りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)ポールさん考察。三連休ばっかりでしたが今月はとてつもなく長い1ヵ月だった気がします。いつもブログで書いてることですが、、ワタクシ、基本的に大家さんが出版した本を献本して貰うことはありません。言ってもたまにワタクシのこの方針を知らない未知の天体の人が「この度、本を出版したので献本します。住所を教えてください」とメールしてきますが「読みたきゃ自分で買うので要らないです」とお断りしてます。考えてみればワタクシの方針を知らないってことはこのブログを読んでる人じゃないし、単にオオカミがブログ上位だから献本すれば素敵な書評書いてくれて箔付け出来るんじゃないかって薄い目論見が透けて見えちゃうんです。(タダで本を送って貰ってクソミソ言えるのってかの長嶋センセくらいではないかと。w)また、逆にワタクシが献本を受け取らないってことはブログでしか書いたことが無いので世の不動産投資本を出版される方は皆さんワタクシのブログを読んでそれを知ってるか「あのオオカミってやつに献本メール送ると晒してバカにするから注意した方がいい」と噂になってるかのどちらかではないかと思いますが、そんな不動産投資本の中でも自分でホントに買って読みたいって本もございます。(最近だと赤井さんの本とかジェービルさんの本なんかがそれですw)自分で買って読みたい本であれば読んで期待外れってことも無いし内容が良かったらブログで取り上げてみんなも買うといいですよってアドバイスもしたくなるってもんで今回紹介する鬼才ポール氏が今回出版した本もその一つでございます。このポール氏、、このブログを読んでる人に説明するまでもありませんが、例のクレイジーマインドで目の前のモノを何でも破壊して乗り越えて彼の通った道はぺんぺん草すら生えて来ないレベルの不動産投資家さんです。基本的に申し込んで来たお客さんがどんな地獄属性だろうと断ることもなく滞納なんて息するのと同じってレベルで考えているようで予想通り入居初月から滞納が始まろうともブログネタが出来た程度にしか考えません。(普通、夜逃げして来て行くとこないって人を受け入れるって大家さん、、我々業者からしたら非常にめんどくさい存在でございます。)と、こんな話をブログで書けば普通の人なら「あ、オオカミの野郎、、まーたブログで俺様のことをdisってやがる」と立腹するのですが彼の場合、「ブログで取り上げてくれてうれちんこすーぷ。書いてください!!w」って思ってしまうので手が付けられませんwこんな賃貸業界を舐めてるかのような振る舞いで連日世間を賑わせてるポールさんですが、実はワタクシ、このポールさんがとても好きで本自体は絶対つまらないと思いつつも本を出したら絶対買ってやろうと思ってました。なんで好きかと言うとこのポールさん、、とても人当たりが良く、とても礼儀正しく、とても気遣いが出来る人なんです。(認めたくないけど事実だから仕方ありませんw)またなんでも肯定的に捉える人で嫌なことがあってのクヨクヨすることもなく、なんでも貪欲に吸収して自分のモノにしようとします。ワタクシは東京で彼は富山に住んでる遠距離恋愛で会ったのも一度か二度くらいですが彼の発する熱量は今まで会った大家さんの中では群を抜き、このテンションで人当たりがよく礼儀正しく、気遣いが出来ちゃうので正直、ポールさんと一度会った人はポールさんの虜になってしまうはずです。(いや、日頃の行いを見てるとむしろ虜にならなかった方が幸せなのかもしれませんがww)ワタクシもブログを書いたりセミナーやったりしてるのでわかりますが、金儲けの上手い人って「人から好かれる(人を虜にする)」ってことが結構重要で、人から好かれれば人脈も増え、好きだからこそ「こいつのためになんとかしてやろう」って気になるもんです。いう人ってのは大抵、そこに見返りを求めるなんてケチ臭い心も無く、ポールさんも献本したくらいで見返りを求めるって心は一切無いでしょうし、むしろワタクシが献本されて額面通りに素敵な書評を書く方が気分悪くなるんじゃないかとさえ思います。(「なんだよ、、オオカミもアドリブの効かねー野郎だなー」って思うはずですw)そんなわけでどうせ買おうと思ってた本だし、ポールさんが「富山から24時間マラソンで東京まで届けます」って言ってたので献本をお願いしました。(ってかどうせ初版の1000部くらいは現物支給なんだし他に配るくらいなら俺にもくれってお願いしたんですけどww)出版された日に事務所のインターホンがなりモニター越しにアミバ様のコスプレで「俺は天才だー」と突っ立てるポールさんを期待してずっとソワソワ待ってたのですがその日は音沙汰もなく終わり翌日インターホンを鳴らしたのは宅配業者。献本したあと速攻でブックオフに売られないようにきっちり高値下取り防止加工まで施してます。「〇〇さんへ」ってやられるともはや高値下取りは不可能なんです。実はまだワタクシ、一切目を通しておりませんwww(ポールさんの本を買うことが目的でポールさんの本を読むことが目的じゃないんですw)読まずともテーマが「自己肯定」ですから自分を褒めてれば不思議となんでも歯車が上手く回り出すしモチベーションも上がってなんでも戦うことが出来るようになるって話なんじゃないかと思いますが、この話、、ポールさんだから出来たことであってポールさん並みの熱量を放出出来ない人ではなかなかマネ出来ることではありません。言うのも最近、ポールさんのクレイジーマインドに即発されて「よーし、、俺もポールさんみたいになるぞ」と地方の安い戸建て(100万以下と言うより10万単位、、いや、下手するとタダで貰うか売り主から金貰って引き取る類の戸建て物件)を投資物件として見よう見まねで仕込むって人が増えてます。ポールさんみたいに出来る人なんてそうそういませんから「ポールさんの言うとおりにやってみたけど全然上手くいかない」と文句を言う人も増えはじめ、最近、ワタクシのところにも「どうやったらうまくいきますかねー?」って相談まで来るようになりました。これはあくまでも想像ですが、ポールさんが生まれ育った環境、就職した仕事、そこで出会って得た経験を自己解析出来てそれがまだ若い年齢だったことが非常に大きいんじゃないかと思います。今回の本とかブログなどで発信してる裏で数十倍、数百倍の嫌な思いや苦労をしているはずでその蓄積が人より多かったことが今のポールさんって人を作り出したんじゃないかと思います。ここを理解せずにポールさんの本を読んでもそれこそ「ヤクザ映画を見て外に出るとなんとなく自分もヤクザのように強くなった気がする人」になってしまいがちでポールさんの不動産投資をマネしても思ったようにうまくいかず、結局、ポールさんが嫌ってる「俺がこうなったのはあいつのせいだ」と責任転嫁で終わらせてしまう気がします。ポールさんがすごいのは「ぼくちゃん天才!」って自分に言い聞かせる自己肯定力だけでなく根底には人が経験したことのない修羅場(児童養護施設で攻撃性の高い子供と24時間向き合ってた経験)やフレディーマーキュリーのような胸毛ボウボウな父親からの寵愛、さらにはそんな親から自然に学んだ処世術でとても人当たりが良く、とても礼儀正しく、とても気遣いが出来るという基礎がある上に並々ならぬ度胸があって成り立ってるものじゃないかと思います。そんな偶然の科学実験の副産物みたいに出来てしまった人をリスペクトしようと思うなら本を読むだけでなくポールさんに会って朝までビール9620杯くらい飲んで付き合ってとことん話を聞くと良いと思います。えぇ、、ワタクシ、たまに電話でポールさんと話しますが、その電話に出るポールさん、、ブログや本で会うポールさんとはちょっと違いますよ。(お笑い芸人は24時間お笑い芸人じゃないし人を笑わせるネタを誰より真剣に考えてるってのとすごく似てます)と言うことでまとめちゃいますがポールさんの言ってること、やってることはこれからの日本人のスタンダードになるんじゃないかと思うので我々の年代の人は無理にしてもこれから不動産投資をやりたいって人は一度目を通しておいて損はないかと思います。更新してみたけど今日のネタは正直自信がございません。週末の土日は杜の都仙台で狼セミナーをブチかましてきました。今回も昨年に続き、仙台大家の会の定例会でのセミナーとなったわけですが、今年も100人超えの大盛況の中登壇させていただきました。池袋の会場の1.5倍くらいのそれはそれはだだっ広い会場でございます。いつものように5時間、ほぼしゃべりっぱなしでしたが仙台の方は奥ゆかしいと言うかあまり笑いが取れません。(ちなみにこの笑いの取れなさは関西でセミナーやるのに匹敵しますw)仙台の大家さんに聞いたら「仙台の大家さんは必死に聞いてるので笑ってる暇がないんです」と言うことでしたのでそれはそれでいいのですが、、、その真面目さは懇親会が始まる前までの話。えぇ、、懇親会が始まったら皆さん、、段々壊れ始めて行きました。w特に今回は一次会こそ2時間キッカリで終わりましたが、その先が長いこと長いことwwwww結論からいくとワタクシがホテルに辿り着いたのは朝の5時前でございました。(最後の方覚えてないのですがカラオケ屋で誰か「オペラ座の怪人」を原曲のキーで歌ってませんでした?ww)大抵、地方のセミナー懇親会って23時を過ぎた頃から帰りの交通機関が気になって散会することが多いのですが今回は夜中の1時を回って店員さんが「どうします?延長しますか?」って聞いたら「もちろん延長ーーーーー!!!!ひゃっはーーーー!!!」ってな勢い。(皆さん、、普段何か嫌なことでもあるんですか?ww)ま、ワタクシだって大騒ぎするの好きですから延長と言われればとことんお付き合いしちゃいますが、、この9月21日はもう一つ重要な出来事があったんです。えぇ、、5年越しだってのにこの歓喜の瞬間を見逃してしまいましたwwww(ワタクシのばかばかばかばか)と言うのもこの日の巨人ーDeNA戦、、この日までにマジック2でしたので巨人が勝てば文句なしで優勝だったのですが、8回を終わって1-2。ハマスタ開催ですので完全アウェーな上に最終回は抑えの守護神山崎様が上がってきます。途中でダゾーン持ちの大家さんがいたので見てたのですが9回の表に小林様がこの山崎を打ち砕き2-2の同点に追いつくところでここから後続が倒れて同点どまり。ワタクシ、毎年ここから逆転勝ちを期待していますが結局最後は筒香かロペスにカツーンって打たれて負けちゃうのが常です。(あと、延長に入ったらまず勝てないくらいワタクシよーく知ってます)そう思ってそれ以降は試合経過を見ずにひたすら大家さん達としゃべり倒していたのですが30分くらいしたら「狼さん!大変だ!巨人勝っちゃたよ!!」と慌てて声を掛けられ気が付けば胴上げシーンも終わってて5年も待ったリアルタイムでの胴上げをすっかり見損ねてしまいました。(録画で見るんじゃなくワタクシ、リアルタイムで見たかったんです。)ま、それもこれも先週から中日に三連敗して減らすはずのマジックがなかなか減らずよりによって一番都合の悪い日(お願いだからセミナー当日に優勝ってやめてねって思ってました)に決まってしまったのがいけないんですけど、、。(そのかわり仙台の大家様と楽しいひと時が過ごせたのでヨシとします)と言うことでワタクシ決めました。来年からは日本シリーズが始まった頃に仙台に行きます。仙台大家の会の菅原さんのアテンドで美味しいうなぎ屋さんに行く予定だったのでエスパー君には「お昼のウナギは11時からだから朝飯食うなよ」って言っておいたのに福岡にセミナーに行ったときと同じようにやっぱりホテルの朝飯バイキングをたらふく食ってました。(だから何度も口酸っぱく朝飯は食うなって言ったじゃんw)満腹中枢が限界になってるエスパー君ですからもはや美味しい鰻も拷問に等しいことになってたんでしょう。えぇ、、エスパー君はせっかくの3段重ねのひつまぶしを注文することが出来ず、一番安い一段重ねのただのひつまぶしとなりました。片やホテルで朝食バイキングを食わずに我慢してたワタクシ、、エスパー君を尻目にウナギが二段重ねになってる一番高い地下鉄うな重をオーダーしました。画像は菅原さんのFBから借用ですwこのうな重、、ふたを開けると普通のうな重に見えるんですが、ご飯の底にも同じ量のウナギがセットされていて正直、過去最大にウナギを食ったであろう名古屋の蓬莱軒のひつまぶしを遥かに上回る量でございます。お腹も空いてたのでサクサクと喰い始めるワタクシですが、元来貧乏性なワタクシ、、せっかくのウナギなので重箱の隅のご飯をつつくようにゆっくり味わって喰ってしまい、気が付けば満腹中枢があっという間にオーバーフローしてしまい二段目のウナギに差し掛かる頃、、箸の手が止まってしまいました。(なんかこう、、ウナギが次々襲い掛かって来る感覚と言えばわかりやすいでしょうか)ウナギごときでもうお腹いっぱいなんで口が裂けても言えないワタクシですから意地で食い切りましたが、、あれ?さっきまでオーバーフローしてた満腹中枢のレベルメーターがもう下がってます。(ウナギって案外消化がいいんですね)結局、目の前で苦悶の表情を浮かべてる(そらワタクシが食えないんだから食えっこないですよねww)同伴の方に「それ残すのならワタクシ喰いますよ」と奪い取り結局二人前を食ってしまった気がします。そんなこんなでひたすら食って飲んで(懇親会で飲んだハイボール、、18万3000杯くらいまでは覚えていますが、、)帰路についたワタクシ、、、家に帰って恐る恐る体重計に乗ってみたら、、あれ、、なんと仙台に行く前より体重が減ってるじゃないですかwwwwwと言うことで結論です。仙台の食い物は実質ゼロカロリー。TOPヤバめ系高利回りな話。時間が無いのでフォントをあまりいじらずに更新しますwこんにちは。9月はやたら三連休が続くので平日が少なくその分、仕事にいろいろしわ寄せが来るのですが、それと並行して週末の仙台セミナーの準備やらなにやらで今日は一日忙殺されました。(仙台のセミナー募集、ブログでもやろうと思ったのですが仙台大家の会の割り当てだけで全部席が埋まってしまったので一般募集が出来ませんでした、、すみません。)また先週募集開始した10月のセミナーの当選メールも今日一気に送ってたのですが、、今回の東京セミナーの倍率は2.7倍。以前より読者が減ったからなのか当選倍率もやや下がって来てますがせっかく応募してくれたのに当選できない人がまだまだ多いので「やっぱりもう少しセミナー頻度を上げた方がいいのかなー」と思いつつ、「これ以上セミナー増やしたらこっちが大変」と葛藤してるのも事実でございます。(もうちょっと若かったら体力にモノ言わせて月二回くらい出来たかもしれませんがw)今後も出来るだけイベントを増やしていこうと思ってますの今回当選出来なかった人に於かれましては次回にご期待ください。先日も台風被害のお話をブログで書きましたが、あれから一週間経ってもなかなか全面復旧とはいかないようです。原因は報道でもやってるのでご存知だと思いますが、電線を直す前にまず倒木の処置が先でこれが膨大なためなかなか復旧に漕ぎつけないことが最大の原因、、。暑い時期もあり停電でエアコンが使えない、しかも水道も電気で揚水してるので水道も通らず、この二つのライフラインが寸断されたうえに輸送用の道路も倒木でなかなか現地に近づけない、しかも都内と比べて移動距離が長いので補給線も伸び切ってしまうこともあり通常より復旧に時間が掛かってるんだと思います。以前のブログではこういう時期を狙って屋根の無料修理なんて偽って法外な料金を請求する不届きな業者のことを書きましたが、恐らく今週くらいから例によって被災地に潜り込み空き巣を働く輩も登場するんじゃないかと思いますので今度はこっちにも警戒していただけると幸いです。最近、地方のヤバめなエリアの物件を「高利回り物件」としてばら撒いてる業者さんが増えてるそうですね。ロット的には2000万以下くらいで利回り20%超え(あくまでも全室埋まった場合に限りでございますが、、)なんてレベルの物件を出して来るそうですが、、「これなら現金買い出来るから」と最近すっかり買いそびれてる買いたい病に罹ってる人が触手を伸ばし買付け入れてるそうです。言え、昔に比べたら安く見えるので「ここがチャンス!」と敢然と攻めているんだろうと思いますが、不動産投資は部屋を埋めてそのお家賃で生きていく業態なので買付け入れる時点で募集の際に広告費3か月掛かるってわかってる物件を攻めるのはいかがなものかと思ってしまいます。(要するに埋まらない物件だから超高利回りで売ってるだけなんですってww)最初から再生スキルやちゃんとした戦略があって敢えて買ってるならいいですが、すでに駅前ですら寂れてしまったエリアのバス便の築30年超えの1K物件なんてのをスキルも戦略も無いまま買って広告費3か月取られて埋めたはいいけどその後の苦労はハンパなモノではありません。不動産投資に気が付いたのがここ数年ですっかり乗り遅れてしまった人に多いんじゃないかと思いますが、この手の物件は確かに安いですが単に買い手がいないから段々高利回り化してるに過ぎません。今の時期はこの手の物件が大量に出回ってますからもし買うのでしたら自分の胸に手を当てて「俺、この物件満室に出来る自信はあるか?」と自問自答してからにしてください。最近はロットが低い物件には大量の買付けが殺到し、見た目には瞬間蒸発してるかのように見えてるはずです。実際の取引現場では一番手の買い付けが融資不調で飛び、二番手だった現金客が買い付け順位を上げ交渉してるうちに買う気が無くなり話が流れ、3番手、4番手の人に買い付けが流れてくるケースも多いです。いう時に謄本を見て売り主がどんな売主か見て判断しないと安いと思って買っても実はそれでも高買いだったってことが良く起きます。ヤバいのがここ5年未満で売りに出される「推定サラリーマン投資家所有」の物件。(他にもあるのですが今日はこれだけ書いておきます)これは抵当乙区に書かれた融資銀行を見ればなんとなくわかるのでチェックして欲しいのですが、サラリーマン投資家御用達の銀行で限りなくフルローンで買ってる物件で高利回りで売り出されてる場合、ほぼ100%部屋が埋まらない物件です。昨日もこの手の物件概要を見たのですが売値は驚くほど安いです。不動産投資は部屋を想定した賃料で埋めてその家賃を毎月きちんと回収して初めて成立する業態ですのでこのどれか一つでも欠けてしまうとたちまち罰ゲームと化します。仲介さんも成約させないと手数料にならないので何が何でも嵌めこみにくるし、今は1億を超える物件では融資もつかないので自ずと地方の埋まりそうもない物件を高利回りに見せて売りに来ます。これに今引っかかるとリカバリーに時間が掛かり、せっかく将来元に戻るであろう融資環境時に重苦しい物件を抱えて身動きできなくなる可能性が高くなるのでここはしっかりチェックしていただきたいと思います。「え?融資が元に戻るんだったら今のうちにクソみたいな物件買って時期を見て高値売り抜けでいいんじゃね?」と思う人も多いかと思いますが、次回の融資ジャブジャブ時期は今回までの融資ジャブジャブ時期と違いサンタメ取引や耐用年数超えの長期融資は渋くなるはずなので融資ジャブジャブと言っても前ほどのインパクトのある融資(乱脈系の融資)ではない可能性も否定できません。今築30年超えの物件を買うと出口戦略時に築40年なんて物件になってる可能性も高く、先を見据えるとその時の融資姿勢によっては「解体更地にしないと値段が付きません」なんてことになっちゃうかもしれません。(築40年超えの投資系建物がここまで増えるのは戦後初めての経験だし)ここ数年は融資環境や賃貸マーケットも混沌とした状態になるはずですから、単に安い、高利回りって部分だけじゃなく「ホントに俺様の実力で埋まるのか?」とよーーーく考えて買付け入れるようにしていただけると幸いでございます。今日のブログ、、書き始めたのが17時過ぎだったためこれくらいしか書けませんでしたがこの話はまた折を見て深く掘り下げます。TOP狼セミナーのお知らせM7になりようやく枕を高くして眠れそうですwこんにちは。先日告知した10月の狼セミナーの募集を開始させていただきます。※上記2つの条件に該当する人のみご応募くださいなお、今回のセミナーは少々テクニカルの部分が多く初心者の方にはちょっと難しいセミナーになると思いますので予めご了承ください。TOP大事なこと書いてませんでしたww今日は手短な更新ですwこんにちは。なんか最近、暑かったり具合が悪かったりで考えないようにしてたことがございます。えぇ、、スケジュール表見たらワタクシ、10月にセミナー入れてました。今日が9月10日なのであと1ヵ月くらいしか準備期間が無いのですがなんとなくやりたいことはすでに決めているので予定通りやります。(ってか今から会場キャンセルしてもキャンセル料って同額なんですw)と言うことで10月のセミナー予告させていただきます。※上記2つの条件に該当する人のみご応募くださいなお、募集開始は今週13日の金曜日のブログ更新時の18時にやります。