りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)いい物件を手にする方法~赤ずきんちゃん達に捧ぐw街中がゾンビだらけなんですのwこんにちは。昨日は男性版ぐるなびのネタを炸裂させてしまった関係で女性読者から総スカンを喰らってしまった感もあるワタクシ。(逆に男性読者からは「具体的な店名を明記しろ」!とお叱りも受けましたがw)そのお詫びと言うか、お口直しとして(だからそういう言い方やめろってww)本日は女性投資家向けに「女性投資家さんがどうやったらいい物件に出会えるか?」なんてことを極めて業者目線で書いてみます。(業者目線なので間違いも多いかと思いますがしばしご辛抱ください)実はこれあまりブログで書きたくなかったのですが、不動産投資の世界では女性投資家さん、、業者からはあまり好かれていません。(あ、ワタクシが言ってるんじゃなくて他の業者さんが言ってるんですよww)なぜかというと女性投資家さんって不動産物件を買うときは「投資家の顔」を見せるのですが、買ってからは「消費者の顔」を見せることが多いからなんです。(この話、同業者同士の飲み会でよく出る話題なので恐らく、そう思ってる業者さん多いんじゃないかと思います)不動産業者が三大「一番嫌うお客さん」と言えば1そもそも物件を買う能力が無い人(だって買えなきゃお客さんにもなりませんから)2重箱つつく系のクレームばっかりの人(特に中古物件買ってるのに傷があるとか難癖付けられても、、)3ホントのこと教えてくれない人(隠し事があとで相手にバレたときの梯子を外された感、、つらいです。)ではないかと思うのですが、買ってから「消費者の顔」に変貌するってのは2のパターンに含まれます。収益物件を扱う業者さんって基本的に物件の売買が終わると一応、「あー、、無事に引き渡しも終わったし、、今日は飲みににでも行こうかなー」って気になってます。そんな夜に「ちょっと、、この物件○○が○○だって聞いてないわよー!!!」と電話が掛かってきたりすることがあるのですがよくよく調べてみると言い回しこそ違いがあれど契約前にきちんと説明したことの行き違いで本来の性能とはあまり関係ない部分で「これはおかしい」ってクレームがつくことがあるんです。仲介からしたら「え?それって本物件売買に影響あります?」って思うのですがそんなことをストレートに言ってしまえば逆に怒鳴られることもしばしば。ワタクシ、不動産投資に性別って関係ないと思うのですがプレーヤー的にはまだ女性よりも男性投資家の方が圧倒的に多い現状を考えると未だにそういう偏見で見てしまう仲介さんも多いと思います。不動産投資家の男女比率は100:1。女性投資家1人が一度そういうことをやれば仲介からしたら男性投資家100人相当に見えてしまいます。(錯覚と言うのは恐ろしいものです)男女比が同じになればそういう風には思われないと思いますが、現状ではこんな誤解を受けやすい環境であるとまずはご認識下さい。言ってなんでも投資家目線だけで買いましょうとは思いません。(そっちの方が遥かに危険ですからw)ここは女性投資家としての特性を生かして物件を買っていただきたいんです。男性投資家が気が付かない点。あると思いますが強力なアドバンテージとして考えられるのは女性目線。賃貸の営業さんなどで女性の営業さんはファミリー物件などでの女性目線を駆使して一般女性が好みそうな部屋を熟知していることが多いです。キッチン周りなどの導線などを語らすと酒無しにごはん3杯いけちゃう仲介さんも多いのですが、相対的にこのような目線は居住用賃貸物件では最大の武器の一つになり得ますのでこのような目線があるのとないのでは収支で大きく影響が出ます。力仕事になるような話になるとチンプンカンプンになる人も多いです。女性に限らずこういうこと言われて後日クレーム言われると「こいつには次回絶対物件紹介しねーからww」って思う傾向が強いです。(「わかんねーなら買うなよ!!」って思ってる仲介さん多しです)と言うことでここで仲介さんを酔わす魔法のセリフを一つ挙げてみます。魔法のフレーズその1「あ、それなら買ったあとにどうにでもなるから大丈夫w(最後にニコって微笑むのが正しいフォームですw)」ワタクシの経験ですが、女性投資家さんにこのセリフ吐かれると「このお客さんにはもっといい物件紹介しちゃおうっと」って思います。(但し、ニコって微笑んでくれないと次はありませんw)要するに投資物件って(特に中古物件)って大なり小なりなにかしら問題があるもんなんです。これを買っておきながら新品と同じ性能を求めるって部分を垣間見せてしまうと「だからオンナは嫌なんだよ」って思われちゃうんです。(これ業者の飲み会でホント、よく出る話題です)どうしても「男女の力の関係」でこんな偏見で見られてるってのを意識していただけるとまずは第一関門クリアです。次に挙げるとすればお金勘定。1億の買い物しておきながら数千円の差額でギャンギャン言ってくるのは圧倒的に女性の方が多いです。仲介さんが最初からそういう数字を細かく伝えておかないのが悪いのですが、仲介さんってこういうことが起こると「なーんかこの人面倒くさそうだな。」と思うことが多いです。不動産投資ですので数千円どころか1円単位まで見て欲しいのですが(どんぶり勘定では不動産投資は儲かりませんw)不動産投資では当初の想定と違った数字が突然登場することがあります。(特に引き渡し時の清算などでよく起こります)この際にも「ある程度想定された誤差」と解釈して「あ、誰にでも間違いはあるから気にしてないです」って言ってくれると仲介さんからの好感度はさらにアップします。(ここでも「この人に次はもっといい物件出してあげようっと」と思うはずですw)と言うことでここでも魔法のフレーズ書きます。包容力がデカい方ほど次の物件がいい物件になる可能性が高くなるのでくれぐれも「最初の話と違うから私、知りません」と突っぱねて仲介さんに自腹を切らせちゃいけません。(但し、あまりに使えない仲介の場合は次もいい物件が出てくるわけもないので力いっぱい自腹を切らせてしまっても差し支えありませんw)このステップをクリアするとワタクシの感覚ですが出てくる物件の利回りが1%くらいは上昇すると思います。(但し、物件の難易度は多少上がっちゃうかもしれませんがw)さて、最後のステップです。要するに「交渉力」です。不動産物件は売りたい人は高く売りたいし、買い人は安く買いたいのが当たり前です。この時に買う側の人はいろいろ仲介さんと交渉して少しでも有利に進めようと考えるはずです。女性投資家さんで多いことで「自分の利益だけを究極的に追及しちゃって相手にはまったく譲る気配も無い」ってパターンの人が存在します。不動産投資は基本的に弱肉強食の世界ですからそう考えてしまうのは仕方のないことなんですがこれを続けてると結果的に次につながらないことが多いのも事実。(仲介さん、あまりに利己的過ぎると次回の取引をめちゃめちゃ警戒することが多いです)こういう時は全部強硬に突っぱねるのではなく3つに一つくらいは譲ってみると仲介さんも「あ、この人話がわかる人かもしれないなー」と思ったりしてくれます。(但し、どう考えてもあまりに不利な話は譲っちゃだめですよw)こういう駆け引き、、やってみると難しいのですがこれにも魔法のセリフが存在します。言うことで本日最後の魔法のセリフになります。(ここは少々さみしい顔で言うと吉ですw)」なんて女性に的を絞って仰々しく書いてみましたが、こういう駆け引きは男性よりも女性の方が本能的に長けているはずです。(やらしい意味ではなく男性と違い表情で表現できるって部分で考えると男性は足元にも及びませんからw)仲介に嫌われそうな部分は今日の話で多少はご理解いただけたと思いますがこの部分をちょっと隠すだけで仲介さんからは全然違う物件が出てくる可能性が高くなるはずです。「なんか狼にまた騙されちゃうんじゃねーのwww?(「また」ってなんだよww)」と思ってくれても構いませんので一度お試しいただけると幸いです。狼旅団には「赤ずきんちゃんクラブ」という女性組織がありますが(と言っても最近、表立っての活動はあまりしてませんがw)男性投資家以上に女性投資家の育成をより強力なものにしようと日夜画策しております。女性投資家同士で頻繁に飲み会などを開催しているようでワタクシのあずかり知らないところで投資家仲間の輪が日を増すごとにデカくなってるそうです。遥かに凌ぐスキルを持ってますのでワタクシのセミナーに参加されたあとの飲み会とかで声を掛けて見てください。今まで不動産投資で特有の「何とも言えない孤独感」から脱却できること請け合いですw。(但しダメ出しは容赦ないと聞いてもいます。TOPこれも仕事の一環なんですよ。♪ちょと待てちょと待てお兄さん、ハロウィンってなんですのー?wwこんにちは。先日お話しした巨大ターミナル駅の売地の件。し」で買い付け入れてみました。これだけ物件価格が安いので競合になる買い取り業者さんも少なからず存在する模様。(だからあれほど他に言うなって言ったじゃねーかよww)早速、相手の仲介さんからは「場合によっては買い上げて貰いますよ」と脅されてます。買い上げとなると収支が悪くなりますが今回の許容範囲は想定利回り8%。(駅徒歩6分なら8%でも我慢しますw)一種単価で90万まではついて行こうと固く決意していますが売値が上がると契約書上の売買価格が上がってしまうので収支計算を銀行に提出する際に、「ん?当初の見込みと違くないですか?これ?」と見込みの甘さを指摘され、手金の上積みや融資年数を厳しくされる恐れが出てきます。なるくらいなら売値を据え置いて貰って仲介の担当に裏でお小遣いあげたほうが我々にとっては有利になるんです。言うことで、仲介さんには「買い上げ」より「担当者ボーナス(通称:タンボ)」を厚くして売値自体が上がらないよう、今宵はこの仲介さんをうな鐡にご招待して袖の下作戦を展開する予定です。(それでもダメなら4軒隣のおっ○ぶ接待まで視野に入れておりますw)さて、ここで登場する「タンボ」ですが、物件の売り出し価格が安くて「こんな売値じゃ買い付けが殺到するだろうな・・」って時に売主仲介を強力にグリップさせる、言わば、我々業者にとっては最大の飛び道具の一つです。仲介さんにとっては仲介手数料の歩合よりも遥かに魅力あるフィーなので飲んだ席でこの話をチラつかせて乗って来ないやつはワタクシの経験上、まずいません。これも仲介さんとある程度信頼関係が無いと通用しません。この話は会社にバレるとシャレにならない事態になるからです。相手も「タンボ、受け取ったはいいけど後になって会社にバラされたら困るしなー」と考えますからこっちもある程度口が固いことを理解させてからでないと「いや、そういう金品のやり取りは会社で禁止されてますので」とキッパリ断られることもあります。どんなに固い奴でも所詮、オトコです。(なんか今日は女性読者に嫌われそうなネタになりそうです。業者間取引ではこの夜の接待攻勢の優劣でいい物件が手に入るか入らないかが決まると言っても過言ではございませんっ!!!(ってワタクシ、一体誰に向かって言ってるんでしょうか?)今回の取引。うまくまとまれば3億で仕込んだ物件が関数電卓を駆使した机上の空論で4億6000万なんてバカみたいな売値になり、それを都内近郊の相続税対策でお腹を空かせた個人投資家が共担を突っ込んでオーバーローンで掻っ攫っていくんじゃないかと妄想しています。(これが世に言う妄想利回りってやつですw)しかし差額は実に1億6000万。話半分でも差額は8000万もありますからワタクシが夜な夜な「男版のぐるなび(またの名を男版レインズとも言います)」のブックマークを開きせっせと開拓しているのも「仕事の一環」であるとご理解いただけるのではないかと思うわけですw。(だからワタクシ、金曜の夕方に一体、どこに向かって言ってるんでしょうか・・・?)しかしながら(今日は「しかし」が多いなw)あれです。いう接待攻勢も相手によっては全く無意味になることもあるんです。えぇ、、この政策、そういうお店に行き慣れてるやつだと「なんだよ、どんな店かと思って来てみればこんなシケた店に連れてきやがって」とよりハイグレードなサービスを提供しないといけないお店じゃないと効果がないこともあるんです。ワタクシ、ここ数年、仕入れでの業者間取引はあまりやってない関係でそういうお店がわかりません。思って日夜その手のレポートを読んでお店の雰囲気や店員さんの写真を見て「どこのお店に連れていけば最大限の効果があるのか?」を本業と同じレベルでチェック入れていますが、これもまた不動産物件と同じくらいのスピードで動いています。(ちょっと前にいた女の子はあっという間に他店に移ってるしw)不動産投資で「なかなかいい物件に出会いない」って方。してこういう戦略は一般の人では無理なんじゃないかと思ってませんか?仲介だって人の子です。いう熱意というか情熱って案外、プロでも素人でも同じように響くもんなんです。タンボ出すのがいいか悪いかは別として仲介さんがどうやってら喜んでくれるか?また、どうやったら自分の名前を覚えてくれるか?そんなところをちょっとだけ深く考えると見えてくるものがあるんじゃないかと思うワタクシです。えーっと、、なんでしょう。自分ではとてもいいことを書いてる気がしているのですが、今日のポチは恐ろしく少ないんじゃないかと心配の方が大きくなってきました。言うことでワタクシ、今晩一晩よーく反省して明日は逆に女性投資家のために「どうすればいい物件が手に入るか?」と書いてみようかと思います。ワニに食われる夢で目が覚めたんですのw(昨日書いたあぶないデカの影響か?ww)こんにちは。ここ半年くらい前からでしょうか。ワタクシの携帯に「非通知」の着信がたびたび入るようになりました。毎月25日に入るんです。今月も25日の深夜に非通知で着信があり、いつもは気が付かずに出れませんでしたが今回はちょうどそのタイミングで肉欲団LINEしてたので気が付いて取ろうとしたら、この非通知着信、、、ワンギリでした。ギリって電話番号を入れて架電してこっちがその電話に折り返したら架空請求、、、って流れだと思いますが「非通知」じゃ折り返し電話も出来ません。着信」でググってみると・・・やっぱりあちことでこれの被害報告が出てました。被害と言ってもこの電話、掛けた番号が生きてるか死んでるかを自動的に架電しているだけのようなので非通知着信を拒否設定しておけばOKです。ワタクシの場合、仕事上、この非通知着信を拒否できないので25日のワンギリは受け続けることになりますが原因がわかったのでこのまま放置プレイにしておきます。そんな電話番号が生きてるか死んでるかの確認電話。年末年始のもち代確保目的で金を借してくれそうなヤツを今のうちに確保しよう「しばらく電話してないけど繋がるかな?」って感じで掛けてきます。狼「あら、、久しぶりですねー、お元気ですか?」ブ「ホント、久しぶりだねー、どう?最近儲かってる?ww」この最初のあいさつの段階でワタクシがなんとなく「儲かっているか?or落ち目なのか?」をチェックされているのですがここで「えぇ、、最近は融資が緩いのでウハウハですよ」なんて言おうものなら「年末の借り入れ候補リスト※」として登録されてしまいます。(※年末のドタバタしているときに「もち代貸してくれない?」って金を無心される候補者リストですw)と言うことでワタクシ「いやー、、不動産ってホント、難しいですねぇ、、」と暗に「俺が儲かるくらいなら誰が不動産屋やっても儲かってるよ、バーカww」とその候補リストに載らないように注意します。そんな安否確認の電話が今週に入りすでに数本掛かってきてるワタクシ。(どうもワタクシ、そういう名簿に載ってるようですw)電話が来るたびに「ところで、電話してくるからにはなにかご用があってお電話していただいたんですか?」と聞くようにしています。彼らは異口同音にこう答えます。「いや、(特に用事があるんじゃなくって)急に声が聞きたくなっちゃってさー・・・」(用もないのに掛けてくるんじゃねーよww)だからと言ってこういう電話を「あ、ちょっと今忙しいので」とか「この後打ち合わせがあるので」とか言って電話を切っちゃいけません。えぇ、、そんなこと言おうものなら「この時期に忙しいってことは儲かってるに違いない」と勘違いされて名簿の空欄に蛍光マーカーで色付けされちゃいますからwww(ブローカーの前で「忙しい」なんて口走るとトイレに行ってる隙に喫茶店のレシートがワタクシの席にそっと置かれちゃうのと同じですw)と言うことでこういう電話が掛かってきたら相手が飽きて電話を切るまで付き合うことになります。ここで相手が飽きるように仕向けるコツですが1不動産って思ってるほどうまくいかない2やることなすことみんな裏目に出る3今月も給料の支払いが遅れてるなんてフレーズを会話に微妙に織り交ぜますw。冒頭の非通知電話で着信するかどうかだけで判断してくれればこっちもそんな長話に付き合わなくてもいいのでそうしてくれた方が話は早いです。TOPえ?ご存じない?www頂き物のトクホのお茶、、なんか効いてる気がするんですのwこんにちは。昨日、新戦力君に決済の準備業務とうちのレジの退去立ち合い(黙ってましたがこんな時期にまた退去発生ですw)を任せて外出したワタクシ。最近、めっきり書かなくなったブローカーネタ収集のため久しぶりに都内某所のホテルのラウンジに出撃と相成りました。(ブローカーネタファンの方、お待たせしましたwww)で、今回のミーティング(彼らは話の内容が井戸端会議であってもミーティングと呼称します)は以下の通り。1神田のホテル用地の地上げの件(やはり規模が小さくなってるみたいでロットは8億でしたw)2太陽光絡みの山林売買の件(買い取り価格が下がっても彼らには関係ありませんw)3中古パソコン海外輸出の件(ブラジルや南アの金鉱脈クラスのお笑いネタは影を潜めてます)4ロシアのパイプライン利権の件(白黒コピーでペラ3枚の話だったので瞬殺w)5保険の件(これは後程、書きます)ブローカー同士の話に割って入ってこんなに様々な案件を黙って聞いてるとちょっとした小芝居より面白いのですが、ワタクシは4のロシアのパイプラインのあたりで腹筋崩壊しました。(だってロシアンマフィアだのKGBだの油田だのってオマエはゴルゴ13かよって話ですからw)この井戸端会議の出席者はワタクシを含めて4人。あとは消化試合の様相になります。内容ですが2の太陽光話は、送電線の連携に問題がありここの連結の交渉が東電と出来れば即転売で買う人ありという「卵が先か鶏が先か的お話し」で10分で終了。(太陽光はまず連携が第一ですw)3の中古パソコン輸出の件は、すでに某商社が輸出用に芝浦の倉庫にコンテナ10個分の中古パソコンを確保済み(芝浦の倉庫と聞いて軽く「あぶない刑事」のワニ顔の方を思い出しました)なのですが何かの法律の問題で輸出が出来ないので「誰か税関のコネはないか?」と超法規的措置を期待した話でこれもお金になる匂いがしないので15分で終了。(でも15分の間にあちこちに電話掛けて「知り合いで税関にコネは無いか?」と聞いてたのでそういう間接的なコネはあるようです)4のロシアのパイプラインの件は、最近、ゴルゴ13の話よりも旅団系飲み会で盛り上がる「ウラジオストックに行くとなぜか日本人男性がモテる話」に終始してしまい話の要旨も覚えちゃいませんw(ってかペラ3枚の資料で利権ってなんだよwww)せっかく不動産系ブローカーネタを収集しにきたのにこれじゃほとんど手ぶらで帰らないといけないです。突っ込みどころ満載だったので詳細に書きます。この5の保険の話ですが、この話を持ってきた人は、さっきから必死にメモを取る推定60代前半の落合さん(仮称)。ワタクシの真横に座ってたので嫌々名刺を貰いましたが名刺の肩書には「保険コンサルタント」と書かれてたこの落合さん(仮称)。ブローカー名物の履いてるパンツが透けそうな夏用のスーツにノーネクタイ。胸元から見える白の肌着は何年愛用しているのか知りませんがすっかり黄ばんでいてワタクシがキャバクラのねーちゃんであれば「アフターはなにしでかすわからないので絶対お断り」ってタイプ。(しかし同伴出勤であれば話は別です)名刺には住所が入っていたのでそっとググってみるとそこには不動産会社で登録された同じ会社名。あなた同業者ですね?ww(こんなに食い潰した感のある出で立ちの業者さんは初めてです)しかし、さっきまで無口にメモを取っていた落合さん(仮称)。ここから怒涛の独演会を展開することになるとは思ってもみませんでした。落合さん(仮称)、そう言いながらワードで書かれたプレゼン資料を配り始めましたがその内容、、どう考えても先日でんじゃらす兄さんが連載してたネタじゃないですか?wwワタクシ、次の打ち合わせの時間もあり「そういう話だったら知ってるので帰りますよ」と言って席を立ちたかったのですが、この落合さん(仮称)。「いえいえ、、そんな話だったらわざわざこんなところで話しませんよ」と妙に自信たっぷりです。なんでも話によれば建物のどんな不具合でも敏腕の保険代理店が保険会社とネゴして驚異の100%の解決率と言うことなのですが、さっきから垣間見える黄ばんだTシャツを見るとワタクシ、落合さん(仮称)の言うことのオチがなんなのか、、気になります。(だってこの話ってでんじゃらす兄さn、、(以下略)落「ところで前の東日本大震災の時、都内でどのくらい建物の保険が下りたかご存知ですか?」このセリフ、、4年くらい前に某管理系不動産屋さんから耳にタコが出来るほど聞かされたセリフ。思いますけど地震保険の一部損の不正受給のネタじゃないですよね?そしたら落合さん(仮称)「不正受給じゃないですよ!!!!」と顔を真っ赤にして怒り出しました。(あ、やっぱりそれなんだww)落「もっと包括的に考えてください。火災や地震など災害以外にも保険ってのは万能に使えるんですよ。知ってます?」おそらく誰かから昨日か一昨日くらいに仕入れた情報なんでしょう。当たり前に話を下調べなく他人に話すということをやらかせばたちどころに信用なんて崩壊します。この年齢のブローカーの方に多いのですが「裏を取らずに他人にてめーの知識を自慢する」ってのはホントやめた方がいいと思います。その後も、家財保険で保証額を満額で得るスキームとか火災保険で確実に100%の保険を下すスキームなどの話が飛び出し、今まで失敗したことは100%無い(という知り合いを知っている)らしいのですがこれの加入者を連れてくると下りた保険金額の20%をキャッシュバックするという話になるや、一緒にいたブローカーさん達、にわかに顔色が変わりましたwww。ブローカーA「建物持ってて保険に入ってないやつなんかいないんだからそれって街中にお金が転がってるってことじゃねーかよwwww」ブローカーB「俺も知り合いのビル持ちがたくさんいるから好きなだけ紹介出来るぞwwww」もう一度言いますがこの年齢のブローカーの方に多いのですが「裏を取らずに他人にてめーの知識を自慢する」ってのはホントやめた方がいいと思います。(だってこんなの知らないビル持ちなんていないでしょ)ん?ちょっと待ってください。紹介者に保険金の20%をキャッシュバックするとおっしゃいましたが、その保険金が下りたお客さんは一体いくら払えばいいんでしょうか?そしたら落合さん(仮称)・・・・。「こういうのの成功報酬はなんでも一律40%って決まってるんですよ。なんかワタクシ、、こういうアフィリエイトみたいな話でどこだか忘れましたがに5000円払わされて2500円が紹介者にキャッシュバックされたセミナーに行ったことありますよ。(ラウドネスを軽くパクってますw)今日もギリギリの更新なんですのwこんにちは。昨日の「狼旅団○販大家さん」。皆さん、、キャッシュを相当貯めこんでるんですね?www(都内の新築ですので恐らく本物件でも10%程度の手出しかそれなりの共同担保を要求されるはずですから)で、このシリーズですが、うちが何らかの理由でその物件が買えない場合、「誰か買いませんか?」とマーケットに放流するのですが、あとで決まって「やっぱり無理してでも買っておけば良かった」ということが多いので、今回だけはまずワタクシのところでの融資の可否で放流するかどうか判断させていただきます。昨日のうちにざっくりと収支表を作ってみました。言ってもまだボリューム計算が終わっていませんから正確な数字もわかりません。いう時は過去に入れた似たような用途地域の計算シートを活用して適当にねつ造しますw(この手の収支計算表は100箇所くらい作ってるのでそれのうち、どれか似たようなのがひとつくらいあるもんなんですw)ただその際、注意して欲しいのですがいくらねつ造と言ってもあとから出す正確な収支計算書の数字を上回ってはいけません。(あくまでも最初の計算書なので控えめな数値にしてください)なんでかと言えば最初に出した収支表より後から出す収支が悪いと「こいつ、見込みが甘いなw」とか「これでいけるって上司に話しちゃったのになんであとからこんなクソみてーな収支計算持ってくるんだよ!」と睨まれます。昨今の銀行さん、、土地建物コミコミ融資で表面利回り8%程度の収支計算書すら見たこと無いはずですからわざわざ9%だの10%だの出しても信じて貰えませんw。(さっき銀行の担当からも「土地は自力で買うんですか?」って聞かれるくらいですからw)と言うことで、ワタクシも今回は8%くらいの利回りになるよう賃料設定しておきましたが、あれから家に帰って賃料の成約事例を見たら25m2の1Kでなんと坪15000円で成約していることを確認。(こういう成約事例は銀行を口説くときに最終兵器にもなるのでプリントアウトしておくこともお忘れなく)旅団公認建築士T氏にも聞きましたが部屋の間取り次第では夢の10%超えもあるかもよ、、とのこと。(こういう盛り上がりを見せる時って決まって物件を横取りされるワタクシなのでこれはあくまでも脳内利回りとさせていただきますw)次に間取りの検討です。ワンルーム条例のせいで今回のエリア、、一部屋50万というありえない税金が課されるのでワタクシの場合、戸数制限ギリギリの8戸を30m2以下の1Kに設定してあとは30m2超えの1LDKという布陣にして収支を組みます。(これで700万くらい浮きますw)以前の40m2ワンルームで不動産取得税を免除させる作戦に出てまんまと500万浮かせたことがあるワタクシ。今回も40m2シリーズ・・・とも考えましたが駅からも近いこともあり、そういう妙な戦略よりも部屋の個数を優先させる方がいいと考え、今回の1LDKは32m2~35m2くらいでいくつもりですが、個人的には1LDK表示が出来る最低限度の床面積である26m2(旅団T氏とA親分あたりがこの手法の魔術師と聞きかじりましたw)にも挑戦したいワタクシ。25m2という設定でライバル物件と家賃の値下げ合戦に巻き込まれないよう、27m2から28m2の1LDKを8戸、残りを32m2~35m2で収支表を完成させました。小さい部屋の賃料が坪15000円でいける間取りもある程度思いついたので(いつもの寝室、超狭設定ですw)あとはキッチンを以前打ちで採用したやつをぶち込み、追い炊き付きの1216を想定してここをこんな風にしたいと旅団公認建築士T氏に電話で依頼してあとは道路斜線以外、どこも日影に引っ掛からない真四角な建物のパースが上がってくるのを祈りつつボリュームが上がるのを待つだけという塩梅です。大体、ここまでの作業であれば昨日から今日の昼くらいまでで終わるので明日の決済業務は新戦力君にお任せして所要のため、しばし外出。ワタクシの緩んだ腹筋を鍛えることになるとはこの時点では全く思ってもいませんでしたwwwwと言うことで明日に続きますw。