彼は27年間住宅金融の仕事に携わってきた。サブプライム問題と言われる米国の経済破綻の原因は色々あるが、実はサブプライムローンに関連することが起因ではなく、主たる起因は、「住宅業界の規制が緩くなったことが一番の原因」とのこと。住宅ローンというものはとても銀行にとって儲かるもので、銀行にとって商品はお金だけなので大変競争が激しく、差別化が難しい。そのため競争が激しくなり、どんどん簡単に借りれるようになり、その結果、投資目的が増えていった。最後には借りるために必要だった所得証明も必要なくなっていった。買った住宅の125%もの価値を銀行が認めるようになってしまったので、購入した家を担保に次の投資や、住宅以外の購入(車や家具など)をするようになりバブルが膨らんでいったのが真相との事。土地も建築費もどんどん値上がりつづけ、住宅購入に必要な頭金もどんどん少なくなっていき普通では住宅を買えない人まで、不動産投機に走り、2005年には、家の販売の30~40%が投資対象だった。膨らんだバブルが一旦値下がり始めるとローンのキャンセルが増え、通常なら頭金があるのでそれで処理ができる所が頭金の支払いが少ないこともあって、債券の放棄が続出した。法律的も支払ができなくなっても購入した家自体を放棄すればよく、家を担保に借りたお金で購入した車などの動産は取れることはない。言ってみれば、「借り得」だったよう。銀行はお金ではなく物(家)で返されることになったので、大量の住宅が銀行にストックされるようになり、ついには破綻へといたった。アメリカではこのようにローンが払えなくなっても、法律的には家を手放すだけでよく、日本のように個人破産したり、生命保険をあてにして自殺したりする必要が無いことがシステムとして特徴的である。今後の建築関連のローンについては「高額のカスタムハウス(注文住宅)」への貸し出しを中心に考えているそうです。宅地開発での販売は望めないので、確かな回収先であり、利益率の高い注文住宅が注目されているとのこと。この場合ローンは建築主がくむことになり(リスクが低い)、銀行自体がインスペクション(調査)を行う。銀行は現場に月に一度は足を運び、工程と適切な材料と工法がなされているか確認している。資材の価格も銀行が把握しており、建築会社は納期までに完成させることが仕事でまさにマネージメントや工程管理のみを行いフィーもそれがすべて。資材費・労務費などすべてオープンで、日本のようにそこに利益は乗らない。(=日本のように大量に買うから資材が安く買えるといった土壌はあまり無い。)銀行は確実に下請け業者に支払われたことを確認してから、工務店に施主の借り入れた工事費を支払っているとのこと。Chandler氏の講義。NAHBは全米に800の下部組織を従え、17万5千人州ごとに支部がある。1942年に創立した際は、300人のメンバーによる11都市の組織だったが、2005年の最盛期には23万人の構成となった。今回の参加団体である全建連は、日本でのNAHBを目指しており、NAHBの現状を知っておくことは重要。NAHBは国の建築基準や公共的なこと・政策へ影響力を行使し時には政治的なロビー活動も行う。建設業の社会的地位向上も大きな目的。NAHB加入のメリットは保険やガソリン電話などスケールを活かした様々なメリットがある。州によってサービスはかなり違いがあるようです。6/6~12の日程で参加してきました。日本版NAHBを日本に作りたいという青木会長の長年の思いを実現すべくその実態の視察と、さらにそれを次世代を担うこれからの若い人たちに勉強してもらい、これからの日本の工務店業界を負って立ってもらいたいうというテーマで企画されたものです。)を決定している組織で、業界をより良くする方針を決定する鍵を握っている団体である。同世代の参加メンバーと、とても内容の深い勉強ができ、さらに親睦が深められたことは貴重な体験となりました。今回の研修地はオレゴン州ポートランドでした。学生時代以来約20年ぶりです。懐かしく感慨深いものがありました。最初に驚いたのは、入国審査がとても厳しくなっていました。9.11以降だそうです。顔写真をとって指紋は両手5本とも採られて、質問も目的について聞かれ、観光と答えたらいつからいつまでどこに行くのか?とかなり細かいことを突っ込まれました。近年ヨーロッパ出張など行くことはありましたがここまで厳しくはありませんでした。投資目的の住宅が売れない事から住宅価格がどんどん下落し、それに伴って一般の住宅価格まで影響を及ぼしているそうです。それでも売れないし、一般の人も家を売りたいと思っても資産価値が下がっているため売ってしまうとローンが残る逆ザヤになっているので売るに売れない状況もあるようです。実際に10年前に4億円で売られていて2/3まで価格が落ちた住宅(ため息が出るほど大豪邸)と、140万ドルの住宅が69万8千ドルまで下落した物件(建築会社の社長が趣味をかねて作った家らしくとてもすばらしい家でした)を見せてもらうことができました。セールスマンは当然売る気満々のようでした。2件目の家については固定資産税が年間1100ドルもかかるらしく、当たり前ですが安く買えても維持費は相当かかるようです。いずれにしてもこの高級住宅地は眺めがとてもよく、ポートランド市が一望できる最高の立地でした。(当日は雨であまり写真ではわかりませんが・・・)その後は今回のツアーの唯一の観光。こちらのダムは日本と違い鮭の川登ができるようになっていて、しかも鮭の川登の数のカウントまでできるようになっています。自然に対する保護の考え方を日本も見習わなければならないと思いました。つづいてこの川はとても大きくも船も行き来をするのですが、ダムの部分を越えるのに、パナマ運河のように水位を調整して船も通れるような施設があります。実際にその様子を見ることはできませんでしたが、とても興味深いものでした。こちらはクラウンポイントという絶景ポイントこれは全米で2位の落差がある滝でなかなか迫力がありました。あふれるアメリカらしさを感じることができました。断熱屋のぼやき2010/06/23性能アップでお得になるローンシュミレーション高性能住宅は高いのか?実際にはとてもお得になるんです!!下記のシュミレーション見てください。条件は、普通の住宅と高性能な住宅の比較です。普通の住宅の建築費を2000万(全額借り入れとして計算)とし、高性能な住宅はその性能UP分を100万と計算し、2100万の借り入れということで計算を行いました。いかがですか??借り入れは多くなっても月々の支払は安くなります。最初の10年では7000円もです。光熱費も下がるのでその差はさらに広がり最初の10年間では11.7万円も得になるのです。35年後には・・・・・なんと総支払額の差は228万円となります。エコキュートといった設備系とは違うので更新などの費用もかかりません。100万多くかけても実際には200万以上も安い買い物ができ、さらに快適性も大きく向上するんです。いった要素もある事を知っておいていただければきっと役に立つと思います。エコポイントや長期優良住宅などの特典をプラスするとさらにお得度がアップします。いった提案も弊社として行っていますので、お気軽にお問い合わせください。