りょうたろう)★自己紹介★こんにちは。不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。(01/16)今日は6つの質問にお答えします。(01/14)嫌悪施設と築古戸建ての話。(01/10)今日も質問が届いてるので更新です。(01/16)クロノス:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)koma22-7:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)中央城東大好き:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)かとち:今日は6つの質問にお答えします。(01/15)越後屋:今日は6つの質問にお答えします。(52)身から出た錆ネタ。(10/21)この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか?その2こんにちは。土曜日でお休みですが昨日の続き書きます。利回りの良さげな中古物件もないしここは新築で・・・と考えてる方になぜかピンポイントで届く話で「土地の売買と建築企画持込み型収益物件の売り込み案件」ってのがあります。収益物件が出来そうな土地がありますのでここでうちが企画した建物建ててみませんか?もちろん融資付までうちが面倒見ますよwという夢のような甘いささやきです。大体が1物件概要書2地図3想定利回り表4収支予測5簡単な建物平面図の組み合わせで(え?これだけ?www)これだけ読むと「え?これならわざわざめんどくさい中古収益なんか買わないでこれで新築やった方が絶対得だよな!」と思うように作成されてます。昨日、過去ログで予習をお願いしたのはまずこれらの企画物はその手のクズ土地で収益物件を企画しているってことをご理解いただきたいからですが、これらのレインズ掲載の売り土地。ワタクシのところにもこの手の相談が来るのでよくよく調べてみるとほとんどの場合、その土地はレインズで相当前から塩漬けになってる土地です。コンサル系仲介さんも40坪で3000万の土地を仲介して100万足らずの仲手を貰うより机上の空論的建築計画を融資付きでお客さんに持ち込めば得られる利益は1000万以上になります。昨日も書きましたが新築物件は1出来るだけ高い賃料で貸せる2それでも退去されない3退去されてもすぐ埋まるという要件を満たすような企画をしないと後々面倒なことになりがちです。物件情報を一般の人より先に得られる業者がどうにも出来ない土地を机上の計算だけで利回り10%得られると言ってる時点で慎重に判断しないければいけません。(ってか判断するまでも無くゴミ箱でいいと思いますけどw)しかもわけがわからないのは企画と言うわりに建物の企画が決まっているわけでは無くあくまでも周辺の賃料相場に部屋の面積を掛け合わせただけの仮想レントロールの数字だけで利回り計算されては多額の借金背負って買う側からしたらたまったもんじゃありません。これらコンサルさん、、レインズで容積がなんとなーく200%くらいいけそうで坪単価の安い土地をピックアップしてそこの適当にプラン入れているだけなので売った後にその物件がどうなろうと知ったこっちゃありません。言わせていただくと相談時に見せて貰う建築単価。追加料金ラッシュで何度も銀行に融資計画変更で頭を下げに行くハメになるのは間違いないでしょう。これでも一度スタートした計画は後戻りは出来ません。完成こそしますがこの完成物件はほぼリサーチ無しで建てられていますから埋まるか埋まらないかはほぼギャンブルです。仮に埋まらなけれこれらのコンサルさん、、いとも簡単にこう言うでしょう。コ「家賃下げて募集しましょう。あと入居条件の敷金礼金をゼロゼロにすれば完璧ですw(ついでにフリーレントもつけr・・・(以下略)」だって物件を引き渡してしまえばその後の返済の責任はこの施主様です。(すでにお金を抜き終わったコンサルさんに面倒見てもらうには別途費用が必要になるかもしれませんw)普通、安い土地が見つかって買うか買わないか決めるのには昨日書いたようなことを先に考えて運営が成り立つかを計算して部屋の大きさや間取り、誰をターゲットにするのかなどを入念に計算して企画します。そこの部分がまったく未定の状態で利回り10%と売り込んでくる時点でおかしいと思わないとあっという間に養分になってしまいます。この部分、何度も口酸っぱくして言ってることですがまだまだ理解出来ていない人が多い気がします。彼らはそこまで考えて企画を持ち込んでるわけじゃないってことを今一度アタマにに叩き込んでご検討いただければ幸いでございます。「ん?もしかして今建ててる物件ってそんな物件かも?」ってお心当たりの方、、、、。いらっしゃいますか?今さら引っ込みも付かないと思いますので安定的に家賃が高いままで退去も少ないって対策をちょっと付け焼刃的ですがいくつか挙げてみます。1狭い部屋でも2人入居可で募集する2月並みにペット相談可で募集する3最初の2~3か月だけ賃料を相場より下げて募集する4追い炊きすら無い狭い風呂なんだからいっそシャワーだけにしてその分居室面積を広くする5キッチンだけはちょっと奢ったものにする6バイク置場用のアンカーフックを駐輪場に埋めてさりげなくバイクが置けることをアピールするまだまだありそうですがワタクシが思い描けるのはこの辺が限界ですw。他にも名案がありましたらぜひコメント欄にて情報共有をお願いします。振込期限は本日振込分までですので本日付で振込確認できないお申し込みは自動的にキャンセルとさせていただきます。