201616May戦略的経費の作り方。itコン・パス代表、村上です。不動産は税金との戦い。税金と戦う武器のひとつが「経費」です。「戦略的経費」を効果的に使うことで税金対策をすることができます。あなたも「経費」をマスターして、できる経営者になってください。経費をマスターするために、まず何から始めればよいのでしょうか。———-金利と元金の役割分担を考える———-例えば金利。金利を下げると元金返済が増えます。経費にならない支出=元金返済、を思い出してください。お金は減るのに損益はプラス。逆ザヤになる可能性もあります。利息を多く支払ってもキャッシュフロー>不動産所得とする戦略もありです。反対に元金返済が少なすぎると売却時に「残債以上の金額」で売れない恐れもあります。そのため金利と元金のバランスには十分気を付けてください。借入れ、借換え時のシミュレーションが肝心です。———-減価償却で利益の先食い。———-次に減価償却費。文字通り「お金が残る経費」です。資産価値が減る分を経費計上します。ここでの資産価値=購入時の金額。毎年少しずつ減価償却するわけです。参考図:減価償却ただし土地は価値が減らないので減価償却はできません。いうことは、物件購入時に土地と建物の金額がいくらなのか、がとても重要になります。物件AとBはどちらもRC造、築20年、1億円とします。土地・建物の金額の内訳だけが違うとどうなるでしょうか。建物:6500万円(31年で償却)設備:500万円(3年で償却)減価償却費:209万円+166万円=375万円64万円の差になりました。Bの方が64万円経費が増えて所得が小さくなりますので税額もその分小さくなります。どちらも物件購入金額は同じ。売買契約書に記載する土地と建物の内訳が違うだけです。お金が手元に残ります。すると、なるべく建物金額を高くしてしまおうということになるのですが、100%建物金額というわけにはいきません。・不自然な割合にすると税務署から指摘が入る・売主側からも嫌がられる・売却時の「譲渡所得」が大きくなりすぎる特に3点目は注意が必要です。ここでも現金の収支≠会計上の損益であるからです。物件購入金額から毎年の減価償却分を差し引いた金額になります。「簿価」も大幅に低くなっていきます。結果的に譲渡所得が大きくなり税額も増えます。そのため、減価償却費は『利益の先食い』とも言えます。税金面では逆ザヤになってしまいます。割合をどうするのかは、インカムとキャピタルの両面から考えなくてはいけません。不動産所得を小さくするほうが得策ということになりますね。・所得税(給与+不動産所得):33%(900万円超)、40%(1800万円超)・所得税(譲渡所得):長期譲渡20%、短期譲渡40%———-法人へ「所得」を分散する。法人化に勝るものはありません。税率だけとっても個人より断然有利です。法人のメリットを上げたらきりがありません。反対に個人名義で収益不動産を購入する税金面でのメリットは給与から源泉徴収された所得税の還付くらいではないでしょうか。アパートローンが使えるというものありますが融資額に上限があります。個人で1-2棟購入したら、あとは法人で買い進めるのがおススメです。所得の一部を法人へ分散することができます。新規法人を設立したら、サブリース契約をして家賃収入の一部を管理料として支払います。合わせて法人名義で生命保険に加入することで積み立てをしつつ、その半額を損金計上できます。———-10年間で1000万円以上のメリットに。———-上図の例では次の内容になっています。・資産管理法人を設立。・個人-法人間でサブリース契約。・個人から法人へ管理料を支払い(年間120万円)。・法人で運営経費を支出(年間60万円)。・法人名義で生命保険に加入、年間60万円支払い。・保険料の1/2(30万円)を損金計上。個人で120万円の不動産所得があれば、2-4割を所得税で納めるところ、4.5万円の納税で済んでしまいます。解約時には返戻金があります。10年もすればトータルメリットは1000万円を超えるのではないでしょうか。これをやらない手はありません。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。