スタッフ柿崎社長ブログ私たちコスモホームは、酒田・鶴岡で、色んなハウスメーカー、工務店を訪ねてみたが理想の暮らし、理想の家づくりがよくわからなくなってしまった人たちの為に、新しい家で家族それぞれが何をしたいのか、どうすればみんなが笑顔になれるのか、とことん一緒に考え、“期待を裏切る”最高の提案と、家づくりを提供するパートナーとなることに生き甲斐を感じている住宅会社です。今日は、住宅ローンについてお話したいと思います。住宅ローンは、大きく分けて二通りの固定金利と変動金利に分かれます。固定金利は、政府系金融機関の住宅金融支援機構のフラット35です。フラット35の大きな特徴は、融資率が9割以下かどうかで金利差があるという事です。この金利差が結構大きいので自己資金が一割以上ある方は、とても有利です。下は、地元金融機関の変動金利の表です。呼び方として〇年固定と書いてありますが、〇年後に金利の見直しがありますので、基本変動金利です。完済まで、店頭表示金利から最大年1.0%を差し引きます。10年固定であるならば、10年後の店頭金利から最大1.0%差し引くという意味です。表を見ると最初の最大差し引き利率は、1.25~1.875%になっていますので、それよりは低いという事になります。そのあたりも加味しながら金融機関を決めていく必要があります。固定金利と変動金利のどちらが得か?それは、はっきり言ってどちらとは言えません。損得の問題とリスクの問題を鑑みて決めていくしかありません。弊社では、5月18日(土)賢いお金の借り方・返し方セミナーを開催致します。人それぞれ考え方が違いますので、是非このセミナーを受講して詳しい内容を理解し、自分たちにあった融資を検討して頂けたらと思います。先日お付き合いの長いオーナー様から、住まなくなった家の利用について相談されました。実はこの家は、20年以上前に私が現場監督して新築した住宅なので、とても思い入れがある物件でした。「市役所に近いし、市街地で便利なので、大丈夫でしょう。後は家賃設定次第ですね。最近良くテレビで、空き家の事が話題になりますね。色々な理由から手つかずの状態の空き家が、酒田や鶴岡市内でも、増えて来ています。時間が経てば経つほど塩づけ状態になってしまうのが、土地建物の問題ですが、このオーナー様は、貸家のためのリフォーム工事を早々に決めて頂きました。2,3月が、転勤の時期なのでとてもいいタイミングです。平成8年(1996年)12月の21年前に我が家は完成しました。(写真は、2002年に旧事務所を増築した時の頃)私が、まだ会社を設立する前の事です。高断熱高気密という家づくりがあることを知り、一生懸命勉強している頃です。長男は小学校に入学するので、どうしても家を建てる必要がありました。小さいころから、悩まされてきた寒い家ではなく、何とか暖かい家が欲しくて自分なり施工することに決めたのです。対する知識もまだまだ不十分でしたし、折角自分の家を造るのだから、自分の勉強も兼ねて、実験住宅のつもりで色々試すことにしました。その当時は、省エネルギーという事より、家中が暖かくなるするためには、どうしたらいいかという事に重点を置いていました。このような住宅ですから、結論から言うと、たくさん失敗をしています。失敗談、1サッシの選択の誤り(アルミサッシを選択)2気密測定はC値3.5。スカスカな住宅3暖房設備(セントラルヒーティング)の配管からの熱ロス(床下の配管からの熱ロスが半端でない)4お風呂廻りの気密方法の失敗による空気漏れなど等上げたらきりがありません。私は、その当時自分ではそれなりの高断熱高気密だと思って、12月の寒い時に引っ越しました。どれほど暖かいかとても期待していたのですが、実は余り暖かくなかったのです。それどころか、結構灯油を消費することに気が付きました。完成したものどうしようもありません。住みながら色々自分なりに暖房費がかからないように工夫してきましたが、中途半端な高断熱高気密住宅になってしまったのが一番の原因でした。その当時は灯油価格は、50円前後でしたのでまだ、諦めていましたが、数年前は、100円を超える時期もあり、暖房費に悲鳴を上げていました。2016年11月~2017年10月の我が家の暖房費は、1,736l/年×79円=137,144円/年になります。毎年これだけの暖房費が掛かっているのです。暖房費30,030円/年ですので、同じ45坪の家なのに137,144-30,030=107,114暖房費に年間10万円もの違いが出ています。30年もすれば300万円も違います。中途半端な高断熱高気密住宅は、結局増エネルギー住宅になることを実感しました。我が家は、これから暖房についてどうしようか本気で検討しなかればいけませんね。私は、毎月三つのセミナーを開催しています。そんな中、時々こんな質問を受けることがあります。最近の若い人は、物にこだわらなくなり、レンタルでも自分の好みであれば、それでもいいね。いう感覚なのかもしれません。確かに、消耗品であるならば、それでも事が足りるかもしれませんが、いざ住まいとなるとちょっと様子が違います。仮に、一生賃貸住宅に住もうとすると、退職時を迎えて、庄内地方と言えども一軒家は、恐らく、月5~8万円前後はします。退職金を受けとり、公的年金で生活を考えている方も多いかもしれませんが、今の30~40代の方たちが、将来支給される金額は、恐らく現在の2~3割減っていると思われます。したら半分なんでことも有りうります。将来の公的年金に不安を感じている方はとても多いのです。ことだと思っています。仮に住宅ローンを退職前に返済すれば、老後の家賃はいりません。一戸建ての住居であれば、最近耳にする「リバースモーゲージ」を利用することも可能になります。リバースモーゲージとは、自宅(持ち家)を担保にして、そこに住み続けながら金融機関から融資を受けられる主にシニア層向けの融資制度で、死亡後は自宅を売却して、その代金を融資の一括返済に充てます。介護が必要になったときには、住宅を売却して有料老人ホームやサービス付き高齢者向けなどの高齢者向け住宅に入ることも可能になります。住宅ローンなんてそんなに簡単に返済できないよ!と思っている方が多いでしょう。ここに興味深いデータがあります。さんが出しているデータですが、約7割の方が、15年以下で住宅ローンを完済しています。住宅ローンの平均返済期間は14年だそうです。このデータに私はビックリです。多くの方は、まじめに仕事しせっせと繰り上げ返済をしている事になります。皆さん素晴らしい!!!即ち、46歳で住宅ローンを借り入れした方は、退職時に完済してしていることになります。この事は下記のグラフからも読み取れます。50歳未満の方は、貯蓄より負債(この負債は、主に住宅ローンです。)が多いですが、50~59歳になる貯蓄が増えてきます。平均的な日本人は、堅実な老後を送っている事が読みとれますね。住宅ローンは決して小さな負債ではありません。リスクはリスクとして慎重になる事は大切ですが、あまり慎重になり過ぎて何もしないとかえって将来に不安を残すことになります。思い切る時は、思い切って行動する事が重要ですね。慎重に慎重に、そして大胆に!です。住宅ローンは、ある程度の年齢制限があり、そして健康である事が前提になります。年を取ってからでは、お金を借りたくても借りられないのです。30~40代で住宅ローンを組むのが理想的ですね。住宅業界の専門雑誌新建ハウジングさんが、住宅を考えている方たちの関心事を独自調査してくれました。(2016年4月10日発行)それに依ると、住宅ローン金利などの金融面に関心が高いことが分かりました。次に消費税、三番目に家づくりという順になりました。(クリックすると拡大します)マイナス金利などの情報で、もっと金利が下がるのではないかと考えているのかも知れません。金利はもう既に相当低くなっているので、もっともっと家づくりその物に関心をもって頂ける有難いですね。参加したいイベントは、やはり完成内覧会が最多で、色々な勉強会にも関心があるようです。これは、とてもいい事で、やはりこれからは、人任せにしないで自分達の目で耳で確認する事がとても重要だと思います。弊社でも、色々なセミナーを準備をしていますので、振るって申込みして頂ければと思います。実は、一番人気の完成内覧会を4月23日(土)~24日(日)に酒田市みずほで開催致します。多くの方に参加して頂きたいと思います。当日、会場でお待ちしております。酒田市は、来年度も住宅の新築・増改築資金に市の支援事業を継続することを、市の広報で発表しました。上限40万円、リフォーム工事に使えます。1万円で自宅を耐震診断これは、建築士会が協力し、既存住宅の耐震診断を行います。弊社も毎年建築士会から依頼されて診断をしています。基づいて耐震改修をする際の補助金で、上限80万円。弊社で昨年この制度を利用して工事を致しましたが、助成できる戸数が少ないので、応募すると結構速く決まってしまいます。このように酒田市も色々な支援事業やっていますので、利用される方は、是非弊社に尋ねて下さい。東北支店から不定期にフラット35の情報が流れてきます。そのニュースを見ると(クリックすると拡大します。)平成27年8月の金利は、1.58%という内容です。平成21年5月時点(年3.32%)に比べて1.7%以上の差があります。この1.7%ってどのくらいの差になるのか、恐らく感覚的に分からないと思います。仮に2500万円の融資を受けるとすると、月々の返済額は、3.32%の時は、100,732円1.58%の時は、77,529円になります。すると、月々返済額が23,203円も違ってくるのです。6年前にローンを組んだ方とこれだけの差がついているのです。一般的に金利はその時代の景気動向に左右されます。今日の新聞によると、酒田の求人倍率を見ても近年になく高いという事です。好景気ではないにしても、不況のドン底でもありません。この金利がいつ頃まで続くのか私には、わかりませんが、ただ一つ言えるのは、低い金利の時代もあれば、高い金利の時代もあるのです。金利5%時代を経験してきた私にとっては、今の金利は夢のような金利です。コメントをどうぞセミナー参加ありがとうございました。kakizaki返信8月22日(土)に二つのセミナーを開催致しました。「失敗しない土地選びのコツセミナー」です。参加者は、前回「建てる前に受けるセミナー」を受講して頂いた方で、前回は奥様お一人でしたが、今回は、ご夫婦揃って着てくれました。半日の長帳場でしたが、真剣に聞いて頂きました。本当にありがとうございました。最後にアンケートも書いて頂きましたので、是非ご覧になって下さい。(アンケートをクリックすると拡大します。)次回は9月21日です。連絡お待ちしております。kakizaki返信フラット35が制度拡充致しました。最新の情報を整理したいと思います。最大の特徴は、金利引き下げ幅が03から0.6に拡大したことです。)具体的には、基本金利が1.37%ですので、フラット35S(金利Aプラン)の場合、当初10年間は、0.77%フラット35S(金利Bプラン)の場合、当初5年間は、0.77%になります。)金利AプランとBプランは建物の性能による違いです。実は、今回の改正はもっと他にもあるのです。今までは、必要金額の9割融資をしてきましたが、今回からは、10割融資も可能になりました。)その残り1割部分に対する金利も安く、通常金利に0.13%の上乗せの1.5%でOKです。今回の金利は史上最低金利です。ここまで下がってくると、全額融資を受けて、35年の固定金利でゆっくり返していくという手はありそうです。今までは、繰り上げ返済が有利ですよ、お話させて頂きましたが、余裕資金を塾などの教育費や車代に回してもいいのではないでしょうか。金利が安いといっても借金は借金ですから繰り上げ返済ができる方は、やって頂いた方が得策です。kakizaki返信フラット35の2月の融資金利は借入期間21年以上35年以下で1.37%で7カ月連続で下り、史上最低金利を更新中です。当初の10年間はさらに0.6%下げるので、0.77%と1%を切る金利になっています。私が、住宅を建てた20年くらい前に比べるととても信じられないような数字です。(日経ホームビルダー3月号)金利が安くなったばかりではなく、10割融資も可能になりました。上の表は、ケース2は300万円頭金にして3700万円の融資の場合、ケース3は全額4000万円を融資を受けた場合、の35年間の支払い利息の差を比べると、約70万円になる事を示しています。35年でこれくらいの差であるならば、全額借りている方が、いいのかも知れません。月々の支払額が少々上がるので、そこは気を付けなければいけません。いずれにしても、超超低金利であることには間違いありませんね。私たちコスモホームは、酒田・鶴岡で、色んなハウスメーカー、工務店を訪ねてみたが理想の暮らし、理想の家づくりがよくわからなくなってしまった人たちの為に、新しい家で家族それぞれが何をしたいのか、どうすればみんなが笑顔になれるのか、とことん一緒に考え、“期待を裏切る”最高の提案と、家づくりを提供するパートナーとなることに生き甲斐を感じている住宅会社です。