弊社には月に数件程、ホテルコンサルティング・民泊運営代行の相談依頼が来ます。お話する中で今年の宿泊業界は今までとは違ってかなり苦しんでいる旨はしっかりとお伝えしているのですが、その中で稼働率や単価の実情をお伝えすると大体はあまりの低さに驚かれます。今日はそのあたりの解説を少しお話したいと思います。全体的な稼働状況ホテル等の全体的な稼働状況は沖縄公庫さんが毎年まとめて頂いているのでこれを参考にされる方も多いでしょう。今月出ていますが、2018年度版なので2019年3月までのデータになります。夏以降のインバウンド急ブレーキの状況は盛り込まれていません。上の折れ線グラフが稼働率。稼働率が8割前後になっているので良さそうに見えますが、これを元に計画を立てると火傷します。ホテルでも民泊でも年平均8割稼働だと相当うまくやっている施設だと思って頂いて間違いありません。このデータは2500以上ある沖縄県内の宿泊施設の内、67施設を調査した結果に過ぎないので統計的に有意な数値とは言いにくいかと思われます。優秀なレベニューマネージャーがいる施設が多いのでしょう。月別の稼働率と単価の変化は?とは言っても多少の参考にはなるので、もう少し見てみます。稼働率はシーズナリティがあるので沖縄だと夏は高くなるけど冬は下がるというのは想像がつくと思いますが、ではどれくらいの幅があるのか。那覇市を中心としたシティホテル等だとあまり参考にならないので、最近特に苦しんでいてかつシーズナリティによる変化が激しいリゾートホテルの月別の稼働状況がこちら稼働率が最も低いのが12月で7割を切っています。2月以降回復して8月がピーク。繁忙期と閑散期では20ポイント程開きがあるというのは覚えておいて下さい。単価に関して言えば、閑散期の16000円に対し、繁忙期は48000円で約3倍です。リゾートホテルなので開きが大きいですね。安い宿泊特化型ホテルだと、閑散期7700円、繁忙期9400円で開きは少なくなります。マクロ→ミクロの視点もお忘れなく上記は大まかな全体の流れです。そこは抑えておく必要があるのですが、全体的過ぎる上に、データ量が多すぎてまとめて発表されるまでかなりのタイムラグがあります。実際に上記資料も3月までのデータを12月に発表しているので、実に9ヶ月もズレがあります。これでは実情にそぐわないですね。動きを調査しない事にはいざ稼働し始めた時にどうしようもありません。その調査が出来ないのであれば負け戦です。そこで近隣の稼働率の調べ方を簡単にご紹介します。仮に今日現在(2019年12月25日)で那覇市国際通り付近の宿泊施設の閑散期にあたる1月の稼働率・単価をざっくり見てみます。弊社に問い合わせの多い民泊系の施設で探してみます。チェックすべきはAirbnbの「予約の取れない人気宿」というタグがついた施設。売れ筋の施設についています。売れ筋を見ておけば売れ方も分かるというものです。価格は広さにもよりますが、4名で検索した場合、1泊5000円〜7500円(清掃費別)でした。清掃費を入れると4名で1泊14000円前後です。1泊1名あたり4700円になる計算ですね。写真の上の施設(以下、Max16と呼びます)で、これが3泊となると、清掃費込みでも26000円なので1泊1名あたり2200円で宿泊出来る計算です。安い!!ではこのMax16の閑散期1月の稼働率はどうでしょうか。Airbnbのリスティングページ内のカレンダーで確認出来ます。グレーが予約済み、緑が予約無しなので、31日中既に25日が予約済みです。現時点で80%超!さすが予約が取れない人気宿だけあります。10%平均34.7%大体これが現実です。5割超えが僅か2施設。やって実際に近隣の同等クラスの宿の状況と価格を常にチェックする事が不可欠です。価格は常に動いてるので、定期的に近隣調査を行う事をオススメします。今日は民泊運営のキモになる価格調整のお話でした。ウェブサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。Policyページ上部へ戻る。