242Tweet海外不動産投資、とりわけ米国不動産についてこれから順を追って考察しておきたいと思います。第一回は、海外不動産の基礎知識について解説していきます。その中からまずは、1金利状況、2為替リスク、3米国の不動産投資状況のおぼろげな姿、を見ておきたいと思います。この三つの要素を総合的に考察し、海外不動産投資に踏み切る決断を下すべきと、筆者は考えております。海外不動産の金利状況ドル金利の動きは米国不動産投資を検討する上で、最重要に考えるべき要素です。ドル金利は現在上昇過程にあるといえます。Rate)の引き上げを開始しました。Rate誘導金利の上限1.75%です。)で0.25%利上げされ、2.00%となることが金融市場ではほぼ織り込まれています。年内更に2回利上げが実施されるのではとの観測が強まっています。来年も利上げセッションは続き、0.25%毎の利上げが2回実施されると予想されます。Rateが最終的に3%になると、FRBの当初の目標は達成されると考えられます。Rateの引き上げは、米国が過度に景気良好になり、バブル景気状態つまりハイパーインフレ懸念が強く出てきた景気状態に限られるのではないかと筆者は考えます。今後3年以降の米国経済状況を現在の状況から推測すると、そのような状況には陥らないと考えています。それは海外の主要先進国と中国の経済状況を考えると、今後飛躍的に良い景気状況が何年も続かないと判断できるからです。結論として、今後2年位ドル金利は上昇し、その後は平たんな金利水準状況になるのではと思います。長期金利10年は現在2.90%前後の水準とこちらも3%前後の金利に上昇するトレンドにあり、上昇傾向にあると言えます。従って、不動産投資する上では、今後2年位金利は長短金利共に上昇すると思って投資することを概念として頭に叩き込んでおくことが必要ではないかと思います。グラフで見る金利状況そこで米国の不動産投資する上で、金融機関からの借入金利はどの程度の水準であるかを知っておくことが必要となります。下記のグラフ(出所:ウォールストリートジャーナル紙)は、現在の米国のドル金利体系を示しています。左部分のモーゲージレート(mortgage)に注目してください。モーゲージ・レートとは、住宅ローン金利を意味しています。Mortgage)橙色線:3.78%となっています。Rateと比べると、30年固定金利で約2.70%、10年固定金利で約2.00%上乗せされている金利体系です。Rateが2.50%に引き上げられると、30年固定金利で約5.20%、10年固定金利で約4.60%となる計算と推測されます。これは一般の住宅金利であり、SPC(特別目的会社)を設立した不動産ファンドのシニア部門の借入つまり銀行借り入れはそれよりも低い金利水準と推測されます。メザニン投資(中二階投資)部分利回りはそれよりも高い水準になると言えます。(投資家にとっては投資対象利回りとなります。)日本の住宅ローン金利と比較しましょう。日本銀行の短期政策金利:-0.10%、長期金利(10年国債金利)ゼロ%程度で、金利を低水準に維持し、量的緩和の姿勢を維持しています。住宅ローン金利はどのように推移しているのでしょう。調べてみると、全期間固定金利0.740%、固定10年金利0.630%と出ていました。変化がないところを考えると、2年位の期間で見ると、大きくは金利が上昇するとは考えられないと筆者は考えます。日米の不動産投資を日米の中央銀行の金融政策が大きく異なることから読むと、米国不動産に投資する方が、有利な利回りが期待できるのではと思います。為替とリスク次に為替動向を考えましょう。筆者は日米金利差がドル円の方向性には最重要な要素であると考えています。前段で説明したように、日米中央銀行つまりFRBと日銀の金融政策は明らかに異なっています。FRBは利上げ方針を今後2年間は続ける見込みです。反対に日銀は、引き続き低金利政策と量的緩和政策を続ける方針であり、現段階でその方針を変えるつもりはないようです。従って日米金利差は拡大する方向性が見え、必然的にドル高・円安方向に為替は向かうのではとの大前提があると筆者は考えます。下記グラフは2007年からの、つまり約10年間のドル円の推移を示しています。リーマンショック時の2008年から2012年にかけては、円高水準で推移し、一時80円を下回る水準を示現しました。その後の米国景気の上昇、そして変わることのない日銀の金融緩和姿勢から、ドル円上昇の動きになってきています。現在は大きく見て105円から115円の範囲内で推移しているようです。今後の動きは、日米金利差にその推測根拠を重く置くと、その水準を切り上げてもよいのではと筆者は考えます。その意味では今後2年から5年を見ると、上値は120円、下値100円程度に置いて良いのではと思います。下値の100円以下の水準は現段階では大きな経済、そして政治的要因は考えられなく、除外しても良いのではと考えます。従って、米国不動産投資では、2~5年単位で考えると、為替リスクで大きく円高に振れてしまうというリスクにさらされる可能性は少ないのではと思います。為替を考えると、現時点でも米国不動産投資の環境は良好であると思います。?今回第一回のシリーズですので、あまり深くは言及しません。米国不動産価格の推移を示す代表的インデックスで、S&P/ケースシラー住宅価格指数があり、毎月発表されます。下記のグラフ(出所:ウォールストリートジャーナル紙)が最新のものです。米国経済が順調に成長拡大しており,それと共に米国の住宅価格も上昇しているように見えます。過去10年間の住宅価格の推移ですが、こちらでも2008年以降、2011年まではサブプライム住宅ローン危機(証券化されたサブプライムローンの不良債権化)により、大きく住宅価格が下落しました。その後遺症も次第に薄れ、FRBの低金利政策と経済好転から上昇ました。2014年からは5%(前年比)を上回り、直近3月には6.8%で推移しています。今後大きな政治経済の阻害要因が出没しない限り、5%の価格上昇のトレンドを続けるのではと思います。米国不動産価格の推移を見る限りにおいても、良好な不動産投資の環境にあるのではと思います。次回以降の米国不動産投資を筆者の視点で時々考察してゆきたいと思いますので、よろしくお願いします。外銀を知り尽くす国際金融のプロフェショナル。)の東京支店開設準備に参画しディーリング・ルームの開設を手掛ける。プライベートではスペインとの関わりを深く持つ文化人でもあり、スペインと日本との文化・経済交流を夢見るロマンティスト。マネセツは難しい経済記事や話題のニュースを、マネーの専門家(カイセツ員)が、わかりやすくカイセツするビジネス情報サイトです。Cancelメールアドレスが公開されることはありません。Website次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。マネセツ【注意事項】マネセツの内容は解説している専門家の意見を表すものであり、日本クラウド証券株式会社の見解を示すものではありません。当サイトで提供している情報は、投資・その他の勧誘を目的として運営しているものではありません。保証したものではありません。本サイトの提供情報を利用することで被った被害について、当社および情報提供元は一切の責任を負いません。第三者が運営するサイトへリンクをしている場合がありますが、リンク先のウェブサイトは日本クラウド証券が管理運営するものではありません。その内容の信頼性などについて日本クラウド証券は責任を負いません。【手数料・リスク等の広告記載事項】クラウドファンディング口座の開設、維持およびクラウドバンク匿名組合契約の締結に関する手数料等は無料です。関わる費用および本事業に直接かかる費用が本匿名組合財産から支払われることで負担することになります。営業者報酬は、匿名組合として受領した利息または遅延損害金から、その算出時の投資ポーション毎の対象債権残高の2.0%(年率)に相当する金額を上限として支払われます。本出資持分譲渡に関わる費用および本事業に関連して発生して本匿名組合財産から支払われる費用については、その時々の状況に応じて算出されるため、それぞれ具体的な金額や上限額、またはこれらの計算方法をあらかじめ具体的に記載することができません。各投資ポーションの目標利回りは、これらの諸費用を控除した後のものとなります。本出資持分は、元本が保証されているものではなく、対象債権の債務者の財務状態や為替、金利の変動等を原因として、対象債権からの回収額が減少し、または対象債権の評価価額若しくは処分価額が減少すること等により、本出資持分の価値が低下し、損失が生じる可能性があります。取引開始にあたっては契約締結前書面を熟読し、ご理解いただいた上で、ご自身の判断にてお願い致します。