Aさん~FPの視点でライフプランを考えたコンサル例~ダブルインカムのエリート社員の資産設計コンサルの実例です。取得等の相談を受け助言しました。高額給与所得者に対するFP的視点でのコンサルをご紹介します。依頼者の要望は...ローンが借りられる内に、一棟モノのマンションに投資をして、資産を増やしていきたい。私達の場合にはどのような投資がお薦めでしょうか?-実際の展開-1.アセットマネジメント東京都内にお住まいのAさん。ご家族は、ご主人とまだ小さなお嬢様の三人家族です。業界紙で連載していた「福田郁雄の不動産投資術」を読んでその考えに共感してくださり、6年ほど前に当社を訪ねてくださいました。一戸建てのマイホームとマンションを所有され、マンションは月額18万円で賃貸されていました。お仕事は不動産関係を扱うアメリカの弁護士のアシスタントをしており、不動産の知識も豊富です。投資の目的をお伺いすると、「私設年金」です。健全な長期投資の不動産運用です。突っ込んでお伺いすると、自分達の給与所得がしっかり取れている内に、レバレッジを最大限に利かせた投資をされたいということでした。Aさんご夫婦の希望としては、1億円以上の一棟モノを購入したいということでした。ご家庭全体の資産をバランスシート(BS)から見ると、借り入れをして1億円以上の物件を購入することはお薦めできないと判断しました。所得や純資産比率から逆算すると、6千万円程度の物件の取得が良いのではとご説明しました。給与所得があるうちにローンを組みたいというお話でしたが、インフレ時代であれば、債務の実質的負担が減っていくのでいいですが、デフレ時代の借金はただの債務です。借入金比率が大きい場合、資産価値が下がったら一気に債務超過になります。多少レバレッジをかけて投資をしなければ、資産は増えませんが、自分の能力以上の借り入れは破綻を招きます。このあたりの説明は聡明な夫婦でしたので、すぐに理解を示してくれました。企業のBSを見るのが、ご主人の専門であったので、個人に置き換えてみることが出来たのだと思います。今の所得が永遠に続くかどうかはわかりません。給与所得からの手出しをするような投資は避けなければなりません。これは一般論ですが、不動産を取得される給与所得者の方は、絶頂期に無理をして購入する傾向があるので、FP的観点からすると注意が必要です。不動産業者の中には、購入者の資産診断をせずに、ただ高いもの買わせるところもあります。高い金額のものを購入してもらった方が、手数料が多く入るからです。不動産コンサルタントは、依頼者がどういう目的で買いたいかを見抜き、今後の生活設計を考えてコンサルをします。依頼者との間には利益相反になりやすい関係となりますが、コンサルタントはあくまでも依頼者の資産状況を考慮して勧めることが大切です。1条(委託業務等)1.甲は乙に対し次の業務を委託し乙はこれを受託した。チェック・契約の立ち会い・決済の立ち会い3その他、乙が承諾した上記付帯事項2.物件購入に要する費用は甲の負担とするが、実施について乙は予め甲の承諾を得るものとする。3.乙は上記業務につき、適宜進捗状況を書面等にて報告する。第2条(購入価格等)1.物件の購入価格は乙が助言を行なうものとするが、甲・乙協議の上決定するものとする。第3条(業務委託手数料)1.甲は乙に対し、成功報酬にて売買契約金額の●%+消費税の業務委託手数料を乙の指定する口座へ次のとおり支払うものとする。第4条(有効期限)本契約の有効期限は、平成●年●月末までとする。業務が継続中の場合は、業務終了までとする。その他の法令に従い、甲、乙協議の上これを決定する。うえ、各自1通を保管する。※ここでは仲介手数料という形での報酬はいただいていません。2.物件購入いくつか購入物件候補を見つけ、Aさんにご紹介しました。その中から、武蔵野市のアパート1棟(1K×6戸)を購入する事にしました。木造スレート葺3階建です。新築で5,980万円でした。(写真1)家賃は6万円台で、共益費も入れて月額394,000円、年間4,728,000円です。利回り約7.9%です。現在所有しているマンション1戸からの家賃収入の月額18万円の、およそ2倍の収入になります。1戸23m2前後で、全て角部屋です。ウォッシュレット、CATV、防犯シャッター、ダブルロックキー、都市ガス、フローリング等が備えつけられています。最近の入居者のニーズにマッチするような比較的グレードの高いものになっていました。木三共で効率的に作られている物件だったことも、当社でお薦めした理由です。木三共とは、防火地域以外の区域に限り建築基準法施行令で定める技術的基準を講じた準耐火建築物とすれば建築可能になった「木造3階建て共同住宅」です。・RCより建築コストが抑えられる・地盤が弱い土地でも、支持杭を打つ必要がなく、地盤改良で済む。・準耐火構造にする必要がある建築基準法施行令で定める技術的基準としては、1避難上有効なバルコニーの設置2廊下、階段等の開放性の確保3廊下、階段等に面する開口部に防火設備4上階への延焼防止措置があります。分かりやすく説明すると、「バルコニーを設置して避難できるようにする」、「廊下、階段をオープンにして煙が出ていくようにする」、「窓に庇を付け延焼を食い止める」、「外壁を16mmの厚いものにして準耐火構造にする」ということです。通常、木三共は4mの避難用空地を取らなくてはならず、土地の有効活用にならないのであきらめる事が多いのですが、このように準耐火構造にした上で所定の対応をすれば、RCと変わらずに建てる事ができます。アップし、RCに劣らない性能となります。外壁は16mmサイディングで、彫りが深いため、耐火性能を高めている上に、陰影・重厚感も出ます。継ぎ目が少ないタイプを利用した場合、メンテナンスの面でもRCよりもいいかもしれません。木造の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリートは47年ですが、実質は木造でもメンテナンスによって長持ちさせることができます。何よりもコストが安いのが魅力です。この物件は崖地に建っているので、土地代が安く購入できました。土地の価値よりも入ってくる家賃収入を重要と考え、お薦めしました。物件案内で現地をご覧になると、Aさんのご主人は「デザインが美しくて見栄えが良い」と気に入ったようでした。そこで、当社で取り纏め依頼書を作成し、条件を付けて売主と交渉を開始しました。取り纏め依頼書には下記の通り記載しました。金57,000,000円(建物消費税込み)決済時、預かり敷金等は売買代金から控除する。本物件に関し、売主の有する一切の重要な事実を御開示願います。交付を条件と致します。物件調査の結果、関係法令への抵触、土壌汚染及び本物件に重要な瑕疵が存在しないことと致します。その他、別途協議ご夫婦間の債務の分散を考え、Aさんの名義で購入することになりました。賃貸借媒介及び管理に関する業務は売主の不動産会社に委託することにしました。コンサルタントは売買契約の交渉の中で、売主の会社や担当者の事をよく知ることができます。こちらの売主の不動産会社は対応がしっかりしていたので、管理を任せても大丈夫だと思い、Aさんにお伝えしました。規模が大きい会社は一見安定しているように思えますが、担当者がすぐ変わってしまうことがあります。この不動産会社なら、優秀な社長自らが直接目で見て管理を継続的にしてくれるだろうと判断してお薦めしました。現在、購入から6年経っていますが、「担当者は親身になってやってくれています」とはAさんのお言葉。空室になっても、2カ月程度で新規入居者を付けてくれるそうです。確かに家賃は下がり、利回りも下がっていますが、元々長期保有で考えていたので、このまま所持しローンを減らしていきます。管理に関しては、管理会社にすっかりお任せしているそうです。3.賃貸マンション(渋谷区)売却その後、渋谷区の賃貸マンションを売却することにしました。このマンションは14年前にAさんご夫婦が自宅用に購入したものです。ご主人の海外赴任の時期が長く、その期間ほとんど賃貸にしていたそうです。売却理由は、利回りが低いからです。当社へAさんが売却の相談にいらっしゃいました。・入居中である・入居中物件を購入してくれる業者は限られている上に、価格が安くなる傾向がある・一般に売却するには、賃借人出て行ってもらう必要があり、追い出し費用がかかる以上のことから当社では、賃借人の退出時まで待って、リフォームしての売却をアドバイスしました。入居者が退出されないので、Aさんは物件近所の不動産業者へ行き、売却の依頼をしたそうです。その不動産業者は賃貸中ファミリー向け区分マンションの買取を専門にやっているS社さんとお付き合いがあり、物件を紹介してくれ売買が成立しました。S社は、不動産投資ファンドで、賃貸中の不動産を購入して、退出した時を見計らって実需向けに売却して転売益を得るのがビジネスモデルです。賃貸マンションの専有面積は約56m2。月々18万円で賃貸していました。S社とは3,400万円で売買が成立しました。利回りは、18万円/月×12カ月/3,400万円=6.3%です。サブプライム前だったので、良い時期に売却したと言えます。資産の棚卸しを行ない、一旦リセットして、次のチャンスを待つことにしました。4.独立・起業その後、会社を退社して独立されたAさん。小さいころから自分で事業をしたいと考えていたそうです。何が出来るのかを考え続け、ご自身が好きだった“人に関すること”から、シングルマザーに特化した人材派遣業で起業されました。お話を伺うと、日本の女性に子どもと仕事を両立してほしいというAさんの熱い思いが伝わってきます。その独立と起業のご報告に、Aさんは当社を訪ねていらっしゃいました。私自身も同じように独立した一人なので、応援する気持ちは人一倍です。その時にお話しした言葉「成功するビジネスは、『人の役に立つこと』」に共感してくれたのでしょうか。Aさんの会社のパンフレットに、同じ思いが記載されておりました。優秀なシングルマザーと起業を結びつけることにより、シングルマザーは正社員で採用され、給与アップ。企業側は、優秀な人材が入ってきます。Aさんの会社は、双方に感謝されお金が入ります。「価値を提供する」、「みんなにとってWIN・WIN・WIN」「お役立ち」など、不動産業と人材派遣業と業種は違っていても、根本には同じ思いがあります。起業して5年ほど経ち、Aさんの事業も落ち着いてきました。そんな時、当社がラスベガス不動産視察ツアーを開催し、そのご案内を送りました。帰国子女であり、オーストラリア留学や、夫の単身赴任でアメリカ生活の経験があるAさん。海外の不動産には興味があったそうです。お返事をいただき、購入する事を前提にツアーに参加されました。現地でたまたま紹介されたモデルルームの購入を即決したAさん。2012年7月号、8月号』をご参照ください。)別荘として購入し、社員の福利厚生施設として利用する予定だそうです。購入したことを社員さんに報告すると、すごく喜んだそうです。社員の家族も含め利用してもらいます。今からラスベガスに行く日程を相談したり、家具や食器などのキッチン周り、小物類などについて話したりと、会社での社員さんの話題になっているそうです。会社内の楽しい雰囲気に一役買ってくれています。社宅購入は、Aさんが抱いていた「社員を大切にする」会社の一つの表現でしょう。Aさんは、「社員にうれしい気持がないと良いサービスも提供出来ない」という信条をお持ちです。福利厚生施設として一年の内2カ月使用し、その他の10カ月はタイムシェアにして10社限定でお付き合いのある優良な企業に貸し出す構想を持っているそうです。Aさんもアイディアウーマンですね。購入を即決した理由を聞いてみると、物件スペックが良かったからとのお答えでした。具体的には、新築で、モデルルームとして使われていたので家具つきですぐにでも住めそうだったことです。業者へのまとめ売りの物件をツアー参加の他の投資家の方と同時に購入出来たことも理由の一つです。入っていた家具も気に入っていたので、家具つきのままの購入を検討していましたが、売主が提示してきた家具価格(1万ドル)が思ったよりも高かったので、家具購入は止めました。現地のエージェントの紹介でインテリアコーディネーターを入れた方が安く、かつ新品で家具を揃えられることが分かったため、現地のエージェントにお願いする事にしました。Aさんは、購入前にインスペクション(物件調査)を行ないました。アメリカで、中古の物件を購入する際によく行われます。費用は、250~300$程度で、業者が室内環境の安全性、家全体のコンディション、水漏れ、電化製品の作動等、建物そのものに対する調査をしてくれます。業者から提出されたレポートを見て、指摘あったところを常識の範囲内で売主側が直してくれます。今回は、数か所ですが修理個所が見つかり、修理していただいたうえで購入することが出来ました。物件価格は、約10万$(約800万円)です。将来的に5年後に米国住宅価格の回復による物件価格の反発と、為替が円安方向に振れていれば、「倍の約1,600万円になるのでは」という夢も同時に買うことが出来ました。この通りに物件価格が上がらなくても、自分で福利厚生施設として社員さんのために使用したり、他人に貸し出したり出来ます。将来売却する時には、価格が上がっていなくとも充分だと考えています。海外に別荘を購入したというと、かけ離れた世界と感じる方もいるかと思いますが、優良と思われる資産へ移転しただけの単なる「資産シフト」です。アセットマネジメントの視点から見て、日本の現金・不動産で持っているよりは、有利と考えました。このような発想がすぐに理解出来るAさんは懸命です。アメリカに住んでいたということで、実感があるのでしょう。その上で実際に行動するAさんは立派な投資家だと思います。6.不動産コンサルタントから見てダブルインカムのエリート夫婦と言えるAさんご夫婦。給料で稼いだお金を着実に不動産に換えて、安定収入を得ており、見習える部分が沢山あると思います。将来、無借金アパート6戸があれば、私設年金対策としては合格でしょう。ライフプランを一緒に考えてアドバイスするというスタンスのコンサルでした。不動産業者の人も不動産だけでなく、この様にライフプランのファイナンシャルプランナー的スタンスでコンサルをすれば、仕事の質・量が変わるのではないでしょうか?依頼者も気づいていない真のニーズを見つけ、ご提案するのが、コンサルタントの仕事です。ご本人の努力で事業が成功していますが、海外に別荘購入というAさんの夢に立ち会えて、私も感無量でした。以下に依頼者Aさんの感想を付け加えておきます。依頼者の視点が見えてきます。ために読んでいた不動産系の新聞の中で福田さんの投資コラムがとても面白かったです。実は、その記事をコピーして、ファイリングもしていました。そこで、夫と不動産購入を検討し始めた時に、ホームページを見て、福田さんに相談しようと決めました。購入物件探しは、普通の仲介業者さんにもお願いしていました。そこで感じたのは、普通の仲介業者と不動産コンサルタントの大きく違う点です。仲介業社は自分が売りたい物件を薦めてくるのに対して、不動産コンサルタントは、私たちがどういう目的で購入したいのかをまず理解し、こちらの資産を含めた状況を客観的に見て、買主の立場に立った物件探しをしてくれました。インターネットを使って自分で物件を探すこともできますが、その中から選定するのは素人には困難で、プロの目利きが必要だとも感じました。日本には本当のコンサルティングをしてくれる人が少ないと感じていましたが、こちらの立場に立ってくれる不動産コンサルタントに出会えて良かったです。今後の展望もともと不動産が好きで、専門は違っても、ずっと不動産に関係する仕事をしてきました。日々、不動産に触れてきたこと、見てきたことが、大きく活かされています。海外旅行に行っても不動産が気になり、先日はグアムでアパートを見学してきました。その際、現地の人とよく会話して情報を得ています。今後の展望ですが、不動産については今持っている物件を長期保有する事ですね。あとは、状況を見て、良い物件に出会えたら購入したいと考えています。ラスベガスの物件ももう一軒欲しいですね。事業に関しては、会社の社宅購入という夢の一つが叶いました。