りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)今日は4つお答えしますtwitterのようすけさんからクッキーいただきましたwこんにちは。本日は長めのご質問が届いているので4つお答えさせていただきます。質問1数年先に一族で相続しそうな土地があるのですが、相続人の一人がプー太郎で、土地をまとめてアパマン建てると「自分も住まわせてほしい」とか言ってくることが目に見えています。この場合諦めて売ってしまったほうがよいでしょうか。|まずは先週に相談してくれてたのにずっとほったらかしにしててすみませんでした。文面から察するに一族様で「仕事探して頑張ってよ」と声掛けしても一向に職探しする気配の無いのがヒシヒシと伝わってきますが、この方一人のために一族で守り抜いた土地を手放すってのもちょっと理不尽さを感じてしまいます。言うことで、、ワタクシがこの一族であればとりあえず売らずに新築建てちゃいます。独身でしょうからわざと一人で住めないような部屋のプランニングで図面を作り「一人で住むには広すぎるのでプーさんの住める部屋じゃ無いんです」と理解させ、「その代わり家賃収入の配分するからね」と新築したら毎月お金が入るようなことを伝えます。万一、それでも土地建物の持ち分をくれとか言い出すと面倒なので設計段階からそのプーさんの持ち分だけ切り取れるように土地を分筆、建物もうまく切れるように設計、、なんてところまでやっておくとさらに高得点でございます。それでもうまくいかないなら賃貸管理を不動産業に投げ、「親類、一族と言えども入居審査がある」と故意に入居審査で落とす(他人が落としたらご本人も文句言いにくいでしょう)なんて可能性も一応考えます。?なにか参考になる話はありましたか?(書いてて自信が無くなって来たので次行きます。)質問2連日勉強させて頂き有難うございます。ボロ戸建に関して質問なんですが、地方だと給排水が今でも井戸&浄化槽又は汲み取りという物件もたまにあります。某戸建投資をしているコンサルさんがブログ等で汲み取りはさすがに客付けは難しいが浄化槽なら問題無いと言っていますが実際のところどうでしょうか。井戸&浄化槽で維持管理のポイント等も教えていただけますでしょうか。|確かに汲み取り式で賃貸経営となると入居者がトイレに入った際、具が丸見えになってしまうしあれはホントに臭いです(ソースは幼少時代のワタクシ)。片や、浄化槽であれば一応水洗式のトイレが設置でき、浄化槽の管理はオーナー負担(戸建てなので嫌気式単独浄化槽の6人槽で充分です)ですので賃貸経営には影響も無いでしょう。言うことで浄化槽の賃貸物件を探すということになりますが、排水を流すには下水と浄化槽の二つがあり浄化槽の場合、年に一度程度「引き抜き」と言うメンテナンスと場合によっては浄化槽管理士による定期点検が必要になります。この「引き抜き」ですが年に一度程度、バキューム屋さんを呼び槽内の嫌気性スカムと呼ばれる汚物を吸い取って貰うのですがこのスカムと言うのはウ〇チ独特の臭いはあまりしません。(堆積させて微生物処理するので臭いがしなくなるんです)と言うのもこのスカムと言うのは嫌気と呼ばれる方式で処理された汚泥と呼ばれる物資に変化しているからなのですが、これをバキュームで定期的に引き抜かないと浄化槽の導入口が詰まります。一回数千円~1万円程度なのでまずはこれが定期的費用になり、これに浄化槽点検が5000円~8000円(点検時間20分程度)、が3か月から半年毎に掛かります。2か月に一度くらい1万円程度掛かるかと思います。井戸に関しては自治体によってどこまでメンテナンスが必要か変わるので一概に言えませんが飲料水として使用するので水質検査が義務づけられる場合があります。ちなみに東京都の場合でと実態把握のために調査の協力と言う形で施設概要書を提出したり水質検査に協力(恐らく実費で2万程度だった気がします)するくらいで定期的な報告義務も無いのでいいですが物件を買う場合は都道府県の衛生管理をやってる部署に念のために確認してください。10万程度必要になると思います。質問3はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしながら、狼さんのくっそ面白い文章に毎回ニタニタしている者です。質問コーナーが設置(?)されているみたいなので、私もここぞとばかり質問させて頂きます。私、個人の収入に対する節税を考えての不動産投資をしたいと考えております。築22年以上の木造アパートを購入して、個人から購入することで建物の価値を高くしてもらって(比率的に50%くらい)減価償却して長期譲渡所得の5年を待って売却するというスキームを考えています。個人の所得税と合算して減価償却できるやつです。この間中止が決まった海外不動産築22年以上の木造の節税スキルよりも建物比率は落ちますが、それなりに節税出来ると考えています。実はこのスキームで友人がとある中古物件を購入したのですが、一つ疑問が生まれました。これって築22年以上の木造建築物を個人から建物の価値を50%で売ってもらったものの、税務署が認めないってことはあるのでしょうか?友人は去年購入したばかりなのですが、税務署のことまで考えていない様です。私の母親も不動産投資していて、上記の土地と建物の比率に関しては青色申告会で認めてもらったから税務署は簡単に通ったのよ〜♪なんて言ってたので減価償却の視点での建物・土地比率を決めるのは最終的に税務署なのかなと心配しております。こんな節税をしている人が狼さんの知り合いや団員様にいらっしゃいますでしょうか?google先生に相談しても検索にひっかかってきません。お手数ですが、お時間のある時にブログへのupして頂けると幸いです。長い文章でしたが、宜しくお願い致します。|この方も10日に質問いただいたのにほったらかしになってました。この質問ですが、一応税務系の質問なので税理士資格のないワタクシが書くわけにもいきません。今日のブログを読んだ団員系税理士様がコメント欄で解説してくれるものと信じて次行きますw。(税理士の先生、あとは頼みますw)質問4電気設備(電気配線)について質問があります(便乗質問となりすいません)。リフォーム中の戸建で、賃貸募集をかける前の仕上げとして、電気工事業者に、コンセントの交換やエアコン用のコンセントの増設をお願いしています。工事で天井裏に潜ってもらった際に、電気配線の一部にネ○ミにかじられたような跡があり、所によっては銅線がむき出しになっている箇所もあると、連絡を受けました。配線がむき出しになっている箇所や被覆がかじられていて、手の届く範囲については、電気配線の交換をお願いしましたが、手の届かない箇所については、被害状況の把握は困難な状況です。電気屋さん曰く、主な被害箇所は、一階天井裏で、天井板の上など平坦な場所に設置された配線がやられているそうなので、今回の工事である程度ケアできるだろうとのことです。柱等に固定してある垂直方向の配線や天井裏の高い場所の配線については、被害はなさそう、さらに、ネズミはもういないということまでは、聞いてます。こちらとしては、「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」という形にしたいと思ってます。工事前後の写真の保存や万が一に備えて、火災保険内容の確認はするつもりですが、仲介さん或いは入居者にどこまで伝えるか(そもそも黙っておくか)は迷っています。今後の対応についてアドバイスいただけると幸いです(長文となりすいません)。借主に一切開示する必要もなく「安全に関して、やれることはやったけど、そもそも築古なので、潜在的に不具合箇所があるかもしれないので、その事を理解して入居してね」というのも不要でございます。(重説に書く欄がそもそも無いので仲介さんも大家さんも説明義務が無いんです)実際、ネ〇ミはゴキブリが出るのと同じレベルの害虫扱いで住みついたのか外部からやってきたのか判断も出来ません。(首輪でもついてればわかるかもしれませんが、、)となるとここはこのネ〇ミを徹底的に除去しておくことが先決で、まず薬品等での駆除、さらに戸建て住宅であれば侵入経路を予測し網で塞ぐ工夫が必要です。今回は屋根裏の電線をネ〇ミが噛み切って線が露出してしまいそれを補修しているそうなので大家さんとしては出来る限りに対策も出来ているわけですからそこまで神経質になることもなくこの後やっておくことと言えば火災保険で万が一の保証が手厚くなるように特約をうまく使う準備くらいはしておけばよろしいかと思います。(起こる前提で保険に加入するイメージです)えぇ、、これを気にし始めたら建物の電気配線を全部やり直す羽目にもなりかねませんよ。築古戸建ての場合、電気配線がどのように収まってるかわからない物件も多く、ネ〇ミが配線を噛み切る以外にも経年劣化で絶縁が腐食していたり埃やチりが積もったところに過負荷が掛かり電気火災が発生するなんてのは常にあり得るので見える範囲くらいはチェックする習慣はお持ちください。(目視確認でも結構安心するもんです)と言うことでこの質問でお寄せいただいた質問には全部お答えしました。明日のブログは質問が来なければお休みします。TOP今日は6つの質問にお答えします。いや、クリスマスの団員登録まだやってませんでした。待っててくださいwこんにちは。今日は終日、外での現調作業なので質問にだけさっさと答えていきます。激しく「ザ・例外」なんですかね。先日は我が家までお越しいただきありがとうございました。古家が乗ってる物件に目を付けて古家付き土地(建物は瑕疵担保免責)で買うというのを狙っております。使える建物が土地に乗ってる場合、売主の心情からするとどうしても建物代が欲しくなるようでこの買い方をすればほぼ土地値で買えるだけでなく「建物はこちらで壊して更地にするから解体費を差し引いてくれ」が通りやすいです。(で、その後、解体費が捻出出来なくなったので仕方なく建物使ってますと適当なこと言っておけばいいんすよw)ただ売主が建物として使えないと認識してる度合いがどのくらいかで変わる話なのも事実でいつもポールさんが買ってるような限りなく廃墟に近い建物付き(もはやそれが家ですら無い場合)から売主はもう使える家じゃ無いと思いつつ見る人が見れば「お、これはまだ新築に近い(家が傾いてない、雨漏りしてないってだけで新築に見える築古系大家さん多しw)」って人もいますからこれは現地に行きじっくり吟味して買うのが王道です。無いでしょうからそこで間取りをスケッチしておおよそリノベプランを把握、収支が合えば買いって流れになるんじゃ無いかと思います。ここで注意して欲しいのは築古戸建で格安物件は大抵、道路付けが悪く現地の建物写真がgoogleでは見れないことが多いこと。(360度カメラ搭載のGoogle号ですら進入して写真が撮れないって場所にお宝物件が眠ってること多しなんですw)また古家の外観が分かったとしても部屋の内部を見ないと買えるかどうかの判断も出来ないのでやはり現地での内見は必須になりますね。(残置物がたくさん残ってる可能性があるのもこのパターンですから)あと築古物件を買う人でシロアリをやたら気にする人がいらっしゃいますが、そもそも賃貸の重要事項説明ではシロアリの有無に言及する欄はございませんww(意味わかりますよね?w)と言うことで次行きます。質問22戸アパート質問シリーズになって恐縮です。2階建2戸のアパートを保有しております。面積は上も下も同じです。このようなケース、どちらかの居住者に賃貸併用としてエグジットすることは可能でしょうか?またどうやって話をもっていくべきでしょうか。|賃貸併用の出口の質問ですが、この場合、厳密に言うと「賃貸併用の融資条件である自己使用面積51%以上」ってのがネックになりそうですね。いうことでこの場合、事前にいくつかの金融機関に住宅ローンを打診して「住宅ローンの対象物件」として見てくれるか?」を確認した方がいいです。(窓口で聞くだけでも結構情報は集まります)金融機関によっては別に自己使用部分が51%でなくてもやってくれるところもあるでしょう。自己使用部分が50平米以下だと住宅ローン減税が使えないとかさらに部屋が狭いとそもそも住宅ローンの対象外なんてこともあるのでご注意ください。無事融資が出そうな金融機関が見つかったら1階、2階の居住者に「家賃払わずにここに住む方法があります」なんて話を持ち掛け(当然、事前にどこに勤務で住宅ローンが通るかを申込書や契約書の個人情報で把握)色よい反応があれば試しに金融機関に持ち込んでみるって感じでしょうか?とは言え、木造アパートに住む属性の人ですから思ったようにはなかなか行かないと思うので次回空室が出た際にそういう属性っぽい人を出来るだけ入れるようにして入居時にそんな話もしてみてはいかがかと思います。(「考えるな!買え!作戦」と名付けますw)次行きます。質問3ハルミフラッグ焼却場のある周りの再開発。建物の見てくれは団地、バスで新橋まで繋がるのはいつになることやら?勝どき駅までとても不便な一応の中央区。売り出しも全く興味沸かず。割高なのに完売するのでしょうかねぇ、閣下の意見を賜りたいです。晴海の方がまだマシのような気がしてます。蓋を開けてみれば申し込み殺到で今では坪400万円台なんて噂も耳にします。場所的にも勝どきの駅から徒歩で行けるのか不安な晴海最果ての地だけにやれBRTが通るだの地下鉄が通るだの直線トンネルのバスが通るだの言われても今ある駅からははるか遠くにある物件ので個人的にはあまりお勧め出来ません。言え、オリンピックの選手村だし、高層マンションでもなく将来的には一つの街として開発しようって思いも強いので10年後くらいは、、もしかして、、って可能性も無くもないですが、、あそこってやっぱり大地震の時真っ先に津波の餌食ですよね。考えるとやっぱり勝どき周辺の高層レジの方がいいんじゃないかと思います。実需レジの話してるとそのうちボロが出そうなので次行きます。質問4いや~何かブログ読んでてこんなに笑ったの久しぶりな気がします。ええ、もちろん普段は為になるという意味です。都内基準でも地方基準でも主観で結構ですし不明点はイメージで補完お願いします。|あ、全部要らねーって答えはダメなんですね。頭を振り絞って検討します。選択基準を明確にしたいのでここは都内の環八の内側って条件で考えてみます。1築40年以上2接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)3僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)4建物はあるが土地狭小の4択であればワタクシ、間違いなく最初に選ぶのは1の「築40年以上」です。2の「接道要件不備」を選択すると将来的に土地としての価値があまり上がらず(なんだかんだ言っても不動産は道路付けですw)賃貸だけで回しても大してリターンも望めません。3「駅から30分以上離れた僻地」ですがワタクシが15分以上歩くのが嫌なのでよほどのネームバリューのある地名か(深沢とか成城学園の遠くの方w)ファミリー層が安心して暮らせそうなエリア(バス便が川崎並みに充実してるなど)が無い限り手を出しません。4の「建物はあるが土地狭小」も悪くは無いですが優先順位はやはり土地なので順番としては1432の順番になります。・・・と考えるとこの4つの条件が揃う築古戸建てであれば安く買えるってことでもありますので築古戸建てを探す際の検索条件の参考にしてみてください。(それに古家付き土地の検索条件を付加して連日ネットで探し回って初めてお宝物件に出会えるんじゃないかってヒントになっておりますw)次行きます。昨日のリバブルさんの高裁判決の件ですね。この裁判、申し込み確定段階で本来の「0.5か月分の仲介手数料を1ヵ月分の事前承諾したかの有無」で揉めた裁判ですが高裁は申し込み前の事前承諾を認めず、0.5カ月分の仲介手数料が妥当との判決を出しました。(実際には地裁判決を支持したわけですが)これ、実際には申し込み段階より遥か前の案内時に見せて物件概要書に小さく「仲介手数料は1か月分(プラス消費税)をいただきます」と書いてあったのに事前承諾として認めてくれなかったということも覚えておいていただきたいのですが、この判決で日本中に「賃貸の仲介手数料は0.5カ月」と広めてしまう結果になりました。言え、業法では元々仲介手数料は0.5カ月と決まっていて「お客が承認すれば1ヵ月取っても良い」ってルールですから仲介さん側としては今後、入居申込書の段階で「申込時に1か月分支払うことを了承したものとします」なんて但し書き入れてもうアリの入る隙も無いくらいの文章に変えてくると思います。っ越し・火災保険のあっせんでのKBなんてフィーを初期費用に参入出来たりもします。「借り手から0.5カ月しか取れないなら売主さんに広告費として数か月いただきそれをフィーに充てる」なんてことも出来ますので逆に言えばこの辺のサジ加減を理解してる大家側が有利になるんじゃねーの?って感じです。あと、今後、この判決を知りドヤ顔で「仲介手数料って0.5カ月が上限ですよね?」なんて聞いてくるヤツが増えると思いますが、業界的にはこの手の客が後々揉める可能性が高い客と認識もしますので「都合のいいクソ客チェッカー」の役割も果たすんじゃないかとも思いますので個人的には結果オーライと思っておりますw(Twitterでこんなこと書いたら炎上しますがブログならセーフと思い書いてみますw)次行きます。