減価償却による節税について2019年12月12日に税制改正大綱が発表され、海外不動産節税スキームに影響を及ぼすことがわかりました。2021年度の所得税から適用される新しいスキームに関しましては、別途、記事を公開予定です。以下記事内容は、2020年度の所得税まで適用されます。Livingとのコラボレーションにより作成致しました。ハワイの不動産購入により、日本と同様に減価償却による節税が可能で、そのスキームをQ&A方式でわかりやすく纏めました。A日本に住み税金を納めている個人や法人が不動産を購入することにより、どのように節税することができるのか、また、なぜ日本ではなくハワイで不動産をご購入される個人や法人が多数いるのかについても教えて下さい。A日本の居住者や日本法人の税務申告は、たとえ海外取引であっても「日本の税法のルールに基づき」計算することになっています。注目されている中古資産の減価償却の計算では、残存年数(あと何年使えるか)を見積もって償却期間を計算します。基づき計算することになります。これによるとすでに耐用年数を過ぎた建物に関しては法定耐用年数の20%の年数(47年→9年)で計算してよいことになり節税効果が期待できるのです。時が経過している割には快適で長持ちするハワイ不動産、特に建物比率が高いものについては短期間で減価償却できる人気物件となっております。B木造建物(住宅用)の耐用年数は22年、コンクリート建物(住宅用)の耐用年数は47年、コンクリート建物(ホテル用)は39年と定められているため、これらの期間を過ぎている建物についてはそれぞれ4年、9年、7年で減価償却することになります。C不動産売却にかかる税率は売却する保有年数によって異なるかと思いますが、詳しく教えて下さい。個人と法人それぞれの税率も教えて下さい。C個人(所得税)と法人(法人税)では考え方が全く異なります。個人の場合は、所有期間が5年(譲渡日の属する年の1月1日現在で)超からどうかで長期譲渡か短期譲渡かの判定を行います。税率は長期譲渡であれば20.315%(所得税15.315%、住民税5%)、短期譲渡であれば39.63%(所得税30.63%、住民税9%)となります。これらは分離課税となっていますので、給与所得などとの合算は行ないません。どんなに給料が高い方でもキャピタルゲイン税の税率は上記の税率となるのです。所有期間の判定はあくまで譲渡日ではなく譲渡の属する1月1日現在で判定するため6年近く保有していないと長期譲渡に該当しないケースもありますので注意が必要です。法人の場合は、分離課税は存在しないため、所有期間も関係ありません。譲渡益が生じてもその法人の営業利益などと合計して課税所得を計算することになります。税率は34.6%(資本金により軽減されます)となっています。D4年経った状態ではまだ長期譲渡に該当しないため、キャピタルゲイン課税の税率は39.63%です。あと1年すれば税率が約半分になることを考えると、通常はもう一年所有するほうが有利となります。最後の1年は減価償却がゼロとなるため課税所得が発生してしまいますが家賃収入も1年分入ってきますからいわゆる逆ザヤになることはありません。当たり前のことですが税率は最高で55%ですので所得が生ずれば最低でも45%は手元に残ります。Eこの場合はどちらにしろ長期譲渡(5年を過ぎている)であるため、キャピタルゲイン課税については同じ税率となります。そのためご本人の所得の状況と物件価格の推移により判断することになります。日本の所得税は所得が増えれば税率も上がる超過累進課税となっており、所得が4,000万円を超えるとどこまでも55%の税率となります。このゾーンの方は不動産所得の赤字の55%が節税できるためこれをあと4年繰り返す効果は大きいと思います。(さらに4年分の家賃も手に入れることができる)物件価格が急落を始めたり、ご本人の所得が激減する場合をのぞき、9年間保有するほうが有利となります。G約20年前に減価償却税制の改正(建物の減価償却は定額法のみとなった)が行われたときは、それ以前に取得したものとそれ以降に取得したもので取り扱いを区分する改正でした。税制改正以前に取得したものについて償却方法を改正すると混乱を生じるため、法令の不遡及の原則からしても影響させないと考えられます。損益通算制度の改正や譲渡課税方法の変更については改正後の所得計算に影響してきますので注意が必要です。H2018年の夏に施行された民泊新法に影響により、個人の所有者が物件を賃貸に出し、それまでは不動産所得として扱われていた賃貸収入が、一部の物件に関しては雑所得として扱われるようになってしまったと聞いております。H民泊新法の施行に伴い、国税庁はFAQでその税務の扱いを明らかにしました。役務提供の対価などが含まれると考えられることから、「不動産所得」ではなく「雑所得」に該当するとしています。今回の民泊新法における賃貸物件はあくまでも「自己が居住する住宅」に限定しているため、日本の居住者がハワイの物件を所有して賃貸している場合について直接言及しているわけではありませんが、ホテルコンドについても「宿泊サービスであり、不動産の貸付による所得でない」と税務当局から指導されているケースも見受けられます。木造戸建て住宅については、日本で所有している方と同様、不動産所得として扱われることになります。Iハワイで購入した物件を日本とアメリカ両方で、個人所有であろうが法人所有であろうが、減価償却による節税効果を得ることができますか?簡潔に仕組みを教えて下さい。I日本の減価償却税制についてはすでに述べたとおりですが、米国においては中古資産についても新品と同じ償却年数となりますので早期償却の効果は期待できません。そのため取得後数年後からハワイでの申告時に納税が生ずると思われます。受けることができるのは外国(ここではハワイ)で生じた所得に対応する金額とされているため、ハワイ不動産で減価償却効果による赤字を生じさせているうちは控除できません(経費には計上できます)。日本においては法人名義で取得しても「早期償却」は可能ですので節税効果を得ることはできます。この場合は所得税のように所得区分の問題は生じないため、「不動産の貸付」かどうかは関係なく、バケーションレンタルでも問題ありません。Jオーナーが利用した期間は事業供用されていないため、その期間の減価償却費は経費になりません。これは個人事業主が所有する自家用車を配達用50%自家用50%の割合で使用していた場合に50%しか経費として認められないのと同じで、このケースでは30日分の減価償却費つまり一か月分は必要経費不算入となります。K募集をかけてもうまく賃貸人が決まらない場合などは家賃収入が入ってきませんが、募集も賃貸事業の一環であるため、減価償却費の計上は可能(たとえば引き渡しを受けてから賃貸開始までなど)となります。当初から貸し出しの意図はなく、キャピタルゲイン狙いの場合は自家用別荘と同じく減価償却は認められません。L物件を購入前にどのような出口戦略を考慮すべきか教えて下さい。L購入時に、購入目的をハッキリさせておく必要があります。ハワイ不動産を購入する方の購入動機は1減価償却節税が目的2キャピタルゲイン目的3運用利回りが目的4分散投資5別荘、の5つに分かれます。「賃貸利回りは不十分であったが値上がりした」や「値下がりしたが円安になったため手取りは増えた」など当初の目的とは別の効果を得られることもあります。出口戦略を立てるには購入目的をまずはっきりさせ、そして保有している間に「戦略通りに進んでいるのか?」、「軌道修正は必要ないのか?」を常に意識する必要があるということです。「購入したはいいけれどあとは人任せ」では十分な投資効果は得ることができません。M不動産所得か雑所得かの判断は、長期か短期かで区分するわけではありません。「宿泊サービス」なのか「単なる貸付」なのかで判断することになります。運営会社に長期賃貸(日本では通常2年間の賃貸が多い)し、その運営会社が宿泊サービスを行っている場合は、賃貸先の運営会社がどう運用しているかの問題であって、オーナーは不動産貸付として取り扱われることになります。O減価償却節税のためにハワイ不動産を購入しましたが、会社を退職して収入が減ってしまい不動産所得の赤字が他の所得(給与所得)を超えてしまい損益通算後でも赤字になってしまいました。O減価償却節税は通算する所得(給与など)が大きい場合に効果を発揮します。これは所得が大きいと税率も高いためです。そのため通算する所得が低くなると節税効果は薄れ、給与がゼロの場合は赤字を発生させるだけになります。このような場合は青色申告を選択すれば赤字を3年間繰り越すことができます。3年間に所得が発生すれば繰り越した損失をその年の所得から控除することになります。P法人の場合、個人所得税のような所得区分の概念はありません。そのため不動産所得か雑所得か、賃貸か宿泊サービスか、長期貸しか短期貸しか、など悩む必要はありません。オーナー会社であれば、役員報酬を抑えて法人の利益対策として減価償却節税をすれば、所得税対策と同じ効果が得られます。税務に関しては、必ず税理士にご確認下さい。投資にあたりましては、当Webサイトの情報に全面的に依拠されることなく、リスクのあることを認識し、ご自身の判断において行われるようお願いいたします。当記事で記載した内容は、2019年3月時点のもので、今後税制改革により変更される可能性があることをご理解願います。弊社エージェントに問い合わせ不動産エージェントに連絡ご質問・内覧のご希望は以下のフォームよりお問い合わせ下さい。税理士に問い合わせ税務に関するアドバイスについては、以下のコンタクトフォームより内藤克税理士にお問い合わせください。克おもに事業承継や相続案件を手掛け、わかりやすい解説には定評がある。続きを読む×ハワイに関しては、ハワイと日本の税務法務の専門家ネットワーク「ハワイ相続プロジェクト」を立ち上げ、ワンストップでハワイ進出のサポートを行っている。ハワイ不動産を所有している投資家の申告や税務調査立ち合い実績多数。お客様によっては、物件を現地で見ずに私が撮影したビデオをご覧になられてご購入される方もいらっしゃいます。1年以上をかけてご購入に至ったお客様もおります。不動産売買を通じて、お客様の戸惑いやストレスを軽減し、充実した体験になるようお手伝いさせて頂き、末永くお付き合いできる信頼関係を築くことをモットーとしております。弊社ウェブサイトでは、かなりの不動産情報を掲載しておりますが、掲載できないような情報も持ち合わせており、そのような情報もお客様に共有させて頂きます。強いネットワークを持っております。弊社お客様はこのようなネットワークをご活用いただいております。ご購入後のアフターサービスも充実しており、家具のご購入やリモデルのコーディネート、管理費の自動引き落とし等のお手伝いもしております。閉じるお問い合わせ豊富な知識と経験を持つチームが、迅速な対応と一流のサービスでお手伝いいたします。