知らないと損する銀行返済の仕組み。知らないと損する銀行返済の仕組み。201528Dec知らないと損する銀行返済の仕組み。不動産投資で見落としがちな損益のポイントを解説しています。「支出がないのに経費になる」というありがたい存在でした。手残りキャッシュをまるごと温存しておくことも可能です。今回の元金返済はその反対です。-一見すると理不尽ですよね。経費にできないということは、たくさん返済をしてお金が出て行っても税金の計算上は考慮されないということです。税金はしっかりととられてしまいます。仕組みを理解しておきましょう。銀行融資の基本を押さえてください。融資はキャッシュフローにも税金にもダブルパンチで効いてきます。—————-融資条件で投資プランが決まる—————-と言っても過言ではありません。元金均等返済と元利均等返済があります。最近の不動産投資への融資はほとんどが元利均等返済になっています。毎月の「元金返済」は一定になります。「元金返済」は毎月増えていきます。元金均等:残債が減るのが早く支払総額が少なくなる元利均等:金額が一定なので返済計画が立てやすいという違いがありますね。ちなみに金利支払いは全て経費になります。現金支出=経費となりますので分かりやすい。金利が少なければよいというわけではないということです。金利については次回で詳しくお伝えしますね。資産劣化=損失とみなす国税ルールでした。元金返済のナゾがとけてきます。資産総額はどのように変化するでしょうか?・・・考えてみてください。バランスシートはご存じですよね。貸借対照表とも言います。元金返済をするということは資産のうちの現金を銀行に渡して負債が減るということです。資産と負債が同額分小さくなるということ。純資産は変わらないのです。減価償却と元金返済を比べてみると分かりやすいかと思います。減価償却では資産が目減りするのでその分、純資産も減ることになります。元金返済では資産とともに負債も減るので純資産は減りません。損失にはならないのですね。元金返済はP/L(損益計算書)には一切登場しません。借りたお金で購入した物件に関して減価償却という形で経費計上をしているのでそのお金を返済する際に再度経費計上すると二重計上になってしまうとも言えますね。お金を借りたときに利益にならないのと同じでお金を返しても損失にはならないと考えるとすっきりします。元金返済の金額には気をつけてください。税金を払うお金がない!ということにもなりかねませんので。お金が出ていくだけでつまんないなーと思ってしまう元金返済ですが、うれしいこともありますので安心してください。—————-売却すればキャッシュになる含み益!—————-です。元金返済のメリットを享受するのは売却時です。当然と言えば当然のことなのですが、1棟目の方は特に実感がないかと思います。毎月少しずつ元金返済をして残債が減っているということは、あなたの持ち分が増えていくということもできます。購入価格=銀行融資額(残債)です。購入時点では資産のすべてが銀行さんのものという状況です。売却可能額>銀行融資の残高(残債)となり売ればお金が残ります。元金返済で「含み益ができる」と考えてもよいかもしれません。残債以上で売却できる相場であることが前提になります。譲渡税も忘れてはいけません。現金の出入りと違う計算式になるからです。売却のコツ、注意点については、また別な機会に詳しく書かせていただきます。譲渡所得には要注意ということだけ覚えておいてください。—————-まとめます。—————-本日は色々なお話がありましたのでまとめさせていただきます。出口までの投資プランが決まります。売却シミュレーションが欠かせません。先々まで見据えたシミュレーションをされることをおすすめします。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。