公開日:2017年12月27日2017年は、マンション市場停滞の年であった。新築市場は価格高騰が響いて販売不振物件が続出、多くの物件が完成在庫となってしまった。「値引きはしない」ということで知られる住友不動産が、販売が長引く完成在庫で大胆な値引きを行っていることが判明し、マンション業界関係者を驚かせた年でもあった。(写真はイメージです。)マンション業界の奇観ただ、別の「値引きはしない」ことで知られるゴールドクレストは、いまだに方針を変えていない。同社の開発物件では、すでに竣工後10年を迎えるにもかかわらず「新築未入居」の販売が続いている。これはマンション業界の奇観だ。現状、新築マンションを供給するデベロッパーは事業用地の仕入れに四苦八苦している。都心の開発事業に適した土地は高くなりすぎて買えないのだ。今の価格で土地を購入してマンションを開発しても、価格が高すぎて販売不振に陥るのは必定。いって、今買わなければ1年先に売るものがなくなってしまう、というジレンマに陥っている。した現状から新築マンション市場の2018年を予測すると、前半は2016年以前に仕込んだ事業用地などがあるので前年比の供給戸数は小幅な減少にとどまるはずだ。後半は供給戸数が急激に落ち込みそうな予感がする。どのデベロッパーも思うように事業用地が買えていないからだ。主要デベロッパーはマンション開発事業を縮小さらに言えば、大手を中心とする主要なデベロッパーは中長期的にマンション開発事業の大幅な縮小を織り込み始めている。商社などは撤退の可能性すらある。人手不足が続く限り、建築費が以前のような水準に戻るとは思えない。事業用地の仕入れでは、インバウンド需要が旺盛なホテル業界と競合する。ホテル業界の損益分岐点は、稼働率の上昇により大幅に下がっている。マンション業者よりも高く土地を買っても十分に採算が取れる状態なのだ。仮に高値で仕込んだ土地に、高止まりした建築費を投じて新築マンションを開発したとする。その販売価格は、周辺エリアの築浅中古マンションの3割増し以上の水準に達することさえ考えられる。今はまさにマンションデベロッパー受難の時代。この傾向は当面変わらないと考えて良さそうだ。中古マンション市場はどうなるのか?この国は全体として、人口減少によって住宅の余剰感を深めている。実のところ、都心エリアでも中古マンションの空き家率が大幅に高まっているのではないかと私は推測している。その理由は、2017年いっぱいを通して市場に売り出される中古マンションの物件数が徐々に増えてきているからだ。さまざまな指標があるが、もっとも分かりやすいのはレインズへの登録件数であろう。これがジワジワと増え続けている。ところが、成約件数が追い付いていない、というのが今の状況。「売り出してはいるけれど何カ月も成約できない」という物件が増えているのだ。需要と供給の関係から考えれば、都心の中古マンションは、いつ鮮明な下落傾向に転じてもおかしくない。今は売り手が価格を下げずにガマンしている状態と考えられる。北朝鮮情勢など地政学的局面や、金利上昇などのキッカケがあれば、都心の中古マンション市場はハッキリとした下落のカーブを描き出す可能性がある。空き家率は現状維持の可能性も一方、現状維持できる可能性も相当ある。地政学的局面や金利上昇がない場合、都心の中古マンション市場では大きなマイナス材料が見出せないのだ。多くの人々は「不動産価格は五輪開催までは上がり続ける」という根拠不明の都市伝説に捉われている。いった心理的側面は市場にそれなりの影響を与える。2018年3月期には過去最高益を更新する企業が続出すると予想されている。それを織り込み始めた株価もここ数カ月上がり続けた結果、平成バブル崩壊以来の水準に達している。一般に、景気のいい時に不動産価格は下がらない。2018年いっぱい好景気感が続くとすれば、都心の中古マンション市場だけが下落基調になるとは考えにくい。売り手もガマンを続けて売り出し価格を切り下げるようなことはしないはずだ。東京都心のマンション価格は実力以上ただし、今の東京都心のマンション価格が実力以上の水準にあることも確かだ。その理由は、投資利回り。都心の人気エリアだと、中古マンションを購入して賃貸に回した場合、NOI(経営純利回り)が4%前後となっている。中古マンションへの投資は、さまざまなリスクが伴う。資産価値が減少するリスクや融資金利の上昇リスク、事故物件になってしまうリスク、管理組合でトラブルが起こるリスク、災害のリスク......数え上げればキリがない。それにもかかわらず、利回りが4%というのは小さすぎる。いずれかのリスクが顕在化すれば投資はたちまち大損失となる。私は、不動産投資というのは最低でも5%の利回りがなければ意味がないと考えている。リスクが最も低くて5%だ。リスクの高い物件であれば10%を超える利回りでも、何ら不思議ではない。したがって、利回り水準が4%前後になっている都心の中古マンション市場は、やや不健全な状態だ。バブルと言い換えてもいい。物件にもよるが、最低でも利回りで1%分はバブルなのだ。現状で利回り4%の中古マンションが5%になるには、物件価格が2割下がらなければならない。物件によっては3~5割となる場合もあるはずだ。その下落余地部分がバブル分と見なせる。2018年のマンション市場の見通し2018年のマンション市場は、キッカケがあると、このバブル分を調整しようとする下落が起きる。何事もなく今の好景気感が続くようだと下落は始まらない。逆に株価の上昇度合いによっては再び上昇基調に転じる可能性すらある。上昇したとしてもバブル分を膨らませるだけ、いつか下落はやってくる。前回の選挙で、2019年10月の消費税増税は「予定通り」ということが確認された。それを決めるのは2018年の後半。このまま何もなく株価が上がり続ければ、三度増税延長とする理由はなくなる。仮に消費税が予定通り増税されると、それは確実にキッカケとなる。その時点で今の金融緩和が続いていれば、日銀に打てる手はほとんどない。下落基調となり、バブル分の調整が行われるだろう。相場というのは往々に行き過ぎるので、バブル分以上の下落が起こるかもしれない。バブルというのは早めに潰しておくに越したことはない。2019年でも遅すぎるくらいだ。現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『マンション格差』(講談社現代新書)など。グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料をすべて割引、さらには最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。・広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。・業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」「どっちの家を買いますか?」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。平日・土日祝日も営業中(10:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。東京、どこの街のマンションなら資産価値が保てるかを見極めよう」です2020/01/11お客様に恥ずかしい...。世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。REDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。24時間365日メールでのお問合せを受付中まずはお気軽にご相談ください。お気軽にご相談ください。システムの登録商標です。Reserved.フリーコールでREDSに電話発信する。