お持ちの方の高齢化が進む今日、いたるところでトラブルが顕在化しています。その要因を紐解くと、借地人さんをとりまくさまざまな制約が複雑に絡み合って、円満解決の道も一筋縄にはいかないケースが多いようです。夫が他界し、いまは一人で借地住まい。将来がとても不安・・・。更新時期が迫っているが、まとまった現金もなく更新料をどうしよう・・・。要介護になったら、先々の地代負担が大きくなってしまう・・・。借地権にも相続税がかかると聞くと、子どもたちへの負担が心配・・・。母の急逝で借地権を相続。誰も住まないのに地代を払い続けるのもなぁ・・・。「使わないなら、借地を返してほしい」、「このまま借地経営を続けたい」。地主さんの意向が固く、借地権を有効活用したくても思うようにいかない・・・。借地権を資産として活用するためには、地主さんの承諾が絶対条件です。地主さんの意向を確かめることが最優先事項です。地主さんは、借地権を買い戻して新たな資産活用を望まれる方、借地権を第三者に譲渡することを承諾し、新たな借地人さんを迎え入れ、借地経営を継続することを望まれる方など、借地人さんの意向とは異なる思いを持たれる方もいらっしゃいます。借地権をトラブル化させないようにするには、借地人さんと地主さんとがお互いに話し合い了解し合うことがベストですが、実際には、コミュニケーション不足による感情のもつれから、トラブルに発展するケースが多々見受けられ、円満解決するために疲弊してしまう借地人さんも少なくありません。[1]借地権譲渡における地主承諾のポイント借地権は非常にあいまいな部分が多い権利であり、様々な制約がありますが、特に、お手持ちの借地権を売却(譲渡)される場合は、地主さんとの間で具体的な条件を書面で取り交わすことが重要だと考えます。これが慣習化され常識となれば、借地権の流動化は益々促進されると、セレコーポレーションは信じています。[2]建て替えにおける地主承諾のポイント「建て替え」に関する地主承諾は、1借地人さんが建て替える場合と、2借地権を購入した「新借地人さん」が建て替える場合では全く異なってきます。1のケースは、売却(譲渡)承諾と同様のフローで問題ありませんが、2のケースの建て替え承諾はいつもらうのがよいでしょうか?本来、建て替え承諾は、建て替える人が地主さんからもらうべきものです。借地権譲渡の場合、建物がとても古く建て替えを必要とするケースが一般的なため、譲渡承諾時に、建て替えに関する承諾も同時にもらっておかなければ、後々トラブルを引き起こす原因になりかねません。セレコーポレーションでは、こうしたポイント以外の諸問題のひとつひとつに対するチェックリストをご用意して、万全の態勢で地主さん、借地人さんおよび新借地人さんの皆さまが安心できる環境を作ることで、借地権の流動化を促進していきます。借地権の売却や有効活用を検討する場合、よく起こる問題として、建て替えに伴う資金調達の際に、金融機関から地主承諾を求められるケースがあります。)で、話がまとまらなかったどうなるの?こうした点を金融機関が指摘する主たる理由は、融資期間中に地主さんと借地人さんとの間で交わされた契約が反故となってしまう「契約解除リスク」を回避するための保全措置として、要求されることが多く、交渉力が求められがちです。したより専門的な対応の必要性を考えると、借地権に精通したプロのアドバイスはとても大切です。借地権の専門家チームが揃うセレコーポレーションまで、お気軽にお問合せください。借地権のお悩み、まずはご相談ください。