過剰投資に要注意12.21きりのきコメントを書くこの記事は3分で読めますTweetTweetいつも応援ありがとうございます。建物を取り扱うというのは大変ですね。例によって診療所の修繕についてなのですが、そろそろ大詰めかと思えば別の問題が出てきます。僕の知識が全く不足しているのが問題なのですが、そもそも素人が理解できるものではありません。こちらにできるのは、希望を伝えるところまで。それが実現できるかまでは考えが及びません。部屋を広くすると天井が低いままだとかえって圧迫感を感じてしまう、なんて想像もしませんでした。言われて想像すると、確かにそんな気もしてきます。実際にその場に立ってみないとどのていど不快に感じるのか、は分かりませんけれども、広い場所は確かに天井が高い。いえ、そこは無いものねだりになるので無視することにしました。他、建物を設計するに当たって吸排気をどうするかは大切な要素であったようです。一般家庭程度の、人口密度の少ない所ならばあまり考えなくて良さそうですが、大人数だとそうもいかない。狭い部屋に大勢閉じ込められるのがどれだけ不快であるかは想像に容易いものでした。それも素人には想像の及ばない点でした。した、建物設計の基本的な部分の知識欠如が、修繕の計画を難しくしています。出来る出来ないは専門家次第ですから不可能なことは不可能と言ってもらえればいいのですけれども。できませんとは言わず、何とか実現をしようと頭を悩ませてくれます。こちらの無茶ぶりが悩みを増加させ、設計を難しくしてしまっています。最終的にそれはコストに転嫁されますので結局のところは自分で自分の首を絞めているのと同じ。最終的に出てくる費用の数字がいったいどれほどのものになってしまうか、今から戦々恐々としています。不安から過剰投資に走りがち建物の設計について打ち合わせをしていると、話が進むにつれてあれもこれも、となってしまい、コストがかさむ方向にしか話が進んでくれません。それはある意味当然で、できるだけ良いものを作りたい、という希望もあり、委託された側としては総額が大きくなればなるほど稼ぎも大きくなるのもあり。できることなら妥協せずに実現できる事を全て実現したいと考えるのが自然でしょう。後から、やはりああすればよかった、と後悔するよりは、と。それもある意味で正しいです。後から是正をしようとすると、継ぎ接ぎになって利便性が不十分になったり不細工になったりしますし、お金も余分にかかるもの。必要な設備や機能については、できる限り詰め込みギリギリまで空間を活用する方向で考えた方がいいです。余裕を持った設計で妥協をすると、数年後には大体後悔します。あれが足りない、これが足りない、と。多少のコスト増大には目を瞑り、突き詰めるべきであると思います。それも「どれ程の収益性を実現できるか」で受け入れ限界が決まってきます。あれもこれも、となる中では収益性とは全く無関係な部分が多分に含まれているもの。初期コストの増大は融資総額の増大に繋がります。融資の金額が増えると利払いも増えれば毎月の元本返済額も増加。結果としてキャッシュフローが悪化します。一次的なキャッシュフローの悪化で、将来的にプラスになるのであればいいでしょう。今回で言えば、病室や手術室の整備は一時的には大きく収益性を損ないますが、入院患者が増え手術が行われる事で収益を大きくプラスにできる可能性を秘めています。した機能については徹底的に可能性を詰め込んで置いた方が良いと考え、ギリギリまでスペースを活用しています。ありがちなのが「もし上手くいかなかったらどうしよう」と不安に感じて、過剰なサービスにより人を集めようとしてしまい過剰な設備に過剰なコストを掛けてしまう事。できる限り環境を良くしようと、例えば入浴について良い設備を設置し過ぎてしまうと、運用にお金が必要、維持をするにもお金が必要、修繕にもお金が必要、と経費は増大するばかり。それが入院患者の増加に繋がるかというと、そこは本筋とは全くかけ離れている部分であり、病院に入浴目的で入院する人間などいないことを考えれば全く繋がらなさそうです。環境が良くなりすぎて、退院させるのに苦労する羽目になりかねません。何が「本当に」必要なのか、は建物の設計を検討する際には常に忘れてはならないでしょう。推敲に推敲を重ねる過剰なサービスは「招かれざる客」を引き寄せる原因となる点も忘れてはなりません。事業においては経営の安定が第一。その妨げになる人は客ではありません。サービスをすればするほど、更なる物を欲しがる人はどこにでも現れます。病院でも退院をごねる人には時折出くわします。過剰に気を遣えば遣うほど、そうした人と出くわす頻度は増えるのを忘れてはいけないでしょう。譲歩とは更なる譲歩の引き金になり得る諸刃の剣です。設計段階から既に戦いは始まっています。して必要な設備、機能を導入し、過剰設備投資を避けるか。そのバランス取りこそが、経営者の腕の見せ所なのは間違いない。過剰な住宅投資は人生のコストを悪化させる主要因の一つです。宜しければブログランキングも応援クリックお願いします。10.13本日の更新はお休みです。02.01近づく独立起業の時。現実と実現したい世界のすり合わせをする為の基礎工事。01.062014年の幕開け。今年の不動産市場でまず意識しなければいけないこと。04.022018年度の始まり。)この記事へのコメントはありません。この記事へのトラックバックはありません。返信をキャンセルする。TOPこのサイトについて不動産投資を中心に、金融・経済、そしてビジネスについてコラムを書いています。きりのきについて人気ブログランキング参加中です。時々コラムを書かせて頂いております。2014年4月不動産投資を始める際に最も重要なリスクヘッジの仕方。tweetおすすめ記事2014.01.23属性を上げて1棟RCマンションを手に入れるまでの隙間を埋める方法2013.04.25悪徳マンション業者に騙されないための心理技術2013.05.17地方不動産投資で理想の未来を手に入れるには。経費計上の勘違いと問題点。土地評価額を計算しよう。2013.03.25収益不動産を購入する前に勉強して欲しいこと2015.04.24借り換えもひと段落。次の段階、再投資へと突入する前に。2013.05.10不動産取得税とは。不動産投資で最大限税金対策をするために。2013.06.28不動産投資は好みの組み合わせ。中でも一番大切なのは......。『20代でマンション5戸買っちゃいました。})();こんにちは。『きりのき』と申します。普段は勤務医をしておりますが、震災・原発事故の経験やその他ここ数年で多くのことを学び、また子供時代からの夢を叶えたいという思いもあり、2011年4月より不動産投資の勉強をスタートしました。それをきっかけとして、現在はビジネスそのものについて強い興味を持っています。2014年1月1日現在、2棟53戸+区分マンション1戸を所有。『収入の3つの柱』を構築中です。不動産投資は、そのための基盤作りと言えるかもしれません。拙い文章ですが、宜しくお願い申し上げます。