容積率って何?条件緩和の裏ワザ・基本の計算方法を解説2019/11/08こんにちは、ファイナンシャルプランナーの鈴木です。家を建てたり、買ったりするときに「容積率」という言葉を耳にすることがあります。土地の価値をも決めてしまうと言われる容積率。言葉の意味を調べてみましょう。容積率とは容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合をいいます。延べ面積とは各階の面積の合計のことです。1階が100平米、2階が80平米、3階が60平米の建物であれば、延べ面積は100+80+60=240平米になります。容積率は土地を買ってそこに家を建てようとするときによく使われます。「この土地は敷地面積が140平米、容積率150%だから、建物の延べ面積は210平米ですね」といった具合です。希望する延べ面積の建物が建てられるかどうかは、その土地の広さと容積率によって決まります。広さが同じ土地でも容積率によって建てられる延べ面積が違うということは、容積率が土地を選ぶときの重要な指標であることを意味します。容積率と似た言葉で建ぺい率というものがあります。どちらも都市計画の観点から土地に対して建物のあり方(街並みとの調和や防災面など)を制限しているものです。容積率の計算式は次のようになります。容積率=延べ面積÷敷地面積たとえば延べ面積160平米、敷地面積200平米であれば160÷200×100で、容積率は80%になります。商業地域などでは容積率が300%、400%、500%...と高い数値になっていて、最大1000%まで認められています。高層ビルを建設するには高い容積率が必要です。=延べ面積160平米の土地の容積率が200%であれば、延べ面積は320平米になります。容積率は延べ面積の占める割合の上限なので、必ずしもその割合分すべての面積を確保しなければならないということではありません。容積率は土地がどのように道路に面しているかで土地が本来指定されている容積率(指定容積率)よりも低い数値に制限されることがあるので注意が必要です。幅員×法定乗数(住居系0.4、その他0.6)例で考えてみましょう。指定容積率が200%、前面道路の幅員が4mの住居用の土地があったとします。指定容積率=200%前面道路の幅員(4m)×法定乗数(住居系0.4)×100=160%小さいほうが容積率として採用されますので、この場合の容積率は160%になります。セットバックが必要なときセットバックがあるときは前面道路の幅員にセットバック分を加えて計算します。計算方法は上と同じです。こちらも例で考えてみましょう。指定容積率が150%、前面道路の幅員が3m、セットバックが1mの住居用の土地があったとします。指定容積率=100%前面道路の幅員(3m)+セットバック分(1m)×法定乗数(住居系0.4)×100=160%小さいほうが容積率として採用されますので、この場合の容積率は100%になります。セットバックの土地で容積率を使って延べ面積を求めるときの注意事項は、敷地面積からセットバック分の面積を除かなければいけない点です。敷地面積300平米の土地があり、そこにセットバック部分が15平米含まれていたとします。その場合、敷地面積は285平米として扱われます。容積率緩和の特例について条件を満たすケースでは容積率が緩和されることがあります。ここでは代表的なものを紹介します。実際にこの特例を活用するときはこれから記載する事項以外にも細かい条件が必要になりますので必ず専門家の判断を仰いでください。駐車場や駐輪場は延べ面積に含まれるものですが、その面積を含めてすべての建築物の延べ面積の5分の1を限度として、駐車場や駐輪場は延べ面積から除外することができます。敷地面積300平米の土地に延べ面積200平米(駐車場部分の床面積30平米を含む)の建物があるとします。200平米の5分の1にあたる40平米までは駐車場面積を除外できますので、このケースでの延べ面積は170平米になります。容積率は170÷300×100=56.66%です。条件を満たす建築物の住宅の「地階」については、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として延べ面積を不算入とすることができます。これも例で考えてみましょう。地階(容積率の緩和条件を持たすもの)、1階、2階がそれぞれ80平米の戸建て住宅があるとします。この戸建ての延べ面積は80×3=240平米です。ここから1/3にあたる80平米を延べ面積に入れないことができますので、延べ面積は160平米になります。容積率がオーバーしている物件の価値は?土地を有効活用しようと思ったら容積率ぎりぎりの建物を作りたい、というのが心情です。法的に認められている緩和制度などを利用していれば問題はないのですが、世の中には容積率をオーバーしている建物とが少なからず存在します。これら容積率をオーバーする物件はその評価が極端に落ちることになります。住宅ローンの審査もまず通らないでしょう。あながこれから家を建てるのであれば、容積率の範囲で建築することはもちろんですが、リフォームなどの際にも十分に注意が必要です。ライフスタイルの変化によって自宅を売りに出したい、となったときに、容積率オーバーの家では買い手がつきづらく困ったことになります。これは容積率のみならず建ぺい率についても同じことが言えます。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合を記すものです。実際に家を建てるときは容積率と建ぺい率のふたつの数値を使って建築を進めていくことになります。建ぺい率についてもあわせて確認しておきましょう。鈴木玲FP・住宅ローンアドバイザーこんにちは。2級ファイナンシャルプランナーの鈴木です。住宅関連の雑誌編集者を4年間、Webディレクターを10年間経験したのち、個人事業主として独立。独立によって様々な金融問題に直面し、ファイナンシャルプランナーの資格を取得しました。税金や保険、資産運用などを学びたくても、まとまった時間が取れない人はたくさんいます。要点をまとめてわかりやすく情報を提供していくことを心掛けて活動しています。パートだから社会保険に加入したくない。こちらもどうぞ住宅購入マニュアル1初めての住宅購入ガイド住宅購入の基本の流れ、知らないと後悔するポイントを整理。2資金計画を考える初期費用から購入後にかかる費用まで、損しない資金計画の考え方。3住みたい物件を探す住みたいエリアや間取り、購入金額など希望条件を整理して情報収集。4内見・見学へ行く希望に合った物件を選ぶための、内見・見学の極意。内容や見方、注意すべきポイントを整理。6住宅ローンを選ぶ自分に合った住宅ローンとは?選び方のポイントをチェック。7物件引き渡しから入居までいよいよ物件引き渡し。引き渡しから入居までのダンドリを確認。住宅売却マニュアル1初めての住宅売却ガイド住宅売却の基本の流れ、知らないと後悔するポイントを整理。2売却査定を依頼いくらで売れる?売却査定の仕方と査定依頼先の選び方。3媒介契約を結ぶ売却依頼する不動産会社を決め媒介契約を締結。契約の種類や流れをチェック。4内覧・見学対応をする内覧・見学対応の基本と売却活動をスムーズに行うコツ。5売買契約を結ぶ買主と契約を締結。売買契約書の内容や見方、注意すべきポイントを確認。6物件を引き渡す売主が知っておくべき、物件引き渡しのダンドリと注意点。1家を買いたい女、買いたくない男。