りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)今日でこの会社辞めます。自信たっぷりにポチってくださいwこんにちは。新年明けたと思ってたら本日は1月の月末。「今日でこの会社辞めます」電話が4件入りました。実はこれ毎年の今頃の風物詩なのですが、不動産業者の営業マンって12月のボーナス貰った直後じゃ辞めにくいので貰った直後に退職届を出して翌月の給料を貰って辞めるってのが多いんです。(ちなみに次回の辞め時は9月末ですw)不動産会社に限らずどこの会社でもこんな退職騒ぎがあるもんですが正直言ってこの不動産業界ってのは入れ替わりの激しい職業の一つ。ヒドいところになると社長から下の人間が全部入れ替わってしばらくぶりに遊びに行ったら「なんだこれ?まるで別の会社じゃねーの?ww」なんてこともあるくらいです。(こういう場合は大抵社員の造反なんですけどw)ひと昔前だとそういう辞めていく方の社員の方が賢いことが多かったのですが(今の会社じゃ社長がアホすぎて稼げない等)、今はどっちかと言うと辞めていった社員の方がアホ過ぎることが多く、社内での自身のポジションが育ってきた後輩に脅かされてまるで新陳代謝の老廃物のように消えていくケースがほとんどです。言え一部ではホントに能力があるのに社長が上手く使いこなせずに逃げて行くやつもいるので今日の4件の退職報告の電話を受けたワタクシ、、辞めていった方の「能力が高いのか?」「低いのか?」を見極める必要があります。(能力あるやつが辞めた会社じゃ使えないし、能力無くてやめたやつを追っかけても時間の無駄ですw)そこでワタクシ、その退職電話を受ける際に必ず聞くことが3つあります。「次の就職先」ワタクシ、不動産屋の名前を聞けばおおよそはその会社の社風はわかるのでこれを聞けばなぜ今の会社を辞めようと思ったのかとか今後やりたいことは何かとかどのくらいの収入があれば働く気になるのかくらいはわかります。相手によっては次の会社が実際どういう会社かわからないで単に儲かりそうだとかネームバリューだけで転職しようとするので注意が必要ですが、同時にその辞めていく当事者の実力もなんとなくわかるので「あの会社に転職するんじゃー、、もって一年かな」くらいの予測も立ちます。逆に「あ、彼の能力ならこっちの社風の方があってるからうまく使いこなせが我々の戦力になるかも」って思うこともあるのでそういう人はそもそもどこの会社に行っても同じようなパフォーマンスで仕事をするのでこっちに当て嵌る人はあまりいません。「今の会社の退職理由」これは今までいた会社がどんな会社だったのか詳しく検証出来るのでとても重要な質問です。今までワタクシが「この会社はこんな社風だろ」ってのを再確認する意味でするのですが、意外に途中から方針が変わってることもよくあります。言ってもこの時点ではまだ正式に辞めたわけじゃないので会社を辞める本当の理由をしゃべる人は少ないのですが後日飲みに連れていって好きなだけ飲みなよと懐柔すればおおよその不満点とかをブチまけてくれます。いう情報は彼が辞めていったあと、その会社とどういう付き合い方が一番効率がいいのかの判断材料になるのでこっちにしたら全く興味のない他人の退職理由であっても聞いておくべき質問です。今までいた会社の顧客名簿は次の転職先でスタートダッシュで売り上げを上げられるか上げられないかを大きく左右します。(通常は顧客名簿をこっそりメモリースティックに移し変えて持ち出すのがスタンダードですw)それをやめてしまった会社への変な忠誠心で「いや、そんな名簿は持って行きません」とか「そんな名簿が無くたって私は自力で顧客開拓出来ますから大丈夫です」なんてやつも時々いますがこういうやつで大成した奴はワタクシ、見たことがありませんwwwってか、そういうやつって会社辞める時に会社側から「オマエが持ってる顧客情報は全部おいて行け」とか言われてクソまじめに全部会社に差し出しちゃった可能性が大。そこで全部差し出すのではなく「即決力があって口の固い不動産初心者な顧客」の情報だけはこっそり持ち出して次の会社でしたたかに利用するくらいの営業マンでなければ次の会社もそう長くはありません。(どうせまた半年から一年くらいで同じことを繰り返すんですw)またこのくらい要領がよくない営業マンは正直言って顧客から見ても得な情報をもたらしてくれる可能性は低いですから「今月いっぱいで今の会社辞めます」って言われても追いかける必要もないかもしれません。(そのやめた会社の新担当に賭けたほうがマシですw)と、三つの質問事項を書きましたがこれを聞くことによっておおよそですが「今の会社と引き続き付き合っていくか?」「転職した営業マンについていくか?」「適当に両方とダラダラ付き合っていくか?」の三つに分かれることになります。最後の両方とダラダラってやつは前いた会社にバレるとあまりいいことがありません。(ワタクシ、昔これやってこの会社の親会社から顰蹙買ったことがありますw)結局、「辞めた会社」か、「辞めた営業マン」の二択になるわけですが、実はこれ、一般の不動産投資家さんが「使える営業マンか?」「使えない営業マンか?」を判断できる材料でもあるんです。40歳の営業マンがいたとします。新卒で入っていれば業界経歴は16年前後。新卒で入社して16年同じ会社に居続けられたとすればそいつはよっぽど優秀なのか恐ろしく上司に好かれる腰巾着である可能性が高いです。(いや、ここは優秀だとしておきましょうw)これが新卒ではなく中途であれば必ず前職があるはずで前職があれば業歴の年数も変化します。40歳の営業マンでこの業界3年、前職が美容師で会った場合(ってか最近この事例が一番多いのでこのパターンを選択しましたw)まったく異業種から飛んできてるわけですし給料の安い美容業界から不動産業界に飛んでくるってことは明らかに巨額のマニー目当てであることは明らかです。(だって「なんでこの業界に転職したの?」って聞くと異口同音に「金目ですw」ってドヤ顔するんですもんw)一概にこれのどっちの営業マンの方がいいのかと言う点では迷いますが傾向として不動産取引で無茶して成約に持って行こうとするのが後者で会社のマニュアル通りにやろうとするの前者であることが多いです。(ごくまれに最初から「嵌めてやろう」って悪意あって、、なんてのもありますがw)しかし経験年数に同じようなスーツ着てこられて「不動産のことならワタクシ、プロにお任せください」なんて笑顔で言われたら誰もが「この人はプロだから任せて安心」と思ってしまうでしょう。(ちなみに「不動産投資家のスキルでこれを見抜く」ってのがありますが今日は覚えなくていいです)よく不動産投資本とかで「その仲介さんが不動産投資やってなければ経験値が低いので避けるべき」とか書いてありますがそんなこと聞く前に「転職歴」とか「前職はなに?」(いきなり転職歴を聞くと相手も不審がるのでここは決め打ち的に「前職ってなにやってたんですか?」と聞くといいでしょう)と聞いてみてください。次に「で、この業界にはいつから来たんですか?」と聞けばこれで「前職」とこの業界での「職歴」がわかるはずです。この前職と職歴(業界経験年数)がわかれば同じようなスーツを着て「プロです」と言ってもその営業マンの属性が透けて見えてくるのでそれに出してくる物件情報を加えるとほとんどの「営業マンの仕事が出来る度数」が見えてくるはずです。この仕事が出来る度数ですが、単にいい物件を出せるかどうかの度数ではなく(だってそんなのはバカ営業マンでも運次第でGET出来ますからw)契約実務やその後のトラブル回避などで大きなアドバンテージになるんです。実は最近よく相談で来る話がこの契約時、決済後の営業マンとのトラブルで話を聞いたり契約書や重説を見せて貰うと「これって営業マンの質の問題で起きたトラブルじゃんw」ってのばっかりなんです。調査不足だったり不実の告知が多いのですが、それより最悪なのはそもそも営業マンの知識不足から来る情報収集不足。いう不測の事態が起きたときに売り主、買い主どちらに責任が帰属するのかを明確に文書に落とし込んでいないため責任が宙に浮いた状態でどうにもならないって類が一番多いのですが、こんなのある程度経験積むか、上司なり会社のリーガルチェックがしっかりしてれば簡単に防げたことばかりです。お金が早く欲しいからとつい契約業務を焦り売り主買主に重大な損害を与えて「うちはやるべきことはやりましたよ」と責任回避しようとする業者さんが最近すごく増えてるのでここも充分注意していただきたいチェックポイントではないかと思います。最後になりますがここで業務連絡です。昨年末に、我々の会社の売り物件に自信たっぷりに融資特約無しの買付け入れて事前の融資打診で瞬殺されて突然退職して行方不明になってるFさん(43歳)。アナタの後始末は上司のMさんがきちんとやってくれたので我々、一時は刺してやろうかと思ってましたがもう怒ってません。Mさんアナタを心配してますのでここ見てたら一度連絡してあげてください。TOP友人の暴走を止めたいです今週もポチ押して「戻る」をよろしくお願いいたしますwこんにちは。最近、ワタクシのところにやたら区分マンション購入の是非を問う質問が増えてます。言うことで本日はこんなご質問にワタクシ流のお答えをさせていただきます。友人が、ワンルームマンションを購入しようとしています。投資系雑誌の別冊(広告)にでてくるように大手嵌め込み会社のようですが、「日本一の営業マンらしいし信頼できる」、と、もう完全にロックオンされています。ハンコを押す直前までいき、ギリギリの理性で一旦持ち帰ることとしたようです。近日説得する場を設け、なんとか思い正せるようにする手配をしましたが、不動産関連にも、金融関連にも全く疎いという前提ゆえ、何をどこから話をしたらいいのか、困っています。彼女は、一生仕事にあぶれることはない仕事で、融資も問題なく、年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミングです。業者からすると、完全にカモネギです。具体的には、今は職場の寮(家賃負担はほぼなし)にいて、寮を出て賃貸物件に引っ越し、併せて、ワンルームマンション投資を行うことを考えているようです。寮を出るのは、寮が古く、漏水等もあったらしく、また、周囲の人の分譲マンションを見て、もう少しいい所に引っ越したいと思ったことが発端のようです。(いい所に、というのも、そのポイントは食洗機がある!とか、3口コンロのIHだ!とか、そっち系です。)当方は、不動産金融業界におり、趣味も不動産で毎日のサイト巡回と狼旅団ブログとポチは欠かしません。狼セミナーにも何度か参加しております。バッチは持っておりますが、二次会は初回にその空気に圧倒され、そっと会費だけ払い店をあとにした身でそれっきりです。数件の自宅の売買と、区分の賃貸経験だけはあり、仕事の関連で宅建と不動産証券化マスターの資格はあり、日本一の販売員の理屈は覆せるとは思います。関係性にも配慮すると、買いたい気持ちを全否定するわけにはいかないかと考えております。百歩譲っても、わざわざ金銭的に優遇されている寮をででまで自分が賃貸に入り、投資用ワンルームを購入という狂気の沙汰な組み合わせだけは、絶対に阻止しなければいけないと思っています。最悪、ローン控除のとれる広さの中古を自宅として都心に買う方が、まだ儲かるのではという次善策を落としどころにできればと思っております。狼さんなら、限られた時間で何て言いますでしょうか?お忙しいところ恐縮ですが、助言を頂ければ幸いです。仮にこんなことですネタになるのであれば、公開していただいても構いません。こんな長文なご質問をいただいておきながら「は?そんなの買っても儲からないよ」と一言で済ましちゃ申し訳ないですし、そのご本人が営業マンを完全に信用しきってる場面であれば他の人がとやかく言っても「うるせー!外野は黙ってろ!」と思われてしまう気もするのであえて今日のブログネタとしてワタクシの考え方を書いてみます。大事なのはその営業マンが「日本一の営業マン」である点。今どき、ホントに日本一の営業マンであればとても弁もたつ方じゃないかと思うし、結構イケメンじゃないかと思います。(と言うことでここからはこの営業マンがイケメンであると決めつけて書かせていただきますw)こんなキャラの営業マンに「年齢が結婚をあきらめるかどうかを真剣に考えるタイミング」の方が営業されればワタクシだって契約書にハンコ押したくなっちゃいます。(「もしかしてこれって運命的な出会いってやつ?」とか言って完全に舞い上がってしまうところでございますw)ここから崩すとなると「投資とはなんぞや」とネチネチ説明しても無駄なのでこの「信頼できる営業マン」の「信用」を落とす手法がお勧めです。ちなみに今どきに区分ワンルームを買おうとする場合、場所がいいと20m2ちょいの狭い物件でも2000万円くらいは平気でします。(城東地域でも築浅であれば21m2で2800万なんてべらぼーなボッタクリ価格で売りに出てます)これで部屋を賃貸に出せば得られる利回りはいいとこ5%程度。区分ワンルームは5%くらいの利回りがあれば上等とか言われてる風潮があるし、属性がそれなりに良いとほぼ手金無しの融資で買えちゃいますから融資期間さえ長めにすれば数万円程度のCFが出るかもしれません。これが積もり積もれば一年で20万くらいになりますから返済は賃借人にやらせてそれで残った数万を貯金、、と出来るのですが、、そうは問屋が卸さないのがこの区分マンション投資です。物件を持てば毎月修繕積立金と管理費が掛かります。家賃に乗せたいと考えるのですが取れるのはせいぜい管理費として取れる7000円程度(エレベーターがあればこのくらいの管理費が取れます)となると毎月の修繕積立金は持ち出しになるので家賃が毎月75000円くらい入って来ても実質的な賃料は68000円くらいでしょう。(どうでもいいですけど区分のワンルームってなんであんな安い修積みでやっていけるんでしょうねw)これだけで年間賃料は10%下落してしまうのですが微々たるものですがこれに固定資産税が掛かります。この規模だと毎年10万程度は掛かるんじゃないかと思いますが月換算で8300円。言うことで年間賃料から見るとさらに10%下落して手残りは59700円。ここから返済となるのですがこれしか手残りが無い状態でノンバンク系のアパートマンションローンで組むと相当長い返済期間にしないとCFも出ませんので、出来る営業マンだとここで伝家の宝刀「なんちゃって住宅ローン」を使うはずです。(賃貸住宅に引っ越しさせようと目論んでるのって本人の意思じゃなくて営業マンの希望じゃないかと勘ぐってるのであえてこの話にも言及させていただきます)住宅ローンなので金利はノンバンクの融資より安くしかもノンバンクみたいに最長25年ではなくうまくいけば固定35年なんて長期ローンが組めますので返済が少なくなった分、CFが残る収支表が作れます。これは住宅ローンなので実際に住まないといけません。想像ですが住所が会社の寮だと都合が悪いので一旦外に出して賃貸の住所にしてそこから住宅ローンを組ませようと目論んでいる可能性が高いです。(だって実需としてお金借りるのにいつまでも社員寮居住じゃおかしいですよね?w)実需で買うマンションだと嘘ついて買うわけですから銀行からの書類はすべてこの住んでるであろう買った区分マンションに届きますのでここに実際に住んでないと困ります。(その頃にはすでに賃借人が住んでるはずなのでそんなオーナーの郵便が届けば返送されてしまい銀行に非居住の実態がバレて大変なことが起ることもあります)そこで銀行の郵便物が届く期間中は管理会社が頻繁にポストをチェックしたり決まった賃借人に対して「〇〇さんの郵便が届いたら受け取ってくれ」とかお願いするのと同時にポストに名前を張り出さないよう依頼しておきます。こんな面倒な業務が付いてくるので賃貸管理の費用も必要になってくるでしょう。一般的な賃貸管理料は月賃料の5%。75000円得られるはずで購入した物件の賃料はこの時点で25%ダウンしてますので56250円。本物件の返済は月々4万円台後半から5万円前半でしょうから返済後の実際の手残りは毎月数千円。これで終わればまだプラスなのでいいですが賃貸物件は退去されると原状回復費用が掛かり、再募集する時には仲介手数料も掛かります。ワンルームなのでファミリーよりも居住期間が短いですから3年程度で入れ替わるもの。なるとその度に原状回復費用で10万程度、募集費用で最低でも家賃1か月分は飛びます。(広告費とか入れると悲惨なことになるのであえてここまでは計上しませんw)おそらくこのあたりでマイナスのCFになると思いますが、もっと怖いことがさらに待ち受けてます。えぇ、、ご存知の通り、物件本体の価値の下落です。実はこの区分マンション投資、、5年前くらいの物件価格が安い時期に始めてれば年間CFは赤字でも売却すればキャピタルゲインが得られる可能性がありました。如何せん、、昨今の物件相場での売値じゃ出口局面を迎えたところで今の値段で売るのは至難の技でしょう。(投資で始めたはずのマンション経営が最終的に赤字になるのではもはや投資でもなんでもありません)おそらくこの営業マン、この辺の話を持ち前の饒舌なトークとイケメンぶりでこの方を口説き落としてるかと思いますが、「節税」とか「団信利用」の借金がチャラになるとかも織り交ぜて洗脳してるはずです。「中古ファミリー物件を住宅ローンで買い、リノベしてちょっと済んだら転売する手法」をお勧めしてみてはいかがでしょうか?(区分レジのヤドカリ投資法と申しますw)これであれば寮から出られるし自分の住みたいエリアを探せるし、住宅ローン組めて実際に住んじゃうので銀行からとやかく言われないし毎月の返済は恐らく普通の賃貸住宅以下の返済で済むのでクソみてーな区分レジで手出ししちゃうより遥かに投資になってます。(と言うことでラスティーくん、、この投資法が書いてある過去ログを引っ張り出してコメント欄に張り付けてくださいw)恐らくですが、その饒舌なイケメン営業マンにこの手法を「どう考えても彼女にはこっちの方が向いてる投資法だと思うんですけどどう思います?」って感じでぶつけたらこの女性も目を覚ますんじゃないでしょうか?食洗機とかIHの3口コンロなんて大した費用でも無いしどうせフルローンで買うならこのリノベ費用も融資に乗っけちゃえばリノベ済みの区分マンションに住めて家賃はそのまま返済に回るので「住んでるだけで不動産投資」が可能です。(しかも団信にも入れるので万が一の時は借金もチャラになるおまけつきですw)このムカつくイケメン営業マンを蹴散らしたあかつきにこの彼女にこう言ってあげてください。ままま、、今のご時世、、ワタクシが推奨する投資法で物件買おうにも高値でなかなか手は出せないかもしれませんが、こんな訳の分かんねー区分買って時間を無駄にするくらいならこの手法で物件探してる間に物件価格も下がってくることでしょう。TOP昨今の融資姿勢の話。お読みくださいwこんにちは。昨今、ワタクシもそうですがブログやらなにやらで「なーんか最近金融機関の融資姿勢が厳しくなったよね」と書かれるようになりました。事実、今までは年収で800万もあれば初心者であっても軽く5億程度まで物件購入出来たものが出来なくなってきてますから確かに金融機関の融資姿勢に変化があったのは間違いないかと思います。これの実態はどちらかというと「融資付けする業者さん」に問題があるようです。実は最近、あちこちの業者と話をしてると、皆さん異口同音に「そういやオオカミさん、、〇〇って業者いたでしょ?あいつらいろいろ悪いことやり過ぎて〇〇銀行出禁になったんですよww」と会心の笑みで言われるんです。(まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですwww)噂レベルであればワタクシもあまり信用しないのですがそれを裏付けるかのようにウチに遊びに来る他の業者さんも「そういやオオカミ、、〇〇って業者が〇〇銀行出禁になったらしいぞww」と同じ業者名を挙げますので時間の経過からすると噂の業者以外でもさらに出禁になってるとこが増えてるんじゃないかと。(ワタクシに寄せられた情報によれば今のところサンタメ業者で7社、仲介業者で11社ですw)ただ、先日もお話ししたように銀行などの金融機関はそんな業者に面と向かって「てめーらは出禁だ!」とは言いませんので(ウラ出禁と言います)そんな状態でも業者の融資付け担当はその物件を買いたい顧客属性もろとも物件の評価出しをやっちゃいます。出禁業者に対しては「あー、、いろいろ検討しましたけどちょっとこれは取り組み出来ないかもですねー」とやんわりお断りして終わりなのですが、この際、持ち込まれた顧客情報や物件情報が銀行に残ることがあります。実はこれが意外に厄介で、こういう残り方をするとどうなるかと言えば次回、別の物件でこの銀行を使おうと融資を打診しても「ん?この買主さん、、前に〇〇って業者から持ち込まれてない?」となり一発否決はされないにしてもかなり色眼鏡で見られることがあります。(「あんな業者から買おうとしてたくらいの客だからこの物件もなんかウラがあるんじゃねーの?」と疑いが掛かるんですw)また物件の方は、「あ、この物件、、そういや前に〇〇って業者が賃料フカして打診してきたやつじゃね?」となり「ウチの銀行では扱えません」、、なんてことがよく起こります。(こうなるとこの売り物件はどこの業者が融資打診してもアウトになっちゃうんです)ここ数年、我が世の春とばかりにどこの仲介さんも無茶な融資付けをやってたもんですから融資する金融機関の本部も相当賢くなり空室を賃貸中に見せかけようとカーテンぶら下げたり廊下から見えるキッチンに洗剤とか食器を並べてさも人が住んでる風を装っても金融機関は現地に飛びホントに人が住んでるかを以前よりも厳密に調査するようになりました。これが最近の「融資が厳しくなった」と言われる主要原因であり各業者さんが「融資がそろそろ厳しくなるので今のうちに物件買っちゃいましょー!」とあおるのを見てると「その原因作ってるのはオマエラだろww」って大声で叫びたくなります。(と言いましても不動産屋は儲かる時に儲けてないと、、ってこともあるので書いてて辛くなります。)要するにこれ、評価が出ないと買って貰えないので銀行騙して評価を上げてフルローン、オーバーローンを引こうとしてやってたことが銀行側に見破られてるだけで「手金無しのフルローン狙いじゃないと買わない」なんて類で行く道を間違えなければまだまだ「融資が厳しくなった」という話ではありません。前にも「なんでもやり過ぎはよくない」と書きましたが、ホント、今のうちに「ヤバイ局面で泣きながら売らなくても安定運用が出来る手立て」を打っておいて欲しいです。(売らずに保有で耐えられるだけの資産にしておけばこんな局面でも死ぬことはありませんからw)あと、今の時期であれば「キャピタル狙いで売り逃げ」も出来なくは無いですが思ってる以上にそんな考えを持ってる人も多く、現在都内の売り物件の在庫を見ても相当積みあがってます。今までは自分に融資が付けばよかっただけで済んだ話が、売り出し時にどこの銀行で有利な融資が引けるのかという出口戦略を緻密に考えて新たな買主がよりたくさんの融資が引けるよう、売り主も努力しないといけない時代になったと認識していただけると道も見えてくると思います。最近、ウチの会社に遊びに来る業者さんが毎回同じようなことを口にするのでとても気になってるからなんです。微妙な違いはあれど、、これってリーマンショックの時にあった「なーんかあの業者、、融資が止まったみたいで危ないみたいだよ」からの「一発倒産」って状況にすごく似てる気がするんですよ。TOP新築のアパート群の話。本日もポチして「戻って」お楽しみくださいwこんにちは。先日、エスパー君と二人で現調に行った時の出来事です。基本的に我々、物件を売り出す前には必ず現地に行ってあれこれ調べて相手仲介さんからどんな質問が飛んできても大丈夫なように準備しています。(「わかりません」とか「調べて折り返します」ってなんかカッコ悪いじゃないですか?ww)ただ何回も調査に行くのは面倒なので出来るだけ一回で済むように役所の住所とか水道局などを事前に調べて行くようにしているのですが実際行ってみると初めて走る道ゆえ、カーナビ様があって道に迷うこともしばしば。行き当たりばったりで現調するのが嫌な性格なので道に迷って時間を無駄にするとすごくイライラします。地方に行くとカーナビに存在しなかった道がいきなり出来てたり逆に今まで存在していた道が無くなってることもあり一概にエスパー君を怒鳴りつけることも出来ません。(ちなみにワタクシが若かりし頃の上司はこの場面で容赦なくグーパンチが飛んできましたw)先日も曲がる信号を間違えてどこも曲がることの出来ない田舎の一本道を走る羽目になったのですが「迷ったときは来た道を戻れ派」のワタクシと「迷った時こそ勝機あり(意味不明)」なエスパーくんとで度々どっちの道に行くかを揉めることがあります。そんなどこまでも曲がれない道の先は一面田んぼと畑の広大な土地。「埼玉なのにこんな北海道の原野みたいなとこもあんだなww」と冗談飛ばしてたワタクシに思わぬ建物が飛び込んできました。新築のアパート群です。駅から歩くと途方もない距離(推定8Km)に忽然と現れた新築アパート群。見た目に築2~3年は経ってますが推定1K×20部屋の二階建てアパートが5つ建ってる建物すべてにデカデカと「入居者募集中!」と書かれた派手なノボリが建ってるとこを見ると「そもそもこの町内に100人も人が住んでいるのか?」という部分についてしばし考察してみたくなります。ちなみに今回我々が現調した物件は埼玉の某私鉄線駅徒歩1分未満という好立地にある物件。(今回の我々、本物件を7%の利回りでの売却を目論んでますw)駅前こそまだ繁栄しそうな雰囲気はありますが徒歩で5分くらい歩くと一面ネギ畑。(築10年過ぎの物件にはかなり空室が目立ってました)そこから更に8キロ離れた市街化調整地域みたいな土地にシングルユーズの木造アパートを5棟も建ててしまって一体なんの罰ゲームなのかと思いましたが、この土地の持ち主さん、、きっと例の地主営業にやってきたハウスメーカー系の業者にまんまと喰われてしまったんでしょうね。建てた賃貸物件が埋まるかどうかよりも地主に新築物件を建てさせることにベクトルが向くので賃貸需要のカケラもない場所であっても地主様がOKと言えばお構いなしに新築アパートを建ててしまいます。(「こんな土地じゃ賃貸物件なんか絶対失敗しますからやめましょう」なんて言う営業マンがいたらそいつは速攻でクビになるんじゃないかとw)また営業マンは地主の気が変わらないように囲い込みいろいろな資料を提示して最終的に「30年家賃保証」とかで攻め落としまんまと新築アパート建築と相成るわけですが、その営業マン達の日々たゆまぬ努力の積み重ねがこんな金字塔を打ち立ててしまいました。(まさに時代の寵児ってやつですw)借りたい人がいて貸したい人がいてそれが上手くマッチング出来てればいいのですが、「建てられそうな土地(賃借人が付くかどうかは別としてw)」と「口説いたら建てそうな地主」が増えて追い討ちを掛けるように低金利と相続時の課税強化が始まれば当然、物件の供給量だけが賃貸需要を無視した形で増えてしまい結果的にこれが家賃下落に繋がり、デフレマインドの要因になるんじゃないかと最近この「行き過ぎた状況」を危惧する声が増えてます。ワタクシがこんなブログでいくら書いてもこの流れは止まる気配もないのですが政府内で危惧する声が増えれば法律を変えるなり規制を掛けるなどしてこの行き過ぎた状況を力ずくで変えようとする動きが出てくると思います。(バブル崩壊を招いたのも直接の原因は当時の総量規制でしたからw)しかしそんな話はまだまだかなり先の話だし、今の金融機関の姿勢を見てると賃貸需要なんかなくても新築物件が建ち並んじゃうんでしょう。(聞けばHM系の新築物件は金融機関も融資出しやすいそうでどんな安普請な木造アパートであっても普通に30年以上の融資が引けちゃいます)新築時はまだ競争力があるので(新築プレミアと言います)周りにある昭和のバブル期に騙されて建ててしまったペパーミントグリーン塗装された時代遅れなワンルームアパートよりは埋まる確率は高いですが、10年もするとかなり煤けてきて家賃下げないと埋まらなくなってきます。都心の物件でもエリアのよってはこんなことが普通に起こるのに賃貸需要がないエリアで「地主で土地があるから・・」とポンポン建ててしまえば先ほどの「行き過ぎた状況」に巻き込まれるのは必至です。そこで地主で土地を有効活用したいって人に言いたいのですが、まず持ってる土地で賃貸経営やったら成り立つ可能性がどのくらいあるのかを考えてみてください。(この部分の考え方は過去ログで散々書いてきた話なので各自過去ログを漁ってくださいw)恐らくですが地主さんって先祖からの土地を手放すのが嫌でその土地にこだわってそこに何か建てようと考えがちになるんじゃないかと思います。(「建物建てれば固定資産税も優遇されるし借金が出来るので相続対策にぴったり」なんて殺し文句で営業マンが日々、絨毯爆撃してますからw)偶然、立地が良ければいいのですがそれでも建った後の運営がうまくないとやっぱり空室が目立つようになってきます。最初から賃貸需要すらないとこで強行すれば最初から空室だらけになり築年数が経過するにつけお荷物になり先祖代々の土地を守るどころか「これなら最初から更地にしとけばよかった」なんてことも起こりがち。(先日見た新築5棟物件はまさにその言葉通りの物件でございましたw)それでもHM系業者は引き渡し後も管理業務に介入して「生かさず殺さず」で入ってくる賃料から管理費だの協賛金だのいろいろな名目で養分を吸い続けます。大規模修繕などの話になると「ウチの提携業者以外を使っちゃダメ(だってうわまえ抜けなくなっちゃうじゃんw)」と半強制的に介入します。大規模修繕なんかまだまだ先でもいいのに「こういうのは計画的にやっておかないといけないんです」ときっちり10年毎に大規模修繕やらされちゃうもんだから貯まったと思ったCFも結局そのHM系管理会社に持って行かれます。これって普通の大家さんがどれだけCFを残してるか知らないじゃないかと思うのですが、ウチの場合に限って言えば借り入れ13000万・年間賃料2000万に対して返済して諸々諸経費を払っても税引き前で1200万くらいは残ります。(昨今の建築費高騰もあるのでウチで今やれば年間手残りは800万くらいになる気もしますが。w)土地から買ってるとさすがにこんなに残るわけはありませんが土地を持ってる地主さんであれば理論上、このくらいは手残りが残せるってことを覚えておいていただきたいところです。あと心配なのが新築時の甘々な家賃設定。HM系に限らず新築物件の企画を持ち込んでくる業者さんはほぼ100%の確率で「少しでも利回りを高く見せよう」と理論上の最大値の賃料設定で収支を組んできます。業者さんも近隣事例を調べて収支を組んで来るのでコロッと騙される部分がここなんですが賃貸物件の賃料ってのは相場もありますが時価になることが多く周辺のライバル物件で「早く埋めてしまいたい」と賃料設定を低く設定して募集された物件があるとそっちの賃料相場に引っ張られてしまうことがよくあります。恐ろしいのはこの家賃の乖離を知るのが建物が完成して募集開始した場面ってところ。計画段階でわかってればまだ何とか出来ますが部屋の間取りも広さも仕様も全部決めてから「なーんかこのエリアってシングル層には不人気みたいなんですよねー」とか後出しじゃんけんみたいに仲介さんから物件にケチが付けられてもオーナーとして出来ることと言えばクネクネライトを置くとかウエルカムバスケットと案内POPをベタベタ貼り付けるくらいしか出来なんじゃないでしょうか?さらに言わせていただくと、、地主さん以外の土地から買わないといけないって人のケースで最近良く売り出されてる「新築利回り8%」なんて完成売りの物件を買う場合、、、よーく賃料をチェックしてみると業者の都合のいい間取りな上に甘々な賃料設定になってる可能性が非常に高いです。TOP「オオカミさん、この物件どう思いますか?相談室」ポチって「戻る」でお楽しみくださいwこんにちは。いつものように電話も少なくまったりしてた我々ですが、そんなとこに某団員様より着信あり。顧客に物件情報出すならせめて住所くらい先に調べてから情報出せばいいのですが、某団員によれば物件送ってきた仲介さんも「只今、ブツ元に確認中」とのこと。(いや、ホント、、お客さんに物件紹介しようと思うならそういうとこ先に調べて送ってあげてくださいよww。)本物件、某ポータルの業者経由ってことですので1恐らく昨日今日にレインズに掲載されたばっかりの物件2住所表示をボカしてるので専任媒介ではなく一般媒介で売り出した物件3送ってきた仲介の慌てぶりを考えるとブツ元の大幅な値付け間違いの可能性大ではないかと予想したワタクシ。関西系の業者」であることが判明。考えると「値付け間違い」をやらかしてる可能性が高いです。(注:都内の物件を遠隔地の仲介業者が媒介やる場合、結構な確率で値付け間違いすることが多いので覚えておいてくださいw)しかも概要書によれば道路幅員8mで商業の80/500。明らかに値付け間違いしちゃったのかブツ元に電話してもずっと話し中です。wで、やっと電話が繋がったと思ったら今度は電話に出た受付のおばちゃんらしき方に「さっきから電話がジャンジャン鳴るので担当がずっと電話中でなにもわからない」とか言い出す始末。(やっぱりレインズ見た業者からの物確ラッシュに見舞われてるんですね。w)ワタクシ、、「細かい資料はいいからとにかく住所だけでも教えてください!!」と懇願するも「えー、、それも担当じゃないとわからない」とかふざけたことをヌカすので折り返し電話なんか待ってられない我々、マイソクに載ってた写真を頼りに現地に飛びましたww(だってそんいつ来るかわからない折り返しを待ってたら瞬間蒸発しちゃうじゃないですかww)現地は車で30分くらいのとこなんですが、車中、ipadを駆使して写真に写ってる周りの建物の飲食店の看板でおおよその住所は判明し、現住所から地番検索して謄本あげて見ると同じ土地面積の謄本を発見。(どうやら我々、、住所無しに物件を見つけた模様ですww)現地がわかればこっちのもの。車を駐車場にぶち込み現地まで歩いて行ったのですが、、、あ?なんだこれ?確かに道路付けは幅員8mなのですが接道距離が悲しいくらいに短いです。角地っていうからいろいろ期待してたのにもう片方の道路は道路と呼んだら怒られそうな勢いの二項道路(推定幅員1.9mってとこです。ここでわかりやすく図面にしてみます。↓これ見てワタクシがどんだけ落胆したかわかればアナタも一人前ですww確かに概要書上のスペックだけで考えれば掘り出し物なのですが、、、実際にに物件を見るともはやコントのオチみたいな地形にどうにも料理出来ない建物が乗っかってます。(ってかこの細い建物部分って人が住めるのかよwww)物件が良ければ早速某団員に連絡してブツ元教えて「あとは直接やってみて(その方が絶対安く買えますからww)」と考えていたのですが、恐らく高い方で値付け間違いしちゃってる感マシマシです。w(これなら正直、今の売り値の半値であっても悩みそうな気がしますw)紙の上での物件スペックと実物がここまでかけ離れてる例ってそうそう無い話なのでワタクシもびっくりしましたが、こんな物件でも電話がガン鳴りする昨今のマーケットをご理解いただけると幸いでございます。思ったところで夕方になりやっとブツ元から折り返しの電話が来ました。ワタクシ、もう買う気も失せたので出たくもなかったのですがブツ元さん、、胸を張ってこうおっしゃいました。