2019年8月22日アパート経営はデメリットが多いと言われる3つの理由!失敗談から学ぶリスク対策アパート経営をはじめる前は、誰もが「お金持ちの自分」を想像するもの。」なんて記事を多くみかけます。これではアパート経営の魅力も半減ですよね。アパート経営の失敗には必ず原因があります。原因がわかれば対策もとれるというのが世の常。そこで「あぱたい」では、「アパート経営の3大デメリット」について詳しく解説します。失敗談を紹介しながらデメリットを解消する方法についてわかりやすく説明するよタシカニぜひ参考にしてカニ。地獄の日々と税金アップで失敗した事例アパート経営は事業であることを心得る【デメリット3】逃げられない資産価値の下落と費用の増加アパート経営の手間と費用が増える理由アパートの老朽化と費用の増加で失敗した事例アパート経営をはじめるにはゴールを決めるまとめ【デメリット1】アパート経営は空室が増えて厳しくなるここ数年、アパートの供給過剰などによる空き家問題について取りあげるメディアが目立ちます。実際のところアパートの空室率はどのような動きをみせているのでしょうか。株式会社タスの賃貸住宅市場レポートでは、一都三県におけるアパートの空室率を調査して公表しています。賃貸住宅市場レポート直近だと東京と埼玉で空室率の改善がみられるものの、全体的に高い水準にあります。首都圏とほかの地域をすべて一緒にすべきではありません。以下のような時代の変化を考えると、今後も空室が増え続けると考えて差し支えないでしょう。工場移転や大学の都心回帰では、よく聞く上記ふたつの空室要因について、もう少し詳しく解説します。アパート経営は空室が増えるといわれる理由これから「人口減少による借り手の減少」と「工場移転や大学の都心回帰」が、本当に空室の増加要因になっていくのかみてみましょう。公表している、日本の将来推計人口の推移をご覧ください。日本の将来推計人口2008年の人口1億2,808万人でピークを迎えたあと、人口は急減。2053年に1億人を割り込み、2065年に8,808万人にまで減少すると試算されています。実にピーク時の30%も人口が減少する計算です。世帯数の減少」ではありません。単純にアパートを借りる人が激減するとは言い切れません。普通に考えて、これだけのハイペースで人口が減少すれば空室が増えても不思議ではないのです。工場移転や大学の都心回帰これまで大学がある地域は、賃貸需要を見込んで多くのアパートが建築されてきました。加速するこの時代にあって、多くの大学で生き残りをかけた本格的な統廃合が進められています。大学の統廃合が進む理由は、18歳人口(大学に進学できる年齢)の大幅な減少です。文部科学省では大学間の連携や統合がしやすい体制づくりを検討。有名大学が続々と都心部への移転を決定しています。直近の話題として、大手自動車メーカー「ホンダ」が2023年までに埼玉狭山工場を完全閉鎖すると発表。工場が閉鎖すれば約4,600人もの大量の従業員が、一気にほかの地域へ流失します。ホンダの工場を当てにしたアパート経営をしていた人にとって大打撃となるのです。いった大規模な施設の周辺には、従業員や学生の住む賃貸住宅が密集し、飲食店やスーパー・病院といったさまざまな施設も営業しています。ダメージを受けるのは賃貸経営だけとも言えません。キャンパスの移転です。日本経済新聞社が2015年に報じた、以下のような記事があります。単身向けマンションの賃料は神奈川県全体の平均が6万3千円台、埼玉県は同5万5千円台。都心から1時間程度の場合、管理費込みのワンルーム相場は4万円前後が下限の地域が多い。15平方メートル程度と小さめでバス・トイレが一体のタイプの値下がりが目立ち、10年前のほぼ半値になった」(相模原の独立系不動産)。家賃が下落した理由の一つが大学の移転だ。キャンパスの最寄り駅だ。相模原から淵野辺にかけてはバブル期前後に投資用マンションの建設が活発で、(中略)大手によるワンルームの供給が相次いだ。2003年に青学大が工場の跡地に進出したことでマンション建設に弾みがついた。ところが青学大は13年に相模原キャンパスの文系学部1~2年生を東京都渋谷区のキャンパスに集約。理系学部は残ったものの、学生数は大幅に減少した。ワンルームの賃料は「税金や修繕積立金などの家主の負担を考えれば2万円台が限界。そこまで下げても学生の抜けた穴は大きく、空室が埋まらない」(淵野辺の不動産会社)という。2015/12/12大学の学生に依存したアパート経営の危険性は、上記の「家賃を相場の半額にまで落としても、空室が埋まらない」という事実が証明しています。圧倒的な好条件を提示しても入居者が決まらないというのは、逆に言えばもともと立地条件が悪かったとも言えるでしょう。全国で進められているコンパクトシティ化を考えると、大学や工場の移転は今後も十分起こりそう。地域依存したアパート経営は絶対に避けるべきカニ。アパート経営の空室リスクを回避する方法では空室リスクは避けられないという前提にて、健全なアパート経営を続けるための対策を考えてみましょう。人口減少や重要施設の移転による空室リスクに対し、「あぱたい」が提言する対策法はふたつ。駅が近い需要の多い立地を選ぶ大型施設に依存したアパート経営をしない賃貸市場は供給過剰によってただでさえ借り手市場と言われています。駅に近くて家賃の安いアパートという条件が揃えば、最優先で検討してもらえるでしょう。あぱたい王子なんといっても、駅が近い便利な物件がベスト!タシカニそもそも大型施設へ依存したアパート経営をしない心構えが大事カニ駅からの距離や商業施設などの周辺環境、ニーズに合った間取りなどの立地条件を厳選して、確実に入居者が望めるアパート経営を目指しましょう。おすすめの空室対策ブログはこちら>>賃貸物件の空室対策ブログ8選!成功大家の体験&アイデア~不動産屋ブログまで賃貸物件の空室対策ブログ8選!成功大家の体験&アイデア~不動産屋ブログまで繁忙期がおわり、これからはじまる閑散期。そんなときにアパートの退室連絡がきたらがっかりしてしまいますよね。閑散期はじっくり空室対策ができるよい機会でもあります。アパート経営は日々トレンドがかわるため、いままで簡単に決まっていた部屋も突然空室が長引くようになることがあります。空室がなかなか決まらないと、焦りがつのりますよね。そこで、これ【デメリット2】サラリーマンのアパート経営は失敗しやすい!?アパートは気軽に何棟も買えませから、経験が積みづらい投資と言えます。よって自分でアパートローンを組んでゼロからスタートするサラリーマン大家は、特に金銭的なリスクに気をつけなければなりません。【事例1】無理なローンを組んだために返済が困難に......前述の「無理なローン」とは、一体どのようなローンの組みかたを指すのでしょうか。非常に多いパターンが「短期間で返済するためにギリギリの返済額にして、頭金ナシで借り入れる」という計画です。早めに完済すれば、家賃収入がまるまる手に入りますから気持ちはわかります。危険極まりない行為だというのを理解しなければいけません。わかりやすく返済シミュレーションを作成しましたのでご覧ください。頭金ナシのフルローンなら最初の資金繰りは楽です。上表のように、頭金の有無に関係なく金利が上がっても返済額に大きな影響はないようにみえます。問題は返済額の違いです。上表の最低金額と最高金額の差は約17万円。実にワンルーム3戸分の家賃に相当します。「返済期間を短くしてリタイア生活をしたい」という気持ちが先行してギリギリのローンを組むと、金利上昇や空室の発生があれば直ちに破綻してしまうでしょう。1番よいのは「無理のない返済額にする」「完済を急ぐなら余剰金で繰り上げ返済する」というふたつです。最初から無理なスタートでは、途中の障害で簡単に倒れてしまうことを肝に銘じましょう。【事例2】アパートの老朽化で想定以上の修繕費が......アパートは10年も経過すれば驚くほど劣化します。設備の故障も多くなるでしょう。立地がよくて入居者に困らなくても、時間とともに修繕の回数は増えますし、本来なら大規模修繕もしなければいけません。外壁を塗り替えるなら、平均的なアパートで最低200万円以上が必要。給湯器やエアコンなどの設備機器も、1台の交換で約10万円は必要です。修繕費が利益を食いつぶすなんて、アパート経営では実によくあることなのです。【事例3】サブリースの仕組みを知らず罠にハマる家賃保証を謳う「サブリース」。サブリースとは「アパート1棟を借りあげ、家賃の80〜90%を一定期間補償するシステム」です。保障期間はだいたい10年間が多く、「30年一括借り上げ」を謳う会社もありますね。実際には、10年以上もの長い期間にわたって同じ家賃を必ず払ってもらえるわけではありません。サブリースは大家とサブリース会社にとってwin-winな仕組みに聞こえますが、そもそも家賃を何十年も保障してもらえるという理屈がおかしいのです。サブリースの仕組みについて、以下の記事で詳しく解説していますのでぜひこの機会にリスクを学んでおきましょう。実際の失敗事例として、不動産投資の失敗談を赤裸々に語った有名ブログ「僕と投資と樹海の日々」をご紹介します。ブログで伝えている物件詳細や運営内容などから、ブログ運営者がなぜ失敗したのかを考えながらみてみましょう。計150万円滞納(月々分納で返済)ローン返済ですでにギリギリです。そこへ国民健康保険料や各種納税で毎月の収支は赤字。ローン返済を6年間延長してもらえるよう銀行と交渉しますが、条件が合わず失敗に終わります。最終的には税金滞納で物件差し押さえ通知書が届いてしまいました。最終的にアパートを4,550万円で任意売却。借金は全額返済できたけれども消費税が払えず、2年かけて分納支払いすることになりました。失敗した直接の原因は、書いたとおり返済期間の短さだったと思いますがそんなものは、物件を買う前に計算してなければいけなかったはずです。僕が買う時は13年返済で充分やっていける計算でした。買う前は収入が少なかったため、国民健康保険税など資産や収入によって変わる税金などが物件を買ったあとに莫大になりました。バカだからここらへんは甘く見ていました。不動産投資に失敗して思うこと。ブログ運営者は失敗の原因を「返済期間の短さ」と考えています。つけ加えるなら、「収支計画の甘さ」も原因のひとつと言えるでしょう。「所得税」などの税金を考慮していません。本業のみの年収が300万円だとすると、家賃収入540万円が加算されて、合計所得は840万円。家賃収入の有無で所得税が892,200円もの差になりました。所得税が上がることを考慮していれば、破綻に追い込まれることもなかったでしょう。アパート経営は事業であることを心得る失敗事例をいくつかご紹介しましたが、各リスクに対してどのように対策すべきでしょうか。考えてみると、実は簡単なことばかりです。)を活用するあらかじめの収支計画さえあれば長期的なイベントを把握でき、突発的なトラブルにも対応しやすくなります。税金の知識はアパート経営には不可欠です。節税できるかがアパート経営の成功と失敗をわける鍵と言っても過言ではありません。タシカニ「アパート経営は事業そのもの」であることを肝に銘じるようにしましょう。安定して収入が得られるはずのアパート経営。実は長く所有するほど損失のリスクが大きくなります。内容と重複しますが、具体的な理由は以下のとおり。減価償却期間が終わると所得税が高くなる建て替えたくても住民の立ち退きなどに費用と手間がかかるアパート経営の手間と費用が増える理由ここまでに「老朽化」というキーワードが何度か登場しましたが、いまいちピンとこないかたも多いでしょう。「大規模修繕」にどのくらいの費用がかかるかなんて、一般の人では知る由もありません。家賃を下げないためには、修繕による資産価値の維持が必要です。国土交通省が作成した「民間住宅の計画修繕ガイドブック」では、築30年で木造10戸(1K)のアパートなら、1,740万円もの修繕費がかかると試算されています。賃貸物件の家賃は、年間で1%ずつ落ちていくのが一般的な認識です。「立地条件のいい物件」「適切な修繕とリフォーム」で資産価値は維持できます。ある程度は家賃の下落も抑えられるでしょう。30%」の家賃下落、そしていつか必要になる多額の修繕費は避けられません。アパートの長期保有が、いかに損失リスクを大きくするかご理解いただけたのではないでしょうか。老朽化による家賃の下落、そして前章までに解説した納税額のアップ。実際に上記のリスクに耐えられなくなり、アパートを売却した事例があります。ホームページで紹介されている、不動産投資の失敗事例です。経年劣化が進むにつれて家賃が下落ここまでに解説したデメリットがほとんど当てはまっていますね。任意売却という方法で毎月の返済負担を減らせましたが、最終的には800万円ほどマイナスになったとのこと。上記までのリスクを回避するにはどうしたらよいのでしょうか。アパート経営をはじめるにはゴールを決める長期的なアパート経営で一番重要なのは、「最初にゴールを決めること」だとよく言われます。実は最初にアパート経営のゴールを決めて長期的な計画とシミュレーションをおこなえば、大抵のデメリットは回避できるのです。ゴールというのは、大きくふたつにわけられます。長期間物件を保有して、インカムゲインを手にする早めに投資金額を回収して、物件を売却するアパート経営で目指すべきゴールは「安定的なインカムゲイン」です。安定したインカムゲインを得るには、「入居者に満足してもらえるアパート」「こまめなメンテナンスと適切な修繕」が絶対条件なのを忘れてはいけません。早めに投資資金を回収して売却するのも出口戦略のひとつ。買い手がつきやすい築15年を目安に売却するまでの道筋を計画しましょう。理想的な戦略は「資産価値の高い立地とメンテナンスによりできるだけ長期間のインカムゲインを狙いつつ、築15年を目安に高めに売る」という流れです。あぱたい王子アパートを購入する前にゴールを決めて緻密な計画を練ることが、成功と失敗をわける鍵になるよまとめアパート経営に大きなデメリットがあるのは事実です。増えていく空室リスク修繕費の増加・無理なローンなどお金に関するリスク経年劣化による資産価値の下落・維持費用の増加アパート経営のデメリットは、あらかじめの把握と対策を決めておけば必ずクリアできます。カオル記事一覧わたしは自宅や会社を任意売却した経験があります。その時に痛感したのが、不動産取引には知っておかないと大きく損をしてしまう知識が、たくさんあるということでした。【あぱたい】とはあぱたいは、大家さんやアパート経営に携わる方々向けの不動産賃貸メディアです。賃貸に関するお悩み解決法からアパート入居者の本音を探る空室対策情報まで、専門家より幅広くお届けします。アパート経営と空室対策の賃貸専門サイト【あぱたい。