「破たんを回避する方法はなにかないのだろうか」アパート経営に夢や希望をお持ちの大家さんも、心のどこかにこんな漠然とした不安を抱えているのではないでしょうか。相続対策としての安易なアパート経営3つの側面から詳しく解説していきます。最近、アパートの数が多すぎるという話をよく耳にします。なかでも、2019年4月に日銀が「不動産融資がバブル期以来の過熱状態にある」と発表したのは、衝撃的でした。上図をみると86-91年のバブル期以来はじめて、不動産貸出が水色の安全圏を上方に突き抜けているのがよくわかります。共同住宅数は2018年時点で2,334万戸にものぼり、はじめて1,000万戸を超えた1988年から毎年増え続けています。この30年で人口が約300万人増えたのに対して、共同住宅は4倍の約1,200万戸も増えました。単純に考えて、賃貸物件(アパート含む)が過剰供給であることは明らかです。日本の人口は2004年の1億2,784万人をピークに、今現在も1億2,000万人以上をキープしています。これから人口は毎年減少し続け、2050年にはついに9,515万人と1億人を割り込むことが確実視されている状況です。け物件のニーズが高まるカニよ3.相続対策としての安易なアパート経営2015年に施行された相続税の増税により、アパート経営に乗り出した地主がたくさんいました。)」に変更となりました。これにより、じつに40%も控除額が削減されてしまったわけです。税率も取得金額が1億円を超えると、最大で5%増加しました。基礎控除額変更の影響は大きく、これまでなら相続税の対象にならなかった人も相続税を支払わなければならなくなりました。人数にして約47,000人もの増加。この状況をみれば、賃貸経営を考える地主が多かったのも当然といえます。アパートが建っている土地は「貸家建付地」としてみなされますから、更地に比べて土地の価値を低く査定してくれます。結果、節税につながるわけです。問題なのはアパート経営の知識・熱意があまりないにも関わらず、デメリットをよく調べずに不動産業者の安易なセールストークに乗せられてしまったこと。金利が上昇!アパートローンが返済できない1.空室の増加アパート経営では、空室が発生すれば収入減に直結。空室を徹底的に回避しなくてはなりません。TAS賃貸住宅市場レポートでアパート系の空室状況を調べてみると、直近では多少改善がみられるものの、全体的に上昇傾向にあります。2019年7月図-2上図はあくまでも首都圏1都3県だけのデータですが、空室の増加傾向は今後も継続すると考えて差し支えないでしょう。修繕費もアパート経営を圧迫する大きな要因のひとつ。一般的に15〜30年周期で、大規模修繕工事が発生します。国土交通省のガイドブックによると、築30年までに必要な修繕費用は、1棟あたり約1,740万円。(木造1K10戸の場合)びっくりするような金額ですが、大規模修繕工事は事前の計画に織り込み済みであり、毎月修繕費として積立をするのが一般的。じつはそれほど負担にはなりません。問題なのは、突発的な修繕工事や設備機器の故障です。エアコンの交換ともなれば、1台10万円はかかります。いった計画にない修繕費が重なると、キャッシュフローを悪化させ、赤字に転落することも十分にあり得ます。アパート経営をしている人なら、誰でも不安に感じたことがあるのではないでしょうか。アパート経営に必要な修繕費の目安を知って、事前に長期修繕計画を作成しておけば恐れることはありません。いつ3.サブリース家賃保証の罠もしかすると「サブリース」が、アパート経営にとって1番のトラブル要因かもしれません。サブリースとは?サブリースとは、管理会社が大家から一括でアパートを借りあげ、入居者に転貸する賃貸形式です。管理会社は大家に対して「空室保証」や「家賃保証」をするのが一般的で、その特典を目的にたくさんの地主がアパート経営に参加しました。ところが現実には、景気の悪化や空室の増加を理由に、いきなり保証額を引き下げるという事例が多発したのです。家賃自体の値下げを要求したり、最悪の場合は契約を解除したりといったことも頻発。空室が増えたにも関わらず家賃の保証がなければ、経営破たんも時間の問題です。いった状況を踏まえて、消費者庁をはじめ、さまざまな行政機関が対策に乗り出すという異常事態に発展しています。参考:消費者庁サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!4.金利が上昇!アパートローンが返済できない一般的に物件を手に入れる際には、ほとんどの人が銀行からアパートローン、もしくは不動産投資ローンの融資を受けるはずです。ここで悩むのが、固定金利か変動金利かということ。今は非常に低金利で借入れができるため、変動金利を選択する人が多いです。最悪の場合でもあとから固定金利に変更できますから、これは正しい判断のようにみえます。固定金利に変更するときには、当然固定金利も上昇しています。これでは最初から固定金利にしておけばよかったと、後悔することにもなりかねません。タシカニ固定金利の高さよりも、変動金利上昇リスクのほうがこわいカニよ具体的にアパート経営が破たんすると、どういうことが起こるの?まず破たんというのは、具体的にいえば「ローン滞納」です。原因はいろいろありますが、経営が行き詰まりローンを滞納することから破たんがはじまります。アパート経営は、多ければ1億円を超えるお金を借入れるわけですから、もし破たんしたらどうなってしまうのかは非常に気になるところですよね。「お振込がないようですがどうされましたか」といった支払い確認の電話がきます。この時点では、まだ取り立てといった雰囲気はほとんどありません。支払い請求書が届きます。延滞金なども記載され、支払いを請求されますが、まだまだ対応はソフトです。このあたりで請求書から催告書・督促状に切り替わります。内容も「期限の利益損失」(分割支払いの権利を失い一括で残金を請求される)や「個人情報の登録」(いわゆるブラックリスト)など、より厳しい警告です。6か月が大きなターニングポイントで、6回滞納すれば確実に「期限の利益損失通知書」が届きます。保証会社より銀行へ、ローン残金の補填がおこなわれます。これを代位弁済といい、以降は保証会社から返済の請求がきます。「差し押さえ通知書」が届きます。競売価格査定のため、執行官が自宅調査をおこなうのもこの時期です。「競売の期間入札通知」が届いたら、もう最終段階です。競売がスタートすれば、もはやストップする方法はありません。競売になれば支払い責任はなくなるのかといえば、そうではありません。物件がローン残金よりも高く売れれば問題ないのですが、もし足りない場合は、残金分は債務として依然支払い義務が残ります。先ほどアパート経営が破たんすると、通常、自己破産を選ぶことが多いという話をしました。その前にアパート経営の破たんを回避するため、大家が事前にすべき4つの手順をお伝えします。1.アパート経営は最初の物件選びが重要アパート経営において大切なのは、「購入前の正しい物件選び」です。立地条件はもっとも重要といっても過言ではありません。立地条件さえよければ、仮に築年数が古くなっても、安定して入居者の応募があります。立地条件を選べるのは購入前だけです。物件は慎重に吟味してください。基本的には、常に満室状態をキープできれば破たんはしません。十分な収益が見込め、きちんと返済ができるからです。どんなに立地条件のいいアパートであっても、経営の仕方によっては空室が埋まらない場合があります。空室が発生する原因を把握して入居者確保に力を注ぐことが、破たんを防ぐにはとても重要です。)の両面から解説してきました。じつはこれらはすべて、事前に予測ができるものばかりです。破たんの大きな原因に「大家の事前の準備(勉強)不足」があげられます。(売却・長期継続)上記のような内容をしっかりと予測・計画し、準備をしておけば、極端に破たんをおそれる必要はまったくありません。出口戦略について詳しくはこちらの記事をご覧ください>>アパート経営で必要な売却のタイミングは?消費税等を考慮する4つの出口戦略アパート経営で必要な売却のタイミングは?消費税等を考慮する4つの出口戦略アパート経営を続けていると、どうしてもこのまま収益がつづくと思ってしまいがち。建物は必ず劣化します。外観も汚れてきて、設備も古くなれば、だんだんと入居者も集まらなくなるでしょう。状況によっては「売却」という出口戦略を真剣に検討したほうがいい場合も少なくありません。アパート経営は4.困ったら金融機関や専門家に相談まず考慮すべきは、リスケです。リスケとは?リスケジュールの略。金融機関に一定期間、返済額を減額もしくは期間の延長などをしてもらい、その間に立て直しを図る。状況にもよるが、半年〜1年間程度、リスケを承認するケースが多い。アパート経営は長期戦。対策を練っても、突発的な病気やトラブルにより厳しい状況におちいることは十分にあり得ます。しても支払いが滞りそうな場合は、なるべく早いうちにきちんと金融機関に相談しましょう。残念ながら、1年といった短期間では、改善が期待できない場合も少なくありません。いった場合は、ほかの金融機関でローンの借り換えを検討してみるのもいい方法です。借り換えができるとは限りませんが、借り換えにより多少なりとも返済に余裕ができれば、破たんを回避できる可能性が高くなります。関係改善・建物へのテコ入れなど、経営のやりかたで改善できる可能性がある場合は「金利の引き下げ交渉・再度のリスケ交渉」を粘り強くするべきです。具体的な破たんの原因としては、下記の4つが考えられます。高額な修繕費サブリース・家賃保証トラブル変動金利の上昇リスクアパート経営が破たんすると、最終的にはアパートを売却して債務を清算することになるでしょう。事前に「いい立地条件の物件を選ぶ」「空室を出さない」「経営リスクに対してきちんと準備をする」といった対策をとることで、破たんを回避できる可能性は飛躍的にあがります。最終的にどうしても改善が不可能な場合は、なるべく損をしないように、早めに専門家に相談することをおすすめします。空室を出さない秘策として、近年注目が集まるのが「無料インターネットサービス」導入事例なども踏まえてこちらの記事で詳しく解説しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説いつの時代もアパートを経営する大家さんの最大の悩みは「空室をいかに解消するか」ですよね。思いつく方法はみんな多額のお金が必要なことばかり。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。