持主の利回りを計算すると2%〜💦以前は貸して市場だったが現在は完全に借り手市場に変わりました🤓とは言え、節税目的での不動産購入は、港区一等地は外せない。賃貸経営は「10%程度の高利回りが期待できる」と謳われていますが、これが最近の現実です。マイホームとして所有している築20年マンションを賃貸物件にして「家賃収入で安定収益を得られればいいな」なんて甘いことを考えているなら、現実を直視する必要があります。築20年のマンション賃貸のリスク1メンテナンス費用がかかるマイホームとして居住に使用していた築20年マンションを賃貸物件に転用すると、想像以上のコストがかかります。貸し出し前のメンテナンス費用です。20年も生活に使用していた物件ですから、魅力的な賃貸物件にリボーンさせるためにはメンテナンスを徹底する必要があります。壁紙クロス・床材の貼り替え、キッチン台や洗面台の交換、窓サッシの清掃など、軽く見積もっても50〜100万円近い出費になります。最近では仲介の不動産業者から「エアコンを完備したほうが入居者がつきやすい」と勧められることが多く、3LDK物件の各部屋に最新のエアコンを設置すれば50万円。「思い切ってキッチンとリビングをつなげてLDKにしましょう」などとリノベーションを勧められればさらに100万円と、貸し出し前からかなりの出費を覚悟しなくてはいけません。築20年のマンションの賃貸のリスク2管理費や固定資産税がかかるさらに、賃貸物件として公開・管理してもらうためには不動産業者の存在が欠かせません。不動産業者には、入居者が決まれば仲介手数料を、管理を任せれば管理料を支払う必要があります。忘れてはいけないのが固定資産税です。賃貸物件として所有を続けるということは、毎年の固定資産税を納付する義務があるということにつながります。これだけの出費を覚悟して、それでも家賃収入で収益が安定化することが期待できるでしょうか?築20年マンション賃貸のリスク3空室リスクがある賃貸経営で絶対に無視できない問題の一つとして挙げられるのが「空室リスク」です。賃貸経営がなぜ儲かるのかというと「入居者が家賃を支払ってくれるから」ですよね。入居者がいなければどうなるでしょう?もちろん、収入は0円になります。入居者が決まらない「空室」状態の賃貸物件は、収入がないどころか、メンテナンスなどの初期投資が全く回収できず、さらに固定資産税も課税されてしまいます。した救いとなるのが、賃貸経営による収入は不動産所得となり、赤字分はほかの所得の黒字分と相殺することが可能という点ですが、一般的なサラリーマンが「実質的に損失なし」と言えるほどの節税効果があるわけではないし、確定申告の手間もかかります。不動産業者が一般の方に賃貸経営を勧める場合に「利回り◯%だから銀行への返済を考慮しても十分に収益が期待できる」などという説明をしますが、ほとんどが満室状態の利回りを説明しており、空室リスクを無視しているケースが大半です。銀行から融資を受けてメンテナンスをして、キッチンやエアコンの新調など初期投資に張り込んだのに、1年間も空室が続けば...考えただけでも恐ろしいですね。【結論】築20年マンションは「売却」の一択が正解!家売るレオさんちょっと、店長!賃貸って全然儲かりそうなイメージが湧いてこなくなったんですけど、どうして不動産業者は賃貸経営が成り立っているんですか?イエプロマイホームを転用する「賃貸初心者」も、プロの不動産業者でも、コストがかかってしまうという点では同じなんだよ。不動産業者はたくさんの賃貸物件を運用しているから、一つの物件が赤字になっても耐えることができるんだ。家売るレオさんわざわざ銀行から融資を受けてメンテナンス費用を用意しなくちゃいけない素人は、最初のうちは赤字になることを覚悟して資金をプールしておかないと失敗してしまいそうですね。巷には「賃貸経営を成功させる!」的なノウハウを紹介している書籍やサイトがあふれています。その中には「マイホームとして使用していたマンションを賃貸物件にして収益化をはかる」という難しい問題を、さもカンタンに実践できるかのように紹介しているものがたくさんあります。ところが、賃貸経営は初期投資やランニングコストが高額になり、最初のうちは思ったように収益化に漕ぎつけることができません。銀行の融資を利用したり、プールしていた自己資産を投入したところで、入居者が決まらなければ無収入が続いてしまいます。プロの不動産業者が不動産経営で成功しているウラには、一つの物件が赤字状態でも他の物件の黒字で補てんできるだけの潤沢な資金があります。プロの不動産業者であれば、日頃からメンテナンスやリフォーム・リノベーションを依頼する機会が多いため、施工業者とのパイプもできあがり、一般の人よりも良質で格安の工事を受けることができます。こんなにもリスキーな不動産経営にチャレンジして精神をすり減らしてしまうよりは、高値で売り抜くことができるチャンスを活かして売却してしまうほうが利口です。新築時の販売価格が底値だった築20年マンションなら、10%前後の値上りが期待できます。築20年が経過した「満・築20年マンション」も、2000年初頭に建設された「もうすぐ築20年マンション」も、購入時より高い価格で売り抜くことができる今こそ、売却の一択なのです!築20年マンションを売却したい!ローン途中でも大丈夫?住宅ローンといえば、返済期間は30年や35年、長いものでは50年という選択肢があるほど、長期間をかけて返済するものです。借り入れる金額が巨額になるので、10年やそこらで返済が終わる人はよほどの高額所得者か、または切り盛り上手の節約家でしょうね。今がまさに売り時!とはいえ、築20年マンションだと「まだ住宅ローンの返済途中なんだけど...」というケースも少なくないでしょう。自動車の購入資金にマイカーローンを利用すれば「返済途中は下取りや売却はできない」というイメージがあるのと同じで「住宅ローンの返済途中ではマンションを売却できないでしょ?」と考えるのは自然なことです。ところが、今こそ売り時の築20年マンションを「ローン途中だから」という理由で売却に尻込みするのはハッキリ言って「もったいない!」の一言です。実は、住宅ローンの返済中であっても、マンションを売却することは可能です。大前提となるのが「売却して得たお金でローンを一括返済すること」で、これは絶対条件だと言えるでしょう。この条件をクリアしないと、住宅ローンの融資時に設定された「抵当権」が解除されません。ローン返済に困って「返済途中でも売却できるの?」という話を考えているのであれば、売却益を返済にあててなお不足分をさらに手出しする...なんて不毛なお話になるわけですが、今は「売れば利益が生まれる」というタイミングです。金融機関としては「貸したお金がしっかり返ってくればOK」ですから、売却先との話がまとまっていて、一括返済が確実にできるのであれば、NGを出すことはまず有りません。住宅ローンが残っている家やマンションは売却できる!?住宅ローン残債ありの家やマンションを売却できる方法2018.07.31抵当権抹消の手続きは自分でやること注意しておきたいのは「抵当権抹消の手続きを忘れないこと」です。住宅ローンを完済しても自動的に抵当権が解除されるわけではありません。抵当権を抹消したい場合は、自分自身で抹消手続きを取る必要があります。住宅ローンを完済してそのまま住み続けるのであれば、ローンを根拠にマンションを取られたりすることはないので大した問題はありませんが、売却するとなれば大きな障害になります。いくらローンを返済していても、他人の抵当権が設定された物件を買う人はいないので、売却に際しては必ず抵当権抹消をおこなう必要があります。抵当権解除は、金融機関から必要書類をもらって法務局で手続きをします。抵当権解除の必要書類は、概ね以下のとおりです。これらの必要書類と、法務局のホームページや窓口に備え付けられている申請書を添えて提出すれば、抵当権を抹消することができます。難しい名前の書類が多いので面倒に感じるかも知れませんが、手続き自体は意外とカンタンです。司法書士に依頼すれば2万円前後の費用がかかりますが、自分で手続きをしてしまえば登録免許税1,000円を支払うだけで済むので、かなりの節約になります。築20年マンションを少しでも高値で売却するには、不動産業者の査定を受ける前にしっかりと掃除をしておくことをオススメします。査定士がぱっと見た目に「汚れているな」とか「雑然としているな」と感じるようでは、査定額は下がってしまいます。これはちょっとしたコツですが、さらに大切なのが「複数の不動産業者に査定を依頼すること」です。1社だけの査定では、本当にその査定額が適当なのかも分かりません。すると、その1社がエリアに詳しくない業者だったとしたら、相場からかけ離れた安い査定額にしてしまうかもしれません。複数の不動産業者に査定することで不動産市場の相場も分かるし、業者との相性もわかります。築20年マンションを少しでも高値で売却したいなら、複数の不動産業者に査定を依頼するのがオススメです。今すぐ無料で一括査定してみる築20年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築20年マンションを高く売る方法のまとめイエプロ築20年マンションは今こそ売却に最適のタイミングだということは理解できましたか?家売るレオさんよく分かりました!しかも住宅ローンの返済途中でも売却できるんですね。イエプロ東京23区内の地価高騰は2020年の東京オリンピックまで続くと予想されています。2019年の春には転勤などでマンションを手放すことになる方もいるでしょうが、オススメは「売却」の一択ですね。今こそが価格の頂点に近いとも感じられる東京23区内のマンション市場。販売開始時の価格が底値で、値上り率が高い築20年マンションは、賃貸にするよりも売却がオススメです。築20年マンションにお住まいで住み替えを考えている方、築20年マンションを相続などで取得した方は、この機会にぜひ売却を検討してください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。築30年マンションは売却と賃貸どちらがお得!?築30年マンションを高く売る方法RECOMMENDこちらの記事も人気です。マンション売却のコツトップSNSでシェアツイートシェアはてブGoogle+PocketCLOSE。