一覧JBN北米住宅産業研修ツアーおまけおまけです。ポートランド市内に珍しい跳ね上げ橋がありました。大きな船が通過するのでこういった橋がいくつかあるようです。船の通過中は車も我慢強く待っていました。こちらはボートハウスです。アメリカならではですね。建物もとても個性的です。Hirata氏からAppraisal(評価価値基準)について講義。中古住宅の売買の際には、その住宅の査定が必要となり、その査定をするにはライセンスが必要。CLICESという基準を利用する。これは2年ごとに改定。査定は、まず現物の調査(サイズ、構造、状況)を行い、次に物件の近所の類似物件を調べます。過去3ヶ月以内に取引された2物件、過去6ヶ月以内に取引された2物件、現在売り出し中の2物件の合計6物件を比較して、物件の価格を決めるとのこと。近所にそれだけの中古売買があるということがアメリカの住宅事情を物語っています。(しかも同じような比較できる住宅が・・・)アメリカで売買される中古住宅の価格内訳として土地が価格に占める割合はとても低く、ポートトランド近郊の場合70万ドルの家で10万ドル程度とのこと。中古物件の価格は建物の価格でほとんど決まるそうです。デザイン」などによって決まるのでなく、「過去の取引価格」で決まっているのが実態。日本の場合の一戸建ての中古物件売買は、建物の評価が著しく低く、土地の価格で決まるので、アメリカとはまったく違います。アメリカの住宅は、構造も、作り方も、デザインもほとんど同じものばかりなので、このような評価方法が成り立つこともよくわかる。DeCosta氏の講演。Williamsというアメリカで3,4番目の大きさの不動産会社で働いています。いっても、実態は会社の場所を借りて、チームで動いている個人事業主。32年間不動産業界にいて、年間に100棟売っているとのこと。手数料は1000ドル~6%(6%の場合全てのサービスを含む)くらいとの事です昨日の講義で話に出ましたが、中古売買情報や地区毎の大体の参考価格といった不動産情報が蓄積されています。Know」の3つを答える必要がある。知っているのに知らないふりをして、雨漏りなどを隠して後でばれると訴えられることになる。ゾーニングというルールについて説明があり興味を引きました。街の中をゾーニングといって敷地面積を規定することにより、価格帯や敷地広さなどで、住人の質がほとんど同じようになるようにする事です。することで、収入が同じ位の人が同じ地域に住むように仕組まれているという訳です。結果としてその土地の価値が保たれるような仕組みに自然となっている点が優れています。以上で全日程終了です。Phillips氏より、インスペクト(公的現場検査)のシステムについて講義。日本と同様、アメリカでも大きな災害が起きるたびに基準が見直されているようです。Conference)がベース。アメリカの建築基準は、ICCで定めた基準が一番厳しくて、各州ごとにICCのどの部分を運用するか州ごとに基準がある。最近、ICCで住宅にもスプリンクラーの設置の基準が定められたそうだが、オレゴン州ではこの基準の採択を見送ることになるようです。インスペクターになるには厳しい講習と研修、試験が必要で、特に商業建築系(非住宅)の電気・配管設備の検査官は4年間学校に通い、テストにパスしないとインスペクターになれないとの事。住宅の場合は1年間のクロストレーニングと4時間のテストでなれるとの事。いずれにしてもインスペクターは現場を知っている人間がやっていることが特徴的で日本とは大違いです。面白いのは歴史的建築物や町並みについては外観も重要視されており、審査がある。その評価は選出された委員が行うとの事。セーラム市ではビルダー(工務店)はお客さんという考え方を持っており、常にメリットがあるように改善しているとの事。Garanteeというのがあり、図面審査の提出を受けてから10日間以内で出来なければ、検査費用を全額返金するルールがあるとのこと。これは確認申請の審査期間がはっきりすれば、その後のビルダーがスケジュールを立てやすいだろうという配慮からなされているとのこと。ちなみにこの制度はセーラム市だけのサービスで地域によって様々な特徴が出ているようです。これからの日本にも是非必要な考え方なんではないかと思いました。Lumber社を訪問。建材のほとんどを扱っています。このテイクオフというのは、工務店から送られてきた図面を元に、使用する材料の数量を積算し、指定の時間と場所にデリバリーを行う。ビルダーではなく建材屋さんが行っている。レジェンドホームズは大きい会社なので、サッシなどは含まないが、大抵はお風呂や洗面器以外のほとんどすべての建築材料は、建材屋さんが積算し現場に搬入するとのこと。昨日のレジェンドホームズの大きな現場のマネージャー(現場監督)がたった一人で行える理由がここにあった。2×4のシンプルな作り方が、このように誰が拾っても同じ結果になる事がポイント。同じ工法で、規格された材料を使って仕上げるからできる事で、その結果どの家も似たような家になってしまうこともわかります。写真のように邸別に必要な部材をまとめて集積して配送をするとの事。このトラックでデリバリー。トラックの後ろを見ると、フォークリフトが付いてる。現場へのデリバリーにはフォークリフトごと行って、フォークリフトで現場に荷卸しするそうです。通常ひとつの現場で5回程度のデリバリー。一回の配達の量が多いから少なくすんでいるとのこと。ほとんどホームセンターと同じで、窓から構造金物まであらゆるものが売っていました。Depot視察」DIYだけでなく、小さなビルダーはここで建材を仕入れるよう。価格も日本に比べると格段に安いみたいです。2500ドル以上の買い物をする場合別見積もりを取って価格交渉ができる。物によっては無料でデリバリーもしてくれるが、屋根材等デリバリーフィーがかかるものもある。電気設備も完全にプロ用。シンクも非常に安く20ドルでステンレスシンクが買えます。サッシ、扉、ユニットバス、便器などあらゆるものが売られており「アメリカの住宅はDIYの延長上にある」ということがよくわかりました。