りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)狼旅団税はもう納付しましたか?w毎年9月末は狼旅団税(税率47%)の納付期限なんですのwこんにちは。本日の東京、、気温36°Cの猛暑日です。(デブには辛い猛暑日です)ここのところちょっと涼しくなってきたので油断してたらこの有様。ホントは現調に行こうかと思ってましたがこんな気温の時に無理に動いたらミイラになっちゃいます。言うことで本日は急遽予定を変更して中目黒のセガフレッドでブログをしたためてます。(決してサボってるわけじゃございません)実はワタクシ最近ちょっと悩んでます。さっきも世田谷の巨匠大家のAさんと仲良くインドカレー屋でメシ食ってたのですがそこで出た話で、「家賃10万円代の賃借人さんの今後の動向」という実に重苦しいテーマについてです。(普段おちゃらけてるワタクシだって少しくらいはこんなことも考えるんですw)先日もブログで書いた話で、ウチのレジでも消費税アップ前の駆け込み需要の区分マンションや戸建への流失が始まってますが(今週2件退去されちゃいましたw)どうも40m2クラスのDINKS層の賃貸離れがあちこちで起きてるんじゃないかと。家賃10万とか払える人って買おうと思えば3000万くらいのマンションなら楽に買えます。いう人が消費税アップの駆け込みで購入しているってパターン、、どうも増えているようです。事実、8月に入ってきてから実需の区分マンションの価格が微妙に上がり始めてます。(母うっちーさんのブログのお話、ホントみたいです)この消費税ですが現在有識者を集めてなかばアリバイ作りのように「このまま予定通り8%」か「いや1%づつにしよう」とか「いやいや、、このまま据え置きだよ」とケンケンガクガクやってますがワタクシの業界的にはこんなの茶番にしか見てません。えぇ、、何は起きてもこのまま来年4月には8%になるのはほぼ間違いないでしょう。これでオリンピックが東京にでも決まったら・・・もはや議論するまでもなくその時点でほぼ確定です。)ワタクシが若かりし頃にもありましたが家賃を10万も払ってれば大体、奥さんあたりから「ねーねー、家賃を毎月払っても損だから一戸建てかマンション買いましょーよ」と毎晩のように寝床で囁かれた方、少なくないはずですw。えぇ、、きっと今回の消費税アップの昨今にもこんな話が夜な夜な繰り広げられてるはずじゃないかとw。この手の賃貸物件を抱えてる大家さんにとってはこの話、黙っているわけにはいきません。言ってもこの手の話は買う物件も決まり引っ越しの段取りが出てきたあたりに「すみません、、来月末で退去します。」って言われてしまうことは多いのですでに手遅れってことになります。ただでさえ25m2くらいの部屋より家賃の坪単価が安いファミリーとかDINKSのマンション。やったら実需物件への借り換え需要を防ぐことが出来るのか。今回は来年8%、再来年は10%と2段階での消費税アップが予定されています。いうことで、この戦い、今後2年近く続くことになるんでしょうか。(教えてエロい人)だからってシングルユースの中古レジを買ってリスクを取るってのもあまり乗り気ではありません。(こっちはもう飽和してるところは飽和し切ってます)いろいろ考えて行き着くところは「退去されにくい部屋造り」ってあたりにいつも行き着きます。それにはお金も掛かるし数年すればきっと他でマネされて振り出しに戻るし、、、。あー、、悩ましい問題です。マンションの住人集めてセミナーでも開いて「ほら、利息も計算に入れたら買うなんてバカらしいですよ」とか刷り込んじゃおうかなって思ったりする自分がいますw。ホント、こうやって不動産の需要って経済情勢などでコロコロ変化していくものなので収益物件を持ってる人でどこまで先を読んで物件買ってるか?って話、、いつも考えていてください。「最悪こうなったらこう逃げよう」ってくらいシナリオ書いておかないとそのまさかの時に瀕死になることがあります。最近は人口増加の統計とか調べて「ここなら人口の現象も少ないから大丈夫」なんて言って買ってる人がいますが人口増加してようがダメ物件は思ったようなパフォーマンスにはなりません。都内でもそうなんですが世田谷のいいところに物件買っても空室で悩んでいる大家さんだって普通にいます。(未だに新築時の内装をチョコっとリフォームしただけで築30年の物件を貸してるのがそもそも問題ですけどw)最後は更地で、、っていう人も多いですが賃借人が住んでる状態で立ち退き掛けるのって大変です。シナリオって簡単に書いてますがその物件物件で最良の方法を考えていつ売り抜けるかとかどこまで我慢して保有し続けるかなど時々でいいので立ち止まって考えてみてください。今回の消費税アップの局面でも土壇場ではいろいろ動きがあるはずです。(どんな動きになるかはまったく予想はつきませんけどw)もしかしたら来年の初頭に「こんなに消費税が上がるならファミリーの物件なんて持ってても儲からないや」とここのところの「タマ不足」のマーケットに大量に物件が供給されるかもしれません。ひとつ物件を買いたいワタクシの勝手な思い込みかもしれませんがここのところそう言う夢ばかりみますw。あれ?いつの間にか悩んでたファミリーマンションが欲しいになってるじゃんww。来週お会いしましょう。TOP「法螺貝大家」と「丸ノコ大家」。今日からじろー君、復帰なんですのwこんにちは。一週間ぶりの更新でございます。早いもので今年の夏休みもボチボチ終わりですが、、今年は例年になく暑かったですね。自宅警備の時間だけがやたら長い夏休みだった感があります。(要するにダラダラ無駄に時間を使ってしまったってことですw)さて、そんな中、今年は狼旅団創設以来初めての「お泊り保育w(別名「狼旅団炎の箱根合宿」」を強行しました。あるセミナー~懇親会の流れだとどうしても終電が気になって早い人だと夜の9時くらいになると家路に急ぐので大家さん同士の懇親会の面白さって案外わからないものです。(懇親会は遅い時間になればなるほどコアな話が聞けるもんですw)しかし泊りとなると終電なんて気にしなくてもいいし早い話、自分が不動産の話に飽きるか眠くなるまでのサドンデスでの懇親会になるってわけです。(参考までに富山のセミナー懇親会は基本泊りなので長い人になると朝の5時まで不動産談義してます。大家さんを召集して不動産談義に花を咲かす予定でしたが宿舎に集合してみればなんてことはありません。初心者さんどころか中堅、果ては大御所大家さんまでが参加する賑やかなイベントに変化していました。(人選は相当慎重にやったつもりだったんですが・・・おかしいなぁ。1/3が女子陣だったんですがセルフリフォーム系の大家さんが大半を占めていましたw。狼旅団は元々女子団員が多いのが特徴なのですが正直、どの方も濃いキャラですw。(自分の物件のリノベで業者に依頼することなく「自力で部屋の壁を叩き壊して再生させる人」とかw)そういや他にも自分で買った未接道の再建不可の物件で接道要件を満たそうとちょっとづつ地道に地上げしてる団員さんもいますw。(そろそろ仕上がったんでしょうか?w)そんな野武士の集まりのような今回の合宿。その合宿の二次会で聞いた話ですが、リノベでの必須アイテムと言えばこれ。まー、こんなの振り回している大家さんそんなに多くはないと思いますがw「ホームセンターで頼むと加工費用が高いから自分でやろうと思って買っちゃいましたw」ってマイ丸ノコ持ってる女子大家さんがいたかと思うと「あ、それ私も持ってるよ」って別の女子大家さんがいてびっくりしました。(ま、しつこいですが、壁を自力で壊す女子大家さんがいるくらいなんですから当たり前って言っちゃ当たり前なんでしょう。)丸ノコ大家、、、恐るべしですw参考までにワタクシ、電動ドライバーくらいなら持ってますけどマイ丸ノコなんて持ってないですよww。(ってか持ってる方が普通なんですか?ww)不動産投資業界もここ数年でかなり進化してきましたのでぼちぼちマイユンボとかマイクレーンとかマイミキサー車など「え?あなた今どきこんなのも持ってないの?」なんて時代が来るのは間違いないでしょうw。そんな箱根合宿ですが男子陣もまったくヒケを取らないメンツが集結しました。(いつものようにかなり遠方からの参加も多かったです。)その中でも一際、特異なオーラを漂わせたヤツがお一人紛れ込んでいました。仮にこの方Aさんとします。(結果的にですが今回の合宿、、このAさんに例によって根こそぎ食われてしまいましたw)このAさん、、箱根まで車でくる途中に一度着信がありました。向かう途中でオカマ掘っちゃったので到着が遅れます」(いきなり追突事故ww)過去の狼旅団セミナーにも度々申し込んで来ていたのですがこのAさん、いつも何かしらの用事が出来てまだ一度もお会いしたことがありませんでした。なんとなく電話で声を聞く限りでは細身のいかにもIT企業で働いてますって感じの方だと思ってましたが会場に現れたAさん、、見た目は完全に修行僧でしたw。(托鉢とかやらせたら大家業以上に稼げそうですw)こんなイメージw性格も控えめな方みたいでなかなか話の輪に加われなかったので夕食の時に隣に座ってたcocoyouさん(8月10日付けにて「坂東米三郎」に改名)が優しく声をかけてくれました。このcocoyouチェック。噂では銀行の与信審査より厳しいらしく言葉巧みに属性を白状させられるそうです。「ワタクシも趣味は山伏なんです」と少年の様な綺麗な目をして答えたそうです。え?山伏?山伏(イメージ)ワタクシ、長いこと生きてきましたが趣味が山伏って人には会ったことがありません。(cocoyouさんも心なし「こんなことまで聞くんじゃなかったな、、、」と目がなんとなく泳いでいました)まぁ、山伏が趣味と言われて「あぁ、、そうなんですか(笑顔)」って出来る人、そういないでしょう。(大半の人はドン引きでしょうw)さて、山伏と言えばこれです。法螺貝(イメージ)隣で少々ドン引き気味のcocoyouさん。(だから寝た子を起こすんじゃないって言ってるじゃんw)「山伏と言えば法螺貝ですよね」と話をさらに掘り下げたらこのAさん涼しい顔して「えぇ、、ワタクシも法螺貝持ってますよ」とこれまた綺麗な少年の目をして答えたそうです。(一緒に話を聞いていた大御所大家さんやteruさんあたりもこのへんから心の壁を作ったんじゃないかと思慮されますw)「実は今日も持ってきてるんです」(相変わらず涼しい顔してAさん、のたまいます。ため確認しておきますがこのイベントは大家さんを交えた不動産イベント、、、のはずです。「お菓子は500円以内」とか「バナナはおやつに入らない」とか「DSとかのゲーム機は持ち込まない」など今回の合宿にはいろいろな細かい決まり事を作って参加者の方には注意事項としてお知らせしていましたがまさかマイ法螺貝を持参して参加する人がいるとはあまりに想定外でしたのでそんなのノーマーク。規制なんてかけちゃいません。(車に常備させているのではなく普通に旅行カバンに入ってましたw)こんなこともあり懇親会の場の雰囲気は大御所大家さんの「ためになるセルフリフォーム講座」とAさんの「法螺貝って実は音階もあるんですよ講座」とYさんの「人が溶けるってすごいんです講座」の3部構成になり、ここでも必殺さんとのコラボだと度々食われるワタクシの弱点が露呈する結果になりました。「法螺貝大家」だの「法螺貝男爵」だの他の大家さんに命名されてましたw。(個人的には「坂東ホラ三郎」きぼんぬです)で、挙句は早朝に喋り疲れてヘトヘトになったところを見計らって今度はcocoyouさんにそそのかされて法螺貝攻撃してました。(寝ているところに法螺貝で「ブヲヲヲヲヲヲ~」ってやるんですw)ワタクシもこの法螺貝攻撃を受けたらしいのですがさすがに朝はヘトヘトでそんな目に遭ったのも気がつかないくらい熟睡してました。言うことで、次回からの合宿のパンフレットには新たに「法螺貝とかの鳴り物の持ち込みは禁止です」って盛り込むことにしますw。そんな狼旅団初の泊りイベント。やってみて100点満点とまではいきませんでしたが深夜まで続いた不動産談義で大家さん同士の結束は恐ろしいくらいに出来た模様です。(すでに個々でメールのやり取りとかしてるそうです)今後はこういう大家さん同士の出合うきっかけなんかも積極的に作って似たような手法の大家さん同士で情報交換が出来るようなイベントを企画していこうと固く決意するワタクシですw。(要するにまた来年もやりたいってことです)今日もだらだら長くなってしまいました。このへんで本日の更新は終了です。夏休みも終わりなのでそろそろ更新頻度を上げていきます。応援よろしくお願いします。(応援っていったらこれ↓しかないでしょw)ところでセミナーの内容に一切触れないのはなぜ?なんじゃんw(どうも、1か月ぶりのご無沙汰です。(三回目の登校日)最近、二郎の誘惑に負けそうなんですのwこんにちは。ブログが週一更新になってからずっとランキングの点数を見てましたが・・・さすがに週一更新じゃ当たり前のように点数ダダ下がりですw。(旅団で懇意にしているクリック屋さんも夏休みだしw)しかし、そうは言っても記事の更新が無くても熱心にぽちくりしてくれる人も多いようで一瞬5位まで転落したもののここんとこはずっと鶏三郎さんの上を行ったり下を行ったりでなんとか踏みとどまってます。そんなのを見てると「週一更新でも3位とかならいっそこのまま週一更新でもいいんじゃねw」って「ワタクシの心の中の人(相当ワルですw)」が囁くことも無いわけじゃありませんww。夏休みが終わればちゃんとまた更新しますってww)さてそれはさておき、お盆休みも明けたのでそろそろ業者さんも会社に復帰していることと思います。ワタクシも今週月曜日くらいからあちこちの業者さんに電話して物件情報の収集を始めました。(休んでてもこの作業だけは間を開けるわけにいかないのでこれくらいはキチンとやってるんですw)ワタクシが懇意にしている業者さんは現在約80社。その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。業販メインだった頃からのお付き合いなので当時はいちいち電話とかしなくても阿吽(あうん)の呼吸でこっちが欲しい物件っぽいのを送ってきてくれたのですが・・・最近はなかなかストライクゾーンになるような物件を送ってきてくれません。(ま、これだけ物件が高止まりしてれば仕方ないですけどね)どこの業者さんに電話しても「ホント、いい物件なくなっちゃったよねー」が定番の挨拶の言葉です。(都内の物件はもはや融資引っ張るうんぬんの話どころじゃなくなってますw)業者間での流通物件がここまでひどいとウチで欲しいと思ってる物件なんていつまで経っても出てきません。3億」なんて無謀な物件、、最近は利回り4%とかで平気で売ってます有様ですwww)「だからって諦めたらそこでゲームセットですよ」(「諦めが肝心」って格言もありますがw)ワタクシ、一計を案じました。業者間で流通していなくても都内の地主さんにはこんな時期でも案外「ここだけの話ですけどね」的物件が来てるんじゃないかと。それっぽい大家さんに電話して物件を横取り・・・いや、、回して貰う戦術ですw。(なんかすでにトラタヌ臭たっぷりですけどw)普段からセミナーやらお茶会やらで仲良くなった大家さんで「うちじゃ買わないけど仲介さんからこんな話が来ているよ」って物件を拾ってモノにしてはどうか・・・と。この作戦、始めてみて数時間で断念しました。そもそもこんな高止まりしている時に無理して物件を買おうなんて大家さんは周りにあまりいない事がわかったからです。「金持ち喧嘩せず」じゃあありませんが「お買い得なら買う」って目線の人のところにそんな都合のいいお話がくるわけないじゃんって感じです。(最近の地主さんの目利きは厳しいですよーw)そんなところに「その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。」の業者さんから物件が送られてきました。とある駅なんですが東急線の大〇町駅にも歩いて行けそうなロケーションです。(注:都内では東急線が走っているところは高級住宅地を位置づけされるんですw)売値は35000万。予算オーバーですが平成3年築でありながら利回りは驚異の11%!!!(だから何度も言いますけど本気で探せば年に1回くらいはこんな物件出てくるんですってw)1階2階に店舗事務所が入っている下駄ばき物件なのでそこで利回り稼いでいるんだと思いますが何と言っても東急線が走っている場所なのでワタクシ、、非常に気になります。言うことで早速見てきました。契約前ということで守秘義務があるので細かいスペックとか写真は載せられませんが大〇町の駅から歩いて13分。1DK主体のレジなんですが・・・まぁこんな素敵な利回りです。えぇ、、そりゃもう管理状態は悲惨でしたw。謄本見てもいかにも所有者さんがあちこちから金を摘まんじゃったんだろうなという雰囲気漂う謄本乙区の汚れ具合。いうオーナーさんが持ってた物件って往々にしてやっぱり管理状態はあまりよくありません。ワタクシは業者ですのでそんなの関係ありません。(ダメなところは直して使うのみですby必殺さん)周辺を見て回って見ましたがシングルでは若干苦戦しそうな気もします。言え今回の物件はあくまでも保有目的です。(えぇ、、家賃下げて利回り9%くらいになっても構いません。)速攻で買い付け入れようと仲介さんに電話しているときにある異変に気が付きました。この物件RCのラーメン構造(説明するのが面倒なのでググってください)なのですが主要構造部に妙なクラックが入ってます。RCの建物って新築でもヘアークラックという細かいクラックは入るのですがこのクラック、、ちょっとひどすぎです。ドアとか窓に入ってるならあまり気にしないんですがこのクラックは主要構造部らしきところにピシピシと縦横に入ってました。買って数年でRC部分がが暴爆しちゃったら困るし。いう時は、シャーペンの出番です。0.5mmの芯のシャーペンをそのクラックに突っ込みます。1センチくらいまでならそのクラックは大したことありませんがそれ以上刺さるとちょっと危険です。指してみたらサクッと3センチくらい刺さりましたw。建物裏手にも回ってシャーペンの芯を刺したらこっちは3センチどころじゃなく全部入りましたww。(ってか抜けなくなっちゃいました。)「うーーーーーーーん、、、どうしよ。」なんだかちょっと不安になりここで買い付け入れるのをストップしたんですが・・・こんなので躊躇っちゃダメですね。そのわずか一時間後、別の人の買い付けがビッタビタの満額で入ったそうで(こっちは予算的に厳しいので指値しようと思ってたのでこの時点でゲームセットですw)あえなく撃沈しましたw。(こういう時、自分の行動力の無さに嫌気が差しちゃいます。金額的に予算オーバーだったのであきらめもつきますが、そんなことよりこの物件のクラック大丈夫なんでしょうか?(ワタクシ、クラックなんて気にしない派を自負していましたがこいつはちょっとイヤな予感がしました)仲介さんにそのことを聞いたのですが「え?クラック?そんなのこの物件は新耐震だから大丈夫ですよ」とのこと。ワタクシ、震災時に千葉県某所で(ネズミの着ぐるみがウロチョロしている駅と言えばわかりやすいでしょうか)平成12年のSRCのレジでそれはそれは派手にクラックが入って売りそこなった物件を見たことがあります。(2階から8階くらいまでビシビシッと均一に恐ろしいクラックが入ってましたw)なのでワタクシ、、耐震基準後の物件だからって大丈夫ってことはこの時の物件を見てから信用していません。言ってワタクシ、そっち方面は専門家でもないのでシャーペン突き刺して2センチ超えたら考えるようにしてます。(大体1階部分でそんなクラックがあれば上の階にも同じクラックがあるはずなので足場なんて掛けなくてもおおよそ見当もつくってもんです)あの時、気にしないで買い付け入れてれば良かったのかどうなのか結果がわからないので何とも言えませんが一番手で買い付け入れた人が数年後路頭に迷わないようお祈りして本日のブログは終了です。あー、、でもやっぱり無理して買い付け入れれば良かったのかなー。