りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。久しぶりの連続更新wこんにちは。昨日のブログのコメント欄でいくつか質問が飛んで来たのでまずはそれについてわかる範囲で回答します。質問1待望のボロ戸建て、もとい築古戸建てのお話待ってました!ぜひぜひ深掘りしてシリーズ化してください。あとお金をかけないなんちゃって耐震(コスパ耐震工事)についても教えて頂ければありがたいです。|一昨日のブログのあとに大家学さんがFBでちょっとだけ種明かししてくれましたが、これはネットでリフォーム用耐震金具で検索するといいそうです。どこになにを取り付けるかなどネットでちょっと調べるといろいろわかりますのでご参照ください。一昨日のブログより大家学さん(https://www.ooyagaku.com)から以下のメッセージをいただきました。リフォ―ム対応の耐震金物を貼っておきます。羽子板ボルトが重要です。https://www.catalabo.org/iportal/CatalogViewInterfaceStartUpAction.do?method=startUp&mode=PAGE&volumeID=CATALABO&catalogId=54498070000&pageGroupId=70&designID=link&catalogCategoryId=&keyword=&pagePosition=Lあと「カネシン」のカタログを1ページ残らず熟読するように、、とのことでございます。質問2ボロ戸建て、ある程度リフォームして募集してますが中々借り手が見つかりません。家賃を下げれば見つかるかもですが、付近の募集物件を見てもそんなに負けてる気もしません。決まる物件とそうでない物件の違いがハッキリ分かりません。|自信を持ってリノベしたのにどういうわけか借り手が見つからない、、、よくある話ですが、この場合、案内する仲介さんがこの物件をどう見てるか?それと借りる側の人にどう見えてるのか?をオーナーが客観的に知る必要があります。内見用に開通してる等)4常識的な内装(設定家賃に対して仲介が「これなら家賃が負けてない」と思えるかどうか)5取引全体に垣間見える妙な違和感などで客を内見させる優先順位を決めてます。(決まらない物件をいくら案内しても無駄ですから)それと借り手のお客は1他物件と比較してこの物件を借りたいか?2その優先順位は何番目?で考えてます。この仲介さんとお客さんの気持ちが合致しなければ永遠に借り手は現れませんのでまずは仲介さんがどのくらい案内に持ち込んでくれるかをカウントします。(案内すらしてくれないってことはその物件はキメブツどころかアテブツにもなってませんので根本的な見直しが必要です)その案内で他に見せた物件を教えて貰いご自身の物件のどこと比較されてたかがわかればどこに問題があるかってのは案外早く見つかります。これを繰り返していると他のライバル物件とご自身の物件の優劣がわかるようになり、ピンポイントの家賃設定で埋まるようになりさらに進化すると他のライバル物件が成約済の場合、こっちの物件の家賃を微増させて募集することも可能になって来ます。決まる物件かどうかを判断するにはこの辺の見直しをしてみてください。質問3今回も読み応えありました。売主との駆け引き、外装、内装の落とし所など参考にさせてもらいます。最近では(昔からあるのかもしれませんが)、入居者がDIY可能な戸建てもあると聞きました。柱とか屋根をいじらないのあれば、リフォーム費用を抑えられて良いかなと思ってますが、懸念事項がありましたらご教示いただけると幸いです。|これって入居者が自分で好きなようにリノベして住んでもいいですよと内装を丸投げするパターンでしょうか?であれば、懸念事項として「契約書でどこまで線引きするか?」がモストインポータントでございます。口頭ベースで「好き勝手に部屋をいじっていいですよ」なんて言って主要構造体の柱を「この柱が邪魔w」なんて切られてしまいあとで文句言っても「大家さん、、好き勝手にいじっていいって言ったじゃねーかよ!」ってことや、退去時に「これだけリフォームにお金掛かってるから部材を買い取ってくれ」なんて話になって契約書を見たら何も記載が無しでは揉めてしまいます。この場合、1契約書にどこまで内装をいじっていいかの範囲設定(クロス、床材、水回り、外構等)2退去後の取り扱い(内装費用がいくらかかろうが買取り無し設定)3内装リフォーム前に必ず大家さんに届け出させる(終わった後必ず大家さんがチェック出来る仕様設定)などを文書にして残しておくことが重要です。あとこの取り決めを仲介さんを間に挟もうとすると「こんなイレギュラーな取り決め作られて退去時に巻き込まれるのは嫌」と賃貸募集時に拒否されてしまうと案内すら入らなくなるのでこれは事前に仲介さんに「退去後の問題は借主、貸主で解決しますから心配ご無用です」と言っておいた方が無難かもしれません。(これも文書に落としておくと仲介さんも安心しますw)質問の答えは以上です。「なんとなく投資目線」と言うやつで攫われることが多いようです。(ちなみに値付け間違いの時は悶々としてる間も無く瞬間蒸発します)最初の「投資目線」は普段から投資としてシビアに捉えて「収支計算したけど、、やっぱこのくらいの買値じゃないと買えないな」と思ってる目線なのですが、この目線だけで見てるとその上から被せてくる「なんとなく投資目線(ま、あれだ、利回りは回ってるんだからなんとかなるんじゃね?目線)」に押されてしまいこいつさえ登場しなければ指値で買えたのに、、、ってパターンになりがちです。言ってこの「なんとなく投資目線」で買えば高買いになってしまうし、そもそも不動産投資は買うのが投資ではありません。(と、この話をすると耳の痛い人が続出しそうですね)となると他のライバルが出現する前にきっちり物件をホールド出来ればいいってことになるのですが、仲介からすると資金手当てが見えないお客一人だけに物件情報を出して検討して貰うと言うのはかなりリスキーでございます。(そんなことやってるうちに他業者が動き出して他決された日には泣きたくなるってもんです)また、この手の「またとない物件」が出てきた際、昼間仕事で全然折り返し連絡も無くメール投げたら夜中とかよく朝に反応して来たなんてお客さんでは次のチャンスはまずやって来ません。(えぇ、、きっとその他大勢の顧客リスト入りしちゃいます)まずはこのレスポンスの良さを仲介さんに売り込んでください。このレスポンスですが、毎回毎回必ずというわけではありません。仲介さんが「このお客さん、レスポンスだけはいいなー」と思わせれば良いだけなので最初の数回でもやってると仲介さんはレスポンスの良い客と認識してくれます。それと出された物件はすべての物件に対し反応する事。いるのですが「物件があったら送って欲しい」とか言っときながらこっちがせっせと送っても無しのつぶての人。仲介は「この物件を買うのかどうか?」を知りたいし、買わないなら「どういう物件なら買うっていうのよ」って思ってますからそこの連絡を「大した物件じゃないから放置」なんてやってるとそのうち物件情報が届かなくなります。ちなみにこれ、買主の立場で考えるとロクな物件を出さないわりに数打ちゃ当たるとクソ物件ばっかりバンバン送って来る仲介さんと相対している場合、レスポンスを一切しないことで徐々に連絡が減って来ます。仲介さんで単に「予算」と「欲しいエリア」と「欲しい利回り」だけ聞いて手当たり次第に物件出して来る仲介さんは単なる嵌めこみ営業してる場合が多いのでむしろこの手の仲介さんに無駄な時間を取られないようにしてください。(これで偶然買えそうな物件を出して来たとしても出した本人は「またとない物件」だなんてこれぽっちも気が付いていないこと多しですw)特にこれから不動産投資を始めたいって人はどこの仲介さん相手にすればいいのかわからないでしょうし、「信頼出来る仲介さんを探すことです」なんて寝言みたいなことしか教えてくれないコンサルさんや先輩大家さんの戯言聞いてちゃいつまで経ってもいい物件なんか見つかりません。不動産の物件は「高い」と「高過ぎ」の見極めが出来てないと「指値星人」で終わってしまう傾向があります。(※指値星人・・・なんでもかんでも根拠も無しな自分本位の指値で買おうとするのでいい加減仲介さんから相手にされなくなった人)指値はあくまでも他に手を出す競争相手が存在しない状態でかつ、設定した値段じゃ売れないと売り主が悟った時に初めて通るものですが、逆に指値以前に満額で持っていかれるってことはその設定価格が高過ぎるって思ってしまい実は設定価格でも安かったってことがよくあります。言え、収支計算をしてみたら元の設定価格では回らないのですから無理して買う必要は無いのですが、昨日も書いた築古戸建て投資の場合、取れる家賃もやり方次第では上下動が激しいし、、想定より修繕費やリノベ費用を節約するノウハウがあれば多少高くても買いに走るくらいやってないといつまで経っても物件は買えません。(300万の築古戸建てを400万で買ってもやり方次第で利回りは誤差の範疇で収まることもあるんです)とにかくです。し」で文句言わない覚悟は出来てるか?(あればあるほど有利ですw)9そもそも資金付けにあてはあるのか?の把握(この時点で銀行20社回るなんて間違っても仲介に言わないでw)10買った後ちゃんと貸すところまで持っていける自信があるか?の把握くらいは常に頭に置いておいてください。これくらいをとりあえず押さえておけば指値も自由自在にコントロールできると思うし、なによりクソ物件を掴まされる確率が格段に下がるかと思いますのでぜひお試しください。言うことで引き続きコメント欄で質問を待ちます。