2018年10月1.REIT全体市況10月末の東証REIT指数(配当なし)は、1,745,97ポイントと前月比-1.76%の下落。急上昇をきっかけに国内長期金利がマイナス金利を導入前の2016年1月以来の高水準を付けた。これを受け東証REIT指数は下落に転じ、12日は1ヶ月ぶりに1,750ポイントを下回った。株式相場の急落局面でも、東証REIT指数の下げ幅は小さく、直ぐに従前の1,750~1,770ポイントの水準に回復する底堅い展開となった。よれば、他の投資主体が売越しのなか、投資口売買シェアの半分を占める外国人投資家が買越しとなり、東証REIT指数を下支えする構図となっている。外国人投資家の資金がREITに流入する背景には、欧米の金融政策が引き締めの姿勢を強化するなか、日銀が金融緩和の維持を表明している点が挙げられる。個別銘柄の投資口価格を見ると、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が前月比+3.13%、9月に上場した伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が+2.58%と、物流施設系銘柄の多くが上昇した。物流施設系銘柄は公募増資が相次ぎ7月以降下落が続いていたが、公募増資が一段落し、投資口価格の割安感を背景に9月後半から回復基調にある。銘柄の下落率が大きい傾向が見られた。みらいの3銘柄が公募増資を発表した。トーセイ・リート投資法人とヒューリックリート投資法人は、当期に物件売却益が発生するため、1口当たり分配金の希薄化が回避できることから増資しやすい環境であった。トーセイ・リート投資法人は、スポンサーのトーセイが11月決算であることが関係していると考えられ、2014年上場来毎年11月に増資を行っている。今回の増資により資産規模は460億円から558億円に拡大する。投資対象に物流施設を追加したことから、今後はホテルや物流施設の取得が期待できる一方、既存物件が小規模で首都圏近郊の物件が多く、ポートフォリオの築年数が25年を超えている点から、不動産売買市場が好調なうちに物件の入替えを進める可能性も考えられる。ヒューリックリート投資法人は、「ヒューリック神谷町ビル」の追加取得により、本物件の取得額は552億円となり、ポートフォリオ全体における投資比率は18.1%に上昇する。資産規模が3,000億円を超え、好調なオフィス市況を背景に一定のリスクは許容できるが、中期的には更に規模を拡大し、個別物件の集中リスクを低減する必要があるだろう。投資法人みらいは、2期連続の増資によって外部成長を加速し、資産規模は増資前の1,096億円から1,450億円へ大幅拡大する。ホテルの投資割合が12%から21%へ大きく上昇する一方、オフィスビルの割合が低下、更に物流施設を新たに組み入れる等、ポートフォリオ構成が大きく変化し、規模拡大とともに総合型ポートフォリオの安定感が増す。巡航分配金を5,700円とする中期経営計画を前倒しで達成する等、収益力も拡大している。増資後の有利子負債比率が49%と高い点が懸念材料と言える。中期経営計画によれば有利子負債比率を50%以下とするため、計画値の範囲内にあるが、将来の金利上昇に備える上では財務面の安定性を高める必要もあろう。当サイトはJ-REIT(不動産投資信託)の情報提供を目的としており、投資勧誘を目的としておりません。当サイトの情報には万全を期しておりますがその内容を保証するものではなくまた予告なしに内容が変わる(変更・削除)することがあります。当サイトの情報については、利用者の責任の下に行うこととし、当社はこれに係わる一切の責任を負うものではありません。当サイトに記載されている情報の著作権は当社に帰属します。当該情報の無断での使用(転用・複製等)を禁じます。私募リート情報サイト「JAPAN-PRIVATE-REIT.COM」キャップレート参考値自動算定サービス「Capree」JAPAN-REIT.COMへ自由なご意見お待ちしています。頂いたご意見への回答は行っておりません。