私たちJMAはリロケーションサービスを利用した資産運用のお手伝いをしています急な転勤や引越しで困ったことはありませんか?賃貸という選択肢もあります。私たちは資産運用のお手伝いをしています。町内会費などの支払いはどうなるの?18.管理会社の仕組は誰が決めているの?19.入居者が退去するときの入居者との原状回復の交渉は?1.マンションを売りたいのですが、まず初めにどうすればいいの?2.売却の流れってどうなっているの?3.物件の価格はどうやって決めるの?4.売るのと貸すのはどっちがお得?5.将来の年金としてのマンション賃貸運営1.マンションでのペット飼育のトラブルは?2.マンション騒音トラブルって?3.マンションの敷地内に無断で駐車している車が迷惑なのですが?1.アパートの賃貸業と分譲マンションの賃貸業の違いって分譲マンションも賃貸アパートも、共に人が居住するための建物であり、賃貸の取引においても、入居者や大家さんの権利・義務は全く同じです。大家さんのリスクは若干異なります。一般的に賃貸アパートとは数世帯の部屋からなり、1部屋が空いていても入居者が入る他の部屋からそれなりの家賃収入が得られます。分譲マンション1室の賃貸では、入居者がいなければ家賃収入はゼロとなります。分譲マンションの賃貸では、初めて賃貸業を行なうという、いわば賃貸業においては素人の大家さんが多く、入居者の募集や家賃設定には、プロの意見が欠かせない事業と言わざるを得ません。分譲マンションの賃貸では、入居者を募集する前に、管理組合や管理会社との様々な調整や所定の書類の提出が必要となり、賃貸入居者の引っ越し日時を事前に連絡しなければ、それだけで大きなトラブルとなる場合もあります。JMAは分譲マンション専門で活動しておりますので、お任せしていただければフルサポートでお手伝いいたします。ページトップへ2.不動産会社選びのチェックポイントは?(賃貸のとき)オーナー様の大事な資産である分譲マンションの資産運用についてですから、不動産会社を選択されるときは充分検討しましょう。初めに行うことですが、ご希望のエリア内で不動産会社を探してから、まずは資料を送ってもらいましょう。それから担当者とじっくり話して疑問点をダイレクトに聞いてみる。その時にオーナー様の方針に近い提案をたくさんしてくれる不動産会社と、そうでない不動産会社を比較してみると良く解るでしょう。メリットとデメリットを説明してくれて、安心して任せられる不動産会社を見つけられるのがいいですよ。ページトップへ3.分譲マンションを貸すと、マンションの資産価値が低下するといわれますが...分譲マンション内に賃貸の部屋が増えると「居住者の質が悪くなるため資産価値が下がる」と言う人がいます。区分所有者は質が良く、賃貸入居者は質が悪い。すべてがそのように決め付けれるものではありません。分譲マンションを購入する方には住宅ローンを利用する方が多く、それ相当の所得があり、住宅ローンの審査さえ通ればどのような方でも購入できます。キャッシュで購入される方においては、審査というものはありません。賃貸で分譲マンションの1室を借りる方は、入居の際に大家さんや賃貸管理会社の入居審査を受けるのが一般的です。入居審査では、賃貸入居者や連帯保証人に対して、所得以外の審査も行なっております。賃貸管理会社によっては、住宅ローンの審査より厳しい入居審査を行なっている会社もあります。いずれにせよ、区分所有者か賃貸入居者かということで、一概にマンションの資産価値に大きく影響するようなことは無いでしょう。とある分譲マンションの管理組合では、賃貸入居者に関する入居審査規定があり、かなり厳しい審査を行なっている管理組合もあります。審査規定が厳しすぎると、賃貸入居者が決まらなくなり、賃貸にできないマンションとして逆に資産価値を下げる可能性もありますが、マンション内でのトラブル防止策としては、最低限の審査規定を設けることも有効的でしょう。媒介又は委託契約が必要となります。その委託契約には何通りかの方法があります。送金までの業務を委託します。敷金清算等は、オーナー様ご自身で行わなければなりません。この媒介契約は、複数の不動産会社と締結できます。同じ業務委託(媒介契約)を、不動産会社1社だけとしか締結できません。立会い・敷金清算・リフォームその他の業者発注などを行います。オーナー様ご自身が行う業務は、ほとんどありません。不動産会社が借主となるオーナー様と不動産会社の賃貸借契約です。この中で一般と専任募集についてですが、一般的には皆様専任募集で選ばれます。一般だと複数の不動産会社から連絡が来て、対応などに時間を取られてしまいます。専任ですと窓口が1社にしぼられますので、面倒な対応が1回ですみます。専任で1社といっても、情報は全国の不動産会社に流れますので、広く借主を募集できます。ページトップへ5.家賃の設定は?まず、周辺マンションの賃料を把握します。・その他に比較対照される可能性有り)の中で入居予定者から一番に選んで頂かなければならないからです。・日当たり・設備・時期などを考慮して調整家賃を算出します。多くのオーナー様にとって「出来るだけ高い賃料で」「1ヶ月でも空室にならないように部屋を貸したい」のが本音。極端な話、相場より1万円も2万円も安い賃料を付ければ、入居者もすぐに決まり空室期間も短くてすみます。その反対に相場より1万円も2万円も高い賃料を付ければ、入居者がすぐに決まらず空室期間がずっと続きます。その結果、オーナー様の収益は少なくなります。そのため、借り主と貸し主のバランスがピッタリマッチした賃料こそが「適正賃料」だといえるでしょう。JMAではオーナー様にあった調整家賃をご提案させて頂きます。ページトップへ6.入居者が家賃を滞納した時は?もちろん集金業務を行なうJMAがオーナー様に代わって督促を行なうので、オーナー様に面倒な督促業務の負担がありません。入居者から、ご入金がない場合は家賃の送金が出来ません。そこで事前にそれらを回避する為に、JMAでは家賃滞納保証特約をおすすめしております。こちらの滞納保証特約をお使いなられると、月額賃料の2%で最大3ヶ月分の滞納家賃を保証します。ページトップへ7.転勤で2~3年後帰ってくるけどどうしたらいいですか?転勤や長期出張でマンションを空けなければいけないときですが、確実に2~3年後戻ってくるときは定期借家契約をされるのがベストです。この契約には更新がありませんので、契約期間終了後には確実にお部屋の明け渡しがなされます。戻ってくるのかが分からないときですが、そのような時は売買のことも視野に入れて考えられるのが良いです。JMAでは売買・賃貸同時に査定のできるコンビニ査定という制度がありますので、もし売却したらどのくらいの金額になるかも分かります。ページトップへ8.安定した家賃が欲しいけど、どうしたらいいですか?アパートの賃貸業とは、数世帯からなるアパートの1室が空部屋となっても、他の部屋からはある程度の家賃収入を得られます。分譲マンションの賃貸業とは、入居者がいなければ家賃収入は0となります。分譲マンションの賃貸業をされるオーナー様のほとんどは、住宅ローンを抱えたままでの賃貸業となるため、家賃収入が0では住宅ローンをまかなえきれなくなります。JMAでは、そのような家賃収入が0となるオーナー様のリスクを解消するため、「サブリースシステム(家賃保証システム)」を扱っております。このシステムは、入居者がいてもいなくても一定額の家賃を不動産会社が保証し、オーナー様にお支払いするシステムです。立会い⇒敷金清算など)も不動産会社が行います。長期間入居者が決まらなかったらどうしよう。入居者が退去したらどうしよう。そんな不安を解消できます。サブリースシステムは、オーナー様の長期安定収入をお約束できるシステムです。ページトップへ9.しばらく空室にしようと思うのですが?マンションを空室のままにしておくと、(1)空気がこもり、異臭や結露の原因となる。(2)悪戯や設備等の自然損壊に気が付かない。(3)マンションで何かあれば、高い交通費を掛けて足を運ばなければならない。マンションの資産価値を低下させ、思いがけない出費も予想されます。そのような方々にお奨めするのは、JMAの「空室管理システム」です。毎月低料金で、不動産会社が空室を管理いたします。消防設備点検や配水管清掃の立会い、内装・ハウスクリーニングの発注、各種苦情等に関する対応なども行います。別途有料にはなりますが、ボイラーの水落し(寒冷地のみ)や専用庭の草刈りなど、かゆい所に手が届くサービスが充実しております。マンションの資産価値低下防止のために、ぜひJMAの「空室管理システム」を利用してみましょう。ページトップへ10.設備保障制度について賃貸業を行なう中で、もっともオーナー様が心配されることの1つに、設備の故障による修理・交換の対応があります。どの設備がいつ壊れるのか、修理・交換するのに費用がいくら掛かるのかといった心配があります。いうオプションシステムがあります。設備に対する保険であり、毎年わずかな掛金で大きな保証を受けられます。設備の故障に関しては一定額の修理費用を、設備の交換となる場合でも一定額の交換費用を保険で対応できます。より建物が損害を受けた結果、入居者が居住不能となり家賃収入が減少した場合に、最大6ヶ月の家賃を保証します。あらゆる設備が該当します。築年数などの加入条件があり、加入条件については各JMA加盟店にご確認下さい。(設備保障制度については地域差がございますのでご確認下さいませ)ページトップへ11.マンションリフォームはどこまでOKなの?マンションリフォーム(自己所有の部屋)をする場合、そこの箇所が専有の部分か、共有の部分かで問題があります。専有の部分は、ご自身で住まれている部屋の中となります。共用部分につきましては、マンションのエントランスや通路など、住民が共通して使用する箇所。注意する点ですが、自室のベランダ・配管・サッシは専用部分のように一見受け取れますが、こちらは共有部分となります。専用部分につきましては、管理規約に謳われている範囲内での工事なら問題がありませんが、共有部分につきまして基本的にはリフォームはできません。勝手にベランダなどをリフォームすることはNGとなります。そこでマンションリフォームをするときは、マンションの管理組合(管理事務所)に届出を提出したり、許可をもらうのがほとんどのケースなので、リフォームをするときは、施工業者と一緒に管理組合に聞きに行くのが一番です。すればトラブルも起きず、スムーズにリフォームが完了いたします。ページトップへ12.マンションを賃貸に出したとき、鍵の交換はしたほうがいいの?マンションに限らず、現在お住まいのマイホームを賃貸に出される場合、鍵の交換はされたほうが良いです。実際には鍵を交換されない場合、借主様が居住中でもオーナー様はお部屋に入ることが出来てしまいますので、もし泥棒などが入ったときに疑われたりと、トラブルの原因となってしまします。賃貸に出される場合は、鍵の交換はされたほうが良いです。収入を得ることになります。これらの収入を不動産所得といいます。不動産所得の金額は、その年中の不動産総収入金額から必要経費を控除して計算します。不動産所得に課税される税金額は、その他の所得と合計して総所得金額を求め、確定申告によって計算します。以上が税金の基本的な仕組みですが確定申告の税額の算定には注意する必要があります。それは税額を算定する基準が社会経済政策的な要因によってその都度変更されるからです。従って確定申告は税務の専門家に相談されることをおすすめします。http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htmページトップへ14.引っ越しをする時はどういう手続きをすればいいのですか?引っ越しをされる際には様々なところに実際に引っ越しをするという通知を出す必要があります。電気・ガス・水道・電話などは2週間前までを目安にして手続きを済まされるのがベストです。国民健康保険は、旧居地に資格喪失届を提出してから、新居地の新保険証を手にするまでの間は一時的な無資格状態となりますので、この間に医療機関を受診した場合は、医療費を10割支払わなければなりません(同市町村内の場合は別)。この費用は新保険証と領収書を役所にもっていくことで、後日精算することが可能です。隣人への挨拶や管理組合へのお知らせは必要不可欠です。引っ越しをするときなどは、大型車などが長時間マンションの敷地内に駐車されますので、前もって管理組合や隣人に連絡し、トラブルが起きないようにするべきです。ページトップへ15.ローンが残っていても貸せますか?ローンの返済を計画通りに返済されていれば問題はありません。中で、「抵当権設定の有無」説明する義務がありますのでご承知下さい。住宅金融公庫から借り入れされている場合、必要な手続きをえて、住宅金融公庫の承認を得なければなりません。JMAではこのような手続きも代行いたします。ページトップへ16.駐車場は確保しておけるの?ほとんどのマンションの場合(全国で考えた場合です)、マンションの総戸数より駐車場の台数が少ないため、抽選などによって決められます。駐車場の使用権があっても、必要がなくなった場合、組合に権利を返すというのが一般的です。各マンションによってルールが違いますので、管理員さんなどに聞いてみるのが一番です。町内会費などの支払いはどうなるの?マンションに住んでいるということは、そのマンションがあるその地域内で活動しているということになります。マンションの場合、棟内の管理組合の代表の方が自治会や町内会に出席されるケースが多く、その会での議事内容などを改めて組合内で伝達します。共有設備の水道などは、基本的には管理費の中から賄われていますので、別途水道代が掛かるということはほとんどありません。水道代は管理費から支払われますので、それに対するモラルなどが重要であると思われます。せわりかんだから好きなだけ使おうとか、水道をずっと出しっぱなしにしておくという行為はしない方が良いと思います。ページトップへ18.管理会社の仕組は誰が決めているの?マンションの管理会社は、当初は販売しているデベロッパーが会社を決めてスタートするケースが大半です。マンションの所有権などはマンションというコミュニティーに生活している皆様ですから、もし管理会社に対して仕事への不満や金額に対しての不満がある場合は、管理会社を変更することも可能です。管理組合内で他の管理会社にお願いしようという話になった場合、いくつかの管理会社に対して見積もりを出させて、3社見積もりなどを取るのも良いかもしれません。することによって月々の管理費が若干抑えられます。定期的に巡回して業務を行う「巡回管理」の3パターンありますので、それぞれによってメリット・デメリットがございます。このような管理の話になりますと、専門的な話も出てきますので、専門のマンション管理士に相談されたほうが良いと思います。ページトップへ19.入居者が退去するときの入居者との原状回復の交渉は?今、よく問題になっている退去時の立会い(原状回復問題)につきましても当社で行います。事前に入居者と連絡をとり、日時を設定して退去の立会いを宅建業法、その他関係法規に基づいて行ないます。あたる部分の費用については最小施工単位にて実費精算して頂きます。手続きや交渉を行ないます。退去立会い(清算業務)終了後、オーナー様に最終報告をさせて頂きますので安心してお任せ下さい。マンションを売りたいのですが、まず初めにどうすればいいの?まずは、地域不動産会社の情報を取得することから始めましょう。そこで不動産のプロから意見を聞くと良いですよ。友人や知り合いに聞いても正確な意見も聞けませんし、不動産市場は常に流動的である為、新鮮な情報が早期売却に繋がります。『不動産』とは漢字から読み取れるように『動かない(不動)』『資産(産)』といわれるもので、それぞれの地域により条件が異なってきます。『地域性』により売却価格が左右されます。そのようなことから不動産の取引は周辺の取引金額や周辺環境等を熟知している会社を選びたいものです。個々の諸事情やご質問等をご相談され、ご依頼することがマンションをご所有されるあなた様にとって不安の無い、スムーズなご売却に繋がるものです。ページトップへ2.売却の流れってどうなっているの?(1)~(12)までの流れが、『オーナー様のマンションをスムーズにご売却することができる』流れとなっております。適正な査定や売り出しタイミングのアドバイスなど、オーナー様の要望にあったご売却を親身にお世話させて頂きます。ご売却不動産の調査・・・不動産の早期売却のために、長所と短所を正確に把握できるように徹底して調査を行ないます。(4)媒介契約の締結・・・マンションをご所有されているオーナー様と不動産会社との間で売却活動依頼の契約をします。媒介契約の種類によって活動内容が大きく異なります。売却活動・・・チラシやオープンハウスを利用し、様々な広告活動を積極的に展開、早期ご売却の実現に向けて販売宣伝活動を行ないます。購入希望者様のご案内・・・ご売却不動産のセールスポイントをご売却されるあなた様に代わって購入希望者様にアピールします。売却活動の経過報告と購入申込・・・ご売却不動産の販売活動の経過を報告いたします。どのくらいのお問合せがあったのか、その反応は?など、決め細かい報告をします。売却条件を調整し、合意の下で売買契約を締結いたします。売買契約が締結されると、契約書に記載された文章に基づいてご売却されるオーナー様、ご購入希望者様双方の権利や義務を履行することとなります。き・・・抵当権等のローン残債がある場合、金融機関との協議の上、事前に抹消に必要な手続き、また引越しの準備を始めます。引渡しの現地立会い・・・引渡し後のトラブルを未然に防ぐため、ご売却されるオーナー様、ご購入希望者双方で、不動産が引き渡し可能な状態であるかの最終確認をします。残代金の受領と物件の引渡し・・・ご購入者様より売買代金を受け取り、登記を申請すれば、不動産の引渡しです。引渡しまでに引越しを済まさなければなりません。特別控除や事業用資金の買換えの特例など、売却した年の翌年2月16日~3月15日の間で税務署に申告する必要があります。ページトップへ3.物件の価格はどうやって決めるの?売却価格の設定方法は主に4種類の算定方法を利用し、不動産売却価格を算出します。この方法の幾つかは、各種不動産に関わる税金を算出する為に評価する際にも利用されています。それぞれの評価額を加味し、実際の販売価格を算定しますので、専門的な知識が必要とされることが判ります。・・・いわゆる市場に出回っている価格です。目安となる価格として「国土交通省」がその年の1月1日現在の価格を3月下旬頃発表するものです。・・・土地の相続税や贈与税の課税の為、国税庁が物件の接する道路に価格をつけたものです。これもその年の1月1日現在のものを8月下旬頃に発表します。する不動産(土地・建物)に毎年掛かる税金を算出する為に市町村が評価した価格です。3年毎に評価変えがあります。以上、4つ方法により算定することで、様々視点からご売却物件の価格算定をします。適正な価格をご提案します。最終的には、オーナー様のご意向をお聞きし、話し合いをさせて頂きまして売却価格とします。ページトップへ4.売るのと貸すのはどっちがお得?損得で考えるならば、実際のところ日本の経済状況や地域の市場を判断することも必要と思われます。一般的に売る場合にも貸す場合にもご所有のマンションと同クラスの物件が市場に多く出回っているようであれば、希少性が薄れ得にはならないと思われます。従いましてそれぞれの地域市場の動き把握し、常に調査しているより不動産会社の地域に根ざしたマンション専門担当者にご相談することが最良です。個々のオーナー様がそれぞれの諸事情がありますので、売った方が得になることもありますし、貸したほうが特になるケースもあります。貸した後にどのタイミングで売るのがいいのかを考える必要があるからです。そこで、JMAでは『賃貸or売却』を悩まれているオーナー様が気軽に相談が出来るようにコンビニ査定を導入しています。賃貸・売買の専門スタッフがお伺いし、オーナー様の諸事情をお聞きした上で、ご提案させて頂きます。日本の高齢化は、これからますます進み、2020年には20~64歳の人口と65歳以上の高齢者人口の割合が、2.2人対1人にまでなってしまうと予想されています。いまは、国民皆年金ということで、20~60歳になる誰もが公的年金に加入していますが、2013年には65歳にならないと年金が受け取れません(今までは60歳)。高齢者の生活費は月約32万円以上といわれていますが、厚生年金の支給額は約19.5万円、国民年金では約4.9万円となっており、月額で最大約27万円の不足が生じることとなります。公的年金制度に対する不安の声も聞かれ、公的年金だけに頼って将来の生活設計を立てることは不可能となりつつあります。全ての人間は、必ず老います。仕事が出来なくなった時の事を今から考えるチャンスかもしれません。不動産は大きな『資産』です。『資産』を運用することで安定した安心のある確かな老後が約束されることでしょう。・駐車場問題・ペット問題であります。ペット問題はその中の一つでありますので、非常に大変な問題でもあります。そこでペット飼育のトラブルが起きないためにも以下の点に注意する必要が有ります。(1)無断で飼育しないように事前に対処する⇒入居者へ現在ペットを飼っているかどうかの確認、このマンションではペットの飼育が禁止であることの告知を管理組合でする。(3)ペットによるお部屋の被害の請求⇒入居者の過失として請求できるものはあるが、引っかきキズ・床の汚れ・匂いといった限られたものだけが原状復帰の対象となります。(4)飼育OKの場合の対処⇒管理規約の確認はもちろん、入居前に念書をもらう。以上の4点を理解する必要があります。ページトップへ2.マンション騒音トラブルって?ペット問題でもありましたが、騒音問題も最も多いマンショントラブルの一つであります。マンションの構造は基本的には鉄筋コンクリート構造物が多く、木造アパートのように隣の人の話し声がとてもうるさいといった苦情は少ないと思われます。掃除機の音や歩く音・または扉を開け閉めする音など、直接躯体間を伝わる音(生活音)が、上下階においてトラブルの原因となりやすいです。対処法についてですが、(1)入居者がうるさいと、下階の方からの苦情⇒入居者へ事実の確認、生活状況の確認、気をつけていただくよう催促。苦情⇒下階の方に協力を頂き、実際の音を確認。音の程度によって対応する。(2)音の対応⇒レベル1・再度入居者へ注意して生活していただく。レベル2・音の原因となる部分の改造(床・建具等の防音工事)。取り込んで問題解決する。(3)入居者への事前対策⇒一般の方々と生活の時間帯が違う職業に就かれている場合、事前に告知する。ピアノ等の楽器の持込があるかも確認する。以上のことをしっかりとご理解されるといいです。ページトップへ3.マンションの敷地内に無断で駐車している車が迷惑なのですが?マンショントラブル3大原因の最後の一つが、この駐車問題です。そもそもこういった問題が起こる原因は、マンション内に総戸数分の駐車場が完備されていないという原因と、実際に無断駐車する人のモラルが原因でしょう。無断駐車が増えると夜間の車の騒音問題などが増加する恐れがありますので、対処はすべきだと思います。若干強引な方法ですと、管轄の警察に連絡するというのも一つの方法です。敷地内は私有地ですから、道路交通法が適用されない場所ではありますが、苦情を警察に伝えれば、車のナンバーから車の所有者を見つけ、連絡してくれますので、このような方法も一つの方法であります。管理組合として駐車場を別の場所に確保しておくという方法も考えられます。売却などのときに駐車場を確保しておけば、それだけでマンションとしての資産価値が上がりますので、この方法も有効だと考えられます。(1)組合より「入居者が決まった場所に駐車しない、駐車場以外の敷地に駐車している」との通報があった場合⇒入居者へ現状確認し、改善の要求をする。それでもダメな場合、退去のお願い。迷惑駐車が原因となる契約解除は難しいと思われる。(2)改善要求のテクニック⇒迷惑駐車が原因で起こるトラブルを説明(子供の飛び出し事故が増える、緊急車両の出入りができない、積雪地方は除雪の問題、車に傷を付けられる等、万が一の責任を取れるのかどうなのか)。近隣の月極駐車場の提案。組合へレッカー異動の提案等。