りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。先日のセミナーでレジュメにしていない資料がありましたが夕方一斉にその資料をメールにてお送りしました。今回参加された方全員にお送りしましたが一部、申込みアドレスが携帯だったりこちらからのメールが届かない設定になってる方がいらっしゃるようで何通か戻って来ています。お心あたりの方はメールにてご連絡ください。事務所の退去立会いに出向き、カギを返還して新事務所への移転はこれにてすべて完了しました。(明日から新事務所にて正式に始動ですw)早速、旅団員の方から胡蝶蘭いただきましたwさて、そんな退去立会い。不動産屋である賃借人と一般の大家さんで退去立会いをやる場合、敷金の清算などで揉めることが多いってご存知ですか?実はこれ、不動産屋さんに対して大家さんがあまり賃貸物件を貸したがらない理由の一つなんですが、不動産屋って変に知識があるので退去の時に素人の大家さんに対してあれこれ法律論を並べてゴネるんです。(お水を大量に使うから美容室はお断りってのと話は似てます)そんな事ばかりやってたもんですから賃貸物件に不動産関係者が申し込んでくると無用な警戒感を与えてしまい最終的ににはただ「不動産屋」ってだけで「あ、不動産屋はお断り」なんて言われて断られてしまうこともしばしば。最近は「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例(別名:東京ルール)」と言う条例があるので昔ほど「不動産屋はNG(ってかそんなに迫害すんなよw)」って言われなくなりましたが古い大家さんだと未だに変なトラウマがあるのか、、結構嫌がられてしまうと言う因果な商売が我々不動産業者でありますw。今回の退去立会いでもどちらかと言うと古いタイプの大家さん、、退去立会い時の段階でリフォーム屋さんをオブザーバーに配置させて万全の態勢で迎え撃つ作戦に打って出ました。(ま、退去立会いの段階で一緒にリフォーム屋さんがいてもこっちは別に怖いわけでもないですがw)「きっと狼のことだからむちゃくちゃ言って敷金をほぼ全額取り返したんじゃねーのww」なんて言われそうですが、ワタクシ、基本的にこういう時はゴネません。(こういう時に不動産屋風を吹かすのもかっこ悪いしw)実はそれ以前に今回のケース。「東京ルール」の対象外なんです。我々不動産屋がマンションタイプの部屋で事務所を開くとなると「住居用途」で借りることが事実上不可能だってのも理由なのですが「東京ルール」はあくまでも「居住用途」にだけ適用されるんです。宅建業者は免許を貰う時に使用する物件が「事務所」と契約書に書かれていないと免許交付して貰えないので住居契約が出来ない=東京ルール適用外となるわけです。なると「6年間住むと貸主側にほとんどの原状回復負担になる東京ルール」が使えずに貸主側から「原状回復はしっかりやってちょうだいね」と言われて泣き寝入りするのは必至。そんなわけで、今回も「敷金は全額取られてもいいからせめて追い金にだけならないように交渉する・・・」という選択しか残らないんですw。ま、そうは言っても大家さんによっては「東京ルール」が「住居」にしか適用されないっていうのを知らない人も多いです。頭のいい賃借人だと「事務所・店舗」でも適用させようと「東京ルールでは・・・」って話を切り出してまんまと敷金を取り返してるらしいのですが、、、これ、賃貸仲介さんでも知らないやつが時々いるので契約書を巻くときにご注意してくださいw。なんか説明が前後してややこしくなったので東京都都市整備局の資料を抜粋しておきます。この条例は、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する民法などの法律上の原則や判例により定着した考え方を宅地建物取引業者が説明することを義務付けたものです。•修繕及び維持管理等に関する連絡先で、今度の新事務所も相変わらずマンションタイプです。目具のマンション物件ってなかなか事務所貸しOKの物件が少ないのでそりゃ必死に探しましたが以前の事務所は目黒と言っても周りに美味そうなお店がほとんど無かったので今回の物件はそこの問題を解決すべく山手線の外側になってしまいました。目黒駅の山手線の外側には(権の助坂方面)なんとあの二郎目黒店がありますw。今までは歩くと徒歩20分以上掛かるので行く気もしませんでしたが今度は徒歩10分切りますwこれだけでもワタクシ、ここに引っ越しした甲斐があったってもんですw。TOP狼旅団セミナーの申し込み。上半期の狼旅団税は明日が納付期限なんですのw(物納可w)こんにちは。昨日は久しぶりの東京でのセミナーでした。ワタクシ、ワンマンでやるのは半年ぶり。そんなワタクシ、、ペース配分をあまり考ない入り方をしたせいか、前半に話を詰め込みすぎて後半、、時間が余るというなんとも情けないオチとなってしまいました。同行していた肉欲団のメンバーから「話が早すぎてついていけない」というクレーム続出の中、軌道修正が出来ないまま結局最後まで一気にしゃべってしまいなんだかわからないまま終了時間を迎えてしまいました。(気がついたらもう17時を過ぎてましたw)そんなセミナーにも関わらず最後まで我慢して耳を傾けていただいた皆様、、お疲れ様でしたwしかし、一人でしゃべりきるのは気持ちのいいものです。機会があればまたこんな機会を作ってみようかと虎視眈々と次回開催を画策してますw(またやるのか。)さて、現在時刻は日曜日の午後6時。サザエさんの始まる一家団欒のお時間ではございますが、先日予告した4月19日(土)の狼旅団セミナーの募集を開始させていただきます。懇親会費:5000円(セミナー+懇親会セットで8000円です)今回はあの辛口大家の名を欲しいままにしてるふくちゃんが東京では初めてセミナーでしゃべるのでいつもより早く席が無くなる可能性が高いです。参加をご希望の方はなるべく早めにお申し込みください。明日はセミナーなんですのwこんにちは。今週は3月の期末最後に金曜日と言うこともあり、金融機関は激混みでした。来週月曜に契約するうちのレジの部屋の賃貸契約書を作ってる仲介さんからでした。ワタクシの経験上、契約直前に掛かってくる電話ってのは大体悪い知らせが多いので司法書士さんが委任状のハンコを買主さんからもらってる隙に応接室から手でその電話を取ったのですが、、、やっぱり悪い知らせでした。仲介「あのー、、借主さん、契約をキャンセルしたいって言ってるんですけど、、、」ワタクシ、契約書のひな形の確認を2週間くらい前にやってたのですがなかなかそのひな形のOKの連絡が無かったのでちょっぴり心配してました。えぇ、、そんな時こそ得てしてこういうことが起こるもんです。普段ならそれほど腹も立ちませんが、、、なにもこんな3月の末になってこの仕打ちはないでしょwww(温厚なワタクシだってしまいにゃ怒るでw)聞けばその借主さん、、他の物件とギリギリまで比較していたらしく最後の最後でそっちの部屋で契約したいとか言ってたそうです。そりゃ契約書送っても帰ってこないわけです。いう多重申込みを平然とやってくる借主さんも困りますが(っていうか刺したいですw)仲介さん、、なんでこれを見抜けないのか・・・?ワタクシが賃貸の仲介やってた頃はこういう多重契約させないように契約書の摺合せは郵送とかメールじゃなく本人と直に会ってやってました。(直で会ってると素振りとかでなんとなくわかるんです)ワタクシ「もしかしてメールでやり取りしてたんじゃねーの?」ってその仲介を締め上げたら案の定、ほとんどメールでのやり取りでやってたようです。途中で返信が遅れ遅れになり、電話しても全然返信が無かったそうでさすがに契約直前になりしつこく電話したら・・・こんな結末になったそうです。滞納なんかでもそうですが人間、何か自分に不利なことが起こるとなんとなく連絡取りにくくなるものなんです。いう契約ごとの時こそその辺の注意を払っていただきたいのですが、、最近の仲介さん、、こういう部分がなんとなく足りない気がします。言え、ここからその借主さんに何か言ったところで意志は変わりませんから次の借り手を探さないといけません。この借主さんのあとから来た申込みに対しては全部断ってます。3月の末なんて時期ですからその人達に今から連絡したところでとっくに物件を決めてることでしょう。試しに数社の仲介さんに「あのー、、あの部屋、、キャンセルが出たんですけど・・」と電話してみたんですが皆さん口々に「え?今からですか?ww(←この「w」まで聞こえましたよ、、)」言ってます。築4年目で新築プレミアだって薄くなっているので前みたいに「3月過ぎてもうちはDINKSなんだから大丈夫ww、、」なんて余裕ぶっこいてると痛い目に遭うでしょうから退去日前から必死に営業活動してたのに(今回は速攻でリフォームしたのでいつものお茶会すらガマンしたのに、、、泣)ひど過ぎます。今、目の前にこの借主さんの個人情報が書かれた入居申し込み書がございます。うちの場合、申込書は勤務先から実家の電話番号まで空欄が無いようにびっしり書かないと入居審査NGを出すのでそれはそれはびっしりと書かれてますが、、シュレッダーにそのまま掛けちゃっていいものか悩んでおります。腹いせに「自宅にピザ100人前とか送ったろか---!!」なんて衝動に駆られている春暖かい週末の夕刻。(心の中の「どす黒いオオカミ」がワタクシに囁くんです・・・)どなたかワタクシにこれから進むべき道をご教示いただければと。TOP無慈悲な価格設定。引っ越し終わったんですのw(ところで胡蝶蘭、誰も送ってくれないんでしょうか?)こんにちは。引っ越しと言えば定番の「インターネットの再設定作業」。3年前の引っ越し時にも散々苦しめられたこの作業、、今年こそはサクッと終わらせる予定がむしろ引っ越しの本作業より時間が掛かるという毎度おなじみの本末転倒状態。(ホント、インターネッツは難しいです。)えぇ、、この画面に到達するまで3時間半の時間を費やすハメになりましたよ。次回はこの部分もアウトソーシングしようかと。都内でまともな売り物件がさっぱり出てこない昨今、、。聞いた話では「仕入れ転売やってる業者さんがレインズ見て物件を仕入れている」なんて冗談みたいな笑えない話があちこちで囁かれてるとのこと。ま、レインズでたまに値付け間違いみたいな物件も見かけるのでそういう目利きが出来る業者さん、、こういう場面では独壇場なのかもしれません。さん」が買っていきましたww。(売り主さん、契約のハンコ押すときも心なしニヤニヤしてた気がしますw)ワタクシ、基本的にお客さんから媒介を依頼された物件の指値にはあまり応じることはありませんがこの物件も「この値段でも世の中広いから1人くらいは買っちゃうヤツいるんじゃね?w」という考えの元、、いつものように無慈悲な価格設定で売り出しやってました。最初はずっと指値の話をしてきたんですが「その金額だと他からも話が来てるので無理です」とずっと断り続けてたら最終的にほぼ満額で買い付け入れてきましたw。この「他からもお話が来てるので、、」という話。他の業者さんはどうか知りませんがウチの場合、実はそんな話が来ている方が稀ですww。(不動産屋は息をするように嘘がつけて一人前ですw)ワタクシ、自分の付けた売値に絶対的な自信があるので上限一杯の売値を設定しても絶対売れると思ってます。最終的にはある程度の指値は売主さんに話してOKが出れば「限りなく満額に近い指値」で受けちゃいますが事実、この売り方で売れなかった物件はほとんどありません。世の中にはキャッシュフローだけを追いかけ回す人種もいればそうじゃない人種もいるからです。ワタクシが売り出す物件はどちらかというとそうじゃない人種(税金対策とか自分の家の近所だから欲しいなど他の部分に価値観を見出す人)に売るべく値付けをして売り出すのでずっと我慢して値段を下げなければそれなりのいい金額で売れちゃうもんなんです。ネット系のポータルにウチの媒介物件を載せないのもそんな理由です。利回り重視の投資家さんばっかりいるところにこんな値段で掲載したところでそんな物件では単なる撒き餌広告にしか扱ってもらえませんからww。今日はまだこれから段ボールの荷物の仕分け作業があるので短い記事ですが本日のブログは終了です。TOP想い出の物件概要書。セミナー向けに缶バッチ300個も発注しちゃったんですのwこんにちは。おかげさまで来週から新しい事務所に引っ越すわけですが、ワタクシ、、今週はその準備で大わらわです。(まして週末はセミナーを控えているのでさらに追い討ちをかけるかの如くですw)さて、そんな引越し作業。不動産屋ってとにかく紙の荷物が多いので前回の引越しの時も相当苦労しましたが我々不動産屋には取引書類の保存義務ってのがあって古い書類であってもある程度は保存しておかないといけないルールがあるんです。(あ、こんなのどこの法人でも同じですよねw)ワタクシ、売買の仲介なので賃貸と違いそれほど荷物は多くないとは思ってましたが実際にダンボールに詰め込んだらすでに予定の運搬量をオーバーしていることが発覚。大きいトラックに変更して貰いましたがこれからはもうちょっとペーパーレスでやらないとホント、事務所の床が抜けちゃうかもしれませんw。そんな保存書類とは別にワタクシ、過去に集めた物件概要書なんかも保存しています。「そんな売れもしなかった物件資料をいつまでも抱えていても仕方ないじゃん」って思うかもしれませんが実はこの使い古した物件概要、、後々にお金を生むことが結構あるんです。なんでこんなゴミみたいな資料をずっと抱え込んでるかと言えば、収益物件がゆえにいつかまた再売りする可能性が高いから捨てるに捨てられないんです。今は売る気もなく物件が動かなくてもいつかまた再売りする時を押さえてしまえばもしかしたらその再売りも瞬間に立ち会えるかもしれません。売る気は無くても持ち主にアプローチしておけばそのうち来るであろう売るタイミングでいち早く客付け出来るかもしれません。(いつの時代も情報を制するものが強者ですw)更に言えば古い概要書だとその時の売値も書いてあるので今の所有者がいくらで買ったかもわかるしその当時の金額と今の相場観の数字を嵌め込むと大体買った時より高い金額になります。なれば「今売らないでいつ売るのよ?」と説得するのも楽チンです。アベノミクス時は気になる物件の謄本を上げては所有者になんとなくアプローチして4件ほど売買に成功しました。(うちくらいの会社だとこれだけでも充分食っていける成約数ですw)やってることは中古区分のブツ上げ屋さんと変わりませんが当時の資料を持ってるってのは大きなアドバンテージです。持ってる物件資料のほとんどは謄本から公図、測量図、レントロール、建物図面など基本的な資料がファイルに入ったまま保存されているのですが、ほとんどが都内近郊までの10億くらいまでのRC物件なのでこれから10年くらいの間に起きるであろう物件変動(要するに売ったり買ったりすること)で役に立つんじゃないかと。(ただリーマンショック以前はあまり居住系の物件は扱っていなかったのでビル物件ばっかりってとこがワタクシの詰めの甘い部分でもありますw)特に都内の物件は現在ほとんどが流通していないのでこれらが一気に流通し出したら、、うーん、、こんなことで取らぬタヌキしてる時間があるならとっととダンボールの箱詰めやりなさいってwww。参考までにこの資料の大半はワタクシのお友達「不動産ブローカー軍団」から入手した資料がほとんどですがまさか当時のブローカーさん、、渡した資料がこうやって再利用されているとは思ってもいないでしょう。(不動産ブローカーさんってこういうとこで役に立ってるんですからあまり邪険にしちゃいけませんねw)でもそんな不動産ブローカーとばかり付き合っているとその間はあまりお金になりません。昔の灰皿上司からも「てめー、そんなくだらねーブローカーなんかと会ってる暇があったら他の業者回れよ」と怒鳴られてましたし、毎回最後の最後で決まる話もひっくり返ってしまい無駄な経費ばかり掛かっていたのでせめて概要書だけでも思い出に取っておこうくらいの気持ちでこの物件概要書は保管してました。そんなゴミみたいな資料も安倍さんのおかげでいよいよ陽の目を見ることが出来そうです。(民主党政権下ではゴミ資料でしたが自民党政権にんった今では宝の山にすら見えるんですw)なんて偉そうに書いてますが実はこの作戦、、ワタクシが考案したわけでもなく、また最初から狙ってこんなに溜め込んだ訳じゃありません。実はワタクシ、、モノが捨てられない性格なんです。(事務所をゴミ屋敷にするにはまさに無くてはならない素質ですねw)特に物件概要書だけはなかなか捨てることが出来なかったので倉庫にそれはそれは大量に保管されていましたよ。そんな大量の古びた物件概要書を見て「狼さん!!これって凄い資料ですよ!!!」と、言い出したのがかのイケメン敏腕仲介のS君。時代を先読みする嗅覚は当時から「人間の3000倍くらいあるんじゃねーのww」って思ってましたがその時勤務していた会社でもその才能をいかんなく発揮していました。例の「日本で一番富裕層が通る道」ってのを最初に見つけたのもこのS君。(そこにステカン巻いてそこらじゅうの富裕層を集めまくった才能は今でもレジェンドです)特に近年の銀行融資のオーバーローンの仕組みを一般の大家さんに持ち込んだのも彼が一番早かったんじゃないかと思います。(うわさではあの○○さんっていう人も彼からノウハウを教わって本を出したとか、、、w)彼に言わせるとこの謄本を片っ端洗ってその住所に「この物件○○万くらいで買いたい方がいます」って適当に文章作って送ると2割くらい反応があると言ってました。試しに去年ワタクシもやってみましたが夏過ぎくらいから反応が出始め、年末の頃には彼が言ってたとおり2割くらいはモノに出来ました。これって持ち主さんと直接コンタクトが取れるメリットはあるんですが「余計なお世話だ!」とわざわざ電話してくる方もいらっしゃるので不特定にバンバン手紙を送りつけるこの方法、、後始末を考えると少々面倒なのが難点ですw。いえ不動産はセンミツの世界ですから100通手紙送って2割反応があるなんてちょっとお得かもしれません。そんなわけで明日の11時に引越しのトラックがやって来るそうなのでダンボールの箱詰め再開です。(ってか今日中に終わるのか。