コラムTweetPocket不動産投資と聞くとなんとなく敷居が高く感じることもあるでしょう。毎日生活している家や、仕事をしているオフィス、お店などはすべて不動産であり、とても身近な存在ではないでしょうか。不動産投資したいと考えたときに、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。そのなかでも必ずおさえておきたいのは利回りです。利回りという言葉は知っていても、計算方法がよくわからないという人もいるでしょう。そこで今回は、利回りの計算方法を詳しくご紹介します。不動産投資における利回りとはどういうもの?不動産投資をするときには、必ず利回りの仕組みについて知っておきましょう。利回りには表面利回りと実質利回りがあります。実質利回りは「NOI利回り」とも呼ばれています。・表面利回りとは?年間賃料総額を総投資額で割ったものです。具体的な例を挙げるとイメージしやすいでしょう。4000万円この数字をもとに表面利回りを計算します。・240万円÷4,000万円=6%表面利回りは6%です。・実質利回りとは?年間に得られる賃料収入から必要経費を差し引き、純利益を算出します。純利益を物件価格で割った数字が実質利回りです。具体的な例を挙げて考えてみましょう。・家賃が月20万円で、年間満室であれば20万円×12か月=240万円の家賃収入が1年間に得られます。4,000万円この数字をもとに実質利回りを計算します。年間賃料収入-年間必要経費=240万円-50万円=190万円が純利益です。純利益を物件価格で割ります。190万円÷4,000万円=4.75%実質利回りは4.75%です。240万円の物件を例に挙げましたが、同じ条件であっても費用が発生すればそのぶん利回りは下がることがわかります。実際に不動産投資をすると、必要経費がゼロということはほとんどありません。そのため、実質利回りで計算することで、より実態に近い利益を把握することができるでしょう。・必要経費にはどのようなものがある?実質利回りを計算するときに含める必要経費の項目についてみていきます。支払う入居者募集費用などが挙げられます。借り入れをしている場合は借入金返済利息などです。通常キャッシュフローを考えたときには減価償却費などを含めますが、利回りを計算するときは含まれません。利回り計算のやり方は?不動産投資においては、利回りを計算することを忘れないようにしましょう。多くの投資物件の中から利回りが高い物件を選ぶことで、より利益をあげることが期待できるからです。利回り計算は客観的な投資の目安になるので、できるだけたくさんの投資物件をチェックしてシミュレーションしてみることが大切です。利回り計算のやり方は、先ほど紹介した利回り計算に必要な要素を物件の図面から探してみることから始めます。管理を依頼するのであれば管理費これらの項目がわかれば、実質利回りを計算することができるでしょう。・管理費3,000円の場合であれば年間賃料収入-年間必要経費=84万円-27万6,000円=56万4,000円が純利益です。純利益を物件価格で割ります。56万4,000円÷1,000万円=5.64%実質利回りは5.64%です。平均的な利回りはどれくらい?利回りの計算方法は理解したけれど、実際にどれくらいの利回りがあれば良いのか、平均的な利回りはどれくらいなのか知りたいのではないでしょうか。都内の場合を例に挙げると、平均的な利回りは3~3.5%が理想でしょう。利回りが高いほど収入がふえるので、もう少し利回りが高いほうがいいと考えるかもしれません。不動産投資において利回りは大切な指標ですが、あくまでも投資の目安です。物件が安く購入できれば利回りは高くなる傾向にありますが、その分リスクがふえるおそれがあることを覚えておきましょう。都内の同じエリアで、同じ広さであっても家賃は異なりますし、物件価格は異なります。物件価格が安くても、その分周辺の物件より魅力に欠けてしまう場合には家賃を下げないと入居者が入らないことがあります。入居者が見つからなければ家賃収入は見込めませんので、総合的に判断して物件を選ぶ必要があります。このように空室リスクが高くなることが予想される物件は、利回り計算に必要な家賃収入が想定していたよりも少なくなることがあります。一方で、駅から徒歩1〜5分圏内、新築、オートロックがある、2階以上などの条件があれば家賃が高くとれる可能性があります。入居者募集もしやすいでしょう。その分物件価格は高くなる傾向にあります。物件価格が高くても継続的に安定的な家賃収入が得られる不動産投資は安全といえるでしょう。そのため、総合的に判断すると安定した収入が見込める都内の物件は3~3.5%の利回りが平均的です。利回りを読み解くポイント不動産投資における利回りは、同じ物件であっても空室が続く期間や、オーナーチェンジで購入したときの状況など、さまざまな要素に影響されて変わっていくものです。そのため、実際に期待できる利回りを把握するためには、物件の状態を理解しておくことが大切です。・空室物件を購入するとき投資用物件を空室で購入することがあります。物件の広告には想定利回りが記載されていますが、確実に保証された利回りではないので注意しましょう。ときには、周辺の似たような物件の家賃よりも高く記載されていることがあります。そのため、近隣の相場を自分なりに調べて高めの想定家賃になっていないか必ず確認することが大切です。・長期安定の入居者だから安心?オーナーチェンジと呼ばれている、すでに入居者がいる物件を検討することもあるでしょう。購入直後から家賃が入るので安心です。入居者が何度も契約更新をしていて長期で入居していれば安定した収入が期待できると考えるでしょう。注意したいのは、仮に10年間住んでいる場合は高い家賃で契約したままになっているおそれがあります。新築時に入居しているのであれば、新築時の家賃が適用されているので、その入居者が退出した後は、次の入居者の家賃が下がる可能性が高いでしょう。結果的に利回りが下がることになります。退去後に多額のリフォーム代が必要になることもあり、利回り低下の原因になることがあるでしょう。・築年数にも注意!築年数が経過していくと、家賃も下落していく傾向にあります。そのため、利回りがゆるやかに下がっていくリスクは高いでしょう。マンションの場合、築年数が経過すると修繕積立金が値上げになることがあります。必要経費が上がることで利回りを下げる原因になるので注意しましょう。・空室リスクがあるかを見極める!仮に満室が続けば高い利回りが期待できる物件であっても、競合物件が多すぎたり、賃借需要自体が少なかったりする場所にある物件は、いったん入居者が退出してしまうと次の入居者を見つけるのが難しい場合があります。その結果、空室期間が長引いてしまい利回りの計算が狂ってしまうでしょう。入居者を募集するために不動産仲介会社に広告料を支払わなければならないなど、想定外のコストがかかることがあります。利回りを維持するためにできること利回りを維持することは不動産投資において重要なポイントです。長期的な投資になるので、最初は利益が見込めても、それが継続できなければ投資としてはあまり望ましいとはいえないでしょう。安定した利回りを得るために必要なのは、空室リスクが少ない物件を選ぶこと、できるだけ築年数が浅い物件を選ぶことが挙げられます。入居者に長く住んでもらえるような環境やサポートを提供できるようにしていくことが大切です。利回りを考慮した不動産投資をすること!不動産投資はやり方さえ間違えなければ安定的な収入を生み出してくれるでしょう。そのため、身近な投資法といえますし、必要以上に不安になる必要もありません。不動産投資は最終的に利益を残すことが目的です。投資用不動産を購入すれば自動的に利益が得られるというものではないので注意が必要です。利回りが全てではありませんが、必ずどれくらいの利益が残せるか、利回り計算をして購入前にシミュレーションしてみることが大切です。*CommentName*Email*Website次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。