りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)望外な沙汰。本日は最後にエスパー君への業務連絡がございますwこんにちは。今から2年くらい前に買った三茶某所のシェアハウス。これを当時現金買いしてシェアハウスとして運営しておりますが管理も運営もすべて丸投げな関係で現地にほとんど行かない状態でも毎月50万くらいのお金がチャリンチャリン入って来る親孝行物件と化しております。(ま、その後、本物件を巡って脱税の疑いを掛けられ疑惑を晴らすのに膨大な時間が掛かりその原因となったクソみてーな内装屋に対しての恨みの炎は未だに消えていませんがwww)そんな親孝行物件ではありますが、本物件には一つ問題がございます。えぇ、、物件が再建築不可のため担保価値がない事です。この物件は建築基準法上の接道義務である2m接道を果たしていないため再建築不可の状態なので融資も引けず仕方なく現金で買ったのですが、おかげさまで運営の方だけは常に満室状態なのでこの物件が担保価値が無くても放っておけばそのうち出した現金も戻って来るだろうと2年近く放置しておりました。シェア運営上の安全確保のため(消防法上、2m幅の避難経路確保が義務なんです)敷地延長で2mに足りない部分に対して通行承諾と言う形で代価を支払い10年契約で賃貸借契約を締結し一応書面上では2m接道確保にはなってます。するってーと、、あれですかい?借地なら楽勝で担保価値として見てくれるのはわかってますが、通行権の状態でも2m接道として見てくれるってわけですかい?wwと、さも驚いたフリをしてますが、実はこれカラクリがあってこの物件、建物が老朽化して建て直しした際に通行権の契約で交わした契約書だけで再建築の許可を貰った過去があるんです。(想像するに役所の建築課とは相当揉めたと思いますが一度建築許可が出てるとそれが前例となり次も許可が出ちゃうんです)そんな再建築可な状態になれば腐っても三茶エリアだけにそれなりの担保評価で見てくれるわけですが借地でもない見た目に2m接道ってだけでそう評価してくれるのは我々からしたら望外の沙汰でございます。詳しく銀行様に聞いたところ、「2m接道が客観的にわかるよう測量屋さんを入れて境界に杭とか鋲を入れて測量図作ってくれたら大丈夫」ってことなのでワタクシ、先月より隣地所有者様にお願いして2mの位置に境界鋲を入れさせていただきました。「4000万くらいまでは共担で見ますから好きな物件持って来てください」と夢のようなお言葉を賜りました。時としてこんな奇跡が起こるんですwと、ここまでをまとめると1再建築不可の戸建て物件を買う2隣地から2m接道に足りない分が買うか借りれないかを検討した3同時に金融機関に「借地でも融資対象に見てくれるか」を打診した4イケるとわかったので隣地様に境界を入れることをお願いした52m幅分の敷地を確保して杭を入れて測量図を作る6銀行に持ち込み共担の扉が開くw←いまここって流れなのですが、ただこの際に、隣地の家の軒とか屋根がその2m接道の敷地上にはみ出てると再建築の確認申請の際に「隣地の建物が接道敷地にはみ出してるからダメ」なんて言われることもありますので2の段階で敷地と隣地建物の関係を確認するのは言うまでもありません。今やあの楽○様でさえ神待ち出会い系サイトと揶揄されてる惨状を鑑みればワタクシごときで買える物件なんざあるわけもございませんってww。(楽○どころか業者系上流物件でさえ見るからに盛り盛りな想定利回りばかりなのでこれじゃ手も足も出ませんwww)逆にこの物件、、出口での融資付けが出来るようになったので一瞬、売却して利確、、、、とも浮かんだのですが、それってせっかく育てた金の卵を産むニワトリを殺しちゃうみたいなことですからやっぱりこの物件は温存して共担組める新規物件を買うしかないんです。少々回りくどくなりましましたが今年の夏休みはほとんど無いと思っておいてください。TOP駆け込み需要の話。考えても例年並みに一か月の夏休みなんか取れそうもないですwこんにちは。不動産融資が曇り空になって来たのと同時に来年は予定通りなら消費税が10%になる関係で我々の不動産業界もなにやら暗雲が垂れ込めて参りました。不動産融資が出にくくなると大抵の業者さんは融資が出る物件にシフトします。(最近、区分の売り物件ばっかり扱うようになったワタクシ、掛かって来る物確電話を聞いてると昔は億単位の一棟モノばっかりやってたサンタメ屋さんがこの手の物件にシフトしているのがよくわかりますw)この「融資が出る物件」と言うと代表格はロットが小さい区分系と一般サラリーマンが普通にローンが組めるロットの実需系物件などが挙げられますが(前者は2000万以下の中古区分レジで後者は6000万以下くらいの実需物件)、過去の事例を顧みるとこんな物件に群がる業者ばっかりになると決まって詐欺に近いようなやり方で物件を売ってしまおうと考える輩が現れるものなんです。今まで一つの取引で何百万~数千万稼げていたものが100万単位かそれ以下になってしまい「低ロットの物件でも一気にかっぱぐ方法はないものか?」と考えるよからぬ奴が妙なスキームを考えてしまうからではないかと思いますが、、、これに来年の消費税増税をうまく使って「ほら、急がないと増税分損しちゃいますよ」と煽り駆け込み需要を刺激して一気に売り上げを伸ばそうと目論むパターンが一番考えられます。えぇ、、こういう煽り時期は「とにかく急がなきゃ」と考えちゃう人も多くまさに業者の術中に嵌ってしまう人も少なくないんじゃないかと予測しております。(サンタメ取引が滅亡したと思ったら今度はこんなのが流行りそうです。)特に新築系の物件などでありがちなのが消費税増税時期に間に合わせようと顧客を煽り、なおかつ消費税増税前だから職人の手配も難しくなることを利用して結局増税後に普通にやった価格より高くつく、、なんてケース。駆け込み需要時が一番高くなってしまい8%に増税後しばらくしたら一気に価格が下がり「これならむしろ消費税が上がってからの方が安かったんじゃねーの?ww」って現象が起きました。(職人さん単価が増税後に一気に下がってしまったという現象が理由じゃないかと思いますが)またこういうニワカ繁忙期ほど手抜き工事が横行します。(えぇ、、なにしろ増税時期ってのは日程の勝負なので何が何でも間に合わせようと無茶して引き渡そうとしますからねーw)しかも今回は不動産融資が厳しくなってる関係で業者さんによっては資金繰りが苦しくなって先行して代金を受け取りたいって気持ちに傾く可能性も高いです。手抜き工事でもちゃんと完成してくれればなんとかなりますが、これで完成前に業者さんが逃げちゃったりすれば何のために消費税分の費用を浮かせようって話だったのかわからなくなってしまいます。(たった2%の増税分を浮かそうと思ってやった話が何千万もの損害で終わっちゃ泣きっ面にハチでございます)ちなみに土地が更地の状態で建築業者に金払って持ち逃げされるレベルであればまだ手付金くらいしか払ってないし基礎も出来ていなければその業者を諦めて別の業者に再見積もりして貰い新たに工事して貰えばいいのですが、、基礎が出来て更に上物の工事まで進んでしまうとそこから引き継いで工事をしてくれる他業者も「悪いけどウチが工事する前の部分は保証出来ねーぞ」となり本来得られるはずだったPL法の建築業者の補償範囲からも外れてしまいます。覚書を交わすことになるそうです)当然、新築であってもその部分の保証が無ければ普通の新築並みの価値も無くなってしまうし、途中からの引き継ぎ工事は建築費も増大しがちで当初の利回りを大きく下回る可能性が高いです。(だって倒産寸前の会社が施工した工事ですからそこまでの工事でどんな手抜きしてるかわかりませんってw)そう考えるとこの「消費税増税前になんでも急いでやってしまおう」って発想も考えものなのですが、だからと言ってみんながみんな「増税前の駆け込み需要に乗っかると高くつく」なんて思い様子見しちゃって今度は増税で2%上がったところに職人不足が起き増税分+建築単価アップなんてバカみたいな目に遭うかもしれませんwwと、そんなワタクシ、「増税後の方が絶対得なんじゃん派」なので大規模修繕も新築も増税後のほとぼりが冷めた頃を見計らってやろうと思ってますが、今日は皆さまのご見解を賜るべくブログネタにしてみました。TOP転売業者が見向きもしない物件とはなんぞや?(久しぶりの連載記事になりますw)連載記事はラクチンでいいですねwこんにちは。意外にこれがわかってない人が多いことがわかり土曜日ではありますが補足説明させていただきます。(なので今日のブログは短めの予定です)転売業者が買う物件と言うのは当然「転売が出来ること」が絶対条件なのは言うまでもありませんが、それってのは要するに1出口で思った通りに融資が付くこと2売った後買主からクレームが付きにくいこと3余計な損害賠償を請求されて売った粗利が消えないことあたりではないかと思います。2年付きますのでぶっちゃけ最低2年間は何事もなく過ぎ去って欲しいもの。(そう思ってるところに1年11か月くらいで雨漏りの損害賠償請求されると胸が熱くなりますw)そう考えるとこの1~3に該当するであろう物件以外は「仕入れ不可物件」となり大抵の業者は敬遠します。(せっかく稟議あげても上席から激しいツッコミを受けて却下されていく運命であることが多いです)例えば築古戸建てなんてのがこれに該当するのですが、木造の築古住宅の場合、業者が格安で仕入れてもシロアリだの雨漏りだの水回りなんて瑕疵担保に触れそうな部分の補修に金が掛かると判断されれば利益も出せないのでまず買いません。(だから大抵の業者はちょっと新し目に見えても取り壊して更地売りしちゃうんです)また取り壊して更地売りしようにも戸建て用地としてちょうどいいロット(都内だと更地25坪超えるあたりから1億邸宅と化す可能性があるので出来れば15~18坪くらいのバラ売りがしたいものなんですw)じゃないと出口で困るので例えば敷地の接道距離が建築可能な2mしかなくて土地が100坪なんて「これ以上土地が切れない」なんて更地は戸建て売りが出来ませんから戸建て住宅以外の用途でしか売買出来ないので割安に出回ります。(こういうのをクズ地と呼ぶのですが最近の新築投資アパート売り業者はこんな土地を血眼になって探してます)木造物件は融資期間が短いですからこれ以外だと築古木造アパートあたりが該当するのですが、こんな築古木造アパートでは1住人が退去しそうにない2すでに雨漏りしてるのが現認出来る3水回りも古くて金が掛かりそう4床を踏んだらブカブカする(ってか押し入れに虫の羽らしきカスがたくさん落ちてる)5見るからに建物が傾いていそうなんて物件だと業者も怖がって手を出しません。言うことで昨日ブログで書いた「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」とはまさにこんな物件ですのでこんな物件を見つけたら仲介さんにレントロールどころではなく謄本まで送って入念にチェックするだけでなく謄本に書かれた所有者の自宅をGoogleマップで調べてプロファイルしてどんな性格の売主かを想像して極限まで指値して買い漁ってくださいwただあれです。この時点で転売業者は消えましたが、今度は同業でもある「不動産投資家」さんとの争奪戦になります。(恐らくですが今度は指値幅数百万レベルの攻防になるかと思います)こういう時はワタクシ、「一番高い買付けが出てきたらそれに上乗せするから教えてください」とお願いしたりしますが、こういう時の仲介さんって妙に律儀な方が多く「いや、買い付け順位の早い順でやりますので」なんて言ってくるやつもいます。(こういうやつに限って「仲手以外にタンボ払ってやる」って言っても拒絶してくるんだよなーw)ま、あれです。「他の不動産投資家も寄り付かない物件」を探し当ててじっくり長期戦で指値を入れると言うのはいかがでしょうか?。TOPところで、なにを基準に指値入れてますか?台風が高速スライダー気味に接近中ですwこんにちは。物件はまだまだ高いし、融資も通りにくいしこれだといつまで経っても不動産投資が始められねーじゃんとお嘆きの方も多いかと思います。言え、こんな今どきでも物件を安く買ってるツワモノもいますし、下手すると未だにフルローンで融資を引っ張れる人がいるのも事実。「この利回りで買わないと収支が合わないから」ってパターンの指値。利回り7%なんて平成元年築の重量鉄骨の売りマンションがあったとすると「7%の利回りじゃ全然収支が回らないので9%の利回り(7800万くらい)で買付け入れました(ドヤ」なんてパターンで指値して「7.5%(9300万くらい)で転売業者が現金買いしていきましたよw」と玉砕したことがある人も多いかと思います。(そうなると負け惜しみみたいに「あんな買値で買っていくなんでバカじゃねーのw」と言いたくなるもんですw)しかし、これは「物件を買う目的が違うから起こること」で、19%の指値で買いたい人はインカムゲインで回していこうって考える人27.5%で買っていく業者は5.5%くらいの利回りで転売してキャピタルゲインを稼ごうって考える人の違いなんです。(ま、今時分に表面利回り5.5%で売り切れるかどうかは別としてw)で、1の目的で買いたい人はとにかく自分が求める利回りじゃないと買っても意味が無いですから何回でもこの指値をチャレンジしますが、その求める利回り以下で転売業者が買える物件であればその指値が通る確率は大幅に下落します。(これも例の「買えない病」の一種でございます)ってことはこの事例で希望指値を通したければ「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」を見つけてそこに情け容赦ない指値をすればいいわけでその下限は「売り主さんが実際に手にしたい手取り額+仲介さんに支払う手数料の合計」となります。この「実際に手にしたい手取り額」は仲介さんの「最初の売値設定のセンス(100万単位の値付けセンスでわかることが多いです)」や謄本の乙区欄の「金融機関名」や「いつから借りてるのか?」や「共同担保」や「債務者の住まいがどんな家なのか?」や「借り入れ額」などを見ればうっすらとですが見えて来ます。(何度も言いますが指値するのに謄本すら見ないやつ、謄本の見方すらわからないやつは不動産投資を始める資格すら無いと思います)と、ここまでやれば売り主さんがおぼろげながらではありますが、売主が欲しい手取りで買付けを入れることが出来、物件を買えるチャンスもあるんじゃないかと思いますが、正直、このレベルではまだまだ素人の域を抜けることは出来ません。「こんな売値じゃ売れないのはよーくわかった、、じゃ、欲しい手取り金額のハードルを下げよう」と諦めて値下げし始めてそれでも商談が来なくてちょっと焦り出し「ま、表向きはこの売値設定だけど金額の相談が来たら全部連絡くれ」と仲介さんに言い始め防戦体制に入ったところで手加減せずにさらに容赦ない指値を喰らわせその買い付け額に対してちょっと押し返された、、ってあたりで狙うのが今、破格の買値で買ってる人のやり方です。(ま、そんな物件ですから買ってからの苦労も人一倍ですが、そこはちゃんと料理出来る人が買ってるであろうと踏んであえて書いてますw)但し、この場合でもその物件の乙区の借り入れ額以下の買値ではそもそも残債が消せないので指値の下限自体が「残債+仲介手数料」となりますから、狙うべき物件は残債が過激に残ってる物件以外となります。(最近、スルガ融資物件が売りにくくなってるのって実はこれが原因なんです)ただスルガ融資物件であっても購入時期が5年~7年以上経過してるなんて場合は意外に残債が減ってることがあるのでここでも謄本を見て「いつ物件を買ったのか?」というのも併せてチェックするのは言うまでもありませんから「なんだよ。抵当がスルガだよー」と嘆かずに最後までよーく調べてください。(見るべきところは謄本乙区の登記年月日ですよ)と、そんなことを考えながら仲介さんが送って来てくれた物件情報を読みつつ指値幅がそのくらいあるのかってのは謄本見ないとわからないってことがお分かりいただけるんじゃないかと思いますが、ワタクシは謄本の住所を辿って所有者の自宅まで行き、干されてる洗濯物の並び方や玄関の片付け具合などを見て売主の性格までプロファイリングして指値を決めてます。(ちなみに玄関とかから自己主張するかの如く道路まではみ出た植木があったり「ここは私道なので通り抜け出来ません」なんて私道の範囲がやたらうるさそうなやつだと「なんか指値厳しそうだなー」と諦めて帰ることが多いですw)あと、不動産投資家のほとんどの方が買付けを入れる際に「売却理由」なるものを聞いてきます。聞かれて不動産屋がバカ正直に「えぇ、、金に困って売るんです」なんてことを言うわけもなく大抵の場合「資産の入れ替えです」と言われて終わってしまうのですがその物件自体に引き合いが少なく商談が長期化してくると仲介さんもつい本音で言いたくなる時があります。遠回しに言ってくるので気が付かずに聞き逃しちゃう人も多いのですが、これは気配を察知するとわかることが多いです。(「それってどういう気配か?」と聞かれるとパターンが多様にあるのでこれってものがありませんが一番多いのは今までは「売主に持って行けない」って言われてた買い付けが「一度当たってみます」に変化するってやつでしょうか?ww)先日も書きましたが、今、確かに物件価格は下がってるように見えてもそれはまだ保有して収支が回るレベルではありません。そんな時でも破格の安さで物件を買ってる人ってのはこういう動きが出来る人ではないかと思うのですが、逆に言えばこんなことすら出来ないで物件が欲しいと思ってる人は「物件を買うことが目的と化している」ことが多いです。(だって見るからに収支が回りそうもない物件を「銀行への信用付け」なんて屁理屈付けて嬉しそうに買おうとしてるんですもんw)また仲介さんは1億の物件が7000万で売れようが「仲手が少なくなっても他決されるよりはマシ」と考えることが多いので、「この物件は転売業者が手を出さないだろうなー」って思える物件を見つけたらチャレンジしてみてください。一年分の紫外線を浴びた気がしますwこんにちは。昨日一昨日と関西某所に取材旅行に出掛けたワタクシ、、(結局、大阪から姫路まで縦断しちゃいましたw)難波のとあるお店でこんなの見つけました。壊れなければ次回セミナーではこれ使いますwさて、そんな関西出張でひとつ気になったことがありました。それは外国人観光者の数。夕方の4時くらいにこの商店街を歩いたら外国人比率80%くらいでした。(実際はほぼ100%だった気もしますが)東京だと銀座か上野あたりがこの状態に当て嵌まるんじゃないかと思いますが、銀座でも上野でもここまで外国人観光客の比率は高くないですから(ホント、上野でさえせいぜい40%くらいなイメージです)関西方面の外国人旅行者は東京とか比べ物にならないくらい多いじゃないでしょうか?また街中には中古の商業ビルを魔改造して簡易宿所らしきものが激増していてガラガラとスーツケースを転がす外国人旅行者が軒並みこれらのビルに吸い込まれていくのを多数目撃。ちなみにワタクシが泊まった心斎橋某所の某ホテルは我々以外はほぼ外国人って感じでしたので大阪だけはホントに宿泊施設が足りなくなるくらいの宿泊事情なんじゃないかと。(土日は平日と比較してメチャメチャ料金が跳ね上がるし)だからと言ってワタクシ、この宿泊事業には興味が無いので今から参戦する気もないですが大阪も街を歩いているとまだまだ昭和の香りが色濃く残る御徒町とかでありがちな築古ビルがたくさんありましたからこういうのを安値で仕入れてそっち方面のビジネスをやりたい気持ちもよくわかります。最近、この手の民泊、簡易宿所系の商売を後押しするコンサルさんが増えてます。(ウチではこういう人を「砂金堀りのスコップ売り」と呼んでます)ワタクシの目には「前は普通に不動産投資のコンサルやってたけどそっち方面のネタも尽きて来たので新分野を開拓して新しい生徒を取り込もうとしてるんじゃねーの?」と映るのですが、さすがに毎回毎回高い授業料を受け取っておきながらやらずボッタクリじゃダメだと学び、中身は薄っぺらかもしれませんが量的はモノ凄い情報量の教材を提供して月1万程度払えばそれなりの情報が手に入るところもあるのですべてのコンサルさんが悪質だとも思えません。(えぇ、、最近はホントに親身になって熱血指導してくれるコンサルさんも増えているんです)とは言え、まだまだ昔ながらの悪質系コンサルさんが多いのも事実。本出して知名度を上げて著名人をセミナーに招き高額な受講費を取っておきながらバックエンドのモノを売りつけて爆発的に儲けようとする人もいるので無駄なお金を払わせられた挙句、しょうもないバックエンド商品を掴まされてロケットスタートではなくスタート地点でいきなり転ぶなんてことがないよう、人を見る目だけはきちんと養っていただきたいと思います。そんな昨今のコンサル業界を見渡すと昔流行った「100%ホントの話かと思ったら最後の2%くらいでわかりにくい嘘をつく」というやり方が再び脚光を浴びてるようです。レジュメにしても教材にしても昔と違い相当細部まで作り込まれているので素人の人にはわかりにくいかもしれませんが素人に対して最初にとんでもないくらいの情報量を送り込んで思考回路を停止させ、最後の方でチョロっと我田引水っぽいトークをブチかましてサクッと己のお客して利益を貪るヤツがいるので口車に乗って軽々しくLINE登録なんかしない方が無難かもしれません。(ワタクシ、集客時に「LINEで取り込む」って手法を使いこなしてるやつが怪しいと踏んでますw)この手のLINE取り込みに嵌ると他の情報をシャットダウンされてしまい何が正しい情報で何が間違った情報なのかの判断能力を奪われます。(頻繁に情報が入ってくるのでそれを読むのに時間を取られてしまうからなのか、とにかくこれで囲い込まれるとあっという間に洗脳されちゃうんです)またしばらくするとその中にいるサクラと言うか同じ受講生を装った関係者が個別にメッセしてきていろいろお誘いしてきます。いうとこに入り込んでしまう人ってのは割と情報に飢えてる傾向が高いので一度興味を持つとのめり込みがちで知らず知らずのうちにそのグループの中心付近まで取り込まれてしまいます。なんとなく派手目な集まりに呼ばれ集合写真なんかでピースサインで写り始めると取り込んだ側も「こいつも仲間だ」と認識し始めますので下手すると「今度こんな金儲けのチームを立ち上げるので一緒にやりませんか?」なんてお誘いが来るようになります。(LINEのグループチャットの怖さってのがこのあたりですw)その頃にはすでに首謀者の人がキラキラしながらブランディング作業を完了しているのでそこの一派に加わるというのは「私も認めて貰えてる」という承認欲求も満たされ始めしかもそこそこお金になると擦り込まれているので積極的に協力しようって気持ちに傾いてます。ピースサイン」なんてのが見え始めたら警戒モードを一気に3段階くらい引き上げてください。(呼ばれてる時点でロックオンされてますよw)ちなみにうちの旅団にはこれらのパーティーでピースサインで写ってる人は皆無なのですが(こういうとこで写り込むのが「生き恥(罰ゲームと称してる方もいらっしゃいますがw)」だと思ってる方が多いようです)、、だからなのかワタクシにはこの手のキラキラパーティーやって集合写真撮るような主催者からのコンタクトはここ数年一切ありません。(また本を出したやつから手当たり次第に「献本したいから連絡先教えろ」ってのが来るそうですがワタクシ、ここ5年くらいはそんな話も来たこと無いです)そう考えるとワタクシの役割ってのは悪い虫が寄ってこない虫コナーズな立場なんじゃないかと思ったりもしますが、振り返ってみるとここ最近はホントにそういうやつが紛れ込んでくることは激減しました。(内緒ですけどセミナーの度に名簿見て「明らかにこいつはヤバそうなやつだろw」と思うやつは抽選前に排除してるってもの遠因かもしれませんw)ただ、ワタクシの場合攻めの姿勢を一切見せないいわゆる超保守的思想(悪く言えば超ネガティブw)なので不動産投資で考えると儲かるスピードは格段に低いんじゃないかと思います。考えるとやっぱり多少はリスクがあってもそっち系の人に紛れ込んで儲けの糸口くらいは掴みに行ってもいいんじゃないかと思います。