昨日は本ブログ始まって以来、文末に登場するじろー君が無言で終わるというオチになりましたが、、ワタクシ、、ホント、昨日はブログ書く元気も無いくらい落ち込んだんです。(仲介の誤記に踊らされるって一番悲しいですw)そんなところに追い討ちを掛けるかのようなコメントいただきました。言い訳がましいですけどワタクシの儲かった話なんか書いたっておもしろくもなんともないでしょ?ww(特にブログでそういう事書くのは仮に儲かってるとしても○務署の目もあるので書けませんw)「狼の野郎、、なんか儲かってそうで気に入らねーからもうポチなんかしない」なんてことなったら書いてる意味もありませんので今後もワタクシ、この手のネタで勝負させていただきます。そんな話はさておき、昨日のブログで一つ質問がありました。買付の取り消しってできるんですよね。今の売主に前の重説の間違えを教えたらどんな顔になるんでしょうか?前の売買の売り手の仲介さん賠償請求されるのかしら.....。狼氏の様に用途地域を確認していないのもいけないんでしょうが...。疑うことから入るって大事ですね。買い付けの取り消しの質問です。この話はあちこちの書籍などでも書かれてることなのでご存知の方も多いと思いますが、基本的にいくら買い付け入れても契約したわけでは無いので取り消し可能です。今回のように明らかに相手側にミスがあれば「だって間違った説明されたんだから買い付け破棄なんて当然だろ!」と大声を出して文句くらい言えますがこれが買い付けを入れた側にだけ責任があると話は違ってきます。えぇ、、仲介側からしたら「犬畜生にも劣る行為」と見なしますw。(「なんだよ!オマエが買うって言うからここまで話を進めたんだぜ!」と握りこぶしがワナワナしますw)例えば欲しくて欲しくて仕方ないと思って買い付け入れてちょっと冷静に考えたら「もう少し良い物件が他にあるかもしれない」と思うようになり「やっぱり今回は見送ろう・・」とか、「買う気満々で嫁に話したら猛反対されたからやめる」とかだと仲介は「ならそういう話を先に済ませてから買い付け入れてくださいよ!!!(怒)」と言いたくなります。買い付けを売り主側に渡してしまえば「買う意志がある」と見なされて契約に向けて売主も仲介も売買に向けた準備を始めてしまいますし、さらに言えば買主が現れた時点でほとんどの場合、「売りやめ」にしてしまいます。売りやめにしてしまうとそれまで検討していた他の買主候補の人は他の物件を探し始めるのでここから「話が壊れたのでまた検討出来ます」って言っても「なにかこの物件に問題があってキャンセルされたんじゃね?」と疑う人も出てきます。買い付けを破棄するってことはその物件に「意図しない黒い噂」を塗り付けちゃう可能性を孕んでいるんです。買い付けを入れた後にキャンセルされると、我々仲介は元付け仲介に正直かつ、ありのままを伝えても「てめーの客だろ!ざけんなよ!!」と同罪扱いします。(そんなユルイ買い付け預かってくんじゃねーよ!と烈火のごとく逆上する仲介さんもいるくらいですw)なので一生懸命売り主側の粗を探して「それが理由でキャンセルするんです」と持ち込みますw。(我ながらひどい仲介っぷりですw)しかし、どう考えても売り主側に非が見つからない場合、買主さんを守るべく(どっちかというと自分は悪くないって風に持って行かないといけないんですけどw)まったく違う話をねつ造します。買主「欲しい欲しいと思ったけど冷静になって考えてみたらやっぱ要らねーやw」であれば狼「買い主さん、買う気満々なんですけど(ここ現在進行形です)ですけど急に別の持ち物件でトラブルが起きて買う資金をそちらに回さないといけなくなりまして、、(「ウソついてごめんなさい、ごめんなさい、、」と心をこめて言うのが正しいマナーです)」なんて感じで「さすがにこれじゃ買えとは言えないでしょ?」と開き直り(おいおいw)買主「買う気満々で嫁に話したら猛反対されたからやめる」であれば狼「急に海外転勤が決まり来週からニューヨークに行かないといけなくなっちゃったんです(これは過去に実際に使用したことがありますw)」なんて感じで「物件は欲しいし買えるんだけど外部的不可抗力が起きたこと」を理由に撤回すると我々、仲介も相手の仲介と関係が断絶にならなくて済むし強行着陸ではありますが買主さんもあまり悪くは見られません。(実際、仲介さんには「それは仕方ないですね・・・」と妙に納得されちゃいましたw)でもあれです。毎回毎回こんなウソばかり付いてると我々仲介もさすがに「あの仲介の客はなんかイヤだなー」と思われて物件を出してくれなくなるのでここは最初から買い付け出す際に「買受け条件」を付加することをお勧めします。この融資特約は契約時に付けたまま契約が出来るし一般的な契約停止条件なのでこれ以外に「買受条件」を足しておきます。・本物件に関する詳細資料を確認の上、と書くと詳細資料を確認して気に入らないことがあれば契約しないという買受条件が付けられますまた収益物件を買うわけですから・買受時に買主が希望する利回りが得られることなんて書くのもアリかもしれません。(売主はちょっと引くかもしれませんがw)あとはトランプのジョーカー的にこんなのもあります。「諸条件はこれから詰めるのでその過程で気に入らないことがあれば断りますよ」って意味合いになるので条件が思い浮かばなかったらこれを買い付けの備考欄に定型文として入れておくのも手です。(詳細資料を見れば物件の粗なんていくらでも見つかりますからw)買い付けは買う意志を示す書類ですが出したから絶対に買うわけでは無く「ここから買受条件を詰めて契約作業に入る」という段取りに持って行くやり方で慎重に進めて行く方がいいんじゃないかと思います。ホント、よくある話で、買い付けを自己都合で一方的に破棄しようとするとその仲介は二度と物件を持ってきてくれない可能性が高くなるし最悪その仲介さん自体がその仲介から物件を二度と出して貰えなくなる可能性もあるんです。細かいことですがこういうことをきちんと出来る人と出来ない人では買える物件も変わってきますのでご注意いただければと。TOPファイナルアンサー?wこんにちは。相変わらず水曜日は電話も鳴らずまったりしているんですがそんなところに思いがけない物件情報が飛び込んできました。場所は市川なんですが土地130坪の整形地に平成初期の木造住宅が乗っかっていてこの建物、、なんと10LDKwww近隣に短大もあるので「これなら女子系シェアハウスにでもして利回りブンブンできるんじゃんww(ワタクシ自ら管理人になりましょうw)」と思いつつ貰った重説を見ると・・・あれ?なんと建ぺい/容積が60/200って書いてあります!!!土地130坪×200%=260坪の床面積が取れる。おや?これならうちのDINKSレジの図面をそっくりそのままパクってもスッポリ入るんじゃね?。(地形も面積もほぼ同じだしw)えぇ、、この時点でワタクシめちゃめちゃケツが浮きましたよwwwと言うことで速攻で収支計算。(この程度の計算なら電卓で3分掛かりませんw)えーっと、、、、4m道路なので容積160%計算でも一種単価で15万。ここにS造で新築建てて満室にして速攻売却したらどう計算しても3000万くらい儲かりそうです。(埋るかどうかわからないのであくまでも妄想マシマシ利回り計算ですがw)これは買いです。(この土地買って新築レジ建てて即転売ですw)そうと決まれば売り主の気が変わらないうちに早速買い付け証明作成です。(ってかこれを買わずしてなにを買うって言うのよw)で、FAXで仲介に速攻で送って買い付け1番手ゲットです。ここまではワタクシ、絶好調だったのですが、、googleマップで周辺の環境チェックしてるときにある異変を感じました。周りの建物、、妙に日影の斜線がキツいんです。(ワタクシの感覚ではこの町並みは一種低層住居地域な雰囲気です)しかしこの重説は現実に前の売買の際に作られた重説のコピーです。いくらなんでもプロの仲介がこんな凡ミスやらかすわけがありません。(っかて今の持ち主もこれ見て買ってるんでしょ?)そこでネットで閲覧出来る「用途地域マップ」で容積、建ぺいの確認をしてみました。ん?なんじゃこりゃ?ノーぅ!!!ここって50/100じゃねーかよ!!!(しかも二種中高層じゃなくって二種低層ですw)まさかのまさかですが、どうもこの重説の時点で容積率を間違えて売買しちゃってます。ことはこの建物は明らかな容積オーバー。50/100では一種単価も合いませんから買ってもホントにシェアハウスで使うしかありません。したら重説が正しくて用途地域マップが間違ってるかもしれません。ここの住所の用途地域教えて欲しんですけど。電話に出たのは真面目そうな好青年風の職員さん。