利回りに惑わされるな!キャッシュフローで成功を勝ち取る不動産投資術TwitterFacebookはてブLINE目次キャッシュフローの計算方法キャッシュフロー計算の具体例キャッシュフローと帳簿上の利益の違いとは?キャッシュフローをプラスにするためには?キャッシュフローと利回りまとめキャッシュフローとは、文字通り“現金の流れ”のことを指します。利益とキャッシュフローは必ずしも一致しないため、投資の際には注意が必要です。今回はキャッシュフローの計算方法や利益との違い、キャッシュフローをプラスにする方法などについて解説します。キャッシュフローの計算方法キャッシュフローとは、現金や、現金と同じように扱えるものがどのくらい手元に残るのかを表します。入ってくるお金であるキャッシュインフローと、出ていくお金であるキャッシュアウトフローの2種類に分けられ、これらを総合して“キャッシュフロー”と呼びます。したがって基本的な計算方法としては、現金相当収入から各種支出を引いたものとなります。不動産投資におけるキャッシュフローは、以下のように計算します。「減価償却費」とは、不動産など耐用年数の長いものを購入した後に、毎年発生する資産価値の目減り分を支出として計上する考え方です。帳簿上では、購入後の一定期間(耐用年数)にわたって毎年、減価償却費を費用計上します。これは資産価値の目減り分を概念的に計上しているだけですので、実際の支払いが毎年発生するというわけではありません。「税引き後利益」は帳簿上の計算方法に従って算出されるため、すでに減価償却費が差し引かれています。そこで、実際の現金の動き(キャッシュフロー)を知るために、上記計算式では減価償却費を足し戻しているわけです。「返済元金」とは、利息を含まない借入金の返済額、つまり金融機関から借りたお金のことを指します。上の計算式では、利息は「税引き後利益」に含まれています。このように、税金などの諸経費を現金相当収入から差し引き、残った手取りの現金や現金相当の資金に着目するのが、キャッシュフローという考え方です。「キャッシュフローが良い、多い」というのは、維持費の支払いやローンの返済のために必要な現金の手持ちが十分にあり、資金繰りが上手に行われているという状態を指すといえるでしょう。これはさらに、次の投資を進めていくための資金が準備できるということも意味します。逆にキャッシュフローが悪くなってしまうと、必要な支払いが行えなくなり、経営でいえば倒産に向かうこととなります。キャッシュフロー計算の具体例ここでは、キャッシュフロー計算の具体例を見ていきましょう。ここでは、減価償却費を除外することで、分かりやすく考えてみます。