残工事だった外構工事が終わっても「工事全部終わりました」と一向に連絡をよこさないウチの時のリノベ屋さんがどんなレベルの業者さんだったかを改めて思い知った次第であります。どこに引っ越したか知らなかったんですのwこんにちは。今月下旬から無事に稼働し始めた我々のシェアハウス。一気に全室埋まり満室になるかと思いきや、、最後の一部屋が埋まりません。この埋まらないお部屋、、1階リビングの真後ろにある部屋なのですが、リビングの後ろということはリビングからの騒音がうるさい上に(費用の関係上大した防音措置も施してねーしw)部屋からの出入りが丸見えという悪環境。こんな部屋に高い家賃を払ってまでこの部屋に率先して住みたいってやつも少ないでしょうからあまり強気な家賃設定でもありません。運営上のポリシーで以下の足かせのような条件が付いてます。こんな部屋だってのにこの3つの条件が付いてるもんですから日本人の男性が内見したいと申し込んで来ても管理者側では内見させることなくお断りしてるそうです。オーナー側からしたら「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」って言いたいところなのですが運営者側のポリシー(日本人と外国人比率50・50)はある意味「鉄の掟」。このバランスを崩すとシェア自体の運営方針が崩れちゃうので長い目で見れば従わざるを得ません。言え、赤井親分のシェアなんて親分がハワイに遊びに行ってる間に空いた3部屋が一気に埋まってるなんて話を聞くとやっぱり「そんな都合のいいやつなんて来るわけねーんだからとにかく埋めちゃえよw」と声を大にして叫びたくなります。一度は申し込みが入ったのでワタクシ、てっきり満室になったと思ってたんです。その後いつまで経っても満室の更新にならないので(HPで随時確認出来るんです)管理会社に電話すると、、たしかに一度は申し込みが入ったのは事実でその後、他の新規に完成したシェアの方が通学に便利(とか言ってますが実はそっちの方がちょっと豪華らしいですw)と言うことで振替えられちゃったそうです。「そうは言ってもこれから新学期ですから心配ないですよ」と管理会社さんは言いますが我々、やっぱり入居って「勢い」を見てます。思うに、賃貸募集って「勢い」みたいなのがあって埋まりそうだなって部屋はバンバン内見が入ってすぐ埋まるけど「なんかこの部屋は条件悪そうだな」って思う部屋は内見自体にも勢いがありません。この傾向ってずっと続くことが多いのでそんな「勢い」のない部屋は他の部屋とは違うサムシングを考えておかないと毎回客付で苦労するものです。大家業界ではそう言う部屋を事前に把握してる人が多く、対策として代表的な客付けアイテムである「クネクネライト」とか「クネクネミラー」、果てはIKEAで売ってる見た目北欧風なインテリアを並べてモデルルーム化して内見に備える人も多いですが(アクセントクロスなんてもの最近は当たり前のように使ってますよね?)シェアの部屋ってそもそも間取りが狭くてモノがあまりおけない関係で個室の見栄えってあまり良くは出来ません。(だからって高価な机や椅子、ベッドなんてやってたら初期費用段階で採算割れしちゃうしw)ウチで保有する都内某所のRCレジにも通称ハイジ部屋なる部屋がありますが、あの部屋も退去連絡があるたびに「さて、今度はどうやって埋めようかな?」と悩みますが、おそらく今回のシェアハウスも保有している限りこの部屋がダメ部屋として君臨することでしょう。なるとこのダメ部屋をどうやってうまく回すかが肝心です。家賃を下げてしまえば一気に解決なのですが長い目で見るとその効果もいつまで続くかわかりません。(安い家賃に慣れちゃうとそれが当たり前に家賃に見えちゃいますから)だからってこの部屋だけ内装を奢ってゴージャスな居室にするとその費用を回収するまで実質的に家賃は上がらないことになります。こんなに金掛けて回収するのに何年掛かるんだよ、、とwと言うことでここでお願いです。どなたか「予算10万でこのダメ部屋を復活させる方法」を迷えるワタクシにご伝授ください。(と、いつものように読者丸投げ企画ですwww)例えば「こんなグッズを置くと入居率アップしますよ」とか「安い防音の方法を知ってるから教えますよ」とかなんでも結構ですが30代以下の外国人女性がターゲットになるのでオトコが喜びそうなグッズとか言って妙な写真をコメ欄に載せたら容赦なくぶん殴りますのでそのつもりで(特に山田君、、君は何も考えなくてもいいからねw)。「をを!!!これは画期的な方法なんじゃんww」って方には「狼と行く!都内大盛りメシ食い倒れツアー」の参加権利を授与します。注:本ツアーはワタクシの奢りではとバスにて都内の大盛り店舗を渡り歩き炭水化物を大量摂取するツアーです。TOP金は無いけど上から目線。今日は訳ありで手短な更新なんですのwこんにちは。そんなわけで例のシェアハウスの立ち上げ作業を見学に行ってきました。我々のテーマは「丸投げ」ですwすなわち「物件買うところ以外の作業は一切手を汚さず」が目標なので工事にも立ち上げ時の家具の搬入も飾り付けもすべて外部に丸投げしてまったく労せずキャッシュフロー形成を目論んでます。今日あたりは来週から始まる入居ラッシュに備えて管理会社の人が家具を搬入したりしてるはずなのでそれの進行状態をチェックするという完全上から目線w。(なので今日の我々、、とても偉そうな態度ですw)で、現地に行くとすでに家具や電化製品の搬入も終わりベッドや机の組み立て作業の真っ最中でした。キッチンが狭いので3人掛けですwリビングはまだテーブルが届いてませんw意外にこのベッド丈夫そうです電化製品はパイルダーオン完了ですwそんな中、入居希望らしき方が管理会社さんに案内されて内見に来てました。我々、シェアの運営は初めてなので実際に内見風景を見るのも初めてでしたが管理会社の人は相当慣れているようでとても明るい態度でサクサク案内してなんとその場で申し込みを取ってましたww(ワタクシも賃貸の経験長いですけどこういう感じじゃ申し込み取れないっすw)今日から申し込み開始ですが、先行受付ですでに4人の申し込みが入ってるようなので(HPで申し込み状況が確認出来るんですw)申し込みは5人となりあと4人申し込みが入れば満室となります。日本人と外国人の入居比率が厳格に決められているので(運営上、日本人と外国人、半々の決まりなんです)現在日本人の比率が高いことを考えると外国人枠は大丈夫なのか・・・実は少々不安ではあります。それと完成間近になっていろいろ不具合箇所も出てきました。運営上のコンプライアンスが厳しいので今からでも「これを運営開始日までに改善してください」って要求が開始1週間前でも平気で飛んでくるので(追加の費用負担がある話でも普通に要求されますw)運営の作業では手を汚さない我々ですが財布の紐は手垢まみれになりそうです、、、。(お金足りなくなっちゃうかもしれませんw)と言うことで、今日はこれからその資金稼ぎに急きょ売買契約が入ったので出撃してきます。TOP例のシェアハウスの件。本日は例の三茶のシェアハウスの続報ですが先日写真を撮ってきました。二階居室ビフォーアフター2階廊下部分ビフォーアフター1階シャワー室(2基)ビフォーアフターと、完成した写真を載せて「わーキレイ」とか「素敵ですね」と言われたところで儲からなければ意味もありません。5,168,800円(壊れた箇所はほぼ保険適用なので費用に入れてm、、、ゲフンゲフン。)シェアハウスは各居室が狭い部屋でもそれなりに家賃が取れるので一戸建てとしてリノベして賃貸に出すよりは家賃が多く取れるだろうと思い、シェアハウスを企画したワタクシですが、一戸建てで貸すとしたら年間賃料で336万しか入って来ないことを考えると取っ払いの手残りで500万以上残るこの企画は非常に魅力的です。シェアをやるとなると普通の賃貸経営より管理が難しくこれをシェアド素人のワタクシがやったところでこんなパフォーマンスで長く続くわけもありません。(そのうち居住者同士の派閥のぶつかり合いやルール違反続出とかで崩壊する可能性大ですw)また、単にシェアハウスってだけだと地方からの「東京にあこがれて上京した若い人の受け皿的シェアハウス」に成りかねません。(ワタクシ、そういう短期貸し的簡易宿舎の経営はやりたくないんです)そんなわけで今回は立地などを考えて例のボーダ○ス○ウスさんに管理もろともブン投げる戦略にしました。管理費が賃料の30%とやたらボッタクリ価格にも見えなくも無いですがここに依頼すると普通にシェアの入居募集広告を出す賃料の20%アップ程度で募集してもなぜか埋まってしまうんです。(自社の専用サイトだけでの募集だそうです)またご存知の方も多いと思いますがこの会社、、入居審査が恐ろしいくらいに厳しいです。途中での居住チェックもあるらしく不良入居者が紛れ込んで来ても「話し合い」で半強制的に退去させることもあるらしくワタクシのようなめんどくさがりな丸投げ派にはこのうえなく使い勝手がいいです。言えワタクシ、疑り深いのでこんなバカ高賃料でホントに埋まるのかと思い、旅団で実際にこの会社にお任せしているシェアを持つ団員に片っ端聞いて回ったのですが、空室でも困ってるって話は聞いたことがありません。(なんか特別なノウハウがあるんでしょうけど書くとこの会社の広告になっちゃうのでやめときますw)当初、この物件を買うときに「手残りで300万くらい残ればヨッシャヨッシャww」と思ってたし、例の中央線某所のS造レジが先に情報として入って来てればこっちは絶対買ってなかっただけに手残りベースで500となると怪我の功名と言っても過言じゃないかもしれません。この企画、全部キャッシュでやってしまってる関係でレバレッジが全く効いてません。(当時は再建不だったので融資が付かなかったんです)再建築不可だった土地がいろいろあって再建築可になり4000万だった物件の価値が数千万は上がってるかもしれませんが少なくとも物件価格まで回収するには単純に8年掛かることを考えると(減価償却もあるでしょうけどそんなのアテにしてませんw)出口戦略で換金する時期をいつにするかを不動産マーケットを注視して常に考えておかないとタイミング次第ではむしろ損しちゃうかもしれません。この賃料がどこの時期まで通用するかもわかりませんので利回り的に考えるともうちょっと安く買ってないといけなかったのかもしれない気がするワタクシ。(瞬間的なノリで「これ買います」なんて言わなきゃよかったですw)とりあえず完成はしましたが前途は結構多難な匂いがプンプンします。(売るに売れないなんて局面になったら責任とって一家でここに引っ越しするかもしれませんw)と言うことでこのシェアの話。今後は実際の運用面での話をネタにしますのでご期待ください。