月日が経つのは早いものです。新しい元号にも慣れてきました。平成の最後にこの業界を揺るがせた金融機関と不動産業者の不正融資騒動も、なんとなく過ぎ去った過去のように感じている人が多いのではないでしょうか。実際には今も苦しんでいる人がたくさんいます。苦労しているのが、S信金で35年、40年といった超長期のローンをそこそこ低い金利で組んだ人たちです。不動産の本来の価値よりも相当高い値段で物件を買ってしまっています。私がきいた話では、どう考えても1億の価値しかない物件を、2億で買っている人がいました。銀行側がリスケと金利ダウンに応じています。金利ダウンやリスケの交渉も進んでいません。当面のキャッシュフローはプラスなのです。元本の減りはごくわずかです。売却することもできません。真綿で首を絞められるような苦しみだと思います。ダメなのは、思考停止になることです。課題を先送りにして、年を取ってから苦労することになる人を、これまでにたくさん見てきました。買ってしまったものは仕方ありません。どんなことにも、対策はあります。他の物件を売却してマイナス分に充てるなど、やれることは幾つもあります。現状を把握することから始めましょう。私でよければ、相談に乗ります。新築ワンルームに手を出すな!さて、本題です。営業マンに電話営業をさせてるんですね。非常に迷惑な存在です。言うまでもありませんが、そういった区分ワンルームの販売業者から物件を買うことは、まったくオススメしません。・間取りは20平米くらい・当初の家賃は12万くらい大ざっぱな表面利回りは4%程度だと思ってください。購入即赤字になるのは当然のこと。販売業者が利益を取りすぎなんです。強引に営業させないと売れない商品ですから、そんな物件、儲けが出なくて当然なんですね。運営の難しさにも直面します。「戸数の多さ」というものがあります。いわゆる、スケールメリットですね。一戸あたりの管理費や修繕費といった固定費を圧縮でき、経営的に有利です。大体が20〜30戸か、多くて40戸くらい。スケールメリットが出せません。固定費が2倍3倍4倍〜と上がってきます。自分では住まない投資家ばかり。建物全体の雰囲気が荒れてきたりします。・固定費は倍々に増えていき・物件が荒れて空室率も上がり・当初の家賃は維持できず・どんどん手出しが増えてくるこんなスパイラルに陥るんですね。区分ワンルームは始末に困ります。基本的に下がっていきます。ワンルームを買いたい客層は、そもそも多くありません。自分で住みたいという「実需」の客が、ほとんどいないのです。出口が取れなくなってしまうんですね。当初は月12万だった家賃も、そのうち10万を切り、やがて8万になるでしょう。売却相場は、せいぜい1千万+αという程度。結局、残債を消すことさえ、ままならないことが多いんです。行き詰まった投資家を多く見てきました。次第に生活が困窮してくるのです。売却額は二束三文...というケースばかり。最初から負けは決まっているのです。嘘もいいところなんですね。覚えておいてください。↓https://wp.me/P8S41o-xh▼コン・パスのFacebookページです。