ハードルが高いという声を良く聞きます。確かに、1つの物件の価格が最低でも1000万円程度はしますから、簡単に意思決定できるものではありません。そこで代替手段として海外REITでの運用を検討している人がいます。現物よりも少額で分散投資ができるという点ではメリットがあるように見えます。2つの投資対象は同じ不動産であっても、別モノだと思った方が良いと思います。投資対象は実物不動産の場合、居住用のコンドミニアムが中心です。海外REITは商業用物件を組み入れたものが多く、高いリターンが期待できる反面、景気変動の波を受けやすいデメリットがあります。REITと実物不動産では、価格の動きも異なります。REITは売買が自由で流動性が高いですから、実物の不動産よりは、金融商品に近く、価格の変動が大きくなります。ここ数年のように、マーケットの先高期待が高まると、先行して価格が上昇する傾向があります。実物の不動産は、REITに比べると価格に遅行性があり、値上がり局面では出遅れた物件を安く購入するチャンスが出てきます。売却時の税金も異なります。REITは金融商品ですから、株式や投資信託のように値上り益に対して20%の譲渡益課税となります。それに対して実物不動産は、5年以内に売却すると約40%のキャピタルゲイン課税となり、5年超でも約20%の税率となります。実物不動産は購入後にリノベーションをかけて家賃を上昇させて利回りを向上させることも可能です。自分で物件のバリューアップができるというのは、REITには無いメリットです。レバレッジという点からもREITより現物不動産の方が有利です。最近、国内の金融機関が海外不動産投資に対する融資を行うケースが増えています。国内での不動産投資経験が必要であったり、いくつかのハードルはありますが、円で1%以下の金利で資金調達できる場合もあります。投資金額のほぼ100%の融資を受けられれば、現金を使わないで海外不動産への投資が可能になるのです。これは海外REITでは得られないメリットになります。不動産投資のメリットは、取引コストと流動性を犠牲にする見返りに、価格の「歪み」から超過収益を狙えることにあると思います。自分で物件を分析していくことで、マーケット価格よりも割安に放置された物件を比較的簡単に見つけることができるのです。金融商品化しているREITの場合は、そのような歪みを見つけることは、極めて難しいと言えます。2つの商品を比較すると、海外不動産は、REITではなく自分で物件を選択して実物不動産に利があると思っています。時間をかけて調査・分析ができる人に限定されると思います。実物不動産は個別性が強いですから、海外の場合、現地での視察が必須です。購入後の管理についても信頼できる会社を見つけることも大切です。物件を上手に吟味できれば、魅力的な投資対象を見つけることができるはずです。REITには、小口で手軽に不動産投資を始められるというメリットがありますが、現物資産とはかなり異なる投資対象であることを忘れてはいけません。※本コラムは、マネックス証券の創業にも参加された、資産デザイン研究所代表取締役の内藤忍氏より寄稿頂いた原稿を基に構成しています。Build(ビルド・ビルド・ビルド)」を進めており、まだまだ未発達な部分の多いインフラ面を改善するための開発が各所で行われています。生活2019.07.24【視察レポート】イギリス・リバプールの学生向け物件「NATEX」2019年5~6月にかけて、歴史的な建造物が多く残り、ザ・ビートルズの故郷としても有名なイギリス中西部の大都市「リバプール」の現地視察を行ってきました。ツイート※Twitterサーバ側の混雑により、情報が表示されない場合があります。海外不動産(マレーシア、シンガポール、フィリピン、タイ、カンボジア、ベトナム、ハワイ、アメリカ、イギリス)の最新情報はフォーランドリアルティネットワーク提供の「海外不動産情報サイト」でご確認ください。多数ご紹介しています。ご紹介する無料セミナーや、個別説明会を帝国ホテルタワー店舗などで定期的に開催しております。海外不動産のご購入や、海外不動産投資が初めての方もお気軽にご参加ください。物件視察ツアー(現地案内)のご予約も承っております。ベンダーなど信頼性が高いと思われる情報源から入手し、正確を期すよう努力しておりますが、その正確性・完璧性を保証するものではありません。弊社が提供する各種サポートサービスは、事前にご案内する契約書面内容を十分ご理解頂いた上、ご利用ください。最終的な購入等の決定は、売主から提示される販売条件記載書面などを熟読された上、ご自身の責任においてご判断頂きますようお願い致します。価格水準を一目で掴みやすいよう、本Webサイトでは物件価格を2020年1月24日現在の為替相場で円換算して表示していますが(週1回程度更新)、購入・支払時点の為替相場により、円換算価格は異なりますのでご注意ください。専有面積は1sqft(スクエアフィート)=0.093m2(スクエアメートル)で換算表示しています。