築20年で資産価値は下げ止まる一般的にマンションの資産価値は築20年まで下落の一途をたどり、20年目以降は下落が緩やかなものになると言われています。築20年のマンションをリノベーションして購入するのであれば経済合理性があるのではないでしょうか。修繕積立金15,000円(10年ごとに5,000円上がると想定)固定資産税12万円/年(30年目以降は10万円と想定)一般にマンションの坪単価は毎年4万円ずつ減少すると言われています。今回の例では、築20年まで毎年4万円減少し、それ以降は毎年1万円減少していくものとします。ちなみにこの物件の坪単価は2000万円/16坪=125万円ということになります。新築時の坪単価は125万円+80万円(4万円×20年)=205万円だっという想定です。物件評価額:2,190万円(推定)115万円×16坪=1,840万円+リノベーション分350万円(50%)と仮定この時点で売却すると手数料を含めてほぼトントンの収支になる想定です。2年ごとの更新料を考えると月10万円の賃貸に住んでいたのとほぼ変わらない支出額だったという計算です。築40年のマンションを売却するのはなかなか難しい可能性もありますが、この時点で売却した場合でもほぼトントンの収支は見込めそうです。引き続き月10万円の賃貸に住んでいたのとほぼ変わらない支出額だっという計算になります。物件評価額:1,520万円(参考)95万円×16坪=1,520万円+リノベーション分0円と仮定さすがに築50年となると売却するのは難しいかもしれません。物件評価額は算出していますが、ほぼ0円と考えていただいたほうがよいかもしれません。修繕積立の費用もじわりと値上がりし、管理費と合わせると月々35,000円の支払いです。50�uで築50年となるとこのくらいは考えておいた方がよさそうです。購入して40年後ということは、35歳で購入したとして75歳になっているということです。途中で住宅ローンも完済し、月々の費用負担はぐっと少なくなります。築60年なので実質的な資産価値はほぼ0ですが、この頃から賃貸とのコスト差が広がっていくことになります。この年齢で賃貸に住み続けるのはかなり難しいことでしょう。中古マンションを買ってよかったとしみじみ実感しているに違いありません。物件評価額:1,200万円(参考)75万円×16坪=1,200万円+リノベーション分0円と仮定とうとう前人未到の築70年に到達しました。35歳で購入したとして85歳になっている計算です。ここまでくると修繕積立金の額もなかなかのものになっています。あれば、築70年でも十分住めるだけの強度は有しているはずです。ちなみに修繕積立金の額は管理組合の話し合いによって決まりますので、一概にこのくらいの金額ということは言えません。管理組合の決議次第では、もう少し割安になる可能性もありますし、その代わりとして一時金を徴収される場合もあります。築80年まで本当にいけるのかは不明ですが、購入してから60年ということは既に95歳になっています。この年齢で建て替え議論とかされても正直困ってしまいます。ここまで来たら是が非でもこのまま住み続けたいところです。鉄筋コンクリートのマンションはメンテナンスさえすれば60年〜70年は住み続けることが可能と言われています。それ以降はどうなのか正確なところは誰も分かりません。合わせると2倍以上の費用がかかった計算です。単純にイニシャルコストが安いからと中古マンションをリノベーション購入することは長期的に見れば実はお得ではなかったということもあり得るかもしれません。今後リフォームマンションや新築マンションとのさらなる比較を通して一番お得な選択肢はどのマンションなのかを見てみることにしましょう。住宅ローンを払い終えた35年目以降から毎月のコスト負担がググッと小さくなっています。55�uのマンションに5万円台で住めるのであれば賃貸よりお得と言えるかもしれません。注目いただきたいのは老後にさしかかったあたりからコスト負担が大きく下がっているという事実です。これがもし賃貸マンションであれば老後も同じ賃料を払い続けるわけですからぞっとします。安い賃貸に住み替えるという選択肢もあるのでしょうが、連帯保証人の問題や住み心地の低下などいろいろ乗り越えるべき問題はありそうです。考えると修繕積立で多少のコストアップはあるものの、賃貸の老後に比べれば安泰ということが言えるかもしれません。考えると若干のマイナスになることが想定されます。20年目(築40年)で売却に成功すればトントンの収支かややプラスで切り抜けられるかもしれません。築40年以降になるとなかなか売却も難しくなってきますので、出口戦略をどのように考えるのかは中古マンションを購入するうえで必須と言えそうです。ここでいう出口戦略とはどこで売るのか、貸すのか、もしくは最後まで住み続けるのかということを意味します。リノベマンションに最後まで住み続けられるかは運次第このように住宅ローンを返済し終わったとしても、修繕積立金が定期的に値上がりすることによって、晩年の住宅コストはそこそこかかってしまいます。今回は築20年で購入し、築80年までの試算を行いましたが、実際ここまで住めるのかは運次第というところもあります。仮に築30年の物件を購入するとなると、築90年を想定しないといけなくなるので、その物件だけで人生を全うするのはなかなか難しいこととなるでしょう。日本で最初に建てたれた築63年のマンションがようやく建て替えられるということが先日ニュースになっていました。新耐震基準以降のマンションであればそれよりもずっと長く住めるはずです。築70年、80年というのも50年後の未来ではそれほどめずらしくなくなっている可能性もあります。できることならばそこまでリスクを取らなくてもいいようにできるだけ築浅のマンションを検討したいところです。築20年のマンションを購入すれば、10年後売却するという選択肢もあるわけですから、できるだけ人生の最後を見据えてうまく立ち回れるように戦略を練っておきましょう。次回(築20年リフォームマンションの場合)は、中古でリフォームマンションを購入した場合について考えてみましょう。関連ページ分譲と賃貸どっちがいいの?(前編)お金持ち以外は分譲マンションを買うべきですおひとりさまの住まい問題で最も頭を悩ませるのが家を買った方がいいのか、一生賃貸がいいのかということです。その人によっていろいろな条件が異なりますので、一概には言えませんが、一般論で行くと圧倒的に家は買うべきということです。それにはふたつの理由があります。...≫続きを読む分譲と賃貸どっちがいいの?(後編)経済合理性だけで考えてよいのでしょうかよくマンション雑誌で話題に上る「分譲vs賃貸論争」。実際にはどちらが有利なのでしょうか。経済合理性だけではなく、老後の生活にフォーカスして考えるとこれまでとは違った答えが浮かび上がってきそうです。ここではおひとりさまだけではなく、より一般的な世帯も含めて分譲・賃...≫続きを読む住まい探しの条件なるべく資産価値の高いマンションをおひとりさまの住まい探しでポイントとなるのはできるだけ資産価値の高いマンションを選ぶということです。今はおひとりさまかもしれませんが、いつどんなタイミングで結婚するか分かりません。マンションが足かせとなっては元も子もありませんので、できるだけ流動性の高いマンション、...≫続きを読むコンパクトマンションという選択コンパクトマンションとはシングル・DINKS向けのコンパクトマンションが充実してきているのをご存知でしょうか。最近は大手ディベロッパーも都心エリアに多くのコンパクトマンションを供給しています。一般にコンパクトマンションとは40�u〜50�u台の1LDKもしくは2LDK立地/利便性に優れている大手ディベロ...≫続きを読むリノベマンションは修繕積立に注意リノベーションとはリノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、機能や性能を向上させたり付加価値を与えることを言います。同じような言葉に「リフォーム」がありますが、リフォームとは古くなった建物や設備を修復して元の状態に戻すことを言います。その建物を新築の状態に戻すのがリフォームで、新築の状...≫続きを読む新築マンションも万全とは言えない?やはり修繕積立金の存在リノベマンションは修繕積立に注意では修繕積立金の高騰が将来的な重荷になるというお話をしましたが、新築マンションも永住を前提で考えると必ずしも万全ではないのです。35歳で新築マンションを購入した場合の例で考えてみましょう。築20年で資産価値は下げ止まる一般的にマンションの資産価値は築20年まで下落の一途をたどり、20年目以降は下落が緩やかなものになると言われています。築20年のマンションをリノベーションして購入するのであれば経済合理性があるのではないでしょうか。前提条件35歳で築20年の...≫続きを読む築20年リフォームマンションの場合リフォームマンションの場合はどうでしょう前回(築20年リノベマンションの場合)は、築20年のマンションを購入してリノベーションした物件について、トータルコストの試算や評価額の推移について見てきました。今回は同条件のマンションをリフォーム済みで購入した場合について考えてみることにします。2000万リフォームリノベマンションとリフォームマンションの比較これまでリノベマンションとリフォームマンションのコストシミュレーションを見てきました。両者の違いは購入時に700万円のリノベーションコストをかけるかという部分だけですが、10年後、20年後に売却を考えた際の自由度やトータルコストにも影響を及ぼしていました。2000万リフォームでは、築20年の中古マンションを購入し、リノベーションした場合としなかった場合の資産価値の推移やランニングコストの算出を行いました。中古マンションと比較して新築マンションはどのような資産価値やコストの推移を示...≫続きを読むおひとりさまの住まい選び(賃貸編)実家暮らしと違って、インテリアを自分好みにしたり、好きな時間にテレビを見たりと、一人暮らしは開放感があって誰にも気兼ねをすることがありません。一人暮らしのスタートである住まい選びを失敗すると、住み心地が悪くなってしまうかも。そこで、おひとりさまの住まい選びのポイントを解説していきます。シングル...≫続きを読むおひとりさまの住まい選び(分譲編)最近では独身でマンション購入する人も増えています。家賃と同じくらいの支払いなら、「賃貸よりも購入した方がオトクかも...」。そんな考えも頭によぎることがありますよね。言えば、下町のイメージがありますが、今ではぶらりと買い物を楽しめる利便性の高い街とな...≫続きを読むおすすめの住まいエリア(分譲:東京編)【1】港区東京の中心地にある港区は、利便性が高いのが魅力の区です。生活していくうえで不便になることはほぼなく、快適な生活ができるでしょう。資産価値も高いので、将来的に売却することになっても安心感があります。購入予算に余裕があるなら、検討の価値があるエリアと言えるでしょう。ひとり暮らしを検討している人にも注目される駅です。あべのハルカス、あべのキューズモールなどの大きな商業施設があり、若い人たちからも人気。中心的な位置に存在する「中央区」は、昼夜問わず活気があるエリアです。オフィス街・繁華街が広がっていて、各方面から人々が集まれるように交通事情も申し分なし。利便性にこだわりたいシングル暮らしにも人気があります。中古マンション新築マンションと中古マンションの比較イニシャルコストの安い中古マンションとそれよりやや高めの新築マンションでは60年間住んだ場合のトータルコストにどのような差異が生まれるのでしょうか。毎月の住宅コストはどのような推移をたどるのでしょうか。賃貸論争に終止符これまで分譲マンションの生涯コストについて見てきました。今回はこれまでの集大成として、分譲マンションと賃貸マンションの生涯コストをあらゆる条件で比較してみたいと思います。今後の平均寿命の予測から、多くの人は95歳まで生きるものと思ってください。少なくとも95歳までは住まい...≫続きを読む10年ごとの住み替えもおすすめです賃貸なんて200%住み続けてはいけない前回は新築マンションを購入しても最後まで住み続けることができるかは運次第(寿命次第)というお話をしました。新築マンションに最後まで住み続けるのが難しいとしたら、どのような戦略が考えられるのでしょうか。到来住宅ローンの変動金利は今や0.5%台と破格の安値水準となっています。これは住宅ローン控除を利用すればマイナス金利(お金を借りて利息がもらえる)となる水準です。キャッシュでマンションが買えたとしても、一括払いではなく住宅ローンを組んで買った方がお得ということなのです。...≫続きを読む坪単価って何ですか?マンションのモデルルームに行くとよく坪単価という言葉を耳にします。ご存知の方も多いと思いますが、ここで改めておさらいしておきましょう。坪単価とは坪単価とは、その名の通り、一坪あたりの単価(価格)のことです。一坪は約3.3�uなので、例えば、66�uのマンションは20坪ということになります。Reserved.『お問い合わせ。