りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)今日は何の日?今週も長い長い一週間でしたwこんにちは。今日が何の日かと言うと例の「民泊新法」の施行の日、、。グレーだの合法だのいろいろ意見が交わされ結局行き着いた落としどころは「既存勢力である旅館業者との折り合いを取ったルール」となり基本的には年間180日運営なんて普通にやったら利益が半減しちゃう内容。市区町村で条例が作れるなんて後出しじゃんけん付きなので市区町村によってはほぼ営業不可能なエリアも登場し、本日からの民泊新法施行で今まではグレーだったことで大目に見てもらえたものが今日からは完全に違法と判断されエアベーサイトから強制削除されてしまい、運よく営業可能エリアでやってた人以外はほぼ滅亡と言う流れになってます。ワタクシ、過去のブログで「エアビーみたいな法整備が遅れてるネタは結局、法律が後出しじゃんけんで飛んで来て潰される可能性が高いよ」と書いた記憶がありますが(と言うことでラスティ君、忙しいとこ悪いけど関連過去ログ探しといてくださいw)、運営者のモラル以上に利用者のモラルが問題になってしまい社会問題化したこととやはり旅館業界の横やりが激しすぎて法律を作る人までもが日和ってしまい民泊事業者側には味方されず、雑誌等であれだけもてはやされた投資手法がたった3年で潰されると思うとやっぱり法整備が確立されてないものに投資するのはやっぱり注意しないといけないなと思い知りました。言っても先行して始めた人はそれなりに利益が出てるはずだし、新法が制定されるまでに稼ぐだけ稼いで撤退すればいいなんて割り切ってやってた方も多いと聞きます。当時のブログで「法改正で狼狽した投資家の物件を買い漁る。」なんてことも書いてたようですが昨今の融資情勢だと融資が付く人も少なくなってますから現金をため込んでた人にとってはこういう弱者の物件をさらに格安で買えるチャンスかもしれません。思うとやっぱりこの不動産投資業界は弱肉強食な世界だと思い知らされますが、ここで弱者を喰える人にとっては絶好のチャンスなので今回のチャンスは逃さず容赦なく狙い撃ちしてください。(えぇ、、この世界、容赦なんてする必要もありませんからw)さて、話は変わりますが、この1年くらいで不動産投資業界を取り巻く環境が激変したのはすでに体感されてる方も多いんじゃないかと思います。今まではずーーーっと高値高値で買える物件も買えず、またたまに買えそうな物件があっても後から飛んでくる満額買付けで買えず仕方なしに競争相手が少なそうな築古木造物件を仕込んでリノベなどで工夫してコツコツ投資してた方にとっても今回のマーケットの激変っぷりは初めての経験じゃないかと思います。いう時は、一つの事象が起こることでどこにどのくらい波及するかを仮説立てて「こりゃイケる」と思ったところに一点集中で資金を突っ込む少々ギャンブル的行為が思わぬ幸運をもたらすことが多いです。ちなみにワタクシが今わかってることは・融資がシオシオになる・それに伴い出口を失った投資家が溢れる・残債が多いので安く売れない・しかし売らないと自分の身が危なくなる・シェアハウスもやり方考えないとヤバイ・民泊は相当知恵を使わないと儲からない・そこに付け込んで簡易宿所のエセっぽい儲け話が飛んできている・それ以上に不動産以外の儲け話の勧誘が増えた・高額塾しか存在しなくなってしまったかのように入塾費が高騰化した・不動産はもうダメだから仮想通貨で儲けるしかないなんて話になってるwwなんてあたりですが、、、ワタクシ、これらの話を総合して考えてみると一点集中で投資できる何かが見つかりそうな気がしてなりません。ま、そう言ってもこれからする話は完璧に非合法ですので絶対マネしちゃダメなのですが、ワタクシであればかぼちゃの影のオーナーのように○○を社長に仕立てそこに○を出し、水面下で○○貸しをやらせ上がりの半分を彼らに渡し残りの半分をポッケに入れるってのを考えます。お○を貸すからには何らかの担保を取らないといけないのですが恐らくこれくらいの事業をやってる人ですから社会属性は万全。(特に会社に内緒で副業やってるなんて人は踏み倒される可能性も低いので格好の獲物になりますw)と、こんなこと、さすがに品行方正なワタクシがこの手法を本気でやるわけにはいきませんが、時として一気にお金儲けしたければこういう危ない橋でも「バレなきゃOKOKww」と渡らないと大金は掴めません。(多少リスキーなところに儲けの神髄があるってもんですw)ただ、今の不動産投資の暗雲状態がいつまでも続くわけでもないし、しばらくすると状況もちょっとは変わってきます。いう時には必ず隙や歪みみたいなのが出来ますからその時々に「今なら何が出来る?なにやったら儲かる?」ってアンテナを張り巡らし、儲かってそうなやつに引っ付いていると思わぬところで光が見えてくるものです。いう人は今回の民泊事業崩壊と言う流れでもきっと儲かる話を考えてとっくに実行に移し、儲かったお金をまた違う投資に回しているんじゃないかと思いますが、そんな話もかなり後になって「実は俺様、この時これで儲けていた」と言う話が再現性の無い商材として数年後に出回ります。(えぇ、、いつものクソ長いランディングページでもったいぶらされた挙句、ドヤ顔で腕組みした冴えないおっさんが登場して焼き直したクソつまんない情報商材を売りつけようとするアレですw)それとこんな不動産業界低迷期ですからあちこちから「不動産投資なんかやっても儲からないからこっちの儲け話を一緒にやらないか?」みたいなオファーがたくさん飛んでくると思います。その儲け話を持ってきた人の顔を見ると「キミを紹介するとワタクシ、紹介料が貰えるんだよ」って顔に書いてあるのでわかりやすいのですが最近はそこをごまかすためにかなり手の込んだ作り込みをして接近してくる傾向があるのでむしろ仕掛けがデカいやつは危険だと認識してください。(えぇ、、ホントのお金儲けはコッソリとやってくるもんです)またよく「この人は信頼できるから」と安易に信用して紹介料だけ抜かれて路頭に迷いその紹介者を詰めると「俺も被害者だ」と言う人がいます。(被害者だとトボケているみたいですが実は情弱すぎて自分が騙されてるってことに気が付いてないというオチまで付きますw)この場合、その紹介者をやすやすと信頼しちゃったことに問題があり正直、かぼちゃスキームに嵌められて銀行を訴えようってのと一緒ですのでこういう失敗談は他人にはあまり話さない方がいいと思います。(聞いてる方も「そんなのショボい話に嵌められちゃうんじゃ友達になれねーな」って思われる可能性大です)そういう隙を見せなければ次第にそこそこ信用がつき「これ儲かるかもしれないぞ」って場面に偶然でも出くわすことがあります。一緒にリスクを考えながら「こうすればどう?」とか「ここはクリア出来るかも」なんて話が出来る儲け話はホントに儲かることが多いです。(なんか抽象的な話で申し訳ないけど経験上、そういう雰囲気の話が儲かる気がします)といろいろ書いてみましたが、今日のワタクシ、、これから行く業者飲み会で久しぶりに旅団○販大家で売れそうな物件を仕入れてくる予定なので今の時点で心ここにあらずの状態でございます。(噂では城南地区のRC物件と上野の格安区分レジと吉祥寺の高利回り物件が入手できる予定ですw)そんなわけで今日のブログ、、かなり適当かつ、相当無責任に書いておりますのであらかじめご了承ください。TOP狼旅団〇販大家リターンズwいきなりおでんの季節到来じゃないっすか?wこんにちは。本日はその中から久しぶりに〇販大家さんが出来そうな物件を入手しました。言っても本物件、、いつものように都内近郊ではなくルマンド王国と呼ばれる北陸は富山県の物件になります。(富山と聞いてテンションダダ下がりになった人も多いと思いますが、、ま、最後までお付き合いいただけると幸いですw)実は本物件、、とある相談者の方が相続した案件として持ち込まれたのですが、ご自身で利用方法がまったく思いつかず「なにかいい方法ないですかねー」と相談されたものの、、土地勘のないワタクシにはまったく利用方法が思いつきませんw。(富山って氷見と富山市内しか行ったことないんです。)また売り出し価格を査定しようにも近隣に売却事例はほとんどなく我々もいろいろ手を尽くして調査したものの、、そもそも賃貸需要自体が無く値段が付かない事態になりました。(あ、実質的にはタダなんだから売り出しってのも変ですけどねw)と言うことで物件概要です。昭和44年築の木造住宅があります。Googleマップを見るとこんな建物が写ってました。やってブログで書くわけですから本物件をうまいこと料理出来る人に限りなく安く(平たく言うとタダでございますw)お譲りしたいと思います。(あとこの建物見て「この程度じゃまだまだ新築に見える」なんて勇者だとさらに可ですw)そんな訳で我こそはと言う方、、メールにてご連絡ください。いうよりメルカリっぽい話になってきた気がします。TOP池中玄太、、握力20キロ。今日のネタは2分で読めちゃうんですのwこんにちは。週末にセミナーを控えてる関係でブログを書きつつセミナー原稿をまとめるという二重の作業を強いられているなか(「え?二カ月も間開いてんのにまたギリギリ進行ですか?ww」とか言わないでくださいw)やらなきゃいけないこと山積みでお昼の弁当を今頃貪り食うワタクシです。(今日も夜は接待なので今から90分でまた空腹モードに戻さないといけない局面ですw)そんなクソ忙しい月曜日の午後。とある仲介さんから物件情報がもたらされました。平成築のS造(なんと全戸居住用ですw)利回り約10%お値段2億ちょい先日、耐用期限切れのS造物件を30年フルローンで引っ張ってるワタクシとしては「なんで今頃こんな物件出てくるんだよww」と地団太踏んじゃったのですが(利回りだけならこっち買っとけば良かったですw)なにより驚くのはこんな時世でもまだこんな利回りで物件が動いてるってこと。(謄本見たら個人の相続物件だったので管理会社の養分j、、、(以下略))ワタクシ、物件くれた業者さんに「こんな利回りだったらうちなんかに出さないで中間省略とかで売ればいいじゃんw」って言ったのですがとある理由で出来ないので仲介に出したそうです。(すっげーつまんない理由なんですけどそんなことで融資を出さない某銀行、、たぶんバカなんじゃないかと思いますw)幸いその某銀行が融資しないからウチに買ってくれと回って来たんでしょう。言うわけで物件資料を隅から隅まで読んだのですが、、、例の中央線某所のレジまでは行きませんが管理会社にいい感じにやられてやらなくても良さそうなとこまで手が入ってる気がします。気になるのが全室1Kである点。(部屋の面積も各部屋16m2と狭いんです。)それでも場所的に考えるとこのエリアは家賃の安さが勝負(となると属性はあまり期待できませんけどw)なので埋めようと思えば・・・ま、なんとかなっちゃうでしょうw。(人には買うな買うな言っときながら自分が買うときってなんでこんな寛容になっちゃうんでしょうw)と言うことでここは物件も見ずに即決で買い付け入れちゃいます。(ただ今回はちょっと指し値入れちゃいましたけど)さて、とは言え、我々の金庫にはお金がありませんので融資を引っ張っての購入となります。そんなわけで、前回の購入時に「いいですか?これ買ったら最低一年間はおとなしくしててくださいね」と言われていた某信金さんに果敢に融資の打診をしてみました。(今日は「融資」って言っただけで「あぁ?」って凄まれちゃいましたよww)♪なーんでイチネンって言ったかわかるかな?でもその担当さん、、そうは言いつつも「あ、でもその物件資料見たいです」とか言ってます。それってあれでしょ?ウチみたいに共担突っ込んで融資パンパンなところには貸さないけど自行の顧客に紹介したいって言うんでしょ?(そんな他人が幸せになるようなことをワタクシがやるわけねーだろww)♪そーんなうまくはいかないよ!、、いかないよーwと言うことで今回はちょっと違う銀行さんにお願いしますが、「担保不足だからダメ」って言われたらこれはいつもの旅団○販大家さんに出すかもしれません。(だからって大黒天にお参りに行かないようにw)但し、それ以前に誰かに買われちゃったらごめんなさいです。TOPハワイアンパンケーキ。休みなのにギター弾く暇も無いんですのwこんにちは。なんとなく師走モードに入ってからブログの閲覧数がダダ落ちって気もしますがそんなのお構いなしに更新です。(そんなワタクシ、今年も自宅警備員ですからw)まずはお知らせです。来年の旅団セミナーの一回目(2月6日分)の受付を1ヶ月前の1月6日から始めます。いつものように当日のブログ更新時間から始めますので参加したいって方は1月6日18:00にブログチェックしてください。今回の6回セミナーシリーズは毎回120名が定員です。応募多数の場合は毎回抽選となりますのであらかじめご了承ください。そんなわけで今年もあと1週間余り。今年も相変わらずの自宅警備員暮らしとなりますが同業者の中には今年爆益過ぎて税金で持って行かれるくらいならと正月はハワイなんてのがいるそうで正直、死ねばいいのにって思います。(悔しいのでワタクシ、少しでもハワイ気分を味わうべくコメント師バーニィ氏が買って来てくれた新婚旅行のハワイ土産のハワイアンパンケーキセットの封を開けますw)そんな正月、どこに行くでもないワタクシ。年末の大掃除の傍ら、正月物資の買い出しに出たのですが、、、あれ?来年の福袋ってもう予約受付終了とか書いてありましたよ。w例年なら正月の朝、早く行くとまだ整理券配ってたりして買うことも出来たのに今年は良さげなのが無いらしいです。自宅警備員のワタクシ。この正月の福袋が何より楽しみだったのですが、、、なんかますます悲しくなって来ました。(我々も早くハワイから初日の出が見れる身分になりたいものです)そんなハワイ組の某業者の社長からさっき電話があり、わざわざ「うちの新年は12日からだからヨロシクねーw」って言われ(てめーら10日くらいの飛行機で帰ってくる気じゃねーだろうな?w)悔しい思いをしたのですがその時に「あ、そういや三茶で接道不良だけど安い戸建てがあるけど買う?」とか言われました。聞けば坪単価は100万ちょい。(三茶で坪100ちょいってホントに三軒茶屋ですか?ww)建物がどのくらい古いのかはわかりませんがこのまま使えるのかどうかわからないので明日年明け早々にでも見てきます。(ただウチでもこのロットだと現金買い出来ちゃうのであくまでもウチが買わない場合に限定させていただきます)なによりこの物件。接道不良とかいいつつ役所に掛け合えば再建築可になる可能性があるらしく(但し、多少荒技を駆使しないといけないそうですがw)そうなると投資金額が倍になる可能性も秘めてます。儲かってる会社と儲かってない会社の落差を垣間見たワタクシではありますが、年明けからこれ転がして儲けさせていただき、我々は春先くらいに京都奈良くらいに社員旅行と行きたいところです。(途中USJに寄りハリーポッターの魔法の杖買いますw)ってなわけでワタクシ、これからウチの犬のシャンプー作業に入ります。(そろそろケモノ臭がして来たので今日やらないといけないそうです。TOP狼旅団○販大家さんリターンズ。(ってか前やったのいつだっけ?ww)気がつけば月曜なんですのwこんにちは。先週のブログで「新戦力君、気が付かないうちにスーツのボタンがとまらなくなるくらいのデブになってたんじゃんw」と書いたら早速、新戦力君宛に団員番号319のS氏より貢物が届きました。48本あるので2カ月分ですwペットボトルのお茶48本を佐川で送ってくるのもすごいですが、よく見るとこれ、、賞味期限がすでに2カ月切ってます。(送ってきた目的が違う理由なんじゃないかって気がしてきましたw)S氏「2カ月なんて悠長なこと言ってると賞味期限切れちゃいますから缶コーヒーなんてやめてこれを1カ月で飲み干してくださいね。」では、これを二人で飲んで次回のセミナーでは結果をコミットしたいと思います。話は変わりますが、久しぶりに「狼旅団○販大家さん」が出来そうな物件が登場しましたので今日はそのネタを書きます。前回の「狼旅団○販大家さん」から約1年半。(あの時は某エロサーファーに速攻で買われちゃいましたっけw)あまりに物件を出していなかったので「狼の野郎、、いい物件が出てきたら中間省略でこっそり売ってんじゃねーの?」とあらぬ疑いを掛けられてると風の便りで聞きますが、、、ホント、ケツが浮きそうな物件が全然来なかったんだってwwwしかし、年末も近くなり、そろそろ相続財産を売り払っちゃおうかという流れが出てきたのか、どう考えても不動産のことをよくわかってない地主さん系の売り物件が増えてます。仲介さんとはそもそも情報の入手経路が違います。(ワタクシ、儲かりもしない単に融資が付くだけのクソ物件は全部ゴミ箱に捨てちゃいますからw)どこから入手しているかを書いてしまうと商売に影響するのであまり詳しくは書けませんが要するに○○系転売業者さんのミスマッチ物件です。(セミナーで時々しゃべってると思いますがこの○○をコメント欄で暴露することのないようお願いしますw)と言うことで一応物件スペックです。古家2つ(抜かれるとムカつくので数値は多少ボカしてありますw)恐らくレインズで売れば300万は軽く超えそうですが普段から手なずけている仲介に「いつものようにボリューム入れるまでは他に話すなよ」と厳命していますので今月いっぱいはこっちのコントロール下にあります。「2番手でいいから行列に並んでもいいですか?」と言われ一安心。巨大ターミナル駅徒歩6分でありながら多少強気な賃料設定であれば利回り9%は叩き出しそうな予感がします。土地のロットがデカいので新築レジにすると完成時は土地込みで3億弱までいっちゃいます。古家は単なる居宅です。収益物件には使えないのでこの古家を再生させって・・・ってのはダメです。「いい物件はまずお客様に・・」なんて心にもないことを言うのは嫌なので正直に言いますが、本物件、、まずうちでお金借りれたらそこで終了です。(あと、情報が漏れて高買い転売業者に抜かれても終了ですw)しかし、うちのメインバンクに「え?こんなロットの物件じゃ金貸せねーよwww」と言うことになったら本物件は○販大家さん物件としてマーケットに放流しますw。(その際、うちは仲介に入れないので業務委託手数料として銀座の高い寿司を2回奢って貰いますw)ん?なんか大事なこと言うの忘れてるような。売り値を書くのを忘れてましたwww本物件の価格は、一種単価で80万でございます。(このブログ読んでて一種がわかんねーやつはググってきなさいってwww)と言うことでワタクシ、これからメインバンク(地元信金w)に出撃です。