実録!取引体験記ツイート不動産投資の中でも『最も手軽に始められる』として人気が高いのが、「分譲マンションの一室を購入し、賃貸で貸し出す」という方法です。地域にもよりますが、ワンルームタイプのマンションであれば数百万円という低い初期投資額で運用を始められるケースも多く、その点が最大の魅力なのでしょう。投資である以上はリスクがあるのは当たり前ですし、最終的に「失敗に終わる」ケースも少なくないと聞きます。そこで本日は、私が実際に経験したワンルーム分譲マンションの購入から運用、売却に至るまでの状況を体験記風にお話ししてみたいと思います。分譲マンション投資レポートを見て行きましょう!スポンサーリンクこうして投資が始まった私が勤める会社では、数年前より収益物件の購入に力を入れています。ちなみに購入後は、直ぐに転売してしまうケースもあれば、長期で保有して収益を得ることもあり、その処理はケースバイケースですが、一時期は結構な数の物件を購入していました。そのような折、我が社の賃貸部門にて賃貸管理を委託されている分譲ワンルームマンションのオーナーから売却依頼のお話が舞い込んできます。物件のスペックは、中堅デベロッパーが分譲したワンルームとファミリータイプ混合型分譲マンションの3階の一室であり、駅からの距離は僅か2分という物件です。お部屋の間取りはワンルールであり、専有面積はやや小さめの約17m2、風呂・トイレは別れていない所謂「3点ユニットタイプの物件」となります。現況は居住中となっており、既に2年以上住み続けている入居者が月額65,000円にて賃貸中という状況です。して合計12,000円の支払いがあることも忘れてはなりません。これらの経費は収入から差し引いて計算するべきですから、65,000円-12,000円=53,000円というのが実質の月額収益となるでしょう。10年分の収益を計算すれば月額収益53,000円×12ヶ月×10年=636万円となりますから、販売価格636万円で実質利回り10%の物件ということになります。実質利回り10%という値付けなら、購入者は直ぐに見付かりそうな気もいたしますが、「急ぎの売却」とのことですから更に値下げをして売買価格600万円(利回り10.6%)で募集を掛けることにしました。この条件で募集を開始したところ、あっと言う間にお申し込みが入ったのですが、購入希望者に散々ローン特約の期限を引き延ばされた揚句に、融資解約という憂き目に遭ってしまいます。ちなみに今回の「ローン解約期日の引き伸ばし」に関しては、購入希望者からの要望をオーナー様が承諾したものですから、仲介業者である当社の責任が問われることはなかったのですが、『新たなお客を探していたのではスケジュール的に間に合わない』とのことで、売主様はかなり焦っておられるご様子です。そこで上司と相談し、「570万円(利回り11.1%)であれば、当社での直接買い取りをすることが可能である」とのご提案してみたところ、二つ返事で「OK」とのご回答を頂きます。して分譲ワンルームマンションの一室を私の会社が買い取ることになったのですが、この決断がとんでもない結果を招くことになるとは、この時は知る由もありませんでした。リフォーム・運用オーナー様との売買契約・決済も無事に終了し、晴れて当社所有となったこの物件ですが、引渡し間もなくして最初の不幸が訪れます。この物件に住まう入居者が、更新契約を済ませたばかりであるというのに退去の申し出をして来たのです。『買ったばかりなのに・・・』とショックを受けながらも、止む無く退去の立ち合いを行いますが、室内は相当に荒れたご様子(原因は入居者の過失)です。敷金を全額原状回復費用に充てても補修費用は賄えず、10万円の追加請求を行うことにしましたが、これに対して賃借人が猛反発します。揉めた結果、敷金プラス5万円で話を付けますが、当社の工事費用負担はなかなかのものになってしまいます。(賃借人には請求できない経年変化による工事費用の負担もありましたので)こうしたドタバタを経ながらもリフォームは無事に完了しましたので、早速、月額65,000円の賃料設定で募集を掛けますが、お客様からの反応は皆無でした。ちなみに「物件が不評な原因」については、当社の賃貸担当者とも色々話し合いましたが、やはり「3点ユニットが不人気であるという点が大きいのでは」という結論に達します。今でこそ、このタイプの物件が不人気なことは広く知られていますが、この頃はまだそれ程でもなく、正に3点ユニットの人気が下落し始めた奇跡のタイミングで募集を開始してしまったようです。徴収され続けて行きます。そこで仕方なく賃料を63,000円に下げますが、その後も状況は一向に良くなりません。『これはヤバい・・・』と本気で感じ始めた7ヶ月後、ようやく入居申込みが舞い込んで来ます。賃料交渉が入り、「賃料を62,000円にして欲しい」とのことですが、贅沢は言えませんのでこの条件にて契約を締結したました。無事に契約を終えて『これでようやくまともな運用が!』と思ったのですが、何と僅か半年でこの入居者は物件を退去してしまったのです。『この物件は呪われているのでは・・・』、そんな想いも頭をよぎりますが、賃料設定を62,000円へと値下げして心機一転募集を再開します。気が付けば8ヶ月もの月日が流れましたが、未だに申し込みは入らず、遂に社長から「入居者が付き次第、売却すべし!」との指令が下ります。空室期間10ヶ月目にして、ようやく待望の入居希望者が現れるのでした。スポンサーリンク売却に向けて今回、お申し込みを入れて来た入居希望者の内容(属性)は、決して満足のいくものではありませんでしたが、そのような贅沢は言ってられませんので素早く契約を済ませ、早速売却の準備に掛かります。ここで万が一、再び早期に退去されてしまえば、物件の売却は非常に困難なものとなりますし、「管理費等の持ち出し地獄」に逆戻りすることになりますから、決してのんびりとはしていられません。そこで販売価格は早期成約を目指して550万円と安めに設定し、ひたすらレインズやアットホームへの掲載を続けました。2ヶ月後、遂に待望の購入希望者が現れます。先方からは20万円の差値(値引き交渉)があり、売買価格は530万円となりますが、ここは受けるしかありません。異例のスピードで契約・決済を済ませ、どうにか売り抜けることに成功しました。約24万円となり、合計で642万円となります。総損失額75万円という惨憺たる結果が明らかになったのです。支出は計算に含めていません)スポンサーリンク分譲マンション投資体験記まとめこのように、私が初めて行った分譲マンション投資は「見事に失敗」という結果に終わりました。ちなみに、未だに会社の飲み会ではこのネタでチクチクと苛められるのですが、やはり不動産投資は難しいものですね。分譲マンションの一室で間取りがワンルームといった投資対象ともなれば、初期費用も安く抑えられるため、ついつい手軽に手を出してしまいがちですが、皆さんもこうした失敗がないように是非注意いただきたいものです。これにて分譲マンション投資の体験記を届け!(ワンルーム編)を締め括らせていただきたいと思います。当ブログについてこの度は「不動産の知恵袋」にご来場頂き、誠にありがとうございます。本ブログでは不動産の取引や投資、マイホームの購入・売却に役立つ知識や情報をお届けして参ります。管理人へのご連絡が必要な場合につきましては、下記のアドレスよりメールにてご一報をお願い致します。本ブログの記事は、管理人の経験則や書籍などの情報を基に書かれたものであり、ここに記された知識や情報が全ての不動産取引等に当てはまるものであるとは限りません。本ブログの記事を読むことによって生じた損害等については、管理人は一切の責任を負いません。執筆に当たって参考にさせて頂いた書籍等に関しては、記事の文末にこれを表示しておりますが、著作権上の問題等がございましたらご連絡をお願い致します。可能な限り迅速に、対処をさせて頂きます。