競売を回避するための完全マニュアル2015.09.20リスケジュールを活用してローンの返済苦から脱出する方法あなたは「リスケジュール(通称:リスケ)」という手続きを知っていますか?リスケとは、「金融機関と交渉を行い、「借金の返済条件」を1つでも変更してもらうこと」です。借金の返済が苦しくなってきたらこのリスケを活用して、返済額を減額してもらいます。返済額を減額してもらう交渉を金融機関とするなんて、なんだか怖いし、怒られそうな気がしますよね。苦しい時は早い段階で金融機関に相談してみましょう。誠意を持って相談することで金融機関も理解を示してくれます。今回は、リスケの仕組み、自分一人でリスケ交渉を成功に導くための方法について説明していきます。1.借金を返すために借金をしてはいけない!まずはリスケを考えようリスケとは、「金融機関と交渉を行い、「借金の返済条件」を1つでも変更してもらうこと」です。返済を一時的に猶予してもらう、融資期間を延長してもらうなど、これらはすべてリスケになります。一時的に資金繰りが苦しくなっている状況で、借金を返すために、サラ金やクレジット会社から更に借金をしてしまい、悪循環に陥ってしまう方がたくさんいます。リスケが利用できれば、このような事態を回避できます。返済が苦しくなったら、まずはリスケが利用できるか検討しましょう。1-1.リスケで返済を猶予してもらえる期間は、まずは6ヶ月、または1年リスケで返済を猶予してもらえる期間は、通常6ヶ月、または1年です。1年以上の猶予が必要な場合も、まずは6ヶ月、または1年のリスケを行います。リスケ期間が終了したら、リスケの延長という形で期間を延ばします。1-1-2.リスケ期間中の返済額の目安は「利息+元金ちょっと」リスケ期間中の返済額の目安は、「利息+元金ちょっと」です。決まりはありませんが、最低限、利息は支払うことになるケースが多いです。いずれにせよ、あなたが無理せず支払える金額で交渉をまとめるようにします。それでは、リスケを利用するための3つの条件をみていきます。リスケを行い、返済を一時的に猶予してもらうためには、リスケ後の返済の見通しを説明する必要があります。リスケ後の返済の見通しが立てられない方、リスケ後も資金繰りの改善が見込めない方は、リスケを行うことができません。(厳密にはリスケの申し込みは誰でもできますが、リスケの許可が下りません。)逆に、以下のような条件を満たす方はリスケが利用できる可能性があります。今後も安定した収入が見込める。一時的に資金繰りが苦しくなっている。新たな借入の予定がない。このような方は、リスケを利用することで一時的な資金不足を解消し、リスケ後の通常返済に備えることで難局を切り抜けることができます。具体的にどんなケースで利用できるのかみてみましょう。(例)急な出費が重なり、一時的に資金繰りが苦しくなっているが、この場を凌げば何とかなりそう。病気にかかってしまい、長期療養を余議なくされているが、退院後は仕事に復帰できる。リストラにあってしまい、再就職先を探している1番のケースはリスケを利用する時に一番多い理由です。2番のケースも、退院後の収入が確保されているのであれば、十分交渉の余地があります。3番のケースも、リスケ期間中に再就職ができる見込みがある場合、交渉の余地があります。以上のように、ローンを払う意志はあるが、一時的に資金繰りに悪化してしまい、返済したくてもできない状況に陥った時が、リスケの出番になります。将来の収入確保は必要ですが、収入確保の条件をクリアできる見込みがあるのであれば、リスケを活用しましょう。リスケを利用すると新たに借入をすることが難しくなりますので、新たな借入を予定している方は注意してください。2.リスケのメリット・デメリットについてそれではリスケのメリット・デメリットをみていきます。■リスケのメリット・デメリット(メリット)一時的に資金繰りが楽になる。※返済猶予の一時的な期間は当初6ヶ月間~1年間です。期間を延長したい場合、6ヶ月後~1年後に延長を申し込みます。(デメリット)新たな借入をすることが難しくなる。ローンの借り換えをすることが難しくなる。メリットは、「資金繰りが楽になること」です。返済猶予のリスケを金融機関に了承してもらうことで、「一時的」ではありますが、毎月の返済が減ります。よって、リスケの期間中は資金繰りがとても楽になり、リスケ後の通常返済に備えることができます。続いてデメリットについてです。1つ目のデメリットは、リスケを行うことで、新たな借入をすることが難しくなることです。理由は、リスケを行うことで、「当初の返済条件」で返済ができていないことになり、金融機関内でのあなたの評価が低下してしまうためです。金融機関はあなたのことを大きく分けて以下のように「6段階」で評価しています。これを「債務者区分」といいます。リスケを行うことで、「正常先」に区分されていたあなたの評価は「要注意先」以降へ落ちます。よって、新たな借入をすることが難しくなります。次に、2つ目のデメリットは、リスケを行うことで、ローン借り換えが難しくなることです。理由は、先程ご説明した「債務者区分」が下がってしまうことが原因です。リスケをしたら、もう「新たな借入」や「ローン借り換え」はできなくなるのでしょうか?リスケ後に「新たな借入」や「ローン借り換え」を行うためには、債務者区分を「正常先」に戻すことが必要になります。債務者区分を「正常先」に戻すには、「当初の返済条件」に戻す必要があります。これは、リスケの期間中に「返済を猶予してもらった借金」を、リスケ後に再開する通常の返済額とは「別途」に支払う必要があるということです。よって、簡単には「正常先」に戻すことはできず、やはりリスケ後の「新たな借入」や「ローン借り換え」は難しいと言えます。3.リスケの一番良い申し出の時期は、返済が遅れる「前」では続いて、リスケを行う時期について説明していきます。リスケは、返済が苦しい時に行うものなので、返済が遅れる前でも後でもリスケの申し込みはできます。返済が遅れた後では、リスケ交渉を成立させることが難しくなることを理解しておいてください。良い申し出の時期は、返済が遅れる「前」で、且つリスケをスタートさせたい返済「日」の約1ヵ月前です。リスケを実施するには、金融機関での審査が必要であり、2週間~3週間の時間を要します。リスケの契約(条件変更契約書)を締結する手続きを必要なため、1ヵ月前から申し出る必要があります。返済が既に遅れてしまい、リスケ交渉が上手くいかない場合は、個人再生の住宅資金特別条項によるリスケを検討します。個人再生であれば、住宅ローンの返済が遅れている状況であっても、リスケが行えます。利用条件は以下の通りです。住宅ローンを除く借金が5000万円以下であること将来において継続的、または反復して収入を得る見込みがあること上記条件を満たす場合は、「個人再生」の住宅資金特別条項によるリスケを検討してみましょう。個人再生の詳細は「個人再生を利用して、リスケ・借金圧縮をする方法」を参照にしてください。4.リスケの必要書類それでは、リスケで必要になる書類をみていきます。リスケが必要なのか、資金繰りが悪化した原因は何か、リスケではどういう条件(期間、返済額)を希望するのか」といった内容をまとめた書類になります。家計簿のようなもので構いませんので、できる限り詳細に収支関係をまとめた書類が必要になります。今後の資金繰りの改善計画書リスケ期間中に、どのように資金繰りを改善していく計画なのかを説明する書類です。収入状況を確認するための資料です。基本的な必要書類は以上の通りです。5.リスケ交渉に挑む前に、預金をすべて引き出し、預金ロックを回避する必要書類も整え、いよいよリスケ交渉ですが、その前にやっておくことが1つあります。それは「預金ロック対策」です。「預金ロック」という言葉をご存じでしょうか?預金ロックとは、「銀行があなたの預金を引き出せなくすること」です。預金ロックをされると、あなたは自分の預金口座から1円も引き出すことができなくなります。いう時に預金ロックは為されるのでしょうか?それは、「金融機関が、あなたからの借金回収が難しくなりそうだと判断した時」です。リスケの相談をするということは、自ら金融機関に対して「返済が苦しい」ということを露呈することと同じです。よって、リスケの相談をきっかけに、金融機関があなたの預金をロックする可能性があるのです。すれば良いでしょうか?それは、リスケの交渉を行う前に、預金をすべて別の金融機関へ移してしまいます。これで、預金ロックを防ぎつつ、リスケ交渉を進めることが可能になります。6.リスケ交渉を自分で行い、有利な条件を勝ち取る方法リスケ交渉の準備ができたので、いよいよリスケ交渉に入っていきます。リスケ交渉はすべて自分で手続きを行います。これから説明する内容を参考にリスケ交渉に挑戦してみてください。リスケ交渉を始めるあたり、まずは、リスケ交渉で目標とすべき着地点を把握しておく必要があります。目標とすべき着地点を知らずに交渉に挑めば、現実的な妥協点の基準がわからず、結果としてあなたにとって不利な条件でリスケ契約を締結してしまうリスクが高まるためです。それでは、リスケ交渉で目標とすべき着地点をみていきます。※固定金利の場合は、リスケ後も金利は固定されるため、金利の引き上げはありません。それでは交渉を始めていきましょう。6-1.金利+元金1万円で話をつける交渉方法あなたは既に目標とすべき「着地点」を把握しました。この「着地点」に着地するためには、どのような交渉のやり方が有効でしょうか?ここでは「アンカリング効果」という心理学を活用した交渉が有効になります。「アンカリング効果」とは、交渉を有利に運びたい者が、先に条件を提示することで、その条件を交渉の基準としてしまい、その基準に相手の判断が影響を受けてしまう心理傾向のことをいいます。簡単な具体例として、まずは、悪い交渉例をみてみましょう。この例では、銀行が「アンカリング効果」を活用して、交渉の主導権を握っていきます。■悪い交渉例Aさんはリスケ交渉に挑むことになりました。リスケに関する知識は、ただ「一時的に返済額を減らせる」ということだけです。今の返済額は月額30万円(元金25万円+金利5万円)です。Aさんは、リスケをすることで、「月額2万円位の返済になれば良いな」と思っています。銀行にリスケの申し込みにいきました。銀行からは、リスケ期間中の返済額は月額20万円(元金15万円+金利5万円)でなければ応じないと言われました。金利が3%あがるとのことです。月額20万円でも10万円の減額になるため助かるが、金利も3%上がってしまうため、Aさんは交渉を続けました。交渉を続けた結果、リスケ期間中の返済額は月額17万円(元金12万円+金利5万円)に下げてもらい、しかも、金利は2%に下げてもらいました。Aさんは交渉により有利な条件を勝ち取ったと思い、満足して帰路につきました。いかがでしょうか?この例での、銀行の目標とする着地点は「月額17万円」+「金利の2%引き上げ」という条件です。この着地点に着地するために、銀行は先にあえて厳しい条件提示をすることで、「月額20万円」+「金利の3%引き上げ」という条件を、この交渉の「基準」にしてしまいました。Aさんはこの「基準」に影響を受け、当初想定していた「月額2万円」のことをすっかり忘れ、「月額17万円」+「金利の2%引き上げ」という条件で満足しています。これが「アンカリング効果」を活用した交渉方法です。この「アンカリング効果」をあなたのリスケ交渉に活用してみましょう。一度、あなたの目標とする着地点を確認します。※固定金利の場合は、リスケ後も金利は固定されるため、金利の引き上げはありません。この着地点に着地するために、まず始めにどういう条件提示が有効でしょうか?それは、「リスケ期間中の返済額は金利のみの支払いでお願いします。元金はリスケ期間中でも支払う必要があります。よって、「金利のみ」という厳しい条件提示からスタートし、徐々に譲歩する流れを作りましょう。金利の引き上げはどうしても呑まざる負えない条件ですが、こちらも厳しい条件提示からスタートし、目標とする着地点に誘導できるように流れを作りましょう。それでは、良い交渉例をみてみます。この例では、Aさんが「アンカリング効果」を活用して、交渉の主導権を握っていきます。■良い交渉例Aさんはリスケ交渉に挑むことになりました。リスケに関する知識は、「さいせい」ブログできっちり学びました。今の返済額は月額30万円(元金25万円+金利5万円)です。Aさんのリスケの目標は、「金利+元金1万円」、そして金利の引き上げも上限1%と決めています。中に、リスケ期間中の返済額は「金利のみ」という内容を織り込んだ上で、銀行にリスケの申し込みにいきました。銀行につくと、リスケの申し込みをしたい旨を伝え、予め用意しておいた必要書類を一式提出します。銀行の担当者は必要書類を確認した後、リスケ期間中の返済額が「金利のみ」になっていることをAさんに指摘してきました。Aさんは、現在の資金繰りが苦しい旨を説明した上で、「金利」という銀行の利益だけはリスケ期間中も支払い続けるべきだと思い、「金利のみ」にしましたと説明しました。銀行の担当者はため息交じりに、「元金を少しでも払ってくれないと、返済の意志がないと見なされます。よって、少しでも良いから元金を支払うことはできませんか?」と聞いてきました。Aさんは、改めて、現在の資金繰りが苦しい旨と、返済の意志がある旨を伝えた上で、「金利+元金1000円」という条件を提示しました。銀行の担当者はため息交じりに、「元金1000円では少なすぎます。最低1万円を支払うことはできませんか?」と聞いてきました。Aさんは「金利+元金1万円」で了承し、無事目標を達成しました。中に、予めリスケ期間中の返済額は「金利のみ」と記載しておくことで、Aさんが先に条件提示を行いました。先に条件提示をすることで、リスケ期間中の返済額は「金利のみ」という条件を、交渉の「基準」にしてしまっています。銀行はこの「基準」に影響を受け、「少しでも良いから、いかに元金を支払ってもらうか」という交渉のスタンスになってしまい、結局「金利+元金1万円」という条件提示を銀行からしています。以上が良い交渉例です。「アンカリング効果」を活用した交渉方法は非常に有効ですので、リスケ交渉の際に活用してみてください。6-2.リスケ交渉で提示される条件についてリスケ交渉を行うと、金融機関から以下のような条件提示が為されます。保証人の追加この内、条件として呑まざる負えない条件は「金利の引き上げ」です。「金利の引き上げ」には明確な根拠があります。あなたがリスケ行うと、あなたの「債務者区分」が悪くなります。あなたの「債務者区分」が悪くなると、区分に応じて「貸倒引当金(かしだおれひきあてきん)」というお金を金融機関の利益から積み増す必要が発生します。「貸倒引当金」とは、将来あなたの借金が回収不能になった時の衝撃を和らげるクッションのようなもので、予め回収不能になるリスクに応じて積み立てるお金です。このように、あなたのリスケに応じることで、金融機関にも余計なコストが発生することになります。よって、「金利の引き上げ」が条件として提示されます。提示された条件の金利引き上げ幅は、交渉で下げることができます。上限0.5%~1%の金利引き上げを目安に交渉してみてください。2つ目の条件提示は「担保の追加」です。この「担保の追加」についても、条件提示してくる理由は「金利の引き上げ」と同様、リスケによって生じるリスクを軽減することが目的です。主な担保は不動産です。住宅ローンの場合は、既に自宅が担保にとられています。あなたが、自宅以外に不動産を所有している場合で、自宅の評価額が、借金の額よりも大幅に低い場合は、「担保の追加」をする必要があります。よって「担保の追加」をしてリスケをするのか、リスケ以外の方法で対処するのかを選択しなければなりません。逆に、担保になっている不動産の評価額が借金の額と同等、もしくはそれ以上ある場合は、この「担保の追加」の条件を交渉次第で無くすことができます。よって、リスケ交渉の前に、自分の不動産の評価額を把握し、交渉に挑むようにしましょう。3つ目の条件提示は「保証人に追加」です。この条件だけは必ず断るようにしましょう。理由は、借金を整理することになった場合に、保証人に迷惑をかけることはもちろんですが、あなた自身の首を絞めることにも繋がるためです。よってこの条件だけは必ず断るようにしてください。複数の金融機関から借金をしている場合で、リスケをする場合、すべての金融機関に対してリスケを行う必要があるので注意してください。(他行一律同条件)「他の金融機関には通常通り返済を続け、ある金融機関だけはリスケをしてもらう。」といったことはできません。よって、複数の金融機関にリスケを申し出る場合は、各金融機関で返済日が異なるため、リスケをスタートする返済「月」を決めて、その月の1ヵ月前には申し出るようにしましょう。リスケ交渉をしていく金融機関の順番については特に決まりはありません。どの金融機関も他の金融機関の意向を参考にしますので、同時併行で複数の金融機関とリスケ交渉を進めていきましょう。6-4.信用保証協会付きのローンをリスケする場合は、新たに保証料が発生するので注意する信用保証協会付きのローンをリスケする場合、保証料が新たに発生します。よって算出されますが、保証料率はあなたの信用リスクにより変化しますので、信用保証協会に確認するようにしましょう。7.住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のリスケは、借入期間の延長ができる「フラット35」という住宅ローンで有名な住宅金融支援機構のリスケについて説明していきます。これまでご説明してきたリスケは「一時的な返済の猶予」についてです。これから説明する住宅金融支援機構のリスケは、「一時的な返済猶予」以外に、「借入期間の延長」というリスケが存在します。この「借入期間の延長」リスケについて詳しくみていきます。借入期間の延長を行い、永続的に月々の返済額を減額する「借入期間の延長」を行うことで、「一時的」ではく、「永続的」に月々の返済額を大きく減額することが可能になります。よって、「借入期間の延長」リスケは、「根本的」な返済苦の解決に繋がりますので、使用価値が高い手続きです。通常の金融機関は「借入期間の延長」は認めませんので、特殊なリスケと言えます。延長できる借入期間は最大15年迄です。借入期間の延長リスケを利用するためには、以下の3つの条件が必要になります。収入減少や病気等で返済が困難になっていること。リスケを行うことで、今後も返済を続けていくことが可能なこと。以下条件のいずれかに該当すること。50%※収入減少の割合算出は、前々年の収入額と前年の収入額を比較し算出します。以上が条件になります。「借入期間の延長」と「一時的な返済猶予」を組み合わせることもでき、他の金融機関に比べ有利なリスケが実施できます。リスケが利用できない方は、任意売却を始めとする別の方法で対処していきます。任意売却については、「任意売却とはあなたの借金問題を解決する突破口の1つ」を参照にしてください。8.まとめ今回は返済が苦しくなった時に活用するリスケについてみてきました。リストラや病気による資金繰りの悪化は誰にでも起こりうることです。住宅ローンや税金が支払えなくて、後でなんとかしようと放置していませんか?そのままにすると競売や差し押さえなど大変なことになる可能性があります。これらの問題を抱えている方は必ず早めに対策をするようにしましょう。ご相談から問題解決まで完全無料でお手続きをさせていただきます。リスクの少ない売却が可能これらの強みを生かし、あなたの抱える不動産・借金問題を解決に導きます。・競売を取り下げ、ローン延滞を無かったことにする方法など、競売を回避し、あなたに大きなメリットをもたらす具体的な対策内容を詳細に解説しているものです。ローン延滞、税金滞納の問題でお悩みの方は、本書をご活用の上、活路を見いだして頂きたいと思います。本サイトの運営責任者。全国6万人超の不動産投資家にアクセスできるため、全国どこでも対応することができます。ご自宅をリースバックしたい家主様、アパート・マンションを高く売却したい大家様に対して高い確度でお力添えできますので、どのようなことでもお気軽にご相談ください。自宅に住み続けたい方とその借金問題の解決に向け、最適な解決方法をご提案します。自宅に住み続けたい方とその借金問題の解決を支援する会社です。私たち専門家が、あなたを支えます。