年間のローン返済総額ですので、今回のケースでは(108万-19.5万)-(7.1万×12ヶ月)≒3.3万円となります。※ここで19.5万円とは、空室損と年間経費です。※実際は空室や家賃の下落に伴い、純利益が低くなり、キャッシュフローが悪くなることがあります。キャッシュフロー計算の実際のイメージをお持ち頂けたでしょうか。ワンルームマンションかファミリーマンションかといった物件のタイプによっても、キャッシュフローの傾向性は異なります。一般的にいえば、ファミリーマンションはワンルームマンションと比べて初期投資や維持費が多くかかるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高いといえます。上手に資金繰りをしながら不動産投資を成功させていくには、まずはワンルームタイプから始め、キャッシュフローの良い状態を維持することを目指すとよいでしょう。キャッシュフローと帳簿上の利益の違いとは?キャッシュフローと帳簿上の利益は、似ているようで異なります。この違いについて解説していきます。不動産に限らず一般的に、キャッシュフローと利益にはおおむね以下のような特徴と違いがあります。現金のように、すぐに支払いに使える手持ちの資金を計上する考え方。取引が成立した時点などを基準にして収入を計上し、費用を差し引いたもの。実際に代価の受け取りが行われるタイミングと一致しない場合があるため、帳簿上は利益として出ていても、お金がまだ振り込まれていないなどの場合がある。キャッシュフローと帳簿上の利益とではどちらもお金の差し引きを扱っていますが、着目点が異なります。キャッシュフローはすぐに利用可能なお金の量を表す一方、帳簿上の利益は、必ずしもすぐに使えるわけではないが将来的に自分の懐に入ってくる予定のお金の量を表しているのです。したがって実際の経営や投資では、キャッシュフローと帳簿上の利益は必ずしも一致せず、資金繰りの実態をより正確に表すのがキャッシュフローだといえるでしょう。「利益は意見でキャッシュフローは事実である」といわれることもあります。不動産投資に限っていえば、すでに見たように、減価償却費と返済元金の二つが重要です。これらの要素によって、不動産投資の帳簿上の利益とキャッシュフローとが異なってくるのです。キャッシュフローをプラスにするためには?キャッシュフローは、即座に使用可能な現金の量を示すものです。したがって、これを増やすためにはなるべく出費を抑える必要があります。本項では、キャッシュフローをプラスにするために有効な手段をいくつか紹介します。長期ローンを組む長期ローンを組むと、月々の返済額が低くなり、結果としてキャッシュフローが増大します。ローンを組める期間には個人差があり、また融資する銀行との交渉次第でもあるので注意しましょう。適切なローン返済方式を選ぶローン返済の方法には、元利均等方式と元金均等方式があり、自分にあった適切な方式を選ぶことがキャッシュフローを増大させる手段になります。元利均等方式とは、元金と利息の合計支払額を一定にする返済方法です。これにより返済期間は長くなるものの、返済期間初期の返済額を抑えることができます。これに対して元金均等方式では、支払いのうち元金部分を一定にします。利息の多い初期では返済金額が膨らみますが、後になると利息部分が少なくなりキャッシュフローが良くなります。投資家としては、自己資金の大きさや物件の利回りに応じて、どちらが向いているかを考える必要があります。長期ローンを組んだり元利均等方式を採用したりすることによって、総返済額が大きくなってしまうというデメリットもあります。運用を開始してすぐにキャッシュフローが苦しくなってしまうことは避けなくてはいけません。以上2つのような仕組みをよく理解し、月々のキャッシュフローを良くする工夫をしてみましょう。流れについてキャッシュフローと利回り不動産投資では、利回りという考え方も重要です。キャッシュフローと利回りは、どのように違うのでしょうか。不動産投資の利回りとは、年間収入から諸経費を引いて購入価格で割ったもの、つまり支出に対する利益の割合です。投資対象の不動産の収益性を推し量るために利用されます。関連記事:不動産投資の利回りって何?投資の世界において基本のキ「利回り」について関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しようキャッシュフローとは、実際に使えるようになる現金の量を指していました。利回りは投資に対する利益率を表す数値ですので、着目点が全く異なっていることがわかります。キャッシュフローと利回りは無関係ではないものの、それらの間には完全に相関関係があるというわけではなく、利回りが高い物件だからといって必ずしも大きなキャッシュフローが得られるという訳ではありません。関連記事:不動産投資の利回りの相場とは?高利回り物件のリスクを知ろう関連記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例たとえば融資条件が悪く、ローンの返済期間が短い物件を考えてみてください。どれだけ利回りが良くても、短い期間で返済をしなければならないため、キャッシュフローは悪化してしまいます。最初に説明した、キャッシュフローの計算式を思い起こしていただければと思います。関連記事:キャッシュフローも大事!不動産投資の利回りは目安に過ぎない!まとめいかがだったでしょうか?今回はキャッシュフローの計算方法や計算例、キャッシュフローと利益との違い、キャッシュフローをプラスにする手段、そしてキャッシュフローと利回りの違いとその関係性について説明しました。今回の記事をこれからの不動産投資の参考にしていただけると幸いです。RECOMMENDこちらの記事も人気です。TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。2019.12.3不動産投資における脱税とは?徳井さん事例に学ぶ節税・脱税の違い【居酒屋対談4】不動産投資をやってみて、今思うこと。