りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)貴方、、買主さんですよね・・・?大変ご無沙汰して申し訳ございませんでしたーwこんにちは。先週から無理やり休みと取らせていただいたおかげであれほど痛かった左手首も嘘のように痛みが取れました。(そんな留守中だってのに皆さんがポチってくれてたおかげで想像以上にメチャメチャ高順位で1週間乗り切れましたww)ただ、あれです。一週間休むと宣言したので今日まできっちり休もうかと思い、今日も更新する気もなかったのですが、、、こんな相談が飛んできたので書かないわけにはいかなくなりました。(久しぶりに破壊力満点なご相談でございます。title先日、買い付けを入れていた物件の1番手をゲットしました。「市役所行けばわかるから」と言われて、売買契約書と重要事項説明書のフォーマットを渡されました。「色々トラブルが有ると困るし、あんたの勉強にもなるし」と言われちゃいました。売り主さんはともかく、買主さんであるカーカスさんともこの元付さん、、相当仲が良いからこんな無茶苦茶なオファーをしてるんだと思います。こんなこと言っちゃアレですが、売契も契約書もフォーマットさえあれば昨日今日入社した不動産屋の新入社員でもある程度までなら作れますのでここはひとつ、ご自身で作ってみてはいかがでしょうか?(なーに、、買主さんが仲介印押すわけじゃないので責任は全部この元付業者さんが取りますから安心ですってwww)と言うことで、実際にどうやるか簡単に書いておきます。1階の受付にフロアマップがあると思うのでそれを見てまず「都市計画課」に行ってください。その他の制限」などを教えてくれます。(行く際には物件の住所とおぼろげながら住宅地図見てここだとわかるようにだけして行ってください)聞き方は「あのーすみません、、用途地域お願いします」と言えば係りの人も「あー、、こいつ、不動産屋で用途地域とか調べに来たんだな」とすぐ理解してくれますので機械的に教えてくれます。都市計画課の人は口頭で教えてくれますのでそれを自力でメモってください。(係りの人がメモを渡すなんてことはありません)また場所によってはコンピューター化されているところもあるのでそういう時は住所を入力して場所を特定し、出てきた書類を片っ端印刷してください。法令に基づく制限の概要」についてはほぼ記入出来ちゃいます。次に「道路課」に行きます。道路課でのミッションは「道路の種別」と「道路幅員」と「道路台帳をGETする」という3つの作業があります。「道路幅員とか調べたいんですけどー」と係の人に告げると、「はいはい、、場所はどこですか?」とおもむろに住宅地図を広げるのでそれを見て場所を特定すると道路台帳という分厚い資料を持ってきてくれます。それを見ながら「道路法による道路なのか?」とか「公道か私道か」とか「道路幅員」などを教えてくれるのですが、道路の管理管轄が国なのか、県なのか、市なのか、私人なのかを忘れずに聞いてください。市役所の管轄であればこの道路課で全部わかるのですがこれが国道だったり県道だったりすると所轄が違うので「ここじゃわからないので別の場所に行け」と言われます。(ちなみに国道は国交省の管轄事務所、県道は県庁とかに行かないとわからないことが多いです)とは言え大抵の場合、市道であることが多いのでちゃんと幅員とか書いてあれば問題ありません。あと稀に官民境界査定(道路と土地の境界関係)の実施の有無がわかる場合もあるので念のため「あ、官民査定って終わってますか?」って聞いて確認するとよりプロっぽく見えますw(ただ一般的に官民査定があろうとなかろうと実際にあまり困ることはありません)これで道路幅員までわかりましたが、土地に接道してる距離だけは道路課でもわかりませんのでこれは現地に行ってざっくりでもいいので自力で測定してください。(売り主に言えば稀に測量図があったりするのでそれがあればそれを見て記入します)次にインフラ関係の調査です。これは市役所じゃわかりませんので水道局・ガス会社をまわることになります。(電力会社は「どこ電力か?」だけわかればいいのですが昨今は自由化された関係でそこも調べる必要があります)ガス会社は都市ガスであればその地域での都市ガス会社に電話してFAXのやり取りで埋設口径とかまで教えてくれるし東京ガスであればほぼネットで取れます。屋内引き込み系の配管図は個人情報の保護の観点で所有者の委任状が無いと開示してくれません。あります)と言うことで、これも「委任状が無いと取れないからオタクで取って」と元付に丸投げしてくださいw次に「法務局」に行って謄本、公図を取ったりします。(甲区、乙区)に書かれてる内容」くらいです。表示と占有に関する事項」くらいまでは埋めることが出来ますので基本的な部分ではありますがこれでほぼ重説のフォーマットは埋めきることが出来ちゃいます。あと契約書ですが、フォーマットの契約書であれば契約条項はほぼ記入済みなのでほぼイジルところはありませんが、カーカスさんは買主側なのでここはこっそりと「瑕疵担保の期限」を「2年」と書いちゃってくださいw(意外にチェックしない人が多いのでこれで通ったりしますw)あと直すところで最後に記名押印する欄があると思いますが、そこの一つ上に契約書を何部作成して各1部を売主買主で保管とか書いてあると思います。ここを「契約書は1部作製し、複製は売主、原本は買主が保管するものとする」と書いておくと契約書に貼る印紙代が半分になります。(売主なんざ契約書の原本なんか無くても死にはしませんw)ついでに契約書の印紙について書く条文(19条とかあたりにある「印紙の負担区分」ってやつです)もドサクサに紛れて「印紙は売主が負担する」と書いておけばうまくいくと売り主負担に出来ちゃったりします。(契約当日まで気が付かない事が多いのでここまでやる気があればぜひお試しくださいw)あと契約書冒頭にある「売買物件の表示」については重説と同じことを書けばいいのでここも簡単です。それと契約に関する「各期限(手付解約の期限とか融資特約の期限など)」は買主が希望する期限をそのまま書いちゃっても構いません。(意外に一度書いてしまうとノーチェックで通ること多しですw)ここまで出来たらあとは売契、重説の最後にある空欄(特約事項)が残るのですが、ここはウチの会社に基本フォーマット(と言っても情報商材屋がよく作るクソ長いランディングページ並みな40項目くらいのクソ長い条項集ですw)があるのでわからなければ送ります。言うことでこれでプロが作ったのとあまり変わらない売契重説が出来るはずなのでご参考ください。通常買主に交付されるべき重説を買主自ら作るなんてことはあり得ない話なので、出来たあと、元付けさんにこう言ってください。17連騰ならずでございました。日曜くらいから痛かった左の手首ですが、、あまりに痛いので今朝、病院に行ったところ当然のように腱鞘炎と診断されお医者さんからとりあえず一週間は手首動かすなと厳命されました。(これ以上悪化すると手術だよとも脅されてしまいましたw)ブログを更新するのがワタクシの唯一のストレス発散でしたが、痛いのを我慢して書き続けるのもさすがに無理があるので今回はお医者さんの言うことに従ってしばらくの間、ブログもお休みしようと思います。(前は無理して書き続けて治るの遅かったので今回は大事を取らせていただきます)ただあれです。仕事は休みませんので何かお悩みなどありましたらお気軽にご連絡ください。(ブログ書かない分、時間はたっぷりございますw)で、休載期間ですが今日から大体一週間程度になる見込みです。毎日熱心のお読みいただいてる方には大変恐縮ですがなにとぞご了承ください。本日はお願いネタで更新ですwこんにちは。しつこいほど告知してる来月開催の福岡セミナー。明日の25日(水)がお振込みの締切期限ですが、、まだ数名の方が未入金になっております。今回もキャンセル待ちの方が多いので明日までに入金確認が出来ない場合、自動的にキャンセル扱いとしてキャンセル待ちの方に席を譲ってしまいますのでご案内メールが届いた方でお振込みがまだの方はお急ぎください。今度はお風呂場のシールに出来たカビが落ちずに困ってます。微妙ですがカビが残ってます。その退去清掃をやってもらった掃除屋さんによれば「シールに出来たカビなのでこれ以上は落ちないです(ま、あの悲惨な状態からここまでキレイにしてくれたので文句も言えませんがw)」とのことですが、、、これってやっぱり落ちないもんなんでしょうか?(次の入居者さんがキレイ好きにつき、是が非でも落とさないといけないんです)その話を団員系大家さんに相談したところ、1そんなの上からコーキング上塗りすりゃいいじゃん(きっとまた後でカビが沸いてくるかもしんないけどそれは入居者責任ってことでw)2ハイターなどの次亜塩素酸系の溶液をティッシュにつけて貼り付けて時間をおけば結構キレイになるよ3コーキングに出来たカビは根が深いと取れないからコーキング打ち直したほうがいいよ4・・・いや、、文句があるなら入居させなきゃいいじゃんw(ってかこの程度のカビなんて気にすんなよw)の4パターンが出揃いましたw新しい貸主さんのことを考えるとさすがに4は選択できませんが、3も出来れば選択したくありません。(前入居者から退去清算金を満額せしめましたが、、こいつのために費用を差し出すのもなんかシャクなんです)と、ここでこのブログをお読みの方にお聞きしたいのですが、、、コーキングのカビって胞子の根が深いとホントに落ちないものなのでしょうか?(月に人が行ける時代だってのに人間がカビごときにに負けるわけないと言うのがワタクシの持論でございますw)なにか必勝法があれば教えてください。TOP月曜のつぶやき。今日は諸般の事情で極めて適当に更新ですwこんにちは。昨日の夜は無人の我々の事務所にもこのお方が再度襲撃してた模様です。我々の場合、おそらくインターホン越しにその濡れネズミな姿を見たらきっと居留守を使ってたことでしょう。昨夜の夜襲を鑑みると引き続き襲撃を受ける可能性が出てきましたので続報が入り次第ご報告いたします。(あれだけ無茶言ってもやって来るってことはきっと素晴らしいプランでも入ったんじゃないかと思いますww)そんな台風ですが、あれだけ大型なのが列島を通過しただけに各地に被害が出てる模様です。えぇ、、団員の物件では床上浸水とか屋根瓦が飛んだとか雨漏り被害が結構あったようで今日は朝からその相談の電話がひっきりなしに掛かってきたんです。(思うに団員の皆さん、、この時とばかりになにかやってるでしょ?ww)さすがに滞納者を水攻めにしたって報告はありませんでしたが、昨日みたいな横殴りの雨が長時間降り続く事態だと意外な箇所から漏水した物件が多く、「結果的に不良入居者が水攻め状態になってしまってもしかしたら訴えられそうだ」というご報告もありこういう話は丁寧に相談に乗ろうかなと思ってます。(我々にとってはこういう事例を相談に乗るのも結構学ぶものが多いんです)ただあれです。今朝掛かってきた保険屋さんの話では保険屋さんも朝から「事故受け電話」でパンクしているそうなので被害が出てるようであれば軽微な話でも一度相談してみるといいです。(えぇ、、事故対応で忙しいときってのは審査も少々雑になr、、、ゲフンゲフン)と、我々、、今回の台風では何も被害を受けなかったので余裕でこんなブログ書いてますが先月リリースしてしまった例の280部屋の管理物件、、、もしかしたら保険太りするんじゃねーのって言うくらい被害が出てる模様です。詳細について詳しく聞いちゃうとなんかこっちにも火の粉が飛んできそうな予感がするのであまり聞かないようにしてますが、壁の漏水が原因でメインブレーカーが飛んだとか、排水溝からウ〇チが逆流したとか、部屋のサッシから雨水か進入してきてジュータンがびしょびしょになったとか、どさくさで自転車が盗まれたとかとにかくウチが管理を継続してたらしばらくブログなんか書けないくらい忙しくなってたんじゃないかと。(こういうのがあるので一刻も早く慣れない管理業務を切りたかった我々でございますw)こう考えると「不動産投資って買って持ってるだけではコトが済まないなー」と思うのですが、こういう時に「あーあ、、これがあるから不動産投資ってイヤなんだよ」と思わずに「ま、これも勉強だし物件の弱点もわかったからOKOKww」って感じでポジティブに考えた方がいいと思います。今回みたいな大雨の機会って一年にそう何回もあるもんじゃありません。(特に長時間の横殴りパターンは滅多にないですから)また一度酷い目に遭うとこの経験が糧となりここまでのつらい経験までなら耐えられるようになります。(株とかFXの含み損も一度派手なの喰らうとそこまで凹んでもなんとも思わなくなるのと一緒ですw)そういう経験を経て不動産投資に対して耐性が出来るので今回の経験も「いい経験」として漏水した部屋の水拭きに励んでいただければと思います。前回の右手首に引き続き、、今度は左の手首が腱鞘炎に罹ってしまった模様です。(手首を内側にギュっとやると何とも言えない激痛が走ります。)キーボードをタイピングする時に一番使う「A」と「D」のボタンが左側にあるので左手が不自由だと右手首以上にブログを書く気力が無くなるのですが、これ以上酷くなるようだと一週間くらいブログをお休みするかもしれませんので予めご了解ください。(ネットで調べたら「自己流でコード押さえるから腱鞘炎になるんだよ、バカw」と書かれてて落ちこんじゃいましたよw)ってかあれです。いてもやることもないので更新してみましたwこんにちは。内心、「なんだかんだ言って結局逸れるんでしょ?w」って思ってた今度の台風。今回ばかりは超大型のまま関東直撃がほぼ確定した模様です。(さっきニュースで大田区に避難準備情報まで出ててちょいビビってますw)ガキの頃なら「そのままの勢力で直撃しねーかなw」と血湧き肉躍らせながら期待してたものですが、、さすがに大人になるとそうは思わなくなるものですね。電車なんかいつ止まるかわかんないしやってるお店も少ないしいざ家に帰ろうと思ってもタクシーすら捕まらなくなりますから今からは外を出歩くことなく自宅でのんびり選挙速報でも見ててくださいね。(ホント、これからが非常にヤバい状態になるみたいです)あと激しく大雨が降ると決まって道路が激しく冠水する一部愛知方面の方。(特に「海の家」なんてネーミングの物件、、「明日行ったら跡形も無くなってましたww」なんてブログネタになるんじゃないかと心配です。)今回のはちょっとシャレになって無いので「物件が心配だから」と無闇に見に行かないように。(今見に行っても明日見に行っても、もはや被害なんてほとんど変わらねーからww)また住人から漏水だの冠水だの電話が来ても「我々も動けませーん」とか言っときゃ大抵の場合諦めるはずですからいっそ着信しないように電源自体をオフにしちゃってもいいかもしれません。電話に出れませんでした」とでも言っときゃ怒りませんよw)あと、これは蛇足ですが万一物件で被害に遭った時、保険屋さんはこう言う時は保険請求が続発するので保険が通りやすくなるそうです。