今から筒香とロペスを取りたいのですがどうしたらいいんでしょうかねーw(支払いはナベツネがしますw)こんにちは。不動産の売買仲介を生業にすることウン十年。このウン十年でお付き合いした業者さんの数もハンパないワタクシですが、同じ業者さんと繰り返し取引するということは極めて稀で、特にブツ元系業者になってからはほぼ「この業者さんとは初めて取引」というケースばっかりです。(繰り返しの取引もせいぜい3回くらいやるとそれ以降のお付き合いが無くなってしまいます)なぜかと言うとウチの場合、売却時の売主様感情を鑑みてクソミソに高く売ろうとする感覚になるので妙な馴れ合いで近づいてくる業者さんより初めて取引する業者さんの方が馴れ合わずに強気な交渉が出来るって利点があるからです。(馴れ合った業者さんに「は?高いと思うなら買わなきゃいいだろw」ってなかなか言いにくいですw)ただ、こんな感じで毎回毎回「今回の取引が初めて」なんて業者さんばっかりと取引するのってのは少々危険です。言えば、初めての業者さんってのは取引実績が無いので言ってることをどこまで信用していいのかわからず信用して契約まで話が進んでも途中でハシゴを外される確率がそこそこ高いんです。それでも高く買って貰うにはこの初取引系業者さんの方が確率的にも高く売れるので我々、取引の交渉中も注意深く相手の言動に聞き耳を立てどこまで信用していいのかをいちいち確認しながらの取引になるのですが、この手法での成功率は50%、、ってとこです。なんて「とにかくウチが買う物件はいちいち文句も何も言わないから早く売れ」って場面でもまるでファンド会社にでも売るのかよってくらいの膨大な資料作成を要求されたりすることもあります。ま、それはそれで取引はきっちりやりたいんだと思って素直に従うのですが、困るのはこの先で、契約書類を作るたびにやり方が違う点です。物件の引き渡し条件とかで管理契約のフィーを日割りで清算しようとすると「ウチの会社の規則でそのフィーは売主が全額負担と決まってます」とか「家賃保証会社の契約はいったん破棄するのがウチの決まりなので一度解約して新規の契約でお願いします」なんてすべての負担が売主に行かないとダメみたいなことを言ってきたりします。ややこしいのが固定資産税の清算で、この固定資産税ってのは基本的に1月1日の所有者が支払うのがルールですから買主が売主にn/365日(nは引き渡し日で変動)で何日分負担と言う形で清算しますがこれにかかる消費税(えぇ、、固定資産税の清算という税金の清算でも売買代金の一部として処理されるので別途消費税が掛かるんです)の負担割合の場面で「土地は非課税だから建物分だけ消費税を乗せる派」と「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろ派」と「は?なんで税金の清算なのにそこに消費税なんか乗せるんだよ派」の3派が存在します。都税事務所なんかに問い合わせると大抵「いや、土地の固都税も建物も固都税も同じお金の受け渡しだからどっちにも消費税が掛かるだろw」と言われるのでそうしようとすると主張が違う相手仲介さんに烈火のごとく怒られ「こっちの言うとおりにしろ」となり最近では相手がどうしたいのか確認して言うがままに計算するようにしています。瑕疵担保などでも「どこまでが瑕疵担保?」で揉めることもあります。給水管などは瑕疵担保責任の対象ですが、給湯器から出る給湯管(お湯の配管)に関しては我々設備とみなして瑕疵担保責任外としています。「は?お湯も水の一部だろ?」と給湯管にまで瑕疵担保責任を追及してくる業者さん、、後を絶ちません。(どうでもいい話ですが、今までなんともなかった給湯管が売買した瞬間に破裂するのって「何かの呪いですか?」って思う時がありますw)前には弁護士さんまでが「瑕疵担保の範囲内」なんて言い出しちゃうので調子に乗った買主が裁判寸前まで行ったことがありつつも別の弁護士さんに「そりゃあんた設備だよww」と言われて事なきを得ましたがここでも未だに「給湯管は瑕疵担保派」と「給湯管は瑕疵担保外派」で意見が割れてるようです。あとは重説などで「当たり前のことまでいちいち重説に反映させるな派」と「書けることは全部重説に反映させろ派」なんてのもいるし、契約書などで「土地建物の案分は固都税の案分通りきっちりやる派」と「土地建物の案分はどんな按分であっても建物にガッツリ乗せろ派」なんてのもいます。(ま、後者は償却を考えてのことだからちょっと違うかもしれませんけどねw)不動産の取引って法令で決まってること以外は当事者同士で話し合って決めることが多いのですが仲介さんによってやり方が違うと仲介さんのセンスや考え方で違う結果にもなるって話なのですが、ウチの場合、売買契約の交渉が進んだあとで「後出しじゃんけん」とか言われたくないので買い付けが入った時点で売買条件として「ウチはこういう流派です」と宣言してあとで文句を一切言わせないようにしています。(おかげさまでこの宣言するとあとで揉めても「一番最初に言ってることだから一切聞きません」って返せますw)しかし、、しかしです。そんな宣言をしてもダメな人が存在します。契約寸前まで買主に言わないから逆に後出しじゃんけんされちゃう人です。こっちが最初に「ウチの物件を契約したいならこの条件は呑んでもらいます」って言ってもそれを買主にちゃん伝えてないので契約寸前になって「そんな話聞いてねーぞ」と買主に突っ込まれて「と言うことで買主が怒ってましてー」とやられるとせっかくの宣言が台無しになってしまいます。今回揉めてる仲介さんは「決済時の抹消書類は抹消する銀行の人が決済場所まで持ってくるのがデフォルトでそれ以外はあり得ない派」という方でワタクシが「申し訳ないですけど決済終わったら司法書士さんに決済書類を銀行まで取りに行ってってお願いしてください」って言ったら「それじゃ決済なんか出来ない!!!」と一喝されちゃいました。これ同時決済の原則で抹消書類が確認出来ないのに売り主口座に送金なんだ出来ねーよって言いたいんじゃないかと思いますが、今どき、わざわざ決済場所まで抹消書類を持って来てくれる銀行も少ないし(大抵、決済終わったら取りに来てねーだし)事前に司法書士が書類確認して対応してるってことを知らないんじゃないかと思います。結局、この人もさっき「ウチの若い衆に聞いたら今はそういう決済方法もあるんだってねww」と謝ってきたので事なきを得ましたがこの「オレのやり方以外はあり得ない」って仲介さんに嵌るとホント苦労します。同じ物件売買でも人が変わると取引の内容も変わることがあるので「この人はどういうタイプの人なんだろう?」ってプロファイルする習慣ももしかしたらこれからの大家さんには必要なのかもしれませんねー。TOPかぼちゃの余波。一昨日ブログで告知した狼セミナー(神戸)ですが今度の日曜日(2月11日(日))の18時ブログ更新時に募集開始します。今回の募集定員はいつもより少ない100名なのでご注意ください。(応募多数の場合抽選になります)こんにちは。昨今、株の暴落の話か仮想通貨下落の話を書かないと時代の波に乗っかってない気がしますが、ワタクシ、その波に逆らって例のかぼちゃの話を今日のブログネタにさせていただきます。例の家賃不払い騒動から1月末を迎え、裏は取ってませんがホントにオーナーへの家賃送金がストップしたものと思われます。毎月100万程度の返済を抱えるオーナーからしたらその返済原資がショートしたわけですからめちゃめちゃ困ってると思いますが、前回のブログではその困ってるオーナーに狙いを付けて「不肖、私が相談に乗ります」という営業を掛けている人も日増しに増えてると書きました。あちこちブログやらメルマガを徘徊すると予想通りいろいろな人がそのような動きを見せていますが中には「こいつ、、そもそも不勉強すぎてダメなんじゃんw」って人もチラホラ。(誰とは言いませんが自己破産だの一家離散だのと脅すだけ脅してそもそも給差しとか自己破産についての知識くらいはわかってないと相談者からバカにされちゃいますよw)恐らくですが、これらのコンサルさん、、このかぼちゃの次は「仮想通貨で痛い目に遭った人の相談に乗ります」とか言い出すんじゃないかと現在、生ぬるく見守ってます。言ってもそれらの人が行動することによって困ってる人が助かるならいいのですが、このかぼちゃ問題は結局のところ、1融資銀行への平身低頭なリスケ交渉2賃料を下げてでも募集を再開して返済だけは止めない3足りない分は家族に土下座してでも本業の収入から捻出くらいしか道がないだけにやらずぼったくりな高額なコンサル料をブン取られた挙句この自力でも出来そうな落としどころに誘導されるだけでは被害に遭った方からするとまさに泣きっ面にハチです。(あと金融機関の損金計上を狙って借金をチャラにする手法なんてのもあるそうですが今回はその貸し倒れになる損金が銀行の年間利益を圧迫するレベルのあまりに規模がデカすぎる債権になっちゃうのでこれは今回の金融庁の指導内容とか経営者の判断などかなり運任せな話になるんじゃないかと某大手金融関係者から聞きかじりました)しかもこのコンサルさん、、、、恐らく集団訴訟とか被害者の会とか作って裁判起こして勝訴させて、、、と考えているんじゃないかと思いますがよくよく考えたらそれって非弁活動スレスレな行為なんじゃないかって気もします。裁判に勝ったところで先に国税も動いることもあり被害額の回収ってのは非常にハードルが高いですから厳しい話ですが自己解決の道を選んだ方が最終的に一番いい結果が出るんじゃないかとも思ってます。(お風呂もキッチンもトイレも共同ってなるといくら新築でも賃貸需要が薄く、普通のお客様じゃまず借りてくれませんからどうしてもここの属性と被るんです)実際、ネットの賃貸募集を見るとすでにそんな賃貸募集が始まっていてこんなのが大量供給されてしまえばこのかぼちゃエリアである東京近郊の「木賃系木造アパート」とバッティングしてしまい都内近郊の風呂無し系木造アパート相場にも影響が出そうです。(えぇ、、新築な分、旧かぼちゃ物件に軍配があがるのではないかと危惧してます)1年前の今頃はよもやこんな木賃物件相場にまで影響が出そうな事態になるなんて想像もしていなかっただけにかぼちゃ被害者以外の木賃系オーナー(特にこの手の格安アパート保有の人)から見たら「ただでさえ募集が厳しいってのになんでいきなり8000戸も供給しやがるんだよ」と怒り心頭になるのも時間の問題ではないかと思います。そんなかぼちゃ問題からの波及効果を深堀りすると、ス○ガ利用で売買仲介に積極的だった業者さんの干上がった声(悲鳴)が日増しに大きくなってきているのも気になります。昼間ウチの会社に営業に来た業者さんあたりだと「買いたい病のお客はたくさんいるけど融資打診してもことごとく玉砕するので仕事にならない」と愚痴ってましたが、シェアハウス絡みでの融資ストップはかぼちゃ業者だけでなく一般の仲介物件でス○ガ使いだった業者さんの被害もハンパありません。(ま、逆にこの銀行が使えなくなった分、妙な入れ知恵されて無謀とも言える音速投資をやろうとしてた人が被害に遭わなくて済んでますけど)そんな様々な波及効果を見てるとこれからどんな投資に向かえばいいか見えてくると思いますが、恐らくですがこの3月末以降になればおおよその大勢も判明しその大勢の波に乗っかってればあまり失敗するリスクを負うことなく邁進出来るとも思います。えぇ、、嵐ってのはいつまでも続きませんし、嵐が去ってしまえばまた新しい環境が見えてくるものです。不動産価格が暴騰しているからなのか株の投資や仮想通貨の値上がりっぷりに「俺様も億り人になるんじゃん」と果敢にそっちの世界に参入を試みてきっちり返り討ちに遭ってる人も多いかと思いますが不動産で出るであろう損害からしたらそんな損害はいつでも取り返せる額ですからここはしばらく相場を読みつつSQ明けを待って勝負に討って出てください。ここ最近の株式暴落時でも「ここで買って、ここで売れ」というアドバイスが恐ろしいまでに的確で実際の話、、エスパー君がこのアドバイス通りに日経225先物を底値で捕まえてそこから買って売ってしたらたった3日であれよあれよと420万増えたのは内緒の話です。りしている銘柄はス○ガ銀行であることは言うまでもありません。