りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)懲りずに札幌に来てます。セミナーのお話からなんですのwこんにちは金曜日になんとなくセミナー希望の方は拍手ボタンを押してくださいとお願いしましたが・・・なんですか?これwwホントにこんなに参加希望の方がいるんですか?(ってか初心者の方ってこんなにここ見てるの?ww)しかし、これで調子こいて200人収容できる部屋確保したら、この半分しか来なかったってオチも悲しいです。3人掛けの椅子に座らせて5時間も拘束するのもあれなのでいつものように今回も158人収容の部屋に120人くらいの定員でやります。4000円(今回は遠くからゲスト講師を招くので交通費分1000円マシマシですw)夏休み最後の土日ということでご異論もあるかと思いますが何卒ご理解ください。今回のセミナーですが「これから初めて新築やりたいって人」とか「不動産投資ってそもそもどうやったらいいの?」って人向けのセミナーなので内容的には前回の「初心者セミナー」くらいの難易度を予定してます。「新築と言えばこの人」って方をわざわざこのセミナーのためだけに沖縄から呼び寄せますw(半ば強制的に招集しましたw)。他にも旅団内で新築を手掛けた経験のある人も多数セミナーに招集する予定です。そんな先輩大家さんの人脈も広げて貰いたいのでそういう趣旨を理解できる人が今回の募集要件になります。正式な募集申し込みは今週末くらいに告知して開始しますのでまだ申込みしないでください。そんなわけでワタクシ現在札幌に来てます。北海道ですw)早速これを二つほどお土産に頼まれてますw急遽午後の飛行機で札幌入りして明日の朝には東京にトンボ返りする強硬日程ですが、例の転売物件のリノベの段取り指示とか新規物件の現調などやることは多いです。それ以外にもいろいろ調査(ひろ*さんが納付してくれたの旅団税写真の検証とかw)があるので本日は終日連絡が取りにくい環境です。ご理解いただければと。wそんなわけで今日こそ夜の現調をしっかりやらないと。(すでに心ここにあらずの状態です。TOP初心者セミナーリターンズ。復活してみるんですのwこんにちは。前に「初心者セミナー」をやりましたがあれをもう一度やろうかと画策してます。「新築やるにも最初の取っ掛かりでどこに相談していいのかすらわからない」とおっしゃってました。ワタクシ、ブログなどでちょくちょく新築ネタを書いてましたが比較的初心者さんはそんな話よりもまず一番最初の取っ掛かりの部分をどこに相談していいのかわからず結局ハウスメーカーの親切さに向かってしまうってことが判明しました。ワタクシのよく言う「ハウスメーカーの養分にならないようにしましょう」ってセリフ。ワタクシは業者なので元々こういう話には精通していますから考えるまでもなく自力で企画したコンセプトに沿って着々と進めることが出来ますが、それ以前にどこに相談していいかわからない人にとっては「そうは言ってもいきなり設計士探すのも怖いし工務店あたりだと金額の妥当性もわからないし結局は高いのを承知で倒産リスクが限りなく少ないハウスメーカーさんに相談するしかないじゃん」って感じになっちゃうはずです。(こういう痒いとこに手が届いてなかったワタクシをお許しください。)特にこういう話を一番知りたいはずの人をこのブログはどちらかと言うと「置き去り」にしてる内容なので今年の夏休みのブログ休載中にこの辺の話をまとめてセミナー形式でお話しようかと思ってます。さっき帰りの電車の中でいきなりこんなことを思いついたので詳細については何も決めていませんが参加条件として1地主さんもしくは土地から新築やりたい人2どこに相談したらいいかわからない人3ホントは大家さんなんかやりたくないけど親から土地を譲り受けちゃったので悩んでいる4不動産の知識があまりないのでどう考えたらいいのか知りたいなんて人を優先してお話ししようかと思います。ワタクシだけがお話してもあまり勉強にならないので旅団内で新築やってる人(やってた人)に無理やりお願いして講師をやってもらって経験談なんかを語っていただこうかと。(「それって俺のこと?」って思った団員さん、、「団長の命令」でお願いするので日程を空けておくようにw)と言うことで内容的には1土地を見てどんな企画を考えたらいいのか?2どうやって設計屋さんとか工務店を探すのか?3土地活用あれこれ4不動産は道路ありきなんですよ5新築失敗談あたりを考えてます。いつものようにどのくらい参加ニーズがあるのか集計しますのでこういう話を聞いてみたい(当然参加出来ますってひとですよw)方はブログ下部の「拍手ボタン」を押してください。TOP全賃フェア行ってきました。(全賃翌日のブロガー定番ネタw)んがー!!金利下げ交渉行ったらカード作らされた―!!!こんにちは。昨日は午前中で仕事をそそくさと切り上げ全賃フェアに出撃してきました。今年で4回目の全賃フェアなのですがどちらかと言うとワタクシセミナーブースで開催されているセミナーより各ブースの商品を見て回るのが好きなのでそっち重点で見てます。見て回った印象として今年も空室対策系とリノベーション系の出店が多かった気がしますがそれ以外にやたら税務系の相談ブースが増えてて「相続の悩みを抱えた人の取り囲み」が今後の重要なビジネスの中核を担うのではないかと思った次第です。(あ、悪意を持って書いてるわけじゃないですよw)あとは外装関係のリノベーションの展示には目を見張るものがありました。ま、単価的にこれを導入して対費用効果はどうなのか、、、(間違っても業者の養分になっちゃうような価格設定ではないと思いますが、、)って言う問題はさておき、長期間空室になってる部屋をお持ちのオーナーさんにとってはこういうものを見て少しでも参考に出来るのでそこはとても好意的に思います。気になることがいくつかありました。(気になったのはワタクシだけかもしれませんが、、)こういう展示会みたいなイベントなので各社ブースを出店するのにお金を払ってるから仕方ないですけど少しでも元を取り返そうと思ってるのか「チラシ貰ってくれと」しつこくつきまとわれると見たいものもゆっくり見れません。(いちいち受け取ってると帰りに大荷物になっちゃうんです)で、やんわりお断りして受け取らずにブースを見てると今度は「どんなものをお探しですか?」と声を掛けられ「ゆっくり見たいのでそっとしておいてください」とお願いするとそれでもしつこく横でゴチャゴチャと営業トーク責め。(おかげでブースを覗くのもちょっと遠慮がちになっちゃいました)ブースを出店するのにお金が掛かってるから仕方ないと我慢してますけど正直、今年は今までで一番酷かったです。ここ数年で比較すると来場者が一番少ないように見えたので(初日を見てないのでわかりませんが聞けば初日はもっと来場者が少なかったらしいです)「用意したチラシが全然はけなくて焦っているのかな、、?」と思いましたがこのチラシ責めでワタクシ、到着後10分で歩き回るのをやめちゃいました。(だってどこ歩いても通路いっぱいに塞いで「チラシ、チラシ、、」ってうるさいんですもん)あと前に来た時は大手の会社が自社で観光バスを調達してカモ客地主大家さんらしき人を連れて来て弁当付きで接待してましたがこれも去年くらいからすっかり見かけなくなりました。(あのカモネギ集団を見るのがワタクシの密かな楽しみだったんですけど、、)と言うか過去あれだけ派手に出店してた大手(パナソニックとかリクルートあたりはなんでこのイベントに出店しなくなっちゃったんでしょう、、)業者が出店がほとんど無かったとこにワタクシ、今後の不動産投資業界の暗い影を感じてしまいます。(この「暗い影」の部分は若干心当たりもあるので後日のブログでじっくり触れたいと思います)さて、そんな全賃フェアの後は新橋に移動して旅団員だけの飲み会に出撃。平日の18時という無茶な時間設定にも関わらず多数の団員の参加があり、どう見ても10人しか座れないセットのテーブルに11人ずつ座らせようとしたお店側との一触即発ムードの中、賑々しく開催の運びとなりました。(「こんなクソ狭いとこに11人づつ座れるわけねーだろ」と文句言ったらムカついた態度で席を広げに来た店員の様子を生温かい目で見守りながらの乾杯でスタートですw)ほとんど真夏みたいな時期に「グツグツと煮込んだ博多モツ鍋セット」での「我慢大会」の様相の宴会となり主催したワタクシ、、若干、胸は痛みましたが(「こんな時期にモツ鍋はねーだろww」って言葉がどこそこから聞こえて来ました)それでも終電ギリギリまでいつもの不動産話(一部で不適切な話題で大盛り上がりしてるグループもありましたがw)で大いに盛り上がり狂乱の宴は続きました。(ちなみに我々のあまりのうるささに隣の席の別の飲み会集団の方はどなたも開始一時間程度で消えてました)この手の飲み会はまたやってみたいので今度はもう少し大人数で出来そうなタイミングで企画しようと思ってます。(出来れば団員さん全員集合で一泊イベント、、と行きたいとこですがさすがにそれを仕切る器量も無いので土曜の夕方からどこかの大箱借りて数百人規模の飲めや踊れやのイベントでいかがでしょうか、、、?w)あ、そうそう。全賃フェアの会場でウロウロしてたら色々な人から「団員募集はもうしないんですか?」とお声がけしていただきました。(ワタクシのブログ、、こういうイベントに出入りしている人にも読んで貰ってるってことを知りちょっと恥ずかしくなっちゃいました、、、w)とてもありがたいお話なのですがこれ以上団員を増やすと今の団員さんの日々の対応が追いつかなくなるので(すべて手作業なのでこれを1人で全部仕切るのはこのくらいの人数が限界ですw)もう少し余裕が出来るまで見合わせてください。(例によって今年も8月は夏休みでブログを休載しますがその時に体制をもう少し立て直して受け入れ可能な状態にしようと現在、画策してますw)そんな飲み会でいつものように忘れ物が届いてます。・女性用の黒い傘(柄の部分に赤いワインが入ってるやつ)お店に置いてくるのもあれなので持ち帰ってきましたが家に帰るなり「なんでこんな女モノの傘なんか持って歩いてるのよ!!!」と嫁からあらぬ疑いを掛けられて大変困ってます。お心当たりの方はご連絡ください。TOPゼニカネの問題じゃねーんだよ!きゃっしゅふろー命なんですのーwこんにちは。Landさんのブログ記事。(めちゃめちゃウケましたw)ブログタイトルとしてはとてもキャッチーなタイトルなのでご覧になられた方も多いかと思いますが、一般の人でもこうやって軟禁すれすれのヤバイ橋を渡っている人がいるんですねー。投◯マンション業界ではまだまだ健在でワタクシの回りの業者さんからも数々の武勇伝(使い方がおかしいかもw)を聞いてる次第であります。(特にクロージングは3人掛かりでかんきn、、、げふんげふん)買うって言って途中でキャンセルすると業者は「ハシゴを外された」と怒り出す事もあるし(どうもそういう行動が業者には理不尽に見えるらしいです)相手が悪いと「キャンセルした責任取れ!!」となんだかわけのわからない理屈で攻めてくる方もいらっしゃいます。今でこそ反社会勢力(平たく言えばヤ◯ザ)に対してうるさくなっちゃいましたが数年前まではそういう人でも普通に不動産業を営んでいた時代がありました。(もしかしたら今でもそれに近い人がいるかもしれませんけどw)そういう会社だと気がつかずに取引したとしてうっかり話が頓挫するようなことが起こると大体「メンツを潰された」とか言って因縁つけてくるので君子危うきになんとかじゃないですが最初から近づかないようにするのが保身術。・そして床にはトラの皮がびろーんと広がった絨毯ww(危険度∞)注:あくまでもワタクシの経験によるデータなので個人差がありますしかし話がとても美味しい場合、、どうしてもその話を深追いしてしまいいつの間にかそんな人達に取り込まれていたなんて話、、よく聞きました。(ブローカー話では定番の話ですw)「お金も大事だけどメンツはもっと大事」っていう方は最後になるとなりふり構わず責任を取らせようと迫ってくるのですが大体そういう時に使われる手段が、、、「拉致」です。不動産は時として億単位のお金が動きます。人間というのは億単位の話になると命に関わってくることがあるんです。言ってたかが1億くらいのお金で人を殺めては損得勘定も合いません。(年末の強盗とかでコンビニから3千円奪って逃げちゃう人って損得勘定まで考えているんでしょうか?、、疑問です)「殺しはしないけど殺すふりすれば言うこと聞くんじゃね?」そうなんです。拉致という手段はこういう場面で多用されます。ま、普通に生きてる人間がいきなり後ろから来たワゴン車に押し込められてガムテープで目を塞がれ手首足首にもガムテープをグルグル巻にされて攫われたら、、パニックになるのはほぼ間違いありません。人間って不思議なもので手足の自由を奪われて視覚も失われるとおしっこ漏らすくらいの恐怖感に襲われます。なれば白と言ってたものも黒と言いたくなります。(だってそう言わないと自由になれそうにないですからw)とにかく相手の自由を力ずくで奪うってのは精神的にとても有効な手段であることは間違いありません。・部屋に入ったら人が死んでいた・仕事でヘマして灰皿でぶん殴られた・そのバツとして3時間正座させられた挙句深夜のビラ貼り5000本ノックをやらされた・とある物件を巡って相手業者と対立して拉致られた・姉ヶ崎海岸にそのまま連れて行かれて「おい、てめーの埋まる穴を掘れ!」とスコップを渡され穴を掘らされた・そこに小一時間埋められてあまりの恐怖でウ◯チまみれになったくらい経験してこそ一人前です(なわけねーだろw)。ま、ワタクシクラスでも一人前になるにはまだまだ経験が足りないのであれですが(こんな経験積んだら違う業界で稼いだ方が早いですw)ちょっと前に不動産業者さんが「なんで血気盛んなのか?」と言えばこういう経験を少なからずしてるからじゃないかと思います。(修羅場の数だけ稼げるらしいですw)さて、この話はあくまでも業者間で起こる話なのでここ読んでる一般的な投資家さんに振りかかることは限りなくゼロです。時として「モノわかりの悪い業者さん」や「いきなりキャンセルなんかしやがって上司になんて報告すりゃいいんだよ!!」系の営業さんあたりに捕まるとここまではいきませんが「詰める」ということをしてきます。Landさんが喰らったのもこれじゃないかと思います。(ちなみに不動産屋はこの技、得意中の得意科目ですw)まして相手の会社とかのアウェー状態でこれをやられると正常な判断能力が無くなり非常に危険です。(ファミレスとかルノアールなどで洗脳的クロージングの餌食になってる若者を見るとワタクシ心が痛みます、、、。)法律ではこのようなアウェー状態での契約時、「クーリングオフ」という解約制度が使えるとなってますが屈強なオトコに囲まれて「クーリングオフしますぅ」って宣言するのも勇気が要ります。素人さんほど「法律、法律」とおっしゃいますがこういう人たちは法律スレスレのところでお金を稼いでいるケースが多いので本気で怒り出して「あ?ゼニカネの問題じゃねーんだよ!」と言い出す前に解決策を模索するのもオトナの行動でもあります。(メンツをつぶされたと思う人ほどこの傾向が強いです)どうすれば回避できるかはまた別の機会に話すとして、とにかくゴリゴリ営業掛けてくる物件にロクなモノはありませんからそんな傾向の営業マンに当たったらちょっとずつフェードアウトすることをお勧めします。え?なんて言ってフェードアウトすばいいか?って?簡単です。・・・えーっと、、またダラダラと長くなってしまいました。TOP「は?売る気なんかねーよ。ばーかww」え?家賃収入じゃなくって税引き後の数字に決まってんでしょ、、(ドキドキこんにちは。いい話なんですがなかなか治らない腱鞘炎で整形外科通いのワタクシ。腱鞘炎の治療ついでに右足の捻挫の事が気になり相談してみました。先日、右足を思いっきり捻ってしまい2日くらい湿布してたら痛みもほとんど無くなったのでほったらかしにしてたやつなんですが、最近になっても「それにしてはこの違和感はなんだろう?」と思い、病院でレントゲンを撮ってもらったら実は骨折だったことが判明しましたwww。「と言ってももうくっ付いちゃってるからギプスとかは要らないと思いますよ」と湿布だけ貰って帰って来たわけですが、、、そんなもんなんですか?(骨折って悶絶するほど痛いって聞きかじりましたけどw)さて、そんなわけで骨折してようが普通に歩き回ってたワタクシ、、(痛みには鈍感ってわけじゃないんですけど、、なんでだろう、、)本日もテクテク歩いての現調に出撃してきました。本来は今日明日開催される全賃フェアに行きたかったのですが全賃フェアは明日だけの出撃となりそうです。(ま、目の前の仕事を片づけないと全賃どころじゃありません)今日の現調は例によって道路のクソ狭い新宿某所(新宿〇〇町ってつくエリア)と中野区の北新宿に近いエリア。擁壁どころか道路の狭さでアウトでした。(これじゃ工事車両も入らないじゃんw)最近犬の散歩でちょくちょく出掛ける北新宿エリアなんですがそこそこカッコいいマンションが建てられてて昔ほど異国情緒を感じなくなりました。このエリアの売地が出たら必ず見に行くようにしているんですがやっぱりこれだと「安物買いの銭失い」そのものですw。道路接道によってはまともに容積消化が出来ないので窓先空地に厳しい、こと都内だと絶望的に収支が合わないことがあります。擁壁が仕方ないにしても道路だけはそれなりに広くないと(車が通れるくらいの広さがあれば文句言いませんからw)工事代が高くついちゃってどうしようもありません。CMの鬼であるkkenjiくんに頼んでも「は?坪70万でやれなんてなに寝言言ってんですか?ww」とか言われそうな今日の現調物件。「悪いけどこれにボリューム入れてよ」なんて頼めそうもありませんでした。(そんな彼も今年の全賃はイベントコンパニオンのお姉さん5人従えてブースを出してるそうなのでぜひ寄ってみてくださいw)さて、その帰り道。前々から気になってたボロいアパートがあるんですが、、、あれ?この前まで人が住んでたのに今日通ったら全部屋カーテンがありません。現物載せると特定されちゃうのでここはイメージ画像でw物件は今にも倒れそうなくらいボロいのできっと立ち退きかなんかやって取り壊す運命なのかなーと思いつつ、、なんか妙な予感がして会社に戻り謄本をあげてみました。いう取り壊し寸前の物件って再建築しようとしている不動産業者が所有者であることが多いのですが、、今回の物件所有者は「個人」です。売買履歴を見ると(これは謄本の甲区欄の所有者欄を見ればわかります)昭和41年からまったく物件変動がありません。いう時は今の所有者が建物を取り壊して新しい建物を建てるか単に老朽化してるので取り壊しだけするのかのどちらかである可能性が高いです。ワタクシ、普段街中を歩いてはこの手の「カーテンが無い建物」のチェックを欠かしませんがこういう謄本の状態を見ると俄然、血が騒ぎます。謄本見ると所有者の住所は都内じゃありません。近所に所有者が住んでる時ってこちらからコンタクト取っても「は?売る気なんかねーよ。ばーかww」とかやられてしまうのですが所有者が近所に住んでない場合、、経験的に売ってくれそうな気配を感じます。現調した物件はどうにも出来ないですがこの物件はもしかしたらなんとか出来るかもしれません。(ワタクシの直感だけですけどw)謄本だけだとウラが取れないのでこういう時は地場の不動産屋にレッツゴーです。言って「あそこの〇〇町のボロアパートって・・・」とストレートに聞いちゃうと敵に塩をおくるってオチにも成りかねませんので「この辺にアパート建てられそうな売地ってありませんかねー?」という聞き方しないとダメです。ここで大切なのはその不動産屋が両手仲介になるかもしれないって思わせること。正式には売りに出てるわけでもないでしょうからこういう時は「お、なんか何もしないうちにあの物件のカモが飛び込んできたぞww」って思わせないと出して貰える物件も出して貰えません。(ブツ上げとはそういうものです)ですのでこういう時は「仕入れ業者風」を装う方が情報を得やすいです。(エンドさんが飛び込む場合は両手手数料払うよってスタンスです)まだこの作業は始めていないのであれですが、なんとなく買える可能性があるのでこの話はここから水面下で進行します。売り物に化ける場合、うちで買うかもし買えない場合はこの物件もいつぞやの「狼旅団〇販大家さん」のネタにしようと考えてます。いやいつぞやの〇販大家さん物件ですがおかげさまで販売終了しました。今年はあと数件この手の物件を仕込む予定ですので欲しい方がいましたらその際はご連絡ください。そんなわけで明日は午後から全賃に出撃しますので見かけたら声かけてください。声かけてくれた方にはもれなく在庫でダブついた缶バッチを差し上げます。