家づくりの専門家として見逃せないのは「空き家」問題です。いま、空き家は年々増えていく傾向にあります。グラフのように年々空き家の数と率は伸びてきています。今後の世帯数の変化のグラフ↓も見てみます。世帯数が延びてきていたこと。(将来予測では2023年がピークに)世帯人員は減ってきていること(小さな家づくりがより進む?)というのが数字でわかります。世帯人員の減少は、より小さな家づくりが主流になっていく可能性を示唆しているかもしれません。問題となるのが世帯数の減少。転換する時期がすぐそこまで迫ってきていることを考えると、必然的に今回の記事のような問題、つまり空き家をどうしていけば良いのか?は考えておく必要が出てくる方も多くなるのではないでしょうか。ビジネスにしている方も実際に増えてきているように思います。更地にして売却するアパート等で相続税対策をする(アパートの造り過ぎの参考リンクは下でご紹介しています。)という選択肢が一番だったかと思います。これまでは、それなりに土地購入者の需要も多かったかとも思います。これからもっと空き家が増えていき、世帯数の減少を考えていく中で、本当に空き家=解体して更地が良いのか??お金を沢山かけてアパートを建築する必要があるのか??何か新しい活用法はないのか??ということも考えておく必要もあるのかな?とも思っていました。事前情報として、今回取材をお聞きしにいった酒井さんに関してのご紹介ですが、私が酒井さんと初めてお会いしたのは、2017年の後半ぐらいのことです。新築は土地から探している方と家づくりがしたい!と、リノベーション(減築も含めた)の二つを中心に動いている方で、過去の経歴(ここでは言えないのですが^^;)も様々なご経験をされている方です。悠行:パスワークデザイン代表。パスワークデザイン一級建築士事務所を主宰。新築、リノベーションを中心に、個人、法人共に最適なありかたを提案するスタイルで活動。home牧原(以下、牧原):空き家問題って最近よくテレビでも見かけますが、基本的にはその空き家を解体して更地にしちゃうことで解決することが多いようです。住宅を扱う仕事をしている身としては「解体する以外の方法はないのかなぁ」と思うのですがいかがでしょうか。酒井さん(以下、酒井):無駄に税金が出ていくだけなら更地にして売ってしまおう!と思われる方も多いでしょうし、やっぱりどうしても日本だと『新築=良い!』という価値観がまだまだ強いので、せっかく土地を持っているなら古い建物を壊して新しいものを建てなきゃ!と思う方も多いと思います。牧原:そういったことを考えると、解体して更地にした後は、売るか?アパートのようなものを建てて収益にするか?もしくは駐車場にして貸すか?などの選択肢が一般的だったかと思いますが...酒井:そうですね。根本な話をすると、その古い建物を【味】と取って何かに利用する!という選択肢を考える必要もこれから出てくるようにも感じます。牧原:残っている建物をうまくリノベーションすればまだ利用価値はある、ということですね。...牧原:例えば、リノベーションをして賃貸物件として貸す、などですか。立地や建物の状態にもよるんですが、うまく活用すれば新築を建てるよりも断然、利回りのいい収入物件に変えることは充分可能だと思います。...牧原:...う~ん、例えば、築30年というような建物でも大丈夫なんでしょうか?酒井:重要なのは躯体、つまり骨組みですね。多くの方は、築30年と聞くと、『もうだめだな!』と思われるかと思うのですが...骨組みさえしっかりしていれば壊さなくてもまだまだ使える建物は多いですよ。...酒井:新築でアパートを建てれば、もちろんお金がかかります。躯体がしっかりしていればリノベーション出来るので、コストを劇的に下げることも可能です。利回りを考えても、回収期間をかなり短縮できることが考えられますね。牧原:ちなみに、躯体の判断ですが、ホームインスペクションでの躯体状況チェックでもいいのでしょうか。酒井:はい、取りあえずはインスペクションを受けていただくぐらいで大丈夫です。最終的にはもっと詳しく見る必要がありますが、計画段階であれば躯体状態がわかれば良いので^^;牧原:骨組み、基礎、柱や梁、屋根などですね。それらを活かすメリットはとても大きいですね。骨組みを残すことができれば、リノベーションでの内装UPや断熱材のグレードアップなどに費用を使ったとしても、新築と比べれば全然お得になることが多いですし。牧原:費用のことを除いても、その建物に思い入れがある方も多いと思いますので、思い出も残りますしね。一般的な築年数の経った家をほとんどリフォームせずにシェアハウスに。中はこんな感じ(現在入居中)シェアハウスにした必要な費用は水周り設備の最低限の交換のみで、殆ど費用をかけずにシェアハウスとして利用。...用途にはどんな可能性があるの?牧原:では、解体して【更地→新築を建てる】以外の利用として、どんな用途があるのでしょうか?酒井:私がいま携わっている案件の中にシェアハウスとシェアオフィスがあるんですが、最近はシェアハウスもかなり浸透していますよね。『人に貸す=アパート』ではなく、ほとんどそのままの状態で『シェアハウス』にしちゃう!ということができます。...牧原:酒井さんが携わったこの物件は、良い立地だったということも大きいですね。近くに大学があって、一人暮らしをしている学生さんがたくさんいる町で、学生さんとしては一人暮らしというよりもシェアハウスに興味を持つ方も多かったので、家の持ち主さんに話をしてそんな計画にしました。...こんな感じでシェアハウスができれば、学生さんの家賃も安くなるし、持ち主(オーナー)さんも一人の方に一軒家で貸すよりも収益は増えるし、良いことづくめです。実はこの建物の隣にシェアオフィスを計画中なんです。牧原:ここをシェアオフィスにするということでしょうか。酒井:はい、芸術関係の学生さんが多いエリアでしたので、隣のシェアハウスに住む学生さんの作業場として、またそういった学生の力を求めている企業の事務所として複数の会社やクリエイターさんたちに使ってもらおうという目的です。このシェアオフィスの最大の特長はやっぱり隣にシェアハウスがあるということ。ここでアルバイトや職業体験をしてもらえる付加価値があれば、シェアハウスも活きます。...企業でもいまは人員が足りていないところが非常に多いので、すぐ隣に声をかけられる学生がいるという面でもニーズがあるかなと考えています。そのエリアで使い方を考えることが大切!牧原:この隣り合う2軒の建物で産学連携ができる、ということですね。酒井:このシェアハウス+シェアオフィスはあくまで一例ですが、古い建物を壊さずに利用する方法は、いろいろな可能性があると思います。その物件の近くにどんな施設があるのか、そういう観点から見ると明確なニーズが見えてきたりします。牧原:現在あるシェアハウスは一人暮らしの学生さん・社会人向けのものが主流ですが、今後はファミリータイプも出てくるかもしれないですね。そんなに簡単に大家さんになれるの?牧原:では、例えばもう誰も住んでいない実家をシェアハウスとして活用して収入にしてみよう!と思った場合に、家を人に貸すってそんなに簡単にできるものなんでしょうか?酒井:すこし専門的な話で色々と法規制などもあるので、簡単に『はい、できます。』とは言えませんが^^;専門家にご相談していただきながら進めれば、比較的できることも多いと思います。...酒井:私のようなシェアハウスを手掛ける建築家は各地にいますので、ネットなどで探して声をかけてもらえたらと思います。お金の面でも、最近は銀行さんによってリフォームでもローンが組めるようになっていますよ。(*住宅用の不動産+リノベ費用はローンがいける銀行あるけど,事業用ローンはわからんっす。土地を担保とかにすればいけるかも?...との事でした^^)...牧原:シェアハウスってどうやって管理して行けばいいのか?シェアハウス特有の注意点などはありますか?揉め事が起きないように共有スペースをきちんと使ってもらうことなど、コミュニケーションの面ではどうでしょうか?酒井:私が携わっているシェアハウスでは、月1回の定例会を開いて、その住人さんと私でルールを作ったり意見を挙げてもらう場を設けています。牧原:酒井さんも参加されるの??酒井:はい。今は私がその管理もしています。建築家の仕事でもないのですが...笑。いった意味で言うと、ある程度はシェアハウスを理解している専門家のサポートが必要かと思います。酒井:住居者に馴染んでもらうために、例えば、入居してすぐ大家さんも施工業者も私もみんな揃って鍋を囲んで夕食会をしたり、自然にコミュニケーションを取ってもらうよう努めたりします。...牧原:ここは少し疑問が残るところですが、大家さんと住居者の距離は近いほうがいいのでしょうか?酒井:私は物理的にも心理的にも近いほうがいいと感じます。これはシェアハウスにのみ言えることではないですが、大家さんが近くに住むことで自然と建物もみんなが大事に扱いますしね。プライバシーは最優先ですが、やっぱり住まいって「楽しく暮らせること」が重要だと思います。牧原:そういえば、ついこの前も芸人さんが出版した漫画がそういう内容で大きな賞をもらっていましたね。(笑)馴れ合い過ぎず、「顔も知らない隣人」になることもなく、疑似家族のような関係を作るのがいいということですね。まとめ今回は「空き家の活用法」について酒井さんへ詳しいお話をうかがってきました。私は基本的に新築物件に携わることが多く、リノベーションに関してはたまに扱う程度ですが、「心地よく楽しい住まいを手に入れてもらう」という視点ではリノベーションした中古物件も大いにアリだと思います。酒井さんのお話であったように、骨組みはまだまだ使えるのに...という建物がどんどん壊されていってしまうことも、考えるべき時代です。ヨーロッパなどでは築100年以上の建物がたくさん残り、その味わいを楽しみながら上手にリフォームしつつ快適な暮らしをしている人のほうが多いようです。「いまある資源を大事に使う」というエコ観点でも、空き家の活用法の選択肢を増やして考える時代になっていますね。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。実例】二階に水周りがある家も検討してみよう!...ハウスメーカー1:工務店2:建築家1が理想のバランス!?...防火地域に家を建てるなら鉄骨??RC??...いや木造でしょ!!?...家づくり教室のブログを初めて一年が経ちました。...家のデザインV.S性能...PREV【二世帯住宅、ハウスメーカー、建築家】お客様インタビューNEXTRebroathomeの有料の間取り相談ページを開設いたしました。