reserved.■多摩ニュータウンの東京都の業務用分譲を利用して住宅団地を作ろう東京都では財政事情の逼迫したことを理由に、これまでの計画的な開発誘導の姿勢を放棄して、多摩ニュータウンの未利用地を民間に分譲しています。南大沢地区ではその土地が広く分布し、利用の方法によっては居住環境を大きく阻害してしまう可能性もありますが、考え方によっては、民間の主導的な利用も可能になったことでもあります。広大な土地を民間で開発するにはリスクが伴いますし、南大沢での既成のマンション供給はすでに供給過剰の状況で、公団などでは完成済みの建物を販売できないでいる団地があるなどの状況が続いています。こんな状況だから東京都の手の打ちようがない土地を手放す手段にでたのですが、一宅地も買い手がいないのが現実で、土地販売は継続されていますが未だ成約は無いとのことです。地価は時価とのことで、事業内容によって審査するとの回答をもらえていて、今回の計画が地価にどのように反映するか未知数ではあります。基本は組織ですから、組織として交渉することが前提となりますし、その場合は公団の所有地や民間の所有地も視野に入れることが可能でしょう。都の土地があることが前提になっています。■コーポラティブ方式ならば、良質な集合住宅を創ることが可能マンション購入側の立場から言うと、既成の団地環境や住宅の間取りなどは限定的で、帯に短し襷に長しで、身体にぴったりの住まいが見つからないことを残念に思っている状況が続いています。動物を飼いたくても既存の規約が邪魔をして自由にならないとか、ガーデニングを楽しみたくても既成のマンションではそうはいかないとか、戸建て風の庭付きの環境で住みたいのに戸建ては高すぎて買えないとか、高齢化していくのに階段はきついとか、単身高齢者になったら独りでは寂しいとか、親とスープの冷めない距離で住みたいのに適当な住みあう住宅がないとか、居住者の不満は多様で多岐にわたっていると思います。そんな我がままを現実化してくれるのが今回の計画で、基本的には参加者主導の住宅づくりであるコーポラティブ方式を採用することを前提にしています。コーポラティブハウジングを推進している会社や組織もすでに多く現れていますから、次第に広がってくると思っていますが、今回の計画は建物単位の区分所有ではなく、街ぐるみを計画しようとするものですので、少し違います。持ち家だけではなく賃貸住宅や高齢者住宅など公的資金を導入しながら、多様な世帯に対応するコミュニティを目指しています。■大規模団地であれば同一地区に多様な住宅整備が可能これまでに公団などの集合住宅に入居していた世帯は、子育てが終わったり高齢化したり、そろそろ子世代の独立居住が家族を取りまく話題になる時代が差し掛かっています。できれば近所に若者向けの賃貸住宅や持ち家前のファミリー世帯を提供しているマンションでもあればと考えますが、大概は農家の相続税対策で建てられるアパートで、住環境も何となく雑ぱくでニュータウンで育った若者には少し物足りなく思ってしまうと思います。高齢者にしても、エレベーターのない4〜5階の中層団地で生活してきて、エレベーター付きのものに移りたいと考えても、資産価値は値べりしていて、買い換えなどは不可能で、団地全体を建て替えるなどの話しも持ち上がっていても、実際には何時になるか分からないのが現実。環境を変えないで近くに賃貸のバリアフリーマンションがあれば、それも公的な家賃補助などがある高齢者用の住宅があれば自分の資産を賃貸に回すなどして活用して入居できることが可能ならばいいのに。考えている方も少なからずいると思います。した背景を前提として東京都のニュータウン内の事業用分譲地を考えてみますと、価格については交渉によることになり未定ですが、基盤整備と居住環境の整った環境の中での土地提供がなされているということを考えれば、理想的な居住を実現する住宅地としては適地ではないかと考えます。外部委託は競争原理を働かせて民間企業での開発にはリスクがつきまとい価格も高くなりますが、市民レベルでの組合組織(NPO)であれば、費用は最低限に抑えることも可能だと思います。土地・建物の所有権や利用権を明確に区分して活用すれば、リスクの少ない資産運用も可能になると考えられます。土地の資産を活用したいとする人も、その地で住みたいと思う人もみんなで土地を購入し、土地に投資する人には特定優良賃貸住宅や高齢者向け優良賃貸住宅制度を活用した住宅のオーナーになってもらい、庭付きの住宅が欲しい人には容積の再配分で広い庭を提供し、一団地のメリットを最大限に生かした自分達にふさわしい街を創ることができると考えます。所有権と利用権を分離して貸借関係で住み替えもすれば税制上も有利になるはずです。■組織はインターネットなどでの情報公開を基本とします基本的には情報公開を原則にした非営利組織による運用を前提として、資本参加者や居住者など全ての参加者の知恵と協力を得ながらプロジェクトを進めることになります。共通の利用と所有の利益を共有しようとする試みですから、情報開示は前提になりますし、情報開示をしても利害が共通していますから、第三者から損害を被ることも無いと考えています。その為の賛同者を集めることから始め、ボランティアで参加していただきながらノウハウを高めていきます。日本で初めての試みなのですから、活動費や運営費などは市や都からの協賛金やコミュニティ財団などからの支援を要請し期待しつつ、一歩を踏み出したいと考えています。計画の推進状況や内容がインターネット上で公開されることは、こうした取り組みが全国に知れるわけで、全国からの監視の目が行き届くことにもなり、公平を帰することが自ずと可能となり、さらにはこれを参考に同様な動きがでてくれば良いと考えています。住まいづくりが利益を生む業種となるのが問題で、土地の投機も含めて、こと居住に関しては経済の浮揚に関わらず安定した住宅と住環境が与えられることが前提となります。することで漸く、衣、食、住が庶民のものになると考えています。