海外での仕事は日本と大きく習慣、風習も違い、仕事の流れる時間も、時間を有効に合理的に使う日本と緩やかに流れるタイでは差異があります。当初戸惑った方も多いと思います。食に関しても日本同様衛生面がしっかりと管理されているということもありません。次期爆買い国となるのはどこか日本を離れてみると、様々な点で日本の良さをシミジミと感じます。反面タイの緩やかな時間が助けてくれる場面も多々有り、渋滞等で1時間程遅刻しても怒る方はほぼいません。それどころか「仕方ないよ」と笑顔で接しられます。タイでは人前で怒ることを美徳とはしないことと、何事にも寛容で「仕方ないよ」「気にするな」「問題ない」これらをタイ語でマイペンライと言います。温暖、温厚、タイにぴったりの言葉だと思いますが、日本人の観光客含め世界中から押し寄せる観光客や企業は常に各渡航先ランキングBEST3に入る人気です。2016年は1位でした。確かにこの国が惹きつける魅力はいたるところに満載しています。欧米人たちは古くからタイ不動産投資に講じています。安全且つ平和であった日本は海外投資には今まではあまり積極的ではありませんでした。実情としてタイの不動産購入や香港、シンガポール等の利回り商品に投資している方が年々増加しています。世界中の多くの方が講じるタイ不動産投資。その魅力はどこにあるのでしょうか?自然災害の少ないタイここ10年ほどの間に経験した自然災害は、1,2度揺れたか揺れないかの自信感じた程度で、2011年の大洪水の際も、住んでいる日本人居住区には流れ込むこともなく、洪水の姿さえ見ることはありませんでした。台風については過去多少の風を感じたくらいで、暴風雨さえ経験したことがありません。資産を守る上で、それを海外投資に投じる上で、自然災害や紛争がないと言うことは、とても大切なことで、下記になぜ筆者自身がタイを選んだのか、日本と照らし合わせて考察したいと思います。前置きしておきますが、下記文章は決して不安を煽り立てるものではなく、被害状況が加速していると感じられる日本において、将来起こりうる可能性のある更なる高いレベルでの災害が起きたとき、危機管理意識の中で、所有資産をどのように守っていくべきかのひとつの提案事項です。日本は世界的に見ても土地価格が高く安定している点は衆知の事実で、フォーブス誌の記事によると、土地価格ランキング(2016年)において東京はアジアで唯一のTop10入り、6位でした。多少の災害があり一時的に土地価格の下落や購入者の減少があっても、復旧し時が経てば元に戻る。最近の例で流石だなと思ったのは、忘れもしない2011年3.11東日本大震災。住みたい街ランキングでも上位に入るディズニーランドお膝元の街、新浦安、舞浜は甚大な被害を受けました。一時的に相場の下落はありましたが、復旧活動により傷跡は今でも多少残っていますが、価格も戻り、不動産売買も活発となりました。復旧なしでは価格や活発な売買も戻ることはないでしょうが、その早さは日本の凄いところです。反面、江戸川を隔てた隣町の江戸川区葛西周辺では、同規模の震度ではありましたが被害は最小限でした。どこに差があったかというと埋立て方法で、新浦安地区では軟弱な地盤故に液状化現象となり、建物の傾き、半倒壊が顕著でしたが、被害にあった浦安住民グループは、埋立て施工者であった三井不動産を訴訟するまでに至りました。ここでの資産価値についての問題は、傾いた家の修復や地盤強化工事に最大1,000万円強の費用が必要で、仮にその際に住宅ローンを抱えている方であれば、大きな出費となるでしょう。舞浜2丁目、3丁目では震災が起こるまでの中古一戸建ての価格として6,000万円前後から1億円以上が一般的であったので、住宅ローンの額が5,000万円以上という家庭も少なくなかったと推測します。購入して間もない方には、目も充てられない現実に直面したのではないでしょうか?その上で状況によっては1,000万円以上必要とする復旧費は、いくら高所得世帯が多い地域といえども家計にかかる負担は少なくなかったはずです。ここでネックとなるのは、費用をかけて傾いた家を修復しました、地盤も強化しました。購入者心理として、一度傾いた家または、強化されたからといって液状化まで起きた軟弱地盤地域の家に購入意欲が沸くかという点です。不動産相場も戻りつつあり、街も復旧が進み、震災前と何ら変わらない日常が戻り、いざ家を売却する段となり、相場での価格設定をしたのに買い手がつかない。厳重にチェックする方も多く見受けました。その他例でも、告知事項(自殺、事件等)が必要な家を再販売するときも、それら内容を黙って売却することは日本の場合できませんので、それ相応の金額に相場より下げるしかありません。どんなに人気のある場所でも、駅目前の高価な地価の立地でも、まともな相場では購入心理が働かない何らかの問題がある場合、相場より価格を下げざるを得ないのです。災害の多くは予期できぬものです、台風のようにいつ頃来るかがわかっていても、どれほどの被害があるかの想像は付きません。災害面を大げさに伝えるつもりはありませんが、海外にいて客観的に日本を見ると、大丈夫かと思ってしまうほど災害が続いています。最近でも台風による河川の決壊、その後にも襲い来る台風。バンコクは毎年5月から10月にかけて、モンスーンの影響を受け雨季となります。1年のうちのほとんどの雨がこの時期に降り、米輸出大国でもあるタイに恵みをもたらせます。熱帯性気候で1年中夏と言えるタイで、比較的過ごしやすいのが雨季であり、短時間にまとまって降る雨をしのげば、朝夕は涼しくとても過ごしやすい時期となり、航空運賃も安くなりますので来タイするのに狙い目の時期と思います。タイの場合2011年のチャオプラヤ川流域を中心とした大規模洪水は、50年に一度あるかないかといわれた洪水でした。バンコク中心部に影響を及ぼすことは、ほぼありませんでした。その後はこのような大規模洪水の発生はなく、雨季を中心とした洪水は今でも見られますが、洪水というより冠水といったほうが正しいでしょう。中規模洪水のニュースも地方を中心に希にニュースとなりますが、2011年のものに比べればどれも小規模です。雨季の冠水は日本人居住区でも一部地域を中心に現在も続いていますが、日本人も慣れたもので、さほど気にしている様子は伺えません。Pare日本人居住者が最も多く住むうちの一つで人気の高いプロンポン駅前から続くスクンビットソイ39通りは、大雨が降るとすぐに冠水してしまう地域ですが、それでも高い人気を誇る通りです。すずき不動産スクンビット・ソイ39通り店は、その中でも最も水が貯まる場所にありますが、日本人居住区の中心地とも言われる場所です。冠水があるのにスクンビット39の人気が高いかというと、日系スーパーや日系の、食事処が最も多い地域の一つで、日本と大差ない生活を営める点で、冠水よりも利便性の高さにプライオリティがあったということでしょう。2011年の洪水は、毎日のニュースの中で日本人居住区にいつ到達するか気が気でなく、日本人社会の中でも話題の中心で、日系企業は到達前に一時帰国させる会社や、到達直前や到達後すぐに一時帰国の通達を出していた企業がほとんどでしたが、最終的に到達することはありませんでした。それ以来、排水環境は向上を続け、2011年のような大規模洪水は二度と起こらないよう努力を続けているようです。日本では近年雨が多い季節になると、ゲリラ豪雨という言葉が頻繁にニュース等で聞くと思いますが、以前は、あまり耳にしない言葉だったと思います。タイに降る雨は南国特有の一気に降り、長くは降り続かない、まさにゲリラ豪雨ですが短時間で止み、日本同様に一日中又は連日降り続くことはありません。日本も海水温度の上昇に伴い南国化してきたということでしょうか?山の少ないバンコク連日降り続く雨がないタイでは、一気に降る雨による冠水は見受けられますが、その数も日本人居住区周辺であれば、多発地域のスクンビットソイ39でも、1年に5回も冠水があれば多い方でしょう。バンコク周辺には平坦な地勢で山がありません。タイ全土でも山は少なく、北部チェンマイ近郊にあるドイインタノン山の標高2565メートルが最高峰です。この地区では見受けられません。日本は火山国であり、山の数は約18,000もあり、常に土砂災害との戦いでした。今後も避けられない戦いであり、2014年から2015年にかけての活発な火山活動、このような事象は生まれて初めて経験しました。タイの場合ここ10年ほどの間でバンコクに台風が来たことにほぼ記憶がありません。数年前に一度だけ直撃予想がありましたが、強い風が吹くこともほぼなく、本当に直撃だったのだろうかという印象でした。多くの場合バンコクは台風の通り道上ではないのでしょう。いえ2015年に台風19号が温帯低気圧となりタイ東部を通過しましたが、一大観光地であるパタヤ周辺含めいくつかの都市にに冠水の被害がありましたが、冠水についてタイ人は慣れたもので、雨季に降るスコールと大差はなかったようです。説明するまでもなく台風大国である日本。タイ人が当たり前のように雨季に降るスコールを、当たり前に過ごす同様、物心ついた時から台風は当たり前に来るものとして過ごしていました。きに記録的、最大級の呼称がつくことが明らかに増加しているのではないでしょうか?今までは非常に強い台風や、大型台風と称された台風が来ればそれなりに用心したものですが、最近では54m/s(105ノット)以上の最大風速の際に名付けられる”猛烈な台風○○号”という表現が確実に増加傾向にあると思います。我慢強い日本人というのが災いするのか、2015年に起きた鬼怒川の決壊も災害大国日本の中で、人々は大なり小なり危機管理意識は持ち合わせていると思いますが、常総市では1986年の小貝川、鬼怒川に至っては昭和初期より氾濫はなく、この状況下で常に危機管理意識を持ち合わせていることは出来ないに等しいと思います。大切な資産である家を守りたい、家族を守りたい心は、ぎりぎりまでそこにいたいという気持ちになるのではないでしょうか?しかし最も大切なのは命です。命を守ることと、資産を守ることの境界線の判断はましてやパニックに近い状態になると思うので、とても難しいことと思います。センターが最も強い台風の区分として用いています。日本ではまだアメリカのスーパー台風と同じ区分はありません。日本ではスーパー台風については未経験ですが2015年7月30日に発生した台風13号は、雲仙や三重県の一部で観測史上最大の1時間あたり雨量を記録し、台湾に甚大な被害をもたらせましたが最大風速は60mでした。2013年のフィリピンに大きな被害をもたらせた台風30号の最大風速は87,5メートル、最大瞬間風速105メートルを記録し、6,000名以上の死者を出す甚大な被害をもたらせました。日本同様に台風に慣れているフィリピン人も、あまりにも想定外の台風が来たということでしょう。日本も人ごとではない状況で、日本の9月あたりの海水温が26°C弱で、フィリピン上陸の際の海水面温度は29°C、21世紀末には日本の海水面温度は2,8°C上昇することが想定され、このまま海水温が上昇を続ければ、近い将来頻繁にスーパー台風が日本に上陸することが懸念されています。(出典:台風23号の今後と日本では経験のないスーパー台風)このような事態が近くなれば、避難方法等の整備も進むと思いますが、残された家や財産はどうなるのか、真剣に考えなくてはならない事態が既に来ているのではないでしょうか?現にタイ不動産を購入する方の理由に、将来の災害を想定し、資産をタイに移行しているという方が、少しづつですが増加してきています。地震についてはタイにて不動産物件を購入するにあたって、資産の保護という意味では最も特筆する部分でしょう。最近の大きな地震のニュースといえば、2014年5月5日にミャンマー、ラオスに国境を接するチェンライ県を中心としたマグニチュード5,8の地震が起きました。この地震により800Km近く離れたバンコクでも高層部分を中心に揺れを感じた様子ですが、このような大きな地震は、1935年以来で、1975年観測開始以来最も大きな地震であったようです。800Km近く離れて地震を感じるのは地層の問題もあると思いますが、この後説明しますが、建築物の耐震性の問題もあると思います。1,000キロで東京から札幌、800キロで東京から広島あたりですので、大規模地震である場合バンコクが揺れてもおかしいことではないかもしれません。バンコクは地震がないと言われていますが、無感地震であれば少なからず起きています。有感地震となると300年以上起きていないという記事をよく見かけます。確かに2014年の地震でも筆者自体、全く揺れを感じることはなく、バンコク在住日本人の記事やブログ等で長年バンコクに住んでいる方でさえ、バンコクにおいて感じた地震は、ほぼ無いに等しいというものばかりです。震度2以上を有感地震と位置づけるのであれば、確かにバンコクでは感じたことはありません。タイの歴史経過から考えると、大地震において大きな被害を被る危険性は極めて低いものと思えます。2014年9月に噴火した御嶽山は死者行方不明者63人を数え、それまで登山を楽しんでいた方たちの命を短時間で奪っていきました。レベルがレベル3以上になった火山がいくつもあり、2000年9月の三宅島の噴火の際は、全島避難が4年半の期間にものぼりました。今後起こりうる可能性のある地震との関連性は明確にこそされていませんが、技術が発達した今、雨の予測、台風進路等も以前に比べ信憑性は増し続けているわけで、地震の予測に対しても年々技術は発達していると思います。今後の地震予測)阪神淡路大震災時の全、半倒壊件数が約249,180棟であることから鑑みても、全ての地震で同等、それ以上の被害が予測されています。後述しますが、埼玉、福島他5県は、大きな地震が来る可能性が高いということで、先ごろ地震保険料が最大50%の値上げが発表されました。地震予知に対する技術の発達があるからこそ、上記震災が起こる可能性は高いと感じてしまいます。予測通りに首都直下型地震が来れば、阪神淡路大震災を大きく上回る被害と共に首都機能が麻痺します。危機管理をしていたとしても85万世帯の全、半倒壊が予測される嘗てない規模の地震に対してどのように守っていけば良いのでしょうか?危機管理というのは起こってからではなく、起こる前に何をするべきかであり、災害が起こらなかったとしても、起こったときの被害を考えれば、備えあれば憂いなし以外の何者でもないと思います。(出典:日本で発生する地震とその被害)。地震の数も増加傾向にあります。世界的に見ても地震が多い国である日本は、より強固な建物を必要とし、そのために建築基準法はより厳しく変化を繰り返してきた歴史です。44,674気象庁発:日本付近で発生した主な被害地震より熊本地震でも20万件を超える被害であり、それを遥かに超える東日本大震災の被害件数は、筆舌に尽くしがたい数字で、被害に見舞われた方には心からお悔やみ申し上げます。30%以下だった地震保険加入率これほどの震災による被害があっても、高まらないのが地震保険の加入率で、2011年では26%東日本大震災後に50%を超えたようですが、火災保険の一括払いが可能なのと異なり毎年の支払いとなるので、継続者はどれほどいるのか定かではありません。怖い思いをした震災後でも、その後無事に過ごしていれば自らの気持ちの中で風化していかれた方も少なくないないのではないでしょうか?そもそも地震保険の低加入率の理由は、火災保険加入額の50%以内までしか支払われないことが一つで、その割には保険料は高く、一括払い且つ長期で組むほど低率になる火災保険と異なり毎年払いであることが、住宅ローン併用者には厳しい支払いの現実となってしまいます。2015年9月の朝日新聞デジタルによると、福島、埼玉等5県で地震保険50%値上げの記事の中で、この5件にて地震が起こる可能性が高いということが理由ですが、これはとても恐ろしい記事ですね。前述のとおり地震観測技術の向上に伴う結果と見た場合、信頼度は高く、他都道府県にても同様の措置があることを想定し、やはり所有資産に対して何らかの手を講じる必要性はあります。民間が商品を出していれば、それぞれ差別化を図り、特典のある商品も発売されるかもしれません。政府と民間が共同で管轄しているために、全社一律の内容となっており、特別に1社だけ飛び抜けた優遇措置のある商品はありません。)と言われております。これほど莫大な金額となれば民間のみで支払うにはあまりに心細く、支払えずに破綻する可能性も出ることを考慮すれば政府連動の必要性があります。確かに危機管理は必要ということが大きな震災等を経験して、多くの方が感じているものと思いますが、やはりそれに対する出費も考えなくてはいけません。保険ばかりが危機管理に対する保全となるのでしょうか?高い料率の地震保険は失った家屋の全てを賄ってくれるわけではありません。起こってからでは手遅れです。上記のように建築基準法改正と、地震、自然災害の歴史経過は切っても切れないものだと思います。多くの場合は、災害と連動して建築基準法が改正され、より強固な基準が生み出されてきたわけです。強固になればなるほど、コストは膨らみ建築業者や不動産業者泣かせとなっていきます。不動産価格には相場がありますので、多大な経費がかかっても販売価格は相場に沿って策定するしかなく、建築資材の値上がりも含めてディベロッパーには頭の痛い限りです。それらのことが影響したとは言い切れませんが2015年東洋ゴムの免震不正や、旭化成建材のマンション傾き等の歪みが今後起こらないことを願います。上記建築基準法との連動性から鑑みれば、ここまで進むことはないですし、ここまで進める必要性もなかったのでしょう。地震の少ないタイでは、建築基準法による耐震基準を進めていく必要がなかったのです。タイの場合タイでは地震が少ない状況下、耐震基準は日本とは比べ物にならないと思います。見直されていますが、やはりそれでも日本とは比較に値するものではなく、大手ゼネコン等であれば、独自に厳しく管理をしているというのが実情です。申し上げて、これが新築分譲マンション?と思えるような、いかにも安く仕上げたような建物を目にすることもあります。それでも数多くの物件が値上がり、または安定している現状、値下がり物件を探すほうが困難な時代ではあります。資産を海外に日本では資産を海外に移行するというのは、今まであまりポピュラーなことではなく、そのような商品を目にすることも少ないと思います。今までの日本は政情不安も少なく、災害大国であったとしても、途轍もなく大きな災害に見舞われることは多くはなかったというより、高い技術力において防御されている部分も多々有り、海外に目を向ける必要性も一部を除いてはなかったのだと思います。世界的に見ても日本は平和な国ですから。今の日本は、災害の加速化、安保法案の導入等で、将来を見据えれば曾てのように安全、平和とは言っていられなくなってきているのではないでしょうか?一部とは何か?以前より海外投資をに目を向けている方であれば、タイ不動産投資もそうですが、中国株や、現在でも香港やシンガポールにも高利回りな金融商品が数々あり、特に海外に在住しているとより感じることが、それら金融商品にて利ざやを得ている日本人が少なくないということです。外国人は古くから積極的に海外投資を行い、金額の大小に拘わらず活発で、タイにおいても多国籍の不動産オーナー(大家さん)がいます。目利きの鋭い外国人オーナーは、タイ不動産投資においても早くから日本人居住区に目を付け利ざやを得ている状況です。タイの駐在員は、他諸外国に比べ日本人は圧倒的に多く、スクンビット通り周辺にその多くは住んでいますので、ターゲットの絞りやすさと、家賃の高さに理由があります。外国人、特に欧米人が目を引きますが、古くから海外に投資する理由としては、自国にての預貯金や、金融商品への投資に対しても安全ではなかったからです。災害、紛争、テロ等の数は平和な日本では比較にならない数が起こっている中、リスク分散するために、早くから海外投資に講じてきました。日本人も早くからタイ不動産投資で利ざやを得ている方もいます。それ以外でも駐在員や会社設立、リタイア等でコンドミニアムを購入し、投資目的ではなかったが気づいてみたら価格上昇していたパターンもよくよくあります。海外で有名なのはスイスで、映画等でもよく耳にすると思いますが、なぜスイスの銀行がよく利用されるかというと、第一にスイスには機密漏洩に対する厳しい法律が有り、国家や警察、事件等での海外からの開示要請があったとしても守られます。ナチスの時代の独裁者、ヒトラーの圧力にも屈しなかったのは有名な話です。スイスが平和主義の世界的代表国というのも大きな要因と言えるでしょう。地震が少ない災害が少ない必ずしもタイの不動産投資が優れた投資商品とは言えないと思いますし、様々な優れた商品が世界中には多種多様にあると思います。災害面での安全性や、戦争ですらほぼ関わってこなかったタイの歴史の中で、安全な資産運用の面で諸外国人がタイを選んでいる理由があります。現在でも海外投資家は多くのタイコンドミニアムを中心に活発な投資が行われ、コンドミニアムだけに留まらず、商業ビル、商業施設、ホテル、コンドミニアム分譲開発と多岐にわたっています。この数年は日本人が増加の一途を辿り、個人でのコンドミニアム購入であれば20歳代から、ホテル商業ビル等となれば日系不動産業を中心に、確実に日本人が絡むことが増加しています。タイ人も含め、海外投資家や海外企業、これだけ活発に投資が行われるには今後のタイの先を見据えた面白味を感じるからこそであり、すずき不動産としても、この先10年を一区切りとして考えると、果てしない伸びシロを日々感じ取ることができ、期待に胸を膨らませています。現実として災害とは縁の切れない現状の日本の中で、資産を海外移行することを真剣に考えるべき時期が来たのではないかと思います。ここでは説明していない内容も用意していますので、是非お問い合わせください。2020-01-28。