住宅ローンの変動金利は今や0.5%台と破格の安値水準となっています。これは住宅ローン控除を利用すればマイナス金利(お金を借りて利息がもらえる)となる水準です。キャッシュでマンションが買えたとしても、一括払いではなく住宅ローンを組んで買った方がお得ということなのです。この金利水準であればマンションの買い時といえるわけですが、この超低金利時代はいつまで続くのでしょうか。住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利に連動するようになっています。日銀は景気の動向を見ながら好景気であれば金利を上げ、不景気であれば金利を下げて景気をコントロールしようとします。今後、日銀が金利を引き上げる時がやってくるのかということですが、小幅は動きはあるかもしれませんが、大きく金利を引き上げる可能性は極めて小さいと考えらえます。ポイントは大きく2つあります。1つ目のポイントは、日本が成熟経済に移行してしまった点です。高度成長期のように10%前後の成長を続けているときは公定歩合も9%近くを推移していましたが、今や0%近辺の成長率が当たり前の時代です。成長率が低い状況で政策金利だけが高くなることは考えづらいことなのです。2つ目のポイントは、日本の国債残高が大幅に積みあがっている点です。みなさまご存知のように今や日本の借金は1000兆円を超える水準といわれています。そのほとんどが国内の機関投資家によって保有されていますので、なんとか安定が保たれているわけです。ここでいう機関投資家とは、銀行であり生命保険会社であり最近は日銀も積極的に国債の買い入れを行っています。これらの機関投資家は安定して国債を保有してくれる国から見ればお得意様なのです。政策金利が上がれば国債の金利も上昇し、これら機関投資家が保有する国債の価値は下落することになります。日銀以外の機関投資家もボランティアで国債を買っているわけではないので、あまりに国債の価値が下落してしまうと保有する国債を売らざるを得ません。なると価値の下がった国債を海外のヘッジファンドなどが買いあさるということも想定されます。国債の外国人保有比率が上がると国債価格の乱高下につながり、元金1000兆円の利払いが行えなくなり、ギリシャ危機のような破たん危機ということもあり得なくはないのです。このようなことを避けるためにも日銀は政策金利の引き上げには極めて慎重にならざるを得ないという理由があるのです。高いGDP成長が見込めず、国の借金も積みあがった現状では今後も超低金利時代が長く続くものと予想されます。固定金利か変動金利かフラット35も1%台前半で借りられる現在の状況ではどちらがいいとう判断も難しいところがあります。リスクを取りたくないという方はフラット35で無理なく返済できる金額を借りるのが一番でしょうし、余計な金利を払いたくないのであれば変動金利を利用するのがよいでしょう。筆者個人の見解ではありますが、今後変動金利が上昇したとしても今の固定金利より高くなることはないと考えています。変動金利で目いっぱい借りてしまうのはリスクが大きすぎるので、繰り上げ返済も考慮に入れて無理のない金額を借り入れるようにしましょう。繰り上げ返済はどっちが有利?繰り上げ返済には2つの方法があります。返済期間を減らすタイプと元金を減らして今後の支払額を減らすタイプの2種類です。どちらの方法で繰り上げ返済を行うのがよいのでしょうか。一般的に返済期間を減らすタイプの方が、利払いの削減効果が大きいためお勧めですという意見が多いです。住宅ローンが無理なく支払えていて、今後も大きな不安要素がないのであればこの方法で繰り上げ返済するのがよいでしょう。人生何があるのか分からないのも事実です。35年の長期で住宅ローンを借りることができたのに、自分からのその権利を短くしてしまうのはあまり得策ではありません。期間を短くすると、もうその期間をもとに戻すことはできないのです。銀行に返済が苦しくなったので短縮した期間をもとに戻してくださいとお願いしても戻すことはできません。元金を減らして支払額を減らすタイプ(返済額再計算方式ともいわれます)であれば、返済期間はそのままに毎月の支払額を減らしていくことができます。負担が軽くなるので徐々にリスクが低減していくことになります。なれば有事への備えもしやすくなります。毎月同じ金額を繰り上げ返済していく場合、どちらのタイプを選択しても支払が終わるタイミングは結局同じになりますので、より柔軟性のある返済額再計算方式で繰り上げ返済を行っていった方が無難といえるでしょう。関連ページ分譲と賃貸どっちがいいの?(前編)お金持ち以外は分譲マンションを買うべきですおひとりさまの住まい問題で最も頭を悩ませるのが家を買った方がいいのか、一生賃貸がいいのかということです。その人によっていろいろな条件が異なりますので、一概には言えませんが、一般論で行くと圧倒的に家は買うべきということです。それにはふたつの理由があります。...≫続きを読む分譲と賃貸どっちがいいの?(後編)経済合理性だけで考えてよいのでしょうかよくマンション雑誌で話題に上る「分譲vs賃貸論争」。実際にはどちらが有利なのでしょうか。経済合理性だけではなく、老後の生活にフォーカスして考えるとこれまでとは違った答えが浮かび上がってきそうです。ここではおひとりさまだけではなく、より一般的な世帯も含めて分譲・賃...≫続きを読む住まい探しの条件なるべく資産価値の高いマンションをおひとりさまの住まい探しでポイントとなるのはできるだけ資産価値の高いマンションを選ぶということです。今はおひとりさまかもしれませんが、いつどんなタイミングで結婚するか分かりません。マンションが足かせとなっては元も子もありませんので、できるだけ流動性の高いマンション、...≫続きを読むコンパクトマンションという選択コンパクトマンションとはシングル・DINKS向けのコンパクトマンションが充実してきているのをご存知でしょうか。最近は大手ディベロッパーも都心エリアに多くのコンパクトマンションを供給しています。一般にコンパクトマンションとは40�u〜50�u台の1LDKもしくは2LDK立地/利便性に優れている大手ディベロ...≫続きを読むリノベマンションは修繕積立に注意リノベーションとはリノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、機能や性能を向上させたり付加価値を与えることを言います。同じような言葉に「リフォーム」がありますが、リフォームとは古くなった建物や設備を修復して元の状態に戻すことを言います。その建物を新築の状態に戻すのがリフォームで、新築の状...≫続きを読む新築マンションも万全とは言えない?やはり修繕積立金の存在リノベマンションは修繕積立に注意では修繕積立金の高騰が将来的な重荷になるというお話をしましたが、新築マンションも永住を前提で考えると必ずしも万全ではないのです。35歳で新築マンションを購入した場合の例で考えてみましょう。築20年で資産価値は下げ止まる一般的にマンションの資産価値は築20年まで下落の一途をたどり、20年目以降は下落が緩やかなものになると言われています。築20年のマンションをリノベーションして購入するのであれば経済合理性があるのではないでしょうか。前提条件35歳で築20年の...≫続きを読む築20年リフォームマンションの場合リフォームマンションの場合はどうでしょう前回(築20年リノベマンションの場合)は、築20年のマンションを購入してリノベーションした物件について、トータルコストの試算や評価額の推移について見てきました。今回は同条件のマンションをリフォーム済みで購入した場合について考えてみることにします。2000万リフォームリノベマンションとリフォームマンションの比較これまでリノベマンションとリフォームマンションのコストシミュレーションを見てきました。両者の違いは購入時に700万円のリノベーションコストをかけるかという部分だけですが、10年後、20年後に売却を考えた際の自由度やトータルコストにも影響を及ぼしていました。2000万リフォームでは、築20年の中古マンションを購入し、リノベーションした場合としなかった場合の資産価値の推移やランニングコストの算出を行いました。中古マンションと比較して新築マンションはどのような資産価値やコストの推移を示...≫続きを読むおひとりさまの住まい選び(賃貸編)実家暮らしと違って、インテリアを自分好みにしたり、好きな時間にテレビを見たりと、一人暮らしは開放感があって誰にも気兼ねをすることがありません。一人暮らしのスタートである住まい選びを失敗すると、住み心地が悪くなってしまうかも。そこで、おひとりさまの住まい選びのポイントを解説していきます。シングル...≫続きを読むおひとりさまの住まい選び(分譲編)最近では独身でマンション購入する人も増えています。家賃と同じくらいの支払いなら、「賃貸よりも購入した方がオトクかも...」。そんな考えも頭によぎることがありますよね。言えば、下町のイメージがありますが、今ではぶらりと買い物を楽しめる利便性の高い街とな...≫続きを読むおすすめの住まいエリア(分譲:東京編)【1】港区東京の中心地にある港区は、利便性が高いのが魅力の区です。生活していくうえで不便になることはほぼなく、快適な生活ができるでしょう。資産価値も高いので、将来的に売却することになっても安心感があります。購入予算に余裕があるなら、検討の価値があるエリアと言えるでしょう。ひとり暮らしを検討している人にも注目される駅です。あべのハルカス、あべのキューズモールなどの大きな商業施設があり、若い人たちからも人気。中心的な位置に存在する「中央区」は、昼夜問わず活気があるエリアです。オフィス街・繁華街が広がっていて、各方面から人々が集まれるように交通事情も申し分なし。利便性にこだわりたいシングル暮らしにも人気があります。中古マンション新築マンションと中古マンションの比較イニシャルコストの安い中古マンションとそれよりやや高めの新築マンションでは60年間住んだ場合のトータルコストにどのような差異が生まれるのでしょうか。毎月の住宅コストはどのような推移をたどるのでしょうか。賃貸論争に終止符これまで分譲マンションの生涯コストについて見てきました。今回はこれまでの集大成として、分譲マンションと賃貸マンションの生涯コストをあらゆる条件で比較してみたいと思います。今後の平均寿命の予測から、多くの人は95歳まで生きるものと思ってください。少なくとも95歳までは住まい...≫続きを読む10年ごとの住み替えもおすすめです賃貸なんて200%住み続けてはいけない前回は新築マンションを購入しても最後まで住み続けることができるかは運次第(寿命次第)というお話をしました。新築マンションに最後まで住み続けるのが難しいとしたら、どのような戦略が考えられるのでしょうか。到来住宅ローンの変動金利は今や0.5%台と破格の安値水準となっています。これは住宅ローン控除を利用すればマイナス金利(お金を借りて利息がもらえる)となる水準です。キャッシュでマンションが買えたとしても、一括払いではなく住宅ローンを組んで買った方がお得ということなのです。...≫続きを読む坪単価って何ですか?マンションのモデルルームに行くとよく坪単価という言葉を耳にします。ご存知の方も多いと思いますが、ここで改めておさらいしておきましょう。坪単価とは坪単価とは、その名の通り、一坪あたりの単価(価格)のことです。一坪は約3.3�uなので、例えば、66�uのマンションは20坪ということになります。Reserved.『お問い合わせ。