りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)団員番号5番。wとうとうケルヒャー買っちゃったんですのwこんにちは。先日より旅団のプロコメント師でありながら3Dポリゴン職人でもあらせられるラスティーさんが忙しい仕事の合間にワタクシの新ロゴを3Dバージョンで作ってくれましたがそこからさらに進化させて新ロゴまで作ってくれました。今までは裸だったのがメタリカTシャツ(ちゃんとマスパペ仕様になってますw)に進化して、さらにワタクシの持ってる例の高いギター(通称MX-2)の写真からわざわざ3D化、、細かいところではギターの先っちょに「ESP」ロゴまで入ってる力作なだけに今後はこのバージョンを旅団の公式ロゴとさせていただきますw(またこのロゴで缶バッチ作って手始めに今度のセミナーでも配りますw)と言うことでこんなすごいロゴ作ってくれたラスティーさんには感謝の意を込めてまだ2人しかいない旅団番号の一桁を授与させていただきます。(で、その一桁番号ですが、、、やはり本日はあの清原氏の有罪判決が出た日ですので団員番号5番でいいですよね?ww)そんなわけで5月も今日で終わりです。当然ながら明日から6月になるわけですが明日、安倍さんが噂通り消費税の増税据え置きをアナウンスするらしいです。この話は先週くらいから新聞でもかなり触れられていたので明日、発表があったとしても「織り込み済み」と言うことでマーケットにはあまり影響は無いと思いますが、同時に衆議院解散も無しなんてアナウンスもあるらしいのでこれは今の政権が議席を減らすことなく今まで通りの政治運営で乗り切れることも意味しています。ワタクシ、なんとなく衆議院解散してダブル選挙もあるのかな、、と思っていましたがさすがに熊本であれだけの被害があった後だけにそこまでは踏み切れないんでしょう。(妙な批判が出て衆院の議席を減らしちゃ元も子もありませんしw)また、アベノミクス失敗なんて言われないようにこの機に乗じて日銀が大規模な金融緩和にうって出る可能性もあるのでもしかすると6月はちょっとは景気の良い話が聞こえてくるかもしてませんね。不動産的に言わせていただくと消費税増税を見込んで今頃から転売用の土地や物件を仕込んでいた業者さん、、またもやあてが大外れです。(前回の増税据え置きの時もひどい目に遭った業者さん多かったしw)ワタクシの知り合いの業者さんも4月の終わりくらいまで「消費税は上がるのかどうなのか?」をずっと見守っていましたが連休明けに「増税前の契約なら消費税は現行の8%でOKです」って商法で新築計画をいくつも始めてしまい涙目になってました。いう読み違えしてしまうと高値で土地を仕込んでも出口が無くなってしまうので建てる前の更地の状態で売りに出す、、なんてことも十分考えられます。ワタクシ、そう思って「建てないなら買った値段に少し色付けて買い取りますよ」って言ってるんですが、「ダメなら戸建て用地で売るから放っておいてw」と言われ今ではこちらが涙目状態。(策士、策に溺れるってやつですw)とは言え、ワタクシの知り合いの会社以外にもこんな読み違えをして土地を抱え込んでしまった業者さんも多いでしょうからここしばらくはアットホームの土地の広告は要チェックですw。(なんてハゲタカ商法なんでしょう、、、w)そういやそんなネット広告ですが、物件を探すときどこのポータル見てますか?「え?投資物件探してるんだから利回り表示で探せる投資物件の専用ポータルに決まってんじゃんw」って答える人も多いと思いますが昨今の不動産投資ブームでそこ見て物件探しても載ってる物件は「レインズとかで客付け仲介さんが見つけた広告掲載可でもなんでもOKの出涸らし物件」ばっかりのはずです。悲しいことに自社サイトに誘導するだけが目的のような撒き餌物件ばかりなのですが(これは前回のセミナーでもやったネタですので覚えている人も多いかと思います)これを詳細に調べてみるとほぼレインズ物件。(わかっちゃいるけど念のため確認するのも我々の仕事ですから)ワタクシも時々そんな物件を見つけてはレインズから図面を落とすのですが「RC」と書かれてても木造だったり(1階部分がRCで上が木造でもなぜかRC物件登録されているんです)ひどいのになると完ぺきに木造なのに「RC物件」として広告になってたりします。載せる人の意図もなんとなくわかりますが、広告でウソ載せてるようじゃ(どうせ「載せた担当の掲載ミスです」って言ってとぼけるんでしょうけどw)「これって自社サイトに誘導して囲い込みたいだけでしょ?ww」ってのがバレバレです。確かに物件数4万件なんて威勢のいいことは書いてありますがこれもよくよく調べてみるとかなりの重複登録があり実数的に見れば1万件くらいあればいい方なんじゃないでしょうか?(その1万件がほぼ出涸らしだって考えると果たしてこのポータルってなんの意味があって存在するんでしょう、、)それでもその広告主の客付け仲介さんにコンタクト取ると「広告非掲載(未公開物件)」なる物件を送ってきますがこれを見ると明らかに「融資が付きやすいだけの物件」。○ガ4.5%で借りる前提の収支表には向こう20年の家賃下落想定すら考慮されていない数字が並び、BMフィーがいくらか聞けば「調べて折り返します」と言われ一週間待っても来ないのでこっちから連絡すると「今から送ります」と言ってるわりに一向に送って来ないので催促の電話をすると「外出中」。(要するにウザい客は客じゃないってことですよね?ww)ごくたまに「お!これいいんじゃね?」って思う物件を送ってくる仲介さん、実は単に融資が付くだけの物件を送ったら偶然それが欲しいと思ってる人のツボに突き刺さっただけの物件ってオチなのですがそういう物件は他の人にも突き刺さるので買い付け入れると「あなたの買い付け順位は8番手」。それでもたまには買い付け1番手が取れる物件に出くわすもののそれは単に融資が付きにくい物件。(そういう物件は得てして競争率が低いので買い付け1番手が楽に取れるってだけなんですがw)当然融資が難航してなかなか契約までこぎ着けないのですがそういう物件でも刺さる人がいてやっと融資が付いて仲介さんに連絡する頃には「現金のお客様が満額で・・(以下略)」。要するになにが言いたいかと言うと収益物件を探してる人が収益物件のサイトで物件探しても競争率が高すぎてここ最近はほぼいい物件にありつけていないのが現状ってことで、これを打破するには人がやってないことをしないといい物件にはありつけませんよってことです。(ってかワタクシ、、なんでこんな月並みなこと書いてるんだろ。)そこで検索が面倒なサイト(例えば不動産ジャパンとかアットホーム)で収益物件になり切ってないような中古物件を探すって作戦を取る人が多いのですが、それも最近はあちこちのブログネタとかで簡単に見つかる話なので今からじゃそうそう見つかるもんでもないでしょう。ないのでどんな物件が飛び出すかなんて「ガチャガチャ」やってるのと同じ感覚でバラエティーに富んだ物件を出して貰えますが比較的大型物件を狙ってる人にはちょっと不向き。(ただ中古戸建なんか狙ってる人は今はこの手法がベストかと)そうなるとこの作戦もいつかは中古戸建物件を探す人専用になってしまうわけで結局のところ「この方法だといい物件が見つかる」って話はなかなか見つからないんじゃないかと思います。こんな感じでダラダラ書いてると「じゃあ、なんかいい方法でもあるのかよ?」とここまで読んでもいい方法が書いてないとお怒りになる人のいるかと思いますが、そう思った人が正解なんです。(だってそんな都合のいい手法、今はまったく無いですからw)そんな風にお怒りになる人ってのは自分の欲しい基準を満たす物件がいくら探しても無いからであってそれって同時に物件を見る目が恐ろしいくらいに養われている証拠です。(ずっと探してるのに欲しい物件が全く見つからないってホント、イライラしますからw)よくワタクシが「ポータルなんか見てもいい物件なんかないよ」と書くと「いや、俺はそんなポータルで物件見つけてるよ」と反論めいたことをおっしゃるのですがそれってポータルサイトの中に眠ってる物件で他人は気が付かないけど自分には見えちゃうって選球眼があるから出来るんです。不動産投資希望のプレーヤーが異常増殖している昨今でも幸いそういう選球眼を持ってる人はまだまだ少ないですからポータルサイトを丹念にチェックしてればいつかは見つかるし(こう言う人って見つかるまで買わずに我慢出来るタイプですから)そんな人から見たらクソみたいなポータルもブルーオーシャンです。逆にそう言う選球眼が無い人が適当な物件を仲介さんにあてがわれてしまう一番危険な時期なのが今です。明日、消費税の延期発表がある予定ですがこれは同時に不動産価格の暴落ってのもしばらくは起こらないってことでもあります。(銀行だって今の経済情勢で一気に融資を絞るって舵は取る必要もありませんから)融資の蛇口が大きく開いているときは融資も引きやすいチャンスでもありますが同時に高値掴みしやすい時期だって意識を持ってないとホント、仲介さんの思うようにやられてしまいますからそこのバランス取りは物件探しする以上に重要です。高いから今物件買っちゃダメだよって言うのは簡単ですがそれでも「早く始めないと損(ワタクシがFXやってる時はいつもそう思ってましたw)」って気持ちが強いって方の方が絶対多いはずですので仲介さんから物件を出された際には「単に融資を嵌め込める客だと思われていないか?」って部分だけでもチェックしてください。これがわかれば物件の目利きがあまり上手じゃなくてもそこそこいい選球眼で見ることが可能になるもんです。(物件の善し悪しがわからないで不動産買うって人はこっちの選球眼だけあれば案外なんとかなるもんなんですww)と、今日もダラダラと書いてしまいましたがちょっとでもご参考いただけると幸いでございます。TOPなに?一低にコンビニとな?www新戦力君のお土産、、干乾びた「黒糖干し梅」だったんですのw(で、ワタクシにどうしろと?w)こんにちは。コンビニ解禁の見通し」なんて記事を見つけたので(実際にはでんじゃらす兄さんの後追いネタですけど、なにか?w)今日はそんな話題に触れてみます。12種類ある用途地域の中で最も厳しい規制がかけられていて例えば、建ぺい率は土地に対して40%だったり50%(要するに100m2の土地に対して40m2とか50m2の敷地しか建物建てられません)、容積率に至っては80%だったり100%だったり(要するに100m2の土地であれば床面積は80m2とか100m2しか建てられません)するのでここで住居系投資用物件を新築しようものならよっぽど知恵を使わないと収益性が悪いものしか建築できません。(高さ制限、日影規制も厳しいので一見容積食い切れそうでも思ったより容積は食えません)また、ここの用途は「低層住宅の良好な住環境を守るための地域」と決められているので単独での店舗、事務所なんてダメなのは当然として兼用住宅で建てるにしても非住宅部分の床面積が、50m2以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のものでなければ建築許可も下りません。そんなめんどくさそうなエリア。用途地域も12種類あるんだからそんなに多くないだろうと思って地図(一低の部分だけ赤く表示してみます)で見て見ると・・・以外に多いんです。言うことでまずは東京都全域。外れると真っ赤っかですw次に神奈川県。あれ?地価の高そうなところはみんな赤いぞww続いて千葉県。ここも中核の場所は案外赤いとこ多いです。要するに兼用住宅であっても50m2を超える店舗は建築不可ですからコンビニなどは一切建築出来ないってことになります。建築出来ないってことはこの一低のど真ん中で暮らす人はコンビニが無い生活を強いられることになり(新戦力君も言ってましたが「コンビニごときに徒歩5分はあり得ねーw」ってのはワタクシも同感ですw)こんな一低地域に古くから住んでる年配の方だと昨今の統廃合で消滅し掛かってる銀行のATMや郵便局などをコンビニで代用しようにもちょっと遠くて不便じゃないか?ってのが今回の規制緩和の理由でしょう。(ニュースで言ってた「買い物弱者っ」てこういう意味だとワタクシ思ってます)ちょっと話が逸れますが賃貸の募集広告で「コンビニまでの距離」って結構重要で「セブンイレブンまで500m」って書くと「むしろ書かない方がいいんじゃね?」って言われることがあります。(不動産的に500mって言うと徒歩換算で6分以上になるので「全然近くねーよw」って言われちゃうことが多いんです)住環境重視のエリアなので「コンビニの出店なんてとんでもない!!(怒)」って言いそうな住人も多いエリアですから実際の運用面ではどうなるのかとは思いますが、一低地域にコンビニが出店可能になれば今まで「コンビニまで500m」なんて表記していた投資物件などはメチャメチャ恩恵受けそうです。(えぇ、、もしかしたらこんなことくらいで賃料アップしちゃうかもしれないってくらいの一大事なんですww)ただニュース記事をよく見ると「一定の条件」とか書かれてます。先ほども書きましたが元々「低層住宅の良好な住環境を守るため」の地域と言うことで引っ越してきた方も多く「そんなとこに不良のたまり場みたいなのが出来たら困る」と思う人も多いと思います。そんな地域住人がコンビニ出店に柔軟な姿勢を見せる(要するに地域住人の承認とかが必要になるかと)のが建築OKを出す要件になるんじゃないかと思うのですが、そのコンビニ建設予定地の隣に住む住人はゴミとか騒音の問題で嫌がる人も多いでしょう。(ワタクシだって徒歩1分のところにあるのはありがたいですが隣接してるってのはイヤですからw)またコンビニって24時間稼働でのFC制を考えると人が激しく行き交う商業系地域なんかより売り上げも伸びないでしょうから一低だけの客層だと売り上げもそんなに伸びない気がします)せっかく出店してもすぐに廃業なんてパターンも容易に想像できます。コンビニが出来ることによって店先に防犯カメラも出来るし、何より店舗の明かりが激しく眩しいので近隣の防犯って面では一役買うし、一低とかにある時間貸し駐車場などで1000円札しか使えないって時でも近所にコンビニさえあればお金を崩すのにも楽ちんなので個人的には大賛成なのですが(ホント、杉並とか世田谷あたりの一低でこんなことが起こるとコンビニ探すのにえらい苦労するんですw)果たしてこんな不毛の地みたいなところで(ワタクシであればコンビニで売ってる定価の商品とかを慢性的に買うなんてことしないですから)出店しますなんてFCオーナーもそれほど多くはないでしょう。なると実際の話、規制緩和したけどあまり増えないってオチになるんじゃないか、、、とワタクシ思います。(コンビニ本部だってある程度は地域の人口とか調べて出店決めてると思うし)しかし1階にコンビニが入った新築物件って利便性もいいし何より高い家賃が安定的に取れるので今までは用途地域の関係で除外しないといけなかった一低の土地にあらたな有効活用プランが生まれるってのは不動産的観点いくといいことだし政府が旗を振ってる空き家対策(思うに一低の広めの土地とかで有効活用出来ない土地が空き家になってる気もします)にも一役買うでしょうし、虫食いみたいにほぼ放置された一低のコインパーキングなどもそんな活用法で土地が一斉に流通するかもしれません。そんな三方良しな規制緩和になれば言うこと無しなんですが、、さてどうなることやら。TOPあ、そりゃ無理だww今日はバタバタしてるので手短な更新なんですのwこんにちは。昨日から新戦力君が恋の逃避行をしている関係で転送電話も今週はワタクシの担当です。ウケ狙いのつまんないお土産買って来ないように。いいですね?)土日は比較的、物件の問い合わせも少ないウチの会社。言っても物件をレインズに載せてる関係でそれなりには電話が鳴るので転送用の携帯は手放せません。神奈川の某業者さんから着信がありました。なんでも「自社で仕入れた物件があるのでお客さんいませんか?」って電話だったのですがどんな物件か聞いてみたら単なる実需の区分レジ。価格を聞いて「あ、そりゃ無理だww」って思いました。販売ロットが比較的小さい物件だと転売業者も上司の稟議が下りやすい関係で相場をロクに調べもしないで安易に「ん?この物件安いじゃんww」って判断して「ま、多少仕入れ値が高くても最近はマンション価格も高騰してるし、なにより今はアベノミクスだからww」なんて甘い考えで仕込んでしまい売り出そうとしたら意外に周辺物件が安く売っててレインズに登録すらできないってパターン、、、。(リーマン末期にはホント、このパターンよくありました。)こういう時、仕入れ担当は責任を取らされて売れるまで仕入れ活動は停止され、「オマエはこの物件を売り切るまで仕入れはしなくていいから」と事務所勤務になり、業者名簿片手に架電しまくって自力で客付けしないといけないって暗黙のルールがあります。(だって迂闊にレインズに載せても価格差で浮きまくるじゃないですか?w)投資物件だと利回りの差が価格差になるので築年数とか建物の所在、道路付けなどで売値って結構変えることが出来ますが実需の場合、やはりユーザーは周辺相場を良く調べていて「あっちのあのマンションがあの価格でこっちがこの価格ならこっちは絶対要らないわw」とかシビアにみられる関係で値付け間違いするとあっちの物件が速攻で売れて近隣の相場が上がらない限りほぼ間違いなく売れなくなります。レインズに載せずに「未公開物件(いつも言ってますけどレインズに載せてないってだけで未公開物件って言うなよw)」っぽく見せて神秘性を高めて売ろうって魂胆だと思いますが、、いくらなんでもこれはあんまりです。「それがなぜか内見が一件も入らないんですよ(おかしいんですよね。)」とか言ってました。これだけ価格が乖離してれば見に行く気もしないでしょうけど(こんなの案内した仲介さん、、きっと信用無くしちゃうだろうし)ホント、悪いことは言いません、、多少損失が出ても今のうちに売り切った方がいいと思いますよ。(さっさと損切りして次頑張ればいいじゃん)ちなみにこの区分マンション、、。戸数が少ないマンションなので過去の販売事例があまり載ってません。いう時は少々お金が掛かりますが東京カンテイってとこで分譲時の販売事例を調べて近隣の似たような物件と分譲時の差を調べてその乖離差と駅力とか近隣の利便性を合理的考慮して値付けするものなのですがおそらくこの担当さん、、この手法は使ってないでしょうね。(話した感じ、、とてもそう言うところを見て仕入れてるとも思えなかったし。)えぇ、、だって、この売値の4800万って数字。当時の分譲価格より高いですから。(それが出来るのは広尾ガーデンヒルズとかのビンテージレジか大手分譲会社が建てたブランドもののレジだけなんです。TOP退去立ち合いでの一コマ。今日もちゃっちゃと更新なんですのwこんにちは。本日はウチのレジの退去立ち合い日。(埋まるとすぐ退去のモグラ叩き状態ですw)普段であればこの退去立ち合い業務は新戦力くんの仕事なのですが、あいにく本日は例の巨大バイクで恋の逃避行中。カップルで約束で貸したのですが彼女の方が一向に入居しない部屋だったんです。ワタクシの経験だとこの手の部屋を男ひとりで貸すと絶対荒れるので退去予告が出た際、不具合箇所に全部テープ貼って敷金が修繕費用を超えたときの証拠にとカメラまで用意して万一退去費用で揉めてもグウの根も言わさない覚悟で臨むつもりでした。(万一、見解の相違で殴り合いになっても大丈夫なように本日はスーツ非着用ですw)ピンポーン♪と呼び鈴の合図とともにワタクシ、戦闘開始です。「えーと、、あの住人、、見た目背が高いだけで狼さんならケンカになっても負けないと思いますよ」と言うことでしたが、、これじゃ万一、見解の相違で殴り合いになったら一瞬で制圧されそうな予感がします。(タレントで言うと「ライザップに通い始めて1カ月半くらいの宍戸開(以下宍戸さん)」って雰囲気です)宍戸さんも初めての退去立ち合いだったようで「ネットとかで調べたけど、、なんか問題があったら敷金全部取られた上に追証なんですよねー」って不安げな顔してましたのでワタクシ、「こりゃ不具合箇所、いっぱいあるんだろうなー」と持参したカバンからおもむろに不具合箇所をピックアップするテープ(通称:ダメテープ)とカメラを取り出し部屋をくまなく探索開始。言いつつも部屋に入った時からなんとなく気が付いていたのですがこの人、、男性のひとり暮らしなのにとても部屋をきれいに使ってます。(昔のトレンディードラマみたいないい匂いすらします。嗅いだこと無いけどw)注:募集写真じゃなくこれで退去時の写真ですwそうは言ってもここで生活してたんですからそれなりに生活臭が残っているはず。(冷蔵庫の裏とかクロスが絶対黒くなってるでしょw)ワタクシ、バストイレの水回りからクローゼットのクロスまでくまなくチェックしたんですが、、、やっぱりダメテープを張り付ける箇所が一つもありません。(クロスにも傷一つないし、窓枠も巾木もきれいに拭き取られてます)それでもワタクシ、鑑識が現場検証するように今度は床に這ってフローリングの傷まだ探し出しましたが、本物のフローリング、、ハイヒールで歩いても傷が付かないやつなので一目見て諦めました。(ってかこれ、傷どころかすでに仕上げワックス塗ってあるでしょ?)しかしそうは言っても所詮は賃貸物件。お風呂の排水溝とかエアコンとかはそんなに手を加えてないでしょう。(そう言うとこは絶対生活感残ってるもんですw)「ま、不具合か所は無いけど清掃だけは入れないといけないですから・・」なんて言いつつ、排水溝とかエアコンの内部を覗いてみたのですが、、、、あれれ、、、、むしろ我々が貸し出すときに撮った写真よりキレイになってません?www(我々もちゃんと清掃業者入れて清掃してるんですがそれ以上にキレイになってますよw)うーむ、、、このままだと原状回復費用どころかデフォルトで差っ引く清掃代(m2あたり1080円)も取れなくなりそうな予感がします。(ところで下駄箱の中の板も貸し出す前より白くなってるのってなんですか?)そんな思いを馳せつつ、、住人さんに「あ、そういや、住んでてなにか不具合とかありませんでした?」って聞いてみました。「いちいち文句言うのもあれだったので言わなかったんですけど借りたときの部屋、、とても汚かったので入居時に自分で清掃入れました。穴があったら入りたいって思ったのは言うまでもありません。(今度はもっときれいにして貸し出そうっと。ことはあれじゃないですか?。言うことでワタクシ、ちょっと怖かったんですが最後にこう言いました。宍戸さん、、貴方はたぶん間違っていないですけど我々にも意地ってもんがあるんです。