記事一覧ガンにも負けず高気密・高断熱の家づくり日記kokkoいい家ネット管理人の新築日記です。甲状腺ガンを乗り越え、37坪狭小地に住宅が完成するまでの苦難の記録。平成23年11月10日以降の記事は、新しいブログでアップします。新着記事はこのINDEXの下をご覧下さい。以下の項目をクリックすると各カテゴリの記事を投稿日時の古い順に表示します。〜ゆらりと行こう〜【Web内覧会リンク集】*タイトルバックの写真は我が家ではありません。右上の写真がヤマサハウスで建てた我が家です。ヤマサハウスらしくないですねって言われます。姉妹サイト「施主のための家づくり情報サーチ〜ガンにも負けず」ブログ村最後の記事です。アッと言う間に太陽光発電の契約しました。自由項目1アフィリエイトランキング参加に登録は必要ありません。当サイトへリンクを貼っていただくと自動で集計します。ブログ村最後の記事です。リッチモンドホテル福岡天神の小学生添い寝プランお邪魔します。さん、こんにちは固定資産税の納付を昨日まで忘れていて、慌てて銀行へ納めに行ったkokkoです。納期限は、5月31日ですからまだ余裕はあったんですが、こんな事がないように2期分からは、口座振替にしてもらうように依頼書を銀行へ出してきました。これで、忘れる心配もありません。固定資産税で忘れると言えば、以前、「家屋の固定資産税が安くならない理由1」という記事を書きながら、その2を書くのを忘れていました。いうことで、今日はその2家屋の固定資産税の経年減点補正率のお話し施主の皆さんのブログを見ていて気になったことに、「家屋の固定資産税は30年ほどで償却が終わるから〜云々」といった表現がありました。これって30年経てば、固定資産税が0になると勘違いしてるんじゃない?と気になったわけです。所得税で事業所得の経費として見ることのできる減価償却費では、確かに木造住宅は22年経過すると残存価格がなくなります。(正確には、残存価格1円まで償却できます。)しかし、これは経費を計算する時の話であって、固定資産税では新築時の評価額の2割まで下がったら、そこで打ち止めです。30年経過で2割になります。鉄骨の厚さ4mmを超えるものが鉄骨造、4mm未満が軽量鉄骨造と見ていただいて結構です。「えぇ〜っ!木造で30年も経てば価値は0になるって不動産屋は言ってたよ。実際に居住している人にとっては、2割くらいの価値はあると認めるのが妥当だという考えなんだと思います。「じゃあ、ここは道路用地として市が引き取ります。土地の補償費は払いますが、家屋は価値ないですから補償費払いませんよ。」と言われても反論できませんよね。どんなに古くて傷んだ住宅であっても、住める以上は住宅としての価値があると言うことです。その価値を新築時の2割と見ているわけです。見て、2年経つと初年度の評価額の75%になる訳ね!っていうのも間違っています。固定資産税の初年度評価額は、既に新築時の8割になっていますから、2年経過は、新築時の75%ですが、初年度の固定資産評価額に対しては93.75%しかも、評価額の見直しがあるのは3年に一度だけということは、前回の記事で説明しました。そんなこんなで、家屋の固定資産税は思ったほど安くならないというお話しでした。ついては,次の資料の158ページ以降に掲載されています。今日の記事、参考になりましたか?参考になったという方は、ぜひクリック(投票)をお願いします。ランキングが上がると更新の励みになります。さん、もう固定資産税は納めましたか?4月中に納税通知書が届いた方は、5月2日が納期限だと思います。納めるのを忘れていたという方も、まだ延滞金は付きませんから連休明けにでも納めましょうね。ところで、固定資産税の納期は、地方税法では、「4月、7月、12月及び2月中において、当該市町村の条例で定める。」と規定されていますが、但し書きに「特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。」となっていて、5月末を1期目の納期限としている市町村が多いようです。ちなみに東京23区は、6月、9月、12月、2月の納期となっています。我が家がある鹿児島市では、1期目の納期限が5月末です。納税通知書が発送されるのは5月6日〜7日くらいですから、今年も5月6日あたりになるのではないでしょうか?今年の税額は昨年度と同じはずですから、昨年度の我が家の納税通知書に記載されている内容から家屋の評価額と税額を計算してみましょう。我が家は、平成20年12月築の木造軸組みの2階建て、延床面積108.89�u(32.93坪)の小さな家です。4帖ほどの吹き抜けがあります。地場の工務店の中では、割と坪単価が高い方のヤマサハウスの高気密高断熱仕様ですが、長期優良住宅ではありません。7,434,200円この評価額から税額を計算してみます。固定資産税の税率は1.4%ただし、新築後3年間(長期優良住宅は5年間)は1/2軽減があります。52,000円それに都市計画税が加算されます。都市計画税は、都市計画区域のうち原則として市街化区域内にある土地・家屋に課税されます。税率は、0.3%以下で条例で定めることとなっており、鹿児島市は0.3%です。両税合わせて74,300円ちょうど、評価額の1%の金額になりました。これを4期に分けて払います。一括払いすると報奨金の出る市町村もあるようですが、残念ながら鹿児島市にその制度はありません。我が家は小さいので、税額のみでは参考にならない方も多いと思います。85,340円(21年基準)を参考にしてください。次に土地の固定資産税ですが、こちらの評価額は公示価格の7割を基準としますが、地域によって負担水準にばらつきがあるため、これを是正するための調整措置が講じられています。市街地ではありますが、私道にのみ面しており、公道には面していません。96,400円になります。来年は、新築の3年間1/2軽減がなくなりますから、50,000円ほど高くなる計算です。してみると長期優良住宅の5年間軽減は大きいですねぇ。次に参考までに不動産取得税の計算のために新築時の評価額を計算してみます。新築時の評価額は、不動産取得税の計算や固定資産税の経年減点を計算する際に必要になってきます。円(85,340円/�u)平成21年築、平成22年築の方は、この計算式で新築時の評価額を計算できます。これが不動産取得税の課税標準に使われる評価額で、1,200万円(長期優良住宅は1,300万円)を控除した額の3%が不動産取得税として課税されます。我が家は、たまたま3年に1度の評価見直基準年である平成21年の前年に建築されていますので、さらに再建築評点補正率で割り戻す必要があります。新築時の評価額が税額の基礎となりますから、18年基準で評価したものとして補正しなければなりません。平成21年基準の平成18年基準に対する補正率は、木造で1.03(非木造家屋1.04)でしたから、平成18年基準で評価した場合の評価額を計算するには先ほどの評価額を1.03で割り戻します。円これが我が家の新築時の評価額です。1,200万円には遠く及びません。家屋の不動産取得税は課税されませんでした。この再建築評点補正率で割り戻すのは、21年築、22年築の家屋は必要ありませんが、23年築の家屋は24年基準の補正率で割り戻すこととなります。その数字はまだ国から示されていませんが、示されたらまたお知らせしますね。23年築の方は、頭の片隅に入れておいてください。家屋の固定資産評価額なんですが、普通の木造住宅なら1�u当たり、おおよそ80,000円〜90,000円といったところでしょう。(床暖房があれば、もう少し、+全館空調なら、もっと上積みが必要かも)軽量鉄骨造なら、90,000円〜110,0000円くらいが目安でしょうか。諸費用は含みませんので、契約時の本体工事費と新築時の評価額を比較するのが適当かと思います。我が家の場合で、6割弱といったところです。最後に、家屋の簡易計算式を書きますので、あなたの家の税額も試算してみてくださいね。チェックポイント今日の記事、参考になりましたか?参考になったという方は、ぜひクリック(投票)をお願いします。ランキングが上がると更新の励みになります。ブログ村の施主の皆さんの記事を拝見すると、もう、固定資産税の納税通知書が届いたお宅もあるようです。我が家は、昨年に続いて2回目の納税通知書がそろそろ送られて来ることと思います。5月に入ってからかな?その税額については、「昨年と比べて少しは安くなっているはず、」と思ったりもしますが、実は昨年と全く同じ額で通知が届く予定です。「えっ!家屋の固定資産税は、年々、少しずつ安くなるんじゃないの?」と思う方、いらっしゃいませんか?それに、30年も経てば家屋の評価額は0になって、固定資産税の税額も0になるはずと思っている方もいらっしゃるかもしれません。実は、両方とも思い違いなんです。今回は、最初の「年々、少しずつ安くなるはず」という思い違いについて説明をしましょう。「30年も経てば家屋の固定資産税が0になる。「年々、少しずつ安くなる。」というのは、当たらずと言えども遠からず正しくは、「3年に1度見直しがあって、安くなることがほとんど」です。固定資産税の評価額は3年に1度見直しがあります。前回の記事でお知らせしましたが、平成24年は、その固定資産税の評価額の見直しの基準年に当たります。前回の見直しが平成21年でしたから、平成21年から23年までの3年間は、家屋も土地も特に理由がない限り同じ評価額です。平成20年から平成22年の間に新築された方は、来年、初めての評価額見直しとなります。平成20年築の方は、3年間の新築家屋の2分の1特例が終わりますから、来年からは高くなっちゃいますが、それ以外の方は、来年、少し安くなるはずです。いう表に経過年数ごとの補正率が表示してあります。この補正率は、新築時の評価額に対する割合になります。この数値は、全国一律で構造・用途別に定められていますが、鎌倉市が作成したものをネットで見ることができます。木造であれば、ほとんどの専用住宅は再建築費表点数が74,000点〜115,000点の区分になるでしょうから、その欄を見てください。築後1年で0.8になり、25年で0.2まで下がって、ここで打ち止めです。固定資産税は、毎年1月1日を課税の基準日としますが、新築した年の翌年は経過年数を1年と見ますので、初めて課税される時で、既に新築時の評価額に0.8が乗じてあることになります。新築時の評価額は、初めて届いた固定資産税の納税通知書に書いてある家屋の評価額を0.8で割り戻せば計算できます。1年目が新築時の評価額×0.8補正率基準表を見ると、その後、2年目が0.75、3年目が0.70、4年目0.68と下がっていきますが、先ほども説明したとおり、3年に一度しか評価額の見直しは行われません。平成20年から平成22年の間に新築された方は、平成23年までは、新築時の評価額×0.8のまま変わりません。いうことで、我が家に届く納税通知書の額も前年と同じ評価額になっているはずというわけです。24年の見直しで補正率はどうなるかというと、築年次別に次の補正率が適用になります。平成23年築の住宅が1年経過で0.80(2分の1特例あり)ところで、24年の評価額の見直しに当たっては、もう一つの補正率が使われます。新築時の評価額がわかれば、24年の評価額は次の算式で求められます。この結果が21年の評価額を上回るようであれば、21年の評価額がそのまま据え置かれます。現在では、古い建物で経年減点の落ちる度合が小さい家屋しかその可能性はありませんが、物価上昇率の大きかった高度経済成長の時代は、据え置かれることも多かったでしょう。告示の際に計算されます。ちなみに平成21年度評価替えの際は、木造1.03・非木造1.04でした。この再建築時評点制度というのは、大変良くできた制度で、物価の変動に関係なく、家屋をいつ建てても有利・不利がないように補正してくれます。安く補正され続けてきていますから、評価基準が最も安かった平成18年〜20年に建てた方たちとも同等の評価額になっているはずです。次回は、なぜ、築後30年たっても家屋の固定資産税は0にならないのか、その理由を説明します。今日の記事、参考になりましたか?参考になったという方は、ぜひクリック(投票)をお願いします。ランキングが上がると更新の励みになります。平成24年基準年から使用する固定資産評価基準の改正案についてパブリックコメントを募集しています。3年ごとに改正されますが、これまでは基準年の2年前の1月の東京都特別区の工事原価の費用を基礎に評点が算定されていました。(21年基準については、19年1月)それが、今回は基準年の2年前の7月、つまり平成22年7月の東京都特別区の工事原価の費用を基礎に評点が算定されています。これは、実際に適用される基準年と工事原価の調査年との間隔が2年あるというのは長すぎるという批判を受けて6ヶ月短縮されたものと思われます。今後、寄せられた意見を検討の上、一部修正はあるかもしれませんが、ほぼ原案どおりに決定されるものと思います。平成23年中に住宅が完成される皆さんの家屋の評価は、この24年基準を使用して算定されることとなります。興味のある方は、次をご覧ください。377ページもある膨大な資料ですから家屋の構造・種類別に次のページをご覧ください。固定資産評価基準の一部を改正する告示案(家屋)<別表第8、第12、第12の2>当ブログでは、評価基準の改正点を分析の上、皆さんその結果をお知らせします。今日の記事、参考になりましたか?参考になったという方は、ぜひクリック(投票)をお願いします。ランキングが上がると更新の励みになります。家屋評価の対象になる設備、ならない設備さて、今日は調査員がどのような点を見るのか、調査を受ける側はどのように対応したら良いのかというお話しまず、準備すべき書類ですが、これは市役所から事前に連絡があると思います。最低でも平面図、仕上げ表は必要でしょう。できれば指示のあった書類をコピーして手渡せるようにしておきます。立会いについてですが、家の中を見て回るわけですから、必ず立会いは求められます。所有者でなくても、家族ならどなたでも構わないと思います。調査員は2人1組が原則です。非木造の特別大きな住宅でない限りは、2人での調査になると思います。ついては、以前の記事で説明しましたが、家屋の構造・仕上げや設備がどのような基準で評点されるかが分かれば、調査員が見るところも自ずと分かってきます。評点する項目をすべて確認するとなると家屋のあらゆる部分と設備を見る必要がありそうです。見なくていいのは、壁の中、天井裏、床下くらいでしょうか。工事完了後の竣工図でもあれば、現地を見なくても計算はできるでしょうが、個人の住宅で竣工図を作成するところは、まずないでしょうから、設計図面のとおり施工されているかを確認することになりますが、そのためには全ての部屋を見る必要があります。押入れであろうが、トイレであろうが、浴室であろうが例外なしに、ただ、ブログ村の皆さんの記事を拝見すると、随分、あっさり調査が終わることも多いようです。洗面台と流し台の幅を計られた程度とか。それで、済むようならそれに越したことはありませんが、念のため、全部見られても恥ずかしくない程度には整理しておきましょう。脱衣室や浴室内に下着を干したりするのは危険すぎます。いうのも給湯器は、追い炊き機能付きかそうでないかで点数が大きく違いますから、浴室内は見られる可能性大なんです。コンセントやスイッチの数については、標準量で済ます市町村もあるようですが、一応、チェック項目だと考えておいた方がいいでしょう。建具についても、図面どおり施工されていれば、寸法を測るまではされないでしょう。設計図からの変更があったり、建具の寸法が図面で分からない場合には、メジャーをあてられることもあるかもしれません。家の中の確認と減税制度などの説明がひととおり終われば、家の外周の確認です。登記されていない倉庫などはないか?これが一番のポイントですが、ヨド物置などは同じ物でも家屋に認定される場合とされない場合があることは、以前の記事で説明しました。固定資産税の対象となる家屋、ならない家屋なお、外構については、どんなに立派な造りでも評価の対象にはなりません。2世帯住宅については、完全分離型の2世帯住宅なら、減税制度は2世帯分で計算されますので、その場で判定が行われます。例:不動産取得税の新築住宅の特例控除1世帯なら最大1200万円(床面積240�u超なら控除なし)、2世帯なら最大2400万円ただし、2世帯と認められるには、玄関、水回り(浴室を除く)がそれぞれにあって、完全に分離して使用できる状態でなければなりません。お互い行き来できるドアがある場合には、鍵をしておきましょう。大体のチェックポイントとしてはこんなものでしょうが、図面が揃っている普通の住宅なら30分程度で調査は終わるものと思います。評価は図面と現地確認で客観的に行われますから、特に何かを隠したり、余計なことを言わないようにだとかそんな気を使う必要はありません。聞かれたことにはありのまま回答すればいいでしょうし、聞きたいことは何でも聞きましょう。聞いて不利になることはないと思います。相手も感情のある人間ですから食ってかかるようなことはやめましょうね。基準は全国一律でも、程度の判定をするのは調査員なんですから。参考になったという方は、ぜひクリック(投票)をお願いします。ランキングが上がると更新の励みになります。“AutoPage”AutoPage最新お知らせ。