201609Jun都心割安物件のワナ。itコン・パス代表、村上です。・表面利回り9%買いだ!と思った方はご注意ください。税引き後赤字になるかもしれない不確定要素があるからです。実はこの物件、お客様から相談のあった実際の案件です。他社で購入した物件の収支が心配だということでした。Aさん曰く、お買い得だと思ったのに思ったほどお金が残らなそうだ、と。わりに割安な価格で購入されました。シミュレーションをしてみると初年度はともかく2年目以降ずっと赤字。所得税がほとんど同額なのです。———-赤字の原因は融資条件です。返済総額は小さくなります。収益不動産ではこれらが裏目に出ることがありますので要注意。一つ目のポイントは返済期間です。月間、年間の返済額が増えます。家賃収入に対する返済比率は50%以下が理想といわれています。年間1445万円の家賃収入。年間880万円の返済。余裕のない経営になってしまいます。万が一空室が増えてくるとキャッシュフローもマイナスになります。なれば毎月持ち出しということ。何のための投資か分かりませんね。Aさんは今のところプラスのキャッシュフローです。税金面で課題を抱えています。———-所得税>キャッシュフローの逆転現象。場合、返済のほとんどが元金になります。元金返済分は経費になりません。返した分だけ負債が減って純資産(含み益)が増えるからです。キャッシュは出ていくのに損失にできないのがイタイところ。Aさんの例を具体的に見てみましょう。400万円この場合、経費にできるのは運営費+利息に減価償却を加えて合計830万円。損益は次の通りになります。税率40%なら246万円の納税ですね。※減価償却は、建物が劣化する分を損失計上できるという会計ルールで実際の支出はありません。一方でキャッシュフローはどうでしょうか。元金返済分の750万円が出ていきます。差し引きキャッシュフローが265万円。手元に265万円しかないのに、246万円の税金を納めるのかよ?と思いますよね。———-理不尽な話です。キャッシュフローとなるところです。融資条件一つでお金の残らない投資になってしまうんですね。現状はともかく、Aさんはこれからどうすべきか。お金を残すには方向転換が必要です。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。