りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)ストレステストこんにちは。二日ぶりのブログ更新です。ここのところ毎日書いていたブログをいきなりお休みするというのもあれでしたがおかげさまですっかりリフレッシュです。今日はうちのマンションの退去の話からです。今月末退去予定のうちのマンションのお部屋。2月末退去予告ってのはホント心臓に悪いです。なる事かと思っていましたが、まだ退去前だというのに申し込みが入りました。いつも思うのですが部屋も見ないで申し込みしてくる人ってなんでしょう。部屋なんてなんでもいいって訳じゃないと思うのですが・・・。実は今回の募集は試験的にストレステストして募集してます。先日アッキーさんから教わった新婚さん向け募集作戦(新婚さんは2月3月の部屋探しじゃなく5月6月に探すの法則より)を取るべく家賃を更に強気な5000円アップで募集ですww。(なーに、、今回は6月くらいまでに埋まればいいや的な気持ちですから多少の冒険してもいいかなと。)しかし予想に反して速攻で単身の方が申し込んできました。これじゃデータを取りようがありません。送られてきた申し込み書を見ましたが・・結構属性良さそうです。属性から言ったらこの方でOKなのですが出来れば一緒に車庫も借りて欲しいです。そんな人が現れるのを待つかここでOK出すか悩むところです。(こんな時ほど後からの申し込みの方が条件良かったりするんですw)このマンション。新築の匂いがするので今のうちはこうやってサクッと決まるでしょうが、年数が経過するにつれてそのうち淘汰されてくるのは間違いありません。他と同じに見えてくるお年頃な築年数になれば競争力を失うのは必至です。気が早い話ですがそうならない前にモデファイ計画を考えてます。RCの建物って無機質な感じがするので基本的に取るべく作戦は緑化計画です。無駄なものは極力排除しますが緑の部分は今後増やしていかないといけません。無計画に緑化すると剪定の費用もバカになりません。このへんのバランスを考えて無駄な管理コストを計上しないようにしないとダメです。収益物件は収益を産む道具・手段です。お金を掛けるところはきっちり掛けますがムダなところはいつものようにバッサリです。昼間ぶるーまんぱぱさんのところのレジのエントランスのシンボルツリーを植えて貰った職人な植木屋さんにお願いしてうちのレジも見てもらいました。基本は緑が生い茂るけど剪定費用が掛かりにくいモノ。北欧風ないい樹木があるからそれが植えられるなら植えてもらおうかと思ってますがこの植木屋さん、昔気質でとっても怖いのですがすごいセンスしてます。参考までにこのシンボルツリー、なかなかいいのが見つからなくてあとこち回って1週間掛けて探してきたそうです。見つけてきたわw」なんて感じです。頼りになるおっさんですw。シンボルツリーは定番の「イロハモミジ」なんですが、なんでしょう、、、枝が緑色に光って見えるんですww。これにLEDスポット照明を当てると・・・あーら不思議。これだけで季節感いっぱいです。初夏の緑色の葉っぱから秋にかけて真紅の葉が茂り・・たった一本だけなんですがこれだけでそりゃいい感じのエントランスになるんじゃないかと。「建物がピンクっぽくて日影が出来やすいところだからこれがピッタリだよな」とワタクシのイメージとぴったしな感覚もうれしいです。ついでに玉砂利も真っ白な粒のやつに取り替えて貰うことにしました。(一袋1500円と言われたので後先考えずにお願いしちゃいました)うちのマンションのモデファイ計画でも玉砂利のエントランスにこれと同じヤツを植えようと考えてます。殺風景な場所はツツジとかの低木を植えないでこういう背の高い樹木を一本だけ植えるってのがお金もあまりかからずワタクシはスキです。一本なので剪定も自分で簡単に出来ちゃいますw。最近高線量なLEDライトが安く普及してきたのでこんな小細工が出来るようになりました。これとあともうひとつかふたつモデファイプランを考えようかと思ってます。今日は午後から月末最後の契約でした。今回も若干金額の張る契約だったのですが・・・やっぱりいろいろ揉めてしまいなんと4時間も掛かってしまいました。いつも言ってる事ですがなんで契約直前に重要事項説明やるんでしょうか。賃貸なら別に構いませんが売買はもっと前にやってて欲しいです。今回も事前に買主さんに十分な説明しないまま契約締結させようとしたんでしょう。ワタクシが事前に伝えていたネガティブポイントがまったく伝わっていませんでした。いう業者ホント多いです。契約のドサクサでサラっと説明しちゃえばわからないとでも思っているんでしょうか。今回はワタクシが元付けです。契約時に時間が掛かるのが嫌なワタクシ。目標契約時間は1時間ですw。契約前だ」と開き直ってきやがりましたw。契約直前とかは限りなく反則ですって。買主さん「そんなことは聞いてない、あんなことも聞いてない」のオンパレードです。ムカついたので重説やってる間、売主さんと席を外してしまいました。(勝手にやってろってのw)今回の物件ですが、過去にゲリラ豪雨で地下室部分が水没したことがある物件です。電気室・受水槽などは1階なので実害は無いのですが買うほうからしたらやっぱり不気味な話ですw。ハザードマップを見せるなりして事前に説明しておくべきことなんじゃないかと。今日それを伝えたそうです(怒怒怒怒怒怒怒)。(「実害のある話じゃないから大丈夫ですよね」って買主さんに言ってました。そんなの全然大丈夫じゃないってwww)結局、ワタクシが一から設備の説明をするハメになりそれだけで2時間。(疲れました)最後はなんとか納得してもらい契約となりましたが13時から17時までのロングラン契約でしたw。設備もロクに知らないで中古物件を売るなんざ片腹痛い業者です。水系のネガティブポイントがあるときは「ムリして買う必要はないですよ」くらい買主さんに言っておかないと後々面倒です。中古物件で水難の相は「凶」というのは常識です。いう話をちゃんとしないで契約するとこっちまで損害賠償を食らっちゃいます。心配なので重説にこれでもかというくらいネガティブに列挙して書いておいたのですが契約直前まで見せないという戦術に出られるとおっかなくてこんな業者とは仕事できません。この業者もいわゆる「俺も昔はいろいろ修羅場を経験してんだよな」系のことをいつも言ってます。あ、こういう手合いの修羅場をくぐってるって意味でしたかwww。こりゃ一本取られましたw。笑ってる場合じゃありません!契約こそしましたがこの買主さんまだローンの申し込みの目処が立ってないそうですw。(小さい声で仲介としゃべってたの聞こえましたよ)3月末を過ぎた時の銀行の態度豹変ぶりって知ってますか?先週の金曜日にあちこちの銀行の担当としゃべりましたがもう期末のノルマが終わっているのかのんびりしてましたよw。「え?来月からのことは新しい支店長次第じゃないですか?」なんて支店もありましたw)融資特約の解除期限は4月6日です。25000万円の物件を手付け200万円で無理やり契約しておいて融資不可とか言ったらホント殴りますよw。