我々は、厳しい家賃統制体制が急速かつ予期せぬ形で終了した際に起きた、意図せず行われた政策実験における近隣の変化について分析を行った。この家賃統制体制では、マサチューセッツ州ケンブリッジの住宅用賃貸物件の約3分の1について、市場価格をはるかに下回る水準に家賃を維持していた。1995年以前は、ケンブリッジの賃貸住宅の多くは家賃統制を受けていて、家賃はユニット固有の最大額で制限されていた。州規模で行われた住民投票によって、マサチューセッツ州での家賃統制は1995年1月1日に終了した。この住民投票により、家賃は市場レベルまで上昇し、ケンブリッジで近隣の変化の波が起きた。政策体制が急激に変化することによって、犯罪行為全体に影響を及ぼす都市全域の要因が保たれたまま、近隣の変化がどのように犯罪に影響するのかを調査することが可能になった(逆の場合はそうはならない)。我々はケンブリッジの警察のアーカイブから、1992~2005年のジオコード化された詳細な犯罪事件レベルのデータを収集した。その後、統制終了後の時期に家賃統制の集中度合いが高かった区域と低かった区域が経験したことを対比させるために、ケンブリッジを小さく分割して地理的に厳密に比較することで、犯罪活動の変化を追跡した。図1は、我々の主な研究結果をまとめたものだ。家賃統制終了後の数年間に、統制の程度が高かった区域では犯罪が大幅に減少した。1996年までに、高級化している区域(当初、1標準偏差より高いレベルで家賃統制が行われていたブロック)の犯罪全体は、家賃統制のレベルが比較的低かった地域と比べて16%減少した。表1は、通報された犯罪のカテゴリー別にどのように影響が異なるかを示している。犯罪事件の通報数が最も減少したのは窃盗犯罪だが、犯罪が減少したことにより回避できた損害額の大部分は暴力犯罪が占めている。通報された犯罪に対するジェントリフィケーションの影響(年毎)注:図は、家賃統制集約(RCI)の標準偏差が1増加することがエリアごとの犯罪総数に与える影響のイベントスタディ係数(1992~2005年)を示している。RCIでは、1995年以前に賃貸管理を受けていた物件の地域ごとの集約度を測定している。Year(年)変数の係数。仕様には、年及び街区の固定効果が含まれる。Yearの欠落カテゴリとなる。ロバスト標準誤差は、街区レベルでクラスター化されている。1994年のところにある縦線は、家賃統制が解除される前の年を示している。通報された犯罪に対するジェントリフィケーションの効果(犯罪カテゴリー別)注:表は、マサチューセッツ州ケンブリッジにおいて、1995~2005年の期間の間に、賃料の規制緩和にさらされた度合いが平均から1標準偏差高くなるごとに、犯罪カテゴリーごとにどれだけ犯罪が減少するかの推定を示している。線形傾向が考慮されている。Piquero(2009年)による様々なタイプの犯罪の直接コストの総額の頻度加重平均の推定を使用している。コスト、犯罪者の生産性に関する犯罪の影響を金額に換算したもの。回避できた犯罪の価値は、各カテゴリーに対するケンブリッジの犯罪の年間の減少を、5%の割引率を用いて現在価値で推定したもの。2つの重要な事実がそうではないということを示している。第1に、規制緩和後に大幅な転居が起きた地域では、規制緩和前の3年間に犯罪は特異的に減少していなかった(図1)。第2に、規制緩和の効果は、犯罪の初期レベルが高い地域での公共の安全の改善といった、規制撤廃に先立って発生した犯罪に関する他の地理的傾向を考慮してもなお存在する。ジェントリフィケーションによってケンブリッジの犯罪は全体として減少した。用いてケンブリッジの経験したことを同規模の自治体を比較することで確認された。我々の以前の研究では、規制緩和後の10年間でケンブリッジの住宅用不動産の市場価値の評価が20億ドル上昇したことが示されている。この方法で、公共騒乱に分類される平均的な犯罪のコストは、住民に対するディスアメニティ(快適ではない環境)の点で約5,000ドルかかる一方で、平均的な暴力犯罪では、関連するディスアメニティの価値が60,000ドルを上回る(表1参照)。Piquero(2009年)の推定を用いて評価したところ、ケンブリッジの犯罪の年間の減少は、都市住民に対して年間約1,000万〜1,500万ドルの価値があることが分かった。公共の安全の改善は安定しており、永続性があるように見えるため(図1参照)、このケンブリッジの犯罪の変化が物件の価値をどれだけ高め得たかを推定することができる。我々は、5%の割引率を用いて、規制緩和によって誘発された公共の安全の改善の価値を約2億ドル、つまり、家賃の統制の解除によって生み出された不動産価値の増加全体の10~15%と見積もっている。ジェントリフィケーションは不動産価値を高めるが、勝者と敗者の両方を生み出す可能性がある。ケンブリッジの経験も例外ではない。賃料統制の撤廃により、犯罪の総数は16%、年間の通報件数で1,200件が減少した。その効果の大部分は窃盗事件の減少によって生じている。この犯罪の全体的な減少は、ケンブリッジ市で2億ドル分の経済的価値を創出した。した推定は、公共の安全の向上がジェントリフィケーション・プロセスの重要な部分であるという厳密な証拠を提供している。同時に、そのプロセスが必ずしも全ての住民に利益をもたらすわけではないことを示唆している。1995年以前に最も賃貸管理を受けていた地域で管理終了後の転居が最も多くなっており、これは、管理されたユニットの賃借人にとって、既存のユニットは高額すぎることを意味している。した住民の多くがケンブリッジを離れ、より費用のかからない自治体に移った可能性が高い。その後、新しい賃借人が流入したことで、税収と家主の純利益はおそらく増加したが、ジェントリフィケーションによって転居した人々は、必ずしも近隣の安全やその他のアメニティの改善から利益を得たわけではない。AM・翻訳ありがとうございます.「VoxEUであること」をタイトルで明示すると,それを目当てに読む人が増えるかもしれません.VoxEUは人気がありますので.他の訳者の方のフォーマットをご参考にどうぞ.(また,カテゴリも設定していただけると幸いです.)・「政策体制が急激に変化することによって、犯罪行為全体に影響を及ぼす都市全域の要因が保たれたまま、近隣の変化がどのように犯罪に影響するのかを調査することが可能になった(逆の場合はそうはならない)。したら「逆方向の因果関係ではなく」ということではないでしょうか.「政策体制が急激に変化することによって、近隣の変化がどのように犯罪に影響するのか(逆方向の因果関係でなく)を調査することが可能になった。犯罪行為全体に影響を及ぼす都市全域の要因が保たれたままだったからである。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください。検索ツイートブログをメールで購読メールアドレスを記入して購読すれば、更新をメールで受信できます。