りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)儲かってない不動産屋。コンビニでKISSの肉まん売ってたんですのwこんにちは。そんなわけで今日は月末です。前にも書きましたが不動産屋たるもの月末に暇そうにしていると「なんかあいつのところ儲かってないんじゃねーの?w」とあらぬ疑いを掛けられるものです。噂ってのは怖いもので月末に電話していつも暇そうだと認定されると「あいつの会社、儲かっていないみたいだから物件出すのやめたほうがいいよ」って言いふらされることもあるんです。(実話です)不動産屋ってこういう部分はやたら敏感で、儲かってい不動産屋と認定されるとホント、いい仕事が来なくなるんです。言うことでワタクシもつい見栄を張って月末の携帯の着信には「あ、すみません、、今決済中なので折り返します」とウソをつくこともしばしば。(内緒ですけど今日もこれを2回やりました、、、)ウソでもしつこく言い続けてるとそれはやがて事実として噂が出回りしまいには「狼の会社ってすごく羽振りが良くてこの前フェラーリを買ったみたいだよ」と尾ひれはひれまでついてしまうことだってあるんです。他社業者「なんか狼のところでフェラーリとベントレー買ったって聞いたけどホント?」(すごく飛躍的に話がすっ飛んでますけど、誰から聞いたのよw)しかし他社さんから儲かってるってイメージ持ってもらうってのは悪いことではありません。そんな噂をあちこちでバラ撒いて貰うと不思議と「いい話」がやってくるんです。言って儲かってるって認定されつつある業者が毎日「鳥貴族」に入り浸ってるってのがバレると薄いメッキの皮があっという間に剥がれてしまします。(鳥貴族はなんでも290円ですw)他社業者「なんだ、あいつ毎日「鳥貴族」で安酒飲んでるじゃんw」こうなるとやっぱり「儲かってない業者」のレッテルを背中に貼り付けられるので鳥貴族にいようとも他社業者からの着信があればつい嘘をついてしまいます。(とりあえず銀座と言っておけばなんか儲かってる風に聞こえるんですw)しかし、昨日ワタクシ、鳥貴族浅草橋店にて「旅団飲み」してる最中に他社業者さんから着信あり。見栄を張って「今銀座で~」って言ったんです。「あー、なんだちょうど良かった。俺も銀座にいるんだけど。どこかで合流しない?」って切り返されちゃいました。ワタクシ、こういう切り返しの準備がまったくなかったのでしどろもどろの返事になってしまいました。この業者さんにはウソがばれてしまった気がします。(「ふーーーん」ってしたり顔の返事されちゃったしw)この話、昨日のブログで書いた「風呂敷作戦」の応用なんですが風呂敷ってのは穴が空いてては役に立ちません。ウソつくのもいいですがこういう予期しない切り返しにも対応出来るくらいじゃないといけないって思う月末の午後でした。(ウソとハッタリは違うってことですね。TOP仲介の視点その2。ブログスタイル変えてみたんですのーwこんにちは。先週から戦ってた「新築やりたい病」の地主さんのお話。約束は今日の午前11時だったはずなのですが、敵もサルものです。今朝の電話「狼ちゃん、、悪い悪い、、昨日の夜に決めちゃったから今日は来なくてもいいよ」????えーっと、、話を整理するとワタクシ同席だと強硬に反対されると思ったのかHM業者さん、、フライングで昨日の夜に地主宅に押し掛けて一気に決めてしまったそうです。(今日もちゃんとスエット用意したのに・・・w)これだけブログで話を引っ張っておきながらこのオチでは非常に申し訳ないのですが、、これが今回の結果というかオチです。(ワタクシが参戦するまでもなくあっさり寄り切られてしまいました)ま、仕方ありません。(だって勝手に決めちゃうんじゃどうにも出来ないデス・・)とにかくあれです。(もはやお祈りする以外にありませんw)と言うことでせっかく今日のネタにしようと思ってた話がこの有様なので昨日の続き書きます。昨日は「売り側仲介の視点」でいろいろ書きましたが、ここ読んでる人ってどっちかと言うと「買い側の仲介さん」のお話の方が興味あるんじゃないでしょうか?(こっちの方が接する機会多そうだし)さて、そんな買い側の仲介さんのお話です。最初にお話ししないといけないのは買主側の仲介さんと売主側仲介さんとの大きな違いです。売り主一人に対して買い主はたくさんいます。それに付随して買い側の仲介さんもその買い主さんと同じくらいいます。この買い側仲介さん同士の物件の取り合いが起こるのでいくらいい買い主さんがいようとも必ず仲介料が入るとは限らないのです。あるのが買い付け順位での出遅れ。属性のいい買主さんが居ても物件情報の入手が遅れたり、融資付に手間取ってると動きのいい仲介さんを従えた買主さんがサラって行くのがこの不動産業界の掟。言ってしまえば結局は融資付けの速さで決まってしまうケースがここのところ増えているのでどこの仲介さんも買主さんの属性なんか無視してひたすら稟議の速い金融機関に持ち込みます。(どこの金融機関かってのはご想像いただければすぐわかるかとw。)結局物件の買い付けを通すのってスピード感がすべてになるのでそりゃ仲介さん、、その物件の良し悪しなんて考えてる暇なんかないはずです。「土地値で買えるオーバーローン物件出ました!!」なんて案内メールをお客さんに送りつけて焚き付ける有様です。いつも書くことですが仲介ってのは手数料商売なので悪い仲介さんになると「とりあえずこれで金になるんだからどんな物件買わせても関係ねーよ」ってな刹那的思考の仲介さんになっちゃうのも頷けます。これじゃ「儲かるか失敗するか五分五分のギャンブル的大家さん」ばっかり増えてしまいます。(すごーくネガティブに言い切っちゃいますが、借金を払い終わる目途も立っていない分際で「自分は成功大家なんじゃんw」なんて言うのはいささか早とちりさんじゃないかと。日々、激しい物件の争奪戦を繰り広げてる買い側の仲介さん、他にももう一つ余計なファクターがあります。融資付きで物件を買う時、ほとんどのケースで融資特約付きの契約をすると思いますが中には融資先が見つからない状態で買い付け入れてくるお客さんもいます。買い付け順位1位取って意気揚々と契約したはいいけど肝心の融資が滑ったなんてこともあるので買主仲介さんはここでも余計なことを考えながら客付け活動しています。(だから不特定のお客さんに一斉メール配信してるんでしょうか?)こんなことしながらもお客さんからは「もうちょっと安くならないか交渉してよ」と言われます。買い側仲介さんは買主の味方ですからこのリクエストが出れば売り側仲介さんとまたバトル開始ですw。そんな指値してるうちに他から満額買い付けが入ってさらわれるって恐怖もあるので慣れた仲介さんだと先に相手仲介とネゴしておおよその指値幅を把握しているものです。融資を付けるとこまでやってる仲介さんは融資金額が少ないとその物件は売れません。融資が付きやすいようにその売値を融資が届きそうな金額まで指値します。売主側で仲介しててよくムカつくのがこれです。そんな指値が入ると大体売り側仲介はこう考えます。売り主側の本音「そんな指値じゃ転売業者に売った方がまだマシだってww」(それは鬼指しじゃなくてバカ差しって言うんだよw)とは言え、ワタクシも時としてこの買主側仲介の立場で仕事することもあります。こんな非常に不安定な買い側仲介の立場で仕事するのも大変なのですが、最近はそれほど買い側に回るってことが少ないです。(だってそんなに買って貰いたいって物件少ないじゃないですか?ww)バカ正直に言いますが買主さんから「物件が欲しいから探してくれ」と頼まれても二つ返事で「頑張ります」なんて言っちゃいけません。(そのお客さん、ホントに今無理して物件買ってもいいの?って自問自答してから探してあげないとその買い主さんに数年後「オマエのせいで大失敗しちゃったよ」と刺されちゃうかもしれませんから)さて、最近、メールのやり取りだけで物件の売買やってる仲介さんも多いと聞きますが、「物件は見てない」、「お客さんの属性も机上でしか知らない」って状態でこんなクソ高い商品をやり取りするのってどうかと思います。聞くところによれば物件調査もしないで「この物件は早く売った方がいいです」とか言ってる仲介さんがいるらしいです。物件を売らせて貰えたら仲介手数料が確実に入るのでそういう風に言うのだと思いますが「え?これならまだ売らずに持ってる方がマシじゃんw」って物件よくあります。(今売るのも5年後に売るのも大して価値が変わらないんだからもう少しインカム稼ぎましょうよって話です)客付け物件ばかり扱ってる業者さんに多いのですが、たまに売却依頼があるとつい「お金になるから売ってしまおう」って気になるんです。その気持ちはわかりますがその物件を売ったらお客さんがどうなるのかまで考えてあげて欲しいと思います。利害関係があるのは「物件を無事に買えれば手数料が入る」って部分だと思いますが、これには買主さんも協力が必要不可欠なのは言うまでもありません。ここさえ仲介さんに見せておけば大体、必死に動いてくれるはずです。そこで業者さんに融資までお願いするのではなく(ファイナンスアレンジやってそのフィーまで巻き上げる業者さんがいるってホントですか?w)自分で出来そうなことは自分でやるって姿勢は必ず相手に伝わります。なんでも業者に任せっきりって姿勢だとどうしても業者さん、そんなお客さんは後回しにするって傾向が強いですから。(実話ですw)また「買えるか買えないかよくわからない属性」って雰囲気を醸し出してるとやっぱり後回しにされる傾向が強いです。(これも実話ですw)ウソは良くないですが仲介さんも優先順位を付けていますので他人より先に物件紹介して貰いたいのなら「こっちに物件出した方が得だよー」って雰囲気を醸し出す努力が必要です。ワタクシがよくやられるヤツで「私はしがないサラリーマンですけど実家は・・・凄いんですww」ってやつがあります。(セミナーで時々話す「大風呂敷作戦」ですw)「ウラが取れないことはよほど不自然じゃなければ事実となる」って話ですが、仲介さん、結構これで騙されますw。(このお客さんはVIPだからいい物件出さなきゃって思うらしいですw)「なんか俺って後回しにされてんじゃねーの?ww」って思ったら是非一度お試しくださいw。買い付け仲介側の視点で書くつもりがあまりに脱線しすぎて書いてる方もなんだかわけがわからなくなってきましたw。この話、もう一度整理して後日書きます。TOPこの物件、指値利きますか?。なんかこのブログ見たテレビ局から取材の依頼が来たんですけど出演は音声だけ(しかも「音声を変えてお送りしてます」ってやつw)だっかたら速攻で断ったんですのwこんにちは。逆に買主側の不動産屋たるもの「買主のためになるよう極限まで値切り倒す」ってのもある意味、正論です。これだといつまで経っても価格面で折り合いません。(そりゃそーだ)となるとどこかで値段の折り合いをつけることになるんですが、最近、折り合いをつけるどころか最初っから指値交渉の話を持ちかけてくる仲介さんが増えてます。これって単にマイソク図面の想定利回りを見てやってくるんでしょうけど、レントロールも部屋の間取り図も取り寄せないうちから第一声でいきなり「この物件、指値利きますか?」って素人丸出しな問い合わせされるとなんだかイラっときます。「レインズに載ってる物件は全部挨拶代わりの金額だから一律10%は余計に価格を乗せているに違いない」なんて都市伝説もどきの考え方なんじゃないかと思うくらい気軽に問い合わせされるとこれもまたイラッと来ます。実はこの「いきなり指値交渉」、大手の仲介さんってなかなかやって来ないんです。(年がら年中、「元付け経験」やってるやつってこの質問されると資料すら送る気が無くなるってことを熟知しているのかww)参考までにワタクシ、値段の付け方でフルローンで融資が出る、、なんて金額の値付けはしません。物件は一つしか無いんですから買う人も一人いればいいんです。有り金全額突っ込んでも「この物件が欲しい」って人は広い世の中、一人くらいはいるもんです。(そんな人が悩みに悩んで満額に近い指値してしぶしぶ購入ってのが一番気持ちいい売り方です)例えばフルローンで売れば1億って物件があったとします。仲介って媒介貰ったらとっとと売り切りたいって心境だと思うのでここで売り主が「1億で売れるなら1億でお願いします」って言おうものならこれでこの物件は1億が売値になっちゃいます。そこから指値が入っても仲介は大して気にしません。(1000万指値喰らっても仲介の手数料の誤差は30万ですからw)それより売れずに売り主から「なかなか売れないから媒介契約を変更したい」なんて言われて一般媒介にされて泥沼になる方が嫌ですw。先ほども書きましたがこの広い世の中、、12000万でも買いたいって人がいるんです。(先日も書きましたが「恋は盲目の法則」ですww)当然やたらめったら値段を高くしてもダメなんですが手が届きそうで届かない価格設定ってのを間違えなければなんだかんだ3か月くらいのやり取りでなんとか売れるんです。話は戻りますがこの「いきなり指値」の仲介さん、、次に言うのは大体「レントロール送ってください」です。収益物件って単にレントロールだけ見てもわからないことがたくさんあるもんです。レントロールだけくださいって言ってくる仲介さん、、どこまで物件を理解しているか疑問です。100歩譲って取りあえずレントロール見ないと話が始まらないっていうのなら納得です。この手の仲介さん、、この時点で自分のお客さんにメール配信しちゃいますww。(マイソク図面とレントロールでどうやって投資判断が出来るのよw)最近の買主さんもいろいろ勉強しているのでレントロール見ただけじゃ検討も出来やしません。「修繕履歴とかないの?」って言われます。毎回思うのですがお客さんに言われる前に検討材料を送るのが仲介の仕事です。お客さんに言われてからこっちに「あ、あと修繕履歴貰えますか?」って電話が来ます。これって「余計なもの見せて検討物件から除外されると困るからわざと送ってないんじゃないか」って邪推しそうになるんですが実は案外、こんな手法取ってる仲介さんって普段からIRRがどうのとかFCRがどうのとか言ってる仲介さんに多い気がするのはワタクシだけでしょうか?。(小難しいことを言って煙に巻く仲介さん、、最近増えて来たような、、、w)いやいやいや、、そんなことは無いですね。いう仲介さんと利回り計算の話になると「見かけの想定利回り」ばっかり気にしますから。(だからレントロール見る前に指値してくるんでしょw)いじわるするつもりはないのですがこういう仲介さんにあたるとこっちも迷惑するので(過去に契約前日にワタクシが買い仲介なのに「売買は初めてなので契約書が明日までに出来ないかも」と契約書作らされた経験アリw)どういうタイプの仲介さんなのかこっそりテストしてみたりします。銀行融資を受ける際に必要とされる書類でわざと一つデーターから落として資料を送付してみたりします。(建物図面を送る時にわざと平面図を落としてみたりw)で、送った直後に「〇〇の資料が無いのですが送って貰えますか?」ってくる場合と10日くらい経過してから銀行に催促されて連絡してきたのか「〇〇の資料も送ってくれますか?」ってくる場合と対応が分かれるのなんかを見てこっちもいざと言う時に「最終的にこっちに丸投げしてくる気だろうなw」って言うのを判断します。あと時々こんなこともやるのですが「どう見てもこの会社、客寄せ用の物件探してんだろw」って問い合わせ。最初に聞いてくるのは「この物件インターネット掲載可能ですか?」って例のやつなんですが、こっちが「ダメです」って言うと急にショボーンとしながらも「ま、電話したから資料くらい貰っておこう」って感じで「資料貰えますか?」って来たらわざと資料を送らずに放っておきます。実はこれって大体、「資料が届いてないんですけどー!!」って催促の電話が来ませんw。「契約書は元付け業者が作るものだから大丈夫w」なんて思ってる仲介さんも多いのですが肝心の物件調査も丸投げで契約時に「あ、それは聞いてませんでした」なんて言われがちなのがこんな仲介さん。ワタクシ、この「この物件、指値利きますか?」って電話が来るとこの辺まで考えるようにしてます。なんか売り側の仲介の話ばかりで無駄にだらだら書きすぎてしまいました。明日はこれを買い側仲介の視点で書いてみようかと思います。TOP威力があったんですね。1位にいると妙にブログアクセス上がるんですのーwこんにちは。「地主さんがHM系アパート業者に騙されて説得されて新築マンション建てるのか?」ってお話ですが少し進展がありました。今朝、この地主さんから電話がありました。ワタクシの意見は極めてネガティブだったので「ポジティブな答え」を求めて別の業者さんに聞いて回ったそうです。(要するに背中を押してくれる人を探しに行ったみたいですw)地主「まだ迷ってんだけど、、どうしたもんかねー」(要するに背中を押してくれる人が見つからなかった模様です。)おそらく別の不動産業者に聞いたんでしょうけど、他の業者さんって自分の利益にもならないことに意見なんてなかなか言いません。(逆に利益になるようなら自己の利益になるように誘導しようとするのも業者さんの特性なんですけどw)「そんなの自分で決めればいいんじゃないですか?」(土日のくそ忙しい時にくだらねーこと聞いてくるんじゃねーよwwって言われたとか言われなかったとか。)ってあちこちから言われたみたいで結局「極めてネガティブ派」なワタクシにまた話が戻ってきました。(ってかこんな立地じゃあのスーパーCM屋さんのKkenji君だってそうなるってww)迷ってるってことはやりたいって気もあるんでしょう。先週、あれほど「こんなところでマンション経営なんか成り立つわけないんだから」と言って帰ってきたはずなのですが数日で「やる」って方向にベクトルが動いているのがわかります。それほどあのHM会社が制作したパース図面、、威力があったんですね。パースを現地に冷静に照らし合わせると、、、うーん、、、ここは麻布十番じゃないですからきっとフランス人みたいな通行人も駐車場に止まってるポルシェとBMのクーペもドンキで買ったスエット履いた金髪のあんちゃんとシャコタンブギなVIPカーになるのは目に見えているんですが。不動産でもなんでもそうですが、一度恋してしまったものってなかなか払拭するのは難しいです。言えば、こういう時、そのモノの「いい部分」見えても「悪い部分」は見えなくなっちゃうからです。(恋は盲目ってよく言ったものですw)ワタクシ思うに、不動産ってまずダメなところを先に出してそれをいいところでどれだけカバーできるかって考え方をしないといけないと思います。不動産投資って部屋を貸して収益上げるものですから賃借人さんがどう見るかって部分とても大切さと思うからです。この立地でマンション建てたらどんなことが起こるのかくらい想像できないでどうするのよってとても強く思います。地主「たとえドンキで買った紫のスエット履いたあんちゃんが住んでも家賃さえちゃんと入ってくれさえすれば大丈夫だよ。それになんと言っても家賃保証があるじゃんww」うーん、、素人特有の甘い見通しで業者の収支を鵜呑みにしてると寝首を掻かれるってのを一度カラダで経験した方がいいのかなって正直思ってしまいます。これで話を進めるとなんか失敗したときに「あの時狼ちゃんが止めてくれなかったから」とか言い訳されそうでそれもちょっとイヤです。(責任転嫁する能力は過去の実績を見てもズバ抜けてます)と言うことで今週水曜日午前10:00に最終決戦となりました。短い記事ですが本日はこの辺で終了です。TOP優先順位が違うだろwwこんにちは。訳あって若干更新時間が遅れましたが今日も毒づきますw最近、とある物件を巡って仲介さんと水面下でやりあってます。支店長経験者で関連会社の不動産屋に出向になった感じて雰囲気なのですが話し方がちょい横柄なタイプ。大手銀行の関連会社だけあって顧客はそれなりにお金持ちのすんげー顧客ばかりなのでアグラかいてるんでしょうか。なんでもかんでも一方的に決めつけてくるんです。(こんな性格じゃ出向になっても仕方ない、、いやなんでもありませんw)こっちは元付けの立場なので売り主さんに利益がなるように立ち振る舞うのは当然だし、客付け仲介さんは買主さんの利益にあるように立ち振る舞うってのがお約束なのは言うまでもありません。この方、、どう見ても「己の利益のために立ち振る舞ってる」ようにしか見えないんです。普通、買い付けが入ればその買主さんと商談に入りいろいろな売却条件を摺合せしながら話をまとめていきます。従って買い付けが入ったからってすぐにその買主に決まるなんてことは収益物件の売買ではなかなかありません。今回の買い付けはひとつの物件に対して2つ出ているのですが買い付け順位で決めるか指値の差で決めるか、または売り主さん、買主さんの相性(これってあとあとのことを考えると結構大切です)で決めるか、、その時々で変わるものです。この仲介さん、「買い付け一番手なんだからうちが優先だろ」と妙に押し付けてきます。ワタクシ、収益物件の売買で買い付け順位で決めるってことはまずありません。早い者勝ちでやってしまえば簡単なのですがワタクシ、かこの経験から「買い付け順位で売るとロクなことがない」ってのを骨身に沁みるほど手痛い経験を積ませていただいてますw。優先すべきは1売買金額(そりゃ高く売れた方がいいに越したことはありません)2売り主さん、買主さんの相性の2点です。大体この2点をきっちり押さえて取引すると数年後に「買主さんがこんなこと言いだして困ってるんです・・」なんて電話は来ません。(この前なんか3年前の取引のことで揉めに揉めて現在骨肉の係争中ですw。)この売買が終わってからの係争。仲介が先回りして「今後噴出するであろう問題点」を検証して売買時に解決していればほとんど起こりえません。いう段取りを飛ばして(とにかく仲介手数料になればいいんだよって理論)仲介が話を握りだすと数年後に揉めるんです。ワタクシ、過去の経験でこの原因は仲介さんにあるんじゃないかと思ってます。「まず買い付け順位を奪取して細かい部分はそのあと決めればいい」って考えの仲介さんほど契約の最後の方で無茶なことやります。今回のこの仲介さんもそんな警戒警報が出ています。「細かいことは私が責任もってまとめますから大丈夫です。契約進めましょう」この一言でワタクシ、この仲介さんへの信頼が揺らいじゃいますww。(オマエのその根拠のない自信はなんなんだ。この手の仲介、いざトラブルになると「あ、あいつなら弊社を退職しました」とか言ってすぐ消えちゃうってのもこの不動産業界の悪しき習慣でもあります。現在進行形のこのお話。どんな結末になるのやら。