ならない!「コレは経費じゃない」借入金のワナとは?節税対策にならない!「コレは経費じゃない」借入金のワナとは?2019/11/08不動産投資では、利益が出ているのに実際のお金の収支はマイナスとなるということがあり得ます。実際のお金の収支のことを、キャッシュフローと言います。このキャッシュフローを悪化させる原因は、借入金の元本返済にあります。不動産投資では、利益とキャッシュフローの違いを十分に理解することが必要です。そこで今回の記事では、お金の中でも特に借入金返済について解説します。借入金の元本返済は費用とならない。不動産投資では「実際に出ていくお金」と、「利益を計算するためのお金」はイコールではありません。イコールでない理由は、借入金の元本返済と減価償却にあります。「利益を計算する上で出ていくお金」を経費と呼びます。経費は利益を少なくしますが、同時に税金も少なくしてくれる効果があります。経費には節税効果があるのです。ところが、借入金の返済については、利息部分は経費ですが元本返済の部分は経費になりません。借入金の元本返済は、お金は出ていきますが経費ではないため節税効果がないということになります。借入金の元本返済が経費にならないかというと、理由は簡単です。お金を借りたときは、その借りた金額は売上にならないため、返す時も経費にはならないというのが理由です。借入金が売上になってしまったら、お金を借りた時に大きな利益が出てしまい、莫大な税金が発生してしまいます。ところが、お金を借りても税金は発生しません。それは借りたお金は売上ではないからです。同様に、返すお金に関しても、経費にはなりません。お金を借りたときに税金は増えなかったのに、返したら税金が減ってしまってはおかしな話になります。減価償却費は経費になる一方で、不動産投資では実際にお金を支払わないのに経費になるものがあります。それは減価償却費です。減価償却費とは、建物の取得原価を毎年の費用として按分する、会計上発生する費用のことで、実際に支出されるお金ではありません。不動産投資の税金は、賃料収入から経費を差し引いた利益に対して課税されます。実際に支払われる費用の他、実際には支払われない減価償却費も含まれます。借入金の元本返済が無い状態であれば、「利益-税金+減価償却費」がキャッシュフローとなります。「+減価償却費」となるのは、利益を計算する際、実際に支出されない減価償却費をマイナスしていたためです。キャッシュフローということになります。すると、借入金の元本返済が大きい場合、キャッシュフローがマイナスになることもあり得ます。利益がプラスでもキャッシュフローはマイナスなるということもあり得るのです。不動産投資で重要なのは、キャッシュフローです。キャッシュフローがマイナスとなってしまえば、やる意味がありません。少なくすることが重要です。自己資金を増やせばキャッシュフローが改善されます。仮に100%自己資金で投資をした場合のキャッシュフローは「利益-税金+減価償却費」になります。これが不動産投資で得られるキャッシュフローの上限です。キャッシュフローを上限に近づけるには、なるべく借入金を少なくし、自己資金を多くすることが重要になります。まとめ以上、不動産投資の借入金について解説しました。借入金の元本返済はキャッシュフローを悪化させる原因になるので、自己資金を十分に用意して不動産投資をするようにして下さい。手掛ける不動産投資会社です。叶える資産としてご提案しています。いう考えのもと、資産価値の高い空間づくりを目指しています。リズム不動産投資サイトfacebookこの記事に関するキーワード不動産投資こちらもどうぞ住宅購入マニュアル1初めての住宅購入ガイド住宅購入の基本の流れ、知らないと後悔するポイントを整理。2資金計画を考える初期費用から購入後にかかる費用まで、損しない資金計画の考え方。3住みたい物件を探す住みたいエリアや間取り、購入金額など希望条件を整理して情報収集。4内見・見学へ行く希望に合った物件を選ぶための、内見・見学の極意。内容や見方、注意すべきポイントを整理。6住宅ローンを選ぶ自分に合った住宅ローンとは?選び方のポイントをチェック。7物件引き渡しから入居までいよいよ物件引き渡し。引き渡しから入居までのダンドリを確認。住宅売却マニュアル1初めての住宅売却ガイド住宅売却の基本の流れ、知らないと後悔するポイントを整理。2売却査定を依頼いくらで売れる?売却査定の仕方と査定依頼先の選び方。3媒介契約を結ぶ売却依頼する不動産会社を決め媒介契約を締結。契約の種類や流れをチェック。4内覧・見学対応をする内覧・見学対応の基本と売却活動をスムーズに行うコツ。5売買契約を結ぶ買主と契約を締結。売買契約書の内容や見方、注意すべきポイントを確認。6物件を引き渡す売主が知っておくべき、物件引き渡しのダンドリと注意点。1家を買いたい女、買いたくない男。