積極的に導入する必要があることを指摘した。CILの効果として市場での住宅供給が期待される一方で、アフォーダブル住宅の供給に関してはS106がいまだ強力なツールであることも事実であり、その実用性に関する議論を残していた。英国、とくにイングランドにおいてアフォーダブル住宅の供給不足は深刻な問題であり継続的に取り組まれている。そこで本稿はS106がアフォーダブル住宅供給にいかに取り入れられてきたのかを議論する。同問題は地域によって状況が異なり、対象地域の状況に適合した措置が採られていることが知られている。そこで本稿は英国の学園都市ケンブリッジを例にとって、地方担当局がいかにS106を地域のアフォーダブル住宅不足問題に活用しているかを紹介する。アフォーダブル住宅の供給不足イングランドにおいて住宅価格の高さは深刻な問題である。アフォーダビリティ・レシオは、住宅価格と収入の割合で表され、住宅購入のアフォーダビリティ(買い求めやすさ)をあらわす指標である。イングランドの数値は一般的には3から3.5がアフォーダブルな範囲であると考えられているためこの数値が高いことがわかる。)に位置にする低い住宅価格及び収入の割合でみると6.7(ibid.)とより高い数値であることがわかる。これは平均的な住宅購入者よりも低い収入を持つエントリー・レベルの購入者(対象住宅も平均よりは安い)にとって特に厳しい状況にあるといえる。都市計画で議論されるアフォーダブル住宅は、ただ単に買い求めやすい(または借りやすい)住宅とは異なり、定義もさらに狭い。households、以下、適格世帯)に対して提供される。アフォーダブル住宅は、1適格世帯のニーズに応えているべきであり、彼らにとって手頃となる十分に低い費用で利用が可能であり、これは地域における収入と住宅価格が考慮されていること、2将来の適格世帯にとっての住宅が含まれていること、又はこれらの制限が取り除かれた後においても、代替となるアフォーダブル住宅の供給に補助金が充てられること。”(著者訳)つまり、アフォーダブル住宅とは「自治体等の提供するソーシャルハウジング等で、賃料が市場のものよりも低く、市場によって供給されない、現在そして将来の適格世帯に対して供給される住宅」であると言い換えることができる。Income)」の世帯を指すことが多い。buyers)も含まれる。households」の定義も地域によって解釈が異なり、所得のみをもって適格とはせず、対象地域の状況に応じて柔軟に決めることもできる。いずれにせよ、市場活動により供給されない特定の地域/世帯に対し政策的に供給する必要がある住宅がアフォーダブル住宅と考えることができよう。アフォーダブル住宅不足に対する対応はそれぞれの地域により異なる。アフォーダブル住宅の供給不足は深刻な問題であるが、この問題は既存住宅の保護と新たな住宅供給の確保の両面からのアプローチが取られることが多い。これは地域によってその現状が千差万別であるためである。住宅供給のための都市計画ツール自治体が提供するソーシャル住宅等のアフォーダブル住宅のみならず、住宅の市場供給は多様な政策により取り組まれている。Agency)等により公的に供給される場合を除き、対応する都市計画ツールとしてはS106とCILがある。どちらも民間開発事業の活力を通じて、住宅供給を含む地域コミュニティの改善を促すという点で共通である。1990のセクション106に規定されている開発の許可に関して開発業者と自治体の間でなされる交渉を基礎とした同意(agreement、以下S106)である。このS106は、開発業者に開発スキームを進めることを許可するのみならず、広い範囲での“近隣地域における貢献”を要求する。この貢献は現金または現物支給によって行うことができアフォーダブル住宅の供給も含まれる。P.4)、その有効性が長く議論されてきた。(以下、CIL)が誕生した。これは課税方式をとる任意の都市計画ツールであり、開発事業で発生した負の外部性を相殺することを目的として導入された。Reviewにまで遡る。Barker(2004)は土地利用と都市計画に関して整理しそれをいくつかの提案事項とともに提案した。Barkerは都市計画こそが住宅供給不足の原因とし、より柔軟性が求められていると指摘した。住宅不足が依然として存在し、その結果、価格も上昇を続けている。英国の住宅価格は、1974年から2004年の30年間の間に年2.4%毎で成長を続けており、これはヨーロッパ平均の2倍以上である。この状況を緩和するため、Barkerは――ポリシーメーカーにとって住宅市場の敏速な流れに対応することは難しいことも認めつつ――市場トレンドに関する利用可能な情報を活用し、より多くの確実性を確保しつつ迅速に対応を進めるべきであると提案した。このように都市計画が需要の変化に素早く適応する機能性が低い一方で、地理的傾向と収入の上昇はさらに住宅の需要を押し上げている状況が続いていた。Supplement(PGS)であった。PGSはCILの起源となった政策であり、開発事業により発生する負の外部性を相殺しより安定した予算の確保を地方自治体に提供することが可能となり、末端に位置する地域コミュニティにとって有益であるとした。permissionの付与時に課税を行うことが良いと提案した。これはVATが適用される住宅価格に直接課税することによる住宅価格への影響を考慮して、開発事業に着手する土地所有者側へ課税することを目的としている。2011)のなかで述べている。2011年4月には実際にCILの改正事項が導入された。payment)の支払いをいかなる水準においても認可できるようにするため最低£50,000という敷居を取り除いたものであった。これにより、いかなる種類の開発事業に対しても現物支給の貢献を要求することが可能となった。p.13-14)、CILはさらに汎用性の高い都市計画ツールとして高い柔軟性を地方自治体に与えることができると期待がされている。(2013)は、CILとS106の関係性についてまとめ、近年の不安定な社会経済情勢下において都市計画を担当する地方自治体は、CILを積極的に導入する必要があることと主張した。2013)に留まっており、今後の導入には時間を要するものと考えられる。S106とCILCILが一度導入されると、S106はその規定が縮小され特殊な事案にのみ適用される。特殊な事案とはCILが効果的な解決策を提案することが難しいものを指し、具体的にはクロスレイル開発事業(現在進行中の鉄道事業。100km以上の距離でイングランドを繋ぐ大規模計画)やアフォーダブル住宅の供給が含まれる。対話ベースといえども民間開発事業からアフォーダブル住宅の供給を促すS106が支持されるのは当然でもあるといえる。2013)であったことから、アフォーダブル住宅に対するS106への期待と重要性は未だに大きいものといえよう。柔軟な対応が望まれている。Authorities、以下LPA)の間におけるS106同意の再交渉について以下のように整理した。S106によるアフォーダブル住宅供給は、民間の開発行動に頼っているため、時の経済状況に左右されやすい。市場の景気が良い場合は多く開発事業も行われるため、それだけS106によるアフォーダブル住宅の供給も進む。金融危機などの経済活動が縮小する場合においては開発活動も減速する。よっては、今回の金融危機においては、地域貢献の目的を達成するために一定の譲歩をみせたところもあった。譲歩することに対しては懐疑的で再交渉には応じるべきではないとする意見もあった。これは譲歩後に市場が回復をみせた場合には、開発業者がその回復分を利益へと転換することも考えられるためである。不景気時にはS106で同意された義務の達成がままならず支払いの滞りが発生し法廷に持ち込まれる場合も少なくなかった。S106はアフォーダブル住宅供給の非常に強力なツールである一方で、このように供給は一筋縄にはいかない。そのためLPAは長期プランとともに、適切に地域の問題を理解し、金融危機のような比較的中短期的イベントにおいても安定的な供給が得られるよう上手に舵取りを行うことが要求され、その役目は重大である。本章では実際にLPAがいかに地域の状況に即したアフォーダブル住宅供給を遂行しているのかを、ケンブリッジの実例を検討する。ケンブリッジは英国イングランドの東部ケンブリッジシャー州に位置し、ケンブリッジ大学を中心とする学園都市である。University)の一つにも数えられる。2014では英国1位であった)アフォーダブル住宅不足問題はケンブリッジにおいても深刻である。2013年6月時点における、ケンブリッジのアフォーダビリティ・レシオは、平均では9.3である。一般的にアフォーダブルと感じる3から3.5よりも高い。低い収入を持つ世帯がいかに厳しい状況下にいるかが容易に想像できる。2013)もあり、ケンブリッジにおいてもアフォーダブル住宅問題への取り組みは喫緊の課題であるといえよう。不景気下でのS106下でアフォーダブル住宅供給の再交渉はケンブリッジにおいても見られた。(2013)の報告によると以下のとおりである。ある開発業者が2007年5月に開発用地を購入した。同業者はケンブリッジ地域が開発事業当たり40%以上のアフォーダブル住宅供給を、S106を通じて要求していることを理解しており、開発計画自体は2,550戸の住宅を供給することを目標としていた。2008年9月に入ると同用地の価値が下落し、スキームの採算性が問題となった。Council)へ嘆願した。State)に対し判断を仰いた。開発業者は、購入当時の土地価格水準でなければ採算性が得られないことを主張した。所管大臣は受け入れず、市議会の「開発残余法によるといまだに同開発スキームは実現可能である」という主張を支持した。開発業者は好景気の際には利益を得ることのできることを考えると、開発業者のリスクを不景気下に防ぐことは適切ではないと加えた。結果としては再交渉には応じず、既にS106の同意がなされたアフォーダブル住宅の供給を遂行させることとなった。このようにケンブリッジにおいてもS106の再交渉が不景気下には見られたが、市議会は強気な対応をみせS106下でのアフォーダブル住宅供給の履行を促した。ケンブリッジ大学関係者へのアフォーダブル住宅供給ケンブリッジ大学は、都市と経済的社会的に密接に関連しており、都市計画においても切り離すことはできない。これはアフォーダブル住宅供給不足問題においても同様である。都市と大学の関係まずこの問題を把握するために、都市と大学の関係について整理したい。大学の印象が強いケンブリッジであるが、実は都市ケンブリッジの歴史はさらに長い。ケンブリッジ大学建学以前から、都市ケンブリッジは交易の重要な拠点として栄えていた。11世紀には城郭や教会が存在し、およそ2,000もの人々が住んでいた。ケンブリッジ大学の礎は、1,209年にオックスフォードにおいて市民と学者間の確執から避難してきた、学者たちによって築かれた。その後、当時の国王であるヘンリー三世の保護を受け発展し、現在では31のコレッジと150の学部からなる総合大学となるまでに発展した。いまではケンブリッジ大学それ自体が都市ケンブリッジの長い歴史であるといって問題はないだろう。ケンブリッジ大学が地域および英国全体に与える影響は大きい。ケンブリッジ大学が存在しない場合、次の10年間で支出と雇用に次のような影響がある。将来得られると予想されるキャッシュフローを現在の価値に割り引いたもの)の代替と、およそ77,000の新しい職が必要となる。