コラム2017.01.07タワーマンションの節税対策と2017年からのねらいと課題タワーマンションで相続税の節税対策をしようとする世代は多く、高層階マンションを狙いに購入し賃貸として運用したり、親族に貸したりしています。いった点にも国が対策をしようとしてきており、こういったタワーマンション購入者は考える必要があります。この記事は、1.相続税の節税対策として高層階マンションを所有している2.マンション購入を検討しているそんな方向けに記事を作成していますので、当て嵌まる方はきっとタメになると思います。数万円でも高く売りたい!不動産の売却価格ならまずは無料査定から!イエカレならたった45秒の無料査定で現在の不動産の売却価格を知ることができます。査定結果に必要な連絡先情報を入力するだけで、依頼先の不動産屋から査定結果が届きます。簡単に査定ができるうえ、結果を比較しながら検討できるので、不動産を売却をしたい多くの方(100万人以上)がイエカレを利用しています。・最初から最後まで全て完全無料。余計な費用はかかりません。・サポート対応が充実。お断り代行もあります。「大切な不動産を最高価格で売却したい」方にとっておすすめのサービスです。マンション相続税対策まとめタワーマンションの高層階購入は相続税対策に有効か?平成27年に相続税法が改正されたことにより、相続税を納付する対象の人が増えてきています。これによって、富裕層で財産を多く所有している人にとって、相続税対策は切実な問題となっています。その相続税の節税対策として、不動産を所有することは有効であるといわれています。高層階のタワーマンションの購入が固定資産税や相続税の節税対策として、最近、注目されています。この対策が本当に有効であるか、問題点がないかについて、確認してみましょう。不動産を所有しているほうが相続税の節税効果が高いです。その理由は不動産の相続税評価額にあり、具体的に確認してみます。相続税評価額というのは、実際の不動産の市場における売買価格より低めの金額となっています。不動産は土地と建物に分けられます。土地の相続税評価額は、実際の売買価格(時価)の80%前後、建物の相続税評価額は、実際の売買価格(時価)の60%前後で評価されます。仮に、現預金を8,000万円所有していたとしたら、相続税の財産評価額は8,000万円となります。この8,000万円の現預金で不動産を購入したら、相続税の評価額はどうなるでしょうか。土地部分が5,000万円、建物部分が3,000万円の建売住宅を購入していたとします。この場合の相続税評価額は、土地5,000万円×80%+建物3,000万円×60%=5,800万円となります。引き下げることができ、最終的には、相続税の負担を減らすことができます。よって、相続財産を現預金から不動産にすることで節税することができます。結果、3000万円が相続税の対象となる。結果、4000万円が相続税の対象となる。土地よりも家を購入した方が相続税評価額は低くなり節税対策となります。建物の購入自体が相続税の負担を軽くできるのです。タワーマンションの相続税評価額では、不動産でもタワーマンションが相続税対策となる理由について確認しましょう。マンションは土地と建物部分に分けて、相続税評価額を計算します。土地の部分は全敷地に対する評価額にマンションの各部屋の持分割合を乗じて、計算をします。マンションは高層になればなるほど、部屋数が増えるため、1部屋当たりの持分割合は小さくなります。よって、1部屋当たりの土地の評価額も小さくなります。これは、マンション自体が比較的に小さい面積で高い建物となっているため、例え階数(部屋数)が増えても土地にかかる評価額は一定です。一方で、建物の部分は専有面積の割合で評価額が計算されます。これは階数や場所が異なっても同じです。高層階の相続税節税効果タワーマンションの相続税評価額は階数が異なっても同じです。現実的には実際の売買価格は階数によって異なっています。実際のマンション購入金額は、4階が3,000万円だとしたら、20階が8,000万円というふうに差がつきます。よって、相続税の評価額が2,000万円だとしたら、4階の場合は、実際の購入金額との差が3,000万円-2,000万円=1,000万円となります。これが20階の場合は、実際の購入金額との差が8,000万円-2,000万円=6,000万円になります。タワーマンションの節税の仕組み現預金を多く所有している人は、現預金で所有しているよりも、通常のマンションより購入金額が高いタワーマンションの高層階を購入して、実際の購入金額と相続税の評価額との乖離を利用することで、相続税の節税効果を得られることになります。結果的に高層階のマンションを購入していた方が高い節税対策となるのです。貸家または小規模宅地の特例を利用した相続税対策タワーマンションの場合は、さらに人に貸して貸家にすることで、相続税評価額を建物部分が30%程度、土地の部分を20%引き下げることができます。小規模宅地の特例という制度もあります。これは一定の要件を満たせば、最大で相続税の評価額を80%引き下げることができるという制度です。この特例の概要は以下のようになります。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。引用元:国税庁タワーマンションの固定資産税マンションを所有すると固定資産税が課せられます。この固定資産税が高層階に行くほど高くなるという仕組みが平成29年の税制改正大綱で発表されました。[対象物件]20階建て以上の高層マンション[対象]2018年に引き渡す新築物件[主な内容]高階層の固定資産税と相続税を引き上げ、低階層の税負担を軽くする引用:「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ具体的には現在40階建てのマンションの固定資産税が年間20万円のところ、1階では19万円で、階数が上がるにつれて、固定資産税は上がり、最上階では21万円となります。それまで、高層階のマンション購入を相続税対策として考えていた方には不利な話ですが、タワーマンションの高層階の相続税対策に歯止めをかけるものとなるかもしれません。マンション相続税対策まとめタワーマンションの高層階購入は相続税対策に有効とはなります。この相続税対策としてのタワーマンション購入が過熱しており、国税庁は厳しい通達を出し始めています。固定資産税の見直しも出てきているため、かなりマークされてきているともいえます。よって、この対策を行う場合は、税理士などの専門家に相談してから行うべきでしょう。不動産の売却先に困ったなと思った時は「一括見積比較サイトを利用すること」がおすすめです。不動産屋1社ずつに査定や相談していくと多くの時間がかかってしまいますが、一括見積サイトなら1回の見積申請でたくさんの査定結果をもらえるので、比較しながら決めることが大きなポイントです。いえ、そういったサイトもいくつかあって迷う事も多いですから、土地ハックが厳選したものをランキング形式で3つほど紹介しますので参考にしてみてくださいね。「イエウール」は、業界No.1の買取社数1300社以上から比較できることが最大のウリ。そのため、実際の買取査定額を比較した時に大きな差が出る事がよくあります。結果的に2018年2月の調査ではお客様満足度98%と多くの方に喜ばれているサービスです。▼イエウールのココ!がおすすめ「とにかく買取価格重視!」という方は一度利用してみた方が良いでしょう。⇒とりあえず詳細を見てみるイエイ※実際の査定額を大公開中!不動産売却専門サイト「イエイ」はTVCMでも有名な利用者数300万人を超える見積サイトです。サービス開始から10年の運営実績があるほか、大手から地元に強い企業1000社以上を網羅しており、悪徳業者の排除システム「イエローカード制度」で安心安全な見積が可能。なんでも相談、お断り代行サービス、査定後のフォロー、専門知識のある専任スタッフが常駐だからできる万全のサポート体制なので、初めての方でも気になることを24時間・年中無休で相談できます。▼イエイのココ!がおすすめ「分からないことが多すぎて色々と相談したい!」そんな方には特におすすめ。最初から最後まで完全無料です。⇒とりあえず詳細を見てみるマイスミEX※今の不動産状況が気になる方に「マイスミEX」は多数の不動産会社で査定できる人気のサービスですが、不動産の状態や不動産の相場、人気の傾向から見積査定してくれるので、現在の状況に合った正しい査定額を提案してくれることが特徴です。・不動産会社や地域によって査定方法や参考事例が違う・査定先によって得意としている物件の種類が違う・不動産会社や担当営業によって売り出し方が違うこういった点が気になる方は是非一度査定してみることがおすすめです。それ以外にも「不動産が老朽化していて売却できるか不安」「清掃していないから売れるのか不安」「相場が分からない」などの細かい点も様々な要素を検証して査定してくれるので、売り手側としても安心できますよね。▼マイスミEXのココ!がおすすめ最大1200万円の差があった事例もあったくらいなので、「価格差を気にする方には特におすすめ」です。*メールアドレス(公開はされません。限界集落が意味する問題点とは。