本業収入の1/3ほどえいみーT先生には去年仮想通貨投資アカウントを通して知り合いました。外科医としても投資家としても凄腕と噂の高いT先生に今日はインタビューしてみようと思います。アイコンは写真をもとに描かれているらしく、見ての通りイケメン先生です。T先生は総合外科医Dr.Tの診察室というブログも運営されています。現役外科医の視点で医学や医療問題についてとても分かりやすく発信されているので、医療従事者の方も医療のことを知りたい非医療従事者の方にも読みやすいと思います。今日は投資家医師としてインタビューに答えていただくので、主にT先生の不動産投資について聞いてみます。インタビュー開始まずはT先生の投資についてざっくり聞いて見ようえいみーT先生宜しくお願いします。祖父母がビルやマンションを4棟ほど持っており、老後はほぼ不動産の収入で生活していたのが不動産投資に興味を持ったきっかけです。そんな中、リーマンショックで投げ売りされていた東京都心の物件を立て続けに購入した先輩から、国試の勉強をしていた私に連日のように電話で不動産投資のレクチャーをしてきて働き出したら自分も始めようと考えていました。えいみーおじいさん&おばあさんすごいですね!私もそんな先輩欲しかったです。私は現在12物件を所有しております。一応確認ですが、よく病院にかかってくる不審電話で売ってる節税云々みたいなマンションとは別物ですよね?wT先生もちろんああいった収益性のない新築1Rではありませんね。節税は結果であって目的とするものではありませんし、結局のところ売却時に減価償却費で得た節税分は相殺されることになります。永久に保有するのなら別ですが...!?えいみーなるほどです〜!不動産って私みたいな一般人が手に入れられる情報の中に実際に儲かる物件なんてあるのか?とちょっと思ってしまってるんです(^_^;T先生よく「良い物件は不動産屋が手放さない」とか言う人がいますが、多くの不動産屋は次から次へ売りさばいて収益を得るスキームなので、個人投資家のように長い時間をかけてインカムゲインを得るスキームと競合しません。末端の個人投資家でも選べば良い物件を購入することは出来ます。不動産は参入時期による要素が大きいです。不動産投資を行うそもそもの目的は節税のためではなく、あくまで収益を得るためだと考えている。目的を節税とすり替えて、収益性の低いもしくは無い物件を売り込んでくる業界の体質に問題がある。2019年1月4日ちなみに、なぜ不動産=節税とされているのか?についてはこちらの記事にも昔まとめていました。不動産って株とかと違って借金をするのが怖いイメージもあるんですよね。実は、個人名義で購入した最初の4物件は全てキャッシュで購入しました。当時はまだ後期研修医だったので融資の打診に有休を取って金融機関に何度も行くのに抵抗があったのと、2012年頃からの株の暴騰で手持ちのキャッシュをある程度増やすことが出来たというのがあります。あと物件自体の価格はどれも1000万円以下でしたしね。返済比率は低くするようにしております。漠然とですが約3割位空室が出てもキャッシュフローが出るような計算をしてそこから自己資金がどの程度必要か計算しました。物件を購入する際には、自分で不動産屋を何件も回りました。中には収益性の低い物件を勧めてくるところもありましたが、その時点でその業者は却下です。不動産屋は海千山千ですから。私は一番最初は楽待で検索し、良さげな物件を扱っている不動産屋さんを直接訪問し、「こういう条件の物件を探している」と伝えました。因みに1件目に購入した物件は、売主と一番手の購入希望者との間にトラブルがあったみたいで私に情報が回ってきました。笑えいみーなるほど〜先生は今は物件を探すのは同じ不動産会社を利用しているんですか?T先生9物件と2物件がそれぞれ同じ不動産屋、1物件が親族から、と言った具合ですね。不動産屋からの購入は2016年が最後です。同じ不動産屋から購入を続けていると他の人より先に物件を紹介してもらえるというメリットはあります。私もそういった一から十までパッケージになっている不動産屋さんの担当と話したこともありますが(いわゆる融資までアレンジしてくれる)、割高感は否めませんでしたし、エビデンス改竄を間接的に仄めかしてくる会社もありました。エビデンス改竄とは、通常銀行からお金を借りる時にはある程度自分の財力を示すエビデンスが必要で、収入や預金残高や保有資産の証明が必要になってきます。いった資料を改ざんして、実際より多くの収入・資産を持っているかのように見せることで普通は借りられないような金額の融資を引き出そうとすることですね。前にスルガ銀行がこのエビデンス改竄をしてお金を貸しまくっていたことがニュースにも上がっていたので興味のある人は調べてみてくださいね!ちなみに楽待というのは収益物件の情報が載っている情報サイトで、不動産投資家であれば知らない人はいないと思います。実際ここに掲載されている物件は見せ物件(実際には存在しないor売れてしまった)で、問い合わせると別の物件のセールス電話がガンガンかかってきたりするサイトもあるようです。コラムは質の低い内容も多く、少し前に話題になったかぼちゃの馬車も当時かなり宣伝されるようにコラムに載っていて(楽待にどこまで悪意があるかは分かりませんが)、助長させた原因の一つだとも言われています。不動産投資を考える人には色々な情報が詰まっているサイトなのでどんな物件がどのくらいの価格で売られているのか見てみると良いかもしれませんね^^ここまでのまとめ仲良しの不動産が出来るとお得な情報を流してもらえたりすることもある。融資まで全部アレンジしてくれる会社もあるけど、割高なことも多い。基本は利回りを見ます。)×100の表面利回りでなく、(NOI(営業純利益=年間家賃-運営費)÷物件価格)×100のキャップレート(還元利回り)の方を指標にしています。えいみーキャップレートっていうんですね!なるほどです〜!T先生ただし、キャップレートは時期や地域によってある程度の値に集約されるので、実はいわゆるお宝物件というのはほとんどありません。適正なキャップレートを把握してそれを超えるような物件を避ける、いわば消去法で購入するイメージです。先生なりのキャップレートの基準はありますか?T先生10%あればざっくりと10年で物件代金分を回収できる計算になり、私の投資している地域ではキャップレートが10%を超える物件を一つの基準としています。投資する地域の話で、不動産投資は立地が大事と聞きますが、実際立地が良いところで利回りの良い物件を探すのって大変そうですよね。立地が良いところや都会はやはり利回りが低くなりますので、そこはどうしても投資時期を選ぶ必要がありますね。リーマンショック直後という絶好の参入時期に不動産投資を開始した先輩は東京都の港区を中心とした一棟物件を利回り10数%以上で購入し、インカムゲインを10年近く得た後に昨年倍近くの価格で売却し、キャピタルゲインも得ていました。私が投資している地域は主に出身地の福岡です。実はサイトや本、かなり沢山あります。サイトはもう閉鎖してしまったのですが、最初に出てきた先輩が書いていたサイトに、買い付けから融資まで細かく説明してありました。不動産投資の概要を学ぶのに、「不動産ユニバーシティ」(昔は名称が違った)は分かりやすいですが、物件の販売や高額塾への誘導があります。このサイトも分かりやすいですが、築古戸建がメインです。書籍は以前ツイートしたことがありますが、猪俣淳氏の「不動産投資の正体」と「不動産投資の出口戦略」がオススメです。初学者には難解かも知れません...。不動産投資の魅力を知る、という意味では「家賃収入が月収を超える!」という本は比較的最初に読んだ本の中では楽しかったです。本は100冊近く読みましたが、本当に玉石混交で酷いものだと自社ブランディング本や同じことを繰り返して無理矢理ボリュームを増やしている本などあります。新築ワンルームは買うなって色んなところに書いてますよね。新築ワンルームは収益が出ないような構造になってます。前述した猪俣さんの本にも新築ワンルームを買った際のシミュレーションが載ってて面白いですよ。新築ワンルームは売る側の利益率が高く、不動産屋と結託して「節税対策に」と言い包め同僚に売りまくっている医師も残念ながらいます...。えいみーこっわ...Σ(・□・;)新築ワンルームって収支普通にマイナスになるけど、「節税でこれだけ戻ってくるのでマイナスは相殺されてこのくらいプラスです!(ただし初年度に限る)」みたいなシュミレーションになりますよね!?T先生そうです!そして物件を買い続けないといけず、年数が経ち家賃下落が起こるとどんどん持ち出しが増え首が回らなくなるという...。http://seikeigekai.org/archives/40602257.htmlhttps://fudousan-onepercent.com/taikendan/manshonkeieihatan.htmlこれらの2記事は不謹慎ですが面白いですよ。今持ってる物件はどうしたい、今後どんな物件を増やしたい...などなどです。私自身は取り敢えず買い時が再度来るまで待ちます。後は親が相続した物件(人気の地区にある一棟RC)を狙っていたりします。笑ただし身内から購入する際も、実勢価格に準じた値段で買わないといけないのでその点でも相場が落ち着いてくれないかも思っています。親族からの購入も実勢価格で買わなきゃいけないのですね!?知らなかったです...(O_O)T先生あと余談ですが、ちょっとした事業を始めるかも知れません。不動産経営から始まり、多方面の経営に興味を持ってきたというのがあります。承継を狙っている事業があるのですが、倍率高そうなのでどうなるか分かりません...(^_^;不動産投資した視点で、今後の経営などを考えるとワクワクしてきますけどね。意外とスモールビジネスとかなんでも良いですが、不動産賃貸は色々なビジネスのファーストステップに向いてるのかな、という気がします。自分で判断するのは恥ずかしいですので、アイコンを馬渕まり先生に描いてもらう際に送った写真送りましょうか...?笑〜〜〜写真を見せてもらいました。特質系が好きなのでクロロの念能力を盗む奴やネフェルピトーの修理する奴が好きですね。職業的には修理する方が欲しいですかね。先生特質系っぽいです。勝手なイメージですがカリスマ性ありそうなので!私、自分は変化系だと思うんです。特質系だと嬉しいです!確かにエイミー先生、変化系のイメージが...。嘘つきかはあれですが気まぐれなイメージは何となくわかります。えいみー(Twitterにも気まぐれなイメージがにじみ出てるのか...)ちなみに最後に、私についてどんなイメージを持っていますか?T先生エイミー先生は才色兼備、知的なイメージがありますよ。ブログのデザインとかも凄く綺麗で美術的なセンスもありそうです。現在私から気になる人にインタビューの依頼をしていますが、自薦もお待ちしています。一応テーマは「医者のQOMLを高めよう」で、今は主に投資や資産運用を行っているドクターを中心にインタビューしています。修行や雑用が嫌いな意識低い系ゆとり世代です。なによりもコスパを重視するゆえ、出来るなら必要最小限の努力で立派な医者になりたいです。医局は辛かったので辞めました。要領の良さと見切りの速さがチャームポイントです。医者のQOMLを向上させよう!をテーマに情報発信するためのブログ書いてます。修行や雑用が嫌いな意識低い系ゆとり世代です。なによりもコスパを重視するゆえ、出来るなら必要最小限の努力で立派な医者になりたいです。医局は辛かったので辞めました。要領の良さと見切りの速さがチャームポイントです。医者のQOMLを向上させよう!をテーマに情報発信するためのブログ書いてます。女医の妊娠発覚!医師の仕事が与える影響は?その後のキャリアはどうなる?20代30代医師がゼロから資産運用を始めるならやるべきことのまとめロボアドバイザー、ウェルスナビって本当に儲かるの?20ヶ月運用してみた私の結果、他のほったらかし投資とも比較します。料理が苦手&時間をかけたくない人ほど調味料にこだわるべし。私が入職して3日でなんか違うぞってなり、1週間で辞めたくなってしまった職場の話です。私は新しいものが好きなので、パソコンやスマホの便利なアプリや仕事に役立ちそうなものにすぐ飛びつきます。医者におすすめの仕事効率化アイテムとか紹介してます。お小遣い稼ぎバイトを探すなら?医者は高収入と言われるけど、出費が多くて意外とお金が貯まらない人も多いはず...。効率よくバイト探しをするポイントを紹介します。「最小限の努力で最大限の結果を得よう」をテーマに、医者のQOL向上のための転職術、バイト術、ライフハックなどを書いています。ブログの中の人は意識低い系のゆとり世代医局どろっぽ女医です。意識低い系女医が医者のQOML向上を目指すブログ。