最近、物件概要と現地マップ添付のメールで「この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか?」的な質問が増えてます。実際のところ、この質問、、エリアによっても変わってくるし何を建てるにしても変わってくるので答えがいつも同じ答えにはなりません。(ケースバイケースなのでエリアとか諸条件を考慮すると同じエリアでも建てるモノが変わるんですw)ワタクシ、相談されればあれこれ調べて「こんな企画でやったらどうですか?」と言う感じのアドバイスしていますがそんな中で最近は「家賃を最大限取るにはどうすればいいか?」という命題をよく考えるようになりました。貸すってだけなら家賃を下げさえすればいつかは埋るものですがそれでは真の不動産投資とは言えません。言って単に高く貸すなら高い賃料設定で募集すればいいのですが最初は新築プレミアの威力等で埋まるかもしれませんが結局、その後は需要と供給の一致が無ければ恒久的に借り手がいると言う風にはなりません。言うことでここで敢えて定義付けるとすれば、1出来るだけ高い賃料で貸せる2それでも退去されない3退去されてもすぐ埋まるの条件を満たして初めて真の不動産投資と言えるんじゃないかと。中古の物件でそういう物件があればいいですがまずそんな「完成系の物件」では利回りが合わないので昨今のマーケットで手に入れるのは不可能に近い話です。なるとやはりこれらの相談メールのように土地を探してそこに新築を建てるという手法が確実なんでしょう。ホント、最近はこの土地から新築系の相談が増えてます。ワタクシなりのいろいろ考えてみましたが大雑把に考えるとこんなところでしょうか?1の「出来るだけ高く貸す」という条件を満たすに手っ取り早い手法は「出来るだけ賃貸区画をこま切れにする(小さい部屋に区切れば賃料が上がります)。小さく切り過ぎると「この部屋狭くてイヤ!」と言われ埋まりにくくなるのでここのバランスを上手に取るのが不可欠です。2の「退去されない」と言う条件では「居住環境がいい(簡単なところでうるさい環境じゃないってあたりでしょうか?)」とか「更新料を取らないようにして更新時に退去されないようにする」とか「ファミリー物件にして結婚とか転勤とかで退去されにくい属性中心の運営にする」などですが過度な防音仕様とかファミリー物件にすると費用対効果が落ちるのでここもバランスを上手に取らないといけません。3の「すぐ埋まる」では「賃料相場より安い設定で募集する(って言ってもあれですよ。初期費用負担が低く設定するくらいにしてくださいねw)」とか、「使用感たっぷりな部屋にしないようにリフォームする」とかですがここでも過度な費用を投下すると採算割れを起こしがちなのでバランス・・・(以下略w)中古で収益物件を買ってしまえば出来ることは今ある物件のお化粧直しとか賃料設定見直しくらいなので1~3の条件を満たすには「今ある物件に手を加える」ってことになりますが、新築では「最初の間取りから設定可能」です。賃貸の仲介をやってる人間からすると「賃料」とか「住環境」などよりも大切だと言います。仲介さん、、こうも言ってました。「新築時はこの間取りをいじれますので建築業者が企画した間取りを信じて単に部屋を工事しやすいように割ってしまうってことだけはやめていただきたい」これも何度も書いてますが不動産仲介は宅建業法に沿って広告を出しますので例えばLDK表記は8畳ないと出来ないとかで7.5畳の微妙な広さのダイニングを作ってしまって今、人気の1LDK表記が1DK表記になっちゃったなんて話、、ホントよくあるんです。(1DK表記されちゃうとライバルはひとつ下のグレードのワンルーム系の部屋になりますよw)あと居室の表記で6畳以上の賃貸条件が多いのに部屋を小さく切った方が高く貸せるからと何も考えずに5.5畳の洋室なんか作るとそれだけでハンデキャップになります。仲介さんは部屋を埋めて手数料を貰うのが仕事ですから「なんだよ・・・この部屋6畳無いのかよ・・」と最初からお客さんに資料を見せてくれてないとか、さらにひどい時は「アテブツ」にされてしまってるなんて話、、これもよくあります。最近、ワンルーム規制があるエリアで部屋の最低面積を決められている市区町村がありますが(20m2~25m2くらいです)最低面積に合わせて部屋を割ると他の競合物件と賃貸面積がカブりまくりで供給過多になり最終的に賃料の安さで勝負なんていう消耗戦を強いられてしまうケースも多々あります。賃貸物件は自分の物件の他の物件と常に比較されて選ばれているということと、競合物件と同じ仕様だと資本力の差で勝負されると勝率が悪くなる(返済比率を心配してこれ以上賃料下げられないなんてのじゃ話になりませんw)ってあたりをよーく考えて新築企画しないと「新築後10年はなにもしなくても大丈夫です」って言葉に踊らされて埋まりもしない新築物件を掴まされちゃうんです。新築物件を企画できる立場にいながらこの間取りの部分を業者まかせにして物件が完成してから「あれ?なんで埋まらないの?この物件?」ということにならないよう今日はそんなネタを書いてみましたが、未だに机上の計算だけで新築物件にチャレンジしようとしてる方が多いので注意喚起しておきたいことがあります。えぇ、、「土地の売買と建築企画持込み型収益物件の売り込み案件」です。以前のブログネタでも触れた話ですがこの話、、ちょっと長くなるので続きは明日書きます。予習代わりにに過去ネタ「仮称:23区」の下半分あたりを読んでおいてください。