利回りの正しい計算方法をつかむ!5つの重要ポイント不動産投資の利回りの正しい計算方法をつかむ!5つの重要ポイントTweet物件を購入していったいどのくらいの利益を見込めるのか?これから不動産投資を始める方にとって、一番気になる所でしょう。その答えを知る術の一つとして、利回りの計算があります。広告で表示されているものに利回り20%!!などと掲載されていたりしますが、その情報を鵜呑みにしてしまうと非常に危険です。間違った判断により、気が付くと収支が全然合わないという大変なことになります。そのため、利回りとはなにか、初めから正しい知識を手に入れておきましょう。目次1.そもそも利回りって?2.店頭やネットで表示されている利回りは?3.利回りの種類3-1.表面利回り(想定表面利回り)3-2.実質利回り3-3.借入金返済後利回り3-4.自己資金投資利回り4.年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)について5.利回りが高い=イイ物件?1.そもそも利回りって?利回りとは、投資した額に対して、年間にどれくらいの利益が出るのかを割合(%)で表したものです。10%の利回りがある商品に2000万円投資したとしましょう。この場合、年間に得られる利益は2000万円の10%になるので、200万円です。10年間で2000万円になり、単純計算で10年後に元が取れるということになります。2.店頭やネットで表示されている利回りは?通常店頭やネットで表示されているものは、「表面利回り」または「想定表面利回り」という計算方法によって出されています。後述しますが、この二つの計算方法には注意すべき点がありますので、詳しくは下記の利回りの種類をご覧ください。不動産投資における利回りは、大きく分けて4つの種類があります。投資初心者は、少なくとも表面利回り・実質利回りを理解し、自分でも計算できるようになっておいた方が良いでしょう。3-1.表面利回り(想定表面利回り)3-2.実質利回り3-3.借入金返済後利回り・・・上級者向け3-4.自己資金投資利回り・・・上級者向け3-1.表面利回り(想定表面利回り)一般的に一番目にする利回りがこの「表面利回り」です。グロス利回りとも呼ばれます。想定表面利回りは、年間の入居率が100%と想定した上での計算となります。実質的には表面利回りと同じ、またサイトによっては想定表面利回りを表面利回りとして表示している場合が多いので、今回は両者を「表面利回り」で統一します。150万円(月収12.5万円×12ヵ月)の場合、150万円÷2000万円×100=7.5%の利回りとなり、単純に年間の家賃収入の合計(入居率100%)を物件価格で割ったものになります。目安とするには非常に役に立つのですが、シンプルゆえのデメリットもあります。この計算方式では、不動産の運用にかかる諸経費が含まれていません。賃料収入も1年間全く空室が出なかったと仮定して計算されています。したがって、実際はこの表面利回りの数値通りにはならないのです。一つの目安としてとらえましょう。3-2.実質利回り長く賃貸経営を行っていくなかで、入居者と次の入居者との合間で空室の期間が発生することもありますし、賃料の値下げ交渉に応じた場合には年間の合計賃料収入が変わります。賃貸経営を行うにあたり、運用の諸経費も忘れてはいけません。このように、年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)、空室の期間を考慮した計算方式が「実質利回り」です。ネット利回りとも呼ばれます。150万円、空室コスト15万円(空室率10%を想定)、ランニングコスト30万円(年間合計賃料収入の20%)の場合、150万円-(15万円+30万円)÷2000万円×100=5.25%となります。実際の運用に非常に近く、より正確な計算方法といえます。3-3.借入金返済後利回りこちらの計算方法は、実質利回りの式にさらに物件購入のローン支払いを含めたものです。150万円、空室コスト15万円、ランニングコスト30万円、年間ローン支払い約67万円(銀行ローン借入金額1000万円、返済期間20年、金利3.0%)の場合、150万円-(15万円+30万円+67万円)÷2000万円×100=1.9%ローンの支払いが多ければ多いほど経営収支が赤字に向かうので、ローンを組んでも収入が入るような状態を維持できればベストでしょう。150万円、空室コスト15万円、ランニングコスト30万円、年間ローン支払い約67万円の場合、150万円-(15万円+30万円+67万円)÷1000万円×100=3.8%以上が不動産投資における利回りの計算方法になります。4.年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)について不動産の賃貸経営を行うにあたり、管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)がかかってきます。これらの費用は物件、管理会社によって変わってきますが、目安として年間合計賃料収入の約20%を見積もっておきましょう。5.利回りが高い=イイ物件?利回りの数字が高ければ高いほど、果たしてその物件は良いといえるのでしょうか。極端な話ですが、利回りが50%を超える物件があったとすると、計算上は2年で元が取れる計算になる為、非常においしい物件のように見えます。本当にそうでしょうか?実は、利回りが高ければ高いほど、収益が挙げられないリスクも比例して高くなるのです。利回りが高い物件の特徴として、地方の物件、築年数が古いなどが挙げられます。空室期間(空室率)が長くなる→入居者がなかなか見つからず賃料収入がその期間得られない賃料の下落→入居者が見つからない為賃料を下げ、契約→年間収入の減少という悪循環に陥りやすいです。利回りが高いイコール良い物件とは必ずしもいえません。逆に見ると物件の価格が低く設定されているので、購入しやすいというメリットもあります(賃料収入を物件価格で割るという計算になるため、物件価格が低いほど利回りが高くなる)。表面利回りは7%前後、実質利回りは5%前後となっている場合が多いです。結局のところ、リターンが大きければリスクが高まり、リスクの低い物件を購入すればそれだけリターンも低くなるといえます。利回りの高さだけに目を奪われず、総合的に判断して購入を検討しましょう。30investor。