|この質問でちょっと引っ掛かるのが単に物件概要で土砂災害警戒区域と書いてあるだけなのか、現地に行くとどう見ても急斜面の上か下の崖地なのかって部分です。エリアになっているかをご確認ください。この宅地造成規制法の場合、明らかに物件周囲が土砂崩れなどの規制区域になっていて土砂災害警戒区域とセットになってることで「大雨や大地震の際に崩れてくる可能性がありますよ」ってことになります。値付けをする仲介さんもバカでは無いので値付けの際、そのリスクを考慮して初めから安い値付けをしている可能性も高くその科野性が高いがために安くネットの情報になり目に留まることも多いです。そこを無視して単に土砂災害警戒区域だから指値して見ようってのは「これだからド素人は困る」なんて思われ、せっかく買おうとしても客として見てくれなくなる可能性もありますのでまずは近隣相場と比較してどのくらい割引されているか?をご確認ください。(物件の不備を見つけて指値しようとしてたらあっという間に他の客に満額で攫われたってパターンがこれです)と、コツコツ質問に答えてたらまた新たな質問が届きましたwこれはまた明日以降に書きますのでご容赦ください。三連休明けはさすがにダレますwこんにちは。連続更新目指してましたが、さすがに3連休は更新するわけにいかず今日からまた連続更新にチャレンジです。先週のブログで嫌悪施設について書いたところこんな質問が届きました。質問1便乗質問で、すみません。ゴミ焼却炉の付近とかどうでしょうか?プール温泉交通量増加とか判断が難しいと思います。|確かに近隣に粉塵や有毒ガスを発生させる恐れのある焼却炉(ここでは清掃センターの焼却施設での説明になります)があると一般の人であれば嫌悪施設と見る方が多そうですね。技術的に説明するとこれら公営の焼却炉は国で定めた環境基準をクリアしているものが多く(でなきゃそもそも建築許可出てません)、実際に有毒ガスを近隣にまき散らす可能性はほぼありません。(時々煙突から白い煙を吐き出してますがあの煙って高温焼却しきった煙なのでほぼ無害だしかなり高いところで放出されるので近隣にはそれほど影響は無いとのこと。)とは言え、ほとんどの居住地域にはこんな焼却炉なんてものは無く、存在する方が珍しいのでどうしても焼却炉があると居住地域としては敬遠されがちでございます。仲介さんはこういうケースでは限りなく無害とわかっていても「近隣に焼却炉が存在し有害物質を排出するおそれがあります」なんて記述をして万が一の責任追及をかわそうとします。重説にそんな記述があれば買う側から見れば「え?有害なの?」と思わず尻込みしちゃうんじゃないかと思いますがこういう時はその焼却炉がある近隣をくまなく回りどんな建物が建ってるかを把握します。人間って不思議なもので焼却炉がポツーンと建ってて周囲は工場ばっかりで民家が存在しないとなるとビビりますが焼却炉の周りに民家が普通になってると気にしない人も多いです。注意して欲しいのはその焼却炉目がけてやって来る清掃車がどのルートを通って清掃工場に向かうか?でしょうか。買おうとしてる物件の近隣をこの清掃車が日常的にガンガン通行するのは見た目にも良くないしお子さんをかかえるファミリー層向け物件だと交通事故などの確率も上がりますのでそこを心配されて借り手が少なくなるかもしれません。近隣にどんな嫌悪施設があろうとそれが自分の物件に対し具体的にどんな被害が及ぶかを検討して問題が無ければGO、あればどうやったら克服できるかを考え、ダメなら候補から外すってのも勇気ある選択ではないかと思います。事故物件なのですが、ご老人が階段から転落して亡くなられたそうで、しばらくして近隣の方が発見されたそうです。この場合、入居者への(法的)告知義務は生じますか?また入居募集してもらう仲介業者さんにはちゃんと説明すべきでしょうか?よろしくお願いします。結論から言いますと、告知義務が生じますし、仲介さんにもきちんと説明しておくべき事案ではないかと思います。言うのも、1本物件は戸建て住宅である2死因が事故死3発見者が近隣の住人と言うことを考えるとこの近隣者はわりと近隣とコミュニケーションを取ってた人ではないかと思います。いう人は得てして「私がその事故死の老人の第一発見者」としてご近所中に触れ回ってる可能性が高く、すでに近隣住人も事故死であると認識してるんじゃないかと思います。病気などでの自然死であれば「人はいつか死ぬもの」として昨今はこれを心理的瑕疵にはしない動きも出ていますが階段からの転落事故での死は「不慮の死」となり死んだ方もまさかここで死ぬとは思わずに亡くなってるはずです。とコミュニケーション取る機会も多くなるでしょうから借主がその事実を知らずに借りてて近隣住人から「この家の階段でムニャムニャ・・・」なんて言われちゃうと「そんな話聞いてねーぞ」と借主が怒り「今までの分の家賃返せ!引っ越し費用も負担しろ!(えぇ、、ワタクシならきっとそうゴネますw)」となる可能性もあり最悪数年分の家賃負担なんて悲惨な話に巻き込まれる可能性も浮上します。して売られていたらチャンス物件にもなりますので(こういう物件は意外に弁護士系相続案件に多いです)こういう物件が間の前に出てきたら近隣にそれとなく「隣の家についてちょっと聞きたいのですが」と聞きに行き死因を知ってるかどうかの確認をしてみてください。ちなみにワタクシ、以前、相続案件にて弁護士経由で死因(これは自殺でした)を聞いていたため心理的瑕疵付きで安く売ったところ実は近所の人は単なる自然死としか理解しておらず「これなら普通に売ればよかった(ってか自分で買っておけば良かった)」と地団駄踏んだ黒歴史がございます。w瑕疵担保と言えばこんな質問も来ています。水道とガスはどうすればよいでしょうか。瑕疵担保責任を問わない契約ですとその点がネックです。|一般的に戸建てでの瑕疵担保部分ですが大さっぱに言えば1雨漏り2シロアリの害3建物構造上主要な部位の木部の腐蝕4給排水管の故障ですので水道は瑕疵担保責任ですが電気設備、ガス装置に関してはそもそも瑕疵担保には該当しません。水道管については仲介さんが契約時の重説で「どの位置にどのくらいの太さの配管がどの位置に埋まってます」と説明してくれます。(ちなみに給水設備の先に付いてる給湯器ですがそこから先は「設備」なのでお湯の配管が破れて漏水したとしても瑕疵担保の範囲外です)但しそれの腐食具合については説明義務も調査義務もありませんから瑕疵担保責任が明記されていなければ完全に自己負担での補修になります。言っても戸建て住宅の場合、13mmの配管かデカくても20mmの配管が道路から建物まで引き込まれているだけで屋内の配管に関しては地中に潜ってることも少なく万一の時には最大予算で50万程度見積もっておけば解決出来ることが多いです。(これが集合住宅の場合は結構瀕死な目に遭いますがw)また、瑕疵担保責任について契約書に盛っておいても「そんなの老朽化して漏れたんだから知らんがな」と開き直って実際に修理もして貰えず泣き寝入りするケースも多いですからやっぱり築古戸建て買う人は最悪、給排水に関してはあらかじめ自腹で直すくらいの覚悟が必要ではないかと思います。(瑕疵担保3か月なんて書いてあっても違う条文の記述で「給排水管及び他の設備については経年劣化が激しいので保証しない」なんてシレっと書かれてることも多いです)あと、現地調査の時点で道路からの配管がどのように通っていてどこから家屋に入っているか確認してると妙に不等沈下してるところがあったり部分的に庭が陥没したあとがあったりすることがあります。この辺から想像して危険と判断したら見合わせる勇気も大事でございます。(ワタクシならその部分を素人売主にイチャモンつけてさらに値下げ要求しちゃいますけどね。w)築古戸建てと言えばこんな質問も来てました質問4ボロ戸建(やっぱりこっちの呼称の方がしっくり来る気がw)特集、今までなかなかなかったですし、直接自分に関係ある内容ばかりですごく勉強になります。私はボロテラスハウスばかり買ってますが、将来隣を売ってもらうために今、やっておくといい布石、的なものがあればお伺いしたいです。|要するに隣地の地上げの質問ですね?wwテラスハウスの場合、土地は二筆ですが建物がニコイチで建っていてジャンル的に言えば戸建ての区分所有みたいなものでございます。こっちだけ建て直そうとするとくっ付いた隣の家を無理やり引き剥がし、剥がした部分をキレイにしてあげるだけでなく新築するこっちは民法上の50センチ隣地建物から離して建てると言うルールで今より小さい建物になってしまう可能性が大。隣の家も買いたいという欲求が発生するって図式になるわけです。(また合体すれば現況でも高く売れる可能性もあるし)こういう時は隣の人の心理を読み切ることが非常に重要でございます。1隣地は実需で住んでるのか否か?2このまま住み続ける意思があるのか否か?3売るとしたらどうやったら高く売れそうか?この辺を考えていくと結局は「くっついてる隣の家に声掛けてみようかな?」って気持ちになることがほとんどです。その隣が賃貸で運用しているためオーナーと話す機会もなくどんなヤカラが持ってるのかもわからんなんて場合だと声すら掛からずに「仕方がないからこのまま住み続けよう」と諦めてしまいこっちが買いに行こうと声を掛けたところで「いえ、このまま住み気満々なので売りません・・(震え声)」と頑なに断られてしまうことも多いです。これはワタクシが実際にやってたことですが、、1月に一度くらいは現地でホウキ持ってお掃除2近隣に声を掛けて賃貸運用だけどオーナーもちょくちょく見に来てることをアピール3近隣には年賀状と暑中見舞いとお届け物(2000円くらい)を欠かさず送り付ける4ゴミ等でトラブルになったら直ちに対応5位置指定道路なんかに住人が自転車置き出したら直ちに注意なんて点数稼ぎに励みます。ま、ここまでやらずとも近隣の人の顔見たら「こんにちは」の挨拶でもしておけば「今朝、あいさつされた人がいるんだけど誰?」と話題になりそのうち認知されるようになり次第に顔を合わせれば少しは親しい関係になるでしょう。「私は不動産にはちょっとは詳しいよ」と無理やり話題を出してアピールすると「隣の人は結構不動産に詳しいようだ」と認知してくれます。(決して「オタクを売ってくれ、でも俺は不動産詳しいから買い叩くよ」なんて言っても思わせてもダメですよww)うまくいくとどうでもいい不動産の相談をされたり(これが大抵自分の不動産相談じゃなく興味本位からの近所の不動産の話だったりするんですw)最大級にうまくいくと「この家って今売ったらいくらくらいで売れるんだろうねー?」と相談されたりしちゃいます(ソースは実際にそういう相談されたワタクシですw)結論からいくと普段からマメなコミュニケーションを密接に取るってことなんですが、注意すべきことは「隣を買いたいってことをおくびにも出さない」ってことです。・不動産に詳しい・ウチの家を狙ってるなんて思われるとせっかく築いた隣地との友好関係にひびが入るだけでなく「となりはこの辺一帯を買い漁ろうとしてるヤ〇ザみたいな人だ」と誤解され近所中の噂になってしまいそのうち賃貸で居住している人も「ヤ〇ザ一家」と悪評が立ちかねません。ご注意くださいw(なお、ソースは実際に経験したワタクシですw)なお、隣が実需ではなく賃貸で使用してる場合は退去日が買うチャンスです。(タウンハウスで退去があると原状回復費用が結構高いのでオーナーによっては現状のまま売れねーかと考えるものです)この場合、自分側に住んでる住人に「隣が引っ越したら教えてくれ」と声を掛けておくのは言うまでもありません。相手方も「隣地が欲しい」と思ってますし、売る場合一番高く買ってくれるのは隣地だと認識してることが多いのでもしお声が掛かった時、「評価額じゃなきゃ買わない」とか言わずに相手の気が変わらない程度の言い値で買うようにしてください。(大抵の人がここで買い損ねていますw)まだご質問が届いてますが残りは明日以降に回答します。(連休明けなのでここまでしか書くパワーがありませんでした。TOP嫌悪施設と築古戸建ての話。5日連続更新なんていつ以来だろwこんにちは。年明けからのこの狼ブログ。質問に答える形式にしたらやたら創作意欲が湧き、筆が進むので調子こいて連日の更新となっております。(ま、正月明けだからヒマだってのもありますがw)質問が届く限り出来るだけ更新していきますので質問があればじゃんじゃんお寄せください。(って書くと今度は際限なく送られて地獄になる予感もしなくはないですがw)で、今日も質問が来てるのでお答えします。質問1嫌悪施設についてはじめまして。内見に行く予定の築古戸建の50mくらいのところにラブホテルがあり、HPをみると露天風呂がたくさんあるようです。戸建だと家族で住まわれる想定なので、やはり避けるべきでしょうか?露天風呂からの音が心配です他にも嫌悪施設で気をつけることがありましたら教えて下さい。19:46匿名希望(非承認希望のコメントは匿名希望とします)えーっと、、この話をパッと聞いて恐らく「50mも離れていれば影響ねーよw」って思う人がほとんどなんじゃないかと思います。どれかではないかと思いますが、ラブホ建設がOKというエリアはそもそも住居には比較的適さない地域です。今は騒音やパチンコなどのフラッシュ的看板などが無くても将来的に建築出来ちゃうエリアですのでファミリー層中心の住居物件を取得する場合、とにかく近隣の状況を見て回り可能性がある土地に関しては注意はしておいた方がいいかと思います。言っても取得する物件のエリアがさほど人口密集地でも無く今後人口流入の可能性を感じないようなエリアであればそこまで心配する必要もないでしょう。賃貸であれば嫌なら逃げることが出来ますが物件を買う場合、売るしか逃げる方法が無いのでこの辺の嗅ぎわけが結構重要なのですがこれは街並みの生活動線を把握するのは一番手っ取り早いです。街並みって案外傾向らしきものがあり、これはその地域に住んでる人の服装、子供の多さ、FC飲食店の種類と軒数など様々な要素を他の街と比較すると徐々に街並みからの生活動線や居住傾向が見えてきます。(狼セミナーでは以前、出店前に入念なリサーチのもと出店展開してくるマックと松屋の出店状況をチェックすべしと言ってましたが最近はFC店の種類が増えたので出店業種で嗅ぎ分けろと教えております)ただ、戸建て物件の場合、入居できるのは一家族。100部屋の賃貸物件であればもっと必死に入居傾向を考えて戦略を練らなければいけませんがこのケースではそこまでシビアに考える必要も無いかと思います。(仮にラブホの露天風呂から妙な声が聞こえて来ても気にしない人は全く気にしません)あと嫌悪施設で気を付けることと言えば、そもそも不動産売買では我々業者に嫌悪施設すべてを調査して報告する法的な義務はありません。あとは近所にあるから安心なんて思ってる消防署や警察関係でしょうか。(特に消防署は出動の度にサイレンがうるさいですw)逆に言えば「一家族分しか貸せるものが無いんだから嫌悪施設と感じない人が借りればいい」と言う原理を考えればむしろ積極的に嫌悪施設の真横の物件を格安で買うなんて戦術も有効なのかな。意外に狙い目だそうですよw)質問2質問のご回答ありがとうございました。(中略)地方におけるボロ戸建て運営に対する狼さんの意見も聞いてみたいです。当方、地方で人口減少が少ないところをターゲットに、ソフト指値購入⇒出来るだけセリフォ&必要があれば外壁塗装や浴室リフォーム実施⇒売却せずに修繕しながら保有し続けるという戦略でやっています)。|ボロ戸建て(どうでもいいけどボロ戸建てって言うんじゃありませんw)築古戸建ての運営ですが、これは今朝のジャンク姉さんのブログを読めば一目瞭然ではないかと思います。(ちなみにワタクシも全く同意見でございます)ついでにジャンク姉さんのブログを交えながら解説しますが、ジャンク姉さんは1築古物件はB級物件だと割り切る2ボロな物件には少々難ありのB級入居者を入れちゃいましょう(だからボロって言うなってw)3タバコ吸うマイノリティな人を中心に囲い込めば入居者には困らない(ちょっと言い過ぎ?ww)4さらに高齢者も積極的に受け入れる姿勢があれば入居者には困らないと説いております。賃貸の仲介やってた頃、いつも思ってましたが日本人と言うのは建物の歴史観より少しでも築浅の物件を好む傾向があり、賃貸物件の検索では皆さんがまず投資物件の表面利回りをチェックするように築年数をチェックする人が結構多いです。これって恐らくは「自分が住むところなので少しでもキレイで快適なところに住みたい、、ただ予算の関係もあるので妥協して徐々に築古モードでの検索に移行する」ってことなんじゃないかと思いますが、事実SUUMOなどの賃貸ポータルでも検索条件に築年数を入れるボタンがかなり上位に置いてあります。賃貸契約では築年数は登記簿謄本に書かれた建築年月日で表記しないといけない関係でどんだけ素敵リノベーションしようが築年数は残酷に表示され、いくらきれいな写真を募集サイトに貼り付けてもこの検索条件の築年数で弾かれてせっかく撮った写真すら見て貰えないこともあります。(最近は新耐震なんて言葉も一般に浸透しているので昭和57年以降で検索なんてされ方されてるようです)築古物件で投資している人はこのことをまず頭で理解しておかなければいけないのですが(最初のフルイで落とされているんです)戸建て住宅は築古木造アパートと違い賃貸物件のタマ数が少なく、隣や上下に住む他人の音や自分の出す音に気兼ねがいらないからと人気な部分があるので需要自体はそこそこあるのでこれが築古戸建てのメリットではないかと思います。えぇ、、すなわちそれを見据えてわざわざ築年数の古い戸建てを検索している人が築古戸建て投資でのお客さまになるわけです(ここさえ見失わなければ築古戸建て投資ではまず負けることはございませんw)ってことはその検索条件に沿うような物件造りが出来る物件に狙いを定めて強烈な指値入れて買えばいいだけでございますがこれは買う時の売主にやれ「こりゃ水回り全交換だなw」とか「雨漏りの跡が激しいから高くは買えない」とか「建物が全く使えねーし解体更地費用はこっちで持つからもっと安くしろ」なんてあること無いことイチャモン付けてぶっ叩いて買えばいいんですw(他にライバルがいなければ一度断られても追い掛ければ下がったタイミングで仲介さんから再びお声掛けされることも多いですよw)但し、、、ジャンク姉さんも言ってた通り、築古戸建てに入居希望される人ってそれなりの事情があって物件を借りる人が多いですから入居者からどんな理不尽な扱いを受けたとしても「ま、居住者的にそんなもんだよね」と寛大かつ、最初から織り込んでおく必要があります。(えぇ、、最初からそういう人が入居してるってわかってればそれなりの覚悟持てるでしょ?)不動産投資やってる人って貯金する習慣もあるし、銀行からお金を借りることが出来る属性だし、なにより学生時代には同じような勤勉で同じような属性の人としか擦れ合って来てない人が多いはずですからこれらの人と対峙するのは初めての経験じゃないかと思います。築古戸建て投資に限らず築古投資はほぼ間違いなくこの辺の人種の方がお得意様になるのでそこの覚悟だけはお持ちのうえやっていただけると幸いです。(そのために賃貸契約書が普段の契約より重要性が増すのですが、それはまたの機会に書きます)あ、そうそう、、だからと言って最初から「この物件は生活保護の独居老人を受け入れるから大丈夫」なんて腹を括っちゃダメですからねw。(家賃に見合うくらいの適正価格でリノベして出来るだけ生活上位層に貸す努力をしてそれでもダメだから最後の手段として生保独居老人を受け入れるってイメージを意識してくださいw)今日は質問が2つしか来てなかったので本日はこれにて終了です。TOP今日も質問が届いてるので更新です。お、この勢いなら連日更新可能かもwこんにちは。今日も質問が届いてるのでわかる範囲でお答えします。業者売主の場合の適切な対応をご教示いただけますでしょうか。ないケースですが、対仲介や物元業者とはまた異なると思いますので。業者が売主と言う場合、いつこの物件を仕込んだかが大事です。業者なので仕入れ転売で利益を取ってるわけで仕込んだ時期が直近で(3か月以内くらい)であれば最初から転売を意識しての仕入れになってるわけでその売値には仕入れ+経費+利益の15%~20%程度オンされた金額になってます。登記までされていると経費はさらに載せられるので売値5000万であれば買値は3000万後半程度。これを謄本で追い掛けるとなんとなく買った値段や売りたい金額の意図も見えてきますが業者から買うと言うことは自動的に瑕疵担保責任2年が乗って来るのである意味素人売り主から買うよりは有利でございます。言うと業者売り主であれば仲介を飛ばして直接売主に飛び込めば仲介手数料も掛かりませんし、その分の値引きをお願いすれば引いてくれるかもしれません。仲介経由で物件情報を貰おうと言う場合、時々ですが「業者売主」なんてケースもあるのでバカ正直に住所氏名年齢を業者に教えるのではなく情報登録の時点で架空の名義のメアドをいくつも駆使し情報取るようにするってのも作戦の一つかと思います。2年だろうがなんだろうが物件をロクに調べずにサンタメ売買してしまい後になって瑕疵担保責任追及しようとしたら会社が無くなってたとか賠償責任を負うだけの体力のない会社なんてこともあるのでそういう会社じゃないかどうかくらいは確認しておいてください。※もし聞きたいことと答えが違ってたらまた質問してくださいw質問2駅近(都心まで30分以内の駅をイメージ)のマンションで駐車場いらないという家族はいますが、同じ条件(駅からの距離、家賃)の戸建だと借りたい人は駐車場を求めるものでしょうか?戸建を探される方は、仕事や買い物する上で車の必要性が低くても、駐車場を求められている方が多いように思います。家族それぞれの考え方による!という答えが無いかもしれませんが、傾向があるようでしたらご教授ください。|えーっと、、これはワタクシの経験論でしかありませんが戸建てを探してる人はわりと駐車場も付いてる方がいいって人は多いですね。(どうせ買うなら車庫付きってイメージです)ただ実際に成約してる事例を見ると「近隣に車庫借りればなんとかなるか・・・」とか「最初は車庫が欲しいと思ってたけど、、駅から近いしそうでもないよね・・・」と他の優先条件で決める人も多いのが現状です。中古戸建を買う場合、車庫の有無より道路付けをよーく考えてください。ある話で安く売られてる築古戸建て物件は車どころか自転車が通れるかどうか怪しい道路付けの物件が多く、家の前は車が通れる幅員があってもそこまで進入するのに途中で幅員が狭すぎて車が入って来れないとか遥か向こうに車を置かないと無理なんて場合、借りる人が「引っ越しの時どうやって荷物を搬入するんだろう」とか「宅配便のクルマが入って来れなさそう」なんて思って敬遠されることもあります。築古戸建てを買ってリフォーム入れようと業者に依頼した時に搬入経路が狭すぎて余計にお金が掛かるなんてこともありますので安く買えるからと道路付けの確認を怠ると思いがけないところで苦労します。あと、道路幅員4mある車庫付きの戸建て物件を買う場合(6m道路の成形地なんかで格安の戸建て物件はそうそうないと思うので限定しますw)現地で車が擦った跡が無いか確認してください。道路の標識とか壁に擦った跡が決まったところに付いてるって場合、その道路には癖があることが多く初めてそこに車で侵入した人にとってはトラップになってるだけでなく車庫入れでも毎回苦労することになるケースが多いです。(そんなので近隣から「オタクの家の住人が毎回うちの壁に車擦るのよ」って言いがかり付けられた経験あります、、。w)とは言え、何度も言いますが道路幅員がまともな築古戸建てで格安って物件は滅多にありませんので安く売られてる物件があれば車庫があろうが無かろうが買いに走るが正解ではないかと思います。40m2位しかない、など色々と癖のあるものがよく出ますが、建売業者が手出ししないものほど安くなる可能性がある、という考えで良いでしょうか。どこかの時点で手放す際も苦労しそうではありますが。|確かに転売業者が手を出しにくいイコール安く買えるのは事実だし本来であれば実需向けが一番高く売れるのに誰も買わないから安くなるってことです。実需の需要が無いわけですから出口戦略は厳しいものになるのは事実ですが、こういう時は買う前にその物件の発展性を死ぬ気で考えてください。一般的なのは隣地の買収(地上げ)とか接道不良であれば道路部分の買取(もしくは借地)、容積オーバーであれば減築(壊したら全部崩壊しそうだけどww)など業者がめんどくさがって更地にしか価値を見出せないものを時間を掛けてモノにするってのは一般の不動産投資家なら出来なくもありません。普通に考えれば出来ることなら不動産屋でもやろうと一瞬は考えるのでその不動産屋が諦めて安く売りに出してるのか?若しくはそこにまったく気が付かずに売りに出してるのかのチェックだけは怠らないようにしてください。(「あー、、それも考えたけど、、無理なんだよねw」って話も多いですw)質問4はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしてる者です。今日少し触れている仲介について質問があります。過去に不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多いと書いておられたと思いますが、その場合複数の仲介屋を回って物件を探していくことになると思います。その際に利用する仲介屋は、どのような所を選べばいいのでしょうか??(例えば大手仲介屋のみを利用するなど)ざっくりとした質問ですが、回答いただけたらなと思います。|「不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多い」って話ですが、すみません。意味がよくわかりません。どちらがいいか?って質問かもしれないので先にお答えしておきますが、この場合「元付け業者に直接行った方が指値しやすいのでメリットがある」ってことです。(両手手数料で取引したい業者は先付け業者がいる場合、元付に買主が飛んで来たら安い買付けでも取引したがるって原理です)さらに言えば、自力でブツ上げ出来る能力がある不動産屋(大手だとスミフあたりでしょうか?)がHPなどに載せてる物件は掲載当初は両手狙いでまだレインズに登録させないで成約させようとするところが多いのでそういう会社を狙い撃ちするのも作戦の一つです。(この話はすでに9年以上言い続けていますが未だに有効です)あと「どこの仲介屋がいいか?」と質問されていますが、業者単位で物件探しするのは正直お勧めしません。言うのも物件を出す業者さんってのは営業マンの力量によるところが大きく、会社がデカい会社だとか投資物件専門の会社だからと言うより個々の営業マンのセンスと知識によるところが大きいです。実際、スミフのHP見て未公開物件をいち早く見つけてもその担当者が「素人客は面倒だから取引しない(実際には「お話入ってます」とか「成約予定です」なんて断られますw)」なんて場合もあるし、投資物件専門の会社であれば「融資が出る客順に嵌めこみすればいいや」なんて営業マンもいます。昨日も書きましたがどの会社を回ると言うより個々の営業マンといろいろコミュニケーション取って信用して貰う(この場合、まず買える客、決断出来る客、ゴネない客と植え付けることが大事です)から先にやり「あ、この人、、なんかセンスもあるし知識もある(そしてマメに連絡くれるし嘘つかない等)」とわかれば餌付け(人はメシ食わすと変わるもんです)して距離感を縮めてください。えぇ、、物件が出た時に「あ、あの人なら買うかなー」とか「これならあの人にピッタリかもしれんw」と営業マンの脳裏にアナタの顔が浮かばないとそれこそネット集客された客リストのメアドで流れ作業的に一斉メールで送信された物件しかやって来ないんです。大半の投資家さんはこの客リストで撒かれた物件を検討しないといけないし、それこそ一日に何回もネットを徘徊して物件情報を拾うと言う地味な作業を繰り返して投資物件を検討、購入しています。物件探しの最初の頃ってのは「なにどうやって探したらいいのかすらわからない」と思います。ここ数年は融資が渋くなってきて買いたい物件があっても融資が思ったほど伸びずに断念することも増えてます。ホント、初心者投資家さんにとっては受難な時代になってますがここで絶対やってはいけないのは「よくわからないけどとりあえず始めてみる」ってやつ。実際に信用が付くのは「担保力があり、かつ収益性のある物件での不動産投資」です。(と、かのジェービルさんもケンビヤコラムで申しております)築古物件投資でも安い物件だからとつい手を出してしまいその物件が足枷になったり不動産投資は利回りが高くないしロットも張るのでコインランドリーや太陽光投資、、、なんて発想でも今は良くても将来的にどう転ぶかわかりません。怖いのはこれで「今は何ともなくても将来、急に金融機関の方針が変わってニッチもサッチもいかなくなる」ってこと。なんて打ち出の小づちのような融資スキームで物件を爆発的に増やしてた人が多いですが、あれも今のところは何もお咎め無しにはなってますが相当高値で買ってる関係で残債は10年過ぎてもそれほど減ってるわけでもなく金融機関が急に方針を変えて一括返済を迫って来るって恐怖よりも不動産投資そのものの足元が揺らぎ飛んでしまう人も多いんじゃないかと思います。(えぇ、、ホントに怖いのは保有耐性の無い状態での物件保有でございます。)今は昔と違い不動産投資に関する情報が山のようにネットに載ってますので検索能力さえ高ければそれなりに良質な情報も手に入れることが出来ます。この手間を惜しんで楽して不動産投資のカリスマなんて人に易々ついて行かないようにしてください。(えぇ、、こう言っちゃなんですが、初心者投資家さんにとって今が一番フィービジネスで狙い撃ちされる時代なんですからww)と、今日は質問に答えるだけで終わってしまいましたが引き続き聞きたいことがあればコメント欄に書きこんでおいてください。