受け、レオパレス21連鎖倒産リスクを意識する展開に東京テレビ系列の報道番組「ガイアの夜明け」による独自取材で暴かれたレオパレス21の不正施工問題が波紋を広げています。ガイアの夜明けによると、レオパレス21は長年にわたりアパートの不正施工を黙認。防音や防火、界壁不備などを指摘されたレオパレス21施工のアパートが多数に上るとして(※1)、同社はこの修繕に多額の費用がかかることを発表しました。赤字転落見通しを発表するとともに、同社には十分な自己資本があり、現預金もあることから倒産の可能性はない、と主張しました。※1・・・現在把握できている物件だけでも、33都府県に1324棟が新たに不正施工発覚。これまで調査した約1万4000棟のうち8割以上で何らかの不備が発覚しているとのこと(毎日新聞)で、今後も全棟検査を行えば更なる増加が懸念される状況のようです。入居者14443人には転居を促し、引っ越し費用、敷金などを補償するとのことですが、引っ越しのハイシーズンにあたっており、新たな受け入れ先の受けいれ、引っ越しのコスト上昇などが懸念されています。レオパレス21に倒産の可能性はない?レオパレス21が言うには、同社には十分な自己資本があり、現預金もあるため、倒産の恐れはないとのことです。具体的には、平成30年12月末日時点での現金預金(連結)が892億円、自己資本(連結)は1069億円とのこと。同社はこれを根拠に、今回の施工不備に伴う特別損失430億円は十分に許容可能である、としているようです。十分にあるので安心だ」という主張を真実として受けとめていないように思います。レオパレス21の株価は2日連続のストップ安売り気配その後も大幅安で下値を掘り下げる動きとなっており、下げ止まる気配が見えない状況となっています。資本市場ではレオパレス21の倒産可能性を織り込みに行く可能性が出ており、予断を許さない状況となっています。市場が懸念しているのは、レオパレス21の不正施工問題が、さらに拡大することではないかと思われます。これまで同社は不正施工の実態を正確に公表してきませんでした。そのことをガイアの夜明けに指摘されると一転して公開。対応が後手後手に回っており、まったく信用を失っているようにみえます。いうと、調査対象の8割に不備が見つかっているというのも大変な問題。軽微なものも含まれているのでしょうが、この調子で全棟検査をした場合にはいったいどれだけのコストがかかるのか見当もつきません。検査済み棟数から考えるトータルコストとレオパレス21の倒産可能性レオパレス21の管理棟数は3万5000棟超と言われています。現在、調査が済んでいるのは、報道によれば1万4000棟程度とのことです。いうことは、まだ2.5倍程度の棟数が検査されていないことになります。現在、特別損失として計上されているのは約430億円です。仮に2.5倍とすると1075億円です。レオパレス21は、「平成30年12月末日時点での現金預金(連結)が892億円、自己資本(連結)は1069億円あるから倒産はしない、大丈夫だ」といったようなことを決算時に発表していますが、ざっくりとした計算によれば、この数字を超えることになります。レオパレス21が倒産しないと誰がいえるでしょうか。ブランド価値が低下して施工受託が消滅すればレオパレス21に倒産危機?今回のガイアの夜明けによる報道は、完全にレオパレス21のブランド価値を消滅させてしまいました。同社のブラックかつコンプライアンス無視な企業体質は白日の下に晒されてしまいました。レオパレス21を糾弾する声は、不正施工問題だけでなくサブリース契約のズルい手口やらまで広がっており、この状況でレオパレス21に新たにアパートを建築させようという不動産保有者はほぼ皆無でしょう。いたにしても、かなり優遇された条件でなければ不動産オーナーとしてはレオパレス21に施工を頼まないでしょうし、それでは同社としては実入りが少なく、利益になりません。レオパレス21にはさらなる業績の悪化可能性があり、倒産リスクがないとは言い切れない状況になっているのではないかと思われます。レオパレス21倒産の可能性で新規受注減になれば工務店も倒産?上記の流れになりますが、そもそもレオパレス21には倒産の可能性がちらついており、そんな会社に30年物サブリース契約を結ぶ奴はよほどの酔狂な奴だけです。普通に考えて、今このタイミングでレオパレス21にアパート建設を発注する人はいないでしょう。レオパレス21のケツ持ちがしっかりした企業がついて、銀行団の支援がしっかりしている・・・そういう状態でなければ、アパートの受注はほぼできないのではないか、と思われます。レオパレス21が新規のアパート受注をできないとなると、レオパレス21の業績にも影響が及びますが、同時に、レオパレス21と取引をしてきた各地方の工務店などにも多大な影響がでます。レオパレス21の取引先(仕入れ先2364社、販売先306社)に連鎖倒産の可能性?東京商工リサーチのデータによると、レオパレス21の取引先は仕入先が2364社、販売先が306社、直接レオパレス21と取引する1次仕入先は615社、そのうち建設業が335社だそうです。このうち、どれだけがレオパレス21専属の工務店なのかはわかりませんが、レオパレス21向けの事業比率が高い企業ではリスクの高い展開になりつつあるように思います。したリスクを受け、金融庁はレオパレス21による連鎖倒産リスクが金融リスクに発展しないかどうか査定し始めたとのことです。レオパレス21の連鎖倒産を避けるためには前受金での工事受託が必要レオパレス21を中心に受注してきた工務店は、今回の界壁不備などによる補修の受注が舞い込むことが予想されますが、ただもしそれを受注できたとしても、レオパレス21のカネの支払いがどうなるかが問題です。仮に後払いですと、工事だけやって、お金をもらえず、レオパレス21の倒産と共に連鎖倒産という可能性もありえます。界壁不備の補修などで工事量は増えることが予想されますが、前受金で受注できるかどうかというのが一番の問題になってきそうです。界壁不備解消が遅れれば資金繰りショートでレオパレス21は倒産か?レオパレス21は今後、不正施工された建築基準法違反アパートを修繕していくとしています。現在日本全国でインバウンド向けのホテル建設などが相次いでおり、工事を受託できる工務店・作業員が減っています。上記の通り受託しても資金が払われない可能性があるレオパレス21向けの工事はスルーしようという工務店も出てくる可能性があります。解消には相当長い時間がかかることになり、この期間の家賃保証コストが莫大なものになる可能性が懸念されます。アパートとして貸し出すことはできませんので、同社は収入ゼロでオーナーに支払い続けることになります。こんなことが長く続けば金融機関は見捨てるでしょうし、当然資金ショートでレオパレス21倒産ということもありえます。サブリース契約の解除や家賃引き下げをしにくくなり、レオパレス21倒産の可能性も目下、あまり言われていないことですが、レオパレス21の商法の一番のキモは、30年間家賃保証という甘言によるサブリース契約を途中で契約変更するところにあったと思います。レオパレス21によるこうした手口が今回の不正施工問題と共に叩かれており、今後はレオパレス21はサブリース契約を一方的に解除するなどの手口を使いにくくなるのではないかと思われます。よる借主側の減額請求権を認めるこの判例により、レオパレス21に限らず、サブリース業界が色めき立ちました。当時はまだ不動産不況の雰囲気を残す時代であり、バブル時に結ばれたサブリース契約の改定ができる、とした最高裁の判決には一定の評価が集まりました。自分は当時からサブリース契約の改定にお墨付きを与えるこの判決には否定的でした。レオパレス21による今回のような不正施工事件まで起きるとは予想していませんでしたが、サブリースオーナーがなかば騙されるようにして賃料改定させられまくる事態は十分に予想していました。一部のサブリース主体のアパート受託施工会社が判例をいいことに悪乗りします。あまい言葉で近づいて、あとからひっくり返せばいい、というやり口で大量のアパートを建て始めます。将来リスクの予見可能性を一個人が証明できるはずもありませんから、サブリースのオーナー側は泣き寝入りをするしかありませんでした。今回、レオパレス21の不正施工問題とともに、サブリースの問題点も指摘されています。阿漕な手口が明らかにされており、レオパレス21に限らず、多くの同業はサブリース契約を数年後にひっくり返す手口を使えなくなる可能性が出ています。今、裁判が徹底的に行われたら、オーナー側が勝訴する可能性すら出ているのではないか、と思われます。この点は、レオパレス21にかぎらず、同業界全体において非常にリスクだと思われます。レオパレス21が倒産したら、オーナーも連鎖倒産?なお、レオパレス21でアパートを建てるオーナーの多くは土地持ちの地主が多いと思われますが、中には多額の借金を背負っている人もいるとのことです。レオパレス21がもし倒産すると、こうしたオーナーは収入を断たれます。なると、金融機関への支払いが滞ることになり、最悪自己破産の可能性が出てきます。金融機関はただでさえ低金利で利ザヤが縮小していますから、レオパレス21のアパートオーナーの自己破産が続けば痛い問題となってきます。都市部の信金クラスだとそうしたリスクがあるのではないか、と思われますが、具体的にはよくわかりません。この点については、金融庁がリスクの査定に着手したと伝えられています。金融庁がレオパレス21連鎖倒産リスクを懸念かなお、毎日新聞の報道によりますと、レオパレス21は家賃保証したサブリースオーナーに対して毎月250億円程度のサブリース費用の支払いを行っているとのことです。よる調達金利コスト上昇などが絡めば、レオパレス21の倒産もあるかもしれない、と金融庁は見ているもようで、国土交通省と共に、レオパレス21倒産の可能性と影響を見積もっているとのことです。クリック!【8848】レオパレス21に新たな界壁不備の施工不良が発覚!倒産する可能性は?サブリースの保護は?レオパレス伝説まとめ~レオパレス21問題で一部真実だったことが判明wwレオパレス21破綻懸念~アパートオーナー達が国家賠償を求めて集団訴訟も辞さない構えレオパレス21問題を10年以上前に告発していた日刊ゲンダイ~レオパレス管理の東京都下介護施設に建築基準法違反の疑い?レオパレス21問題~介護施設『あずみ苑』は大丈夫か?以上。関する閲覧者リスクなるべく正確に伝えるように心がけてはいますが、記事内容や数字などに誤りがある可能性があります。アテにしないでください。当ブログの記事はあくまでも運営者個人の見通しを書いたものであり、閲覧者に特定の投資スタンスをお勧めするものではありません。投資、投機にあたっては、ご自分の判断、自己責任で行うようお願いいたします。運営者は責任を負いかねますのでご了承ください。当ブログの閲覧による損失、損害に関しては、運営者は一切の責任を負えかねますのでご了承下さい。