コラム2018.10.07【家の売却】高く売る方法や費用、税金などの必要な知識を解説!家を売却するときには、事前にさまざまなリサーチが必要ですし、売却手続きを進めている間にもいろいろな注意点があります。家族が増えて、今の家が狭くなってきたから住み替えをしたい子ども達が独立したので、駅近の便利なマンションに住み替えたい誰も住んでいない実家を売ってしまいたい家を売るときって、どうやって進めたら良いんだろう?家をなるべく高く売りたいそんな悩みをお持ちなら、売却の流れや売却価格の相場、費用や税金などを押さえておきましょう。今回は、家を売却するときになるべく高く売る方法や流れ、費用など知っておきたいことを解説していきます。数万円でも高く売りたい!不動産の売却価格ならまずは無料査定から!イエカレならたった45秒の無料査定で現在の不動産の売却価格を知ることができます。査定結果に必要な連絡先情報を入力するだけで、依頼先の不動産屋から査定結果が届きます。簡単に査定ができるうえ、結果を比較しながら検討できるので、不動産を売却をしたい多くの方(100万人以上)がイエカレを利用しています。・最初から最後まで全て完全無料。余計な費用はかかりません。・サポート対応が充実。お断り代行もあります。「大切な不動産を最高価格で売却したい」方にとっておすすめのサービスです。家を高く売る時のまとめ家の売却にかけられる時間は「状況」によって異なる家を売るときには、「いつまでに売却するか」という期間設定が重要です。かけられる期間により、どの程度「強気の条件」を維持できるのかが異なるからです。長い時間をかけられる方が、高額で売れる可能性が高まります。売却にかけられる時間は状況によって異なるので、以下でパターン別に確認しましょう。誰も住んでいない実家などの家を売却する場合には、売り急ぐ必要がありません。高額で売却した方が得なので、多少強気の価格を維持しながらでもじっくりと時間をかけて売却を進めましょう。(2)住み替えのケース今の家から次の家に住み替えをするケースがありますが、この場合には次の家を購入するタイミングとの兼ね合いがあります。今の家をあまり早く売却すると「仮住まい」が必要になり、費用がかかります。いって、今の家がいつまでも売れないと、次の家との二重ローン状態になってしまいます。そこで、今の家の売却と次の家の購入手続きを調整しながら上手に進めていく必要があります。(3)急いで売る必要があるケース(相続税を支払うための売却)相続税支払いのために、相続物件の家を売却するケースがあります。相続税は現金で支払わないといけないので、遺産が不動産ばかりの場合、家を売って納税資金を獲得する必要があるからです。この場合、相続税の申告納税前(被相続人の死亡後10か月間)に家の売却を済ませてしまわないといけないので、売却価格を多少下げてでも早期に売る必要があります。このように、状況によって、家の売却にどの程度時間をかけて取り組めるかが異なります。売却を進める前に、自分の状況がどのようなものかを理解して、「いつまでに売る必要があるのか」「どのくらいで売りたいか」をだいたい決めておきましょう。家を売却したときの相場は?家を売却すると、どのくらいの金額で売れることが多いのでしょうか?家にはさまざまなものがあるので、具体的な金額は物件によって大きく異なります。地方より都会の方が高額で売れますし、築年数が古いと金額は安くなります。駅近の便利なマンションなどであれば高額で売れますが、不便な場所なら安くなりますし、人気のあるエリアなら高くなり、治安の悪い場所などでは売却価格が下がります。自分の家がどのくらいで売れるのか、相場を知りたいときには、不動産流通機構(レインズ)のサイトで、類似取引事例をみてみると便利です。成約価格や土地・建物の面積、最寄り駅や駅からの距離などが登録されているので、だいたいどのくらいの金額で売れるのかがわかります。https://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do土地価格であれば国土交通省の「土地総合情報システム」を利用する方法もあります。ここでは土地の取引事例が出ており、料金はかかりません。https://www.land.mlit.go.jp/webland/他にも、インターネットや不動産広告の売り出し価格をチェックする方法があります。これらを併用して、だいたいどのくらいで売れそうか予想しましょう。家を売却するときの流れ家を売却するとき、具体的にどのような流れで進めていくのか、説明します。1.不動産の相場を調べる家を売却するときには、事前にその不動産の相場を調べておくべきです。相場を知らないまま不動産会社に依頼すると、安値による売り出しを提案されても気づかないまま安く売られてしまうからです。2.不動産を査定する家のだいたいの相場を把握したら、次に不動産の査定をしましょう。不動産は、日々価格変動がありますし、明確に価格がついているものではないので、売却するときには、まずはどのくらいの価値があるものか、予想される金額を算定する必要があります。できる限り高額で売却するには、複数の不動産会社に査定依頼することが重要です。不動産会社によって提示する金額が全く異なるからです。不動産の査定をする方法には、近くの不動産会社に行って依頼する方法、一括査定サイトを使って複数業者に一括で査定依頼する方法があります。不動産一括査定サイトなら、いちいち店舗に行かなくても良いですし5社程度まで一括で依頼できて便利なので、最近ではネットを利用する人が多いです。⇒最短45秒!簡単なネット無料査定はこちらから3.不動産仲介会社と契約する不動産の査定を受けたら、査定してもらった不動産会社の中からもっとも信頼できそうな不動産会社を選んで、「媒介契約」を締結します。媒介契約とは、不動産会社が依頼者の変わりに不動産の売却を進める内容の契約です。成約して売却が成功したら、依頼者は不動産会社に仲介手数料を支払います。4.売り出しをする不動産会社と媒介契約を締結したら、物件の売り出しを開始します。このとき「売り出し価格」を設定する必要があります。売り出し価格とは、チラシやインターネットに載せる価格です。その金額を見て、購入希望の人が連絡をしてくるので、価格設定は重要です。売り出し価格は、「実際に売却したい価格」よりも多少高額にしておくべきです。購入の申込みが入った後、購入希望者との価格交渉があるので、実際の売買代金は売り出し価格より低めになってしまうことが多いからです。売り出し前に、不動産会社と相談しながら妥当な価格設定をしましょう。売り出し自体は不動産会社が行うので、売主本人は何もする必要がありません。方法は依頼する不動産会社によって異なりますが、通常はネットやチラシを利用します。今はネットによる集客が主になっているので、サイト内容が充実している不動産会社は売却に強いです。不動産会社選びの参考にして下さい。5.内見させる売り出しをして、購入希望の人が現れたら、物件の内部を見てもらいます。このことを内見と言います。内見の際には、なるべく不動産会社任せにせず、売主自身も立ち会って積極的にアピールした方が良いです。最低限片付けをして、掃除をして、室内をスッキリ見せるようにしましょう。印象が良いと購入申込みにつながりやすいですし、多少高めでも買ってもらいやすくなります。反対に、内見に適当に応じていると、高額で売却することは難しくなります。内見の結果、家を購入したいという希望者が現れたら、条件交渉を行います。多くの場合、買主は、売り出し価格より減額してほしいと希望してきます。一切値引きに応じないのも1つの方法ですが、多少なら値引きして良いなら下げた金額を提示して交渉を進めます。引き渡し時期などについても話を詰めますし、相手が住宅ローンを組むなら住宅ローン特約(もしも住宅ローン審査に落ちたら契約を白紙にする特約)をつける必要もあります。すべての条件に折り合いがつけば、売買契約の締結へと進みます。売買契約を締結するときには、不動産会社が契約書を作ってくれます。署名押印する前に内容をしっかりチェックしましょう。できる場合や手付金の取り扱い、ローン特約の内容などの確認が必要です。契約時には不動産会社から重要事項の説明があります。契約に進むに際して重要なことをまとめて説明してくれるので、すべての内容をきっちり聞いて。理解しておきましょう。売買契約を締結するときには、購入者から「手付金」を受け取ります。手付金とは、売買契約の成立を証明し、お互いを契約に拘束するためのお金です。手付金が払われると、以下のような効果が発生します。売主は、手付金を2倍返ししないと契約をキャンセルできない(手付金の2倍の金額を払えば、契約をキャンセルできる)買主は、手付金を放棄しないと契約をキャンセルできない(手付金を放棄すれば、契約をキャンセルできる)いったん手付金を受け取ったら、手付金の倍額を支払わないとキャンセルできなくなるので慎重になる必要があります。売買契約で定めた期日が来たら、決済を行います。決済とは、残代金の支払と、家の引き渡しです。具体的には、購入者から残代金を振り込んでもらい、家の鍵を相手に渡して不動産の登記名義を書き換えます。決済は、購入者がローンを借りる銀行で行われることが多いです。登記については、司法書士に必要書類を渡してすべて代行してもらうことが通常なので、当事者が自分で法務局に行く必要はありません。家を売却するのに必要なものは?家を売却するとき、どのようなものが必要になるのか、売却の段階ごとにご紹介します。不動産を売り出す前には、以下のような書類を揃えておきましょう。家を購入したときにもらったパンフレットや説明書、間取りなどの書面です。物件の構造や築年数、設備や間取りなどの詳細が記録されているので、これらを不動産会社に見せると、どういった物件なのか正確に理解してもらいやすいです。買主が決まったら、これらの書類を引き渡す必要があります。紛失している場合、マンションなどの施工会社や管理会社に依頼すると、有料で交付してもらえるケースがあります。住宅ローンの残ローンがある場合、いくら残っているのかを把握するために償還表が必要です。償還表は、半年ごとなど定期的に金融機関から送られてきています。なくしていたら、金融機関に問い合わせましょう。売買契約を締結するときには、以下の書類や物が必要です。不動産の売買契約や登記申請の場面では、すべて「実印」が必要です。そこで、実印と印鑑証明書を用意しておきましょう。実印登録していない人は、まず役所に行って実印登録する必要があります。住所と現住所が異なる場合、住民票も必要です。「登記識別情報」が必要です。しようとしている家が、きちんと建築確認を受けていることを証する書類です。売却するときには、土地の現状や近隣との間で境界がはっきりしていることを示すため、土地の測量図や境界確認書を求められるケースがあります。建築したときの建築設計図書や工事記録書等があると、家の設計や工事内容が明らかになって、維持管理やリフォームなどにも役立ちます。古く、新耐震基準が導入される前に建築された場合には、耐震性が明らかでないので、まずは耐震診断を行い、報告書を提出するよう要求されることがあります。(マンションの場合)マンションを売却する場合、1管理規約2総会の議事録3長期修繕計画書を用意しましょう。規約には、維持管理の方法や管理人の仕事内容、ペットを飼って良いのかなど、細かいルールが定められています。マンションを購入すると管理組合に入らなければならないので、買主に管理関係の書類を渡して、引き継ぎを行う必要があります。手元にない場合には、管理会社に言えば発行してもらえます。