先月の前編に続き、アメリカ不動産視察ツアー(後編)をお送りします。後編では、実際に取得した物件の特徴や、その購入の手続きについてご紹介します。日本との違いや、LLC(合同会社)を活用した手法についてもご報告します。-依頼者の状況-神奈川県の資産家Bさんと、東京都の資産家のCさんは、当社主催のアメリカ不動産視察ツアーに参加され、ロサンゼルスの不動産コンサルタントFさんを通じてラスベガスの物件見学を行ないました。投資に価する優良物件に出会えたと判断し、Bさん、Cさんに加え、Fさん、および私の4人で、現地法人(LLC)を設立し、複数物件を購入することしました。当社で開催したアメリカ不動産視察ツアーでは、二日間にかけてラスベガス任意売却物件、モデルルーム物件、戸建バルク物件を視察しました。任意売却物件に目を付けて視察に行ったのですが、結果的にはモデルルーム物件が気に入り購入する事にしました。モデルルームの建っている地域は、サブプライム問題の直前から街づくりを行ない始めました。戸建900戸の大規模プロジェクトです。住宅バブルがはじける中で、値下げしながら販売し続け、このたびいよいよ最終販売が終了した時でした。不要になったモデルルームをまとめて業者に売却する予定だったというのです。そんな時にこのモデルハウスのバルク売りの情報が我々の元に入ったのです。モデルルーム)7件見学をすると、環境も良く、また家具も入っているので見栄えが抜群でした。モデル使用なので、壁紙・床材・カーペット・キッチン回りなどはオプション仕様になっており、お得感がありグレードアップなしにそのまま使用できます。ベッドとテレビはイミテーションなので取り除かれますが、他の家具はそのままで賃貸にすることが出来ます。優良物件であると思われたので、話し合いの結果4名で購入することにしました。投資物件一覧表)価格も任意売却物件とほとんど変わりません。その他1名のツアー参加のお客様がお一人で1軒購入する事にしました。法人化して合同で購入したのかと言うと下記のメリットがあるからです。有限責任にできる(個人は無限責任)アメリカでは責任の範囲を設定するため、不動産購入時には単独所有でもLLCを設立することがあります。2分散投資(複数物件を所有できる)何人かで集まって投資することにより、複数物件を所有する事ができます。これにより、空室などのリスクが分散できます。3法人税がかからない(パススルー)企業体としてのLLCは課税されず、その構成員の所得として構成員に課税されます。アメリカでは簡単に投資用の会社を設立することができます。Company)と言いますが、日本でも最近普及し始めた合同会社です。アメリカでは訴訟リスクを限定するために、法人化して収益不動産を所有するという考え方が主流です。アメリカは訴訟社会なので、例えば賃貸していた家にカビが生えて、賃借人が病気になった場合、1億円の損害賠償が請求されることもあり得ます。その様な時のために、法人化して責任を有限にしておくのです。責任を有限にするために作るので、出資者が一人ということもあります。複数人の出資者がお金を出し合い、一人では買えない優良物件に投資するのも良いでしょう。法人の銀行口座を開設して、出資金を振り込めば、後はエージェントに管理を任せて、家賃と売却益を配当で受け取るというシンプルな方法です。一人で1戸所有して、空室が出れば家賃収入はゼロですが、複数物件に投資すればリスクを軽減できます。しての感覚で購入されているからです。法人を設立して、共同で所有し、5~6年経ったら売却して利益確定という出口を考えての投資のイメージが明確だったからです。法人設立の費用は契約書の翻訳費用も含め10万円程度です。日本で司法書士にお願いすると30万円ぐらいかかりますが、アメリカはそれ程かかりません。有限責任会社)とは、有限責任(弁済責任が出資金の範囲内)を負う社員で構成された会社のことです。LLCへの出資者は社員(members)と呼ばれ、全員が有限責任とされています。出資者は、出資額を限度としてのみ責任を負い、LLCの債務に対して直接責任を負うことはなく、事業の失敗のリスクから隔離されます。税金に関しては、構成員課税を選択することができます。この場合、LLCの所得に対しては、企業体としてのLLCは課税されず、その構成員の所得として構成員に課税されます。(パススルー課税)2.LLC設立から購入申し込み4人でLLCを設立し、共同で4軒購入する意思が決定しました。4棟の総額を計算すると、約51万ドル(約4,150万円)です。一口1万ドルにしたので、諸経費も含め55口必要です。購入者でそれぞれ10口~20口程度分散して、自分の持分を決定しました。最初に、売主に手付金を払わなければいけません。一軒につき、2千ドルで、合計8千ドルです。ツアー参加者には現金の手持ちがありませんでしたが、Fさんが小切手を切ることにより手付金を払うことができます。Fさんが購入申込する形になりますが、LLCを設立してから、契約変更をします。急なことでしたが、ロサンゼルスにいる公認会計士さんに早速法人設立の依頼をしました。ラスベガスに来ているFさんとロサンゼルスの公認会計士さんとで、書類のやり取りをFAXで行ない、メンバーがサインしてツアー最終日に法人設立の申請をすることができました。すると、翌日、我々が日本に帰国した日に法人が設立出来ましたとの知らせが入りました。米国のスピード感に驚かされました。法人が設立されたので、Fさんは現地で法人の銀行口座を開きます。出資者は、それぞれその法人口座に出資額を入金しますが、今回は裏技を使いました。ラスベガスにいる時点で予め、銀行口座開設の際にもらっていた小切手に出資金額を記入して、Fさんに預けておいたのです。出資者は、日本に帰国してから、自分のアメリカの口座に資金を移動。その入金が確認出来てから、Fさんが小切手を銀行へ持って行き、新設法人の口座に振り替えます。小切手には、金額・振り込み先も自分で明記するので、違う用途に使われる心配はありません。金額が大きいので本人確認が必要でしたが、日本とアメリカ間のメールのやり取りで行うことができました。日本に帰国した日に、持分の出資金をアメリカの自分の口座に送金しました。こんなに急いで入金が必要かと言うと、物件購入の際に残高証明書が必要だからです。そのため、法人の銀行口座に資金がなければいけません。アメリカでは、購入者に購入出来るだけの資金があるのかのチェックが厳しくなってきたそうです。その残高証明書をそろえた上で、やっと購入申し込みが正式に受け付けられるのです。・保障義務その他一般条款、メンバーの名前と各出資金額、マネージャーの規定などです。会社設立に最低限必要な事項が記載されています。原本は英語で作成されていますが、副本として日本語訳のものも準備しました。(内規)」も作成しました。これは、今回の出資者の状況や日本の通例などを踏まえて、最初に定義しておくべき内容を組み込みました。4.物件購入までの流れ先ほど述べたように、購入物件が決まったら、売主に売買契約書を作成し手付金と共にオファーを出します。今回は、モデルルーム物件を紹介してくれたエージェントとFさんが知り合い同士ということで、スムーズに売買契約内容が決定し、オファーする事が出来ました。エージェントに預ける手付金は、購入価格の1~5%程度です。契約が成立したら、エスクローが開設されて、手付金もそこに入金されます。エスクローは、第三者が売主と買主の間に入って、公平な立場で契約内容に従い所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行します。法律手続き、支払い、登記まで代行します。シロアリ検査など)買主が専門家を雇って、物件の調査をします。室内環境が安全か、家全体のコンディション、水漏れ、電化製品など、建物の検査をします。所有権が譲渡される前に、買主がもう一度家の状態をチェックします。購入額の残金の支払いは所有権が譲渡される日に行ないます。この1~3日前にエスクローの事務所で決済のための書類にサインをします。現地に不動産コンサルタントのFさんがいらっしゃるので、上記の手続きの全てをお任せしました。登記が済んで、購入者に所有権が移転します。契約の成立から所有権の譲渡までにかかる日数は、現金払いの場合は約2~3週間です。その他、ホームワランティという家財道具修理保険があります。)が壊れた時のための保険です。年額約400ドルです。5.税金・諸費用10万ドル物件一件を現金で購入した場合の諸費用の概算は下記です。日本では、物件取得時にも税金がかかりますが、アメリカではかかりません。減価償却は、新築・中古共に27.5年です。税金面のことを考えるとロサンゼルスのあるカルフォルニア州よりもラスベガスのあるネバダ州の方の州税率が低いため、LLCはネバダ州で設立しました。7年で、日本と不動産に対する意識の違いが見られます。日本とアメリカで二重に所得税を支払う必要はありません。日割りで計算し、支払います。その他、エスクロー費、公共費の二カ月分の前払い、契約書の翻訳費などがかかります。ごみ回収費用、共益費を支払います。電気を入れるのは、テナント候補が物件見学に来た時に冷房を入れておくためです。共益費は、地域内の景観の管理、通路の管理、プールの管理、などの費用に使われます。テナントが決まれば、電気代、水道費はテナント持ちになります。ごみ回収費用と下水道料金はオーナー負担です。その他、今回はブラインドの取り付けが必要でした。モデルハウスなので、室内を明るく見せる為にブラインドは取り付けられていませんでした。賃貸に出すまでの期間もセキュリティの観点から取り付けた方が良いと判断し、設置することにしました。費用は4軒で合計4,400ドル程度かかりました。モデルルームで窓が多い造りになっていた為、通常より費用がかかりました。火災保険はエスクロークローズの日に入ります。火災保険証書はすぐに届き、すぐに適用されています。物件を購入する際、Fさんと総合投資コンサル業務契約(オペレーティングサービス契約)を結びました。連絡、決済業務、エスクロー手配、デューデリジェンス、インスペクション、ウォークスルーまで全ての購入時の手続きや、取得期間中の管理や売却時の手続きをお願いするためです。今回は、これに法人設立の手配も加わりました。そのコンサル業務の内容と費用は下記の通りです。投資家の立場で数多くの物件の中から優良物件を選定します。ショートセール物件の場合、銀行の同意を取り付けます。3.売買契約の手配を行います。4.アメリカの銀行の口座開設のお手伝いをします。5.口座開設の前に手付金が必要な場合、代理で支払います。売却時には、現地エージェントへ成功報酬を支払います。日本からの投資と言うことで、為替面も考慮し、円建てで利益があった場合にその利益に対して成功報酬を払うシステムです。アメリカの物件ですが、日本では5年以上の所有で長期譲渡となり譲渡税率が低くなります。そこで、6年経ったら売却し、売却時の益の20%を成功報酬としてエージェントに支払います。売却しなかった場合は、6年後の含み益の20%を計算して支払います。なんともアメリカらしい考え方だと感心しました。今回この様な良い物件に出会えたのも、Fさんの人脈・情報があったからということと、現地での業務内容を考えると納得の報酬です。私自身が今回アメリカ不動産に投資したのも、信頼できる不動産コンサルタントが見つかり管理してくれることが分かったからです。税金面のことを考えるとロサンゼルスのあるカルフォルニア州よりもラスベガスのあるネバダ州の方の州税率が低いため、LLCはネバダ州で設立しました。7年で、日本と不動産に対する意識の違いが見られます。日本とアメリカで二重に所得税を支払う必要はありません。日割りで計算し、支払います。その他、エスクロー費、公共費の二カ月分の前払い、契約書の翻訳費などがかかります。ごみ回収費用、共益費を支払います。電気を入れるのは、テナント候補が物件見学に来た時に冷房を入れておくためです。共益費は、地域内の景観の管理、通路の管理、プールの管理、などの費用に使われます。テナントが決まれば、電気代、水道費はテナント持ちになります。ごみ回収費用と下水道料金はオーナー負担です。その他、今回はブラインドの取り付けが必要でした。モデルハウスなので、室内を明るく見せる為にブラインドは取り付けられていませんでした。賃貸に出すまでの期間もセキュリティの観点から取り付けた方が良いと判断し、設置することにしました。費用は4軒で合計4,400ドル程度かかりました。モデルルームで窓が多い造りになっていた為、通常より費用がかかりました。火災保険はエスクロークローズの日に入ります。火災保険証書はすぐに届き、すぐに適用されています。7.テナント募集について所有権が移転したら、すぐにテナントの募集をお願いします。テナントの募集は、権利書を入手してからしか出来ないと法律で決まっているそうです。プロの不動産業者に頼み、入手後直ぐ宣伝・募集を開始します。不動産業者には、宣伝費と仲介手数料を支払います。仲介手数料は、契約が成約した場合にのみ発生します。契約期間の家賃収入の6%が相場です。アメリカでは、賃貸契約期間は通常1年更新です。2年など長い期間契約しますと仲介手数料の支払い金額も高くなります。これは、前払いのため途中で賃借人に夜逃げされると戻ってきません。そこで、テナントの信用も調べた上で契約します。不動産業者はテナントの信用経歴も調べてくれます。サブプライム後、家を購入できないので、賃貸派が増えている状況もあります。8.今後の展望この投資がいつまで出来るかとFさんに聞いたところ「平成25年末まで、100戸までの限定企画」とのお答えが返ってきました。理由は以下のためです。家賃賃収入が入る?860万円?(月1,000ドル×12カ月×6年×120円)となっていれば、現在800万円の住宅が1,800万円になり、さらに家賃収入を積み立てておけば860万円貯まっています。1のキャピタルゲイン2為替差益3インカムゲインが得られる可能性がある夢のある投資です。投資の結果はどうなる?)所有している物件の様子を見る為に、時々ラスベガスへ行くこともあるでしょう。万が一、円が暴落した場合においても外貨を4000~5000万円程度持っていれば慌てる必要はありません。以下に依頼者Bさん、Cさんの感想を付け加えておきます。依頼者の視点が見えてきます。今回は、たまたま良い物件のお話があったので購入しました。購入者が4名いて、LLCを設立しリスク分散ができたのも良かったです。ツアー最終日にラスベガスで書類に記入し、翌日日本に帰国したら、法人が設立出来たとの連絡があって驚きました。自分が現地に付きっきりになることは出来ないので、現地にFさんがいてくれるのは心強いです。物件購入から所有時、売却まで面倒を見てくれるのはありがたいです。買わせておしまいではない点が良いですね。アメリカは旅行でよく行っていましたが、物件を所有したので、またラスベガスを訪ねる楽しみが増えました。物件購入の際、実際にはやるべきことが多かったと思いますが、全てお任せで進みました。こちらがやったことは意思決定だけです。手続きを全て、現地のエージェントFさんと福田さんにお任せできたのが助かりました。コンサルタントを通したメリットがここにあると思います。結果的に物件価格が上がらなくても、家賃収入で元金は取り戻せると思いますし、仮にこのまま円高が進んでも、資産をドルで持っていればいいわけです。リスクが少ない投資だと判断しました。逆にうまくいった場合の夢を持つことができるという点で「ドリーム投資」と言いたいですね。