態にするお手伝いをする事もあります。引っ越しの後は皆疲れ切っていますが、家は片付かなくても、新しい大好きな不動産に住めて皆さんとても嬉しそうです。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。不動産が長い間売れない理由は幾つかあります、コンデションが悪い、立地が悪い、間取りが悪い、テナントがいてなかなか見せられない、、そして大きな原因は高すぎるある売主は、これと言う不動産業者を知らないので、物件を売りに出す前に、何人かの不動産業者と面接をします。その際にどの不動産業者を選ぶかの大きな決めてとなるのが、不動産業者の提示する売り価格です。私が、そんな価格では売れませんよ、と比較を出して説明しても、人間て高い方に行くものです、それは高ければお金がもっと入って来ます物ね。値段が高過ぎますから売れません、人間て最初に高い価格を提示されますと、その価格が基準になりますから、なかなか値段を落とせません。1,2年経ってやっと売れた価格は私達の提示した価格以下でした、オーバープライスの不動産に良くあることです。コンドだったら空き家にしていたその間の管理費もバカになりませんよ。これは売れたから良いですが、ある売主は経済面で苦しいにも関わらず、オーバープライスで売れず、その内競売やオークションになってしまいます。そんなに安くなった感覚がありません。結局は不動産を失ってしまいます。どんなにマーケットが良くても、それぞれの不動産には市場価格と言う物があります。ある不動産は大きなコマーシャルの物件でした、売主は経済面でとても苦しい状態と言う事でしたが、価格が高すぎます。私のお客様は適切価格に色を付けて、とても良い価格でオファーを入れました。売主は低すぎるとこんな条件の良いオファーを受け入れませんでした。それから半年位すると、その不動産は競売になり売主が主張した価格の半分くらいで落とされました。テナントが居て、バイヤーの見たい時に見せられない物件は、コンデションが良くても売りにくいです。こんな良い物件がまだ残ってたの?!と言う時があります。何で価格も内容もこんな素晴らしいのに適切な買手が付かないのだろう?と言う物件に巡り会います。私のお客様に買って欲しいと思います。結果的には売れるのですが、高い物件は丁度その様な物件を探している人が居るかです。高くなればなるほど、買える人も少なくなります。1つだけ言える事は、どんなに問題のある不動産でも、お値段次第で必ず売れると言う事です。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。高級コンドハワイ不動産/売る時、専任契約は一社のみです先日ハワイに物件を所有している方からの質問で、不動産売却をするにあたり複数の会社に依頼したいとの事です。ハワイでは考えられない事ですので、一瞬ビックリしましたが、そう言えば、日本の不動産サイトをブラウジングしていると、1つの不動産を何社もが扱っているのを見て、あれでは各社サイトに情報を載せているだけで、真剣には売り物件をプロモート出来ないなと感じていました。これは日本の不動産とハワイの不動産システムの違いです。ハワイの場合は、各会社に売却専任契約が入ると、直ぐに、ハワイ不動産協会の共同媒介方式にインフォメーションをインプットします。この方式により、物件のインフォメーションは全ての不動産会社、エイジェント、そして世界中の隅々から見る事が出来るようになります。この共同媒介方式により、1社が売り主の不動産業者として売り主を代表して、売却の為に最善を尽くせます。バイヤーが居る不動産業者は、バイヤーのエイジェントとして手数料も売り主側から半分分けてもらえます。本当にたまにですが、2社が一緒に売り出しているのを見ますが、この場合は1社専任の様に全力を尽くすのは難しいのでしょう、手数料は通常の半分になります。この方法もベストとは言えないと思います。日本の不動産サイトを見ますと、あるマンションの売りがあり、他のサイトで同じマンションの他の部屋が売りに出ているのを見ますが、どちらが高いのか安いのか私には見当が付きません。ハワイでしたら、その建物で売りに出ている全ての物件、過去に売れた物件の情報が取れますから、比較をしながら物件選び、申し込み価格を決めることが出来ます。売り主が一体幾らで購入したのかも分かります。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。高級コンドハワイ不動産/決済前の不動産の準備は物件により全く異なります決済の前には、それぞれの不動産は、新しいオーナーに手渡す為の準備をします。掃除が一番大きな物です。持ち主が居住している家を引き渡す時は、家の中の物を全て出して、隅々まで掃除をして、庭も最後のクリーニングをして、次の人が直ぐに家具を運び生活できる状態にして引き渡します。持ち主の居住しない別荘の場合は、たいてい家具付きで売る場合が多いです。この不動産に合わせた家具ですし、日本や州外まで家具を運送する人はいません。この場合は掃除を済ませてそのまま引き渡します。同じ別荘でも、買主がその家具を要らない場合は大変です。どんなに高い家具でも売る時には二束三文、それに買手を見つけるのも大変です。はは慈善団体に持って行ってもらいます。今度は家具が古くて、タダでも誰も欲しがらない様な場合は、慈善団体も持って行ってくれません。この場合は、業者を雇い捨ててもらいます。売るのには売れないけれど、捨てるのにはもったいない、では誰か欲しい人がいる?世の中にはきっとお皿やポットやテーブルやベッドが欲しいけれど買えない人がいるはずですが、捨てなければなりません。捨ててくれる人に聞くと、もったいないけれど、誰も欲しい人を知らないから、もったいないけれど仕方ない。運が良いと捨てる物を丁度必要な人が居て、捨てないで済む時はうれしいです。ある不動産はもう少しで決済になりますが、長い間賃貸していて、不動産には古い家具が一式あります。この家具は業者を呼んで処分しなければ、と思っていました。ダメもとで買い手の不動産屋さんにもし買手が家具を使うかどうか聞きましたら、すごく喜んで、タダだったら欲しいそうです、聞いてみる物だな、と思いました。使ってもらえて本当に良かったです。それぞれの不動産がきれいに掃除されて、電化製品等も稼働している事を確認して、次のバイヤーに手渡すのが最後の仕事です。決済日、エスクローから決済の電話が入ったら、カギを相手側に届けます。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。1以前にもお話ししたことがありますが、売買契約が成立しても買主は、買うのヤメタ!とキャンセルできる期間があります。売り主は、買主が契約不履行をしない限り、売るのヤメタ!と言う事は出来ません。不動産を売ると決めた時には、あやふやではなく、本当に売るという気持ちで市場に出して欲しいと思います。売り手側のエイジェントは、市場調査をして売り主と話し合いながら、売りに出す価格を設定します。売り主のエイジェントは出来る限り高く、良い条件で、購入能力のあるバイヤーに売るのが義務です。出来る限り高く良い条件で売るのには、居住している不動産の場合は、売り主の協力が必要です。整理整頓して良いコンデションを維持する事により、買主が良いオファーを入れてくれます。コンデションが悪いと、値段を少し控えめに付けても、修理代の費用を計算されてしまいますので、どうしても低めのオファーになってしまいます。誰でも高く売りたいですが、その時の市場価格があります。市場が活発で、在庫が少ない時だったら、少し高く付けても問題はありませんが、市場が悪い時は、価格を良く考えて付けないと、長い間市場に売りに出ている事になります。別荘や投資物件の場合は、売り主が地元に居ない場合も多いですので、私が売り主にに代わり、売りに出す前のクリーニング等の不動産の準備のお手伝いをする事も多いです。きれいな写真はバイヤーがコンピューターで見みて、どの物件を見るか決めますので、とても大切な事です。きれいなオーシャンビューのある物件は、青いオーシャンビューがセールスポイントです。私が写真の予約をした日は曇りで、海の青色が出ませんでした。仕方ないので、また予約をし直しましましたが、運が良い事に、その前に買い手がついた事もあります。ある写真はとてもきれいな青い海が撮れていました、エイジェントの話では、お天気が悪く3回も写真を撮り直した、と言っていました。私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。高級コンドハワイ不動産/売る準備はそれぞれ、でも絶対した方が良いお勧めは?夏は不動産を売るのには一番良い季節です。私達の言う夏は、学校が夏休みになる6月からです。この夏の時期は移動が多いです、本土、日本や他の外国からハワイに移ってくる人、出ていく人、またハワイの島の中でも移動が活発になり、不動産の売買も賃貸も動きやすくなります。不動産を売却するにあたり、何をしなければいけないのかは、それぞれの不動産でも異なりますし、また皆予算もあります。ある不動産は、床を新しくして、ペンキを塗ります。ある不動産は内容はとてもきれいですから、これと言って、手を入れる物はありません。ある不動産は、生活品が家の中に沢山溜まっていますから、これを片付けて部屋全体をスッキリする必要があります。それから新しくペンキを塗ります。ある不動産は、自分たちが生活していて、気になるお風呂場と台所の改装をしています。そこに毎日居住していると余り感じませんが、買主の目で自分の不動産全体を見つめ直すと良いと思います。すると、私がバイヤーだったら、ここが気になるかも、、と感じるはずです。どの不動産も、最後の仕上げは、プロのクリーニングをお勧めします。私のお客様も、売却を考えている方達は、今現在、これから夏にかけて売りに出す準備に励んでいます。する事により、良い結果にも繋がります。ハワイの不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。808−387−7716ケイタイ私のブログを読まれましたら、是非クリックして下さい。ありがとうございます。不動産ほど安全で確実な投資はありません。この時期にみんなに不動産を購入して頂くために、易しく、分かり易く、不動産について解説します。808-951-5522(日本語専用の電話です。